テナントリーシングと不動産活用コンサルの思いつき

店舗の誘致と土地や建物の有効利用企画を業務にする不動産コンサルマンの日々のさまざまな苦難や思いつきを書いてます。建築・店舗不動産・テナントに関する実務のことの他に、それらに関連するニュースなどについてもコメントしていきたいと思います。思いついたままに書いていますので、誤字脱字、表現方法の不備、文章構成の間違いなど多々ありますがご容赦ください。

農業用水路の廃止

今後、造成工事を行う農地があるのですが、その農地は宅地開発された住宅地と道路に囲まれており、農業用の水路が宅地の下を潜って農地へ繋がっています。ただ、水路としての役目は既に終えており、水路から出てくる水は、住宅地に降った雨が地下に染みてそれが水路から排出されるだけです。
今回の造成工事に伴い、水路を閉鎖することになるのですが、この水路の閉鎖をしてしまっては困ると地主さんは言うのです。
住宅地から多少なりとも水が漏れ出ると言うことは、住宅地が雨で含んだ余計な水分を排出してると言うことなので、閉鎖してしまうと住宅地のどこかで水が染み出てくるのではないか、それでは後々水のトラブルを起こすのではないかと心配されているのです。
一昨日の大雨でもさほど水路から水が流れ出てきていると言うこともないので、閉鎖してもさほど問題にはならないと思いますが、万が一を考えて水路から出る水の排水工事を行うことにしました。
昔は農業を行うために水路を確保していたのですが、宅地造成を機に水路自体の役目は終了しました。地主さんも十数年耕作をしておらず、既に用をなさない、使っていない水路になっています。
市も一切この水路には関知しておらず、住宅地内の雨水は別に排水路の整備を済ませております。
市からは、水利組合の確認をと言われましたが、水利組合も既に解散済みで問合せ先がありません。
こういう水路って、どう処理するか困るんです。

土地を取得しました。

昨日、200坪強の土地を取得しました。
何に使うかはまだ決まっていませんが、介護施設や医院、倉庫にでも使ってもらえたらと思っています。
売主さんが遠方へ引っ越すため早く売却したいとの意向だったので、当社が購入しました。
境界も一部未確定のまま、引き続いて当社にて境界確定作業をしていきます。
近隣相場よりも安く買えたのですが、土地自身にいろんな条件が多く、農転や地目変更、滅失登記、分筆、相続登記、共有物分割等を済ませねばならず、結構手間のかかる土地でした。
あまりにいろんな作業が多かったので、決済後はやっと終わったと力が抜けました。

でも、来月早々、もう一件この土地から分筆した部分の売買決済があります。
次は少し手間が減りますが、その代わり土地上の建築残材の撤去やコンクリート土間の撤去手配が必要となり、相変わらず面倒くさい土地ではあります。

事業用借地権設定の覚書

来週末と来月初めに、事業用借地権設定契約の覚書を2件締結します。
テナントはドラッグストアと飲食店で、土地の立地はかなり良い場所です。
この地主さんとは3年ぐらいの付き合いですが、この3年間土地や相続、裁判の問題に関して僕が相談に乗り、それで今回の土地の総合管理を僕に任せてくれたのです。
高齢の地主さんなのでなかなか理解力が欠如し、奥さんもあまり事情が理解できないことが多いので、僕が弁護士と直接やり取りして、訴訟の問題や和解調書で決められた共有土地の分割登記の段取りを代理してきました。
昨日やっと登記も完了し、いよいよ農地を埋め立てる農転工事と、完成後は店舗の開発申請に移行する手続を僕が指揮していくことになったのです。
ただ、これ以外にまだ共有物分割で整理しなくてはならない物件もあって、今後も相談に乗っていかなければなりません。
元気なまま共有物分割協議ができればいいですが、共有者同士が後期高齢者で、いつまで続けられるかは判りませんけどね。

共有物分割

地主さんからたまに相談を受けるのが共有物分割です。
兄弟が農地を共有していて、兄が売りたがっているのに弟が売らないと言ってるケースや、
兄が土地を貸して収益を上げたいと思っているのに、弟が貸さないと拒否してるケース等
とにかく共有者同士の意思が統一されず、また財産分けで兄弟がもめたためにそれを引き
ずって協力し合わないのです。
第三者から見れば、どっちかが所有権を買い取ればいいだけだと思うし、共同して売って
売ったお金を分ければ済むだけと思うでしょう。
でも、そうは上手くいかないのです。
兄弟なんだから多少安く売ってもらう、高く買ってもらうことは可能だと思うのですが、
協力し合わないので、金額的な折り合いもつかないのです。
現物分割で、土地そのものを分筆して切り分ければ済む場合もあるのですが、間口が狭い
長方形だとか、三角地等歪な形状の土地の場合は切り分けるのが難しいのです。分割した
ら全く使い物にならない土地になるケースも多いのです。
みなさんは、兄弟だから話し合えば簡単に解決すると思いがちですが、兄弟だからこそ
解決が難しいケースもたくさんあるものです。
僕が相談を受けるケースは大体この兄弟間の争いでもめてるパターンが多いんです。

通勤途中で遭遇

今日は土曜日ですが、相変わらず僕は通常勤務です。
いつものように朝、駅から事務所まで歩いてると、「おはよう!」と
大きな声で挨拶をされました。
誰?と思って見ると、知り合いの地主さんでした。
近所に畑があるので、農作業に行く途中で出会ったのです。

「あんたとこの会社、***の土地買うたんやな。看板上がってるの
見たわ。*億ぐらいで買うたらしいな。」と早速聞かれました。
この地主さんは、地元の情報通で何でもよく知ってる人なのです。

「そんな高い値段では買ってないですよ。将来性を見越して高めでは
ありますが。それはそうと、**さんのそこの畑は賃貸に出しません
か?」と聞くと、

「ええ値段やったら考えるわ。でもまだしばらく畑するからな。」と
の返事でした。

「そうですか、では会うたびにどうですかと聞きますからね。」など

とそれから10分ほど立ち話の後、今度は地元の顔役の人が自転車に

乗ってやって来た所に遭遇し、また話を始めました。

「あんた、どこそこの税理士知ってるらしいな。あの税理士に言った

ら、あんたが欲しいと言ってた土地の話が早く決着できるで。」と言

われましたが、

「僕、その税理士知りませんよ。看板が上がってるのは知ってますが。」

「なんや、知らんのかいな。てっきり知ってると思てたわ。」とか何と

か立ち話を5分ほどし、結局僕は遅刻しました。

顔を覚えておいていただくと言うのは大事ですよね。


土地を買ってテナントに貸して運用すること

土地を購入して運用することについて1番肝心なのは、如何に安く土地を仕入れるかです。
いくら立地が良いからと言っても、ロードサイドの土地を坪当り50万円以上で買うと採算が合わないことがほとんどです。
地代が坪当り2000円程度の土地なら坪30万円までの土地を、坪3000円程度の土地なら坪45万円までの土地をと、基準を決めています。実際、この単価ではなかなか目当ての土地は買えませんので、物件毎に目安金額の修正は行いますが、これからはテナントの条件が安い方向へ進んでいくので、購入の時はよく考えた上、将来性がある土地なのかどうかを1番の基準に選定することにしています。

コロナ禍により財務的に疲弊したテナントも多いでしょうし、既に撤退を表明しているテナントもたくさんあります。高齢化社会がますます進むにつれ、土地の価値と言うものが加速度的に下がっていくものと思っています。
今、土地を買うことのリスクを踏まえ、買うべき土地と買うべきでない土地を明確にして、持つべきでない土地を早期に処分することを考えていくべきでしょうね。

土地開発の覚書

先日、ある地主さんが耕作する田んぼの土地開発のため、当社が開発事業を受託する覚書を締結しました。2年前に最初の訪問を行い、テナント付けを依頼されましたがなかなか見つからず、今年が最後の耕作になるとのことで、募集活動を拡大するため業務委託契約を結んでもらいました。
その意図は、物件情報を広く流すにあたり、なかには業者が直接地主にアプローチすることも予想されるため、当社が専任で開発事業を行うことを地主さんとの取り決め事項として明確にしてもらったのです。
使い勝手が難しい土地なので、なかなかテナント探しは難しいでしょうが、農業が終了する際はテナント募集看板を掲げさせていただこうかなと思っています。
地主さんとしては早く賃料収入がほしいというのが1番の希望ですので、何とか決めてしまいたいと思っています。

賃料減額手続の後

10年ほど前にリーシングさせていただいた店舗について、コロナの影響
による賃料減額の要請がテナントからあり、家主さんから僕の方で協議し
てほしいとの希望があったので、家主さんに協力をいただき賃料の一時減
額の合意書を締結しました。
僕としては、家主さんにとって良い話ではなかったのですが、テナントの
方も店舗数を都市圏と関西で20店ほど構えて大変な状態だろうと思い、
結構な減額で家主さんから承諾を得て、6ケ月間賃料を下げていただくこ
とにしました。
テナントの業種がサービス業種で、コロナが収まりつつあるとなっても、
以前の軌道に乗せるには6ケ月は必要かつ妥当な日数かなと思い、家主
さんには、テナントの会社規模も大きくないですし、建物をおしゃれに
使用してくれているので、退店されるより賃料で協力しておく方が良い
方策ですと説得し、何とか同意いただいたのです。
契約してから1度も家賃の値下げを要望してきてないテナントだったの
で、ここは家主側が一肌脱ぐのが妥当かなと思っていました。減額した
賃料でも、店舗の近隣相場から見るとだいぶ安いとはならず、平均的賃料
よりも1割程度安いぐらいなので、許容の範囲内だと思います。
家主さんにとっては、かなり減額したという感じですが、6ケ月間だけの
話であること、また来年の固定資産税減額が可能であればきっと対象と
なるだろうと思います。
そして、テナントとの賃料減額合意書の手続が済んだ後、家主さんから
お礼の電話があり、追って謝礼も送って来てくれました。
僕としては、家主さんが何の得もないのに、恐縮してしまった次第です。
今後も宜しくお願いしますとおっしゃってくれましたので、こういう家主
さんは大事にしなくちゃいけないなと、つくづく感じたのです。

ステイホームすべきですが。。。

このGWはステーホームと言うことで、自宅で過ごすべきなのですが、
どうしても出掛けなくてはならない用事があって、5月3日遠出しま
す。
地主さんの所へ行くのですが、その地主さんが所有する貸店舗が現在
休業中のため閉鎖されております。ところが、駐車場に夜な夜な侵入
する族が居て、出入口を封鎖してほしいとの地主さんからの依頼があ
ったので、伺うことにしました。
除草剤の散布と出入口にトラロープを張る作業をする予定です。
本来テナントがやるべきことですが、店舗が完全閉店し、今なかなか
お店でそういった対応ができる者がいないとのことなので、僕が直接
作業することにしました。
例年は除草だけなのですが、今年は駐車場の封鎖作業が必要です。

そういえば今日も別の閉店中の店舗に立ち寄ったのですが、そこも
駐車場がフリーに出入りできる状態になっており、このお店もせめ
て閉める際にはロープぐらい張って行けよと思った次第です。
また、1ケ月近く閉店してると、雑草が結構伸びています。営業を再
開した時に雑草が蔓延ってたと言うのもいけないと思い、除草作業を
してきました。テナントの従業員もたまにはお店を見に来て、除草ぐ
らいはしていてもらいたいなと思った次第です。

竹林の案内

懇意にしていただいてる地主さんから、私が将来どうにかなった時に所有する
竹林がどこにあるか判らないと困るので、場所と境界を教えるから一緒に見に
行ってほしいと依頼があり、先日同行してきました。筍林




















4月中旬だったので、タケノコのシーズン真っただ中。
あちこちにタケノコが頭を出していました。

僕も初めて竹林を中から見るので、こんな感じでタケノコって生えてるんだな
と思っていたところ、地主さんは山小屋からタケノコ堀りの鍬を出してきて、
「さあ、これ使って掘って帰ろう。」
と言うことになり、革靴を長靴に履き替え、掘り始めました。
最初、掘り方と最後の切り取る方法を教えてもらい、あとは自由に思う所での
タケノコ掘りとなりました。

最初の3本はキレイに切り取れませんでしたが、慣れてくると上手く切れる
ようになり、10本ほど収穫して持って帰りました。
傾斜地で掘ると汗だくになります。掘ったタケノコを袋に4,5本詰めると、
それだけでかなりの重量になります。タケノコはホンのわずか頭を出したもの
が柔らかくて美味しいと言われてますが、いえいえ20センチぐらい首を出し
てるものも柔らかいです。伸びたタケノコの方が身も大きく採りごたえがあり
ます。小さなものは皮をむいたら身が小さくしか残りません。

筍 




















採れたてのタケノコを早速家に持ち帰り、糠と一緒に40分ほど炊いて美味し
くいただきました。
次、ゴールデンウイーク中に再チャレンジをお願いしています。

結局、竹林の確認よりもタケノコ狩りの方がメインになっていました。

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