アセットマネジャーズ個人投資家説明会について続き

◆配布資料について
IRガイドブック〜アセット・マネジャーズグループについて〜　という冊子が配られた。これは、前回の株主総会時の事業説明会でも使われた資料であり、予想通り。

しかし、内容は結構ページ数が増えており、1ヶ月もたってないうちに、かなりの改定が加えられた模様。私は正直、前回総会に出られたかった人のために、もう1回総会と同じ内容をおさらいすると思ってたので、良い意味で少し、期待を裏切られた。

とはいっても、大体は総会迄で既知の事項であり、こまごまかくのめんどくさいな（＾＾；　前回の株主総会及び４Ｑの動画以外で今回私がメモりたいとこだけ追記。　←手抜きすまんです

◆要旨
＜アセットＭの特徴＞
同業他社と比較し、以下の特徴がある
１．不動産のみでない
２．国内のみでない

＜業績予想＞
2007.2
　不動産232億、企業投資40億
2008.2
　不動産173億、企業投資103億　
→不動産は大型物件売却予定がないので、減少（今持ってる物件は売り渋る）
→企業投資はEXITが本格化し、収益貢献する

※４Ｑの動画で、IPOは国内1件、海外1件と言ってるのでその程度でこれだけいくのか？若干うそ臭いと正直思ってるのだが、キャリコ以外の既存案件は全部売り切るのかもしれないし（保有先の株価は今すごい状況になってるｗ）　なあんか、結果オーライで腑に落ちないが、割り切るか・・

＜中期計画＞
2009.2　１０％成長
2010.2　１０％成長
以降・・再び大きな成長へ戻る模様　（CITICや伊藤忠など外部の力を借りるとのこと）

＜ファンド残高計画＞
2007.2　6095億
2008.2　7589億
2009.2　1.09兆
2010.2　1.39兆

同業他社と単純な残高の比較をするのではなく、ファンドの内容（収益性がある）を見てほしいとの弁

注目は、2010.2の海外企業投資　1600億か？（今のとこ、中国企業への投資は元本が２〜４倍ぐらいになってる）

＜開発型ファンドへのこだわり＞
・既存ビルを取得するファンドは、ハードルが低く競争が激しい。
・なので我々は利益率が高い、開発型の案件にこだわる
・開発型は、２００〜３００％の容積率アップ？で、割り増しボーナスがもらえるので更に利益になる

→御社があのダヴィンチと差別化しているというのはわかた

（次回のつっこみポイント）
→じゃあアーバンや財閥系不動産とかデベロッパーとの差別化は？
→開発型なら、参入障壁が高く、競争が緩いのか？

＜国内Ｍ＆Ａ事業＞
１．ホテル日航茨木
２．スイミング（売却済）
３．松戸卸売り
４．木村や
５．昭和綱機
６．伊豆湯ヶ島
７．宮交シティ
８．多田建設
９．ホテルJALシティ松山
１０．極楽湯
１１．イーバンク

上記全部、今期または来期でEXITする
※まぢかよ！こう言い切ったのは初耳・・大きくでましたな（笑

上記、業種がバラバラに見えるが不動産ファンドと密接に結びついている。

＜シナジー発揮の例＞　
キムラヤを、当社保有物件の１Ｆに優先的に入居させる。
↓
そもそも、当社保有物件は立地が良いので自然に売上があがる
↓
業績アップ！

※去年、リサパートナーズの説明会でたとき、（当社は他社と違い）不動産と金融のシナジーが！シナジーが！と言ってたけど・・具体例なくて、イメージわかなかった。

アセットＭの場合、こんなかんじらしい。他社も似たような感じと思う（でも、アエリアだけは全然イメージわかないｗ）

◆古川さん　ビデオレター（今回は3分ぐらいですぐ終わる）
今回もお約束になった感がある、古川さんから中国よりニイハオ！

内容は、ブラッグストーンが世界ベスト１０になったが、我々はブラッグストーンより先にヘラクレスに上場したのに抜かれて悔しいくそぅ・・ってのが１つ

もう１つは、海外は今まで利益なかったが私が中国いったら26億の利益がでたぞ。えっへん！ということらしい。

◆海外Ｍ＆Ａ事業
（ほんとは古川さん担当なので心細いが古川さんビデオ短いよ・・とほほ今回説明俺かよ・・）、という感じを受けて今回は青木さんが以降説明

アセットマネジャーズAsiaについて
（出資）
アセットＭが７０％出資
社長のYIP氏が３０％出資
（ソーシング）
社長のYIP氏が９０％ソーシングする

投資期間：平均１．５年
投資対象：上場を控え、潜在成長が高く、低PBRの上場企業など
ターゲット：2年以内に元での2倍以上

※当社はレイターステージに投資するみたい。青木さんが、アーリーステージには投資しないといっていた。（ていうか、アーリーステージって言い方は、どの位置なのかVC業界の人とネットエイジの株主とかじゃないと分からないと思うが・・みんなわかったのかな・・）

＜ベンチャーキャピタル業界のステージ一覧＞

シードステージ （創業直後）
アーリーステージ
ミドルステージ
レイターステージ　（上場申請中）
（IPOステージ）・・上場後、ネットエイジではこゆ呼び方してる

※ちなみに、自分が今どのステージにいるかは、上場目指す社長ですら知らない（ＶＣだけ知ってる）ものらしい。

＜IPOまでの流れ＞
中国企業は、株式を夫婦・家族で持ち合っている
↓　　（コンサルにより）
資本の組み換え
↓
上海じゃなく、香港やナスダックへ上場させる　（上海市場は成長性などの面でよくないみたい）

＜最近のトピック＞
・今までは古川・青木のソーシングに頼ってきた
・今後は個人ではなく、CITIC・伊藤忠など法人に頼っていくように組織を変える
・アセットマネジャーズファンド�供丙�60億、今後100億にする）、国内機関投資家中心

＜海外不動産＞

上海のバブル懸念について
　確かに上海はビルが乱立している。しかも、夜は電気がついてない。単なる投機になってる面もある。しかし、上海のオフィスはまだまだ不足している。
（ちょっとわかりにくい・・要するにレジは危ないが、立地の良いオフィスは有望ってことか？）

上海の物件
　エクイティが予想以上に多く集まった。中国で名前が売れたことが良い影響となって出ている。おかげで、当社は出資せずノーリスクでフィーを稼ぐことができる。

今後の国内不動産について
　ある日突然クラッシュするようなことはないと思う。しかし、利回りは４．５％↓３．５％というようにじょじょに下がっていき、いつか行き詰ると考える。我々は１０〜２０年の長期を見越したビジネスをしており、このようなことも考慮し、日本だけでなく、海外にも前から投資をしている。

※国内不動産についてどのような見方をしているか、比べてみるのもおもしろい
パシ：オポチュニティで鞘が抜けなくなる。　→コアファンド（リート）で固める
セキュ：オポチュニティで鞘が抜けなくなる。　→メザニンやＣＭＢＳなど様々な証券化ラインナップで対応
ダヴィ：オポチュニティで鞘が抜けなくなると思ってない！？（総会で質問できず、海外にオポチュニティを求めるのかも）

◆含み益について
機関投資家にも発表しちゃったので、言っちゃいます。メモって下さいとあり、下記をメモる。

国内不動産　自己投資311億　含み益150億
国内企業投資　自己投資220億　含み益70億　※上場・非上場あり若干ぶれるとのこと
海外企業投資　自己投資155億　含み益120億

◆質疑応答（青木社長からの事前回答分）
総会以降、事前にIRに多数の質問が寄せられている。多いものについて先に回答する。

�ー�社株買い、株価対策について
株価については悔しい思いがある。しかし、株価は政治経済など様々な要因があり、新興市場の暴落にも巻き込まれた影響もある。今後は業績の向上で応えていきたい

自社株買いについて、自社株買いについては様々な考え方があると思うが、現状、有望な投資先が多数ある状況で、自社株買いをする時期ではないと考える。しかし、今後、自社株買いの可能性については、様々な状況を踏まえ検討していく。

�△�つては、成長率５０％目標と言っていたじゃないか！
会社が大きくなり、年５０％成長という目標の継続は現実的でなくなった。計画は、かなり慎重で、不動産が頭うちでも達成できる計画（１０％成長）

※つまり、海外株市況が継続し足をひっぱらないこと。更に国内不動産が今の状況が続けば、必ず上ブレするということか？

��ＭＳＣＢやらないといってまたやったじゃんなんで？
ＭＳＣＢとは、ムービングするということで、毎月とか四半期・半年に1回、下方修正があるものである。当社がやったＣＢは年に1回しか価格の修正がなく、これはＭＳＣＢではない。（少なくとも、アセットＭにとってはそうｗ）

→これはもう、いくらいっても無理ですな・・（＾＾；　この会社とはこの議論はかみ合わないとおもう。今後も、年1回修正のＣＢが出てくる可能性は覚悟すべき

但し、上海物件ではエクイティが集まりすぎて当社が投資する必要がなくなった・・とか、今後はABSなど新しい手法を活用すべきステージに来たと思う・・との４Ｑの動画などを見るに、直近の増資はない予感。

�っ羚颪離螢好�・対策について
・中国についてはパートナー関係を強化し、情報収集を常に行っている
・清水先生が中国はバブルといったが(^^;、IPOは有望な先が多数あると思う
→中国バブル論については、清水先生に反対意見がいいずらそうだった・・ｗ
・不動産については、上海は過熱感があるとはいえ、東京よりは割安で中長期ではまだまだ成長する

�ジ点郢瓩噺儀弍朕悗鵬硬拑垢魎兇犬襪�
・このようなご指摘、大変、恥ずかしい思いである
・日々、電話などでコミュニケーションをとっている。グローバル１０の目標も共有している。古川氏との温度差はない。

◆質疑応答（会場質問分）
�〆蚤腓離螢好�は何か？
・リスクは色々あるがどれが最大かというと言いにくい
・1番気にしてるのは、金利ではなく、地震かと思う
・地震については、国内でなく海外最大手の損保会社の保険をかけている
・1国に投資が集中するリスクは避けたいと考える
・海外と比較し、日本は金利差（イールドギャップ）があるので海外からの資金流入は続くと考える　※今週の週刊東洋経済と同じ見解

→地震に保険を掛けてるという回答は、セキュアの総会と同じ。他社もたぶん同じ。地震きたら、保険どこじゃなく株価的にも日本経済的にもぐちゃぐちゃなので、これは社長に聞く質問というより、（投資家自身が）地震のリスクをとって日本株式に投資するかって自問自答したほうがいいかと、改めておもた。いやしゃれとか言いたいわけじゃなくて・・

私は、株は所詮ギャンブルだと思ってるので、東京に震災がきたり、北朝鮮からミサイルが飛んできたらどうしよう・・とたまにおもうが、素直に諦めようと思う（生きてないかも・・だしｗ）

��ROEの目標をききたい。できれば１５％、最低でも１０％〜はほしい
・１０〜１５％は自信を持っている
・我々は同業他社と比較して半分の人員（１００名）でやっておりコスト削減してる
・利益面では大きく花開くのは再来期（2010.2期？）と考える。CITCの影響が大きいからだ。

→たぶん、１５％ってのはバフェットの本見て参考にしたのだろうけど１０という数字が余計。１０と１５だと印象が大分違うな。質問がちょっとミスっていて、曖昧になってしまた・・本当は１５％以上をキープできるか？とぴしゃり聞いた方がよかったかも。

※好意的に見れば、ROEが１５％を切るような増資は今後ずっとしてこない。増資してもROEが１５％超になるぐらいの利益上昇を当然見込んでいる。　

�Ｃ録魅螢好�について詳しく聞きたい。東京に７７％物件が集中しているが震災がおきたらどうなるのか？（ファンドでなく）自己投資分での集中度合い、保険でのカバー率について聞きたい

・水がよくでるエリア、活断層があるエリアなどの情報を豊富に持っている。投資を避けるエリアについて把握しており、そこには絶対投資しない。（保険カバー率は聞き漏らしました）。我々は開発型もやっており、開発時の解体時には保険がかかってないが、解体は短期間であり、地震の可能性は少ないと思う（地震で解体が進むから楽でいい・・とは言ってないけどｗ）

�じ羲劼賄蟷餡箸吠个蠅�あり、個人投資家が多い。安定株主を増やす為、東証1部へ昇格してほしい

・（総会でも回答したが）アセットインベスターズが親子上場であり昇格する上で問題になっている。とはいえ、アセットインベスターズは、せっかく育てた会社なので売却してしまうのは忍びない。

・当社は今、伊藤忠との関係を強化している。アセットインベスターズを今期中に伊藤忠に譲渡し、その上で東証1部へ申請を出したい。

・アセット（親）はファンドで投資している。アセットインベスターズは自社のＢＳで投資している。違いはあるのだが、同じような事業をやっている親子上場という問題が出ている。

→この回答でわかったこと
・総会後に取締役会が・・といってたが、どうやらすぐ審議したのか？【今期中に】って言ってたぞ。。アセットインベスターズがついにEXITされるのか・・Σ(￣□￣;)

・でも、伊藤忠との関係はアセット（親）も強化すると言ってるし、この後に及んで、過去のＪブリッジみたいにEXITして、後しらね・・はないと思う。うん、ないはず。。（若干弱気・・）

＜アセットインベスターズとアセマネの違い＞
ぶっちゃけ、実は、私もいまいち知らなかったのだが・・

・アセットインベスターズは、自己資金でアセマネのファンドに投資してるだけかよ。こんなの上場会社とはいえんわな・・　そりゃ、低PERになりますわ・・;:il:il|;l|;il:i(-ω-｀；)ll|l|il|;:il|　この件、アセットインの総会でつっこんであげよう。

・あと、アセマネはまだ、1部申請を出してないってこともわかた

�ザ睛�が１％上がったら、どのぐらい収益がぶれるのか？
・今期、来期については、金利キャップなどでヘッジしており、影響はない
・その後は、今抱えてる多数の含み益があるので、（金利に予想外があれば）それでカバーしたい

��今期の予想について（ちょっと内容忘れた）
・今期予想が低いのは、絶対に達成できる水準で予想してるからである
・よって、これを下回ること（下方修正）はありえない

◆今後質問してみたいこと
�。唯咤達臓焚饉劼錬唯咾犬磴覆い噺世辰討襪�）について未償還であるが、それでも更に増資することもあるか？
�◆淵侫�ンテックみたいに）繰上げ償還、ＣＢ焼き直しもあるか？
��キャリコ連結は通期予想時では、想定外では？赤字会社連結してホントに下方修正ないよね？
�ね�明の物件は（ぶっちゃけトーク）いくらで売れそうか？
※こんなこと教えてくれないと思うので、以下を引き合いに出す

あのダヴィンチが！有明と同じぐらいの広さと思うが、軍艦ビルを1400億円で買ったらしいです。有明は中古ではなく、新築ですから更に高く売れると思います。1400億より、上か下か！？　お答え下さい。（質問にダヴィンチが！って入れるのは単なる私の趣味ですｗ）

→こないだ、investerさんが含み益1200億ってほんと？と聞いたら、さすがに１２００はないと思うが、と青木さん親切な感触（＾＾　1400億とか数字を出したら、有明の件も・・いや、そんなには・・とか、いやいやもっとｗ　とか、感触をポロリいってくれるはず。

�ジ羲劼篭睛�（長期金利）は何％までを予想しているか？
・パシは２．５〜３．０％まで上昇を加味し中期計画を策定、Ｊリートがいくつか潰れると予想
・リサは２．５％まで想定済（３％は？とつっこんだら、そこまでは・・と弱気）
・その他の会社はまだ、謎。

この件については、一番厳しい条件で計画を立ててるのが、パシ。

◆感想など
（総会でも回答したが）1部昇格でアセットインが・・って、それ、私が質問したからたまたま聞き出せただけじゃないか（笑　私が総会出なかったら、この件今年も前向きに検討中です・・で、お蔵入りですよまぢで。。よくもまあ、しゃあしゃあと・・社長の回答きいてて、笑いがとまりませんｗ

昨年の説明会で、1部昇格は古川・青木両名に依存しない体制が先決だ。といっておきながら、今度は、親子上場って、そんなの新日本紡績をTOBした時からわかってるはず。このあたりが、この会社、かなりの不信感を抱かせる部分。
（もし、親子上場の件がかたずいて、それでも昇格しなかったら今度はどんな言い訳がでてくるんだ？）

あと、ＭＳＣＢの件、またしても質問と回答がかみあってない。ストライクが毎月、四半期、半年まではＭＳＣＢで、1年後に修正されるのはＭＳＣＢじゃないとか抜かすし・・ずっと噛みあわなそう。。

もう、この件は1こと＝フィンテックみたいな焼き直しは絶対やめてほしい！って言えばすむんでは？

◆おまけ
もぐもぐ・・大事なことを１点書き忘れた！！

今回も、株主総会と同様、ホテル日航茨木のクッキーをお土産にもらた（これ、ストックどんだけあるのｗ）このブログは、食べながら書いている。一部塩味のクッキーがあり、それだけ近所の猫にあげようと思う。あとは、まあまあうまい・・もぐもぐ。