不動産査定価格はどう決まる？～2種類の査定方法～

前回は価格の算出方法が異なる3種類の査定について概要をご紹介させて頂きました。 

今回は「計算方法」ではなく、「査定手段」を軸に２つの査定方法について紹介します。

方法➀～机上査定～ 

不動産会社が現地を見ずにおおよその価格を推測する査定方法です。 

売却がまだ具体的なものではなく、大まかな価格の目安を確認するだけであれば、机上査定 で充分だと思われます。

 一括査定サイトや不動産会社のサイトなどから机上査定の依頼をすれば、メールで返信や「査定書」「査定報告書」といった書面を発行してくれます。

目安の査定価格と、算出の根拠が提示されるはずです。

方法②～訪問査定～ 

こちらは、実際に不動産会社の担当者が現地を訪れ、建物の状況、日当り、眺望などを確認 した上で査定価格を算出します。 

物件のコンディションなど、個別性を反映できるため、机上査定よりも精度の高い査定とな ります。 

例え同じマンション内のお部屋であっても、部屋の状態によって価格は変わってしまいます から、より正確な価格を知る必要があるときに選択すると良いでしょう。

営業担当者が直接きて話を聞くことができますから、詳しい販売方法や不安なことについてなど、質問をしたい場合にも有用です。

どっちを依頼するべき？

通常は机上査定を先に行い、資料を基に会社を絞ってから訪問査定を依頼することが多いようです。 

その場合、「書類選考」を経て「面談」となりますから、流れとしては採用試験に似ている かもしれません。

実際、採用試験のように「この担当者は信頼できそうか」といった視点を持って検討することで、以降の売却活動に活かすことができるでしょう。

「訪問査定」は絶対に必要？

訪問査定は「電話など営業がしつこそう」

「不動産会社が来たことをご近所に知られたくない」

といった思いから、敬遠する人もいるようです。 

しかし、不動産の価格は現地の状況によって大きく左右されてしまいます。

 お部屋からの眺望や、室内コンディションなどは机上査定で加味できない為です。

売却の予定が1年以内になる可能性がある場合は、なるべく正確な価格を把握しておくことで今後の計画を立てやすくなります。

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不動産査定価格はどう決まる？～3種類の算出方法～

～価格査定3つの方法～
今回は、査定価格の算出方法を詳しく解説していきたいと思います。

 不動産価格の算出方法は3種類存在しています。

➀建て直した場合の費用を算出する「原価法」

②賃料をベースに割り出す 「収益還元法」

③周辺相場から算出する「取引事例比較法」

～原価法の算出方法～

主に一戸建てやビルなど、建物一棟まるまるの価値を算出するのに向いているとされています。

 対象となる不動産を土地の取得も含めて、もう一度建てるといくらかかるかという考え方（=再調達原価）で価格を算出します。

 再調達原価から、建年数に応じた劣化分の価格を差し引いて、現在の価格を割り出します。（=減価修正） 

※リフォーム歴がある場合、内容と経過年数に応じて増額の調整をします。

 こうして、不動産の「現時点の価格」を算出するのが原価法です。 

しかし日本の不動産業界の慣習として、中古住宅の建物価格については個別性を充分に考慮できていないことが問題視されています。

例えば木造住宅の場合、「築後は徐々に価値が減っていき20年でゼロになる」と見なされてきました。

「 築10年なら新築の半分、築20年を超えるとゼロ」などというように、非常におおざっぱな計算をしてきたのです。

 近年では、見直しの機運が高まっていますが、まだ充分に制度化されていないのが実情で す。

 我々としても可能な限り、実態を加味した査定に取り組ませて頂いておりますが、「築20年 で価値ゼロ」理論は一般にも定着してしまっており、買い手側の意識改革も必要とされています。

 実際の売却の際には、買主様側との交渉にあたらせて頂きたいと思います。

～収益還元法の算出方法～

主に投資用物件の価格を算出するときに使われています。

 不動産の賃料から不動産の価格を割り出します。 

たとえば、「家賃月額10万円で賃貸に出すことができる不動産」の場合、

「年間5パーセントの投資利回りで設定すると、価格は2400万円」となります。

 10万円×12カ月÷5パーセント=2,400万円 

～取引事例比較法の算出方法～

中古市場では最も主流で、土地やマンション1室の価格を導き出すのに向いています。

この方法では、近所で過去に成約した事例の中から、査定する物件に似たものを見つけ出して、過去事例と査定物件とを比較して価格を検討します。 

過去の事例よりも条件が良ければ価格を上げ、条件が悪ければ価格を下げます。 

今回は大まかに3種類の査定方法について、価格をどのように導き出しているのかを解説さ せて頂きました。

 次回は、また異なる2種類の査定についてお話させて頂きます。

「一括査定サイト」の活用方法～メリットとデメリット～

～便利でお手軽「一括査定サイト」とは？～
不動産売却をご検討された方の多くは「不動産一括査定サイト」をご存知かと思います。

1回の問い合わせで、複数の不動産会社に対し不動産価格の査定を依頼できるサービスで、Web上だけで申込可能な手軽さから利用者が急増しています。

メリットとしてはやはり「手軽」というところが最も大きく、
来店も電話もせずに複数の査定資料を手に入れることが可能になっています。 

また複数の査定資料が集まりますので、おおよその周辺相場の把握には大変有用です。 

しかし便利な反面、注意が必要なところも…

この記事では一括査定の活用法と注意点について解説させて頂きます。




















 ～「高取り」に要注意 ～

業界用語で「高取り」「高値取り」と呼ばれる手法が存在しています。

売主様から媒介契約を頂きやすくするために、相場よりも明らかに高い価格を提案する手法です。 

一括査定では複数の査定結果が集まりますので、当然提示される査定価格には多少のバラつ きが生まれます。 

売主様の心情として、安い価格を提示した業者よりも、高い価格を提示した業者のほうに期 待をしてしまうのは無理からぬことです。 

しかし、高取りにより売却活動を開始した物件の多くは、相場から離れた価格になっているため、価格を下げるまで成約に至らないケースが多くなっています。

比較的早く相場価格まで戻す決断ができれば良いのですが、長期的に高値で出し続けてしま うと周辺エリアに「売れ残り物件」という印象が定着してしまうリスクがあります。

急ぎでない場合、あえて高値でチャレンジすることもありますが、ごく少数の方には非常に 魅力的な条件があるなど、何かしらの勝算がない場合は推奨できません。

 結果的に損をしてしまうようなケースも少なくありませんので「高取り」には注意が必要です。 

～参加していない会社もある～

一括査定は不動産会社側としても多くの問合せを獲得できるチャンスがあり、有用なサービ スになっています。

 しかし一方で、参加している会社による競争が激しいことや、紹介料と予算の折り合いが合わない、既に十分に集客できている、などといった理由から一括査定サイトに参加していない不動産会社も一定数存在しています。

 ですので、「一括査定の会社の中から選ぶことが必ずしも正解とは限らない」という意識は持っておいて頂いたほうが良いかもしれません。 

あくまで、判断材料となる情報を一気に取得できる手段としてドライに評価する視点も大切 です。 

～注意点をおさえて有効活用が吉～

ここまでネガティブな面を強くお伝えしてしまいましたが、やはり少ない手間で多くの情報 が得られる一括査定はサービスとしては非常に有用なものです。

そこから得られた情報を活用し、いかに「正しい判断を下すか」にかかっていま す。 

今までにお伝えした内容も踏まえ、誠実さや、提案の根拠がしっかりしている、といったと ころからお任せになる不動産会社をお選びいただけると幸いです

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