PoS大家の不動産実録

不動産賃貸業の奮闘を記録していきます。千葉や横浜などが中心ですが、京都や大阪、滋賀も検討しつつ頑張ります♪

全賃貸の賃貸住宅フェア2018に行ってきました。

平日ということもあり、初めての参加です。


気になった点は以下の通り、

①不動産賃貸業の将来性・空室拡大は絶望的
②結果、リノベーションの営業が凄い
③民泊、太陽光、貸倉庫なども根強い人気

不動産賃貸業の将来性は厳しいという論調が多いにもかかわらず、みなさんの運用姿勢はむしろ積極さが増している気がしました。空室リスクはあるが自分には関係ない(対処可能)と楽観視しているのか、深く考えていないのか・・・。若者は年金不安が大きいのかな?

生産緑地の2022年問題や人口減少・相続税対策のアパート乱立による供給過剰を不動産業界は懸念していると言いつつも、どこか他人事のような捉えているように感じます^^;

出口を見据えた入口がより重要になるのだろうなぁ・・・。立地条件がいい土地値物件というなかなかない物件をのぞみ薄いながらも引き続き探していきたいと思います。

やはり不動産投資は立地が大事だなと改めて思いました^^;

さてさてどうなるのやら・・・。



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不動産投資は意外に儲からない。これが実際に不動産投資をやって思った素直な気持ちです。

満室想定の表面利回りを目的に収益不動産を買っても、リフォーム費用などの経費や空室期間が生じることで収益は減少し、納税と元金返済の結果CFはさらに少なくなります。
築古の木造なので税金はまだマシかもしれませんが・・・。

元金返済よりも物件価値の下落の方が早ければ、純資産は増えずに下手したら将来の売却時に売却損が生じ、一体何のために投資したのかわからなくなってしまいますね^^;

建物の価値は年数が経つにつれて減価していくのはほぼ確実です。そのため、私は土地値で買える物件が好きです。特に木造で築20数年で法定耐用年数が切れてすぐのような物件を土地値で買えないかといつも探しています。正直滅多に見つけられませんが・・・w

土地値で買うことで、銀行への返済は預金のような形となります。月々のCFはほぼ経費で消えて少ないですが、長期の定期預金を積み立てるような感覚です。


借入が減少するにつれ、物件の担保余力が増えるので、共担に入れることも可能になります。
土地値物件を数棟持ち、少ないCFで耐えて残債を減らします。CF改善のためにある程度残債が減ったタイミングで一棟を売却し、他の物件の返済比率を下げることも有効な戦略だと思っています。

①土地値物件を数棟買う
②返済を進め純資産を増やす
③一棟を売却し、他の物件の繰上げ返済でCFを改善する

①〜②の段階では、突発的な事象にも備えて、給与所得やその他の事業所得で少ないCFを補う必要があるでしょう。。。
そして、③の段階にある程度目処が付けば、初めて不動産賃貸業として専念してもいい段階になるのではないかと考えています。

土地値にこだわるあまり①がなかなか進まないのが現状ではありますが、じっくり構えてこれからも物件を増やしていきたいと思います♪

高利回り・長期融資で CFを稼ぐという手法もあるとは思いますが、個人的には売却損や長期的な返済リスクが怖くて取り組めません^^;
まぁその人その人に合う手法があると思うので、ご参考程度に読んでいただければ幸いです。

あっある程度資産が安定すれば、そのあとに違う手法をするのも考えてはいます♪

さてさてどうなるのやら・・・



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繰上げ返済(一部)をしようか迷っています。

1棟目の購入の際、追加で物件を買いたいと思っていたことから、手元資金をできるだけ残すような借入を行いました。

今は良い物件が出てくるのを待ちながら、期間の短いクラウドファンデングでちょこちょこ運用し、金利差を稼いでいます。

ただ、これが果たしてリスクに見合った運用なのかは考えてしまいます^^;

良い物件が出てこれば、直ぐにクラウドファンデングの運用をやめて、不動産の頭金に入れるのですが・・・。

主なジレンマ
①銀行借入の返済比率が高い
②クラウドファンデングのリスク度合いが不明でポシャった時の損失がでかい
③現金比率を高めることによる機会損失


クラウドファンデングを減らして現金比率を高めると安全性は高まりますが、支払利息を補えず収入が減ってしまいます。繰上げ返済をしてしまうと、手元現金が減ってしまい次の物件に当てる自己資金が減ってしまいます。

繰上げ返済の手数料が高いということもあり悩ましいところです^^;

まぁけど、繰上げ返済すれば支払利息が減って、返済比率やCFも改善されるので、少しくらいはするのかなぁ・・・。

あー良い物件出て来ないかなぁ。



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