テナントリーシングと不動産活用コンサルの思いつき

店舗の誘致と土地や建物の有効利用企画を業務にする不動産コンサルマンの日々のさまざまな苦難や思いつきを書いてます。建築・店舗不動産・テナントに関する実務のことの他に、それらに関連するニュースなどについてもコメントしていきたいと思います。思いついたままに書いていますので、誤字脱字、表現方法の不備、文章構成の間違いなど多々ありますがご容赦ください。

境界問題

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先日購入した農地の隣地はブロック壁を積んで造成した店舗宅地です。
写真のように、コンクリートブロックを13段ほど積んで土留めをしています。

しかし、こんなブロックでは土圧に負けて隣地へ膨らんできます。

今回のブロック塀も、数センチこちらの敷地へはみ出てきています。

コンクリート擁壁でさえ、長年土圧を受けて膨らむことさえあるのに、ブロック
壁ならほぼ間違いなく膨れます。

それを見越して、2ケ月ほど前に隣地の地主に、

「今度当社が隣の農地を買ったので、盛土して造成しようと思います。つきまし
ては、土を敷地に埋めて行って、そのままそちらのブロック壁に当てる形で埋め
てもいいですか?」と聞いたのです。

そしたら、「それはおたくの都合で話してる。きちんとそちらにも壁を造って埋
めてもらいたい。」と返事してきました。

そういう答えは想定していたので、「そうですか。分かりました。」と返事し、
心の中では、本来コンクリートで造らないといけない擁壁を、金が掛かるからと
ブロックでやったんだから、そっちが手抜きだろと思っていました。

ちなみに、コンクリートブロックの根元を掘れば倒壊の恐れがありますから、実
際掘れません。ですから、ブロックが越境してることを理由に、元の位置にブロ
ックを積み変えるよう次回言ってやるつもりです。


同じ年の大地主さん

会社の土地購入で知り合いになった同い年の地主さんがいます。
その方は地元でも変わり者で、友人や土地のことを相談できる知り合いもいません。
ここ1年ちょっとの間、その方といろいろな雑談をし、不動産についていろいろな
情報や提案をしてきたところ、最近は所有するいろんな土地の件で相談を投げかけ
られる機会が増えました。
今後、いろいろと相談に乗ってほしいと言われ、僕も悪い気はしないので、何でも
言って下さいと返事しておりました。
アパート経営や店舗に土地を貸している割には、あまり不動産に詳しくなく、運用
の仕方で気を付けるべき点やテナントからのアプローチに対して、チェックしてお
くべき点なども伝え、今では何でも相談されるようになってきました。
ただ、この方確かにかなりの変わり者で、一般の方が近付き難い雰囲気を持ってい
ます。家や車はゴミの山で歯は抜けて無精ひげが首の辺りに伸びてます。一見、ど
こかの浮浪者に見えなくもないほど、決して清潔な方ではありません。
人は見た眼で判断してはいけないと言う典型的なパターンで、こんな様相をしてて
も土地や財産はたくさんあります。
僕でさえ、ちょっと引く時があるほどの方ですが、人を裏切ったり天秤に掛けたり
するような人ではない方なので、僕もできる限りの協力はしてあげるつもりです。

運送会社の移転

運送会社が移転すると言うことで、契約も終了し開発協議の手続に入ったのですが、
どういうわけか書類の審査が進みません。
運送会社の場合は、陸運事務所で事前に計画のチェックがあるので、開発担当の市
から陸運事務所に書類を回してもらったものの、2ケ月経っても一向に市に書類が
返ってこないのです。市の担当からも審査具合を確認してもらってるのですが、ど
うも3月の人事異動の時期と重なったことと、トラック協会経由で陸運局に書類が
回るため、協会でも書類の流れが悪かったことで時間が掛かっているとのことです。
市街化調整区域の土地に事務所を建てるのですが、こういうケースは今までに経験
ないと陸運局は言っており、そのためどう処理すべきか思案中のようです。
しかし、5年前に今回の物件のすぐ近くで、全く同じ条件で運送会社の本社を建て
ており、初めてのケースであるはずがないんです。僕が担当して開発許可も取りま
したから、その時の書類を設計士から陸運事務所に出してもらいました。
こちらとしては、運送会社の本社移転事業で、計画を予定通り進めなくてはならな
いところ、こういう間の抜けたことを陸運事務所が言うので、呆れているところで
す。
いい加減にしろや!と言いたくて仕方ありません。

別荘地の調査

九度山1


和歌山県に所有している別荘地を一緒に見に行ってほしい。

との、地主さんからの依頼があったので、先日の日曜日に一緒に向かいました。

高野山の北側に位置するその別荘地は、急坂で狭い道を登っていかなくてはならず、

決して良い別荘地とは言い難いものでした。

その地主さんとしては、折角買った土地なので何とか別荘を建てて将来住みたい、

とまで思っているようで、土地の境界をはっきりさせて今後何年か先に家でも建て

ようと考えているとの事でした。

僕としては、それは止めておいた方が良いと言いたいところですが、地主さんの夢

を否定する訳にもいきませんので、取り敢えずは境界を確認し、土地の維持管理を

定期的にしていきましょうと伝えました。

山間部の別荘地のため、フラットな土地が少なく、ほとんどが傾斜地になっていま

すし、工事車両の進入も結構大変だと思いますので、現実的にこの別荘地で建物を

建てるには建築費用も割高になるのではないかと思います。プレハブ形式の建物で

建築しているものも多かったので、確認申請もきちんと出しているのかどうか不明

な建物も多いのではないかと思います。

別荘地を聞いて、区画がきれいに整備され、給排水も整った土地を想像していまし

たが、想像外の山ん中の土地だったのでこういう環境が好きな人には良いでしょう

が、それなりの高級感を求める人には全く合わない別荘地でした。

市街化調整区域の農地の購入

平井887-6


調整区域の農地の購入は市街化区域に比べ制約や手続が面倒くさくなります。
市街化調整区域の場合、先ずは農地転用できる土地かどうか、その確認が必要です。
農業委員会から、第三種農地として農転は可能ですと言われる土地でなくてはいけません。
また、何に使うのかを明確にしなくてはならず、取り敢えず買っておくと言うことはでき
ません。駐車場で使うとか資材置き場で使うとか、また駐車場や置場で使う場合はそうい
う事業をしている者が使うのか、会社の謄本や銀行の残高証明を出したりもします。
農転工事をするぐらいの資金的な余裕があるか役所が確認するためです。
調整区域の農地は許可制なので役所からいろいろ要求されても従わざるを得ません。

今回、当社が買う予定の農地は第三種農地で、転用自体に制限はありませんが、自社で使
うか第三者に賃貸して貸すか今思案中です。
できたら、第三者に貸してその会社の名前で許可手続を済ませてしまいたいと思っていま
す。農地の有効利用計画地が3箇所あって、順次農転を進めていきます。

電柱移設

近日、開発協議をスタートする農地の中に電柱が1本立っています。
開発計画上、電柱のある場所に駐車場がくるので移動をしなくてはなりません。
さて、電柱を移動してもらうのに費用はいくら掛かるのか?無償でやってくれ
るのかその点がどうなるか調べてみました。
公共の道路に立っている電柱の移設はかなり難しいようですが、民有地間の移
設の中でも、自己所有地内で移動する場合は結構容易にできるようです。
費用負担についても、道路に立っているものを移動する時は、移動を依頼した
側が支払うことになり、移設の条件によって最高30万円強の支払いが発生す
るとのことでした。
幸い、今回は同じ所有者の土地内での移設なので、費用も掛からないとのこと
で、余計な負担が無くなって助かりました。
移設を希望する電柱は、開発地の隣にポツンと建っている戸建住宅に送電して
いる電柱です。戸建住宅の前面道路に電柱がなく、後ろの農地に電柱を建て電
気を送っていますが、電柱が立っているのは他人地で、今回その土地を開発す
ることになったので、建物計画に支障のない位置へ移設する予定です。
電力会社に申請して移設工事が成されるまで結構な時間を要するとのことなの
で、早めに移設の申し込みをしたいと思います。

賃料減額依頼

テナント企業の担当から賃料減額の継続依頼がありました。
コロナの影響で会社の業績が悪く赤字状態なので、昨年来より下げてもらってる賃料を
4月以降も継続してほしいとの依頼でした。
僕としても、ここは協力して上げるべきと思いましたし、家主さんも同様に考え賃料値
下げ継続を承諾しました。
当然、家主の中にはコロナは自分のせいではないので一切減額に応じないと言う人もい
ますが、減額に応じるか応じないかは家主さんの考え方次第です。
今回の家主さんは、お金に困っている訳でなく、逆にもう少し賃料を下げなくてもいい
のか?と言うほどの家主さんです。
僕としては、今まで半年30%程の賃料減額を飲んできたので、家主としての協力義務
は果たしてるので、ここは10万円だけ賃料を戻してもらい、その代わり半年間減額を
続けると言うことで家主さんにもテナントにも承諾いただきました。
テナントとしては、10万円今より賃料は上がりますが、コロナ前の賃料よりは20万
円下がった状態です。これが半年間続くのでメリットはあるでしょう。
僕の周りには、こういう時に協力的な家主さんばかりで交渉もすごくし易くて感謝して
いるのです。

給油設備

弊社が賃貸する土地に出店する運送会社が駐車場に自家用の給油設備を
設けたいとの希望があり、弊社とメーカーとで設置の可否を調査しまし
た。
市街化調整区域で建物を設置しないため、特段設置してはいけないとの
制約はなく、具体的に話を進めて行くことになりました。
僕も、給油設備の設置には携わったことがなく、どんな手順で進めるの
か勉強のつもりで話を聞いていましたが、自家用なら割と簡単に設置が
可能だと言うことが解りました。
ただし、消防の申請手続は必要で、設置方法や管理方法も消防とよく打
合せしておかないといけません。消防が許さないと話になりません。
幸い、メーカーが大手で手続についても慣れていたので、思ったほど厳
しいことはなしに進められそうです。
トラック用の軽油を貯めるので、ガソリンとは違います。住宅も近くに
はありますが、30mから60mほど離れているため特に問題はないで
しょう。
タンクを埋設する工事も見てみたいですし、興味ある現場になりそうで
す。

耕作放棄地

陶器北農地5


















今後ますます、農地なのに耕作されることなく放置された土地が増えてきます。

今、農地で作業しているのは70歳を超えた高齢者が多く、先祖から受け継がれてきた農地を手放さないよう、農業をしながら守ってきました。

しかし、高齢や病気で農業ができなくなり、その子供が農業なんてする気もないと言う状況になると、当然農地は荒れ果て草茫々になってしまいます。

市街化区域の農地なら宅地として売ってしまえば良いのですが、市街化調整区域の農地となると売るには条件が付いてきます。
広い道沿いの農地や住宅地に隣接した農地は売れますが、辺鄙なところにある農地は売りにくくなります。

広い道路もないし、駅やインターチェンジまで遠いしとなると、農地でしか使えないものになります。
おまけに水道や下水も整備されていないとなると売るに売れない農地になります。

たくさんの農地がある地域で、ある農地だけ雑草が茂っている時があります。それが今言った耕作放棄地で、売ることも貸すこともできない農地です。
あと、農地を相続を引き継ぐときに、相続税の猶予を受けた農地も簡単には売ったり買ったりできません。もしそんな農地を他に貸したり売ったりしたら、猶予を受けていた相続税と利子税を支払わなくてはいけなくなります。

よく地主さんは愚痴を言います。

「土地は沢山あっても、お金を生んでくれる手間の掛からない土地を持っていないと苦しいだけ。」

と。

アスファルトの撤去

29.9.19平井解体写真12
















店舗が退店して建物を解体する場合、アスファルトを捲ることがあります。

長年使ったアスフアルトもかなり傷み、新しい店舗では使えないので捲っ
て舗装しなおすことがあります。

しかし、このアスフアルトの処分に費用が嵩むことがあります。

それは、写真のように色がついたアスフアルトを撤去処分するのに、かな
り割高な費用がかかるのです。

黒い普通のアスファルトなら特段どこでも処分に回してくれますが、色付
きはなかなか受け取ってくれる処分場が少なく、撤去費用も通常のアスフ
ァルトの2倍、3倍なんてこともあるようです。

下手にカラーのアスフアルトにしようものなら、将来大きな出費になりま
すので、普通の黒いアスフアルトでなるべくやりましょう。
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