「ギャップ投資の逆襲」... 逆チョンセ難深化現実に(MBC・朝鮮語)
チョンセを挟んで複数の不動産購入を行う、いわゆる「ギャップ投資」がここ数年大きく盛んに行われました。
ところが、ここに至って後遺症が現れています。
金利上昇と逆チョンセ難が深まる中、大量にオークションに渡されるアパートまで出てきています。
キム・ジャンフン、シンジヨウン二記者が集中的に報道します。
京畿道東灘新都市。
一時は「寝たら上昇している」とまで言われていたチョンセの値段がいまでは寝たら落ちています。 このアパートでは三ヶ月で4000万ウォンが下落しました。

A公認仲介所「チョンセが2億9000万ウォンから3億ウォンで取り引きされています。3億4000万ウォンから3億5千万ウォンで取引されていた物件なのですが……」

下落した不動産費用を返してほしいというテナントの要求は、壁にぶつかるのが常です。
家主にそもそも返すお金がなかったのです。

B公認仲介所「チョンセが2億ウォンほどだった物件が、いまでは1億7000万ウォンもしていない。どれだけの家主がお金を加え(保証金を)抜いてますか? 満期まで持ち続けますよ」

住宅ローンを組んで複数の不動産を購入した家主は耐えきることができずに、アパートを「投げ売り」しています。
最近、東灘でアパート70軒が一気に競売にかけられましたが、すべての物件が一人の所有するものでした。
このように住宅価格と不動産費用が同時に落ちている中、入居者は少なくなる一方です。

住民「直接入居のがマシだということで、みんな入居したのです。チョンセが出せなかったから……」

かつてチョンセで貸し出しする家がなくなり、月家賃で借りることが大勢であったソウルも変わりました。
江東区などで開始されたチョンセ下落傾向がソウル全体に広がり、5年8ヶ月ぶりに下落して江南でも1〜2億ウォンの価格を下げたチョンセが続出しています。

ソウル市江南区00アパートのテナント「(家主が)チョンセを出しても物件だけが増えていき、取引自体ができない」と言う。家主も確答はできないが、なんとか努力はしてみます」

あまりにも容易だった不動産ローン、甘く見えた不動産投資が家主もテナントもすべての足を引っ張っています。
(引用ここまで)

 ギャップ投資について解説が必要ですかね。

1)まず1軒の不動産購入をします。
2)物件を貸し出し、市場価格の70%ほどをチョンセとして預かります。
3)購入した不動産を担保にして資金を借ります。
4)チョンセと資金を併せて不動産を購入します→2に戻る

 これを延々と繰り返すのが「ギャップ投資」です。もちろん、最初の1軒も不動産ローンで購入します。
 極端な場合だと20代のサラリーマンが数十戸のマンションを購入するなんてことがあったそうですよ。
 記事中にも「70戸が競売にかけられたが元の所有者はひとりだった」なんて話がありますね。
 史上最低の政策金利が長く続いたこと、パク・クネ政権末期に不動産融資について大幅な規制緩和が行われたことで一気に不動産バブルが生じたという話はすでに何度かしています。
 ムン・ジェイン政権では沈静化のために一気に規制を増やしていて、かなり効果が出ているとのこと。

 さて、不動産ローンの7割が変動金利を選択していることから、一度金利が上昇局面になったら怖ろしいことになるであろうという予言をしていました。
 ギャップ投資の場合、ひとつの歯車が狂っただけで破産となります。
 不動産投機に狂った輩が破産するだけだったらよいのですが。
 同時に、数十戸ものマンションが売りに出されるわけです。
 当然、不動産がだぶついて価格は下落する。

 「太陽が西から昇ることになろうとも、江南の不動産価格は下がらない」とされていた江南ですらだぶつき気味であるとの話です。
 ちなみに、韓国の政策金利は史上最低だった1.25%から1.5%になっただけでこの状況。
 さらに言うと韓国人が所有している資産の9割が不動産です。
 FRBは今年、3回利上げするであろうとされています。今年は最終的に2〜2.25%となるのかな。
 現在、韓国銀行は3月のFRBの利上げには追随していません。まだ1.5%のまま。
 米韓の金利差から生じるキャピタルフライトよりも、不動産爆弾が炸裂するほうが怖いということなのでしょうね。