2015年07月26日

お久しぶりです

すっかりブログがご無沙汰になっています。 2014年1月に太陽光でトラブルにあい、これが異常で投稿も途絶えただけでなく通常の賃貸経営にも影響が生じました。まだ解決せず長引いています。不動産に関わっているといろんなトラブルに遭遇しますし、ある程度のものは多少損をしても目を瞑るのですが。。

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2014年01月20日

他にも契約違反が。。。

今回太陽光発電を開始するにあたって‥效蝋愼か土地を賃借するのであれば賃借権設定は必須として案件探したり、交渉してきた。

そして大家仲間が教えてくれた某大家の会代表が主催していた「これ以上の案件はない」との触れ込みのセミナーに参加。懇親会でその太陽光発電業者と直接話をして賃借権設定でもOKとの了解が得られたので相談し、多少高いかとは思ったが、申込みすることにした。


「土地賃貸借契約書」にも「賃借権設定登記がなされるまでは、本件土地に抵当権その他本件賃借権を妨げる権利を設定してはならない」としっかり明記してもらって賃貸借契約を締結した。

しかし、、、

賃借権登記が終了して太陽光発電業者から登記簿謄本が昨日送られてきた。

うん???

賃借権の前に抵当権設定?????
なぜ???


黙ってこんなことをする業者???
夜も遅かったので今日連絡を入れた。
    ・
    ・
    ・
「うちがどうにかなることはないから賃借権の前に抵当権設定があっても問題ない」!?なにそれ!?クソな言い訳、開き直り。。。

土地の借主は自分の賃貸借契約よりも前に抵当権が設定されていることを嫌がります。今回賃借権を設定したのですが、当然にその賃借権の前に抵当権があることは問題です。


この太陽光発電業者信用できん!!!???
夢の太陽光どうなるのか???

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realoption at 23:38|PermalinkComments(0) 国内不動産 

2014年01月18日

契約違反では?

太陽光発電事業を行う土地を賃借する為に交わした「土地賃貸借契約書」第3条(引渡し)には「構築物の撤去及び整地にかかる費用は甲(貸主)の負担とする。」と明記されている。

契約書に明記されているのに協議もなく突然一方的に110万円を超える建物撤去費用等の口座振替請求を行うとはどういうことなのか?またこれが「引落し不能の場合、その時点から太陽光発電の売電メーターを停止する」というのは。。。

売電収入を人質にした脅しか!?

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realoption at 20:53|PermalinkComments(0) 国内不動産 

2014年01月17日

おかしな高額な追加請求

昨年末に太陽光引渡し・売電開始になりましたが、引渡し以前分(工事期間2ヶ月間)も管理費請求が来ていたので質問をしたら・・・

「これまでかなりの数の分譲オーナー様とお付き合いさせていただきましたが、管理費請求ではお問い合わせが来たことはございません。」と急に当初から見積りや請求になかった「建物撤去費80万円、立ち退きに係る引っ越し費用30万円」の合計110万円と管理費2ヶ月分を加算して2月に口座引き落とし請求すると通知がありました。

「引落不能の場合、その時点から売電のメーターは落とさせていただきますのでご了承ください。」とあります。なにか(意に沿わない?)質問するたびにいままで聞いていなかった請求が来るようだと非常に怖いです。

年初にした最初の質問にもまだ回答がありませんが、これではちょっとした質問もできません。。。

業者によって管理費発生時期は異なると思いますが、通常は引渡し後からの発生かと思いますが、違うのでしょうか。

あと当初聞いていなかった費用を後から請求されると事業計画自体が違ってきます。

土地を事業者から賃借する場合などは特に一旦そこの事業者を通して太陽光発電事業を開始して、その後機嫌を損なわせる?と売電メーターを落とすと言われるのはリスクだと思いました。

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realoption at 09:51|PermalinkComments(0) 国内不動産 

2014年01月11日

昨年の入居率

平成25年もおかげさまで入居率96.52%とまぁまぁ順調に運営できました。

毎年ふた桁以上の退去はありますので入居率100%にはなりませんが、ここ10年くらいは96%は維持できています。退去から次の入居までの期間をいかに短期に抑えるか、リフォームにはどうしても一定期間かかるので、これは永遠の課題ですね。

ひとつ新しい試みとしては、都心の物件だけ退去通知が2ヶ月前でしたが、全物件2ヶ月前通知に変更しようかと考えています。

年末は満室で終りましたが、年が明けて退去もでてきています。消費税増税前の駆け込みでリフォーム業者もいつも以上に仕事を受注しているようです。一応事前に手配はしていますが、トラブルなどないことを祈る!!


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