2010年08月

マンション引き渡し完了

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本当は先週の火曜日、8月24日に引き渡しがおわってたのですが、更新が遅れました。

ようやく昨日電気だけ契約しました。
水道、ガスはこれから。

本日の朝食

b5371e9f.jpg心斎橋の松屋で朝飯にしたのですが、ソーセージエッグ定食がパワーアップしてました。
目玉焼きがダブルです。
うーん微妙だ。
まぁ優待券使用なのでご飯大盛りにしてオーダーしました。

おかげで朝から満腹になりました。

値段は多分470円。

鎌倉自転車旅行の日の晩飯は

d28586ae.jpg甘太郎でしゃぶしゃぶでした。
残ってた優待券6000円分、全部使いました

鎌倉〜藤沢 湘南海岸自転車旅行

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折りたたみ自転車のブロンプトン持って、現地の仲間と合流。
合計4台の折りたたみ自転車で鎌倉〜藤沢までの湘南を走っています。

何回走ってっても飽きません。

風が気持ちいい。

8月末銘柄の権利付最終売買日でした

8月26日は8月末銘柄の権利付最終売買日でした。

毎度のことながら、持ちっぱなしの銘柄の権利確定だけで終わりました。

権利を取ったの銘柄はこちら

マンション購入のために大庄(9989)や、ライトオン(7745。これは8月220日の銘柄ですが)、今回初確定の予定だったオンリー(3376)とココスジャパン(9945)などを売却していたため、幾分減りましたが、それでも毎期きっちり使い切るような銘柄だけは残しておきました。

最近、株価を見ない日が週のうち何回か出てきました。
実家の商売が思った以上に大変なのと、関心が今週やっと引渡しの終わったマンションに向いているからなのかなと思わないでもないですが、優待生活が基本であることに変わりはないので、本番は来月9月とばかりに、買い戻す銘柄や、今回から追加する銘柄はないかと探してみようと思う今日この頃です。

さて、明日仕事終わってから週末はそのまま東京方面に行く予定です、自転車持って。

久しぶりの鎌倉(湘南ー鎌倉大好き!!)自転車旅でございます。

決済日が決まりました

購入予定のマンションの決済日が、8月24日火曜日に決まりました。

地元の銀行の応接室を借りて、買主(渡し)、売主、仲介業者(住○不動産)、司法書士の4人で決済に臨みます。

ここで物件本体価格から手付金を引いた残りの分と、仲介業者への残りの仲介手数料、司法書士費用(報酬と登録免許税)を支払い、そのまま即登記に行ってもらいます。

後は物件取得後しばらくして不動産取得税がきますので、それも合わせると、税金の軽減措置こそ受けられなかったものの(値引きしてもらった額とほぼ同額でした)、当初試算していた金額内におさまりました。

手元にはすべて現金用意もしてあります。

決済まであと3日。
なんだか緊張してきました。

溜まってた優待生活

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ずいぶん溜め込んでしまった優待生活の記事をまとめてUPします。

・1枚目
会社帰りに友人と吉野家で食事・・・600円(一人300円ずつで、差額は各自負担)

・2枚目
父と吉野家で食事・・・900円

・3枚目
友人と会社帰りにカッパ寿司で食事・・・2100円

・4枚目
友人と飲みに行った時に、確か難波の甘太郎で食事・・・8000円

・5枚目
近鉄阿部野橋駅から会社まで、持ってきた折り畳み自転車で通勤しているのですが、その途中にサンマルクカフェが何軒もあり、そこで朝食のサンドイッチを優待で買ったりしています。
最近は150円のベーコンチーズポテトパン150円を優待で120円にすることが多いですね。
ジョージアのカフェオレは、会社の目の前の自販機で100円で売ってます。

ほとんど毎日使ってるので、1回数十円でも、多分500円くらいは割引してるかと。

・6枚目
うちの社員と近くの八剣伝で飲み・・・2000円

・7枚目
友人が名古屋に行くというので、往復の交通費の節約のため、近鉄の優待切符を進呈しました・・・往復分で約3000円

彼にはよく車で家まで送っていってもらったりもしているので、そのお礼も込みです。

・8枚目
お盆に従兄弟と隣の市の極楽湯に行ってきました・・・1200円

結構使ってますね。
マンション購入のために、かなりの株を処分しましたが、今回挙げてる中では、極楽湯以外すべて残っています。

今回の優待生活
吉野家・・・1500円
カッパクリエイト・・・2100円
コロワイド・・・8000円
サンマルクHD・・・約500円
マルシェ・・・2000円
近鉄・・・約3000円
極楽湯・・・1200円

お盆休み二日目

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ruin一族は山奥の廃校を改造した温泉宿泊施設へ行き、その前を流れる川で遊んだあと、持ってきた自転車でちょっとだけ下ってみました。

日帰りだけど皆おおはしゃぎ。

ちなみに写真の赤いブロンプトンに乗ってるのは私の従弟です。

調子に乗って峠をハングオンして攻めてますw

そりゃないよゼンショー

これは書かねばなりますまい。

ゼンショーとココスジャパンが大幅な優待改悪を行いました。

ゼンショーとココスを最低単位の100株保有の場合

ゼンショー

年間6000円→年間2000円

ココスジャパン

年間1万円→年間2000円

なめとんのかい、というような急激な改悪。

最近ココスジャパンをようやく購入し、手持ちのゼンショーと合わせてついに年間16000円体制が整ったと一息ついていた私としては痛恨の一撃でした。

当然、マンション購入用資金として売った株式の中には入っておらずに保有していました。
どうせ改悪するならもう少し早くに開示して欲しかったですね。

マンション資金を捻出するためにあまり売りたくない株式もいくつか売ってしまったので。

まぁ起こってしまったものは仕方がない。本体であるゼンショーはともかく、ココスは速攻でぶった切るとします。
その金でサザビーリーグか三光MFを買い戻すとしますか。

さーで明日はこの二銘柄、どこまで下がりますかね?

マンションの売買契約してきました

7月21日に唐突に始まった「不動産投資(といってもすぐに賃貸に出すわけではないですが)」の続きです。

先週、売主様とお会いし、マンションの売買契約を交わしてきました。

平日の午前10時頃(私はその30分程前に来店し、先に仲介業者から重要事項説明書の読み上げを済ませておきました)、売買を仲介する業者の営業所にて売主様と初対面。

契約の前に売主様より設備その他の現状説明などを受け、管理組合の大まかな規約を説明された後、双方合意の上で契約書に捺印し、手付金を支払いました。

これで一応売買契約は完了し、あとは定められた期日(8月末)までに残りのお金を決済(同時に登記も行うので、司法書士と仲介業者も同席します)し、鍵を受け取れば引渡しは完了となります。

契約終了後、売主様(現在69歳の男性の方。正確には夫婦の共有名義で所有されており、当日はご夫婦で来店。お二人ともどことなく生活に余裕を感じられる落ち着いた物腰の方でした)に色々お聞きしました。

・いつ頃から不動産投資を始められたのか?
・今回の物件の購入時期は?(できれば動機と価格も)
・何故売却しようと思ったのか?
・今までの入居者はどんな方が何人いて、何年くらい入居されていたのか?

など。

売主様は現在は長年勤めた会社を退職され、現在は年金と数件所有する不動産からの家賃収入でいわゆる悠々自適の生活を送られていました。
今回のマンション物件は、今から10数年前、売主様がまだ会社勤めをしていた頃に定年後を見据えて賃貸物件への投資(値上がり目的の投機ではなく、あくまで家賃収入による長期的な投資)として購入(新築の分譲時ではなく、築後数年経っての二次購入)し、依頼10数年、途中空室の時期もあったが、2組の入居者に賃貸していたそうです。

最初の入居者は母一人、子一人のいわゆる母子家庭。
この方が10年程(おそらく子供が小学校を卒業するまで)借りられていたが、タバコを吸ったりする方ではなかったようで、綺麗に使っていただいた。

半年ほど空室期間があった後、次の入居者が決まる。
なんと若い単身者のお医者さんだったとのこと(この方もタバコは吸わない方だったらしい)。
単身で3DKとは随分贅沢な使い方だと思ったが、医者の常で多忙であり、部屋にはほとんど寝るためだけに帰っていた。
男の一人暮らしということもあり、ほとんど料理はせずに、上記理由もあってキッチンはほとんど使われていなかったそうです。

このお医者さんが退去されたのが昨年の3月。
翌4月に室内のリフォームを行い、再度入居募集をしたものの、そこから1年以上入居者は入らず、現在に至る。

比較的空室の時期は短かったものの、新築分譲時の家賃は8万円だった(これは同じマンションの他の区分所有の方で、分譲後すぐ賃貸に出した方のデータらしいです)ものが、売主様が購入後下がり始め、入居者が変わる度に都度家賃を値下げしていた。

二人目の入居者(お医者さん)が退去された後、家賃を下げて募集したが1年以上借り手がつかず、管理費や税金その他の維持費ばかりかかっていた。

さらに家賃を下げて再度募集したが、もう引退を考える年齢なのでこの際同時に売りにも出してみようと考え、今回の売却話となった(保有している物件は、退去者が出次第、賃貸にも出すが、随時売却していくとのことでした)。


流れは大体こういう感じでした。


最初この物件の売り情報を見た時に、この間取りでこの築年数(築20年以下)にしては、エレベーターがないマンションとは言え、4階建ての4階角部屋がこの価格(同じマンションの下の階の部屋が賃貸に出ていたのですが、その家賃で換算しても表面利回りが15%を超えていました)というのは、事故物件でもない限り(そもそもそんな物件は仲介業者がネットに載せることは考えにくい)、何らかの売り急ぐ事情、相続か引退かどちらかだと思っていたのですが、やはり見当は当たっていたようです。

入居者履歴も売主様の言を聞く限りでは問題ないどころかむしろ良好でした。

さすがに購入価格は教えてもらえませんでしたが、実は事前に仲介業者から売主様が10数年前に買ったという価格をこっそり聞いていた(買付けの申し込みをする前に、この物件とは別の担当者に直接聞きましたから、多分間違いないでしょう)のですが、その価格から見ると数分の1の価格です。
本来なら築35年くらいの物件に対して付けられるような価格。
保有していた期間に入ってきた家賃の総合計から維持費等を引いてしまうと、現金で購入していたとしても、家賃収入にかかってくる税金を考えない場合でもおそらく大幅な赤字だと思われますが、それでも手放してしまいたかったのでしょう。

奥様が「家賃を下げても入居者はつかないし、持っていても維持費ばかり月々かかってしまって馬鹿馬鹿しいから」とおっしゃっていたのが印象に残っています。

売却価格に少々不満があるような感じでしたが、それでもご当人方にはこの物件が劣って見えていたようで、そこに私がこの物件から徒歩数分のところに住んでいること、もともと自宅の近くで手頃な物件を探していたこと、したがって末永く保有し続けたいということを申し出たところ、

「良い人に買っていただけるようでよかったわねぇ」

と言っていただけました。
不動産取引は縁だ、と誰かが言っていましたが、まさにそんな感じでした。

つつがなく契約は完了し、後はこちらで資金が用意でき次第、お盆休み明けにでも決済の場を設けましょうという話になって今回は終了。

長々と書いてしまいましたが、それだけ自分にとって印象に残る取引でした。

ちなみに買付け提示価格と契約書の書面には、当初の売り出し価格よりも20万円安い金額が書かれています(ちょっと値引きしてもらいました。言ってみるもんですね)。

サイトマップ
現在工事中・・・

プロフィール

HN:ruinwalkers
1982年生。奈良県在住。

近鉄の株主優待パスや外食系の
株主優待を中心に、日常生活の
様々な費用を優待を使って節約
する株主優待生活をしてます。

このブログでは、株主優待生活
の日常を紹介したり、節約ネタ
やその他雑感などをゆるゆると
書いていこうと思います。

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