テナントリーシングと不動産活用コンサルの思いつき

店舗の誘致と土地や建物の有効利用企画を業務にする不動産コンサルマンの日々のさまざまな苦難や思いつきを書いてます。建築・店舗不動産・テナントに関する実務のことの他に、それらに関連するニュースなどについてもコメントしていきたいと思います。思いついたままに書いていますので、誤字脱字、表現方法の不備、文章構成の間違いなど多々ありますがご容赦ください。

2007年01月

世帯数と人口

各社テナント企業には様々な出店基準を持っています。
例えば、1キロ〜5キロぐらいの商圏人口に設定数値があったり、前面道路の車の通行量に設定があったり、駅の乗降客数に設定があったりと様々です。
今ではパソコンで大体の数値は検索できるようになり便利になりました。
商圏人口データは既成のソフトを使えば一発で検索できますが、3キロ圏ぐらいであれば自分でデータを集計する場合が多いです。
昔はスーパーの出店開発業務として商圏人口をいちいち市町村の人口統計ではじいていた為その癖がなかなか直りません。
そう言えば、最近よく思いつくのは1世帯当りの人口が減ったと言うことです。
以前なら1世帯平均3人ぐらいは大概居たのですが、最近は1.5人ぐらいしかいないエリアがざらにあります。新興住宅地エリアはまだましですが、古い住宅地や古い公営住宅が多いエリアは少ない場合が多いのです。
子供のいるファミリー層はニュータウンに住み、古くなった公営住宅は空き室も多くて高齢者が多いという事になるのかもしれません。世帯数の割りに人口が少ない場所は都会でもあちこちにあります。
昔は公営住宅にたくさんのファミリーが居て賑やかでしたが、最近の古い公営住宅には以前ほどの人影が見られなくなりました。
少子化が囁かれる中、世帯数に比べ人口が多くないのをデータで目の当たりにするとちょっと将来が心配になってきます。

上層階へのリーシング

私の業務には店舗ビルの2階以上の物件を対象にすることはあまりありません。
ほとんどの業種が1階限定(フリースタンディングではピロティは可)なので、上の階へ出店する業種はありません。
例外的に、SCの2階3階であったり、居酒屋業種の場合は地階、2,3階の物件を紹介することはあります。
上層階へも出店可能な業種は居酒屋系を除き、エステや医療系、塾、金融などに限られるため、ほとんどそう言った業種企業と情報交換がないため紹介ルートがありません。
元々ゼネコンの営業をしていた関係で、インビル限定のテナント企業へは営業していたことがなく、ほとんど新築物件を追いかけるための営業だったためこう言った業種には疎いんだと思います。
賃貸住宅の企画の場合は一括借上げ方式を提案したり、一棟借上げの場合はカラオケ店を企画したりということで、各階を細かく分けたテナントのリーシングはほとんど経験が無い分野なのです。また、上層階を希望するテナントは1階限定テナントに比べ相当候補テナントが激減します。
ビルの上層階の客付けは広告を打つなり、募集看板を掲示するなり、不特定多数の情報を集めた方が手っ取り早いのかもしれません。
店舗のリーシングの場合はある程度候補テナントを定めて提案型で情報をプレゼンスするので、ビル型のテナントリーシングとはやり方が違ったものになります。





出店申込書

テナント企業が物件を見に行って気に入り、出店を意思表示する場合に「出店申込書」と言う書面を不動産オーナーに提出します。
ただし出店申込書を出す手続きやタイミングはテナントによって少し違ったものとなります。
出店申込書を出す時期については、テナントの開発責任者が独自の判断で出店申込書を出す時と1度会社で稟議をあげ会社承認を取ってから出店申込を出す時があります。
前者は店舗開発部長名等店舗開発責任者名で出店申込を出していることが多く、後者は会社印で出していることが多いです。

店舗開発責任者名で出店申込すると言うことは出店に関する権限がかなり委譲されていると言うことになりますが、物件をまず押さえる為に書面を出すと言う場合もあり、追って正式に会社稟議を取る必要がある時があります。この場合、出店申込書に本契約には会社稟議承認が必要です等の文言が書いてあります。交渉のタイミングを早めに確保すると言う意味でこう言う手続き手法を取っているテナント企業も多いのです。
過去、大阪の物件を現地調査をすることもなく出店申込書を出してきたテナントもありました。「先に唾を付ける」と言う意味での行為でしたが、結局後日開発責任者が物件を見てアッサリその場で店を断ってきましたから、出店申込書に拘束力は何らないものと考えておいてください。

先に稟議を取って会社印で出店申込書を出してきた場合は、条件など必要な与件は会社の承認が取られているので、基本的に契約についてのオーソライズがされていて細かい条件などの決定を進めていくことが可能です。ただし、基本条件が会社承認となっていますので一旦承認された条件は交渉後変更されると、再度稟議事項に係ることもありますので基本条件の変更はし難いものとなっている場合があります。また稟議に時間が掛かる場合は、時間を急ぐ物件には手遅れとなる可能性も多々あります。そう言う場合は、稟議を上げる前に何らかの意思表示をして優先的な交渉権を得るため時間を稼ぐ必要があります。

出店申込書を出したからと言ってテナント企業は必ず出店しなければいけない義務はありません。でも他社より先に物件を押さえる意味では意思表示は先にしておいた方が得策です。テナント企業体質によりこの意思表示の温度差がありますので、各社の手続き要旨を把握しておくことがリーシング業者にとっては大事な経験則となります。



近隣協定

リーシング物件を扱っていると近隣との協定によってテナントの業種業態が制約されていたり、営業時間が制約されていたりすることがあります。
パチンコ店やゲームセンターなど風営法に関する業種ならよくあることですが、中には隣接住民の意向により店舗運営にかなり制限を受ける物件もあります。
来客駐車場に入庫する車のライトやアイドリング音、話し声がうるさいとクレームがくることはよく聞きますが、中には営業時間を制限しているところもあります。
例えば夜9時までで営業は終える協定を結ぶと、まず飲食店はまず出店できません。
物販店舗でもスーパーやドラッグストアは夜9時なら可能ですが、本・ビデオレンタルなど夜間に来店客の多い店舗はまず無理です。
テナントによっては上手く近隣と共存し営業していく店舗もあれば、しょっちゅう近隣とトラブルを起こしている店舗もあります。
店舗の運営管理は店長の資質によりかなり大きく左右されますから、近隣がうるさい店舗には渉外能力のある店長を配属しておくことが大事です。

以前私が担当していたスーパーの場合、住宅地の中に建っていてそれを建て替えることになったのですが、隣接家屋が真横にあるにもかかわらず近隣住民からはほとんどクレームがありませんでした。
地元に根付いたスーパーで代々の店長がみなさん近隣との付き合いを上手にしてきたため、建て替えで工事中の迷惑や日照の問題や駐車場増になったにもかかわらず順調に工事が進められました。逆にそのスーパーの近隣に別のスーパーが新築されようとした時は、相当近隣から苦情がきたためオープンが予定より伸びたそうです。
場所によってはお金目当ての似非住民や族もいますから近隣対応は建築にしても店舗運営にしても苦労が多いものです。

やっぱりまだありました耐震偽装

昨年10月に自分のブログに書きましたが、耐震偽装はやっぱありましたね。

アパについては色々とやばそうな噂があって、政界との胡散臭い癒着の話は一部では取り沙汰され、いつになったら表に現れるのかと思ってたらついに昨日ニュースになっていました。マスコミを抑えきれなくなったんでしょうね。
今後の設計調査でかなり偽装の物件が明確になるんじゃないかと思います。
建物はホテルの他分譲マンションもここ最近たくさん供給してたので、もしゾロゾロと偽装建物が明らかになると、会社の存続に関わる致命傷になりかねません。
「きっこの日記」と言うサイトでずっと前に今回のお話の噂を知りましたが、やっと表沙汰になったか、と言う感じです。
構造を偽装して耐震力が70%に下がった割には建築費はそこまで下がりません。
何%かのコストを下げるために一般の人には判らない設計でごまかすなんてのは、企業のモラルの下落と危険予知能力の無さではないかと思います。
確かにゼネコン時代はコスト削減のためほんの僅かなコストダウンを積み重ね全体コストをホンの、ン・・%下げる努力はしょっちゅうありました。合法的に限りなくコストが下がるような構造設計を繰り返して、安くて構造基準を満たした建物を仕上ることが会社の利益になったものです。
アパと設計事務所とがどのような関係でどんな指示が出ていたかは今後の調査の結果を見てみたいと思います。当然、前々から暗闇の部分と噂されていたことも明確にしていってほしいものです。

きっこの日記

入手情報と依頼情報の乖離

昨年末からいろんな方面から物件情報の依頼を受け、同時に有効利用や居抜物件情報をいただいたのですが、双方の条件が一致していない状況です。
エリアの違いや規模の違い、また業種の違いなど、上手く来た情報を必要なところに提供できればいいのですが、それがかみ合っていないためタイムリーにニーズに対応できていない状況になっています。
何件かは検討をしていただいているのですが、その何倍も手持ちの情報と依頼を受けているニーズがありますので、この巡り会わせが上手く合えば面白いのにと思っている次第です。
必要な情報がオーナー・テナント双方で合致すれば、物件依頼があったと同時に何件かの情報提案ができるのですが、できない時は両方の情報が手元に残ってしまって消化できないことになります。
それと昨年後半から感じたのですが、手頃な空き物件が何か激減してしまったような気がします。難波など繁華街も昨年末は空き物件が激減し、物件情報を集めるのに地元の不動産業者は躍起になっていたようです。
ドミナントエリアを決めていれば情報の乖離は少ないと思いますが、決めていないだけに上手く両方の情報が合致することはタイミング頼みと言うことになってしまうのでしょうか・・・。

建設協力金と敷金(保証金)

建設協力金方式の物件の場合、テナントからオーナー側へ預託する建設協力金以外に敷金(保証金)を預かるパターンがあります。
特に建築工事を施工する企業から入手した物件には敷金(保証金)を建設協力金以外に預託しなければいけない条件設定になっていることが多いようです。
テナントによってこの敷金(保証金)の扱いが変わって来ます。
例えば、
1.建設協力金を5000万円と設定し、それを4000万円が協力金、
  1000万円が敷金と言う風に分けるパターン。
2.建設協力金はあくまで5000万円で、別途敷金(保証金)を500
  万円なり1000万円なり預かるパターン。
3.敷金(保証金)はなしでオール5000万円を建設協力金として預か
  るパターン。
だいたいこの3種類があります。
建設協力金は契約期間中に無利息で月額家賃から相殺する形でオーナーがテナントに返還し、敷金(保証金)は解約時に一括して返還すると言うパターンの契約になっていることが通常のパターンです。
私の場合は1のパターンで事業を組み立てすることが多いのですが、場合によっては建設協力金の5%分を別途上積みして預かることもあります。
(協力金や敷金には消費税は掛かりませんが、それを工事代金として発注に使用した時は消費税が掛かり、オーナーに自己負担が掛かるので追加でお願いすることがあります。)
この建設協力金と敷金(保証金)の扱いはテナント毎に違ってきますので、その点は協議してください。
時々、テナントの設定とオーナー側の希望とに違いが生じ協議が必要になってくることもありますので、双方の調整を上手く収めることもリーシング業者の大事な業務の1つです。

店舗の火災事故

昨日宝塚のカラオケボックスが火災で大きな事故となりました。
火災報知機もならず避難誘導もなく、おまけにカラオケボックスの届出や建物自体の用途変更がされていなかったようです。
建築基準法上、建築確認申請時には建物をどう言う用途で使用するのか明記しなければいけません。それにより防災設備にさまざまな指導がありますので、事務所で使用するのか、物販店舗でしようするのか、飲食店舗で使用するのか、遊技場なのか、車庫なのか、宴会場なのかなど用途を明記しなければいけません。
また建物の使用目的を変更する場合も用途変更の届出をして行政や消防のチェックを受けなければいけません。
今回の事故の場合は元々倉庫だった建物を用途変更せずそのままカラオケ店として内装工事をし使用してるようです。無届なので行政の検査や指導もなく、店舗側としては適法工事をしていてはお金も掛かるので、営業に必要な必要最小限の設備で営業を続けていたのでしょう。・・ただ消防は建築の届出に関係なく実質営業しているカラオケ店舗は検査対象となっていると思うのですが・・・ひょっとしたら消防から是正命令や指導があったのにそのまま放ったらかしにしてたのかもしれませんが、この点は今後明らかになるでしょう。
倉庫を店舗用途に変更するだけでもかなり費用が掛かる上に、特にカラオケ店舗は火災に関して消防の指導も厳しいので法遵守していてはかなりの費用が余計掛かるので、ちまたにあるカラオケボックスは届出せずに営業してる店舗も今回の店舗だけではないはずです。
今回の事故を元に行政・消防は全国的にカラオケボックスの適法性を調査するものと思われます。何か事故があれば一斉にチェックが入りますから、違法建物で営業をしていたカラオケボックスは適法工事をするか、ないしは閉店するか、またひどい店舗は一時的に閉めて頃合を見計らって営業を再開することになるでしょう。
利用する側がその点を見極め、危ない店舗は利用しない、特に災害は繰り返すことが多いのできちんと適法な工事と営業をしたカラオケボックスで遊んでください。
テナントリーシング業を営む者として、建物が適法な申請をなしているのか、消防から適格と認められているのか、そう言った調査や書類の確認はしておかなければいけません。
倉庫を店舗に使用している物件は思った以上に数ありますが、そんな物件のリーシング依頼がくることがありますが、私の場合はそう言う物件は新たに必要な申請していただくか、それが無理ならお断りしています。
契約を優先するあまり知らなかったことにして契約したり(宅建主任者ならこれぐらい知ってて当たり前ですが・・)する業者もあります。またオーナー自身が強引に契約してしまうこともありますからこれまた性質が悪いのです。
今回の事故は相当店舗側の責任が重いと思いますが、家主の管理責任も問われることになるので、お金と時間は掛かってもやるべきことはやっておかないと大変なことになります。運営はテナントに任せてたからと言って責任逃れはできないでしょう。

依頼物件の対応

テナント開発担当の方や店舗事業主の方から物件を探てほしい旨の依頼の件数がかなり増え、最近は入手した情報をテナントに提案するより、依頼された物件情報を求め現地に調査に行ったり、同業者に情報を依頼したりすることが多くなりました。
本来であれば入手した情報をテナント企業に回付するのがメインで、その合間に情報を探しに行くことが多かったのですが、最近はやたらと物件を送付しその回答を待つというパターンが減ってきました。
私の場合、不動産業者との付き合いはほとんど無いので、どこかの不動産業者に依頼することはほとんどなく、工務店や設計事務所、店舗専門のコンサルに情報を求めることがほとんどです。
そう言う意味では決まったエリアの情報を持つ不動産業者とのコミュニケーションが大事かと思うのですが、ゼネコンOBの私としましてはどうもイマイチ仕事の進め方が不動産業者になり切れなくてマイペースで仕事をしています。
よく不動産業者社長やコンサル社長と話してると、「どこそこの物件は俺が決めた」とか自慢げに言われるのですが、私はあまりそう言う宣伝の仕方が好きではありません。それよりきちんと自社の会社案内や実績一覧をツールとして持ち、こう言う事業をしてきましたと話してくれる方が何故か肌に合ってるような気がします。
これからはテナントリーシングの情報もネットでやり取りする比率が高くなってくると思います。でも相変わらず情報の横取りや飛ばしが多くネットで全面的に情報を開示することはまだまだできません。
物件情報をファックスじゃなくてメールで送信することもかなり増えてきました。
旧来の不動産業の慣習や段取りを大事にしつつも、仕事のやり方やまとめ方、書類のまとめ方を改めて考え直す時代になってきたのではないかと思います。

自転車ビジネスマンのマナーの悪さ

今日は物件打ち合わせの後、中之島の中央公会堂の前を歩いていました。
自転車に乗ったスーツ姿のビジネスマン(20代から40代まで)と何人か行き交わしたのですが、マナーの悪い人がいました。
先を急ぐのかどうか知りませんが、横断歩道を斜めにスピードを出して横切り歩道を蛇行しながら駆けて行くな!!と言いたいのです。
小学生のように軽やかに走ってる訳でもないのに、大きな図体でスピードを出して歩道を行き交うなと言いたいのです。
歩行者の人にスレスレで通り過ぎるし、車の往来にも迷惑な話です。
挙句に自転車同士で衝突しかけお互いに「お前が悪い!」と言うような目つきでにらんでましたが、明らかに2人共歩行者の間を蛇行しながら走ってるのですから2人共邪魔なわけです。
ビジネスマンが自転車に乗る時はもっとマナーを守って乗らなきゃダメです。
スーツ着てて動きがぎこちない上に運動神経も衰えた中年ビジネスマンが血相変えて走ってるんですから危険極まりないです。
自転車なら車道を走ってもらわなきゃ邪魔になって仕方ありません。
仕事の移動を自転車でしてるビジネスマンは本町や心斎橋にも多く、御堂筋心斎橋の歩道を歩いていて何度も自転車に正面衝突し掛けたことがあります。
人の多い歩道を蛇行し携帯で話しながら走ってるビジネスマンも少なくありません。
今までに何度も歩行者と接触したり、自転車同士で衝突してるマナーの悪いビジネスマンを見ています。
挙句の果てに御堂筋の車道を我が物顔で走る者もいますからね。
他府県はどうか判りませんが、大阪のマナーの悪い部分の1つだと思います。

フードビジネスの怖さ

不二家が消費期限切の卵や牛乳を使用した商品を出荷し、悪意でそのまま放置していたことが大きな問題となっています。おまけに工場でねずみがよく捕獲されていたとか、賞味期限を延して商品を出荷したとか、1つの問題から始まり次から次へと今まで分からなかった消費者を欺く食品メーカーとしてあるまじき行為が明らかになってきました。
私自身、不二家のケーキは好きで子供を連れてイチゴショートを食べに行ってたのですが、こう言う事態になってしまっては行くに行けない状況です。
こう言う自己責任で起こった問題以外に、不確かな噂(何年か前にあったO157の原因がカイワレにあったとか、昨年末のノロウィルスは牡蠣が原因だとか)で営業的な大損害を被ることもあり、食品業界の怖さを痛感しました。
衣料や雑貨など健康や体に直接関係が無いものはともかく、食品は体に直接影響するだけに消費者も販売者も敏感で、一気に不買や販売中止の事態に陥り会社の存続までも揺らがすことになります。
スーパーなどでは不二家の商品の撤去も加速しているとのことで、逆に販売してる方が消費者から悪者扱いされることもあるようです。最近はほとんど飲まなくなったネクターやミルキーも撤去されてしまうんだろうか、そんなどうでも良いことが気になってしまいます。
またそこに輪をかけて不二家は全国のお店の多くがFC店舗と言うことで、フランチャイジーの営業補償や今後の客離れによる売上減で不二家本体だけでなく、FC各店の存続にまで問題がますます肥大化していくと思われます。
それでなくても不二家の会社再建途中にこう言う事態が引き起こされたのですから、不二家の持つ企業風土にかなりの難ありなのでしょう。
そう言えば不二家の外食店舗に行って思いついたのは、店舗が古くて改装が長くなされてないなと言うことです。ケーキは好きでしたがお店の古臭さはイマイチ苦手で、改装投資を掛けれなかったのか、改装に興味がなかったのかどっちか分かりませんが、飲食店としては地味な店舗であったと思います。
また再建計画により販売店舗もここ2年ぐらいで閉鎖したところがたくさんあります。いくつかの退店物件を入手もしましたから。
パロマにしても不二家にしても老舗で世襲制の会社ほど隠し事や無様な隠蔽工作が明らかになると、信用を失墜してしまいます。老舗=信頼であるのにお客様を第一に考えてなかったと言うことがあからさまになってしまうのです。
雪印や不二家以外にも世間では知られていませんが、製品に問題を起こしているところが意外に多いものです。某チーズケーキのお店も問題があって結局はお店を閉鎖してしまいましたから。
普段の仕事では直接こういった問題は関係ないのですが、もしリーシングを進めていて契約も工事もスタートしてるのに賃借するテナントがこんな事態になったらと大変だなと、ちょっと怖い気分になってしまうのです。
BSEにしても鳥インフルエンザにしても、リーシングに多少なりとも影響がありましたから、フードビジネスの安全性だけは食すること意外にも、ビジネス上確実に守っていただきたいのです。

居抜物件に比べ有効利用物件調査は地道作業

今日は急ぎで土地有効利用物件の登記簿調査とインフラ状況の調査に行ってました。
筆数が入り混じった土地だったので現況と所有者とを1つづつ照合し、40分ほど掛けて登記簿の調査を終えました。またその帰りに上下水の整備状況を市役所で確認し本日の土地調査は完了しました。
それにしても土地の調査と言うのは居抜物件を調査するのと比較し地道な作業だと感じました。
居抜なら建物があるので登記簿調査もさほど複雑じゃなく、地番が入り混じってるとか現況と図面の形が違うと言うことはありません。区画整理された土地ならともかく、田舎の土地は地番と現況が違っていたりいちいち所有者を確認するのに要約書ないし証明書(めったに閉鎖謄本を閲覧することはありません)で確認しなければいけません。調査のために周辺全ての写しを取得していてはこれまた印紙代が嵩みますので、公図である程度地番を絞り込んで土地を調査しなければいけません。
最近は調査に必要な土地かどうかは法務局の係りの人に所有者名検索で先に調べてもらい、不要な要約書や証明書は取得しないようにしています。
ホンと土地調査は地道な作業です。街中はそうではありませんが郊外の物件は手間が掛かる時があります。

物件調査の道中に発見

今日は車で奈良方面を車で走り、ロードサイド調査をしていたら昨年末まで営業していたはずの店舗が何故か営業していなかったのです。
土曜日昼間に営業していないと言うことは閉店した可能性がかなり高いと思い、ネットで検索するとやはり閉店していました。
同時に大阪市内の店舗も閉店したようです。こちらのお店の前も年末用事があってよく前を走っていて、年明けにまた走った時営業していなかったのでオカシイなとは思っていましたらやはり閉店してたようです。
この大阪市内の物件はぜひ来週オーナーにアプローチしてみたいと思います。
1等地の物件ではないのですが、大阪市内の交通量の多い道路に面した物件なのでリーシングの価値は高いと考えています。
実はこの2物件とも半年ほど前から、閉店したらリーシングしてみたいなと思っていた物件です。それが今日急に閉店してたのに気付きちょっとビックリしてしまいました。
車で何気なしに走るのもはやり大事なことだなと改めて実感しました。

住宅地内の駐車問題

今日は2件の打ち合わせと法務局調査があったのですが、途中住宅地内を車で走ることが多く子供の飛び出しや下校生徒の列に注意しながら走ってたので、思った以上に疲れて帰ってきました。
最近感じるのは住宅地内でもかなり違法駐車が減ったなと思います。
以前なら駐車した車の横を冷や冷やしながら走ってたのですが、最近は車があまり止まっていなくて走りやすくなった気がします。
その分スピードも出ますので歩行者や自転車に注意しながらの運転に気を遣うようになったわけです。
車の免許を取得していない高校生やおばさんの自転車、バイクの運転は怖く感じます。車の運転に慣れた人のバイクや自転車の動きは予め勘で分かりますが、免許の無い人の動きは想像もしない動きなので、あわや接触か、、と言う事態になりかけます。
もう一つ困るのはバイクの宅配便の強引さです。
斜線関係なく渋滞の車の間を縫うように走るので、気が付けばギリギリスレスレで追い抜いて行くことがしょっちゅうです。
事故に逢って加害者被害者共両方とも良いことはありません。強引なバイクの運転に接触してしまっても車の責任は出てきます。
仕事で事故すると不要な手間が係り時間的にも大きな損をしてしまいます。
今日も冷や冷やした瞬間が2度ありましたので余計に疲れが倍増してしまいました。
もっと安全にレーンを守って他の車から認識されるように走ってほしいものです。

オペレーションの悪いレストラン

仕事先でよくファミリーレストランを利用します。
と言うのも、テーブルが大きいことと時間的に長くいても気兼ねしなくて良いからです。
難波にある大手ファミレスも仕事の合間の時間潰しや打ち合わせ、待ち合わせによく利用しますが、どうもこのファミレスのオペレーションはチグハグなんです。
第一に何が気に入らないかと言うと、折角鉄板にのせて持ってくるハンバーグに熱々感を感じないのです。熱いのが苦手なら良いでしょうが、ジュージュー音をさせてやってくるのが美味しさを引き立たせてくれるはずなのですから、冷めていては気持ちも冷めてしまいます。ライスにしても同様で熱々のご飯が一緒に来れば、「美味しそう」と言えるのですが、ご飯まで表面は冷めてしまい何やらしばらく厨房に寝かしてあったとまで思うぐらいの配膳の悪さなのです。
ランチタイムの忙しい時なら作り置きや配膳に時間が掛かってと言ういい訳も理解できますが、ここはランチタイムを過ぎた14:00頃でも冷めたものを持ってきます。
配膳が空いていても遅い店舗なので2度従業員にクレームしたことがあります。
「このお店だけオーダーしたメニュー冷めてますよ。他のお店では熱いものがきちんと出てきますよ。もっとオペレーションを良くして早く温かいものを出す努力しないとだめですよ。」と、遅れてオーダーを配膳してきた従業員に2度ほど言ったことがありますが、改善された形跡はありませんでした。
このチェーン店が全部そうなのかと思い他の営業店に行くと、他店はちゃんとランチタイムでもアイドルタイムでも熱々のものを持ってきてくれました。従業員の動きも早いしテキパキしています。
オペレーションの善し悪しは従業員1人1人のマナーより、まずは店長の教育ではないかと思います。店長がお客様に良いサービスをできているかどうか常に目を遣り、こと細かい指導をしていかなければオペレーション能力は落ちてきます。
サービスには実際にお客様を相手にする担当とお店全体の動きや流れを総合的に判断する2つの視点が必要かと思います。

今日もそのお店でランチを食べてきましたが、いつになく熱々のハンバーグとライスが出てきました。「やっとここも今年から店長が代わって仕事が速くなったのかな・・」と思ってましたら、店長はそのままでした。
そして食事が大方終わりかけた時ウェイトレスが「すいません。ランチのスープ遅くなりました・・」と持ってきたのです。
やっぱりこのお店店長代えて意識改革しなきゃダメなのかもしれません・・・。

歩いて探す・・・

今日1月10日は大阪の戎っさんの日で商売繁盛祈願と共に、徒歩で約2時間半ほど歩き回ってきました。
商店街や駅前など、難波から心斎橋、本町、谷町4丁目から上本町、そして難波(谷4から谷九の間は地下鉄利用)へと気候も良いので、いろんな店舗を見ながら歩いてきました。
お昼に打ち合わせがあり午後2時に終わったので、正月の間の運動不足の解消の意味もあり中央区をぐるりと歩いて来たわけです。
足の裏が痛くなったものの汗ばむぐらいの気温で良い運動になりました。
途中、吉本の芸人2人(1人はジョギング中でした)と出くわしたり、昨年来ずっと空店舗だったところがやっと工事を始めていたりと、車で移動していては判らない店舗の動きを見ながらの移動でした。
年末に閉店した好立地物件にも気付きましたが、さすがにこの物件は人気のエリアなので閉店してしまっていては手遅れだと思いながら、途中生玉神社にもお参りして帰宅しました。
明日は地元奈良で気になる物件を見つけていますのでその調査に行ってくる予定です。

地主交渉まとまらず・・

昨年末、出店申込していた新築案件の地主交渉が上手くいかなかったと地主の窓口として共同作業していたコンサルから連絡がありました。
条件的なことではなく土地の縁起に関することだけに、これは地主に納得してもらうのは難しいことだと思います。と言うかこう言う問題があるなら最初から言っておいてもらいたかったものです。
こう言う事情でテナントへ断りの回答をするのは心苦しいもので、条件的に合わないとか他社に負けただとかなら返事はし易いのですが・・・。
とは言え、地主から別の近くの物件を照会されたのでこっちの方で探し直そうとコンサルが言うので、テナント探しは継続します。
新しい物件の方が面積は広いし角地だし立地的には良いのですが、また1からとなると気が遠くなりそうです。

正月気分がやっと抜けました

正月の休みと連休の韻で何か仕事から遠ざかっていた気がしていましたが、やっと明日から通常通り仕事モードに入れそうです。でも早くも1月の3分の1を消費したことになります。時間の経つのが何と早いことか・・・。
明日からは学校も始まります。2月からは大学の入学試験が始まりますから受験生はこの3週間が踏ん張りどころですね。たった3週間と言えどもこの間の詰め込みは効果大です。私も大学受験に際し、1月に漢字の読み書き(入試では漢字の読み書きが毎年出る大学だったので・・)を2週間で詰め込んだところ、上手くヤマが当たり得点を積み重ねることができたと言う経験があります。
試験の合格祈願に行った方も多いでしょうが、やはり普段の勉強を欠かさずコツコツ頑張ってた受験生が合格するようにできています。勉強していても運が悪く、また勘が鈍いと選択肢問題でことごとく間違いを選んでしまいます。マークシートが増えた受験ではこの運を呼び込む力も必要になっています。
ただ選択肢で世の中上手く渡り歩けるのはここまでで、社会に出ると選択肢では生きていけません。知識や経験、人のつながりなど毎日の努力の継続が1番大事になってきます。当て物で上手く行くのは宝くじぐらいでしょう。
とは言え資格試験、特に宅建の場合は100%選択問題なんで運で合格する人もいますけどね。でも実務は運だけでは上手く行きません。そう言う意味でも毎日コツコツ動いて考えて継続しなければ何事も上手く行きません。

惜しい物件

昨年末にたまたま見かけたコンビニの空き物件がありました。
その物件なら候補テナントに目処があるので年末に地主さんに連絡したところ、いつも管理を任せている不動産屋があるのでそこと話してみてくださいとのことで、昨日その不動産業者に初めてアプローチしました。
回答は現在検討してもらってるテナントがあるので、そこの返事がきてからと言うことでした。まっ、退店済みの物件ですから何ヶ月も前に解約通知が出ていて当然で、もしや決まってなければと言うことで問い合わせた物件です。
そこの物件への候補テナント候補は2件あり、以前その物件の近くに空店舗があった時にもその内の1件は申し込みを入れていました。(競合テナントに条件で負けて出店はできませんでしたが・・)条件を聞くと家賃も思ったより安く設定してあり、間違いなく意中のテナントにとってはピッタシなのですが、こればかりは仕方ありません。
こう言うことを今年も何度も繰り返しそうですが、その内何%かが当る可能性があるのでやはり地道にこんな営業もしていかなきゃいけません。

年間の成約件数

テナントリーシング業の中にもそれぞれの営業スタイルによって、細かい内容が違ってきます。
ロードサードの新築案件をメインに扱う企業は1物件が成約した時のフィーの額も大きくなりますが、年間に多数を成約することは中々難しいものです。中・大型の複合商業施設案件を扱う大手企業はともかく、単体テナントをコツコツまとめ上げていくにはそれなりの人材も人員も必要です。また建築に関する設計、開発申請や確認申請など時間的にも掛かりますから、きちっとした受注スケジュールに則って成約を進めていかなくてはいけません。
逆に居抜案件をメインに扱う企業は不動産の契約からオープンまでが短いのですが、1件当りのフィーは新築案件ほどありませんから成約件数を上げなければいけません。例外的に人気の繁華街案件は居ぬきと言えどもフィーは高額になります。
テナントリーシング業者はこの両方が得意と言うところは少ないと思います。大手の店舗開発企業や建設会社はロードサイドの新築案件を得意にし(当然リーシングよりも建築に比重が大きくなっているからですが・・)、小規模のテナントリーシング業者は居抜の案件を扱うことが多くなります。
ただ、新築案件は大手や建築会社だけの領域かと言えばそう言うわけでもなく、知り合いのコンサルは1人だけにも関わらず新築案件のみ扱います。

仕事の流れを見てリーシングに携わる者1人当りにどれぐらいの成約数が必要かは案件のボリュームの大小にもよりますが新築案件なら年間5件、居抜案件なら年間10−15件ぐらいは必要ではないかと思います。案件を自分だけでまとめる場合と、他社と共同してまとめる場合もあり同じ規模の案件を扱っていても、立場によって大きく数字は違ってきますが相対的に均してみるとそれぐらいをベースに考えないといけないでしょう。
私の場合年間12店のオープンを目指してるのですがこれが中々大きなハードルなのです。

仕事のスタート

明日から新年の仕事をスタートします。
今日から仕事が始まった会社も多いですが、今週は年始挨拶で終わるところも多いと思います。
前職の営業マン時代は年始1週間は挨拶回りで具体的な営業をすることがあまりできませんでした。また正月休みを差し引くと1月は2月より実質的な営業可能日が少なくなります。そう言う意味でも1月はそんなにのん気にはしていられないと言うのが本当のところです。
今週は年末に物件の依頼や調査事があったのでまずそこからスタートしたいと思います。
それと今年は新築案件の取り扱いを増やしていきたいので、有効利用地の情報の取り込みを積極的にしていきたいと考えています。
思うところはいろいろとしたいことがあるのですが、一人で行動できる限界もあるので効率的な営業活動を進めていきたいと思います。・・でも、意味ある無駄も必要かと思うので臨機応変に営業していきたいと思います。

お参り

今年は病院のお見舞いも兼ねて大阪天満宮に初詣に行ってきました。
元旦の午後と言うことで大変な混雑で、まず困ったのは駐車場がどこも一杯だったことと、あまりの混雑でお賽銭に長蛇の列だったことです。
駐車場に入るだけで車は列を作っていますし、天満宮周辺のコインパーキングは無理だと思い少し離れたコインパーキングに止めてお参りに行きました。
天満宮の賽銭場前にも人だかりで近づけそうにも無く、遠目から賽銭を投げ入れてきましたがどうもお参りした気がしませんでした。
もう少し人が流れるように誘導してくれれば良いのですが、誘導がなかったので余計人の塊ができて混雑になってしまってるようでした。
元旦と言えばこんなものなんでしょうが、普段は2日か3日の日に初詣に行くのでその混雑ぶりに辟易としてしまいました。
天満宮は学業の神様なので私どもの商売人には不向きだったのかも・・・と思いながら戎っさんの方で商売繁盛を祈願しようと思っています。
普段は神様に見向きもしない人が初詣だけ参っても何のご利益もないでしょうが、気持ちを引き締めると言う意味で初詣は何がしかの拠りどころになるのかもしれません。
商売繁盛、家内安全、無病息災、受験合格など皆様もいろんなことを祈願したと思いますが、その為には健康第一で居なければ何もできません。
あと1日〜2日で仕事が始まるところが多いですが、初出勤に風邪などひかぬよう体に気をつけてお過ごしくださいませ。

年始挨拶

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2007年の幕開けです。今年は新しい事業スタイルの基礎を造っていきたいと考えております。その為にもいろいろと営業に工夫を凝らさなければいけませんので、「考えながら仕事する」姿勢で楽しい1年にしたいと思っています。
本年もブログを思いつくまま継続していきますので何卒よろしくお願い申し上げます。

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