◆沿革
関西を主力とした独立系マンデベであるが、近年、全国No1を目指し首都圏へも進出。

◆事業内容 （売上高・割合）
�．泪鵐轡腑麋稜簑緲�　(1883　56%)　・・現在の主力
��不動産流動化・再生 (901　27%)　　・・利益率高い為、経常利益に大きく影響
��住宅備設備品販売　(540　17%)　
�ぃ複屮妊戰蹈奪廖�(H19.06期より計上予定）　・・将来の成長ドライバーか？

◆主力事業はマンション販売代理事業
当社　→　マンションデベロッパー（報告書提出、引渡・販売業務、業務受託、商品企画・販売計画立案） 　　　→　マンション購入者

＜マンション販売代理事業の売上高推移＞
H15.06　H16.06　H17.06　H18.06　H19.06　H20.06　H21.06
1399　　1821　　1985　　　1883　　　2251　　2635　　3035

横ばいだった売上が、H19年度以降から増加傾向。

＜業務の流れ＞
用地情報　→　仕入れ　→　設計　→　着工　→　販売開始　→　竣工

�＼郛紂併埔貭敢此�商品企画・販売計画）
�∪邁次僻稜箜萋亜Π�渡業務、ローン事務）

◆当社の特色・強み
他社との違い　【川上の市場調査・商品企画・販売計画から関与】

 →同業他社のマンデベと違い、川上での業務ノウハウを保有していると思われる。
・地理情報システムGISの活用
・ノッキングローラに基づく販売価格の設定（当社が商標登録している）

＜大手不動産とのパイプ＞
・取引先の８〜９割が大手不動産
（資料によると、NTT都市開発、MID都市開発、三菱地所、住友不動産、丸紅、長谷工、オリックス、大京など）

詳しい流れの説明がなかったが、恐らく

当社開発物件　→　大手不動産　→　購入者　　という流れか？

・大手を利用している為、販売力が高い　
（姉歯問題は逆に販売が大手であった為、追い風になったとのこと）

＜デメリット＞
・大手を介している為、鞘を抜かれるので、直接売るよりも利益が低い（と思う）

◆中期経営計画

年度 株価 発行株式 時価総額(億） 売上高 経常
利益		 当期
利益		 実質
EPS		 実質
PER		 昨年
経常		 伸率 PEG
H19.06 259000 19,691 51 4,679 505 270 15387.7 16.8 399 26.6 0.6
H20.06 259000 19,691 51 7,059 677 372 20628.7 12.6 505 34.1 0.4
H21.06 259000 19,691 51 10,223 1000 550 30470.8 8.5 677 47.7 0.2
※発行株式数18,356に対し、ストックオプション1335株あり全数が08年07月までには行使可能となる為、潜在株式とし株式数は19,691株にて計算した。
（ベンチャーキャピタルの保有株式は1,695株で、ロックアップはなし）

◆セグメント別中期経営計画（売上高）

�．泪鵐轡腑麋稜簑緲�店
H18.06　　H19.06　　H20.06　　H21.06
1883　→　2251　→　2635　→　3035

現在の主力事業であるマンション販売代理店事業は、今後も順調に増加。

��不動産流動化・再生事業
H18.06　　H19.06　　H20.06　　H21.06
901　　→　590　→　500　　→　550

H18.06をピークに減少、但し、利益率が高い為この事業の成否が今後の経常利益へ影響大（今後も注視要）

��住宅設備品販売
H18.06　　H19.06　　H20.06　　H21.06
542　　→　690　→　803　　→　923

悪くないが、中期的にも経常利益への影響は軽微か。

�ぃ複屮妊戰蹈奪廛瓮鵐隼�業
H18.06　　H19.06　　H20.06　　H21.06
0　　→　1148　→　3121　　→　5716

将来は、売上高の半分を担う成長ドライバー。但し、営業利益が、
-42　　→　-12　→　156　　→　385
と低めな為、経常利益への貢献度は高くはない。

また、当面は費用先行で若干赤字となり、収益への貢献はまだ先。

＜成長の鍵：ＪＶデベロップメント事業？それとも流動化？＞
・中期経営計画は、若干控えめに出している印象がある。 大手とのつながりもあり、社名自体にもブランド力があることから、 新興系の代表的マンデベ、フージャースの伸びを参考に、やや強気に考えたい。
（目標はフージャースの05.03期、売上200億、経常30億、時価総額300億）

◎参考（フージャースの業績推移）◎
決算期 株価 発行数 時価総額 売上高 営業
利益		 経常
利益		 当期
利益		 実質
EPS		 実質
PER		 昨年
経常		 経常
伸率		 PEG
2008年3月 492000 108705 535 50000 7700 7500 3800 68994 7.1 6500 15.4 0.464
2007年3月 492000 108705 535 43500 6700 6500 4300 59795 8.2 5064 28.4 0.290
2006年3月 492000 108705 535 29913 5071 5064 2996 46585 10.6 2857 77.2 0.137
2005年3月 300000 108705 326 21032 2905 2857 1689 26282 11.4 1446 97.6 0.117
2004年3月 504000 36235 183 13201 1530 1446 823 39906 12.6 810 78.5 0.161
2003年3月 不明 12078 不明 11535 865 810 477 不明 不明 479 69.1 不明
2002年3月 未上場 12078 未上場 3901 523 479 275 - - 331 44.7 -
2001年3月 未上場 12078 未上場 2238 333 331 178 - - 黒転 黒転 -
2000年3月 未上場 12078 未上場 340 -18 -15 -10 - - - - -


・ＪＶデベロップ事業が、成長ドライバーか？しかし、利益率が低いので経常利益 への積上げが限定的。
　→ほんとにこの程度なのか！？この事業への将来性および実績について暫くの間か監視、及び精査が必要かと。

・不動産流動化は利益率が高い為、流動化業界全体の追い風を受けた場合、経常利益はこの予想以上に大きく上乗せする可能性がある。

　→流動化への取り組み状況も、注視要。

◆関東への進出状況 （今期首都圏で500件の内訳）
・千葉市434個（千葉駅前のバージンエアー　43階建の超高層マンション）


※セントラルプラザ（複合型店舗）の跡地。千葉駅付近に、このような超高層マンションが建つことは超異例！　→　今は、着工済みだが、地ならしをしているところ。

完成すれば近辺（千葉市中央区）で一番でかいビルになる。
（ランドマーク的な、飛びぬけてでかいビルになると思う）

※ココは、千葉駅前の大通りを駅から徒歩10分ちょい。京成千葉中央駅が徒歩5分、千葉パルコ隣、その他商店街の集まる中心的な場所である。

（建設中の看板によると、長谷工アーベスト、オリックスリアルエステートとの ジョイントベンチャーと思われるので、ライフステージ分にどの程度貢献するか謎。

・その他案件は、我孫子、津田沼、足立区など

◆業界内での位置づけ
（マンション供給戸数ランキング）
　※但し、当社は契約戸数。契約戸数＝供給戸数ではない模様（違い不明） ので参考。

競合相手はほとんどが大手の中、2004年（18位）→2005年（14位）とランクを上げてきているところも注目。
実績では、仮想ライバル（株価上の目標）と見立てたフージャースより、実は上。

順位 社名 戸数 市場 時価総額
1 大京 7218 東証1部 2028
2 穴吹工務店 5439 非上場 -
3 大和ハウス 5043 東証1部 1兆2538
4 三井不動産 4581 東証1部 2兆3666
5 藤和不動産 4481 東証1部 744
6 住友不動産 4321 東証1部 1兆6805
7 三菱地所 4129 東証1部 3兆5952
8 野村不動産 4039 東証1部 6152
9 東急不動産 3051 東証1部 6016
10 オリックスリアルエステート 2889 非上場 -
11 コスモイニシア（旧：リクルート） 2729 JADAQ 823
12 マリモ 2549 非上場  
13 扶桑レクセル 2270 東証２部 197
  ライフステージ 2002 ヘラクレス 51
14 ジョイントコーポレーション 1968 東証1部 1761
15 タカラレーベン 1839 東証1部 341
16 東京建物 1830 東証1部 4255
17 ナイス 1810 東証1部 553
18 近鉄不動産 1727 非上場 -
19 日本エスリード 1707 東証1部 542
20 新日鉄都市開発 1679 非上場 -
： ：      
  フージャース 1443 東証1部 531

◆懸案事項　ＭＳＣＢの可能性について

同業として、サンシティのＭＳＣＢは記憶に新しい。
当社は、上場時の売出し＆第3者割当増資で計7億円近く調達したようだが、これを元に自己資本比率を算出すると、

元々の自己資本1213＋増資分７００／総資産4778　+ 増資分700　＝　34.9%

この水準が、今後の資金調達においてどのぐらい妥当な水準なのか正直わからない。今後ＭＳＣＢがあるのかどうか、質問しようと思ったけどなぜか忘れていた。
（サンシティの現在の自己資本比率は　25.6%）

◆感想
・社長の流れるようなトークで、30分ぐらいでおわってしまた。難しくて、業務は理解できない。うまく噛み砕く暇もなく、質問もあまり出ず
・但し、資料はしっかりと作られており、グラフなど視覚的にも非常に良い。
・時価総額が極めて低く、今後の大きな株価上昇が期待できる。
・大手との繋がりがあるため、大手4社（三井、住友、三菱、東急）の業績が落ち込まない限り、収益の下支えがあり、安心感が強い。
・新規上場企業としては珍しく、中期経営計画をしっかり出しており、IRが非常に良い企業。
・暫くは費用先行で伸び悩むかもしれないが、中期的には大きな成長株。