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トーセイの株主総会(2018-2-27)

 本日、トーセイの株主総会に行って来ました。

 仕事が忙しくて、どうにか午前休を取って出席しましたが、あらためて株主総会の出席は、自分の今後の投資を考える上で非常に有益なことだと思いました。

1. 日時:2018年2月27日(火) 10:00〜11:45
    (株主総会+事業戦略説明会)
2. 場所:時事通信ホール2F(銀座うかい亭のビル)
3. 出席者:百数十名?(4×4×11列の椅子に6〜7割)
4. お土産:高級のり詰め合わせ
5. 構成:株主総会は2部制
    10:00〜10:45:株主総会
    11:00〜11:45:事業戦略説明会
6. 内容
(1)株主総会
・当期の事業報告は映像+ナレーションによる。
 →ナレーションは分かりやすい仕上がりでした
・事業環境としては分譲マンションの初月契約率が70%を
 下回った事(郊外がやや苦戦)以外は好環境継続の様子
・決算数値自体は順調に推移。特に利益は大きく伸長。
・買収防衛策を旧プランの期限切れに伴い更新
・株主総会のQ&Aは社外取締役の件、新しく始めた
 ホテル事業の件の2つ。ホテル事業は神田と立地も良く
 好調なスタートを切れているとのこと。
・議案の決議:全て可決

(2)事業戦略説明会:資料は株主に配布されました
・15分の休憩(ドリンクタイム)を経て山口社長が説明
・12月末現在で120億円超を売却済で順調なスタート
・不動産流動化事業では中古再生事業が特色あり
・M&Aを通じた不動産取得もノウハウを持ち強み
・2013年にシンガポールにも上場
・売買事業:安定事業を現在の6:4から5:5にしたい
・土地の含み利益は213億円。税金を引いて143億円。
・借入金の組替えの説明
・Q&Aは9問程度。上下の配当は考えていない。株主が
 減っているのは→機関投資家・外国人が増えたからでは、
 ホテル事業勝算あるの?、トーセイREITの話など

7.感想
・会社全体の印象としてはあらためて誠実な印象を受けました
・借入金の説明の中で、公募増資はなさそうに感じました
 (サンフロンティアにはひどい目にあったので注目点)
・ノルウェー政府が大株主になったりしていますが、シンガ
 ポール上場もこの要因かも知れません。
・事業的には他社との差別化要素があり、あらためてトーセイ
 を長期投資銘柄として持つことに確信を持ちました。


reit_fightreit_fight  at 22:40コメント(0) この記事をクリップ! 

トーセイ、サンフロンティアの上値について

 現在、高値更新中の、トーセイ,サンフロンティアの上値について考えてみました。

 参考になるのは、同一セクターで最近保ち合いを上放れた、8929_青山財産、3244_サムティの保ち合い上放れ後の値動きです。

(1)8923_青山財産
 a.保ち合い期間:2015/8〜2017/5の1年9カ月
 b.期間中レンジ:500円〜750円(突発的ノイズ除く)
 c.現値:1,233円(約65%高/4か月)

(2)3244_サムティ
 a.保ち合い期間:2013/5〜2017/7の4年4カ月
 b.期間中レンジ:650円〜1,250円(突発的ノイズ除く)
 c.現値:1,856円(約50%高/3か月)

 まあ、あくまで参考ですが、数カ月で1.5倍というのも、ありそうな感じでしょうか?
 
 これをもとに目標値を設定すると、
・トーセイ:900×1.5=1,350円
・サンフロンティア:1,250×1.5=1,850円
 となります。あくまで皮算用ですが、これでもPER的に見ればむしろ安いくらいで、個人的な目標値はもっと高いところにあります(笑)。

reit_fightreit_fight  at 10:40コメント(5) この記事をクリップ! 

トーセイがチャート上の節目に到達

 本日、トーセイが一時900円台に乗せ、終値は896円となりました。

 もともと個人的には、この節目の900円〜950円を明確に上離れたら、本当のお楽しみと考えていましたので、まずはチャンスを掴む権利を得たという認識でいます。この近辺は利食いを意識する投資家も多い価格帯ですので、とりあえず(値動きはともかく)出来高が上がってくれることを期待しています。

reit_fightreit_fight  at 23:25コメント(0) この記事をクリップ! 

トーセイ(2017-7-22)

 昨日、三菱UFJモルガン・スタンレー証券のレーティング「Buy」(買い)、目標株価1400円を受けて大幅上昇しました、8923_トーセイの現状の株価認識について述べたいと思います。

・7/21(金) 8923_トーセイ:854円(+54円、6.75%)
 出来高 9.7倍:126,500(7/20)→1,226,100(7/21)

[指標面]
 不動産小型株全般に言える事ですが、数字だけ見ると極めて割安です。
・今期予想PER:6.95倍
 (7/21株価 854円/四季報予想17.11の1株益 122.8円)

 また、決算数値の推移(予想含む)は下記の通りです。
 期     売上  利益(百万円)  1株益 配当(円)
・14/11  49,981  2,874    59.5  12
・15.11  43,006  4,135    85.7  16
・16.11  49,818  5,547   114.9  22
・17.11  69,300  5,930   122.8  25
・18.11予 75,000  6,500   134.6  27
(三菱UFJモルガンのレポートによると、19.11期も10%程度の成長を予想している様です)

[チャート面]
(1)半年チャート
・個人的には、3月〜4月にかけロングのポジションを作り
 先日短期分を乗せましたが決算後の下落により損切り
 →かなり違和感のある下げでしたので頭の整理のため
   相場を休みましたが、結果的には手の入った強引な
   下げだったのだと思います(ずるいと言えばずるい)
・保ち合いでしたが7/21は出来高含め上出来な値動きです。

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(2)10年チャート
・2013年初頭の大幅上昇後は4年以上保ち合いを形成
・1株益の継続的上昇の恩恵を受けていない事が分かります。
・長期保ち合いラインに収まろうとする力は強く働いています
 が、逆にこれを突破した時の上昇力は強いと思います。

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[リスクと投資理由]
・実は不動産株だけに限らないと思いますが長期的に見た
 少子化の影響が投資家の心理面に影響していそうです
・個人的にトーセイをピックアップした理由は、不動産流動化
 銘柄であること(地価上昇による含み資産の増加も勘案、
 マンデベは対象から外した)、都心に強いかつ著しく割安
 であることの3点からとなります。

reit_fightreit_fight  at 10:16コメント(0) この記事をクリップ! 

8923_トーセイ

 本日(2017-5-28)現在のトーセイについて、私の考えるところを書いてみたいと思います。

1. 投資を決めた理由
 もともと私は、都心の地価が継続上昇している割には、不動産関連銘柄がアベノミクス以降下落又は横ばいな事に対し、チャンスがあるのではないか?と考えていました。そんな中で、一部の小型株が上昇し出し、銘柄を検討・検証し、最終的にピックアップしたのがトーセイとなります。
 選定のポイントは、次の2点となります。〕益曲線カーブ(今期、来期予想も含む)と比較した現状の株価の割安性 → 四季報の数字&現在の指標&10年チャートによる、不動産の預かり資産が大きいこと → トーセイの不動産流動化の受託資産残高は先期末現在で4665億円、かつ都心の強いこと
 トーセイは11月決算の為、4月に1Qの決算発表を終えており、予定通りの堅調なスタートを切れている事も確認済です。

2. チャート(テクニカル)
 ご承知の様に私の参入は少し早かったのですが、その後4月5日の2番底を経て現在上昇中です。目先的には、木,金と2日連続の陰線となりましたが、こういう上昇銘柄ではこの手の押しは2日で終わるケースが多く(悪くても3日)、個人的には5/26の引け値近辺で少し追加しています。
 その後の関門としては昨年末高値の900円近辺で、次が2年前の高値954円ですので、まずは900円近辺を固め更に上を目指せれば、今後の楽しみが広がり、短期1.5倍とかも十分にあり得ると考えています。
 但し、上記はベストシナリオであり、全体相場、物色の流れなどの影響で当然変化します。新規の方は、900円抜けを確認してからの参入でも遅くないかも知れません。

reit_fightreit_fight  at 09:00コメント(0) この記事をクリップ! 

トーセイ

 ハンドルネームのreitが示す通り、不動産株に長年取り組んできた1投資家から見て、不動産株はまだスルーで良いのかなと考えていましたが、オウチーノ、持ち株のアルデプロや、ここでの桧家HD、レーサムの大幅上昇を見て、そろそろポジションを取り出した方が後悔しないのではと考えて、ピックアップしたのがこの不動産流動化銘柄のトーセイです。ケネディクスも考えましたが、極端に相性が悪い銘柄ですので。

 不動産株全体に言える事ですが、驚く程低PERです。トーセイは、四季報ベースの今17.11期予想1株益は136.7円、株価は本日の終値785円ですので、PER6.39。そして、先期の配当22円ベースの利回りが2.8%、四季報予想の今期1株益22〜27円の27円ベースで計算すると3.4%となり、まだまだ増配の余地も高いと考えると利回りだけでも悪くないのかなと。チャート的にも今後上昇トレンドを描きそうな私の好みのチャートでもあります。

 まあ、ただ不動産株全般的に買われている訳ではなく、自信度は何とも言えませんが、まずは今後を見据えてじっくりと買って行きたいと思います。

reit_fightreit_fight  at 00:13コメント(0) この記事をクリップ!