テナントリーシングと不動産活用コンサルの思いつき

店舗の誘致と土地や建物の有効利用企画を業務にする不動産コンサルマンの日々のさまざまな苦難や思いつきを書いてます。建築・店舗不動産・テナントに関する実務のことの他に、それらに関連するニュースなどについてもコメントしていきたいと思います。思いついたままに書いていますので、誤字脱字、表現方法の不備、文章構成の間違いなど多々ありますがご容赦ください。

相続登記

今、ある土地の相続登記を行うべく、司法書士に協力いただいて協議を進めています。

かれこれ40年ほど、相続があったのに放置してきた土地で、相続人が12名おり、かつ皆高齢者のため急いで登記を進めて行きたいと思っているのです。

つい半年前までは、誰も相続の話を切り出さないためこのまままだ未登記状態が続くのではと思っていましたが、相続人の一人が、ここらでなんとかしないとと思ってくれて、相続人との話を順序進めてくれて、概ね同意を得るところまで行ったのです。

でも、まだいざハンコを押すとなるとどう言う意見が出るか判りませんし、ハンコ代の問題も出てくるでしょう。

春先までには目処をつけたいと思ってますが、気を抜くことはできません。

業者を紹介してもらったが

余計な事して仕事を失くすパターン続きを読む

オーナー負担

先日、ある土地の現場確認にテナントの開発担当と行ったのですが、そこで気になったのがあれしておいて欲しいとか、これしておいて欲しいとか、とにかく注文が多いわけです。
他のテナントならそんなこと気にせずテナントの工事で対応するところを、やけに気にして余計な負担を言うわけです。

例えば、前のテナントの倉庫のコンクリート土間が残っていたので、私は、どちみち駐車場になる場所なのでそのまま使えば良いと思っていたところ、これでは駐車場になりませんと言うのです。

えー? 駐車場に支障ないでしょと、つい言ってしまいました。

あれやこれやといつも注文が多いテナントですので、誰かが抑えないと言ってみないと損だとばかりに要望が増えるのです。

ホントに出る気あるのかなと思うこともあるのです。

木の伐採

会社で管理している建物の裏庭に高さ15m程にも育った木があったので、本日伐採しました。
彼此20年以上育ってきた木なのですが、枝が隣地にまで伸び、葉も枯れてきて隣の敷地に落ちるものですから、テナントの入れ替えを機に伐採しました。
木と言えども、長年育ってきた土地ですから、気の毒な気もしてきて、切る際は忍びなかったのですが、切った後は日当たりも良くなり、裏庭が明るくなりました。
クレーンで木を支えながら慎重に枝を払ってたもらい何とか無事伐採は終わりました。
鬼門の方角にあった木なので、これで運気はどう変わるか、ちょっと気になります。

空調機入れ替え

今日は、会社のビルの空調機入れ替えのための現場調査を行います。
かれこれ20年ほど使ってきた機器なので、冷房機能も下がり、テナントからなんとかして欲しいと依頼があったので今回入れ替えることになりました。
このビルは当初からエアコンは家主資産で契約しており、メンテや入れ替えは家主負担です。
また、テナントは建物を一棟借りしているにもかかわらず、共用部分の費用は家主負担となっていて、ちょっと費用の負担区分がおかしい契約になっています。
今回、エアコンを入れ替えるに際して、費用の負担区分を見直そうと思っています。

水路使用許可

水路敷に蓋をして人や車が通るには許可が要る事があります。

それは、水路が行政の管理するものであったり、水利組合が管理するものであったりする場合に必要となります。

水路によってかなり手続きが違ってくるので、事前に水路の管理者をよく調べておく必要があります。

先般、2つの水路に蓋かけをしたのですが、一つは私有地にある水路で、水利組合が管理している水路でした。
この水路への蓋かけは、水利組合に説明して承諾を取るだけでよく、ハンコや承諾書は何も必要ありませんでした。

次に、もう一つの水路の蓋かけをすることになり、こちらは市の管理する公図上青線で出てくる水路でした。
こちらの蓋かけには、役所所定の書類が山ほどあって、地権者の同意書や申請書等同じような書類が何枚もあり、おまけに現況図や構造図、断面図に平面図等まで作らねばならず、かなり面倒くさい申請でした。

最初の水路と後の水路は一つに繋がっており、距離も僅か10mしか離れていません。水の流れは結果的に同じ流れとなるのですが、扱いが違うと手間が何倍にもなるのです。

おかしな話です。

意味知らず

私が今開発担当として働いている会社の社長は、多分99%の人は難しい人と言うでしょう。
私も、こんな自己礼賛が多くて他から尊敬されないトップも見たことありません。
それでいて、会社は長年経営は続いてますし、税金もキチンと納付してきてるので、やり方は間違ってないことになるのかもせれません。
会社は自分の物と言う意識が過剰で、他の社員と会議で何か決めることはありません。自分がこうすると決めて、それに社員を従わせるだけです。
こんなワンマンですから当然、従業員の出入りも激しく、気に入らなければ、明日から来なくて良い、と言って予告手当を渡して簡単に首を切ります。
経営者はきれい事を言ってては給料は払えないと普段から言っております。

趣味なしで世の中の事を知りません。
物事を知らないので、会話も弾みませんし、余計な事を言うといつもムカついた顔しています。

物事を知らないから、物事の判断がおかしい時もあります。自分の判断は正しく、間違った判断をしても人のせいにします。

困ったもんです。

土地購入

土地開発をするために土地の購入をすべき時、すべきじゃない時がありますが、昨日購入した契約は仕方なしかなと思ってます。
土地購入には否定的な私が、仕方なしと言う理由は、先ず、購入した土地が計画地の中心部で要になることです。
まだ地主が計算高いので、計画を進めて行く内に、賃料をジリジリ上げて行きそうな雰囲気なので、先に押さえておくべきと考えたのです。売る気の内に買っておくのが得策かと考えました。
無事契約は終わりましたので、まずは一安心です。

洗車機

今、運送会社の敷地に洗車機設備の導入を考えています。

一応、コストについては施主からの了解が出たので、これからの具体的な申請を進めていきます。

洗車機と言っても、ガソリンスタンドにあるような小さなものではなく、コンテナ車が洗える大型のものの導入なので、スペース的にも場所を取るので、配置についてもよく考えて設置しなくてはいけません。

役所で聞くと、洗車機自体は建築物ではないので指導課では管轄しないらしく、それよりも排水が問題なので下水道局とよく協議してくださいとのことでした。

初めての設備設置ですが、勉強になります。

検査済証

建物の検査済証がない物件はたくさんあります。
昔は、確認申請だけ出して検査を受けずに使ってた建物が多く、典型的パターンは一階の駐車場を店舗に変更するってやつが多かったのです。
駐車場は床面積の緩和があるので、一階に造って余裕のできた床面積を住宅で使うってパターンが、いわば常道でした。
ところが、最近は検査済証がないと、融資が受けられない、用途変更ができないとなり、テナントが入れ替わる時にそこがネックになってコンプライアンスに引っかかってしまい、テナントが出店できなくなるのです。
実際、用途変更しなくても誰かに文句言われることはありませんし、役所が何か言ってくることもないでしょう。
ただ、何か事故があった時に用途変更がされてなかったことが言われるだけでしょう、現実は。
しかし、テナントはそう言う点に敏感で、用途変更が大問題と言う風に捉えているところも少なくないのです。
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