不動産鑑定士試験合格への道

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問題 2


不動産の種類に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。


イ 業務高度商業地域とは、店舗と事務所が複合して高度に集積している地域のことをいう。


ロ 近年、建設された臨海部の埋立地で、現況が周辺部も含め建物等が建設されていない土地の鑑定評価を依頼された場合においては、土地の種別について鑑定評価の作業において検討する必要がない。

ハ 鑑定評価の精度を高めるためには、地域の種別の細分化を行い、近隣地域の用途を鈍化することが必要である。


ニ 不動産の種別の分類は、試算価格又は試算賃料の調整に当たっても、重要な事項であり、これらを的確に分類、整理することは、鑑定評価の精密さを一段と高めることとなる。


ホ 不動産の種類とは、不動産の種別及び類型の二面から成る複合的な不動産の概念を示すものであり、この不動産の種別及び類型が不動産の経済価値を本質的に決定づけるものであるから、この両面の分析をまって初めて精度の高い不動産の鑑定評価が可能となるものである。不動産の種別とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいい、不動産の類型とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいう。


(1) 1つ

(2) 2つ

(3) 3つ

(4) 4つ

(5) すべて正しい






問題1 不動産鑑定士の責務に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか?


イ 証券化対象不動産の鑑定評価に関しては、不動産鑑定士は、鑑定評価の依頼者のみならず広範な投資家等に重大な影響を及ぼすことを考慮するとともに、不動産鑑定評価制度に対する社会的信頼性の確保等について重要な責任を有していることを認識し、証券化対象不動産の鑑定評価の手順について常に最大限の配慮を行いつつ、鑑定評価を行わなければならない。



ロ 不動産鑑定士は、土地基本法に規定されているとおり、良心に従い、誠実に不動産の鑑定評価を行い、専門職業家としての社会的信用を傷つけるような行為をしてはならない。



ハ 不動産鑑定士は、いかなる場合においても、その職務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。



ニ 不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価の社会的公共的意義を理解し、その責務を自覚し、的確かつ誠実な鑑定評価活動の実践をもって、社会一般の信頼と期待に報いなければならない。



ホ 不動産鑑定士は、自己の能力の限度を超えていると思われる不動産の鑑定評価を引き受け、又は縁故若しくは特別の利害関係を有する場合等、公平な鑑定評価を害する恐れのあるときは、原則として不動産の鑑定評価を引き受けてはならない。



(1) 1つ

(2) 2つ

(3) 3つ

(4) 4つ

(5) すべて正しい



解答(3)

(ロ)は不動産の鑑定評価に関する法律であって、土地基本法ではない。

(ハ)は正当な理由がある場合には、その職務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしても免責される。正当な理由がなければ漏らしてはならない。(基準第1章)


【価格の特徴(2)】  

 不動産の価格(又は賃料)は、その不動産に関する所有権、賃

借権等の権利の対価又は経済的利益の対価であり、また、

二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合に

は、それぞれの権利利益について、その価格(又は賃料)が

形成され得る。

 

物理的には一つの不動産であっても、例えば土地を賃貸することにより、借地権と底地という二つの権利が併存することになり、それぞれについて価格が生ずる。

つまり、不動産は一つであっても、権利の設定等によりそれぞれの部分に価格が形成され得る

 

 

【価格の特徴(3)】  

 不動産の属する地域は固定的なものではなくて、常に拡大縮

小、集中拡散、発展衰退等の変化の過程にあるものである

から、不動産の利用形態が最適なものであるかどうか、仮に現

在最適なものであっても、時の経過に伴ってこれを持続できる

かどうか、これらは常に検討されなければならない。 

 したがって、不動産の価格(又は賃料)は、過去と将来とにわ

たる長期的な考慮の下に形成される。今日の価格(又は賃

料)は、昨日の展開であり、明日を反映するものであって常に

変化の過程にあるものである。

 

不動産の価格は過去・現在・将来にわたる長期的な考慮の下に形成され、常に変化している。

 

 

【価格の特徴(4)】  

 不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別

に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事

に左右されがちのものであって、このような取引価格等から

不動産の適正な価格見出すことは一般の人には非常に困

難である。 

 したがって、不動産の適正な価格については専門家として

の不動産鑑定士の鑑定評価活動が必要となるものである。

 

鑑定評価の対象となる不動産の的確な認識

 必要とする関連資料の収集・整理

 価格形成要因・諸原則の十分な理解

 鑑定評価手法を駆使

 関連諸資料の分析、価格形成要因の影響を判断

 経済価値を貨幣額で表示 

 

 

 

【宅地地域】  

 宅地地域とは、居住商業活動工業生産活動等の用

に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、

然的社会的経済的及び行政的観点からみて合理的と

判断される地域をいい、住宅地域、商業地域、工業地域等に細

分される。 

 さらに、住宅地域、商業地域、工業地域等については、その規

模、構成の内容、機能等に応じた細分化が考えられる。

 

 

【商業地域】  

 商業地域を細分化すると、次のような分類が考えられる。

高度商業地域

準高度商業地域

普通商業地域

近隣商業地域

郊外路線商業地域 

 

 高度商業地域については、その性格に応じて、さらに、次のよ

うな細分類が考えられる。

一般高度商業地域

業務高度商業地域

複合高度商業地域

 

 

【転換又は移行しつつある地域】  

 宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある

種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域及び

宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別

の地域から、その地域の他の細分された地域へと移行しつ

つある地域があることに留意すべきである。

 

<参考>

※更地(さらち)

・建築物の定着物がない宅地であること。

・使用収益を制約する権利が付着していない宅地であること。

 

※建付地(たてつけち)

・現在建物等の用に供されている宅地であること。

・建物等と土地の所有者が同一人であること。

・当該所有者により使用されていること。

・敷地の使用収益を制約する権利が付着していない宅地であること。

NO.002【価格の特徴(1)】

(1)不動産の経済価値は、一般に、 交換 の対価である価格と

して表示されるとともに、その 用益 の対価である賃料として

表示される。

 そして、この価格と賃料の間には、いわゆる 元本 と 果実 との

間に認められる相関関係を認めることができる。 




<ポイント>としては、

◆土地の特性にはどのようなものがあるか?

◆不動産の地域性とはどのようなことか?

◆不動産の価格の特徴にはどのようなものがあるか?

◆不動産が国民の生活と活動等にどのように組み込まれて、どのように貢献しているか?

◆土地というモノは、ほかの一般の諸財とどのように異なった特性を持っているか?

上記の問題意識をもちながら、上記の問題を復習してください。


NO.001【不動産の価格】の解説


不動産の価格は、一般に、

(1)その不動産に対してわれわれが認める 効用

(2)その不動産の 相対的稀少性

(3)その不動産に対する 有効需要

の 三者 の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、 

貨幣額 をもって表示したものである。





<ポイント>

◆不動産の鑑定評価とは、どのようなことであるか?

◆それは何故に必要であるか?

◆我々の社会において、それはどのような役割を果たすものであるか?

◆この役割である不動産鑑定士に対して要請されるものは何であるか?

◆不動産鑑定士は、これらについて十分に理解し、体得しておかなければならない。


第1章

不動産の鑑定評価に関する基本的考察

第1節

1.不動産の定義

不動産とは何か?

土地と、その定着物

(土地はその持つ有用性の故に全ての国民の生活と活動とに欠くことのできない基盤である。)



2.不動産のあり方

土地を人間がいろいろな目的のために、どのように利用しているかという
土地と人間の関係は、不動産のあり方によって、不動産がどのように人間社会に貢献しているかということに具体的に現れる。


3.不動産のあり方の決定要因

自然的、社会的、経済的 および 行政的な要因の相互作用によって決定されるとともに、経済価値の本質を決定づけている。

また、不動産のあり方は、不動産の経済価値を具体的に表している価格を選択の主要な指標として決定されている。


4.不動産の価格と二面性

不動産の価格は、一般に、

(1)不動産に対して我々が認める効用
(2)不動産の相対的稀少性
(3)不動産に対する有効需要
の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。

この不動産の経済価値は、三者を動かす自然的、社会的、経済的および行政的な要因の相互作用によって決定される。

不動産の価格が、これらの要因の影響下にあると同時に選択指標として、逆にこれらの要因に影響を与えるという二面性を持つ。

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