テナントリーシングと不動産活用コンサルの思いつき

店舗の誘致と土地や建物の有効利用企画を業務にする不動産コンサルマンの日々のさまざまな苦難や思いつきを書いてます。建築・店舗不動産・テナントに関する実務のことの他に、それらに関連するニュースなどについてもコメントしていきたいと思います。思いついたままに書いていますので、誤字脱字、表現方法の不備、文章構成の間違いなど多々ありますがご容赦ください。

2005年10月

オープン間近

夏に契約して工事が進んでたスーパーマーケットの建築検査が本日あり、是正事項が何点かあったみたいですが、何とか予定通り11月17日にオープンできる予定です。

もう一件姫路で改造工事中の店舗の検査もあったのですが、これも特に問題なく完了した模様です。

以前は建築会社の営業だったので、建築検査や消防検査そしてオープンまでフォローしなければいけなかったのですが、不動産業をメインにしてから検査の心配をすることはほとんどなくなりました。

建築営業と比べ手離れが良いので、契約すればそれでお役目終了って感じですが、それではちょっと物足りないなって気がします。

実際、店舗物件を紹介して契約にいたってもお店のオープン日の連絡や式典に招待さえされないテナントのいらっしゃるのはよくあります。
逆に、ビルのオーナーの方が気を遣ってくれてご招待を受けたりすることも少なくはありません。

取り合えず良い物件の紹介だけしてくれたら後は関係ないと言うような考えなんでしょうか・・・建築と不動産の業務の位置づけに疑問を感じるこの頃です。

オープンンまでの期間

2ヶ月程前に契約したテナントの内装工事の着手が遅れていてオーナーが心配されてる事態になっています。
と言ってもテナントは大手企業でもあり、家賃も保証金も契約書通り支払っているので、オープンが遅れていようが何であろうが文句を言われる筋合いがないので、当方としても困惑してしまうのです。
この物件は2つのキーテナントからなるショッピングゾーンでそのうちの1つのオープンが遅れているので、既オープンテナントにとっては複合の相乗効果が無いので、早くオープンしてほしいと言う思いも理解できます。
スケジュール確認をしてもハッキリとした内装工事着手の日程もまだ決まっていませんし、工事着手からオープンまで商品の搬入・陳列も含め3週間程度かかります。
全国展開のテナントだけにオープンスケジュールが他店のオープン準備などで忙しく、ハッキリとしたオープン日が未だ決められないとのことです。

家賃起算日が決まっていたから家賃支払いのトラブルはありませんが、もしオープン日からの家賃発生と言うことであれば大変な問題になっていたことでしょう。
今回遅れているテナントがオープンすると逆に集客しすぎて駐車場が足りなくなるのではないかと思うぐらい、客数が大幅に増加すると思われます。

何とか11月中にはオープンに至ってほしいものだと思う次第です。

改造工事の段取りも一段落


今年中に終えないといけない店舗の改造工事の業者選定と工程の目処もほぼ付いて

10月の仕事は一段落となったのですが、リーシングの方の経過がもう一つ思わし

くない状況です。

出店の意思表示をいただいていた案件が何件かあったのですが、条件がオーナーと

合致しなかったり、テナント側の会社稟議が承認されなかったりと上手くいってな

い状況です。


月曜日に新規店舗ビルの企画案件のリーシング打ち合わせをする予定ですが、なん

とかその案件を上手く進めることが出来ればと思っています。


現在、出店を前向きに検討していただいてる案件も3件ほどありますから今月中に

は回答をいただける状況ですので何とか1案件は成約にもって行きたいと思ってい

ます。


物件情報と物件依頼

ここのところいろんなテナント企業より物件依頼を受けるのですが、なかなか要望に合った物件と手持ちの物件が一致しません。

ピタっと一致するのは年に1,2件しかありませんから一致する方が難しいと言えるかもしれません。
基本的にどのテナント企業も要望している物件はサイズ毎に立地条件は似かよっています。
と言うことはそう言う物件は競争が激しくなります。
同じような業態から同じような物件依頼を受けてることもしばしばありますが、そう言う場合はなかなか適した物件が無い場合が多く、なかなか見つからないことがほとんどです。

手持ち物件とテナントの依頼物件のタイミングが合えばこれほど楽なことはありません。
先般も空き店舗を紹介したら、テナント企業がすぐ見に行かれてすぐに出店申込がでました。
逆に、しばらくテナントが見つからずしばらく置いていた物件を急にテナント企業が見に行き出店申込を出されたってこともあります。

いかにしてデマンドとニーズのタイミングに上手く合わせれるか、逆にこれはいろんな情報を保有しておきいろんな集めてきた情報と照合するかと言う機会が多いかどうかにかかって来るものと思います。

そう言う意味では、現在保有して優先的にリーシングしている物件も過去に扱いまだテナントが決まっていない物件も、常に情報管理を行い、物件の概要を頭にインプットしておかなければいけないと思うのです。
こう言う物件がありますか?と聞かれてその条件なら確かあの物件が適しているはずとひらめくようにならなければいけないでしょう。

改装工事のトラブル


業務では不動産関連のこと以外に建築関係も年に何度か担当することがあるのですが、改装工事と言うのはコスト面や工期面、現場管理の面でいろいろと苦労の多い業務です。

先般着工した改装工事については決まったコストの中でどう早く安く良い物を造るかという課題があったのですが、やっとコストが予算内に納まったと思ったら追加や変更工事によって思わぬコストアップになっています。

新築ならともかく改造工事って言うのは変更事項が多くなります。
増えた分をどこかでコストダウンできる手立てがあればいいのですが、益々コストが増えていくと言うことも多々あり、工事が完成するまではホンと気を遣わなければいけません。

しっかりと工程と行政協議をしてくれる設計事務所と、融通の利く工務店、そして営業のまとめ役が上手く噛みあってこそ現場も上手く進むと言うものです。
工事費が安いから、営業が熱心だったからと言うだけでは改装工事は上手くいきません。
担当者、企業間のコミュニケーションと段取りだきちんとできる体制を築くべきでしょう。

家電販売店の衰退


ここ何年か関西の家電量販店は全くダメになってしまいました。

関西で伸び盛りの家電販売企業ってないのです。

ヤマダにコジマ、ケーズデンキなど完全に関西の会社を席捲してしまいました。

先般、ニノミヤが更生法適用を受け大幅に規模を縮小して日本橋に新規オープンしま

したが、日本橋でってところが気掛かりです。

正直、現在の日本橋は家電の街と言うよりパソコン関連のハード、ソフトが主流にな

っていてパソコン関連商品以外の販売はかなり難しいのではないかと思います。

日本橋界隈を歩く人はパソコン世代の若い人が多くを占めるようになりました。


昔のように夫婦で電化製品を買いに来る姿はだいぶん減りました。

相場価格なんてパソコンでも調べられるし、昔のように何件もお店を周って安い所を

探すと言うこともなくなってきています。

そう言う状況下で日本橋でお店を出すことはよっぽどお店に特色や品揃え、個性派商

品がないと売り上げは見込み辛いと思います。

ヤマダの超大型店がなんばパークス南側にオープンしますが、益々既存の店舗は厳し

い状況に置かれます。


新しいニノミヤがどんな店創りと特色を出してこの厳しい状況下を凌いでいくのか、

密かに注目しているのです。
livedoor プロフィール

リボーンリアルエス...

ビジネスブログ
人気ビジネスBLOG
livedoor 天気
ribornestate photos
本ブログパーツの提供を終了しました
QRコード
QRコード
ビジネス関連図書
ビジネスブログ
人気ビジネス・経済BLOG
Recent Comments
お気に入り
楽天で見積依頼。


ゴルフの予約に使えます。


良いホテルに格安で泊まれます。


不動産検索サイトHOMES。



  • ライブドアブログ