ライフステージ

ラ・アトレ通期予想を上方修正

新興不動産のラ・アトレが4/20、通期予想を上方修正を発表。

◆業績(3Q:2007.2.13発表)
売上高 :5516/8000(進捗率:69%) → 5516/8452 (進捗率:65.2%)
経常利益:241/500(進捗率:48.2%) → 241/555 (進捗率:43.4%)
当期利益:144/289(進捗率:49.8%) → 144/356 (進捗率:40.4%)

マンデベは進捗悪くても、4Qでイッキに盛り返すようであり(フージャースの時にも進捗悪くても、下方修正ある・なし、でかなり議論になった)判断が難しいと思った。

http://www.lattrait.co.jp/corprateinfo/ir/ir/pdf/tuuki070420.pdf

◆理由
売上高・経常利益について
 再生不動産部門、新築物件部門の不動産販売が好調だった

当期純利益について
 固定資産の売却により特別利益5000万円を計上したため

→3期連続増収・8期連続の増益と達成見通しとのこと

◆研究
ラ・アトレを考える場合、同業他社として、ライフステージを常に意識している。今回のネタをライフステージの進捗状況と合わせて、今後どうなるか見守りたい。

ライフステージの業績(2Q:2007.2.9発表)
売上高 :1744/4679(進捗率:37.3)
経常利益:207/505(進捗率:41.0)

ラアトレの(2Q)
売上高 :4523/8000(進捗率:56.5)
経常利益:344/500(進捗率:68.8)

ラアトレは2Qは寧ろ良くて、3Qで減益だった為、予想がテクニカルであったと思う。しかし、ライフステージもじゃあ、このペースならラアトレ同様、上方修正ありそうだね・・とはとても言えない。。3Qを待ちたい。

ライフステージ 中間決算資料

ライフステージについて昨年説明会に出たっきりで以降内容を見てなかったので、正直、コメントをくれる人の話しについていけない。これではマズイので中間資料をまとめてみた。

◆進捗状況
      実績   中間予想    通期予想   
売上高 :1744    1722      4679 
経常利益:272     155      505
当期利益:112     83       276

全体では中間期予想を上回った。

◆セグメント別進捗

           売上高      営業利益     印象度
マンション販売代理  845/2251     18/473    →悪い
不動産流動化     461/590      406/524   →絶好調
住宅設備備品販売   377/690      35/58    →普通
JVデベロップ    60/1148      ▲7/▲12   →悪い
消去又は全社     −        ▲180/▲457
合計         1743/4679     272/586

上記を見るに、マンションとJVは悪いのではないか?と不安になる。そこで、下記セグメント別を詳細に見ていくことにする。

1−JVデベロップ事業
売上は竣工時に計上する。当上期の売上高60百万円は企画業務に関する報酬である。

通常のデベロッパーと異る費用計上

開発にかかわる費用は原価計上するが、広告宣伝費・モデルルーム費用等販売にかかわる費用は先行費用計上する形となっているため、物件数が増加すると経費支出も膨らむことになり、営業利益段階では7百万円となる。

→即ち、竣工(売上計上)に先行してどんどん案件を獲得してしまうと、費用先行となり1時的に利益が下方修正される。割とハイリスクハイリータンのビジネスと思える。

 名称   JVシェア金額    竣工(計上期)
長吉長原   1215       H20.6月期
磯上シニア  2441       H21.6月期
西神南    1121       H20.6月期
鴨子ヶ原   641       H20.6月期
桃山御陵   500        H19.6月期(H19.3月竣工)
戸田公園   221       HH21.6月期
粉浜     592       H21.6月期
西神南供  1365       HH22.6月期以降


つまり、今期はもともとH19.3月に1件の売上しか予定がない。中間期(H18.12時点)では売上は企画費用のみで微小というのは問題ない。来期と来来期に3件ずつ竣工があることから、来年以降は飛躍的に伸びると思われる。

桃山御陵のJVデベロップシェア金額5億円に対して、売上高:11.48億円となるようだが、この関係はどのようになっているのかわからない。

今期は1件しかない為、当たりがつきやすい。今期末の売上高・営業利益率及びシェア金額・営業利益率が確定した後、来期に当てはめてみたい。

2−マンション販売代理事業
・売上減少、約3900万円
・東京事業所移転によるコスト増、2000万円
・上期に引渡し件数がたまたま少なかったことから引渡し関係費用の前倒し計上、3000万円

→これらは一過性のもので下期には全て解消されるとのコメント

・引渡し:861/2000戸数 

→これが予定通りなのか微妙。3Qの進捗状況が知りたい

3−不動産流動化事業

12月末時点で進行中プロジェクトが4件
 うち1件は12月末竣工
 うち2件はファンド契約にて仲介手数料・開発報酬を計上
 残り1件は竣工に関する利益は下期計上

仕込みについて
 中間期末時点で3物件の用地手当て済
 棚卸資産9.4億円
 更に、追加分として賃貸レジデンス物件用地を3件取得
 
かもめりあについて
 金額が大きい為、SPCでノンリコースローンによる開発を計画
 総事業費100億円、土地取得33億円
 →これをみるとファンドへの売却100億円の報道は誤りの可能性が高くなった。
 →ファンドの利益になるようで、当社の取り分はフィーによるので余り高くないかもしれない

※個人投資家説明資料によると、流動化事業はあくまでフィービジネスに拘るとある。
 →本年度決算がでたら、フィー率を抑える必要がある。
 
結論からいうと、上期に売上が偏っていたことによる。通期も予定通りと思われる。上ぶれあるにしても不動産市況次第か。

4−住宅設備備品販売
販売対象物件の増加に伴い売上は堅調に推移とコメント

◆中期経営計画(全セグメント)

      H18.6   H19.6   H20.6   H21.6
売上高   3325    4679    7059   10233
経常利益  399     505    677    1000
当期利益  220     270    372    550

経常利益率 12     10.8    9.6    9.8
売上増加率 34.5    40.7    50.9   44.8
経常増加率 112.7   26.4    34    47.7

売上増加率に比べて、経常増加率が小さい。先行費用を手堅く見積もっているような印象を受ける。経常利益率が中々あがってこない。この業界はこんなもんなのだろうか、よくわからんので、同業他社と比較してみる。

◆同業他社の売上高・経常利益率
         
ラアトレ     6.1
プロパスト    7.4
イントランス   20.9
フージャース   16.9
サンシティ    8.1
サンウッド    4.8
リビングコーポ  6.7
エスグラント   6.7
ランドコム    11.1
トーセイ     21.5
サンフロンティア 20.8
アーバン     16.6
大京       6.0

当社は全営業利益のうち半分を流動化事業が占めるため、単なるマンデベとは比較しずらい。流動化業者として、トーセイ、サンフロ、イントランスなどは高い利益率を誇る。

新規上場のラアトレ、プロパストよりは利益率が高いが当初は事業規模が小さく、流動化の比率が大きかったことによると思われる。

単なるマンデベであるのに、フージャースの利益率の高さは素晴らしい。逆にいうと、同業他社もここまで高める可能性はあると思われる。


◆セグメント別中期経営計画

<売上高>      H19.6    H20.6    H21.6
マンション販売代理  2251    2635     3035
不動産流動化     590     500     550
中宅設備備品販売   690     803     923
JVデベロップ    1148    3121     5716
全体         4679    7059     10233

<営業利益>     H19.6    H20.6    H21.6
マンション販売代理  473     662     788
不動産流動化     524     424     462
中宅設備備品販売   58      79     100
JVデベロップ    ▲12    156     385
合計         1043    1321     1735

計画では流動化の比率は一定であり、まず、主力であるマンション販売代理事業の進捗に注意すべきである。次にJVデベロップの仕入れ状況について確認が必要。

※かもめりあは折り込んでないのでは!?

かもめりあの件はH21.6にファンドへの売却があると考えられる。恐らく、かもめりあは、過去に例を見ない超大型プロジェクトの受注のはずで、流動化事業は中期でも売上が一定である所を見るに、かもめりあの件を折り込んでないと思われる。

                    
◆JVデベロップ事業の中期計画内訳
      H19.6     H20.6     H21.6
売上    1148     3121      5716
仕入    2760     3174      5054  ※H19中間期 仕入:24.4億
原価    926      2493     4769
経費    146      372      447
金利等   55       93      134


粗利益   21       162      367           
期末棚卸  3731      4412     4697

仕入れ状況について今期は問題ないと思える。来期以降も引き続き進捗を見ていく必要がある。

◆連結子会社について
2007.2.28、下記2会社について株式を100%取得、連結子会社化すると発表。当期への影響は軽微だが、中期的には業績に寄与する見込みとコメント。

株式会社 コーエーインターナショナル(決算期5月)
売上高 :389
営業利益:▲101
経常利益:▲115

有限会社 ドリームプラン(決算期5月)
売上高 :48
営業利益:▲10
経常利益:▲10

上記は前期の実績値であり今期見通しは謎。決算期が5月の為、今期も赤字であると1億程度の下方修正に・・(これはだいじょうぶか?)

たぶん、中期計画では折り込んでないので、黒字化するなら中期経営計画の上乗せ要因にもなりえるし、赤字なら足を引っ張られる。

ライフステージ かもめりあ商業施設をファンドへ売却

私が普段から尊敬するdaviexさんのブログで見つけた記事。ソースはNIKKEI NET

ライフステージ、神戸の複合商業施設をファンドに売却

  神戸港の旅客船ターミナル「かもめりあ」の東地区で複合商業施設の建設を計画しているライフステージは、建物が完成しテナントを誘致した段階で施設をファンドに売却する。時期は2008年末、譲渡価格は100億円程度を想定。資金回収を早め、景気変動や金利負担のリスクを回避する。

 開発予定地は神戸市とダイエーが共同で入札にかけた面積1万1000平方メートルの土地で、ポートタワーや人気商業施設「モザイク」が間近にある。

 落札したライフステージは物販や飲食店などが入居する6階建ての商業施設を建設する予定で、「個性的な店を集積し年商70億円以上を目指す」(同社)。売却先のファンドは今後詰める。

 ライフステージは関西中心にマンションやオフィスビルなど多くの開発案件を抱える。ファンドへの売却で浮いた経営資源を同社が強みを持つ企画・開発事業に投入する。

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ライフステージはかもめりあを33億で仕入れたようなので、この記事の通り100億でファンドへの売却が進めば、粗利益が67億円になってしまうよ〜!

売却は2008年末とのことなので、中期経営計画の最終年度2009.06期決算に上乗せされるのではと期待が高まる。。

年度 株価 発行株式 時価総額(億) 売上高 経常
利益
当期
利益
実質
EPS
実質
PER
昨年
経常
伸率 PEG
2007.6 167000 19,691 33 4,679 505 270 15387.7 10.9 399 26.6 0.4
2008.6 167000 19,691 33 7,059 677 372 20628.7 8.1 505 34.1 0.2
2009.6 167000 19,691 33 10,223 1000 550 30470.8 5.5 677 47.7 0.1
※発行株式数18,356に対し、ストックオプション1335株あり全数が08年07月までには行使可能となる為、潜在株式とし株式数は19,691株にて計算した。
(ベンチャーキャピタルの保有株式は1,695株で、ロックアップはなし)

◆販売管理費の推移

2006.06期 :9.3億
2007.06中間:6億 → 期末12億ぐらい!?
2007.06予 :12
2008.06予 :15  → 3億ぐらいずつ増やす
2009.06予 :18
といううまい感じに話しが進めば、最終年度で経常利益が30億〜に跳ね上ってしまいますな。。

冗談はさておき・・もう少しまじめに考えてみる。

100億 − 取得費用33億 −開発費用30億? − 販管費18億 = 営業利益21億

開発費用をいくらに見積もるかが難しいが、 http://www.ashnet.jp/newsss.htmあたりの事例を参考に、11,279 なら30億ぐらいじゃないのと楽観的にとってみる

これでも、最終年度で計画の倍ぐらい・・いくのではないか。

ライフステージ かもめりあ用地落札について

都心ウォーターフロント集客・観光施設用地(かもめりあ東用地)について、面白い情報を見つけたのでメモ。

昨年の説明会以来、千葉市にバージンエアーを立てようとしてたり、なにげに凄い会社なのでは・・という予感はあったが、今回の競合相手はあのアーバンコーポレーションなので、そこに勝ったということで、やはり凄い予感。。

引渡し:19年3月
場所:神戸市中央区波止場町51番3(市有地)及び52番(螢瀬ぅ─歃衢地)

契約:
‐渡 約11,279
(A 号地(螢瀬ぅ─悉衢地):約7,419屐
(B 号地(市有地) :約3,860屐
∋藩儺可 約1,258
(C 号地(市有地) :約1,258屐

落札価格
 B号地:11.4億
 A号地:21.9億
 計 :33.32億

提案内容
(1)事業内容
人と海とのふれあい、賑わいを創出する水際のアメニティ拠点としての集客・観光施設
(2)施設内容
物販・飲食、バンケット等の複合商業施設
地上6階、延床面積 約20,400
(3)開業予定時期
平成20年11月(予定)

入札参加者
 ライフステージ     :295,417円/
 アーバンコーポレーション:287,378円/

参考情報
http://kouhou.city.kobe.jp/information/2007/02/20070213pp02.pdf

感想
 神戸の海側といえばデートスポットの定番かと思える。ハーバーウォーク、モザイク、メリケンパーク、ポートタワーなどが終結している。1回しか行ったことないが、レストラン等、夜はそこそこの活気でにぎわっていた。特に夜景がとれも綺麗である。
 三宮周辺もあるが、神戸は意外にスポットが少ない、開発が進めば中心的スポットとして非常に期待できる。
 但し、ヤフーの地元民の話しによると平日昼間は人がガラガラ・・とのこと。ビジネス街ではないので、これはしょうがないかと、寧ろ夜間はどうなのか知りたい所。

ライフステージ 投資家説明会(2006-10-03)

◆沿革
関西を主力とした独立系マンデベであるが、近年、全国No1を目指し首都圏へも進出。

◆事業内容 (売上高・割合)
.泪鵐轡腑麋稜簑緲 (1883 56%) ・・現在の主力
不動産流動化・再生 (901 27%)  ・・利益率高い為、経常利益に大きく影響
住宅備設備品販売 (540 17%) 
ぃ複屮妊戰蹈奪廖(H19.06期より計上予定) ・・将来の成長ドライバーか?

◆主力事業はマンション販売代理事業
当社 → マンションデベロッパー(報告書提出、引渡・販売業務、業務受託、商品企画・販売計画立案)    → マンション購入者

<マンション販売代理事業の売上高推移>
H15.06 H16.06 H17.06 H18.06 H19.06 H20.06 H21.06
1399  1821  1985   1883   2251  2635  3035

横ばいだった売上が、H19年度以降から増加傾向。

<業務の流れ>
用地情報 → 仕入れ → 設計 → 着工 → 販売開始 → 竣工

\郛紂併埔貭敢此商品企画・販売計画)
∪邁次僻稜箜萋亜Π渡業務、ローン事務)

◆当社の特色・強み
他社との違い 【川上の市場調査・商品企画・販売計画から関与】

→同業他社のマンデベと違い、川上での業務ノウハウを保有していると思われる。
・地理情報システムGISの活用
・ノッキングローラに基づく販売価格の設定(当社が商標登録している)

<大手不動産とのパイプ>
・取引先の8〜9割が大手不動産
(資料によると、NTT都市開発、MID都市開発、三菱地所、住友不動産、丸紅、長谷工、オリックス、大京など)

詳しい流れの説明がなかったが、恐らく

当社開発物件 → 大手不動産 → 購入者  という流れか?

・大手を利用している為、販売力が高い 
(姉歯問題は逆に販売が大手であった為、追い風になったとのこと)

<デメリット>
・大手を介している為、鞘を抜かれるので、直接売るよりも利益が低い(と思う)

◆中期経営計画

年度 株価 発行株式 時価総額(億) 売上高 経常
利益
当期
利益
実質
EPS
実質
PER
昨年
経常
伸率 PEG
H19.06 259000 19,691 51 4,679 505 270 15387.7 16.8 399 26.6 0.6
H20.06 259000 19,691 51 7,059 677 372 20628.7 12.6 505 34.1 0.4
H21.06 259000 19,691 51 10,223 1000 550 30470.8 8.5 677 47.7 0.2
※発行株式数18,356に対し、ストックオプション1335株あり全数が08年07月までには行使可能となる為、潜在株式とし株式数は19,691株にて計算した。
(ベンチャーキャピタルの保有株式は1,695株で、ロックアップはなし)

◆セグメント別中期経営計画(売上高)

.泪鵐轡腑麋稜簑緲店
H18.06  H19.06  H20.06  H21.06
1883 → 2251 → 2635 → 3035

現在の主力事業であるマンション販売代理店事業は、今後も順調に増加。

不動産流動化・再生事業
H18.06  H19.06  H20.06  H21.06
901  → 590 → 500  → 550

H18.06をピークに減少、但し、利益率が高い為この事業の成否が今後の経常利益へ影響大(今後も注視要)

住宅設備品販売
H18.06  H19.06  H20.06  H21.06
542  → 690 → 803  → 923

悪くないが、中期的にも経常利益への影響は軽微か。

ぃ複屮妊戰蹈奪廛瓮鵐隼業
H18.06  H19.06  H20.06  H21.06
0  → 1148 → 3121  → 5716

将来は、売上高の半分を担う成長ドライバー。但し、営業利益が、
-42  → -12 → 156  → 385
と低めな為、経常利益への貢献度は高くはない。

また、当面は費用先行で若干赤字となり、収益への貢献はまだ先。

<成長の鍵:JVデベロップメント事業?それとも流動化?>
・中期経営計画は、若干控えめに出している印象がある。 大手とのつながりもあり、社名自体にもブランド力があることから、 新興系の代表的マンデベ、フージャースの伸びを参考に、やや強気に考えたい。
(目標はフージャースの05.03期、売上200億、経常30億、時価総額300億)

◎参考(フージャースの業績推移)◎
決算期 株価 発行数 時価総額 売上高 営業
利益
経常
利益
当期
利益
実質
EPS
実質
PER
昨年
経常
経常
伸率
PEG
2008年3月 492000 108705 535 50000 7700 7500 3800 68994 7.1 6500 15.4 0.464
2007年3月 492000 108705 535 43500 6700 6500 4300 59795 8.2 5064 28.4 0.290
2006年3月 492000 108705 535 29913 5071 5064 2996 46585 10.6 2857 77.2 0.137
2005年3月 300000 108705 326 21032 2905 2857 1689 26282 11.4 1446 97.6 0.117
2004年3月 504000 36235 183 13201 1530 1446 823 39906 12.6 810 78.5 0.161
2003年3月 不明 12078 不明 11535 865 810 477 不明 不明 479 69.1 不明
2002年3月 未上場 12078 未上場 3901 523 479 275 - - 331 44.7 -
2001年3月 未上場 12078 未上場 2238 333 331 178 - - 黒転 黒転 -
2000年3月 未上場 12078 未上場 340 -18 -15 -10 - - - - -


・JVデベロップ事業が、成長ドライバーか?しかし、利益率が低いので経常利益 への積上げが限定的。
 →ほんとにこの程度なのか!?この事業への将来性および実績について暫くの間か監視、及び精査が必要かと。

・不動産流動化は利益率が高い為、流動化業界全体の追い風を受けた場合、経常利益はこの予想以上に大きく上乗せする可能性がある。

 →流動化への取り組み状況も、注視要。

◆関東への進出状況 (今期首都圏で500件の内訳)
・千葉市434個(千葉駅前のバージンエアー 43階建の超高層マンション)


※セントラルプラザ(複合型店舗)の跡地。千葉駅付近に、このような超高層マンションが建つことは超異例! → 今は、着工済みだが、地ならしをしているところ。

完成すれば近辺(千葉市中央区)で一番でかいビルになる。
(ランドマーク的な、飛びぬけてでかいビルになると思う)

※ココは、千葉駅前の大通りを駅から徒歩10分ちょい。京成千葉中央駅が徒歩5分、千葉パルコ隣、その他商店街の集まる中心的な場所である。

(建設中の看板によると、長谷工アーベスト、オリックスリアルエステートとの ジョイントベンチャーと思われるので、ライフステージ分にどの程度貢献するか謎。

・その他案件は、我孫子、津田沼、足立区など

◆業界内での位置づけ
(マンション供給戸数ランキング)
 ※但し、当社は契約戸数。契約戸数=供給戸数ではない模様(違い不明) ので参考。

競合相手はほとんどが大手の中、2004年(18位)→2005年(14位)とランクを上げてきているところも注目。
実績では、仮想ライバル(株価上の目標)と見立てたフージャースより、実は上。

順位 社名 戸数 市場 時価総額
1 大京 7218 東証1部 2028
2 穴吹工務店 5439 非上場 -
3 大和ハウス 5043 東証1部 1兆2538
4 三井不動産 4581 東証1部 2兆3666
5 藤和不動産 4481 東証1部 744
6 住友不動産 4321 東証1部 1兆6805
7 三菱地所 4129 東証1部 3兆5952
8 野村不動産 4039 東証1部 6152
9 東急不動産 3051 東証1部 6016
10 オリックスリアルエステート 2889 非上場 -
11 コスモイニシア(旧:リクルート) 2729 JADAQ 823
12 マリモ 2549 非上場  
13 扶桑レクセル 2270 東証2部 197
  ライフステージ 2002 ヘラクレス 51
14 ジョイントコーポレーション 1968 東証1部 1761
15 タカラレーベン 1839 東証1部 341
16 東京建物 1830 東証1部 4255
17 ナイス 1810 東証1部 553
18 近鉄不動産 1727 非上場 -
19 日本エスリード 1707 東証1部 542
20 新日鉄都市開発 1679 非上場 -
     
  フージャース 1443 東証1部 531

◆懸案事項 MSCBの可能性について

同業として、サンシティのMSCBは記憶に新しい。
当社は、上場時の売出し&第3者割当増資で計7億円近く調達したようだが、これを元に自己資本比率を算出すると、

元々の自己資本1213+増資分700/総資産4778 + 増資分700 = 34.9%

この水準が、今後の資金調達においてどのぐらい妥当な水準なのか正直わからない。今後MSCBがあるのかどうか、質問しようと思ったけどなぜか忘れていた。
(サンシティの現在の自己資本比率は 25.6%)

◆感想
・社長の流れるようなトークで、30分ぐらいでおわってしまた。難しくて、業務は理解できない。うまく噛み砕く暇もなく、質問もあまり出ず
・但し、資料はしっかりと作られており、グラフなど視覚的にも非常に良い。
・時価総額が極めて低く、今後の大きな株価上昇が期待できる。
・大手との繋がりがあるため、大手4社(三井、住友、三菱、東急)の業績が落ち込まない限り、収益の下支えがあり、安心感が強い。
・新規上場企業としては珍しく、中期経営計画をしっかり出しており、IRが非常に良い企業。
・暫くは費用先行で伸び悩むかもしれないが、中期的には大きな成長株。
プロフィール
らう
<経歴>


 2001.10 投資信託を買う
 2002.9 メガバンク・双日など
 2003  中国株に投資
 2006  ブログ開設
    不動産流動化へ集中
 2008.3 資金を失い一旦退場
 2009.1 FX開始
 2009.8 ドバイ株に投資
 2012.9 日本株の投資を再開

<スタイル>


 株 : ファンダ重視、長期投資


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