不動産投資日記-不動産投資の利回り物件あれこれ

不動産投資日記を通して利回り物件の良し悪しを紹介。 より高い不労所得を得るために、金持ち大家さんになるために、毎日、物件に接する愛と貢献の不動産営業マンの「不動産投資」へのこだわりを情報提供

収益物件 物件重視のポイント

リーマンショック以降、銀行からの融資も厳しくなりました。

しかし、物件次第では、まだまだ不動産投資をすることは可能です。

そのためにも、常日頃から、不動産投資に関する勉強はしておいたいもの。



また、物件を数多く見るということも、勉強の一つです。


ですから、投資家の皆さんは、物件を見る機会をたくさん作りましょう。

日本総合地所はどうなるのか

先日来、就職の内定の取り消しを受けた学生がテレビで放映されていた。

内定を勝ち取った学生は、他の企業にはいかずそこに決めますという意思表示ですね。
ということは、その段階からある意味、企業は面倒をみる覚悟が必要になる。

業績が悪くなったからと言って内定を取り消すことが可能なら、どこまで行っても内定なんてただの紙切れなんですよね。

学生は立場が悪い分、泣き寝入りですね。

しかし、一方で日本総合地所は、自分の内情をさらけ出した。

やばい企業ですよっていうことを世間に告知したようなものですね。

おそらく、このような風評から銀行や建築会社はお金の回収に走りますよ。

ということは、×の可能性だってある。

就職する前にわかってよかったかも知れない。

これからの不動産投資5

これからの不動産投資を考えると明るい・・・・ものではないようだ。

REITの会社も倒産した。

おそらく、投資用の物件がたくさん市場にでまわってくるが、だれも買えないような状態になるのでは・・・

でもキャッシュを多く持っている業者や投資家は、これからがチャンスである。

敷居がさがる分だけ条件良く購入できる可能性がある。

大手が買い叩くのかな・・・

あとは管理の問題だ。

入居者の質は下がりつつある。

保証会社のリプラスが倒産して、家賃保証の意味もなくなりつつある。

そうなると家賃の滞納など様々な問題が噴出する可能性はある。

リーマンの影響が不動産投資にも1

リーマンブラザーズが破産しましたね。その影響で、アメリカの株価、そして日本の株価もずいぶん下がりました。今度はAIGかと言われていましたが、何とかAIGはアメリカ政府が救済しました。

ひと段落していますが、日本国内では次はどこが・・・なんてうわさが多くあります。最近では融資を受けれないので、極端なバブル崩壊ですね。

あまり批判はしたくないですが、これらの原因はすべて銀行ですよね。

お金をジャブジャブ貸して、また貸せないというようになりました。

ちょっと前ならフルローンの物件でも今では半分しか融資しなくなりました。

こんな極端な融資の仕方をしてだれがうまく経営ができるかですね。

なんとか年末までにはいい方向にむかって欲しいですね。

不動産投資物件の物件を確認しよう

いよいよ梅雨も本格的になってきました。


この梅雨の時期は嫌ですよね。

天気予報で雨って聞くだけで、所有している物件の雨漏りなどが
気になるんですね。

夜中に雨が強くなってきたときは、ヤバイ!なんて・・・


古い物件や以前にも雨漏りした物件ならなおさらですね。


雨が降りはじめる前に総点検しておきましょう。

 


ところで投資家の皆さんは物件確認ってしてます?


不動産業者の間では日常の業務です。

売りに出されている物件がまだ残っているか、価格の変更などがないか

などを確認する作業なんです。


これをしていない業者さんはいい仕事をしていないんじゃないですかね。(笑)


しかし、投資用物件の買う不動産投資家の皆さんは
物件の確認ってしたことありますか?


業者さんから物件資料もらって、物件が高いだの古いだの言って
物件資料をゴミ箱にポイッと捨てていませんか?

もしかしたら、状況の変化があるかもしれないんですよ。


ちょっと間はその物件資料を保存しておきませんか?


いいなって思える物件だけで結構です。


何らかの購入条件が合わないとしても、時間がたてば買える事だって
できる可能性はあるんです。


物件確認していましたら、物件情報が出た頃と比較して数千万円の価格ダウン
している物件など、意外に売却されていない物件もあるんです。


そんな物件はチャンスかも知れませんよ。


売れないので更に価格交渉の余地ありです。


半年以上経過した熟成された物件を狙ってみるのもいいですね。


物件確認をしていない投資家の皆さんはやってみてくださいね。

失敗しない「不動産投資」5つの習慣 あなたも『金持ち大家さん』になれる!』5

いよいよ今日から8月ですね。

不動産投資の無料レポートを紹介します。

『失敗しない「不動産投資」5つの習慣 あなたも『金持ち大家さん』になれる!』

この無料レポートは、これから不動産投資をするあなたが、どういう点に注したら失敗しないか?

アパマン経営コンサルタント・一級建築士でもある増山さんが丁寧に解説しています。

アパートやマンションを買って、不労所得を得たい!というあなたは必読の無料レポートです。

投資家も宅建主任者資格は取りなさい

すっかり記事を書くのを忘れていました。

仕事が忙しくて忙しくて・・・・

最近、収益物件もいいものがなくなってきました。

金利も上昇局面を迎えていますね。

そんな中、入居率をあげるために自分で業者になろうというオーナーさんも

出始めました。

そんなことでいろんな宅建に関するサイトをみていましたら、

有益な無料レポート集をみつけましたので紹介しておきます。

http://mailzou.com/get.php?R=701&M=607

『宅建試験ならび資格試験に役立つ無料レポート』

一読の価値ありです。


 

 

特化型マンション5

 駐車違反の厳しさにはホトホト参ります


 いつ駐車違反がくるか、わからないので、ドキドキしながら車から離れることがあります。


 先日、仕事の都合上、車で遠方まで行きましたが、駐車場に車が止めれない
状態で焦りました。


 その結果というと、・・・


 遅刻してしまったんです。えらい怒られました。


 そんなことではもちろん商談もうまくいきませんでした。


あるテレビ番組で面白いマンションが紹介されていました。


バイクの駐輪場付き賃貸マンションです。

一階に駐輪場と同じようにスペースがあるだけではありません。

すごいのは部屋までバイクをエレベーターに載せてもっていけることなんです。


駐車違反が厳しくなったのは何も車だけではありません。


バイクも駐車違反が厳しくなりました。


現状では、駐輪スペースが少ないので、厳しい取締りをしているという話を
聞いていませんが・・・


しかし、バイク好きにはバイクと寝食を共にできるという最高の賃貸
マンションになっています。


また、このマンション、バイクを持っていないと入居できないという代物です。


これまでにも色々な特化型のマンションがありました。

ペット可マンションでなく、うさぎ専用賃貸マンションの話。


 入居者のニッチなニーズに合わせて入居者を絞り込めば、空室も満室経営に
変わる可能性は高くなります。


他のオーナーさんとはちょっと違う視点からマンション経営をされてみては
いかがですか?

    不動産投資の日記 トップへ

梅雨時の注意

今日は一日雨です。

雨になると、ちょっと不安になります。

持っている物件が雨漏りしていないか、という不安です。

ぼちぼち建物も古くなってきましたし、雨漏りだけが心配です。

これからの季節、ある意味心配な季節ですね。

家主さんにとっては「入居者から雨漏りしています」とか「水漏れしました」などの

連絡が一番いやですから。

一度、天気のいい日に物件の状況を確認しておこうと思ってます。

いま、物件をお持ちの大家さんも水周りに関するトラブルを未然に防ぐためにも物件には足を運んでいた方が、いいかもしれませんね。

 

 

 

 

賃貸屋さんの営業マン!

今日は部屋の空室があったので不動産屋さんのところへお願いに行ってきました。

これまでの業者さんに加えて窓口は幅広い方がいいので、他の大手、名の通った企業の不動産屋さんにもあわせてお願いしてきました。

しかし、大手と言えども営業マンの身なり服装というのももう少しちゃんとして欲しいですね。

ピアスはしているし、ネクタイは緩んだまま、その下から黒のTシャツが見えている・・・・

こんな業者に任せていいのかな、と思ってしまいます。

まあ、お客さんの希望の物件を案内して決めてもらえば、身なり服装などあまり関係ないのかも知れませんが。

今年の春の客付けは上々でしたとの答えがかえってくるので、さぞかし営業マンも儲かっているのかな、と思えば意外に定着率は悪いようで。

なんかあったときにその営業マンはいなかった。

会社の方から「いや、その件はその担当者がやっていましたのでわかりません」なんて言われない不動産業者さんを選びたいものです。

人気のある物件にしか手を出すな

今日から普段とおりの生活に戻られた方も多いと思います。

私も今日からお仕事です。

いや土曜日から働いていましたが・・・

つまり暦通りです。(^^)

今日は賃貸屋さんのところにいっていろいろ話をしてきました。

賃貸屋さん曰く、「人気にあるエリアではまだまだ物件がたりないがそうでないエリアは供給が多すぎて部屋があまっている状態です。」とのこと。

現に20室中まだ1室しか入居者がいないというところもあります。

聞いてみると家賃設定がめちゃくちゃだとか・・・・

それ以外にも人気にエリアに自転車で行けるエリアも需要がまだあるようです。

しかし、家賃設定は下がるそうです。

人気のエリアが家賃ワンルーム25平米で10万円だとすると、自転車で行けるエリアは7〜8万円程度。

これくらい差があります。

この辺りのリスクを考えて投資物件の購入または建設をして下さい。

現在の不動産投資の状況は業者間での物件のキャッチボールにしか過ぎません。

たぶん、その物件上昇に踊られされて物件を購入をすると大変な目に会います。

 

ある業者さんは契約が終わって決済日1週間前に銀行から融資ができないとの連絡を受けたそうです。

「あれだけ融資します。融資します」と言っておきながら、日銀が施策の変更を匂わしただけで、金融機関の融資が受けられない・・・

 

その買主さんはなくなく手付金を放棄ですよ。(^^;

それでも金融機関は知らん振り・・・

金融機関の融資内定ほど怖いものはありませんね。

まあ、当然と言えば当然かも知れませんが・・・

 

不動産投資の物件

今日でGWも終わりです。

明日からの仕事に備えて今日はご自宅で休息をとられている方も多いと

思います。

このGWは物件を見ることができましたか?

私も3件ほど見に行きました。

結論は×。

不動産投資における物件を見に行くという行為は、基本中の基本ですよね。

中には物件も見ずに手付けを入れるプロの方もいらっしゃいます。

しかし、そうでない方は、必ず物件を見に行く習慣を見につけて下さい。

先日も、ある業者さんが、物件概要だけで買付証明を入れたものの現場を見て

やっぱりやめた、と言って仲介業者さんともめていました。

買い付け証明には法的拘束力がないと言います。

しかし、それ以上に信用をなくします。

一度、そのようなことをしてしますと、次から相手されなくなります。

物件自体いい物件がなくなってきました。

また、金利も上がり傾向にあります。

銀行ルートなど堅い堅い物件しか手を出さない方がいいかも知れませんね。

 

銀行融資がなかなかつかない

みなさん、こんにちは!

今日は一日雨が降っています。

少し時間ができたので事務所にてこのブログを書いています。

最近、過熱気味だった不動産投資もちょっとひと段落ような気がします。

何、まだまだ絶好調だって、・・・それは素晴らしい。

今、しきりに物件情報としてでてくるのは「新築」の収益です。

利回りも8%台。

ということは買い?

しかし、あくまでも数字上の話ですもんね。

この家賃設定で、満室になるからこんだけ回る。

しかし、世の中そんなに甘くはないようです。

実際、市内中心部に建てられた収益物件も入居者がおらず、苦戦していると聞きます。

実際、現場をのぞいてみて驚愕・・・

ぼちぼちやばいぞ。。。。

もうひとつ、先日もローン特約つきの買い付けを出して銀行融資の依頼をしました。

が、残念なことに融資がつきませんでした。

一頃のイケイケドンドンからちょっとずつ融資の締め付けが始まっているような。。

もちろん、財務内容のいいところには出しますが、ちょっとどうかな、というところはことごとく不許可になっています。

さあ、投資にとって一番重要な役割を果たす金融機関からどう融資を引き出せるか、頑張りどころである。

 

 

 

 

 

不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ

いよいよ4月がスタートしました。

街中は初々しいスーツ姿のサラリーマンが目につきます。

景気回復がマスコミ等で騒がれています。

不動産投資もその景気回復の一役を担っているのではないのか、と思うこの頃です。

今日はお勧め書籍を紹介したいと思います。

 

不動産投資不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ

不動産投資アドバイザーの

広瀬さんが書かれたものです。

当サイトも広瀬さんのサイトと相互リンクを貼っていますが、いつも勉強しにサイト訪問しています。

 

そんな広瀬さんがこれまでの経験をもとに書かれた渾身の一冊ではないのか、と思っています。

不動産経営を始め3年間で、年間家賃収入約3,000万円。

みんながうらやましがるほどの実績。


商社マンから不動産投資アドバイザーに転身をした広瀬さんが、

大家さんが直面する「ここが知りたかった!」「困った!」に答えるヒント・解決法を

伝授しています。

 

本を開いていきなり頭をガツーンとやられました。

私も物件を所有していますが、家主さん的な意識はあまりなかったですね。

しかし、広瀬さんは「大家さんとは経営者である」と断言し、その一貫したスタンスで裏ワザ・隠しワザを余すところなく書いています。

不動産投資を実際にされている方、またはこれから本腰を入れて不動産投資に取り組んでいきたい方、この書籍を通じて戦略を練ってみて下さい。

これからの経営・戦略には読まなくてはならない必読の書です。

 「不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ」 著:広瀬智也

 

融資/建築・土地活用/リフォーム/節税/保険/相続……
不動産経営に不可欠な知識から見落としがちなポイントまで網羅!

地価公示の上昇

23日に国土交通省が発表した地価公示、いよいよ上昇してきましたね。

東京、大阪、名古屋の商業地では十数年ぶりに反転上昇したとか・・・

バブルの再来ですかね・・・

最近、物件が高くて買えません。(^^;

利回りが低すぎます。

転売転売の物件ばっかりです。

3大都市圏の地価上昇には不動産ファンドの影響もあると言われています。

聞くところによると、ファンドは数字で回っていれば、OKだそうです。

あまり、そのようなことをされると、一般オーナーは厳しいです。

数年間は、何とか持ちこたえて、そこから次の展開を考えなければ・・・・

高層などの分譲や新築賃貸マンションが格安で販売、賃貸されている以上、

誰も幸せにならないような気がします。

そんなことを言っても始まりませんので、家主の皆さん、がんばりましょう。

それには日々の勉強と所有する物件の付加価値をどう高めていくか、だと思います。

物件調査は念入りに5

今日は一日暖かかったです。

土日は物件を見るようにしています。

その理由は道がすいているから・・・(^^)

先日、なかなかいい物件がありました。

現場に来て、これはすぐに買付が入ってもおかしくないなぁ、と思いながら見ていました。

しかし、情報が出てきて2週間、買付が入ってないというのは何か訳あり物件の臭いがします。

最近は物件の足が本当に早いです。

そんでもって夜にその物件を見にいったのですが、行ってみてびっくり・・・

あんな静かだった物件周辺が場末のスナック街ではありませんか?

これでは入居者が付かないのもナットクでした。

物件自体に魅力があっても周辺環境によって魅力が半減してしまう。

こんなことはよくあることです。

本当に欲しい物件については昼だけでなく、夜も見に行きましょう。

 

金融機関の融資が厳しい!3

今日は不動産業者さんとお話していました。

何か浮かぬ顔をしています。

「どうしたんですか?」と聞いたところ・・・

「最近、金融機関が投資物件に融資してくれなくなったんねすよ」とのこと。

よくよく聞いてみると、日銀の量的緩和前後からそのような態度を取り始めたようです。

これから2棟めの収益を考えている私にとってはちょっとつらいです。

しかし、ここはじっくり待つべきではないかと思ってもいます。

つまり、金利が上がってくれば、物件を所有するのが、つらくなくオーナーさんが出てくるわけです。

そのタイミングを見計らって好物件を物色する、といった具合です。

昔のバブルの崩壊のときとちょっと似ているかも知れませんね。(^^;

 

 

収益物件はもうなくなった?

いよいよ、桜も満開ですね。(^^)v

しかし、収益物件はありませんね。

あっても利回りが7%や8%・・・

日銀の施策をうけて金利がどうなるのか。

不動産投資はちょっと様子ながめですね。

今、物件をお持ちのオーナー様、キャッシュフローは十分ですか?

金利上昇に伴い、きついようであれば、売却も検討に入れた方がいいと思います。

よく言われます。

不動産投資は、いつでも売れる環境にあるかどうか。

それを考えないでやると、ドツボにはまります。

いま、巷では誰がババを引くかということで話が盛り上がってます。

ババを引かないようにキャッシュフローには留意されてください。

マンガから成功の一歩を踏み出す裏技

◆マンガから成功の一歩を踏み出す裏技

今年も1月が終わろうとしています。


このメルマガをお読みの皆さんは物件を購入することができていますか?


また、高利回りの物件にすることができたでしょうか?


私自身、今年もたくさんのオーナーさんや社長さんに出会いました。


中には、ちょっと資金繰りにつまづいて、物件を売却するといった方も
いらっしゃいましたが、ほとんどの方が元気だったと思います。


そんな社長さんの中でも、特に若手の社長さんも増えたような気がします。


特に30代の元気な社長さんがずいぶん台頭してきたなぁ、と思います。


そんな元気な社長さんと話をすることもあります。


ごはんを食べにいくこともあります。


そんなときに、必ず聞くことがあるんです。


「どうして成功したんですか」と(笑)


年配の社長さんなら、歴史もずいぶんあるので、「昔はこうだった。
ああだった」とういことを苦労話を交えて話してくれます。


しかし、若手の社長さんは違うんです。


多かれ少なかれきちんと哲学を持っています。


色々と教えてくれる社長さんの中に、かの有名なナポレオン・ヒルの
「思考は現実化する」を思考の原点とされている方がいらっしゃいます。


その社長さんは「思考は現実化する」をとにかく読んでください。
そして、1回だけでなく何回も読んで下さい、と言われています。


私は、その社長さんを見習っています。


この本を読んでわかりましたが面白いことに、本に書いてある通りの行動を
しています。


私の好きな携帯版「この思考は現実化する」は、500ページを超える大作だと
思いますが、これは当然必読の書だと思います。


何回も読みました。


本は赤線だらけになりました。(笑)


でも最初から「成功するとは」なんて読むのは難しいですよね(~~;)

 

そんなみなさんために、ここだけのいい話を・・・


実は、マンガでナポレオン・ヒルの成功哲学を読めちゃうんですよ!(^^)v


「マンガと図解で驚くほどよくわかるナポレオン・ヒル 成功哲学」


今回は、ナント、この本がタダでもらえる方法をこっそりお教えします。(^^)v


 ○こちらでナポレオン・ヒルプログラムの資料請求をするだけなんですよ!
  ◆マンガから成功の一歩を踏み出す裏技

今年もあと12月を残すところまでやってきました。


このメルマガをお読みの皆さんは物件を購入することができましたか?


また、高利回りの物件にすることができたでしょうか?


私自身、今年もたくさんのオーナーさんや社長さんに出会いました。


中には、ちょっと資金繰りにつまづいて、物件を売却するといった方も
いらっしゃいましたが、ほとんどの方が元気だったと思います。


そんな社長さんの中でも、特に若手の社長さんも増えたような気がします。


特に30代の元気な社長さんがずいぶん台頭してきたなぁ、と思います。


そんな元気な社長さんと話をすることもあります。


ごはんを食べにいくこともあります。


そんなときに、必ず聞くことがあるんです。


「どうして成功したんですか」と(笑)


年配の社長さんなら、歴史もずいぶんあるので、「昔はこうだった。
ああだった」とういことを苦労話を交えて話してくれます。


しかし、若手の社長さんは違うんです。


多かれ少なかれきちんと哲学を持っています。


色々と教えてくれる社長さんの中に、かの有名なナポレオン・ヒルの
「思考は現実化する」を思考の原点とされている方がいらっしゃいます。


その社長さんは「思考は現実化する」をとにかく読んでください。
そして、1回だけでなく何回も読んで下さい、と言われています。


私は、その社長さんを見習っています。


この本を読んでわかりましたが面白いことに、本に書いてある通りの行動を
しています。


私の好きな携帯版「この思考は現実化する」は、500ページを超える大作だと
思いますが、これは当然必読の書だと思います。


何回も読みました。


本は赤線だらけになりました。(笑)


でも最初から「成功するとは」なんて読むのは難しいですよね(~~;)

 

そんなみなさんために、ここだけのいい話を・・・


実は、マンガでナポレオン・ヒルの成功哲学を読めちゃうんですよ!(^^)v


「マンガと図解で驚くほどよくわかるナポレオン・ヒル 成功哲学」


今回は、ナント、この本がタダでもらえる方法をこっそりお教えします。(^^)v


 ○こちらでナポレオン・ヒルプログラムの資料請求をするだけなんですよ!
  http://www.11-104.com/nh.html


もちろん、資料請求は無料ですよ。
無料で資料請求できて、しかもナポレオン・ヒルのマンガ本がもらえる。


こんなことがあってもいいのかな!?


マンガを読んで成功マインドが学べる!


これをしないわけにはいかないでしょう(笑)


私の場合、その後、電話がかかって来ました。


でも、はっきりと購入の意思がないことを伝えました。


それから電話はありません。


それでも電話が嫌な人は、ちょっと考えてみましょう。


かけられても困らない(?)電話番号とか・・・


もちろん、他人の番号はダメですよ。


 ○マンガで楽しく無料(タダ)で成功者のマインドを身に付けましょう!
  http://www.11-104.com/nh.html


 


もちろん、資料請求は無料ですよ。
無料で資料請求できて、しかもナポレオン・ヒルのマンガ本がもらえる。


こんなことがあってもいいのかな!?


マンガを読んで成功マインドが学べる!


これをしないわけにはいかないでしょう(笑)


私の場合、その後、電話がかかって来ました。


でも、はっきりと購入の意思がないことを伝えました。


それから電話はありません。


それでも電話が嫌な人は、ちょっと考えてみましょう。


かけられても困らない(?)電話番号とか・・・


もちろん、他人の番号はダメですよ。


 ○マンガで楽しく無料(タダ)で成功者のマインドを身に付けましょう!
  http://www.11-104.com/nh.html


 

えっ!うそっ!マジで!

こんにちは!ヒデキです。

昨日からメルマガ・バトルに参戦しています。

メルマガに読者登録すると、無料レポート「不動産投資・アパマン経営で

成功する3つのポイント」をプレゼント。

  http://1magup.jp/battle/battle28a.php

Amazonライブリンク
  • ライブドアブログ