テナントリーシングと不動産活用コンサルの思いつき

店舗の誘致と土地や建物の有効利用企画を業務にする不動産コンサルマンの日々のさまざまな苦難や思いつきを書いてます。建築・店舗不動産・テナントに関する実務のことの他に、それらに関連するニュースなどについてもコメントしていきたいと思います。思いついたままに書いていますので、誤字脱字、表現方法の不備、文章構成の間違いなど多々ありますがご容赦ください。

新年スタート

737-1境界標13





令和5年も始まり、今年も1つでも多くの土地活用を実現しようと頭を使いたいと
思います。
土地を如何に利用するかと言う点で僕が1番に考えているのが、如何に長く借りて
もらえるかと言うことです。
田畑を雑種地や宅地にすると、固定資産税が高くなります。
市街化区域の農地で宅地並み課税された土地ならともかく、生産緑地や市街化調整
区域内の農地だとン十倍になりますので、簡単にテナントに止められては困るわけ
です。
そういう意味で、無理なく長く営業できるテナントを見つけて、地主さんに安心し
ていただくのを第一にしています。






造成工事が完了しました

平井737-14.12.17
















11月中旬から始めた農地転用工事もほぼ完成状態になりました。
今回舗装はしないので、砕石敷き状態でテナントに使用いただきます。
10トン車の駐車場になるため、地盤は改良してしっかり固めています。
この土地を実際に利用し始めるのは3月頃になりますが、それまでに外灯や
仮設事務所の設置を行い、水道下水電気を引き込んで稼働を始めます。


解体工事現場

毛穴解体4.12.3








今週より始まった解体工事現場では、解体しやすいように平家の部分を先に取壊し
てから3階建て部分の解体工事に着手するため、足場架けが始まりました。
幹線道路沿いであることから、解体中に何かが飛散してはいけません。そのため
足場で囲って安全対策を施してからの建物解体となります。
解体工事で1番注意すべきは、歩行者や車に被害をもたらさないことです。
そのためにはシートで囲って飛散防止をせざるを得ません。幸い、近隣に旧宅が
ないので、解体工事をするには都合よい現場です。ただ通行する人はちょこちょ
こいるので、安全には気を抜けません。

土砂搬入

盛土レベル標識





農地転用工事を現在施工中で、土留め擁壁も出来上がったので、いよいよ盛土の段階
まで来ました。
今回の盛土工事のために、10トンダンプ70台程の土砂を搬入します。容量で言え
ば500㎥程度です。
1日に50台のダンプが入って来るので、次から次へと土砂が下ろされ、ユンボで地
盤改良材を混ぜ込んで敷いていきます。
改良材を混ぜることで地面が固くなり、大型車を駐車しても地面が下がることがあり
ません。
また、ユンボで土を均す際に高さを確認するため、写真のように仕上がり地盤レベル
の目印を立て、土を移動させていきます。
農地転用工事では土砂を搬入し出すと仕上がりまではそんなに時間が掛かりません。
今回の工事も今週でほぼ完成しますので、実質2週間で出来上がることになります。





解体工事が始まりました。

毛穴解4.11.29






解体工事が始まりました。
11月10日に所有権移転したばかりの建物ですが、使いものにならないので
とっとと解体することに決め、早速工事着工となりました。

アスベスト調査ではアスベスト含有なしの判定を受け、建設リサイクル届を着
工の1週間前に出しておきました。

これから3週間ほど掛かると思いますが、直ぐに着工したことで今年中に工事
を終えるとメリットがあります。

〃物取得税が不要
 所有権取得後、4ケ月以内に解体を終えると、大阪府税事務所に取得税の免
 除申請ができます。
⇔疣贈鞠度の建物固定資産税・都市計画税が掛かりません。

本来なら、購入時に建物の解体の委任状を売主からもらって登録免許税の負担
を無くすこともできたのですが、売主から通常通り建物の所有権は移転してほ
しいとの要望があったので、今回は登録免許税は支払っています。

既に賃貸先も目途がついているので、来年は契約関係の事務作業になります。

農転工事

737-1現場写真





農地転用工事の盛土がだいぶ進んできました。
地盤改良材を混ぜ込みながら地盤レベルを調整していきます。
10tダンプ65台の土の搬入が今日までにありましたが、あと
5台ぐらいでちょうどよくなるので、盛土のレベルを見ながら搬
入の台数を調整していきます。
最終的には砕石を敷いて完了です。今回は舗装せず、当面砕石敷
の状態でトラックの駐車場として使用します。
あいにく、明日はまとまった雨が降るようなので、作業はできま
せん。明後日から最後の追い込みに掛かります。

相続人を探せ

僕は10年程エリアを絞って不動産の開発営業をしてきましたが、最近では
地元の人よりも地元情報を知っていることが多くなり、地元の人から地元の
事を聞かれる機会が増えました。
そんな折、ある土地の所有者が亡くなりました。その土地は会社が保有する
土地の隣地で、その土地を取得することで道路間口が広がるため、是非とも
購入したい土地です。
その亡くなった所有者には1年前からその土地の売却を打診していましたが、
売る気がないと断られていました。
ところが急転直下、所有者が亡くなり新たな所有者である相続人と改めて話
ができるチャンスが来たと思い、相続人を調べることにしました。
ただ、亡くなった所有者は配偶者とも15年前に離婚し、1人だけ子供さん
がいるはずだと近所の人から聞いたものの、誰もその住所を知りません。
と言うのも、地元の人との交流も一切なく、親兄弟誰もいない人だったので、
情報の得ようがありません。
それでも手を尽くし、やっと配偶者だった人の現自宅が判明し、何度か訪問
の上、やっと会うことができたのです。
全て弁護士に任せているとの事ですので、これからの話は弁護士と行います。

アスベスト調査

建物の解体工事をする前に、先ず第一番に行うのがアスベスト調査です。
鉄骨造の場合、古い建物だと鉄骨周りに石綿剤が吹き付けられていますが、
これがアスベストを含有して人体に悪影響を及ぼします。
アスベストを吸い込むと発がんの危険度が増し、特に解体時に解体業者以外
の近隣にまでアスベストをまき散らすことになり、これを防止するためにア
スベストが飛散しない工法で解体工事を行うことになります。
アスベストがもし含有された建物であれば、解体工事費がかなり高くなりま
す。そのため、アスベスト調査の結果と言うものが工事費にも大きな影響が
あるのです。
鉄骨周りの吹付石綿以外に、スレート剤にもアスベストが含まれることが多
く、最近では塗装剤にもアスベストが含まれていないか調査対象となってい
ます。
解体工事も重機で一気にという時代ではなくなりました。
そのため、分別作業も必要になり、工事費が以前に比べかなり高くなってい
ます。

歩道切下工事着工

伐採1

















本日より歩道の切下げ工事が始まり、手始めに植樹の伐採工事がなされました。
約20mはある3本の大きな木を切って乗入口を造ります。
前の道路は交通量が多いので、渋滞を巻き起こすかもと思っていましたが、や
はり渋滞が発生しました。高い所にある枝を払うには1車線を通行止めにする
必要があり、車の少ない午前中に枝掃いを行いましたが、やっぱり渋滞は起き
ました。
きっとこの道路ができた時に植えられた樹木なのでしょう。広く根を張ってい
ます。
今日で高所作業を終え、明日からは樹木の下部の撤去を始めます。

植樹帯撤去

新しく土地を造成する工事が間もなく始まります。
幹線道路に面した農地をトラックの駐車場にします。
道路からの出入口を造るために、歩道の切下げを先に造ることになる
のですが、この歩道に大きな木が3本あって、伐採しなくてはいけま
せん。交通量も多く、木の枝が大きく張り出しているので、結構煩わ
しい工事になりますが、注意して施工してもらいたいです。
木の高さは15mほどあり、根も張っているでしょうから、根をど
こまで撤去するか、掘りながら考えることになります。万一、車道ま
で根を伸ばしていても、車道を掘るわけにはいきません。何十年も植
樹を放置してきたため、木が大きくなりすぎ、枝の葉で視界が悪くな
っています。今回の工事で3本の木が切られることで、一気に視界が
広がり、工事地の両隣の土地の視界が劇的に良くなります。
歩道の緑地整備のため植えた木が成長たのですが、役所もここまで大
きくなる前に、何で枝を払ったり木の天辺を切って巨大化を防がなか
ったのか疑問です。
緑地整備という名目で木を植えさせるなら、その緑地の維持管理はし
っかりやってもらいたいものです。
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