MKキャピタルマネージメント

エムケーキャピタルマネジメント 個人投資家説明会

◆アセットマネジメント事業
 ・昨年は不動産が高騰したので、物件の購入金額が落ち込んでいる。売却金額も落ち込んだのは、価格がもっとあがると思い顧客投資家が売り渋りを考えたことによる
 ・今期は、落ち込んだ昨年と違い、購入も売却金額も過去最高を更新
 ・SxLのビル(大阪)は、ついに地下鉄側と改札口の移転交渉が決着 → バリューアップへ進展あり
 ・フレーム・丸の内ビル、リースアップ後の売却を目指して活動中

◆アセットインキュベーション事業
 ・フレッジオ下北沢のご紹介
 ・フレッジオLAのご紹介

◆ファンド投資事業
 ・シニアケアレジデンシャルファンド
  まだ、3棟しか買えてない。市況悪化でローンがつかない為、伸び悩んでいる
 ・ロードサイドコマーシャルファンド
  市況悪化で、ローンがつかないため、同様に伸び悩み
 ・あくまで、3〜5年後を見越した事業であり、現在の伸び悩みが直近への業績に影響するものではない

◆サププライムローンへ騒動への見解
 ・社長自身が、トーセイ時代に不良債権処理(銀行との融資の調整)に苦労した経験があり、バブル崩壊の怖さを知っている。その為、上場時からの方針で、在庫を増やさない、自己資金を多く、借金を少なくをモットーにしてきた。

 ・不動産の調整はいずれくると予想しており、当社はそれに備えてやってきた。願ってもないチャンスが来ている。実際、2006年の不動産高騰の頃には、銀行の融資の絞込みが始まったことをいち早く察知しており、チャンスに備えることができた。

 ・2006年頃、弱気を口にすると周囲から色々言われるので、表向きは強気のポーズを  見せていただけで、実はウソであった。よって、不動産の購入は実は、その頃から慎重になっており、今に備えることができた。

 ・市況の悪化を当初から予想していたとはいえ、正直、ここまでひどくなるとは思っていなかった。当社と違い、借金を抱え、在庫を過剰に抱えてきた会社は倒産しているところもあるが、他社についての言及は控える。

 ・今後は、アセットインキュベーションではなく、投資家のお金を運用するアセットマネジメント事業を中心にしたい
 
 ・残高は、2000億、3000億、4000億と増やしていくことを目指したい ←強気転換

◆感想など
 2006年の説明会とまず、比較したい。

http://blog.livedoor.jp/rau2rau2/archives/50477046.html

 当時、私は3000億ぐらいいくよね?とご質問させて頂いたが、3000億は到底ムリという回答を得ている。すなわち、これはあの慎重な社長が・・強気転換であり、政策を大きく変化させる時期にきているようだ。

 ただし、ファンドの残高は各社とも苦労している部分であり、大きく増える宛てがあっての発言なのか、単なる夢なのかは、微妙。

 現金が比較的多く持っているが、自己投資を抑え、ファンド事業を中心に・・ということであれば、恐らく、ファンドに融資がつきにくいので、自社出資(コインベスト)のほうに現金を使う予定なのだろう・・

 実際、シニアファンドや、ロードサイドファンドは、当初よりコインベストをしている。

 今後は、マネジメントフィー + ファンド出資分の配当収益が利益の源泉になると思われる。その意味では、不動産業にしては他社よりも利益のブレが小さくなり、より安定的になるであろう。

 しかし、自己投資事業で大きな利益を出していたことは事実で、その穴埋めは容易ではないだろう・・恐らく、中期計画の下方修正、今後の利益成長率の縮小は起こるはず。

 今回は、そのあたり(中期計画の下方修正はないのか?)の説明がまったくないので、こちらで想像するしかないが、今後は、利益0〜10%成長が数年続く、ということも覚悟しないといけないかもしれず。(それでも、倒産しないで安定的にいけるなら、この株価は安いかもしれんが)

エムケーキャピタルマネジメント 個人投資家説明会

2008.02.23に大阪にて実施されたエムケーキャピタルマネジメントの個人投資家説明会について資料が発表されたので、要点を抜粋。

http://www.daiwair.co.jp/e-cast/pdf/0802232478.pdf

◆説明会内容
・創業の経緯
・事業内容
・業績
・現在の状況

内容的に目新しいのはアセットインキュベーションの仕入れ状況のみであるため、そこだけメモ。

◆アセットインキュベーション仕入れ状況(2007.11.30現在)

 代官山     テナント移転後、建物解体し売却           H20.8期(済)208.4% 36ヶ月
 大田区山王   土地取得後、集合住宅の建築確認を取得後に売却    H20.8期(済)60.8% 12ヶ月
 名古屋市中区錦1丁目 オフィスビルの建築確認を取得後、土地を売却  H20.8期(済)32.9% 9ヶ月
 名古屋市中村区椿町 オフィスビルの建築確認を取得後、土地を売却   H20.8期(契約済)

※マークアップ率(合計売却金額÷合計購入金額-1) x 100



 名古屋市中区錦3丁目 土地取得後、商業ビルを建設して売却     H20.8期以降(H20.8期)★FLEZIO大津通り
 名古屋市中区丸の内 土地取得後、オフィスビルを建設して売却    H20.8期以降(H21.8期)★FLEZIO LA
 世田谷区代田  商業ビルを建設して売却              H20.8期以降 ★FLEZIO下北沢
 神田駿河台  .フィスビルを改装後、売却            H20.8期以降
 神田駿河台◆ 〃物解体、建築確認取得後に売却          H20.8期以降(H21.8期)
 神田小川町   建物解体、建築確認取得後に売却          H20.8期以降
 東五反田    オフィスビルを建設して売却            H20.8期以降(H21.8期) ★FLEZIO東五反田
 西五反田    隣地を取得後、オフィスビルの建築確認取得し売却  H20.8期以降 
 目黒本町    隣地との共同事業を計画中             H20.8期以降(H21.8期)
 世田谷区太子堂 テナント移転後、解体し再建築           H20.8期以降 

※()内はH19.7.30発表時で予定されていた時期。
※FLEZIO大津通りが、上方修正発表時に下期→来期に期ズレした比較的収益の大きな物件に該当すると予想。

◆FLEZIO 大津通り
立地:地下鉄 栄駅 徒歩3分。
敷地:51坪
延床:409坪
階層:地上9階建て(予定)
竣工:平成20年3月

経緯
 地元不動産会社から購入予定。売主が考えていた計画を当社が根本的に見直し、設計段階からプロデュースに関与

コンセプト
 当社は早期から名古屋物件を手がけており、得られたマーケティングから今後の新築供給が増えると予想。天井仕上げを特徴的にするなど他のビルとの差別化を徹底的に意識している。

物件紹介(名古屋オフィススペースレポート様)
名古屋随一のメインストリート大津通に面した「FLEZIO大津通り」です。室内は(1階以外)あらわし仕上げで天井高3m以上あり、店舗仕様ながら水周り・空調は設置済みですのでローコストで出店できます。

◆FLEZIO 下北沢
立地:井の頭線 下北沢駅 徒歩3分。
敷地:148坪
延床:439坪
階層:地下1階、地上4階建て(予定)
竣工:平成20年6月

経緯
 地元デベロッパーが当社仕様設計で建築、竣工後に購入予定。売主はマンションを予定していたが、下北沢は店舗立地としてのポテンシャルが高い為、商業施設を計画。

コンセプト
 高級感と清楚感を基調としたワンランク上のハイグレード商業ビルを企画。早くも入居申し込みが集まってきている。

エスグラントコーポレーションにて募集中の記事 売主がエスグラントなのか?

◆FLEZIO LA(名古屋市中区丸の内) 
立地:地下鉄 久屋大通駅 徒歩2分。
敷地:117坪
延床:1061坪
階層:地下1階、地上10階建て(予定)
竣工:平成20年4月

名古屋では一本中に入った立地は人気が劣るが、プラン次第で事業性ありと判断。丸の内エリアの企業属性から小規模オフィスへのニーズが強いと判断し、フロア分割可能(1フロアを3分割可能)としリーシングリスクを軽減。

経緯
 地元不動産会社から購入を予定。売主が考えていた計画を当社が根本的に見直し、設計段階からプロデュースに関与。

コンセプト
 名古屋は100坪を越える大型オフィススペースの供給が過多になると判断。小規模賃質をキボウする入居者に高品質グレードのビルを供給することで、名古屋ニッチマーケットを狙う。

物件紹介(名古屋オフィススペースレポート様)
人気の久屋大通駅周辺に高級感のある高感度オフィスが誕生です。
さらにこのグレード感で約15坪から分割可能な物件は他にありません。


◆FLEZIO 五反田 
立地:五反田駅 徒歩4分。
敷地:81坪
延床:392坪
階層:地上7階建て(予定)
竣工:平成21年2月

目黒川が眼前に広がり自然と共有できる場所。大崎・五反田地区の再開発地域である東京サザンガーデン内に位置し、将来は東京の南の玄関に発展する可能性を秘めたエリア。

コンセプト
 高い天井、三面ガラス張りにすることで開放感を演出。2F以上の全室にシャワールームを完備するなど入居者の仕事のしやすさを追求。

◆当社の強みなど(気づいた点)
・地元業者のプランを変更し、設計段階から携われるほど企画力・設計力のある会社
・名古屋に古くから進出しており、地元テナントのニーズ把握、マーケティングに優れている
・物件は独自性に富み、他のビルとの差別化を図ると共に入居者の利便性を意識している。
・ファンド運用会社でありながら、物件のコンセプトを詳細に紹介するなど、企画力で勝負する会社
・賃料がいくら取れるか?ではなく、入居者にどのような利便性を与えるかに主眼をおいて説明されている。

ラジオNIKKEI 企業インタビュー 〜エムケーキャピタルマネジメント〜

ラジオ日経企業インタビューにMKCMの加藤社長のインタビューが掲載されたので要旨を抜粋の上メモ。

※なお、私の勝手な解釈でメモしてるため、社長の肉声と表現が異なる部分あり。

http://market.radionikkei.jp/interview/index_d.cfm

◆事業構造
.▲札奪肇泪優献瓮鵐隼業
▲▲札奪肇ぅ鵐ュベーション事業
ファンド投資事業
・ロードサイドファンド(伊藤忠キャピタルと共同)
・シニアファンド(三井物産と共同)

´△収益の柱。本来は、アセットマネジメントの手数料ビジネスが収益の柱とはいえ、若干、自己投資で利益を埋めざる終えない部分があり、△盥圓辰討い襦

◆リスクアロケーション
不動産ファンドバブルの崩壊を身に染みて学んでいる。その為、資産の回転を早め大きなリスクは取らない

<従来の不動産屋>
資産を抱え込み収益を得る、もしくは転売によりキャピタルゲインを得る

<当社>
在庫の回転を早くする。在庫はなるべく小さくし、リスクを最小限に。借金を多くしない。自己資本を高める

→普段から回転を早め、キャッシュを高めておくことで、定期的におこる今回のような不動産の調整局面で動くことができる。

◆不動産市況をどうみるか
ここ2、3年過剰流動性相場で、不動産に資金が向かい価格が上がってきた。金融当局もそれに警戒をし、各行とも融資規制を強めている段階でサブプライムローン問題が起こり不動産が調整局面となった。

我々はこのような局面に対処できるように、極端に大きな在庫をかかえず常にキャッシュを高め、BSを身軽にしておく

◆1Qが好調であるが通期の見通しが小さい
不動産は売ろうと思ってすぐ売れるものでなく、1〜2年といったスパンがかかる。その為、普段より計画をしっかり立て遂行しておくことが重要。

1Qについては、アセットインキュベーションの売却及びアセットマネジメント事業のインセンティブとも想定よりも若干良い数字となった。

しかし、我々は計画を1年単位で立てており、(1Qの状況も年間計画の想定内でのことであり)今のところ計画を大きくは変更しない。

◆株主還元
昨年より1500円配当を実施している。当事業は利益を再投資し大きな利益を積上げていくことが重要。しかしながら、当社は個人株主も多くできるだけ還元もしていこうという狭間の思いがあり、1500円の配当をしている。

今後もできるだけ、株主に還元していきたい。しかし、利益の再投資も重要でありそのへんのバランスを見ながら考えていく。

※加藤社長は、ダヴィンチアドバイザーズの出身。

ダヴィンチは、過去最高益を未だに更新し続けているがずっと無配。昨年の総会でも、利益成長がとまるまで、配当の気配すらないかんじ。なので、無配を継続する・・というのもある意味、経営方針としてあり。

ただし、無配だと(社内ルールにより)各種、投資信託が買わないと言われている。本当は配当したくないとこだろうが、加藤社長は、ダヴィンチの悪いところを加味し、1500円配当としたものと思われる。

ちなみに、ウォーレン・バフェット率いる投資会社、バークシャー・ハサウェイの株も過去最高益で株価も最高値だそうだが、上場来、未だに無配を続けている。

エムケーキャピタルマネジメント 中間期及び通期の上方修正

単体決算では下方修正なので正直微妙。とはいえ、来期に余力を残した格好。

◆中間期業績予想の修正
<連結>
売上高 :6871 → 8534
営業利益:2430 → 2590
経常利益:2364 → 2537
当期利益:1382 → 1484

<個別>
売上高 :6871 → 8534
営業利益:2430 → 2590
経常利益:2364 → 2537
当期利益:1382 → 1484

理由
 アセットインキュベーション事業において、当初建物を新築して来期以降に売却する計画だったものが、建築確認段階で売却できた為

◆通期業績予想の修正
<連結>
売上高 :10811 → 11992
営業利益:3264 → 3340
経常利益:3056 → 3121
当期利益:1788 → 1790

<個別>
売上高 :9443 → 10492
営業利益:2449 → 2150
経常利益:2253 → 1956
当期利益:1318 → 1121

理由
 アセットインキュベーションの進捗を精査した結果、下期売上を見込んでいた比較的大きく利益が見込まれる物件について、建築基準法改正に伴う建築確認取得時期の若干の可能性を考慮し、来期計上見込みに変更したため。

 ただし、アセットマネジメント事業の売上が昨年に比べて伸びる見込みで、連結業績に大きな影響はない

たぶん、アセットインキュベーション事業での売却は少なく、ファンドからの物件の購入をガンガン行いアクイジションフィーで稼ぐんだと思う。

(加藤社長は、昨年の説明会で、昨今の不動産は高すぎる。寧ろ暴落というか、早く調整局面が着て欲しいそうすれば我々はもっと儲けられる。と望んでいたので、またとないチャンスと思ってるはず)質疑応答∋仮

◆アセットインキュベーション仕入れ状況(2007.6.30現在)より抜粋

 神田駿河台   オフィスビルを改修後、売却             H20.8期
 代官山     建築解体後の用途を検討中              H20.8期(済)
 名古屋市中村区 オフィスビルの建築確認を取得後、土地を売却     H20.8期
 → 来期見込みに変更(たぶん)
 名古屋市中区錦 オフィスビルの建築確認を取得後、土地を売却     H20.8期
 → 来期見込みに変更(たぶん)
 名古屋市中区錦 土地取得後、商業ビルを建設して売却         H20.8期
 大田区山王   土地取得後、集合住宅の建築確認を取得後に売却    H20.8期

 神田駿河台   建物解体、建築確認取得後に土地を売却        H21.8期
 西五反田    隣地との共同事業を推進中              H21.8期
 目黒本町    隣地との共同事業を計画中              H21.8期
 名古屋市中区丸の内 土地取得後、オフィスビルを建設して売却     H21.8期
 → これが今期に前倒し!?
 東五反田    土地取得後、オフィスビルを建設して売却       H21.8期

来年売る予定のビルが、前倒しして土地のまま売れた・・とあるので、丸の内が売れた模様。前倒しして売るのがよいことなのかどうかわからないが、この時期(10〜12月期)でもサブプライムの影響なく、物件を売却できた会社は好調な決算を出している。※レーサムリサーチなども。

◆物件の売却先は、外資ではない!?
メザニンがとまったとか、資金の出し手が・・ということではなく、建築確認の延期を理由としてるところをみると、売却先が今年も外資ではない模様。

2008.1Q 販売高
 矢作地所     3,200,608
 三菱地所     966,312
 ミヤビエステックス 875,125 ←ここアセマネの総会でひと悶着あったとこではw
※アセットマネジャーズ株主総会 質疑応答参照

2007.4Q
(有)エムケーインベストメント 296,692
(有)エムケーマーキュリー 49,011
(有)ティオマン 5,120,000   ←上毛(ダヴィンチ出資)の特別目的会社
(株)ビクトリア 1,453,444

2006.4Q ※この年まではファンド事業のみで当社本体から外部売却なし
(有)エムケーインベストメント 1,444,241
(有)エムケーマーキュリー 412,234

エムケーキャピタル2008.8期 第1四半期決算

ホリエモンの反動で今期1Qは超絶減益決算だと思ったが予想が外れたー(゚∀゚)
当たらん予想はもうヨソウかと思ったりも・・

◆業績(1Q:中間見通:通期見通)
売上高 :6546/6871/10811 (進捗率:60.5)
営業利益:2527/2430/3264  (進捗率:77.4)
経常利益:2505/2364/3056  (進捗率:81.9)
当期利益:1481/1382/1788  (進捗率:82.8)
1株利益:26108/24242/31263(進捗率:83.5)

業績の上方修正は発表せず、サブプライムや建築基準法などの不確定要素が・・とそのまま据え置いたが、この流れ去年も同じなので信用してはいけない。昨年も北堀江物件のおかげで1Qは超絶決算だったが、今期はその反動をもろともせず、なんと経常進捗率は81.8%と今1Qのほうがずっと高いのだ。

<昨年の流れ>
2006.12.28 第一四半期決算(経常利益進捗69.6%) 
※この時点で上方修正が確実だが、金額の計算が終わってないので発表しないだけかと
 ↓
2007.1.26 中間期の上方修正を発表
 ↓
2007.4.10 通期の上方修正&配当開始を発表

◆セグメント別
<アセットインキュベーション>
売上高 :50.58億/98.2億
営業利益:14.69億/非公表     ※売上総利益25.76億

<アセットマネジメント>
売上高 :14.11億/16.75億
営業利益:12.40億/非公表     ※売上総利益:16.75億
受託資産:766億/1139億

※分母は中期経営計画(H20.8月期)

受託資産は利益確定によりかなり減少。恐らく2Q以降はインセンティヴフィーよりもアニュアルフィー及びアクイジションフィーでの収益が中心となる為、大幅鈍化。+3〜4億程度か?

前期の場合、AM事業の進捗が悪かった。1Q売上高:3.67億/15.89億(23%)→ 期末売上高 :1,263/1,589 結果的に通期未達となり、それをホリエモン物件で埋めた格好であった。

今期はAM事業・AI事業共に絶好調で両事業ともバランスよく収益を上げている(AM事業については昨年売り渋った反動による加算もあるが)

よって、今期は足を引っ張る事業がないことから、両事業の相乗効果で高い進捗はそのまま信用でき、期末には相当上ぶれるのではと思われる。

◆アセットインキュベーション事業 物件売却状況
 神田駿河台   オフィスビルを改修後、売却             H20.8期
 代官山     建築解体後の用途を検討中              H20.8期
 名古屋市中村区 オフィスビルの建築確認を取得後、土地を売却     H20.8期
 名古屋市中区錦 オフィスビルの建築確認を取得後、土地を売却     H20.8期
 名古屋市中区錦 土地取得後、商業ビルを建設して売却         H20.8期
 大田区山王   土地取得後、集合住宅の建築確認を取得後に売却    H20.8期

決算書によると上記3物件は売却した模様。昨年の1Qはホリエモンのみで殆ど稼いでしまい、2Q以降尻すぼみとなったが、今期は目玉の名古屋物件がまだ控えているので、今後もかなりの業績の寄与が期待できる。

※但し、投資家の長期保有の意向があれば売らないかもしれない。

◆アセットインキュベーション(昨年度参考)
 北堀江     オフィス・店舗の複合。建築確認により土地を売却   H19.8済
(上記が1Q) 
↓ 
(2Q以降)
 千代田区小川町 オフィスビルを空きビルにし、自社使用ビルとして売却 H19.8済
 桜上水     建物解体後、土地を売却               H19.8済
 新宿      オフィスビルの区分所有フロアを改装して売却     H19.8済

◆バランスシート
現金・預金  :60.56億 → 55.97億 → 45.40億 → 38億  → 63.26億
営業貸付金  :10.16億 → 11.99億 → 7.28億  → 11.5億 →  10.63億
販売用不動産 :57.33億 → 77.81億 → 81.94億 → 88.6億 →  54.2億
投資その他資産:       1.93億 → 6.7億  → 6億 →  8億

短期借入金       :3億   → 3億   → 3億  → 6.8億 → 6.8億  
1年以内返済予定長期借入金:1.51億 → 1.48億 → 1.46億 → 0 →  12.5億
社債          :23.8億 → 19.7億円 → 19.7億 → 19.7億 → 0 
長期借入金       :21億  → 35.4億円 → 35.4億 → 35.4億 → 0 

販売用不動産はアセットインキュベーション事業の利益に伴い、34億減少。今期の利益達成は早くも確実!今後は来期以降の利益に備えて、棚卸資産が再び増加に転じてほしいところだが、恐らく増えていくだろう。

社債と長期借入金は返済により大分減少。残り12.5億と財務がかなり良くなった。現金も63億と豊富で、もともと可能性の低かった増資の可能性だが、殆どなくなったといえる。財務にかなり余裕がでてきたので、今後はむしろ増配がありえる。

◆感想など
素晴らしい決算!今まで流動化企業10数社、四半期決算書を数10回見てきた中で、これほど素晴らしい内容にお目にかかるのは恐らくはじめて。

自己資本比率が61.5%と資産バリュ株に匹敵する内容にまで高まった。現金も63億あり(時価総額が105億円しかないのに)今後の成長性が0と仮定してみた場合でも、資産バリュー株としても十分検討に入るぐらいの内容になった。

それでいて、借金を大幅返済。今後の金利上昇に備えることも可能。また、資金調達の必要は当面ないが、あったとしても増資でなく社債による調達が優先され希薄化の可能性も殆どない。

もはや来年度の1Qがでる1年後の12/28頃までは、業績面では全く心配がなく今後は、シニア系やロードサイドのファンドや投資銀行部門など新しい事業をどうするのかと、来年度の為の仕込み状況のみチェックすれば良いという、非常〜に左ウチワな状況といえる。

こんな会社ばかりPFに抱えられたら、株主としても非常に楽なわけだが・・

エムケーキャピタル2007年8月期決算発表

大した考察も書いてないが、このまま忘却はいかんと思いひとまずメモ。

◆業績
売上高 :8,647/7,691
営業利益:2,856/2,418
経常利益:2,689/2,158
当期利益:1,578/1,280
1株利益:29,510/20,519

1Q後に期初予想を上方修正しているので予実という意味ではサプライズがないが、そもそもの期初の予想を大きく上回って着地したので、これは評価したい。

◆今期見通し

      <中間>     期末  (中期経営計画)
売上高 :<6,871>    10,811   (12,062)    → 来期:18,260
営業利益:<2,430>    3,264    (3,332)    
経常利益:<2,364>    3,056    (3,055)    → 来期:3,906
当期利益:<1,382>    1,788    (1,812)
1株利益:<24,242>    31,263   (28,336)       ※EPSは筆者の独自計算 54580株

7月の説明会で示唆した今期の見通しの引き上げは結局行わず、中期経営計画の通りに据置。

目標とする指標は、EPSの年率20%成長。目標は中期経営計画にて策定している為、EPS成長の指標は
当初設定値20,519に対する今期31,263(52.3%)、上ブレ後29,510からの伸び率だと5.9%。

◆セグメント別
<アセットインキュベーション事業>
売上高 :7,335/5,796 → 今期:9,820 → 来期:15,409
営業利益:2,554/非公表  ※中期計画は売上総利益ベースでのみ公表

アセットインキュベーションは計画を大きく上ぶれ。

<アセットマネジメント事業>
売上高 :1,263/1,589 → 今期:1,675 → 来期:2,033
営業利益:894/非公表

アセットマネジメント事業は、投資家の売り渋りによるインセンティブ持ち越しが響いた。

<その他(投資銀行)事業>
売上高 :47/205    → 今期:417 → 来期:617
営業利益:20/非公表   

この事業は将来的なものだろうけど、今のところあまり順調ではない。今期どうなるか?

◆ファンド残高

     H18.8(実績)  H19.8(実績/計画)    H20.8  H21.8
期初残高  449     774/774           873   1139
新規    743     ?/537            700   800
売却    418     ?/438            433   255
期末残高  774     1000超/873         1139  1684

業績の概況の記載によると、どうも予定を超過したらしい。落ち込んだアセットマネジメント事業の回復に少し期待できる。

◆バランスシート
現金・預金  :60.56億 → 55.97億 → 45.40億 → 38億
営業貸付金  :10.16億 → 11.99億 → 7.28億  → 11.5億
販売用不動産 :57.33億 → 77.81億 → 81.94億 → 88.6億
投資その他資産:       1.93億 → 6.7億  → 6億

短期借入金       :3億   → 3億   → 3億  → 6.8億
1年以内返済予定長期借入金:1.51億 → 1.48億 → 1.46億 → 0
社債          :23.8億 → 19.7億円 → 19.7億 → 19.7億
長期借入金       :21億  → 35.4億円 → 35.4億 → 35.4億

◆今期売却予定
 神田駿河台   オフィスビルを改修後、売却             H20.8期
 代官山     建築解体後の用途を検討中              H20.8期
 名古屋市中村区 オフィスビルの建築確認を取得後、土地を売却     H20.8期
 名古屋市中区錦 オフィスビルの建築確認を取得後、土地を売却     H20.8期
 名古屋市中区錦 土地取得後、商業ビルを建設して売却         H20.8期
 大田区山王   土地取得後、集合住宅の建築確認を取得後に売却    H20.8期



今期は、目玉としてる名古屋物件を次々に売却してくる予定。ただし、錦町の物件は投資家の共同保有の物件が含まれているようなので、投資家の意向により売り渋りが発生した場合は通期未達要因として注意(会社的にはこれでもぜんぜんおっけーだろうけど、投資家としてはここをガンガンつついていかなきゃいけないポイント)

◆今期のポイント
”埒兇離▲札奪肇泪優献瓮鵐隼業回復
 前期はブレーキとなった事業だが残高は想定超で推移。売り渋りの影響で増えただけなのか、予想以上の資金流入があるのかについては質問する価値あり

共同保有の投資家の売り渋りに対する対策
 会社的には将来大きな利益がとれそうだが、その結果下方修正では投資家にとっては大迷惑な話しである。よって、既に見えている問題なので、その穴をどうやって埋めるのか会社側に対応策を引き出していく。

今期1Qは大幅減益でスタートか?
 前期、北ほりえもんEXITの反動で、今期1Q(12/26想定)は、前年比大幅減益決算がほぼ確定(TT)株価大暴落が予想される(買い増しポイント)
大型物件を1Qで売ってしまうと、翌期の減益はいかんともカバーしがたい、これをアセマネ現象と名づける。逆にいえば今買い増ししちゃう人は去年の決算知らない人か。。

エムケーキャピタルマネジメント 個人投資家説明会

エムケーキャピタルマネジメントの個人投資家説明会に参加。前回は寝坊した(起きたら3時!)で出れなかったが、今回で3回目の参加。今回の会場は、八重洲側の丸の内トラストタワー。

◆出資金
 ファンドに自社で3〜5%出資するケースがあり、配当金を受け取る。

◆エスバイエルの物件
・1Fに銀行、B1にカフェ、B3に地下鉄の改札口がある
・銀行、カフェは移転の同意を得られている
・改札口については、大阪市交通局と交渉中である
・立地は大阪駅のすぐ近くで大阪でもNo1と言えるほどの好立地
・B3の改札口がネックとなっており、競合他社は取得しずらい状況であった
・綿密な調査により、バリュアップ可能と判断し投資に踏み切った。
・改札口に移転に成功し、バリュアップが完了すれば、相当な額の利益がでる物件
・5%当社が出資、95%を投資家が出資


◆預かり資産残高
 3Qで約800億あり、期末870億の予定。少し上ぶれるのではと思っている。

◆対象内訳
 オフィス 51% 住居27% 商業施設(ホテル含む) 21%
 
※ただし、1年半前から住居への投資は中断している。住居は供給過剰であり、賃料が上がらないと考えている。

◆地域別内訳
 首都圏 62% 関西25% 名古屋8.2 その他 4.4% + 仙台もあり

 賃料が上がりそうな地域に限定して投資。賃料が上がりそうと当社が考えるのは上記だけである。(投資地域が、アセットMに似ている)

◆アセットインキュベーション事業の説明

【投資家への利益毀損への誤解】
 良い物件があれば、アセットインキュベーション事業で取得する前に、投資家に打診する。しかし、投資家は取得を断ってくるケースがある。その場合、当社のアセットインキュベーションで抱える

 →決して、優良物件を当社が優先して抱えこんでしまっているわけではない。
 (物件の取得は、あくまでもファンドの投資家に優先して提示している)

※セキュアードの説明会でよくでてくる、良い物件が見つかったら、投資家に教えずにこっそりと自社で抱えてしまっては投資家の利益を損なう・・なので、当社では自社のBSで不動産を取得しない・・というフレーズに対する補足

投資家が取得を断ってくるケース
・土地 (土地はキャッシュフローを生まない。また、日本は開発許可を得るのが大変である国)
・5億以下の物件
・借地、区分所有の権利関係が複雑なもの
・ビルが古すぎて、改築に関わる金額に不透明感がある物件

※5億以下の物件について、燦キャピタルのようにTMKスキームを使って投資家(この場合、富裕層の個人)に売却するという会社はあるにはある(特殊ノウハウ要)。当社ではそのような投資家は相手にしていない為、ファンド対象外となる

◆北ほりえもんについて(売却済) →今はダヴィ系の上毛が取得してます
・1年で40%の利益が出た
・場所は心斎橋のはじっこの四ツ橋筋に面した地域
・北堀江は東京の代官山と言われ、おしゃれな場所として知られている
・正直、代官山は言いすぎだと思う(社長談)が、おしゃれな場所である

→このコメントに社長の誠実な人柄が感じられる。私も北堀江歩いたが(南堀江も)おしゃれなブティックがあるにはあるが・・数は多くはなく、代官山は言いすぎという意見は同意。(というか、おしゃれなブティックなら船場のがいっぱいあったような・・)社長の不動産感に狂いもなさそうだし、その点は安心した。


◆名古屋の錦町1丁目プロジェクト(売却予定)
・名古屋はミッドランドスクエアの影響で、大きく不動産が上がっている
・路線価の10倍になった場所もある
・328坪。地上10F、地下1F
・土地のまま、建築確認取得後に売却予定である
・投資家からビルを建てて欲しいと要請あり、建設後に売却の可能性もある
(この場合、期ズレするので下方修正 → 翌期以降大幅利益 となる可能性あり)

※そもそも、アセットインキュベーションは自社のBSで取得する事業のはず。
なぜに、投資家からの要請があるのか謎(この物件は共同保有なのか?)

◆ビジネスサポートローン
・事業性融資は、10の資金に対して銀行は7しか貸してくれない。残りの3を埋めるローンがコレである。7〜8%の金利が取れる(一般的なメザニンと同じ金利みたい)

◆事業モデルのキーワード
.妊ストレスアセット
 毀損しているアセットを精査して購入し、価値を高めて売却する

▲好圈璽疋丱螢絅▲奪
 迅速な精査、スピーディなバリュアップにより、不動産上昇相場に依存しない
 様々なバリュアップスキームを次々に提案していく能力が問われる

キャピタルマーケットへのプロダクトサプライヤ
 流動性が低いディストレスアセットを、価値を高めてリートへ供給していく

◆シニアケアレジデンシャルファンド
・当社49.5%、三井物産グループ50%出資
・介護分野は個人の尊厳に関わるものであり、商売のネタにして良いものかという悩みはあった
・しかし、今後も介護の需要が大きく、資金供給によりインフラを整備することは社会的に必要と考えた
・2020年、65歳以上が3500万人。うち、700〜800万人が介護要となり需要が非常に大きい
・将来は、リート上場を目指す
・投資総額120億(エクイティ40億、デッド80億) → 300〜400億でリート上場へ

※単に出資しただけで、AM契約はリエゾンパートナーズ(0.5%出資)なので、当社にどんなメリットがあるのかよくわからん・・アセットインキュベーションとか既存ファンドのEXIT先に使うのだろうか

◆中期計画
 今期予想(H19.8期)の上方修正に伴い、来期、来来期についてもそれぞれ中期計画を上方修正する可能性があると言及

◆アセットインキュベーション仕入れ状況(2007.6.30現在)

 北堀江     オフィス・店舗の複合。建築確認により土地を売却   H19.8済
 千代田区小川町 オフィスビルを空きビルにし、自社使用ビルとして売却 H19.8済
 桜上水     建物解体後、土地を売却               H19.8済
 新宿      オフィスビルの区分所有フロアを改装して売却     H19.8予 
 神田駿河台   オフィスビルを改修後、売却             H20.8期
 代官山     建築解体後の用途を検討中              H20.8期
 名古屋市中村区 オフィスビルの建築確認を取得後、土地を売却     H20.8期
 名古屋市中区錦 オフィスビルの建築確認を取得後、土地を売却     H20.8期
 名古屋市中区錦 土地取得後、商業ビルを建設して売却         H20.8期
 大田区山王   土地取得後、集合住宅の建築確認を取得後に売却    H20.8期
 神田駿河台   建物解体、建築確認取得後に土地を売却        H21.8期
 西五反田    隣地との共同事業を推進中              H21.8期
 目黒本町    隣地との共同事業を計画中              H21.8期
 名古屋市中区丸の内 土地取得後、オフィスビルを建設して売却     H21.8期
 東五反田    土地取得後、オフィスビルを建設して売却       H21.8期

この会社の場合、ほぼ全部の保有物件の売却予定リストがきちんと開示されるのが素晴らしい!
(できれば、次回は取得金額もほしいところ)

◆アセットインキュベーションの中期経営計画 
 H20.8期:9820(カバー済)
 H21.8期:18260(半分から2/3をカバー済、現在は残りの部分の取得に注力)

◆アセットマネジメント事業について
 ・毎年10数億の売上がある
 ・今期は11億の予想である(どさくさにまぎれて下方修正をこの場で発表w)

◆質疑応答
|羇計画でアセットマネジメント事業の伸びが横ばいに見えるがなぜか?

事業を保守的に考えたからではない。元々この事業は、インセンティブフィーの比率が高かった。

・前期は23億のうち本来の手数料が9億で、残りはインセンティブだった。
・今期11億予想(15億→下方修正)について
 インセンティブは物件を売却してはじめて発生する。昨今の投資家の希望で物件の売り渋りがあり、今期は売却が少ない為、インセンティブが発生しない見込み
・よってインセンティブフィーについては、来期以降に発生する

■機腺隠闇後の売上、利益のイメージは?

長期的な予想が出しにくい。なぜなら、今は不動産が信じられないぐらいに上昇していて、バブル期を彷彿させるほどだからだ。ただし、バブル期と違い、現在は勝ち地域と負け地域がはっきりしていることから、崩壊はないと考える。我々としては、不動産の調整がきたほうが儲けられるので、(不謹慎ではあるが)早く調整局面が着て欲しいとすら思っている。

定性的なイメージとして、我々は常に時代の先を考える。他社がやらないようなモデルをやっていく方針

F銀の金利についてどうお考えか?

金融は詳しくないので、個人的な予想と前置するが、日本全体の景気が回復したわけではなく、金利上昇は緩やかであると予想する。ただし、0.25%でも金利があがった場合、リートなどのキャピタルマーケットは大きな影響がある

※質問が少しズレた。本来聞くべき質問は、金利上昇に当社が(どのレートまで)耐えられるかどうか?だったとおもうが、これは、聞き方も少し悪い。次回の説明会での宿題に回す

っ浪舛上昇するにつれて、短期売買での鞘が取りにくくなり利益がでなくなると考える。そのあたり、どう思っているか?

確かに、一般的に不動産は価格が上がれば上がるほど利益が出にくくなる。しかし当社は、ディストレスアセットをリスクをとって買っているわけであり、通常のマーケットで買っているわけでない(高値掴みの心配なし??)

ディストレスアセットにはリスクがあると言ったが、当社はそのリスクを十分に認識しているので、怖いということではない。怖いのはリスクを知らないことである。

※この質問したの私。回答きいた瞬間シクッター(ノ∀`)ってオモタ・・

私が知りたかったのは、地価が上昇するとディストレスアセットだろうと何だろうと、値上がりしてしまい、取得しずらくなって鞘が減るのでは・・ということも含めてだったのだが・・そもそも、ディストレスアセットなんて、アセットMだって得意とするところだし、一般的な不動産ほどライバルは多くないにしても、他にも競合あるだろう・・

うまく逃げられてしまった。次回は、ディストレスアセットも今後値上がりしていきませんか?って質問にする(宿題)

ド堝飴魂然覆寮瀋蠅離瓮ニズムについて知りたい

収益性、CFが何%で価格がきまる。例えば、丸の内のこのビル(説明会場)なら、3%かそれを切るレートになるだろう。しかし、メインストリートでなかったり、少し古いビルであったりすれば、利回りが6〜8%になったりする。

◆感想など
3Qの記事で、アセットインキュベーションのカバー状況を下記のように想像したが、その全容がわかったのが収穫。

【インキュベーションのカバー率。意外にイイ(゚∀゚)】

-------------------------------------------------------------------------
<余力について>
北堀江物件:35.91億円(簿価) → 51.55億円(想定) 1.43倍

※アセットインキュベーション事業売上高予定
2008.08:98.2億(カバー済)
2009.08:154億(18.97億までカバー済) → 今は既に09年度の仕込みをしてる時期(たぶん)
計  :252.2億 (合計252億に対して、棚卸資産で81.94億x1.43倍=117.17億までカバー済)

--------------------------------------------------------------------------
上記よりも、もっと進捗よくて、2009年度の1/2〜2/3はもうカバー済とのこと。(私のは、今後の売却益を全てホリエモンの1.4倍で無理やり計算してるので、計算かなりズレたw)でも、ホリエモンは40%儲かったといってたので、1.43倍という計算は当たってたくさい・・

2009年度は、建築確認での土地売却でなくてビル建設も行う物件が多い。物件数はまだこのぐらいだけど、利益が相当でるのではと思う。

【アセットマネージメント事業が芳しくない理由判明(゚∀゚)】
 売上高 :9.12億/15.89億(進捗率:57.3%) <中間6.41億> 2.71億増

となっていたわけだが、今期11億の見込みと下方修正。理由は、投資家の保有希望に変更があり(土地を建築確認付で売却→やっぱ建設完了まで保有したい等・・売り渋り希望があるみたい)、短期売却がしずらくなっている点。その結果、物件売却に関わるインセンティブの計上が先延ばしになっているようである。

しかし、インセンティブはいつか得られる為、その間アセットインキュベーションでカバーしつつ・・であれば、特に問題ないと思われる。寧ろ、長期的に保有したほうが(アセマネ青木さん談も正しければ)儲かると思われるので、我々株主も、長期保有してあげるのもよいか?w 

【4Qは上ブレ確実】
3Qのレビューで、もう4Qは物件うらないでいいよー。と書いてしまったが、4Qに1件、アセットインキュベーションで売却予定ありと判明。アセットマネジメント事業は、売上高 9.12億/11億とのことで2億上積(ほぼ営業利益と=)

よって、経常利益は 2506/2602 → 27億+α(30億ぐらいか?)に上ブレ濃厚。 

エムケーキャピタルマネジメント 第3四半期

エムケーキャピタルの第3四半期が開示された。

◆中間決算(連結)
売上高 :7790/8688 <中間7471> 319(百万円増)
営業利益:2642/非公表<中間2568> 74(百万円増)
経常利益:2506/2602 <中間2452> 54(百万円増)
当期利益:1489/1543 <中間1450> 39(百万円増)
※分母は上方修正後

◆セグメント別
.▲札奪肇ぅ鵐ュベーション事業
売上高 :68.38億/57.96億 <中間68.03億>  35(百万円増)   ※分母は中期経営計画
営業利益:24.84億     <中間24.71億>            ※売上総利益(中期計画)16.18億

アセットインキュベーション事業は、営業利益が中期計画の売上総利益すら上回るハイペースで、
これは、1Qの北ホリエモン物件の影響が大きいが、他物件も、それなりに貢献してるよう。

アセットインキュベーション事業は、2Qと変らず。3Qは特に物件の売却がなかった為と思われる。
物件購入よるコンサルティングフィーの計上(微増)のみでは・・

▲▲札奪肇泪諭璽献瓮鵐隼業
売上高 :9.12億/15.89億(進捗率:57.3%) <中間6.41億> 2.71億増
営業利益:6.25億              <中間4.31億> 1.94億増  ※売上総利益(中期計画)15.89億

一応、2Qから増えた但し、このペースでは会社側が当初想定していたペースには及ばないような・・
(2Qのコメントで既に、会社計画を下回るペースとコメントあった)
しかし、アセットインキュベーションが予想外に好調であり、この事業の不振を埋めている。

 <参考> 中期経営計画より アセットマネジメント事業の計画
      2006.8    2007.8    2008.8    2009.8
売上高   2342     1589     1675     2033     → 2007.8はこのままいくと、11〜12億程度
総利益   2254     1589     1675     2033

この事業は予想外に苦戦。来期以降の計画も下方修正せざるおえないか?

その他事業(ビジネスサポートローン+フィナンシャルアドバイザリ+投資銀行部門他事業)
売上高 :3989万円/2.15億
営業利益:174万円

これは、中期経営計画によると売上総利益も2.15億となっているが・・この事業も予想よりはよくないようで
アセットインキュベーションが埋めた形、但し、元々の計画が軽微であり、気にするレベルにはない。

◆バランスシート
現金・預金:60.56億 → 55.97億 → 45.40億
営業貸付金:10.16億 → 11.99億 → 7.28億
販売用不動産:57.33億 → 77.81億 → 81.94億
投資その他資産:      1.93億 → 6.7億

3Qは、販売用不動産の購入が、4.13億円あったと想定。仕込みのペースとしても、3Qは小休止した格好。

投資その他資産が、4.77億増えてるが、これが老人福祉施設へのファンド出資と思われる。
(最大枠は40億の50%で、20億)、みたかんじ物件購入の都度出資してるようなかんじ。
最大枠を考えるとあと、15億ほど出資してくるかもしれず・・

<余力について>
北堀江物件:35.91億円(簿価) → 51.55億円(想定) 1.43倍

※アセットインキュベーション事業売上高予定
2008.08:98.2億(カバー済)
2009.08:154億(18.97億までカバー済) → 今は既に09年度の仕込みをしてる時期(たぶん)
計  :252.2億 (合計252億に対して、棚卸資産で81.94億x1.43倍=117.17億までカバー済)

2009.08を達成する為に、販売用不動産は+135億円の積上げあれば万全か?(但し、倍率1.43ってのは自信ないが・・)

短期借入金:3億 → 3億 → 3億
1年以内返済予定長期借入金:1.51億 → 1.48億 → 1.46億
社債:23.8億 → 19.7億円 → 19.7億
長期借入金:21億 → 35.4億円 → 35.4億

負債の主要なところは変化なし。

◆感想など
今期は、物件の売却が全くなかったようで、売上が微増。殆どが、アセットマネジメント事業の売上増加分である。アセットマネジメント事業は、営業利益率が高く、四半期で2億弱は営業利益(≒経常利益)を稼ぐ。

今期の営業利益(経常利益)は、アセットインキュベーション事業の物件売却が4Qも全くなかったとしても、あと1億で通期経常利益となり、達成は間違いないであろう。

ということで4Qも引き続き、物件売却がなしで・・地味に着地してほしい。既に、来年度のアセットインキュベーション事業の売上がカバーされており、この事業は非常に余裕がある状態。無理やり上方修正して、来期の余力を削ぐ必要な全くない。(その方が、アセットMみたいに前期大幅増 → 反動で来期鈍化・・株価爆下げの心配もない)

アセットマネジメント事業は、予想外に苦戦している。今の所、アセットインキュベーションがそれ以上に絶好調でその穴を埋めているので、目だっていないが、アセットマネジメント事業は利益率が高い為、結構痛いと思う。よって全体では相殺されてしまい、中期経営計画の上方修正・・までは期待しずらいかもしれない。

正直、アセットインキュベーションでの物件売却は、今期はもう必要ないので(上方修正もいらない)4Qでは早急に、アセットマネジメント事業の建て直し(残高の拡大)に力を注いでもらいたい。

◆説明会でのつっこみどこ
。苅僂任亙件購入の予定があるのか?(もったいないので、もう売却はしないでほしい)
▲▲札奪肇泪優献瓮鵐隼業は苦戦しており、中期計画の下方修正が必至。今後、どう建て直していくのか?

日興アントファクトリーとは何か!?

最近、エムケーキャピタルの保有を増やしている日興アントファクトリーについて、ずっと前から気になっていた。明日の説明会の予習も兼ねて調べてみた。

◆日興アントファクトリーとは
PE投資の為の資金調達、コンサルによる経営支援、MAによる事業再編支援を通じ、未公開企業の成長を全方位から支援する専門家集団。

http://www.antfactory.jp/

つまり、ベンチャーキャピタルであるわけだ。であれば、公開から1年近く経過したエムケーキャピタルをなぜ、このタイミングで買い増ししているのか解せない。そこで、事業内容をみてみる。

◆事業内容
<投資事業>
プライベートエクイティ投資
ベンチャーキャピタル投資

上2つは、エムケーキャピタルは当てはまらない。

セカンダリー投資
運用上のポジション調整を要する機関投資家の保有未公開株式やVCファンド持分、満期到来で清算が必要な VC ファンドの残存投資先株式、経営政策上売却を要する事業会社の保有未公開株式などに対し、割安なタイミングでのバリューソリューションを提供する投資を行う。

戦略的投資
投資のノウハウや実績を活かし、特定の業種に対象を絞った「業界再編 ファンド」や 、クライアントのニーズに応じて組成するオーダーメイド型ファンド 「 OEM ファンド 」の運用を行っています。今後は周辺事業との相乗効果を狙うM&A ファンドなどの組成を行う予定です。

エムケーキャピタルは、公開時の大株主構成として
日興コーディアル証券投資組合(VC)が1650株:3.22%所有している。(2006.12.11大量保有報告まで変化なし)

良く見ると、当時の大量保有報告者は日興アントファクトリーとなっており、日興アントファクトリーがやはり、上場前から1650株もっていたということになる。

◆最近の大量保有について
日興アントファクトリー  6.73→7.83%とあるが これは誤りである。
日興アントファクトリーはまだ上場時にもっていた、VCの持分を全然売っていない。

つまり、(VCであるはずの)日興アントファクトリーが買い増ししていたというのは勘違いで、日興アントファクトリーは売っておらず日興シティグループ証券(津田さんとこ)が、自分たちでレーティングして、直後の高値40万前後は売り(若干悪質)その後、下がった所をせっせと買い支えまでしていたのだ・・あの書き方にだまされたw

食えないやつら。。平均単価は37〜38万前後であろうと思われ、今のところ取得単価としてはたぶん大損なので許すw 

ただ、明細を見ると買い1866に対し、処分は503と限定的であり、下落基調であった直近5営(4/10〜4/16)は連続して300株前後の大量の買いを断続的に入れていることから、売り抜けようとしているわけではないと思われる。買い単価を調整しているという感じか。

4/19に出された最新の大量保有広告書を良く見ると

日興アントファクトリー:1650株(直近60日の売買履歴なし)
日興シティグループ証券:2621株
合計:4271株(7.83%)

日興シティグループ証券の売買履歴
平成19年3月22日
普通株券
9株
0.02%
市場内
処分

平成19年4月 2日
普通株券
43株
0.08%
市場内
処分

平成19年4月 6日
普通株券
248株
0.45%
市場内
処分

平成19年4月10日
普通株券
167株
0.31%
市場外
処分
399,000円

平成19年4月10日
普通株券
167株
0.31%
市場内
取得

平成19年4月11日
普通株券
487株
0.89%
市場内
取得

平成19年4月12日
普通株券
313株
0.57%
市場内
取得

平成19年4月13日
普通株券
357株
0.65%
市場内
取得

平成19年4月16日
普通株券
243株
0.45%
市場内
取得

高いところ(40万付近)では売却し、下がったら買い増ししている。要するに、単なる自己売買部門な気がする。

【日興が買い増ししている】といって喜ぶべきではなく、寧ろ、VCの放出や自己売の手仕舞い(例えば、アセットMは急激にモルガンが損切りしている)の懸念のほうが大きいかもしれない。

無配を継続しているレイコフ(マスタートラストとかガンガン買ってる)に比べると、当社は株主属性が多少不安定であり、やはり、その点はネックかと思う。

VCの放出分1650株(6億円前後)が焦点となるが、初配によりそれを吸収できるだけの、機関投資家の買いを期待したい。

エムケーキャピタルマネジメント 通期予想の上方修正&配当開始

エムケーキャピタルマネジメントは本日、中間決算を発表。同時に、通期見通しを上方修正し、初配も発表した。

◆通期予想の修正(単体) ※カッコは四季報3/15予想
売上高 :7691 → 8688 (9000)
経常利益:2158 → 2602 (2900)
当期利益:1280 → 1543 (1700)

期末配当:0  → 1500 (0〜2000)

※連結については、8月下期より連結子会社が除外される為、発表なし。

◆理由
本年1月のアセットインキュベーション事業売上が寄与し、10%以上売上高が増加する見込みとなったため。(元々上方修正見込みであったが、北堀江物件売却の押し上げの、利益精査が完了したことによる公表)

配当については、当社は引き続き成長を継続すると考えるが、今回の上方修正に合わせ株主にその一部を還元するもの

◆中間決算(連結)
売上高 :7471/8688 (進捗率:85.9%)<中間予想7346>
営業利益:2568/非公表
経常利益:2452/2602 (進捗率:94%) <中間予想2341>
当期利益:1450/1543 (進捗率:93.9%) <中間予想1389>  
※分母は上方修正後

1/30発表の中間期の予想(上方修正)は上ブレしている。上方修正後も引き続き進捗率が高く、予想は慎重に見ていると思える。四季報程度に再度の増額は可能。あとは、会社側が物件を売るか売らないかだけ。

◆セグメント別
.▲札奪肇ぅ鵐ュベーション事業
売上高 :68.03億/57.96億(進捗率:117%)   分母は中期経営計画
営業利益:24.71億

・大阪市西区所在地(北堀江)他、2案件を売却
・保有物件の賃料収入あり
・東京都区および名古屋市の不動産の取得を進める

▲▲札奪肇泪諭璽献瓮鵐隼業
売上高 :6.41億/15.89億(進捗率:40.3%) →当初計画を下回るペースとのこと
営業利益:4.31億

・預かり資産の順調な増加(金額謎)によるアクイジションフィー・アニュアルフィーを予定通り計上
・資産売却が進まなかったことにより、ディスポジションフィー・インセンティヴフィーが伸びず
 →投資家の方針変更(短期→長期)により、物件の利益計上が遅れ気味になったことによる

◆バランスシート
現金・預金:60.56億 → 55.97億
営業貸付金:10.16億 → 11.99億
販売用不動産:57.33億 → 77.81億

<余力について>
北堀江物件:35.91億円(簿価) → 51.55億円(想定) 1.43倍

※アセットインキュベーション事業売上高予定
2008.08:98.2億(次年度は達成済)
2009.08:154億
計  :252.2億 (棚卸資産で111.2億までカバー済)

2009.08を達成する為に、販売用不動産は+100.7億円の積上げ要

短期借入金:3億 → 3億
1年以内返済予定長期借入金:1.51億 → 1.48億円
社債:23.8億 → 19.7億円
長期借入金:21億 → 35.4億円

◆感想など
進捗率が高かったので、上方修正はほぼ予想通り。ただし、四季報よりは控えめに出してきたことにより、最近の上昇も考えると、短期的には材料出つくしになる可能性はある。

アセットインキュベーションは、絶好調であり棚卸資産の売却次第で、いくらでも利益は積上げ可能である。ただし、来年への成長余力も考えると、下期は大きな売却を行わず、ファンドの残高拡大に注力してほしいところ。

棚卸資産の増加も順調であり、アセットインキュベーション事業の中期経営計画の上ブレはほぼ確実であろう。

実は、ファンド事業は昨年に比べて結構落ち込んでいるが、アセットインキュベーション事業が大きくカバーしており目立っていない。現在この会社は、ファンド屋というより、【単なる(中古)不動産屋】になっており、創業時の標榜するビジネスモデルと異なりはじめた・・という点は注意しておきたい。

◆懸念点
.侫.鵐瓢業は計画未達ペース
投資家の売り渋りによる、ファンド事業の鈍化は会社側も想定しており(その為のアセットインキュベーション事業投入)、ある程度想定範囲と思うが、ファンドの残高も非開示な為、本当にファンドの残高拡大が好調であるのか謎

→ファンドの残高については、総会などでつっこんでみること

∩資について
2月の説明会では、配当したい気持ちがあるが・・今のところ内部留保中心としたく、配当は難しいとの感触があった。今期の業績にサプライズがあり、考えを変えたのだろう。

初配を発表したことで、年内ぐらいは、増資の可能性はほぼ消えたと思う。(ダヴィンチ総会で、配当しながら増資するのは経営方針としておかしいと・・いう見解も参考)

現金・預金は55.9億と十分にあり、増資なくても体力的に問題ないようにみえるが、3月の老人ホーム系のファンド出資で20億使っている為、35億ぐらいに目減りしている点は考慮しておきたい。

アセットインキュベーション事業は、投資から1年以内に資金を回収するようで、当面の資金繰りは問題ないのではないかと思う。今後、増資を乱発するようなビジネスモデルには見えない。

エムケーキャピタル 日興シティ証券が新規に投資判断

昨日のヘルスケア分野への出資の件、アレンジャーもアセットマネージャーも担当しないような書かれ方、せいぜい2億円程度の材料かと思う。ちなみに、今期の経常利益見通しは21億円、来期は30億円。7〜10%程度の増益要因。

(たかだかIRR 10%のファンドに20億も出資するなら、IRR 40%超のダヴィのファンドに(こっそりと)出資するほうが儲かるし、アセットインキュベーション事業に使ったほうが良いと思うのだが、あえて出資してきたということは、数字では見えない何らかのシナジーが隠されてるのか?) →株主総会での突っ込みポイント

これを受けてか、今日の株価は大幅高となった。場中の10:10頃、日興シティ証券が新規に投資判断をし、株価上昇を後押ししたように見える。

当社は日興アントファクトリーが大量保有報告を出しており、日興との利益相反を気にする声があるが、日興シティ証券の津田アナリストは、元々不動産流動化関連に詳しく、四天王をレーティングしているこの業界では有名なアナリストで、当社もついに、パシ、ダヴィ、アセ、ケネ同様、一目置かれる存在になったと言える。



NQN>◇<マザーズ>MKキャピタが急反発――日興シティが新規投資判断(10時10分、コード2478)急反発。前日比3万3000円高の40万4000円まで買われ、1月31日に付けた年初来高値(40万7000円)に接近する場面があった。日興シティグループ証券が5日付のリポートで、3段階評価の最上位で投資判断を開始。

目標株価を65万5000円に設定したことと併せて買い材料視されている。 担当アナリストの津田武寛氏はリポートで、不動産投資信託(REIT)などの投資家が購入できない開発用地に投資して付加価値を付けた後、REITなどに売却するアセット・インキュベーション事業について「不動産の売り手市場が形成されているため、同事業の収益性は高い」と指摘。同事業が収益をけん引するとして「今後5年間の連結経常利益の成長率は平均年率40%と予想する」と分析している。〔NQN〕



(参考)日興シティグループ証券の投資判断一覧

ケネディクス        1H 目標株価 95万円    PER 29.6 2007.3.20
パシフィックマネジメント 1H 目標株価 59万7000円  PER 33.6 2007.4.4
ダヴィンチ         1H 目標株価 21万5600円  PER 30.1 2007.2.14
クリード          1H 目標株価 93万3000円  PER 34.8 2007.1.21
リサ・パートナーズ    1H 目標株価 40万5000円  PER 23.9 2007.3.23  
トーセイ          1H 目標株価 19万円    PER 20.4 2006.10.31
エムケーキャピタル    1H 目標株価 65万5000円  PER 27.9 2007.4.6

エムケーキャピタル 三井物産との有料老人ホームファンド事業参画

エムケーキャピタルマネジメントは、三井物産などとの有料老人ホーム施設ファンドへの投資事業参画を発表した。

http://www.mkcm.biz/file/77.pdf

◆ファンドの概要
エクイティ出資:40億円
ファンド総額:120億円
投資対象:高齢者向け住宅、クリニックなど
目標:5年で300〜500億まで拡大しREITへの転換を目指す
利回り:年10%程度を目標

投資家:
 当社(49.50%)、三井物産(18.75%)、リエゾン・パートナーズ(0.50%)など

アセットマネージャ
 リエゾン・パートナーズ。同社は高齢者施設に特化したファンドに実績あり(110億円)

物件例
 文京区の介護付老人ホーム取得、大田区、品川区の大手介護事業者からのオフバランス物件

◆業績への見通し
 当期への影響は軽微。来期以降については、精査の上、当期の決算短信(10月ごろ)と同時に公表する。

◆考察など
 当社49.5%とあるので、20億円ぐらい出資していると思われる。利回り10%で、年2億円ぐらい(ただし残高拡大を目指す)の増益要因になると考えられる。

 3.27のミルコインベスターズワンの老人ホーム施設へ投資するファンド出資もそうだが、今後有望と思われる、福祉・ヘルスケア分野へ進出が加速している感じをうける。

匿名組合契約 締結のお知らせ

エムケーキャピタルは、有料老人ホーム施設等への投資を目的とした特別目的会社と匿名組合契約を締結すると発表した。


契約日    :H19.3.28
営業者    :ミルコ・インベスターズ・ワン合同会社
当社出資額  :1.8億(上限は19.8億)
全体出資額上限:40億円 ※但し、今後上限を引上げる可能性あり

業績への影響
 当期への影響は軽微
 来期以降への影響は、精査の上、H19.8月期の決算短信(10月頃)の来期予想に折り込んで公表

エムケーキャピタルが取得したエスバイエル梅田ビル

2月の話し。結構古いけど、一応メモ。できれば、今日の大阪の説明会にいって、これがアセットインキュベーション事業分なのかファンド分なのか切り分けを聞きたかった。(知ってる人いたら教えてください)

http://www.sxl.co.jp/corporate/news/pdf/20070215.pdf

名称  :エス・バイ・エル 梅田ビル
譲渡  ;エス・バイ・エル → エムケーキャピタルマネジメント
譲渡理由:新中期計画(INNOVATION55)の一環として経営資源の効率化を図る為
住所  :大阪市北区曽根崎2丁目12番1号
土地  :509.83屐
建物  :3618.20
帳簿価格:3149百万円
取得価格:5070百万円
引渡し :H19.2.23

もし、アセットインキュベーション事業で抱えるなら、販売用不動産が57億→100億円超へイッキに跳ね上る。売却先はエムケーキャピタルが組成する特別目的会社とあるから、ファンドの方が可能性高いかな。。

DAIBOUCHOU氏 夕刊フジにてMKキャピタルを推奨

四季報のコメントがかなり強気だったこともあり、今日のエムケーキャピタルは四天王が皆下げる地合の悪い中、堅調に推移した。

さて、本日の夕刊フジにて今度は、DAIBOUCHOU氏がエムケーキャピタルの推奨。(先日の石橋明佳氏に続く)

結論からいうと、エムケーホルダーには既知の事項であり、特に真新しい見解はない。

◆暴落時の反発局面で新たに買う銘柄は!?
→出遅れ気味の割安成長株が良い

◆株価位置
エムケーキャピタルは、2/23の379000から32万まで、15.6%の下落。12日終値が34.9万で反発後一週間たつのに株価の戻りが鈍い。

◆出遅れる理由(推測)
・新興市場は決算前に業績予想を下方修正するケースが増えている
・当社も4/10に中間決算発表を控えており、買い控えの投資家がいる為

◆見解
・中間で通期の経常利益を上回る予定なので、通期上方修正は時間の問題。
・当社は、不動産市況の急変を懸念して通期予想を据置にしていると思う
・4/10の中間決算以降に株価が上昇するのでは

◆EXITについて
・目標価格が書いてないよ〜!!(ちなみに石橋明佳氏は、60〜80万としていた)


エムケーキャピタルマネジメント 夕刊フジにて推奨

本日の夕刊フジに、エムケーキャピタルマネジメントが推奨されていた。おもろいのでメモ。夕刊フジにはDAIBOUCHOUさんだけでなく、石橋明佳氏(LOVEWHISKY)のコーナーがある。この人はたぶんテクニカル分析の人だと思うが、なぜかエムケーキャピタルを推奨していた・・

面白そうなので、ここに推奨時の記録として残し年末にでも検証してみることにする。以下、石橋氏の見解

◆業績など
・アセットインキュベーションが好調、前倒しの売却が出るなど成長に加速感あり
・通期見通しは連結子会社が対象から外れる事もあり公表していないが、影響は数千万円規模と小さい
・四季報の通期予想を中間期で超えている
・以上より、この先更なる上方修正が期待できる
・PERは中間期EPSで算出しても、16倍台で割安(SO未考慮)

◆チャート面
・11月に安値25万7000を付けた後は、一貫して下値を切り上げる上昇トレンド継続
(チャートには全く興味のない私は、これに全く気づかなかった。 そういわれるとそうかも)
・過熱感を伴う上昇でないことから、この相場の息の長さが伺える
・昨年3月上場後、高値135万円から7割(40万)以上の下落であり下値限定的

◆目標価格
・中長期的には60万円の累積出来高帯が狙える
・半値戻しの80万円もバリュエーション面で狙える

ちなみに、私はイートレで売却価格のアラート(携帯にメールしてくれるサービス)を設定しているが、偶然にも彼女と同じ80万円で設定済であった。

理由は、PER 40倍だと80万円になるから。
(今後3年の成長率=45%、41%、23%より EXITをPER 40に設定)
但し、PER 40時点で来期以降の成長が加速すると判明した場合は更にHOLD

※石橋氏のコメントにあるとおり、初年度の45%成長は中間期予想で越えてしまってる為、上方修正の可能性が大

持株が取り上げられたので比べてみようと思う、彼女のお手並み拝見といきたい

本日の株価:375000  (PER 16.0、SO考慮PER 19.0)

エムケーキャピタル 中間予想を上方修正

年末に超絶な1Qを出したエムケーキャピタルが、ひとまず中間期の予想を上方修正してきた。

◆修正内容
<2007.08月期 中間期の上方修正(連結)>
売上高:6586→7346(+11.5%)
経常利益:1687→2341(+38.8%)
当期利益:1003→1389(+38.5%)

※単体決算もほぼ同じ値に修正

◆修正の理由
アセットインキュベーション事業において、計画より前倒しにてバリューアップが完了し、不動産を売却できた為、中間期の業績が予想を上回る見込みとなった。

◆通期予想について
本日時点では、修正なし。今後修正の必要が生じた場合精査の上速やかにお知らせするとのこと。

<通期予想と1Q進捗(参考)>
売上高:5688/7691
経常利益:1502/2158  ※中間予想2341にて既に超過
当期利益:892/1280  ※中間予想1389にて既に超過

◆感想
下期に予定の物件売却が上期に前倒しになったのか、北堀江の売却の集計値が出た為の上方修正なのかは謎。ただ、いずれにせよ下期にマイナスになる要因が見当たらない為、通期予想も固まり次第上方修正を出してくる可能性が高い。

エムケーキャピタルマネジメント 個人投資家説明会(2007-1-27)

大手町のサンケイプラザにて開催。説明会の参加は、昨年8月に続いて2回目。今回は司会者からの代表質問という形式な為、質問ができなかった。

◆社長略歴
・食品の流通(ワイン・ビール等)の仕入れやマーケティングを担当
・東誠商事(トーセイの親会社)にて銀行との債権の調整などを担当
・ダヴィンチにて、不動産ファンドについて勉強
(当然ではあるが、ダヴィは日本で一番の不動産ファンド会社と評していた)
・当社設立

◆セグメント別
<アセットマネージメント事業> ・・昨年までの主力事業

_礎佑鬟妊競ぅ鵑垢襯▲札奪肇泪諭璽献瓮鵐
(既存物件の改造イメージ)

・テナント付の古い物件→テナントの退去の調整
・立替により新しくする、賃料アップによる物件価値の向上、リーシングによる空室率を下げる、トイレをかっこよくする・・など

空間をデザインするアセットマネージメント
(更地の土地を取得、新規開発イメージ)

【フェーズ1】
 設計事務所への委託→建築確認迄
 ※ブリッジローンによる借入のみ、投資家の出資はまだなし
【フェーズ2】
 ゼネコンへの委託→プライベートファンド等への売却
 ※ノンリコースローン+匿名組合出資(投資家)

<アセットインキュベーション事業>・・今期からの主力事業

投資家の対象にならない不動産(収益なし)
→ 投資家の対象になる不動産(収益あり) へ育てる事業

対象にならない不動産(例)
・開発用地
・5億円以下の小型物件
・再建築(取り壊し)が必要な物件
・権利関係の整理が必要な物件

自社のBSで購入 → キャピタルマーケット・一般の不動産市場へ売却

◆アセットインキュベーション事業の流れ

土地取得 → 設計 → 建築確認取得 → 売却

 ・・・以降他社 → 建築 → テナント誘致 → リート等へ売却

土地を取得し、建築確認を取得したら更地のまま、すぐ売ってしまう。こうすることで、長期間在庫を抱えるリスクが軽減され、キャッシュインが短期間となるメリットがある。

※今の不動産市況であれば、売り渋り(長期保有)のが有利なように見えるが、これは好況・不況に関わらず在庫リスクを低減し、短期売買に徹するという当社のポリシーによる。

◆アセットインキュベーション事例

<北堀江プロジェクト>
(1) 売却日:H17.9.28(購入)→H18.4.4(建築確認)→ H18.9.28(売却)
(2) 所在地:大阪市西区所在土地建物
(3) 簿価:3,591 百万円。

【粗利益の想定】
1Qの決算短信(自己投資の為、単独決算を参照)

売上高:56.88億、売上原価:37.5億および簿価:35.91億より、

売却価格:56.88−(37.5−35.91)=51.55
粗利益:51.55−35.91=15.64
棚卸資産に対する利益率:15.64/35.91=43.5%

(4) 売却先:販売用不動産を第三者(私募ファンド)への売却
(5) 土地:315坪
(6) 床面積:4166坪
(7) 基準容積率800%→1000%へ(特殊スキルとのこと)

購入からファンドへの売却までを約1年で完了するという、非常に短期的に売買が完了するのが特徴。土地から買う為、利益率も高い。

→1Qの北堀江物件だけで、年間のアセットインキュベーション売上高:53.14億/57.96億となり、ほぼ達成、2〜4Qにも若干の売却があると考えれば、上方修正が濃厚と思える

◆来期に向けて

<1Qの物件取得内容>
・東京都千代田区 :16億円
・東京都品川区  :12億円
・東京都大田区  :6億円
・名古屋市中村区 :14.7億円
        計:48.7億円 (販売用不動産1Q時:57.3億)

今期は北堀江で達成済。来年度(2008.08期)についても、棚卸資産57.3億(利益率43.5%以上で想定)にて、粗利益24.92億/25.76億円(2008計画)によりほぼ達成。

→あとはファンド事業が計画通り進捗するかだけが鍵。

◆次回の目玉物件(アセットインキュベーション)
北堀江に続く物件はこれ。

<錦1丁目プロジェクト>
場所:名古屋市中区
土地:328坪(北堀江と同程度)
床面積:2017坪(北堀江の半分)
階数:10F(北堀江はたぶん22F) ※イラストの図面を数えただけなので正確でない

名古屋の場合、大阪と比較して商業圏が限られており物権価格が高騰しやすいという特徴を持つ(上昇地点10傑のうち8箇所は名古屋)よって、北堀江より利益率が高いかもしれないが、北堀江の半分の規模と考えても8億円程度の粗利益は見込める

◆中期計画最終年度に向けて
本年度及び来年度については物件の仕込み状況から、既に粗利益の計画を達成している。最終年度(2009.08期)については、アセットインキュベーション事業の粗利益:31.4億(計画)

→達成のために、今後1年ぐらいで、約65億円の販売用不動産の積上げで問題なし

※類似企業のレイコフがH18.1Qだけで、54億円積上げた実績もあり、仕込み目標のハードルはかなり低く手堅いと思われる(相当なる上ぶれを期待)

◆用途別預かり資産

オフィス       :36棟、375億円(55.5%)・・棟当たり10.4億円
住居         :21棟、159億円(23.5%)・・棟当たり7.57億円
商業施設(ホテル含む):9棟、142億円(21%)・・棟当たり15.7億円

東京 :37棟、350億円(51.8%)・・棟当たり9.45億円
大阪 :3棟、102億円(15.1%)・・棟当たり34億円
名古屋:12棟、111億円(16.5%)・・棟当たり9.25億円

※但し、今後住居の取得は暫く見合わせる(供給過剰のため)

◆投資銀行部門の設立(2〜3年後を見据えて)
・新しいファンド、新しいストラクチャードファイナンスへの展開

◆預かり資産残高の提示(初めての提示)

中期経営計画にて、売上・経常利益は提示されていたが、今回初めてファンドの残高計画についても提示された。短期売買を中心とするため、残高の拡大に拘ってないと言っているが、顧客投資家の中期保有の要望などもあり今後はそれなりに残高拡大路線をとっていくとのこと。

      H18.8(実績) H19.8  H20.8  H21.8
期初残高  449      774   873   1139
新規    743      537   700   800
売却    418      438   433   255
期末残高  774      873   1139  1684

前回説明会での残高5000億はとても無理発言もあり、積極的な資産拡大はないようだが、当社ポリシー(短期売買に徹する)を若干譲歩し、3年で2倍とそれなりに資産成長路線へのシフトをしている点は、投資銀行としての変わり身の早さとして評価できる点か!?

◆質疑応答(司会者の代表質問)
’枦はしないのか

今までは内部留保を重視してきたが、投資家への利益還元も考える時期である。ただし、当社の夢は東証1部(2部)への昇格でありその実現の為の利益積上げも重要である。両方を勘案し、できるだけ早期に配当を実施していきたい。

現在の業界動向はどうか。また、同業他社との再編はありえるのか

再編は業界が弱い時に起こると考える。今は業界全体が強いので考えにくい。
ただし、物件価格の高騰により取得しずらい状況になってきた。また、高騰した物件が値下がりするリスクについては注意が必要である。

現在は、我々不動産ファンド業が取得対象とする物件(東京・大阪・名古屋でかつオフィス・商業施設)のみが値上がりしており、バブル期の全部が値上がりするという状況とは違う。

また、我々の予測が外れた場合(東京・大阪・名古屋が今後も強い)が損失を被るので注意が必要である。

M&Aはしないのか
上場後、M&Aについて色々な話しが持ち込まれるが今は考えていない。但し、当社としては業界全体が弱い時期にM&Aするのではなく、業界全体が強い時期に当社にとってプラスであれば将来はM&Aも考える。

ただし、今は、東証1部への昇格を目指す・・などにより、M&Aなどの身動きが取りにくい状況である。

◆感想など
・マンション市況はよくないと判断し、取得については消極的である

・前回の説明会で、用語が分かりくいと指摘があったが今回はすかさず用語集を用意するなど対応が早い。当社の仕事の質を図る1つのヒントかもしれない。

・前回の説明会では、短期売買中心のビジネスであり残高成長が見込めないことから中期的な成長が心配であったが、アセットインキュベーション事業の開始により、投資銀行っぽくニーズにあった柔軟な経営を発揮している。

・アセットインキュベーションについては、他社の自己投資事業に似ているが、建築確認取得までで売却し、リスクや資金回収を短期間化する工夫がみられる。

・アセットインキュベーション事業については絶好調で、今期予定額を1Qだけでほぼ達成してしまった。(昨年アセマネ1Qのイメージに似てるが、棚卸資産も順調で、本年後半にも若干の上乗せは期待できる)

・あとはファンド事業だけだが、今のところ順調。中期の残高計画も出ておりまた、今期からは短期売買だけでなく3年以上の運用を提案している為、自身の理念に固執せずマーケットに対する柔軟性が高い。

・前回の説明会と明確に違う点は、今回ははっきりと東証1部への昇格を意識していると発言している点であり、これは注目である(前回は、私が質問して無理やり回答を引き出した経緯あり)

 →前回説明会(2006.08)以降:2006.9 公募増資+社長持株売出し(昇格基準の為)、1部昇格に向けて既に動いていると思われる。

・アセットインキュベーション事業との切り分け、自己投資ではキャッシュを生まない土地などに投資をする、投資家が買いたい物件は自己投資で買わないので利益相反を避け、切り分けができているとの弁

→空間をデザインするアセットマネジメント事業も、土地取得〜建設で区別つかないのですが・・謎 ちなみに、ファンドへのセイムボートは昨年度から開始、配当収入あり

MKキャピタルマネジメント 第一四半期

MKキャピタルマネジメントの第一四半期が発表された。

【表1.2007年08月期 四半期進捗状況】
  1Q(12/28) 2Q 3Q 4Q 期初予想 昨年比 昨年度
売上高 5688       7691 205.7 2516
経常 1502       2158 43.3 1506
当初売上進捗率 74.0% 0.0% 0.0% 0.0%      
当初経常進捗率 69.6% 0.0% 0.0% 0.0%      

【表2.2006年08月期 四半期進捗状況(昨年度参考)】
2006年度 1Q(/) 2Q(4/11) 3Q(6/30) 4Q(10/10) 期初予想 昨年比 昨年度
売上高 - 1460 2276 2516 2300 64.1 1402
経常 - 994 1537 1506 1310 76.8 741
当初売上進捗率 - 63.5% 99.0% 109.4%      
当初経常進捗率 - 75.9% 117.3% 115.0%      

◆ポイント
・中間期比(売上高:5688/6586、経常:1502/1687、当期:892/1003)
・1Qで昨年度分の経常利益を達成
・1Qが順調な為、通期の売上高・経常利益・当期利益が予想を上回る見込みとコメント
・現時点では不確定要素もあることから、通期予想は据置

→現時点では上方修正は出さないようだが、懸念となっている法整備の面以外に特に業績への懸念は感じない。今後、通期においては大幅上方修正の可能性が大かと。

◆セグメント別状況
<アセットインキュベーション事業> 
※今期より開始、コア事業
・売上高:53.14億/57.96億(91.6%)と通期予定のほとんどを達成。
・今後は東京都区、名古屋市において不動産の取得を進める
・大阪市西区の土地を売却し1Qに大きく寄与

・次年度:販売用不動産57.3億より利益率48%として潜在総利益=27.5億円。次年度総利益見通:25.76億円、次年度迄の当事業の計画は達成済)
・最終年度:当事業粗利益:31.4億円達成の為には、本年度4Q〜来年度2Qぐらいに棚卸資産を65億積上げる必要あり=できるだけ早期に累計112億への到達が目標。

【売却の概要】
 (1) 売却日:平成18 年9月28 日
 (2) 所在:地大阪市西区所在土地建物
 (3) 簿価:3,591 百万円。粗利益:53.14−35.91=17.23億(原価に対する利益率47.9%)
 (4) 売却先:販売用不動産を第三者への売却

投資家出資のSPCにて、複合ビルを建設することを目的として平成17 年9月27 日に購入した後、平成18 年4月4日に総合設計制度を利用した建築確認を取得
    ↓
基準容積率800%のところ、許容容積率約1060%を確保
    ↓
投資家との共同事業として推進するのは困難であると判断される状況に至った
    ↓
当社のアセットインキュベーション事業として取得
    ↓
第3者への売却

<アセットマネジメント事業>
・売上高:3.67億/15.89億(23%)の状況。 ※昨年通期:23.42億
・進捗は若干低いが、予算を若干上回る売上を計上できたとのコメントあり
・今後も安定収益源とすべく預かり資産残高を積極的に積上げる →ちなみに今期より短期売買から積上型へ事業転換済
・事業転換によるインセンティブの減少等もあり、当事業の利益は減少の予定。
・現時点での預かり資産残高の開示はなし

◆バランスシート
現金・預金:60.5億(前4Q:30.2億) ※公募増資等による増加
販売用不動産:57.3億(前4Q:43.7) ※前四半期比31%の大幅増加
営業貸付金:10億(前4Q:なし)   

・アセットインキュベーション事業は48%の高利益率
・現金・預金は、社債により10億の増加。公募増資により20億の増加(2006.10)
・当面の資金は十分にあり、直近において増資の可能性はほとんどない
・今期よりアセットインキュベーション事業の開始で、販売用不動産が大きく増加
・1Qは物件売却による大幅増益だが、在庫も増えており今後も順調に成長しそう
・ビジネスサポートローンの本格開始により、営業貸付金が10億に増加

◆株価について
1Qは文句ない超絶決算である。ストップ高になっておかしくないであろう。

※アセマネショックについて
但し、アセットMが2006.07.13に1Q:11926(前年度8480)と昨年度を上回る経常利益を1Qで叩き出したにも関わらず、7/18のストップ安(PER 13.4)まで売り込まれたので地合悪化に勝てない場合も考慮しておきたい。

株価321,000については
PER 13.6 ※現状株式数
PER 15.6 ※SOが転換され株式増加を考慮

ストックオプション発行(12/25)
価格:331,328

であり、PERで見ると既に十分に安い。この1Qは間違いなく折り込まれていないと考えられる。

マザーズ指数は アセット1Q発表日:7/13付近は1300、本日は1100と更に安い。全体的な過熱感もなく下値は限られていると思える。

また、1Q発表直前のストックオプション発行は会社側としても業績に自信があってのことであり、それを裏付ける内容の決算を発表した。

この内容でも、他の流動化・新興市場に引きずられて売り込まれるのか!?それとも独歩高するのか?興味深いところである。

MKキャピタルマネジメント第4四半期&中期経営計画

本日、エムケーキャピタルマネジメントの4Q開示及び中期経営計画が発表。

説明会での私の質問の通り、秋に中期経営計画を発表してくれたので、やや満足感があり。

【表1.エムケーキャピタルマネジメントの実績&中期計画】
年度 株価 発行
株式
時価
総額(億)
売上高 営業
利益
営業
益率
経常
利益
当期
利益
実質
EPS
実質
PER
昨年
経常
伸率 PEG
H14.08 未上場 - - 108 11 10.2 9 6 - - - - -
H15.08 未上場 - - 318 72 22.6 71 41 - - 9 688.9 -
H16.08 未上場 - - 436 239 54.8 237 140 - - 71 233.8 -
H17.08 未上場 - - 1402 754 53.8 741 427 - - 237 212.7 -
H18.08 440000 46,600 205 2516 1675 66.6 1506 882 19390.6 22.7 741 103.2 0.2
H19.08 355000 63,100 224 7,691 2,418 31.4 2158 1280 20519.8 17.3 1581 36.5 0.5
H20.08 355000 64,688 230 12,062 3,332 27.6 3055 1812 28336.0 12.5 2158 41.6 0.3
H21.08 355000 64,688 224 18,260 4,234 23.2 3906 2317 36229.3 9.8 3055 27.9 0.4
※2006.10.11公募増資6000株の発行が決定。48580+6000=54580株に増加。
同発表資料中にて、ストックオプションの潜在が発覚。よって上表に加算。

H18.09.01〜 4920株 5000円
H19.06.01〜 3600株 18000円
H20.12.01〜 1188株  130000円
H20.12.01〜 400株  価格決定中

今後は売上高が大きく増加する。PEGレシオも0.7以下で良好であるが、 発行株式の大幅な増加が見込まれる為、注意が必要である。

<トピックス>
1.アセットインキュベーション事業の開始
→投資家が購入できない土地を取得し、バリューアップして投資家へ売却する事業

※来期見通しに、当事業が大きく寄与するとの記載あり。

2.ビジネスサポートローンを更に注力する
→但し、説明会ではこれはファンドの出口戦略を広げる為の効果を狙ったもので、この事業そのものの業績への寄与は軽微であるとの弁。

※元々は軽微な事業なようだが、その後、スタンスに変化ありか?
※或いは、主力は1で、2はあくまで今まで通り微増かも。

売上高に対して、営業利益率が徐々に低下していることから、今までのファンド運用から、売上高のかなりの割合が上記2事業で上積みされると推定される。

<ポイント>
1.売上高が大きく成長する
2.営業利益率は徐々に低下する
3.ファンド残高は年々増えるわけでない(説明会での3000億はとても無理発言)
4.不動産自己投資(アセットインキュベーション)を開始する

<事業の変化>
恐らく、ダビンチ、ケネ、セキュアードのようなファンド運用主体のビジネスから、 不動産自己投資もあわせて行う、パシフィック型の事業展開へシフトしていくと考えられる。

<営業利益率について>
当社の営業利益率を見ると、同業他社と比較して違和感はないが、今後は不動産自己投資部門の売上が利益に大きく転嫁されるので、棚卸資産の増加に注目すべきかと。

営業利益について、計画は若干控えめなのかもしれないが、計画を見る限り特に違和感もなく、妥当かもしれない。→上ブレ可能性あり、追跡調査要

この辺りの判断は、今後のファンド残高及び不動産取得額などから判断するしかないかと・・

<販売用不動産>
2006.08期:4億3700万  → 今後どのぐらい増えていくか注目

<ファンドの残高>
2006.08期:846億円 → 今後も増えるとは思うが、3000万はとてもないとの弁からそれ以下で推定すべきかと

下記に、ライバル他社の営業利益率を示す。

【表2.同業他社との営業利益率などの比較】
社名 株価 発行数 時価
総額
売上高 営業
利益
営業
益率
経常利益 経常益率 実質
EPS
実質
PER
リサ 521000 132,654 691 17000 5000 29.4 4300 25.3 19449.1 26.8
セキュアード 343000 121,352 416 6200 3600 58.1 3550 57.3 17552.2 19.5
アセット 311000 528,266 1,643 30100 16000 53.2 15000 49.8 17036.9 18.3
ケネディクス 662000 284,745 1,885 22000 15200 69.1 13300 60.5 28025.1 23.6
パシフィック 302000 626,394 1,892 161703 - - 18539 11.5 17757.8 17.0
レイコフ 201000 69,300 139 27300 2000 7.3 1500 5.5 12987.0 15.5
クリード 466000 168,019 783 29000 9400 32.4 7000 24.1 24997.2 18.6
ダビンチ 123000 1,566,150 1,926 16300 12900 79.1 12900 79.1 4942.1 24.9
スターマイカ 196000 65,100 128 2654 - - 677 25.5 6239.6 31.4
エムケー 440000 47000 207 7691 2418 31.4 2158 28.1 27548.9 16.0

<感想>
レイコフや当社は既に来期を参照している為、PERが低い。同業他社については、期が終わればこれに近い値が出るのかもしれないが、時価総額が高い・今期進捗が良過ぎて来期の反動が心配・・などから、来期のPERは、未知数ではある。

中期計画に無理は感じられない為、現在の水準であれば、時価総額が低く中期計画が見えて安心感のあるレイコフやエムケー社に投資するというのもありかなと思わされる。

但し、両者に同時に投資する必要性も感じられない為、現在はより割安なレイコフを先に買っておき、エムケー社がレイコフより割安になったら買う・・というスタンスがベストにおもえる。

<利益率のポイント>
ダビンチ、ケネディクス、セキュアードは、ファンド運用のフィー収入が利益の中心であり、利益率が高い。

パシフィックは、ファンド以外に不動産自己投資(物件取得・バリューアップ→ファンド・Jリート等へ売却)も収益の柱としており、売上高が高い関係上、利益率が低い。

これは、ビジネスモデル上、棚卸資産をオフバランスするかどうかによるのだが、現在のように不動産価値が上昇しているインフレ局面であって、金利の上昇も想定内以下である状況では、パシ型のほうが利益を大きく伸ばしやすいか!?

IPO直後の動き

【表1.MKキャピタルマネジメントの上場直後の動き】
  価格 日付 発行数 時価
総額
経常
参照日
経常
利益
EPS PER 昨年
経常
経常
伸率
PEG
公募 370000 - 46,600 172 2月20日 1,310 16867 21.9 741 77 0.3
初値 954000 3月24日 46,600 445 2月20日 1,310 16867 56.6 741 77 0.7
高値 1260000 3月27日 46,600 587 2月20日 1,310 16867 74.7 741 77 1.0
安値 361000 9月26日 46,600 168 9月19日 1,480 19056 18.9 741 100 0.2
現在 527000 10月8日 46,600 246 9月19日 1,480 19056 27.7 741 100 0.3

◆業績予想の推移
通期見通し(2006.02.20) 経常:1310
上方修正(2006.06.30)経常:1453
上方修正(2006.09.19)経常:1480

◆成長率
経常伸率は70〜100%で推移、直近IPOということで高い成長率が期待されるが四天王含め、他の流動化も60〜100%前後での成長率となっていることから、特に目新しさは感じられない。

◆公募価格
公募37万円は、PER=21.9、PEG=0.3、6ヶ月が過ぎロックアップが解除された現在は、PER=27.7だが、PEG=0.3のままである。公募価格は極めて妥当な価格設定といえる。

◆時価総額
地合にも左右されるが、最近は500億程度が限界か。500億をひとつの目安と考えたい。(高い株の中では、ガンホーが上場後、2000億前後で推移した実績もある)

◆下限価格
最安値は、一時的に新興市場の地合が悪化した頃、9/26にPER 18.9倍まで下落した。但し、新興大暴落の7/18が最安値ではなく、ロックアップ解除直後の9月に最安値をつけたところに注意したい。

途中、上方修正が追い風になったとはいえ、一時的に、PEG=0.2倍であり極めて割安な状態となった。公募割れもしており、このあたりが、下限といえる。PEG=0.2を一応の目安としたい。

但し、1年成長率でみたPEGレシオでは、四天王の動きとして、最安値はアセ=0.174、ダビ=0.186、パシ=0.133がある。

◆需給
ベンチャーキャピタルの保有が計5.5%程あるが、特に大きな水準ではなく、ロックアップが解除されたとはいえ、ファンダ的にも、9月以降大きく崩れる可能性は低いと思われる。

【表2.ネットエイジの上場直後の動き】
  価格 日付 発行数 時価
総額
経常
参照日
経常
利益
EPS PER 昨年
経常
経常
伸率
PEG
公募 600000 - 40,462 243 8月30日 602 8927 67.2 363 66 1.0
初値 1200000 8月30日 40,462 486 8月30日 602 8927 134.4 363 66 2.0
高値 1400000 8月30日 40,462 566 8月30日 602 8927 156.8 363 66 2.4
安値 527000 10月6日 40,462 213 9月22日 1,000 14829 35.5 363 175 0.2
現在 527000 10月6日 40,462 213 9月22日 1,000 14829 35.5 363 175 0.2


で、MKキャピタルの件は比較用のおまけで、この分析は以降のネットエイジの失敗を反省するのが本題だったり。。

◆初値について
過去120万で買えば割安との判断があったが、株価下落も示すとおりこれは失敗だった。

株価:120万
時価総額:486億
PER:134.4
PEG:2.0 (0.7以下超割安、1.0以下割安、1〜2普通、2以上割高)

※PEGについての目安はリンク先のinvesterさんのブログを参考にした

今となっては、なぜこの値段で掴んだのか理解に苦しむが、当事の自分に猛省を促したい。

◆需給
ロックアップはなし。上場初日に大株主のトランスコスモスが持株のほとんどを放出 というハプニング!?あり。また、BC、なぜか特別利害関係者のアクセルキャリアまで初日で売却。

  →株主総会でのつっこみどこ。この件については、継続して真相を究明するべきかも

5%ルールを外れた為、その後の動きが不明であるが、トランスコスモス、BC、アクセルキャリアは全部売った(または、近じかいずれ全部売る)と考えるのがよいかと。

いずれにせよ、大株主の処分がほぼ終わっており、需給要因よりも、今後は業績に見合った株価へ鞘寄席せしていくと思われる。

    株数 割合
西川潔 代表取締役社長CEO、
子会社の役員
11471 28.31
トランス・コスモス その他の関係会社 7495 18.5
    1495 3.7%
小池聡 代表取締役Co-CEO兼COO、
子会社の役員
4402 10.86
グロービス・インキュベーション・ファンド ベンチャーキャピタル(ファンド) 2231 5.51
    1770 4.4%
三木谷浩史 特別利害関係者等 1300 3.21
アクセルキャリア 特別利害関係者等 1000 2.47
    500 1.2%
西川こずえ 役員の配偶者または血族 848 2.09
Netyear Group,Inc. 役員等が議決権の過半数を
所有する会社
776 1.92
西野伸一郎 取締役、子会社の役員 560 1.38
細江治己 特別利害関係者等 546 1.35
合計   40462 100
公開株数   3500 9%
流通株数(放出後)   11461 28%
流通株数(予想最大)=
トラコ+BC+アクセルキャリアの全放出分を加算
  14226 35%
※赤枠内が放出後の持株数(但し、最新とは限らない)

◆現在について
現在は、公募割れをしており、PEGレシオでみても割安圏といえる。また、mixiの現在価格は公募価格より上であり、過去の分析は有効で無駄になってないとは思うが、ネットエイジについては、この位置から買い下がるべきであった。。

MKキャピタルマネジメント 投資家説明会 (2006-08-11)3

<説明の要旨>

1 不動産ファンドのマネジメント事業でビジネスのスキーム上、他社と大きな違 いはない。

2 当社の特色は、短期(1〜2年)の運用で回転売買を重ねて利益を上げることである。他社は3〜5年が多い。

3 空間をデザインするアセットマネージメント・価値をデザインするアセットマネージメントにより、不動産をバリューアップする

4 出資者は、プロの投資家であるエクイティ投資家(機関)、エクイティ投資家 はノンリコを組まず100%自己投資、これにより、融資ありより素早く物件の取得ができる

5 ビジネスサポートローン(ジュニアローン)
  ローン事業での収益が目的でないので、残高は増やさないがこれにより出口戦略 のきっかけを作ることが目的。
  
6 3Qで通期経常利益達成なのに、4Qでなぜマイナスになる?
 →4Qは、投資家向けのIR活動(つまり今)、広報などの費用が大きくなること の影響

7 物件は東京がメイン、次いで名古屋・大阪
  現在名古屋駅前にトヨタ本社が移転し大変革がおきてるので期待できる。

8 社長の経歴
  東誠商事副社長(東誠不動産 分離前の母体のよう)→ダビンチ取締役
   

<感想>
・基本的にダビンチ・パシのような、マネジメントフィーでなく、インセンティブで稼ぐ会社という印象。

・逆にいえば、当たればでかいが減益もありえるか?(今は規模が小さいから大丈夫だとおもうが)
  
・ファンド残高の積み上げによる安定収益の確保がないため、ぐんぐん伸びていっても将来はどっかでいきずまるはずで、中期経営計画でのそのあたりの打開策がみられるとよさげ
  
・フィー率は他社と比較して、まあ同じもんかなとおもう。。

・上記2、4あたりは、MKの特色をよく現してる。

・上記3については、当たり前すぎて、どこが当社の売りなのか意味不明。アセットやパシやダビも普通こうするだろとおもった。(もっとも、あの時間じゃ、詳細な社長の思いは伝えきれないだろうど・・)

・5は、メザニンとは違うらしい。(メザニンはノンリコ限定)、ビジネスサポートローンは一般のリコースローンも取り扱う。メザニンより広い意味とおもう・・

・メザニンは、先にセキュアードがやっているが、MKはこれを柱にするんじゃなくてあくまで、出口戦略の紐付けにしたいみたい

・たくさん質問したのに、全部的確に答えて頂き、とても印象がよい。中期経営計画を見たうえで前向きに考えたい。
 
・1部昇格の時期や増資のタイミングについてははっきりした回答もらえないのは仕方ない(想定の範囲内)

・今後名古屋に期待みたいな言い方があり、名古屋駅前あたりに大きな案件あるんですかね?


<質疑応答(私の質問分だけ、他2人質問あり)

1 東証1部昇格について
M上場であればどんな会社でも2部・1部を目指していると思う、時期は明言できな いがそれを目指していく

2 中期経営計画
中期経営計画は現在策定中で、なるべく早く(秋ごろ)には出したい。

3 ファンド残高
現在800億ほどあるファンドについて、当社は短期売買のビジネスモデルであること から残高の積み上げによる利益UPということではない。

当然3000億ぐらいいくよね?という私の質問に対し、上記の理由により3000億は到 底無理であるが、少しずつ、残高は積みあがっていく。

4 増資、エクイティ
融資を受けないで自己勘定で投資するとのことだが、増資等が増えるのではないか?年に何回、公募・MSCBがあるの?

→これについては私の誤解があったようで、自己勘定で投資するのは、エクイティ投資家。当社投資分については、ノンリコも使う、増資については年に何回とかそゆ言い方はできないが、経営計画を出した上で、都度、適切に行っていきたい。

5 各種フィー率
 アクイジションフィー 0.5〜1 %
マネジメントフィー 0.5〜1 % (毎月決算で その1/12 ずつ入る)
 ディスポジションフィー 0.5〜1%
インセンティヴフィー 案件毎にIRRに応じて決まる為、この場で詳しく説明するのが難しい
 
6 海外展開
 会社が過去に海外投資で失敗しており、現在は、慎重な考えを持っている。但し、現地とのコネクションが確立されたりすれば、やるかもしれない。
プロフィール
らう
<経歴>


 2001.10 投資信託を買う
 2002.9 メガバンク・双日など
 2003  中国株に投資
 2006  ブログ開設
    不動産流動化へ集中
 2008.3 資金を失い一旦退場
 2009.1 FX開始
 2009.8 ドバイ株に投資
 2012.9 日本株の投資を再開

<スタイル>


 株 : ファンダ重視、長期投資


投資先企業
Powerd by gotospace
現在の時刻
Categories
為替
投資関連 Links
 <国内株式市況>
 日経平均
 マザーズ指数
 ヘラクレス指数
 JASDAQ平均
 上記以外(指標コード一覧)
 信用取引残高の推移
 株券等貸借取引状況
 決算発表予定表
 東証株式市況
 大証株式市況
 

<夜間取引>
 マネックスナイター
 株com夜間
 

<国内株式 カテゴリ別>
 Yahoo(不動産流動化)
 Yahoo(投資会社)
 割安株の証明
 今月のIPO
 

<ニュース・速報>
 開示速報
 NIKKEI NET 開示情報
 フォーランドFX 経済指標
 

<海外株式市場>
 リアルタイム世界の株価
 シカゴ先物(日経225)
 海外主要指数チャート
 UW証券中国企業検索
 

<FXブローカー>
 MB Trading
 FXCBS
 ODL JAPAN
 FX Trading
 

<景気指標>
 長期金利の推移
 主要通貨レート
 日経ネット景気ウォッチ
 ニッセイ基礎研究所
 

<統計>
 月次
 社債売買統計
 

<大量保有者>
 Dataport
 EDINET
 ファンド手口情報
 EDIuNET
 考える株式投資
 株主プロ
 

<投信動向>
 投信プロ
 

<株式専門家>
 クラブ9
 IRNET
 

<レーティング>
 株トレイダーズ日誌
 

<スクリーニング・検索>
 Kabukun
 新光総合研究所
 新興市場の貸借銘柄
 絶対買ってはいけない株
 企業価値検索サービス Ullet
 

<市況(株以外)>
 銅の先物
 非鉄金属
 ニューヨーク金
 ドバイ原油
 鉄スクラップ
 ページビューランキング
 オンラインゲームレビュー
 DRAMの市況(英語)
 

<不動産情報>
 日経不動産マーケット
 東京の家賃相場
 賃貸ビルの物件検索
 総合ユニコム
 雪風ファンド
 REIT掲示板
 投資ファンド業界情報
 公示地価推移
 オフィス賃料推移
 不動産成約価格情報
 日本不動産研究所
 不動産業界リポート
 東日本不動産流通機構
 

<1部昇格>
 特殊需給の総合サイト
 昇格基準(東証)
 

<未上場企業>
 有力未上場企業
 企業情報を調べるには
 上場.com
 ベストベンチャー100
 

<倒産情報>
 東商リサーチ
 

<会社説明会>
 会社説明会ビデオ
 Kabukun
 ブリッジサロン
 大和證券
 説明会.COM
 Tokyo IPO
 Starキャピタル
 ヘラクレス上場企業説明会
 トリアス
 株式新聞
 マネックスユニバーシティ
 松井証券
 ネットアイアール
 いちよし総合研究所
 日本証券アナリスト協会
 

<個別株レポート>
 SBI証券のレポート
 社長インタビュー
 起業家人名図鑑
 

<書籍>
 株式書籍案内 -2ch編集-
 ビジネス図書館
 

<監査等>
 証券取引等監視委員会
 行政処分一覧
 監査法人別クライアント一覧
 

<その他>
 ★ 株図書館。 (・w│
政策金利
fx
痛いニュース
企業クチコミ情報
訪問者数
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

最新コメント
住宅関連金利
ロイター マーケットNews
中国最新ニュース
アキバ経済新聞
- JAPAN-REIT -
お気に入りBlog
<不動産流動化>
Noppin's stock cafe
億万長者になるために〜新興市場
investerの新興市場株投資日記
のりぞーの目指せ壱億円(旧)
のりぞーの目指せ壱億円
ちぎっては投げ
個人投資家チラシの裏
プロジェクト2888分のX

<IT関連>
SEO対策とSMOのブログ
ネット関連ビジネスニュースを収集

<業界>
不動産マイスターへの道
PM自ら不動産投資に挑戦
ノンリコースレンダー日記
不動産ファンド元ファンマネのブログ
ファンドやさんの徒然なるままに。
神田萌のつぶやき
Hidetoshi Iwasaki's Blog
東京ソーラー
吉永康樹の CFO・・
六本木で働いていた元社長のアメブロ
ひろゆき日記@オープンSNS。
ぐっちーさんの金持ちまっしぐら
よそ行きの妄想

<成長株>
中原圭介の資産運用塾
IPO初値分析・株式投資
新興成長株投資
ユキオウエブログ
調査猫団

<小型株>
成長株で億万長者
Pletsの投資会社設立への道
○田×男(まるたばつお)・・
エナフンさんの梨の木
経済ひとりごと
ひろとのウキウキ株日記
備忘録
ジゴロク投信
ダル♪の真理を追い求める旅
ケイの投資ブログ
今こそ リベンジ!復活の日本経済
ゆうゆー投資法
aako01jpの株式で一発逆転~個別ファンダ中心~

<投機株>
もう、気が済んだかい?
ボロ株д゚)カンサツ日記
アクセス・ジャーナル
レアチーズケーキが好き
日本アンチキムチ団

<海外株式>
FX&中国株的投資生活
外株.com
イスラム株の世界

<分析ノウハウ>
view-view総研
お値打ち株を探せ!
Yasuakiの株式投資日記
市場をめぐる冒険
★ 株図書館。 (・w│
投資日記
儲けの芽はそこにありますよ
新興市場の株式投資

<システムトレード>
nike♪のまったり☆シストレ
シストレスキャルピング研究室
メタトレ! 完全自動売買のススメ
MetaTraderでFX自動売買.net
めたぷろ
システムトレード研究所
専業システムトレード生活
FX自動売買比較
「FXメタトレーダー入門」の著者
Mizutoriの作者
プログレッシブFX
ぼなんさのMT4自動売買でがっちり!
Metatrader4でFXの手法紹介!!
*.+♫「ペトリー・オット」レポート♫+.*
MetaTraderでFX自動売買ブログ
FX精密利食いロボット メタトレーダー
日経225先物 相場脳
とあるMetaTraderの備忘秘録
メタトレーダーで自動売買してます
クララの自動売買でFX

<デイ・トレード>
専業トレーダー丸尾のFX日記
Fab8473本館(エンジニアリング編)
ウィザーズファンド運用日記
FXトレード日記
☆ asakoの株日記 ☆
bun'sroom♪

<秋葉原>
株式初心者株子株美の株式投資日記
まこなこ
アキバではたらくプログラマのBlog
夜を往け
Bon Voyage〜航海☆日誌

<その他/未分類>
▼・?・▼さま専用メモ帳
テーマ別関連銘柄まとめ(`・ω・´)
投資力学ジュニア
Mc.N の投信都市
かえるの気長な生活日記。
ゲーマーよ。 株で自由をつかみとろう!
長期トレンド探索中
The Intelligent Investor
ハルカナルソウバノナカデ
- ピーター・バフェットの株式日記
ヒッ記
アクセスランキング
記事検索
  • ライブドアブログ