元債券トレーダーの不動産投資

日々の不動産投資体験

不動産投資と健康


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皆様 大変お久しぶりです。

個人的に 目の病気を患い ブログ その他 遠ざかったておりました。

当然 その間の 自主管理は しっかりと すすめておりました。

体調を崩して つくづく 思いましたが、不動産投資も 所詮 健康あっての物種であるということ

今後も 本末転倒にならないよう 健康に留意し 不動産投資を続けていければよいと思っております。

皆様 今後とも 宜しく お願い申し上げます。009[2]

自主管理

皆様 おはようございます。

朝夕 めっきりと 秋らしくなってまいりました。

夏が嫌いな私にとっては ほっとしております。

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さて、不動産を やっていると 管理のことが問題になります。自主管理の人 管理会社に頼む人 物件ごとに

分けている人 管理もすべて任せるのか 一部に限定するのか 色々だと 思います。

私は 個々人で 事情が違うと思いますので 各人 各々の諸事情を鑑み決定されればよいと思っております。

さて、今回 久方ぶりに イギリスに海外旅行に行く際 この点は 随分と悩みました。今回は私の従兄弟の結婚式

がメインで行ったこともあり、妻と子供を残しての海外でした。顧客の一覧表 業者の一覧表 連絡先

保険会社の緊急連絡先(キーとじ込み 水の事故などの救急対応はある程度無料で行ってくれる)

など 書類を 妻に託し 旅立ちました。一日に一回は 携帯メールで連絡しあいましたが、時差の関係もあり

連絡がスムーズにいかないこともままありました。 

その間 滞納や水の事故などありましたが、なんとか 対応することができました。

妻には感謝しておりますが、今度 家族で海外旅行に行く際 どうしたらよいかとも悩んでおります。

業者とFBやメールを通してやる、小型のノートパソコンまたはIPADなどを持ち歩き 連絡すれば

なんとかなるとも 今回の旅行で少し実感できた感もありますが やはり入居者からの緊急対応事例に

どう対応すればよいのかと 一抹の不安が残ります。

なにか、良い方法を実践なさっている方 コメント頂ければ幸いです。

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モダンアパートメントの東京ショールーム開所式に参加

皆様 こんばんは 

先週末 モダンアパートメント 渡辺社長のご招待で 同社 目黒のショールーム開所式に

参加してきました。

当日は 有名ブロガーさん 大家さん 業者さんなど 多くの方が参加。懇親会は

大盛り上がりに盛り上がりました。

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RENOCA という商品 1000円から5000円程度まで 賃料をアップさせる代わりに

松竹梅といったレベルで 家具を入居者に 選んでもらい 気持ちよく住んでいただくというもの

もし、4年以上住んでいただけたら 入居者は1000円で自分が選んだ家具を購入することが

可能になるという、賃貸付けツールのひとつです。

今回東京にショールームを出し 入居者はそこで自由に自分好みの家具を選んだり、モデルルームを

見学し 新生活の 様子を想像することができるというコンセプトです。

その裏にある狙いは 入居者に 長く住んでもらう 何回も更新していただくというのが 狙いだと

思います。

ミニ講演会では 渡辺社長の 熱弁が 最後には どうぞ リノカ を宜しくお願いしますと、

みなさんに お願いしまくっておられました。その熱心さに圧倒されてしまいました。

これから、不動産賃貸市場は戦国時代に ますます突入していくと思います。このような

客付けツールをうまく使いこなし、満室にしていく能力が我々大家に強く求められていくのでは

と思った次第です。

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イギリスで感じたこと 其の4

皆様 おはようございます。書き始めたところ 地震がありました。揺れの時間が結構ありました。

イギリスの地盤は古生代の地盤で 地震は まったくと言っていいほどありません。

日本にくらべ 建物には やさしい 地域ですね。羨ましくおもいます。

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イギリスの 富の蓄積は、膨大なものがあると思います。17世紀 18世紀 ポルトガル スペイン オランダ

の後を継ぎ 日の沈まない 大英帝国を作り上げた遺産は ここかしこに見ることができます。

今回 ケンブリッジ オックスフォード ブレナム宮殿などを車で回りましたが なんといっても歴史とともに

人々が生きているという感じがしました。確かに 日本にも 法隆寺 をはじめ 神社仏閣がありますが

火災で焼失したり、それだけ特殊なエリアにある場合がありますが、イギリスの場合は そのような遺跡が

しっかりと町に溶け込んでいる感があります。当然人々も 自分の家を大事に 修繕 保守管理も怠りません

なぜなら、しっかりと保守管理された家は 高値が つくからです。法定耐用年数が何年なのかは知りませんが

たぶん長いか ないかの どちらか なのでは と思います。
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写真は 英国チャーチル元首相の生家の ブレナム宮殿の内部ですが 先祖が貴族というだけあり群を抜いて

いました。ベルサイユ宮殿を模して造られたというから、驚きです。チャーチル首相は 第二次世界大戦

当時 イギリス国民を鼓舞し ナチスドイツに対し徹底抗戦を呼びかけ ロンドン空襲を耐え やがて アメリカの

参戦を呼び込んだ イギリス国民にとっては大英雄ですが その下に流れる 英国の伝統 底力というものが

宮殿全体を通して感じられました。
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私は ヨーロッパとくに アングロサクソン系の民族というのは 実に 統一的な 都市計画 街作りに長けた

民族であると思っております。

以下は オックスフォードの街並みを町中心部にあるセントメアリー教会の塔ろうから 俯瞰した写真ですが

実に整合性がとれて、美しいかんじがします。

それに比べ 東アジア 東南アジアなどを 旅すると ごちゃごちゃした カオスの塊のような街並みが飛び込ん

できます。 長期にわたる 都市計画を軽んじる民族性がそこにあるのでは とおもってしまいます。

今、儲かればいいんだ、今 作っちゃえばいいんだという発想で 東京なども ごちゃごちゃした ビルがどんどん

出来、古くなれば すぐ とりこわし また 不釣り合いなビルを建てるという 連続が 今もなされているのでは

今 東京をはじめとした 都市計画も もう少し 長期的なビジョンに建った施策が為されるべきではないかと

考えさせられた次第です。
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イギリスでかんじたこと 其の3

皆様 おはようございます。http://www.youtube.com/watch?v=WhpuNi8zfH4

昨日は 突風が吹き荒れ 屋根瓦がくずれたり、屋根が吹き飛ばされたりと 大家的に

嫌な映像をみてしまいました。

ところで、本日はイギリス紀行 三回目です。本日は イギリスの交通事情について

書きたいと思います。 応援のクリックを是非とも宜しくお願いします→
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今回のイギリスでは、3日間ほど レンタカーを借りオックスフォードからコッツウォルズ地方を運転して回りました。DSCF5226


まず、車のほとんどがマニュアル車ということに閉口しました。運転し始めて30分ほどはどうにもいらいらしまし

た。そのうち勘がもどり 普通に運転しましたが、やはりオートマは素晴らしい 楽だと 思いました。

 イギリスは、日本と同じ右側通行ですが、まず車のウィンカーとワイパーの位置が逆転しております。なので 

曲がろうとしてワイパーが回ってしまうことが多々ありました。また 信号機ですが青になる時も 赤になる時も 

直前黄色が点灯します。日本は赤になる前だけ点灯しますよね。

また、高速道路は通称 M40 などと 表記されますが すべて無料です。

日本のように、料金所などまったくありません。また スピードも結構だします。時速120キロ前後が制限速度になっておりますので、走行車線でも

120キロ 追い越し車線は140キロ程度出ていました。それ以下で走るとパッシングされるか、追い抜かれてい

きます。ある程度、性能のよい車でないとだめだと思いました。日本で今はやりの低燃費カーでは

巡航速度で走るのは難しいとおもいました。走っている車も ベンツ BMW GOLF VOLKSWAGEN 

などヨーロッパ系がやたら多く 日本車は少ない感じがしました。

値段も ベンツやBMWも かなり安いらしく 中古だと 100万円から200万円で結構買えるということでした。

新車も日本で売られている価格の半分強で買えるらしい。

私たち日本人は 随分 高値掴みされているようです。ヨーロッパ社の不動産用語でいう

イイかも になっているのかもしれません。

また 交差点の多くが ラウンドアバウト という 一種のサークルになっており、これが、慣れていないと非常に

手間取る代物になってしまうということです。私も始めは随分手間取りました。
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以上、どちらかというと マイナス点を申し上げましたが、総じて道は広く走りやすく

ロンドン以外は、渋滞が あまりなく 非常にスムースに走れるというところが気に入りました。普通の道路でも信

号は極端に少なく また 大きな 交差点のほとんどが信号のないラウンドアバウトになっているため、ノンストッ

プで ドライブをするという効率的な交差点であるということに、途中から気付きました。 また100キロ程度で普

通に飛ばしますので、日本にいるよりも 早く目的地に到着する感覚がずうっとありました。

イギリスは 日本のように 峻嶮な山がほとんどなく、全国土が丘陵のような使える土地で占められていること

も、広々とした道路ができる原因なのかな とも思いました。

いずれにしても、日本も早く料金所をなくし、渋滞のない道路に変えていく努力がもっと必要であると痛感いたし

ました。そうすれば、流通の効率化 地方の不動産の活性化も幾ばくかできるのではないかとも思いました。

以上 共感するところがありましたら ぽちっと 宜しくお願いします。励みになります。→
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これから大家の会のセミナーに参加

皆様 こんにちは 暑いですね

週末は 丸の内でこれから大家の会のセミナーに参加してきました。

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まず最初は 小嶌さんの 廃屋を再生して利回り20%から70%をたたき出す。

というレアな投資法の紹介でした。

現金で50万円から300万円ぐらいのボロ長屋 または木造アパートに投資

それを最低限のリフォームで再生し 高利回り物件として再生、一部は売却し

39%を払っても売却益を確定 再投資にもっていくという 手法 今では 家賃収入1700万円から2000万円

程度を目指されているとのこと。

多能工との職人とのタッグが重要、以外に競争相手が少ないため 指し値も通りやすいとのことでした。

常に価格+リフォーム費用を考え かなり古くても汚い部屋がお勧めだとのこと。

デメリットとしては 手間と時間がかかる。銀行の評価が出にくい。 いつも最悪を意識してやる必要があるとのこと。

2番目に オリックス銀行の方が 自行の融資スタンスについて簡単に説明

3番目に 岡田さんが登場。

現在35億程度の物件を保有しているが それも 常に購入と売却を繰り返し築きあげてきた

賜物だという。

今でも、不動産業者に対するヒアリング、銀行に対し他の投資家動向のヒアリングを実施

自分の投資法と他の投資家の投資法とを、常に比較しているとのこと。

収益性を重視し 積算は足らなくても自分の属性でカバーし 規模を拡大する。

など、おもに 精神論的な話に終始した感がありました。

また最後に 助成金や 補助金もうまく利用することも重要だ ともいっておられました。

セミナーの参加費用や 学習費用は そちらで賄っていきたいとも

4番目に 東急リバブルの海外部の人が登場。

以前は韓国人投資家であったが ここ最近は 台湾人の投資家の勢いが半端ではなく

ビルの一回の区分所有など、従来日本人投資家があまり、好まないところに投資の触手を伸ばしている

今後 本格的に中国本土の投資家が ビザや融資の問題がクリアになり 本格始動する可能性もあり

そうなると 東京を中心とした不動産は もう一段高もあるということを 言っておられました。

5番目に 玉川氏が登壇

今後2020年に東京オリンピックを控え 東京都4000億 文科省490億 と 建築助成金の

枠を準備 また今年6月より貸し出し支援基金3.1兆円の資金提供が開始することになり、

東京を中心とする 不動産相場もう一段高 あるのではというコメントがありました。

今後の人口減 給与所得者の給与が減少 そして金利が2%から6%程度に上昇したとしても

大手の企業、政府筋 超富裕層 からの 買いで 不動産市況は 活況を呈し 上昇するだろうという

持論を展開されておられました。

私は 個人的に 東京23区の一部 中央区 千代田区 港区 品川区 渋谷区 新宿区

などに そのような買いは 集中し その他の地区では 大幅に買い意欲が減退し 日本全国的には

人口減 金利上昇などにより 不動産市況は 調整相場入り すると 考えていますが 同氏はまだ

買いはまだまだ 推奨するというスタンスでおられました。 また金利が6%に上昇しても

税引き後キャッシュフローに対する影響は軽微にとどまるとおっしゃられておりましたが、

フルローン投資の方は かなり打撃を受けるのではないかと思いました。私の個人的な試算では

フルローンないし1割自己資金投入の場合 2%から6%へ 4%の上昇でも かなりの人が デッドクロスに

陥るという試算がでております。特に最近2年から5年の間に投資を始められ融資の残存期間が25年から30

年残っている方は さらに要注意なのでは と思っております。当然自己資金投入比率が3割から5割と厚い方

は、其のいかんではないことは申しておきますが。

まあ 不動産投資というのは 自己責任の世界です。こうした色々な見方 意見を自分なりに咀嚼し

自分なりの相場観 先の見通しを醸成することが 非常にこれからは ますます重要になってくるのではと

思います。 

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イギリスで感じたこと その2

みなさん おはようございます。

帰国して思うのですが、日本の夏は 世界的に見ても 不快指数がヘビー級ですね。

イギリスは 8月だというのに 長袖に ジャケットが必要な日が多かったような感じです。

日中晴れて ようやく 半袖 かな といった感じで とても すごしやすい 環境でした。

おそらく日本の10月下旬の気候といったところでしょうか?

日本の夏の気候は 脳みそを 麻痺させ 正常な思考を妨げます。イギリスが産業革命を

成し遂げたのも こんなところに ひとつ一因があるのではと思いました。

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さて、今回の目的が いとこの結婚式で行きましたので、向こうの結婚式の様子について解説します。

日本の場合、式 披露宴 二次会といったように 一日で完結する場合が多いように思いますが、

ヨーロッパの場合 全部ではないと思いますが 特に親族に限っては パーティーが何夜にもわたって

あります。今回も 都合 5回ほど ありました。お嫁さんの実家でのパーティー 新郎の家族主催のパーティー

大学の貴賓室でのパーティー 結婚式の前日の前夜祭 当日の式および披露宴 そして 披露宴の後

会場が ディスコはたまたダンス会場になり 老若男女が 思いっきり 踊りまくり それが 明け方まで続く

といった感じです。DSCF5011
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とにかく、料理は そんなに おいしくなく 日本の結婚式に比べ 貧弱なのですが それを 個々人のパワー

ウィット 会話力 などで 補っているといった感じでした。60代から70代の人も思いっきり しゃべり 踊り狂っていました。

個人で不動産経営をやっていても 生きる力 というのは 非常に重要なものだと思います。自主管理していると

絶体絶命の局面にも 何回か 立たされるでしょうし、業者 入居者 銀行 税理士など ありとあらゆる人との

交渉の連続です。 日本人はとかく シャイで パーティーでも 隅っこで固まる傾向があるといわれますが 欧米

の人は とにかく 人懐っこく 人生を楽しんでいるといった感じがいたしました。

日本人が 国際舞台で そのような 積極性をもっと磨きこんでいったら、色々な技術面 勤勉さでは トップクラ

スをいっておりますので、まさしく世界を席巻できるのではないかと思いました。

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月末そして  イギリス紀行

皆様 おはようございます。

毎月 月末になると 家賃の入金チェックを行います。 午後3時過ぎに一斉に

おこない 入金がない 入居者に対しては 即電話 滞納督促は スピードが肝心ですね。

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さて、私は この夏 私用もかねて イギリスに 行ってまいりました。今回は いとこの 結婚式がイギリスの

ケンブリッジの先の 北海沿岸の都市 ブレイクニー で行われたため 移動その他で ロンドンには全く立ち寄ら

ない日程になってしまい、ロンドンの不動産は見ることができずじまいでした。
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羽田から ロンドンの 直行便のBAに乗り 出発 飛行時間は12時間半程度でした。

ロンドンのヒースロー空港は 1から5までターミナルがある巨大な空港で 各ターミナル間は電車または地下鉄で

移動するようになっております。乗換だけでもかなりかかります。

今回は ケンブリッジにいくため 空港から 直行バスに乗り込みました。
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ケンブリッジは 言うまでもなく イギリスの名門 ケンブリッジ大学がある都市 カム川のほとりに 大学の建物が大小50棟以上 ならんでおり 壮観な眺めです。

ケンブリッジ大学は 日本における東大のようなもので 政財界の有名な人の大部分を輩出しているといっても

過言ではありません。 まわりには羊の牧場があったり のどかな 風景がみられ 日本のように ゴミゴミとした

感じはまったくありませんでした。DSCF5116


大学の歴史も1000年近くあり 日本との伝統の落差にびっくりさせられました。日本ではまだ 平安時代ですよね。
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当然 家々も 古く 日本のように 法定耐用期間が過ぎると建物の価値がなくなるということはまったくなく

むしろ歴史があれば あるほど 価値が高くなるという 異次元の価値観が支配しておる感じでした。

日本もこういった イギリスの価値観に 学ぶべきなのでは と 思った次第です。特に法定耐用年数は

改正が 必要なのではと 強く思いました。

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献本

皆様 お久しぶりです。

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ちょっと 私用でイギリスに行っていた関係もあり ご無沙汰してしまいました。

相変わらず 日本は毎日暑いですね。皆様の不動産経営は順調でしょうか?

私は 海外滞在中 何回か トラブルが発生しました。特に水関係 排水などのトラブルには

やきもきしました。

さて そんな中 今週の土曜日 これからの大家の会 岡田さんと小嶌さんが 東京で

不動産セミナーを開催されます。廃屋から始める不動産投資 という 本の 出版記念 セミナー

も兼ねているということです。
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同書 を 私も読みましたので 感想を書きます。

如何に資本力が 乏しい人が 一棟 の物件を持つか その目標に向かい 多くの人が

尻込みしてしまう 廃屋物件を 格安で購入し 20% 30% 70% など 高利回りで

運用することにより、資産を拡大していく手法が臨場感たっぷりに描かれております。

ところどころで、岡田さんの 投資手法の考えの一端も随所にあらわれており

なかなか 内容の濃いものに仕上がっています。

また、物件購入の仕方だけではなく、その後の自主管理の有用性 また 管理会社の

特徴 弱点 管理会社の上手い使い方などに言及している点 大規模大家さんにも

吸収できる点は多々あるのではないかと思った次第であります。

また 小規模 中規模 修繕 リフォーム の性質 発注の仕方についても一歩踏み込んだ

記述がなされていたのも大きな特徴だと思いました。

いずれにしても、この本の主題であるいかにして、不動産投資を通じて 効率的 安定的に

資金、資産を拡大していくかという 思考の一環は この本を読めばかなり理解できるのではとおもいました。

ただ望むべくは 格安デザインリフォームの実際を もう少し カラー写真なども交え

詳細に解説頂ければ ありがたいと思いました。

今後 日本の不動産市況は この間の私のセミナーで申し上げた通り、ますます厳しくなってまいります。

そのような時代を乗り切っていく いくつかのヒントが この本のなかにあるような感じがしました。

岡田さん 小嶌さん セミナー頑張って下さい。

【日時】:2013年8月31日 (土)
【開講】13:00 (開場12:30)
【閉講】18:00 懇親会18:30〜20:30
【場所】:パシフィックセンチュリープレイス
丸の内22階
【参加費】:5,000円(割引特典有り)
【懇親会費】4,000円(飲み放題付)










忙しい 一日

皆様 暑い日が続きますが お元気でしょうか?

私は 少々 げんなりしております。くれぐれも体調管理にはお気を付けください。
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今週は、週初の朝から忙しい時間を過ごしました。

まずは、ここ数か月続いている 西荻のビルの水漏れの改修工事 が 朝から始まり

工事業者とともに ビルに乗り込み 監督です。あさからむっとしており、汗がだらだらと出てきます。

地下一階のトイレの天井部分から 水漏れが発生したため 一階の床面から 配管をむき出しにし

コンクリートをはつっていきます。RCのビルなので 地下の天井部分まで コンクリートを掘り進めて

いくとかなりの 砕けたコンクリートの量が発生 大工事となっていたものです。

今回は それを全部埋め合わせ コンクリートの 境目をもう一度造作する作業です。夕方

までかかり、ようやく終わりましたが、 翌日 朝から 地下の天井部分に石膏ボードを張り替える作業を

知り合いの業者と二人がかりでやり、そのあとクロス貼り、 そのあと 電気屋を呼んで

換気扇の取り付けと ようやく終わり、なんとか ほっとしました。

と思ったのもつかの間 他のビルで 先月末から 入金がない ところに 電話をかけ続けるが

つながらず、保証人が 勤め先の社長だったため 連絡するものの これまた 電話が閉鎖された

模様、これは まずいと 警察に連絡し 入居者の部屋に安否確認を理由に警察官と二人で

踏み込むことにしました。家を夜9時半過ぎに 車で出発 一時間弱でようやく 現場に到着

待ち合わせていた 警察官と現場に合鍵を使い踏み込むと ようやく部屋の奥に

隠れていたのが みつかりました。

どうやら、先月 会社が倒産し 社長は夜逃げ 自分は今 現場の仕事 職人なので 探しているとのこと

なんとか、本人と相談し今月までに 家賃を振り込む約束と 紙に署名捺印させて、その夜は引き下がってきました。
家に帰ると12時をまわっており、もうへとへと

また、明け渡し調停 ないしは 裁判をしなければならないのかなあ と 漠然と 憂鬱な気持ちに

なってしまいました。

この間の 全賃フェアのセミナーでも 申し上げましたが これからは このような事案が 年を追って増えて

くることと思います。そのたびに プロの管理会社 弁護士などに依頼していれば 賃貸経営の収益率は

ガタ落ちになるでしょう。

これからは、大家一人一人の大家力を高め、来るべく 厳しい時代に備える時期であるとおもいます。

お互い頑張っていきましょう。DSCF4470


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