ケネディクス

ケネディクス 2007年第1四半期

今期から川島新社長になったケネディクスの1Qが発表された。前期末の動画を見た感じ、ディーラーとしてかなりやり手の社長に見える。お手並み拝見といきたい。

◆業績
売上高 :7756/31700(進捗率:24.4%)
経常利益:4385/18800(進捗率:23.3%)
当期利益:2586/10000(進捗率:25.9%)
1株利益:4529/17389(進捗率:26.0%)

当社は、昨年1Qが超絶決算だったので(経常4866/10000)、前年同期と伸び率を比較してはいけない。

◆今期のトピック
・大型受託物件の売却によるインセンティブフィーの計上。
・自己勘定物件売却益は、前年同期に比べて小額に留まる
・ファンドの出資増→子会社化により、棚卸資産が激増(2000億超で、SIA、パシ、アトリウムクラス・・)→2Q以降にリートや新規組成ファンドへ売却予定
・オーストラリアリートが4/10に上場、当社からリートへ310億円の物件売却
・ケネディクス不動産投資法人が4/26に公募増資、220億円の物件を6/1までに売却予定

→ケネは、2Q以降に大きな物件売却がありそうなかんじ

◆セグメント別
”堝飴催蟷颯▲疋丱ぅ競蟷業
売上高 :52.88億(2.4%減)
営業利益:34.41億(23.0%減)

1Qは棚卸資産の売却がほとんどなく、自己勘定物件売却益は減少した。

→2Q以降はリートなどに物件を売るとのこと。盛り返してくると思われる。

▲▲札奪肇泪優献瓮鵐隼業
売上高 :24.55億(285.3%増)
営業利益:19.67億(498.4%増)

→預かり資産残高は謎。自己勘定の物件売却が少ない時期に、ファンドでの売却でうまく利益の帳尻を合わせてるかんじ。

ファンドからのインセンティヴフィーは大幅増。

債権投資マネジメント事業
売上高 :4.07億(35%減)
営業利益:2.64億43.5%減)

債権回収益は増加したが、前1Qに比べTインセンティヴフィーが減少

→債権回収については、セキュ同様のしょぼい額、売上・利益がたいしてあがってない。たぶん、ケネクラスの会社でもこの程度が限界なのでしょうな。ニッシン債権回収も下方修正だしてたし。

◆感想など
昨年の1Qってケネは超絶決算だったんですな。当時のインパクトが絶大だったのを覚えている(ただし、株価は下がった)。逆に1Qがあまりに良すぎて、2Qはほとんど進展なし・・2Qは遊んでいるのか?と批判を受けた。

なので、今期の1Qが昨年と比較して伸び率どうこう・・っていうのは意味ないかと思う。今年については下期に重点を置いているようであり、1Qは順調ということでよいのでは。

◆経常進捗率のあれこれ(参考)

不動産ファンド業界で1Qが悪い!という場合、非常に気になってしまう。しかし、ファンドや自己投資での物件売却時期が、今年はどのQが中心になるのか、というのもあるので昨年の前年同期比や進捗率を過信しすぎてもいけないところである。

昨年のダヴィはハラハラさせられたし、レイコフもだめぽ・・と思っていた。レーサムなんか、1Qどころか3Qで経常44%と絶望的な決算から4Qの大型物件売却で超絶上方(経常:85億 → 145億)を出してきており、進捗の良し足および物件売却などの潜在力と合わせて加味していきたい。

昨年度1Qがよかった企業
 ケネディクス(48.6%)、セキュアード(53.6%)、アセット(85.2%) →やっぱり上方修正

昨年度の1Qが悪かった企業
 レイコフ(10.6%)、ダヴィンチ(19.9%) リサ(20.5%)レーサム(22%) → 結局、4Q迄に上方修正

アセットインベスターズ(17.0%) → 今、ドキドキ(笑

今年度1Qが良い企業
 MKCM(69.6%) → 上方修正

今年度1Qが悪い企業
 グラウンド(1Q赤字)、フィンテック(13.4%) → 下方修正
 セキュアード(15.7%) → 今の所予想変更なし

今のところ、進捗悪くてやっぱりダメだった先というのはアレンジャー2社だけで、物件を溜め込んでいるとの確信があれば、心配は不要なのかもしれず。。

◆Qの良し悪しを決めるのは、大型物件の売却

逆に昨年の1Qが良かった先は、どうしても前年同期比と比較されてしまい。減益決算!と煽られてしまう。アセットなんて、銀座の物件売却(10年に1回のディールとのこと)が今期ないわけだから、1Qで経常110億なんて今期はいくわけがない・・

アセットMについて言えば、昨年7月の1Q発表時点で2007.1Qの昨年比大幅減益決算は既に確定している。でも、7月に1Qでたら狼狽して、かなり売られちゃうんだろうな。。

MKCMも今期1Qが北ホリエモン物件で稼いでいるわけで、来年度の1Q(12末発表)では、大幅減益決算になるであろう。MKCMだって、ホリエモンを何発も持っているわけではない・・(これも、売られちゃうんだろうな・・)

ダヴィンチでいうなら、パシフィックセンチュリや軍艦ビルを売った四半期の1年後は・・どういう決算になるのか。。ちと怖いかんじも(笑 

ただ、金子さんは物件売却の波を平らにならすような戦略性に非常に長けている感じがする。1Qはさり気なく0F4とか隠し玉ぽい所で1Qを稼いでるし・・その心配は杞憂か・・

ケネディクス 2006年12月期決算説明会

ケネディクスの決算説明会がビデオ配信されていた。

冒頭に本間社長の挨拶があり、川島新社長を紹介。以降ほとんどは、川島新社長が説明を実施。財務的な部分(SPC連結、CB発行等)は財務部長の山崎氏が説明した。

<社長の交代>
・創業者 本間さん→ 取締役COOの川島さんへ 理由は一身上の都合(謎
・川島さんは、今までのケネのディールを一手に引き受けてた人で実力者
・アナリスト質問では、物件の売主やテナントを自分で全部把握してるようで、これは更地から買ったとか、この物件は後継者がいなくて売られたとか・・1個1個ちまちまと説明してた。
・結構気さくで面白い方という印象(スーパーにおばちゃんが、ちゃりんこで買いに来る・・などの言い回しから・・決算説明会でちゃりんこ・・はないだろう)

<残高について>
・受託残高5444 → 6604 その後も年1600〜2000ぐらいで成長していきたい。
・寧ろ今後は国内よりも、海外分の残高を増やしたい
・残高の計画は、最低これだけは買いたいという意気込みであり、業界の鈍化を悲観したものではない。
・ちなみに上記の件、物件の購入は昨年だけでなく、もう3年前からずっと買いにくい状況である
・資料は国内残高のみしか記載してない。海外分は整理中で別途発表する
・海外分はアメリカに900億ある。将来はアジア・ヨーロッパも同じぐらいにしたい

<戦略>
・開発案件は大阪、長崎、福岡、千葉・・など地方都市に進出している
・開発案件のほとんどは、私募ファンドへ売却される
・私募ファンドは、開発案件の受け入れ意外に、他の年金ファンドのEXITも4割ぐらい受ける
・スーパーを保有(テナントが1個しかなく管理が楽である)
・郊外型SCは、将来原っぱに箱が1個残る・・というようなリスクがあり手を出さない。今は近所のスーパー中心(商業圏3km)
・老人ホームやスポーツクラブなどアセットを多様化する
・海外はアメリカ、ヨーロッパなどにも展開する。オーストラリアの会社と提携
・CRE(コマーシャルRE)社とも物流関係で提携 →  寧ろ、CRE株のが買えるか!?

<中期計画>
出ないのか!?あのリサでさえ(7月説明会の中で今期中に出すといってた)ようやく出してきたのに。。

<今期の見通し>
前期が上方修正の反動とはいえ、純利90→100はかなり鈍化したな。

<SPC連結の件>
支配力がないもの(物件の売買について投資家の了承を得ているなど、議事録として残っているものなど)を1個1個連結から排除し、排除できないものを新たに3件連結対象とした。

売上、経常 → 増
当期利益 → 微減 (アクイジションフィーが未実現利益となるため)

ダヴィンチは、めんどくさいから(というか、一任勘定で投資家が口を挟む部分がないから、全部支配下なのだろう)か、全部SPC連結してトンでもない数字が出てしまったが、各会社によってこのへん微妙にマチマチなのが面白い。

今後、経常は無視。純利だけおっかけていくスタンスは、ダヴィだけでなくケネディクスも同じ。

プロフィール
らう
<経歴>


 2001.10 投資信託を買う
 2002.9 メガバンク・双日など
 2003  中国株に投資
 2006  ブログ開設
    不動産流動化へ集中
 2008.3 資金を失い一旦退場
 2009.1 FX開始
 2009.8 ドバイ株に投資
 2012.9 日本株の投資を再開

<スタイル>


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