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不動産銘柄

不動産小型株(2017-5-23)

 最近好調な不動産小型株について、調べてみました。(yahooのスクリーニングでピックアップ)

 やはり、結構強い銘柄が多いですね。1位の青山は、先日の決算を好感した上昇。野村不動産は、先日の日本郵政が買収検討の報道を受けて。ケネディクスより強い不動産小型株がこんなに多いなんて驚きです。トーセイもまだまだこれから頑張ってもらわねば。

[25日MA比上位(括弧内は25日MA乖離率)]
(1)8929_青山財産:909円(+21.28%)
(2)3231_野村不動産:2,430円(+20.97%)
(3)3288_オープンハウス:3,480円(+20.87%)
(4)8934_サンフロンティア:1,199円(+15.63%)
(5)8869_明和地所:829円(+15.01%)
(6)8877_日本エスリード:1,743円(+14.98%)
(7)8848_レオパレス21:697円(+13.84%)
(8)8893_新日本建物:225円(+13.32%)
(9)4321_ケネディクス:581円(+11.22%)
(10)3299_ムゲンエステート:927円(+9.74%)

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日本郵政が野村不動産を買収検討

 久しぶりに不動産株にビッグニュースです。

 日本郵政が野村不動産を買収検討に入ったとのことですが、恐らく、月曜日に野村不動産株は大幅上昇(恐らくSTOP高)が予想され、各不動産株にも思惑買いが働く可能性があります。

 持ち株の不動産株(トーセイ、ケネディクス、アルデプロ)にも好影響を及ぼす事が期待されます。というのも、買収されてもおかしくない程、割安に放置されている不動産銘柄が結構多いと考えるからです。

 金曜日の事でしょんぼり状態のため、少しは良い展開が待っている事を期待しています。

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不動産銘柄についてじっくりと考える

 本日は、2016年3月11日(金)終値時点での、不動産銘柄の状況と今後の展望について、少しじっくりと考えてみたいと思います。

1.長期的に見た不動産株への視点
○強気派の見方
・利便性の良い都市部(都心)の地価・不動産価格の上昇
→ 東京オリンピックの好影響(2020年少し前迄は・・)
→ 外国人観光客増大、外国人の不動産投資増大
・最もマイナス金利の好影響を受けるセクターの1つである
・長期チャート、指標(PER)的に、そろそろと考えられること

○弱気派の見方
・超少子化の影響で、長い目で見れば不動産価値は下がる
・アベノミクスの賞味期限切れ、今も全体相場の急落懸念
・東京オリンピックの好影響は建設セクターに行ってしまった
・不動産大手3社をはじめ中長期下降チャートのものが多い

2.不動産株の現在のチャート位置
注)MA(移動平均線)の上の場合+、下の場合−と表示

(1)不動産投資信託(REIT)銘柄 8951など大手を検証
・長期52週MA比+、中期13週MA比+、短期25日MA比+
・大手だけでなくほぼ全銘柄(51銘柄)各指標+(プラス)
・ほぼ全銘柄、リーマンショック後の高値圏である
*)REITにどんな銘柄があるかは、japan-reit.com参照

(2)不動産大手銘柄 8801_三井不動産など大手3社を検証
・長期52週MA比−、中期13週MA比−、短期25日MA比+/0
 → 三菱地所は短期もほぼ25日MAと同値のため0と記載
・準大手の東急,東建は中期が+(プラス)

(3)その他不動産銘柄(主な流動化、マンデベ銘柄)
a.長期52週MA比+、中期13週MA比+、短期25日MA比+
 ケネディクス、いちごHD、桧家HD
b.長期52週MA比−、中期13週MA比+、短期25日MA比+
 レーサム、トーセイ、アルデプロ、レオパレス、
 Fブラザーズ、サムティ
c.長期52週MA比−、中期13週MA比−、短期25日MA比+
 ムゲンエステート、オープンハウス、青山財産HD

3.今後の展望
 まず、注意しなければいけない事は、年初からの暴落の反動高の影響で、不動産株に限らず上場している殆ど全ての銘柄は、25日MA比は+(プラス)となっている事です。これを前置きした上で考えて行きます。

 さて、上記は私見もなく黙々とデータの検証をしたものですが、個人的に今4321_ケネディクスに注視・注力していますが、この視点は悪くないのかなと改めて思いました。流れとしては、不動産投資信託(REIT)は好調を持続し、マイナス金利適用後もその勢いを強めている事がデータからも分かります。不動産大手は、もともとのPER自体が各銘柄高いので、同じ金融銘柄としてくくられる銀行株の軟調もあり、まあこんなもの。従って、今のケネディクスは不動産株の動向を左右する重要な鍵を握っている様に思いますし、勝負どころと言えます。

 従って、ケネディクスのホルダーとっては不安も半分ながらも期待も出来る局面で、個人的には支障のないポジション量でHold、一方で、ここから新規に不動産株の投資をする場合、先導役のケネディクス&いちごが直近のもちあいを明確に上放れてからでも良いかも知れません。先日書いた通り、ケネディクスは相当なじゃじゃ馬銘柄で、私でも扱いに苦労している程です。そのため、これらが明確に動いたと思ったら、トーセイ、レーサム、レオパレスなど周辺銘柄を攻めるという考え方です。一方で、これら先行銘柄がここから反落すれば今回は見送るという戦略です。

 また、既に別の不動産株を保有している方は、指標株としてのケネディクス、いちごの株価動向と出来高のウォッチを強化しておくのも良いと思います。

 ちなみに、2(3)で述べた各銘柄の今期予想per(いずれも直近の会社発表の予想ベース)は以下の通りです。他にも割安銘柄はありますので、調べてみて下さい。

(1)長期+、中期+、短期+ の各銘柄
・4321_ケネディクス:PER 12.77倍
→ PERよりもTotal AUM: 1.6兆円がポイント
・2337_いちごG:PER 17.37倍
・1413_桧家HD:PER 5.91倍

(2)長期−、中期+、短期+ の各銘柄
・8890_レーサム:PER 6.55倍
・8923_トーセイ:PER 8.6倍
・8925_アルデプロ:PER 9.4倍
・8848_レオパレス:PER 11.3倍
・3454_Fブラザーズ:PER 5.51倍
・3244_サムティ:PER 5.61倍

(3)長期−、中期−、短期+ の各銘柄
・3299_ムゲンエステート:PER 5.66倍
・3288_オープンハウス:PER 7.73倍
・8929_青山財産:PER 14.41倍

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不動産株について

 最近、また不動産株に注力しておりますが、いちごとケネディクスが少し来ている程度で、本格的にセクター(テーマ)で買われるにはほど遠い状況です。レーサムは決算発表後大きく売られ、ファーストブラザーズは地を這っています。

 イメージ的には、2020年のオリンピック迄に、もう一相場あるのでは? との予測のもと、短期トレンドを取って行きたいと考えているところです。不動産銘柄の怒涛の買いの為には、やはり大手不動産銘柄の上昇は必要であり、三井,地所,住友と東急,東建は毎日眺めていますが、年末の金融緩和は今度こそある可能性があると思っており、年末相場に期待しているところです。

 ある程度の資金を出し入れする為には、やはり出来高のある銘柄への取り組みが必要で、小型株の中ではケネディクスが指標となっておりますので、今後の値動きに引き続き期待しています。なお、ケネディクスの自社株買いは19日に終了しており、もう2〜3日下押す可能性が高いと思っていますが、そこは絶好の押し目となるかも知れません。流れ的には、いちごのチャートがケネディクスの先行指標となるかも知れません。

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不動産流動化関連銘柄

 9/14付の記事で、不動産流動化関連銘柄とreit銘柄の一部は長期チャートで見て大底を叩いた可能性が出てきたと書きましたが、ここで軒並み新安値を更新しており、ついに今日は指標株である4314_ダヴィンチも先の新安値を更新しました。また、破綻する不動産会社も出て来そうな気配。

 長期チャートでの株価の底入れは、業績が最悪の時起こるのではなく、それよりかなり先行して起こるものです。従って、まだまだ不動産に限らず企業業績は下降して行くものと思われますし、我々の生活は厳しくなって行くものと思います。

 まあ、ただ、そろそろ一旦の反発は期待したいところです。

reit_fightreit_fight  at 20:27コメント(0)トラックバック(0) この記事をクリップ! 

不動産流動化関連&不動産関連銘柄

 ここで、不動産関連銘柄が大幅反発していますが、本日は長期チャートの観点から私の考えるところを書いて見たいと思います。結論から言うと、リスクが大きいのは変わらないが、久しぶりに投資対象として見られる様になったという意見です。

<不動産関連銘柄の現状:直近の値動き>
 まず、私のウォッチしている銘柄を下記します。7日に出された米住宅公社2社の救済策の材料を機に、不動産流動化銘柄を筆頭に大幅上昇しています。これは、日経平均が軟調な事を考えると一層強さが際立ちます。
不動産流動化関連銘柄の直近の値動き
大手不動産銘柄の直近の値動き
REIT銘柄の直近の値動き

<長期チャート>
 各銘柄の値動きを長期チャート(10年チャート)で見たものを次に示します。
不動産流動化関連銘柄の10年チャート
大手不動産銘柄の10年チャート
REIT銘柄の10年チャート

<私の見方>
 株価は、大天井をうつと反発を繰り返しながら大底まで下落して行き、逆に大底を叩くと押し目を作りながら上昇して行くものです。従って、長期投資においては現在長期チャートのどこにいるかが非常に大切です。上記のチャートと、既に何社も倒産の憂き目にあった現状の弱気具合を考えると、不動産流動化関連銘柄とreit銘柄の一部は大底を叩いた可能性が出てきたと考えます。もちろん、現在長期チャート上のどこにいるのかは、後になってからでないと判りませんし、あくまで確率論なのは確かですが、カラ売りをしていれば簡単に儲かる「時」は、終わった様に思います。

<今後の展開>
 かといって、単純に戻すと考えているのではなく、
(1) 将来的に長期チャートで先の高値を奪還できたとしても、
 それはごく一部の銘柄に過ぎない。銘柄を見る眼力が必要。
 (ITバブル後の高値を奪還したのはヤフー、楽天などの
  ごく一部であり、他の殆どは今も地を這ったままです)
(2) 不動産市況は今も悪化しているのは純然たる事実であり、
  今後も値動きの激しい上下が予想される。
(3) 一定の上昇をした後、チャート的に横這えれば望ましい。

 なお、長期チャートで大底を叩いた銘柄候補としては、ジョイント、ダヴィンチ、ケネディクス、リサあたりと、reitの日本プライムあたりをイメージしています。大手不動産株は長期チャート上ではどこにいるのか微妙です。

reit_fightreit_fight  at 11:17コメント(0)トラックバック(0) この記事をクリップ! 

不動産流動化関連銘柄について

 あくまで、私見です。

 先週の金曜日は、2337_アセットマネージャーズの下方修正を受けて、不動産流動化関連銘柄は軒並みSTOP安に張り付きました。私は、今は不動産銘柄は全く保有していませんが、不動産銘柄で資産を築いてきた手前、複雑な心境で眺めています。

 不動産市況については、減速はしているものの都心の不動産は今も強く、これだけ軒並み売り込まれる理由はないのでは?とは思います。しかし、株価の特性として見た場合、不動産銘柄は底値から数十倍に値上がりしてきた銘柄も非常に多く、一度長期チャートでピークをつけたからには、この下げもある意味仕方ない様に思っています。

 個人的には、もう一度、日本の不動産相場が来る可能性もあると考えていますが、その場合でも、例えが良いかは判りませんが、丁度ITバブル〜底入れまでのヤフーや楽天の様なきつい下げがあってからかな?というイメージでいます。
ヤフー、楽天10年チャート

 この下げが止まった後に多少の戻りはあると思いますが、不動産株についてはまだ長期投資用の資金を投入する段階にはないと考えています。

reit_fightreit_fight  at 18:17コメント(0)トラックバック(0) この記事をクリップ! 

不動産銘柄に関するシナリオの修正

 4月12日付の記事で、不動産銘柄はチャート的に終わったと考えていました。これは、鉄壁と思われたアセマネの20万ラインが割れたこと、reitが2番天井を示唆したことが理由ですが、ここでシナリオの変更をする必要がでてきた様に思います。
4月12日付記事

 まず、reit銘柄ですが、指標株の8951_ビルファンドはさすがにまだですが、新値を更新する銘柄が続出しています。(ということで、8979_スターツプロシードを先週また少し買い戻しています)
REIT銘柄

 また、不動産流動化関連銘柄については、出来高と上昇時の値幅にまた魅力が出てきています。もちろん、高値を買って行く必要はないと思いますが、業績がまだまだ良いだけに、うまく押した局面での買いは少し面白みが出てきたかも知れません。まあ、個人的には小さく買いですが・・
 注目は、個人的にはアセマネで、20万に戻せるか?ここらの戻り売り圧力がどれくらいあるか?です。
不動産流動化関連銘柄


reit_fightreit_fight  at 13:01コメント(2)トラックバック(0) この記事をクリップ! 

不動産銘柄

 私がこれまで色々と儲けさせて頂いていた不動産関連銘柄ですが、業績は悪くないものの、完全に一相場終わった感がしております。8907_フージャースなど先行して下げていた不動産小型株に加えて、先日8888_クリードが節目を割り、そして本日2337_アセマネが鉄壁と思われていた20万円を割りました。
不動産流動化関連銘柄

 これはreitにも当てはまります。指標株である日本ビルファンドが、教科書通りの2番天井のチャートとなり、この先つらそうです。
REIT銘柄

 こうなると、不動産株は“売り”という感じです。


reit_fightreit_fight  at 22:28コメント(0)トラックバック(0) この記事をクリップ! 

不動産流動化関連−現状の株価認識

 まだ3ヶ月弱残りがありますが、今年の相場を一言で言うと、「昨年儲かった個人投資家の資産が吐き出された年」と言える様に思います。それ程迄に、これでもか、これでもかという形で、きつい展開が続いています。

 さて、これを前提に不動産流動化関連銘柄の今年の値動きを振り返って見ます。まずライブドアショックからは、まさに試練の連続でした。通常考えられる下値抵抗帯を本当にことごとく下にブレークして行き、ザラ場の最安値は4314_ダヴィンチ:70,100円、8902_パシフィック:161,000円,2337_アセマネ:202,000円 などなど、どれも終わったと考えた方も多かったと思います。

 その間、業績はと言えば(クリードがいつも通り弱めの決算予想をしたくらいで)、どれも好調であり、下げ要因は、以下の2点であった様に思います。
/袈住埔譴瞭霙瓦飽きずられた需給要因
金利の上昇,都心の物件確保の競争激化などに
 起因する今後の業績成長の大幅減速懸念

 すなわち、需給・思惑など目に見えないものでとことん叩き売られたと言って良いでしょう。もともと長期的に見れば最安値から何十倍に化けた銘柄が多く、下値で買った投資家は、いくら下げても利食いできる状況であったことも下値を大きくした理由であったと思います。

 その後、そこから各銘柄とも株価は反発します。主な不動産流動化銘柄の年初来高値,安値,現在の株価、安値からの上昇率を示すと下記の様になります。但し、分割を考慮した数値です。

銘柄_年初来高値_年初来安値_現在株価(上昇率)
2337_アセマネ:545,000→201,000→319,000(57.9%)
3229_セキュ:614,000→254,000→358,000(40.9%)
4314_ダヴィ:218,000→70,100→12,5000(78.3%)
4321_ケネ:809,000→387,000→681,000(76%)
8888:クリード:775,000→307,000→472,000(53.7%)
8902:パシ:510,000→161,000→309,000(91.9%)
8924:リサ:712,000→372,000→533,000(43.2%)
8942:SIA:278,000→83,900→137,000(63.3%)

 この上昇率は、他の新興市場銘柄が軟調だったことを考えると特筆すべきものがあり、最近では一般的な新興市場銘柄と一線を画する値動きになっています。一旦は長期チャートでピークをつけたと思わせましたが、まだまだ長期チャートで見て単なる調整局面であったという目もかなり出てきています。従って、いずれ各銘柄ともピーク値を抜くことも視野に入れて株価を見ていくことも必要と思います。(まずはケネディクスですね)

 その根拠はと言えば(私見ですが)、これ程高い業績の伸び率を継続している業界は他にないからです。特に、インターネットの普及が一巡し、楽天などネット関連企業の業績の伸びが鈍化(又は悪化)してきたことにより、益々この業界への投資家への期待は高まっていると思います。先日、不動産投資を始めて改めて感じたのは、不動産は目で見ないと判らず、一物一価とは決してならないことです。これは、ある意味で企業側にとっては有利と言え、値段の叩きあいの消耗戦になりにくいという意味で(あくまで物件的に良いことが前提ですが)他の業種と比較して有利だと思います。

 特に不動産ファンドにとって追い風なことは、(これはreitにも言えることですが)、今迄預かり資産(各銘柄数千億以上)で投資した物件の価値が驚く程上がっているということです。今後の地価上昇により、含み資産株という一面も見せてくるかも知れません。

 ただ、懸念材料としては、短期的には現在の新興市場の軟調に引きづられる可能性がまだあること、長々期的(数年〜5年位の目で見た場合)には、逆回転を起こす可能性もゼロではないということです。この土地の逆回転の可能性は、まだまだ大丈夫と思いますが、頭の片隅に入れておいた方が良いかも知れません。


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不動産流動化関連−クリードの決算発表

 昨日、引け後にクリードの決算発表がありました。ご存知の通り、クリードは前回の決算発表においてかなり保守的な今期予想をたて、その為にクリードが負け組の様に扱われ30万円そこそこまで叩き売られました。また、不動産流動化関連銘柄全体の成長神話の疑念をも抱かせ、クリードショックという形で各銘柄暴落した経緯を持ちます。

 もともと、不動産流動化関連銘柄の決算予想は、堅めに出して上方,上方という形できていましたので、予想自体は各社の方針もあってあまり気にする必要はないと思っていましたが、新興市場の需給要因ともあいまって、きつい日々を強いられたのでした。

 その意味で、昨日のクリードの決算の位置づけは大きかったと思いますが、予想以上に好調であることが確認できました。上方修正こそしませんでしたが、1Qの数値が営業利益,経常利益,当期純利益とも通期予想の半分以上となっています。詳細は、下記ホームページよりご覧下さい。一番上の第11期(2007年5月期)連結第1四半期決算の概要が見やすいです。

クリードホームページ

 クリードは、先のパシフィックの決算発表翌日の様に本日は寄り高になる可能性もありますが、押したら拾っておいて損がない様に思います。また、上記の経緯を踏まえると、決算発表が他銘柄へも好影響を及ぼす可能性も高く、まだまだ各銘柄とも楽しみが大きい様に思います。(短期的には乖離も大きく何とも言えませんが・・)注目としては、出遅れという意味でトーセイ(東誠不動産が社名変更),またダヴィンチ,アセマネが時価近辺をうまく上抜ければ、動きが早くなると見ています。今後の各銘柄の決算発表が楽しみになって来ました。

−−>良く見たら、昨日トーセイも凄い決算発表でした。どちらにせよ、流動化関連凄いですねー。


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不動産流動化関連銘柄について

 アセットの予想PER21.9倍など、バリュエーション的にはかなり良い水準に来た様に思います。もちろん、上げもそうであった様に下げもオーバーシュートするのは株価の常ではありますが、昨日も弱いことこの上ない値動きでした。せっかく大手不動産株とチャートの形が揃い、8801_三井不動産,8830_住友不動産などが大幅高したのにです。

 元凶は、新興市場全体の相場の軟調に起因するものではありますが、そろそろ他の新興市場銘柄と異なる値動きをしてくれることを期待しています。ここからのオーバーシュートがあれば、徹底的にマークして行く予定です。

 ただ、買い下がりはあまりお勧めするものではありませんし、余裕資金で長期に寝かせられる資金でのみ、買いの妙味は十分にあると思います。5月はダヴィンチ,リサ,セキュアードなど12月決算銘柄の第一四半期決算発表がありますので、そろそろチャート的な上げトレンドに移行してくれることを期待しています。


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不動産流動化関連銘柄について(2006-4-16現在)

 さて、本日はホルダーの方も多い、不動産流動化関連銘柄の株価の現状について述べてみたいと思います。

 まず、現状の株価は、昨年末の将来の利益成長の折り込み、及び、ライブドアショックからの過熱の反動による暴落を経て、まずまず良い位置に落ち着いてきた様に思います。各銘柄とも今期のPERで言って30倍前後に揃ってきています。

 これをベースに、各社の決算発表による修正要因と、決算期が各社まちまちですのでこの要因が加わります。例えば、小口で持っていてもう確定してしまいましたが、8888_クリードは先日まで50万円程度でうろうろしていたのですが、4月4日の決算発表の上方修正(1株益24,424円)とJPモルガンの推奨を受けて急伸しました。決算期が5月ですし、まだまだ行く様に思います。(まあ今期の業績が伸びた分、来期の業績の伸び率は鈍化する様にもみていますが・・)

 8902_パシフィックなどに引き続いて、14日の8923_東誠不動産も好決算でした。この銘柄は毎年第一四半期の利益の比重が極端に高く注意が必要で、月曜は極端に強ければ寄り天の可能性もかなりあると思いますが、それでも1株益予想が約6000円となりましたので、18万くらいになってもおかしくないと思います。最近決算発表があったその他の銘柄も、決算の数値は皆好調であり、買い安心感は出てきた様に思います。現在、8924_リサ,2392_セキュアドは予想PER30倍程度の位置におり、全く面白みのない値動きが続いておりますが、5月の第一四半期決算発表から値動きを楽しみにしています。セキュアードはかなり固めの数値を出していること、リサは好材料目白押しのため、今期も上方修正が見られることと思います。

 リスクとしては、前提条件が現状の相場状態でということになりますので、また全体相場が大きく調整する様にでもなれば、PER30倍が居心地が良い位置という前提も崩れる可能性もあります。


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パシフィックの決算発表

4月3日は8902_パシフィックの第一四半期決算発表でした。
パシフィック決算短信

当初、預かり資産が横ばいなことから、第一四半期の決算の数値を懸念していましたが、取り越し苦労だった様です。経常利益,当期純利益の中間期に対するの進捗は90%以上と高く、今年もいずれ上方修正が見られそうです。

4/4は8888_クリード,4/11に2337_アセットマネージャーズ,4/14に東誠不動産の決算発表予定です。不動産関連銘柄もだいぶ戻って来ましたが、この流れが続くことを期待しています。


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