銀行いろいろ、支店もいろいろ その５ 借り換え

こんにちは、岡田です。

前回

借り替える。と申し出たら、手のひらを返したように
それでは、当行も金利下げます。

という銀行の対応に怒って、住宅ローンの借り替えをした人の
話をしました。

気持ちはわかるのですが...

冷静に考えてみましょう。

借り替えるとなると、なんだかんだと費用がかかります。

その物件の抵当権を抹消、
新たな銀行の抵当権設定をするわけですから

1)借り換え前のローンの抵当権抹消費用

2)登録免許税
（借り換え後のローンの抵当権設定費用、税額は債権金額の1000分の4）

に始まり、

その対応をしてもらうための

3)司法書士手数料

銀行によっては

4)ローンの保証料

さらには、解約、新規に伴う両銀行への

5)事務手数料

それに伴う

6)印紙税

場合によっては新たな

7)火災保険料

などなど

別の銀行と同じ金利なら、借り換えで得することはありません。

 他の銀行から、借り換えしませんか
と言われているので..

 
を武器にして、

交渉しましょう。
同じ金利以下なら、よしとしましょう。

ありえない金利を持ち出しても、逆に見抜かれますので
このあたりは、十分調べて

あとは、駆け引きです。

銀行とわたりあうにも、知識が必要です。
融資の考え方、物件の見極め方については、
「光速」収益不動産投資成功法　基本は変わりません。
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さて、賃貸経営も商売です

不動産投資という捉え方をした場合は、投資資金をある程度貯めなければ
銀行は相手にしてもくれません

「稼ぐ方法」の内容というのが「「稼ぐ方法」を売ればよい」というものが多く
 
つまり、

「「稼ぐ方法を高額で売れば稼げる」という方法を高額で売れば儲かりまっせ」」

というのが、まあそれは多いことです。

 
もちろん、需要があるのでビジネスとして成り立っていて
実際に、数億円規模で儲けた人がたくさんいるのも事実のようですが

なんだかなあ...
 

 
メールなどでそんな情報は、くさるほど送られてきますよね

そんな中で
ちょっと違うので、これは興味をひきました
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若いのに、しっかりしているなという感じで、おススメです
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ぜひ聞いてみて下さい。

銀行いろいろ、支店もいろいろ その４

こんにちは、岡田です。

固定金利期間が終わり、変動か、次の固定金利かで
再契約を行う際、基本は契約どおりに手続きが進みます。
 
ある銀行の融資担当者がこんな話をしてくれました。

 
普通の住宅ローンで、
再契約の場合は、金利が高くなる契約のお客がいて
再契約の際、窓口で一応聞いたんだそうです。

 
お客：「これ、金利を下げてもらうわけにはいかないのですよね？」

銀行：「申し訳ありませんが契約ですから変更はできません」

お客：「そうですか...........。」

 
で、この客
別の銀行（JAと言ってました）で借り換えの
話をつけてきて、窓口で申し出ました。

 
お客：「JAに借り換えます。手続きをしてほしい」

銀行：「お客様、そういうことであれば当行でもその金利で
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　再契約されませんか？」

お客：「前に来たとき、契約変更はできないといったじゃないか！」

 
銀行とは、そんなウソをつくところなのか。
と、そのお客様、怒り心頭で、結局、JAに行かれたそうです。

 
融資担当者いわく

ある意味、当然の対応です。
借り替えられてしまったのは、まずかったですが、
最初から金利引き下げしますとは言いません。

銀行も商売ですので...
営業窓口ではいろんなことがあります。
 

でも、借りるほうには金利が低いのが一番。

銀行から申し出があった際、よりよい条件で交渉するべき
だったと思いますね。

感情的には、許せなかったのでしょうが、
銀行とも、取引なので

商売と割り切って得になるほうを選ぶことが賢明です。
 
 
銀行も商売、タテマエとホンネがあります。

皆さんも、
正しい情報と知識を身につけ、
ひるまずわたりあってください。

銀行とわたりあうにも、知識が必要です。
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逆説的ですが、
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あります。　あの物件、その後どうなっているのだろう...

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こちらは、まだ読んでません。予約受付中。私も予約しました。
でも、
こういう本や情報は今まで表に出てませんでしたので読んでおくべきです。

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では。

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銀行いろいろ、支店もいろいろ その３

こんにちは、岡田です。

いきなりですが、銀行も商売です。

融資を受け借入を行う際
金消契約（金銭消費貸借契約）というのを締結します。

これに、
固定金利であればこれにこの期間金利変更はできない。
とか
再契約の際には、その時点の基準金利プラス○.○％とする。
とか

明記されています。


なんたって、契約ですから守らないといけません。

でも......銀行も商売です。

いくら固定金利で契約していても、銀行も損得で判断します。

「返します！」
「借り替えます！」

に対しては、

「それだけはなんとか..」
というのが正直な気持ちです。

銀行も商売なんです。
返されたり、借り替えられたりしたら、売り上げも利益もなくなります。

担当者や、支店長の営業成績に直結するわけです。

ですから
こちらの立場が強ければ、


固定金利期間中の金利引き下げも
借り換え時の金利引き下げも

「契約がどうなっていようと交渉は可能」
なのです。

なんか、思い当たりませんか？

そう、賃料と同じです。
賃料も契約時から数年たって市場的には明らかに高い場合


賢明？な、入居者から

「家賃、下げてもらえませんか」

と申し入れがあったりします。

世の中、商売の世界は、基本、同じなのです。

どうやって、繁盛させていくか。
知識と駆け引きと、


まあ、時には運もあり。

では、今回はこのへんで。


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今日は、楽待について

「楽待」をご存知でしょうか？

多くの方が「楽待」を使って不動産投資を行っているみたいです。
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忙しい毎日を送っているビジネスマンの方でも、
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銀行いろいろ、支店もいろいろ その２

こんにちは、岡田です。３ヶ月ぶりくらいの投稿になってしまいました。　　　
ぼちぼち、アクセスして頂いていた皆さん。申し訳ありませんでした。

（まだ？）現役サラリーマンとして単身赴任を経験することになり
部屋を探したり何かと多忙で、（まあ、けっこう楽しんでましたけど...）



さて、記事は、前回の続きです。

川上情報というのは、確かにあります。

ネット上の物件情報が、すでに古く、売れ残りの情報かどうかは
いろいろ意見もありますが

ネットに公開される前、あるいはネットに公開されないまま
取引される物件というのは、当然あります。

債権者との調整が必要な
任売物件などが典型です。

任売信者と言われたりするように
任売物件が必ずお買い得かどうかはまた別問題ですが

（格安で、買えそうな響き？があるのかも知れません。）

任売情報で多いパターンが

融資特約付の買い付けはダメ。
融資確約とれたら交渉権がある。


というものです。

でも、
銀行は、買えるかどうかわからん物件に
気合をいれて対応しますか？？？

融資特約なら、
銀行がOKであれば売買が実行され融資につながります。

ところが、この場合は、
銀行かOKと出しても（出してやっても）
売買が確定するかどうかわからないわけです。

ここで、銀行との信頼関係になってきます。
返済遅延は論外ですが、確実に返済をしていて、
現金残高があるていどあると、信頼関係が増してきます。

担当者にしてみれば、ムダになる可能性が高い審査を
ちゃんと、検討してくれます。

不動産投資の最初は
キャッシュフロー重視で
現金として所有しておき、
銀行との信頼関係を築くことが、以後の規模拡大のポイントです。

ただ、
売買金額が折り合うかどうかは、また別のハナシです。

銀行の融資OKを持って、価格交渉に入ります。

銀行をまず味方につけないと
交渉のテーブルにすらのりません。

ただ、味方につけて
融資の確約とれました。っていってくれても

確約書類なんて、
絶対発行してはくれないですよ。

銀行としても発行しようがありません。

当然ですよね。
口頭で「本部がOKと言ってる」という程度の回答しかありません。

銀行の担当者は、特定顧客との癒着が生じないように
３年ごとに転勤します。

担当者、支店長が変わっても
その銀行に預金が十分にあり信頼関係が築けていると
後任の支店長、担当者に、きちんと引き継いでくれます。

銀行いろいろ、支店もいろいろ
でも
まずは、キャッシュフロー重視。
これがいかに大事であるかを忘れてはいけません。

では、また。

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興味深い視点が面白かったです。九州はどうだ？

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銀行いろいろ、支店もいろいろ その１

以前、財布の中身レポートで
元銀行員の方のオーディオセミナーがありました。
某メガバンクに勤務されていて数年前にリタイアされた２代目大家
ご自身でも多くの収益物件を所有されている。という方で、

私は、存じませんでしたが
ジェービルという名前でブログランキング等で売り出し中
ということでした。

岡元幹夫さん。これですか...
http://jbill.blog66.fc2.com/blog-entry-15.html

 
で、某メガバンク、気になりますね。

緑色の銀行なんだそうです。　　
個人的には、なんでMS○○じゃなくてSM○○なんだ
（日本語表記だとMS..だろうが！）
とずっと思っているのですが、あの銀行のようです。
 
よく言われているように
耐用年数超え融資がついた物件は、与信を毀損するのでダメだ
とか、杓子定規に判断するというわけでもない

とか

時期によって、融資実行判断は変わってくる

とか（これは、期末に目標融資残高達成というような事情。）

アナログというか、人間系の判断要因は多い。
とのこと。

私は、都市銀行との取引実績はないのですが
マニュアル的に一律の判断をしていそうなメガ都市銀行も
実は、そうでもない。

担当者、支店の判断による部分が大きい。
というのは、

ふーん。という感じでした。

 

それにしても、
このメガ都市銀行が収益還元方でサラリーマンに

フルローンをばんばん出していたのは

やはり、特殊なことのようで

 

リーマン以降、厳しくなっているが
景気がよくなれば、
また同じような状況に...は、

 

ならないはず。　だそうです。

 

確かに、あの季節？尋常ではなかったような気がします。

あの季節に、
フルローンで行け行けどんどんと成長された方

成熟期を迎えて
別の視点からの勉強は、絶対しておいて下さい。

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まったく、そのまま当てはまります。

とか

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とか。

 

では、また。

 

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■  編集後記　　　　　　　　　　　　      　 
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最後まで読んで頂きありがとうございました。

「財布の中身レポート」は面白いし好きです。
そのVIP会員用フル音声インタビューの個別版が発売されています。
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私はクルマや電車で、ラジオ感覚で聞きます。
何度聞いても、新たな気づきがありますし
忘れていたことを思い出すこともあります。

・ 通販大家さんの代表　金森重樹氏
・「光速不動産投資成功法」の今田信宏氏
・ お宝不動産で有名な、沢孝史氏
・ 四国の女性投資家　うっちゃんこと内海芳美氏
・ 不動産投資専門税理士　叶温（かなえゆたか）氏

 

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本論だけでなく、法人の作り方マニュアル、税金に関するマニュアル
など、それだけでも売れるようなものまで、多くの特典がついてます。

Google不動産がサービス停止!?!

あら？　急に、そんな...　鳴り物入りで、盛り上がっていた
Google不動産が本年2月11日をもって
停止するそうです。

ジアースからの正式連絡文書が届きましたので本文のまま皆さんにも
お知らせしておきます。
検索表示に、ずいぶん時間かかるのが気になってましたが、そのうち、
改善されると思っていたのに..
------------------------------------
The Earthご利用のお客様 各位

謹啓
貴社ますますご盛栄のこととお喜び申し上げます。
平素はジアースに格別のご高配を賜り、厚くお礼申し上げます。

本日Googleより、日本において昨年8月12日から開始されました、Googleの不動産
検索サービスが本年2月11日をもって停止する旨のリリースが行われましたので、
下記のとおりお知らせいたします。

■Googleの不動産検索サービスに関するお知らせ（ジアース）
http://corp.the-earth.tv/info/20110127information.pdf

■Googleマップの不動産検索について（Google）
http://googlejapan.blogspot.com/2011/01/google_27.html

今後は、ジアースがこれまでの「Googleマップの不動産検索」で培ったノウハウ
を活かし、お客様各位にお役に立てるよう精進してまいります。
これからもジアースをご愛顧いただきますようお願い申し上げます。

============================================================
ジアースは、本メールに含まれるお客様の個人情報に対し、
情報の紛失・改ざんおよび漏洩等の防止の為、
適切な安全管理措置を実施いたします。
============================================================

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では、また。

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面白くて、儲かって、自由で

そんでもって、

世の中のためになる
 
 
そんな仕事。理想ですね。　あれば、良いですね..
 
 
不動産投資、賃貸業 は、当てはまっているとは決して言いませんが
比較的、そういう要素が多いビジネスだとは思います。

でもね、
ダークサイドってのは、
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ヘビーでディープでダークな話ですが
不動産賃貸にに関わっている方は、一読しておく本です。
 
 
私の物件で、一人暮らしのお年寄りが亡くなったことがあります。
幸い、毎日、様子を見てくれていた方がおられ
翌朝すぐに、気づいたので、この本に書かれているようなことには
なりませんでしたが、

いろいろ考えさせられました。
 
 
触れずに済めば、避けて行ければいいのですが
避けていると、直面したとき、正しい対応がとれません。

 
不動産は、事情のかたまり。

賃貸業に関わっている方は、その数の人生に関わっているということを
考えてみることも必要でしょう。

 

今日は、すこしヘビーな話題でした。

行け行けどんどん的な側面だけでなく
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では、また。

 

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大家の地位と未収金

さて、今日は「未収金」についてです。
読んで字のごとく、まだ手元に入ってきていないお金のことです。

賃貸業を続けていると、滞納問題は必ず出てきます。

私の物件も例外ではありません。
実は、１年近く滞納している人もいます。

事情を聞けば ..
でも聞いてはいけません。
聞かないのが鉄則


それは、まあ、気の毒な話はいくらでもあります。

 

行政に頼って、生活保護受給してもらえばありがたいのですが
税収が少なくなっている財政が、安易に支給を認めるわけもなく。
滞納が続くというパターン。
案外多いのではないですか？

保証会社に代理弁済してもらうという方法はもちろんとるべきですが
いろいろな事情で、実際問題として滞納は生じます。

 

どんな場合でも、世間やマスコミは


大家→金持ちで強い立場
店子→弱く守られるべき立場

 

という図式をあてはめ、かくして大家は、大家というだけで
悪者イメージになってしまいます。
でも、違うよね...

その上、
滞納分は、
会計的には「未収金」として扱われ、
税務的には、課税されるのです。

例えば、５万円、半年分の家賃を滞納した入居者がいた場合
実際に賃収入がない（お金は入ってきていない）にもかかわらず

５万円×６ヶ月＝３０万円　は
収入があったとして計算され課税されるのです。

お金は入ってきてないのに、
その分の税金は払わなくてはいけない。
どう考えても理不尽ですよね..。

 

あの、けーちゃんこと寺尾恵介さんも、以前の財布の中身レポートで

大家さんの社会的な地位は決して良くない

大家さんの社会的な地位を上げる様な活動をしていきたい
と、話されてました。

 

というところで
会計、税務の知識は絶対必要です。

この本など、お勧めです。
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法人にしていなくとも
賃貸業は、経営ですよ！

なので、あなたは、社長！
意識してくださいね。

では、また。

 

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■  編集後記　　　　　　　　　　　　      　 
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最後まで読んで頂きありがとうございました。

見かけの利回りが高い物件が多くなっています。
空室率もあがってますので、広告されている利回りの８割程度で
考えないといけない状況になってきてますね。

不動産投資関係、いろいろな教材がありますが、
お勧めできるものはそんなにはありません。

最初の物件購入のためには、

金森 重樹
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を理解し

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書籍のチェックもお忘れなく。

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常に、知識をリフレッシュしていくには「財布の中身レポート」
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不動産投資・アパート経営の達人たちのノウハウと考え方を学ぶ
「賢人投資家オーディオセミナー」
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会社にバレバレ？

サラリーマンで不動産投資している方、
今年も確定申告の時期が来ます。
前回までの記事に関連してお伝えしておきたいことがあります。
 
 
サラリーマンが不動産投資をしている場合、
 
会社が、
その社員が自社以外から所得を得ているかどうかを知る術は
特にありません。

ただ
給与以外に所得がある場合は住民税額が
変わります。
（その分高くなります）

給与控除されている住民税の額が変わると、
会社の給与担当部署（人事とか総務）は、その変更をしなければ
いけません。

 
もちろん、自分で申請などしませんが、
会社には役所から連絡があり、
給与控除額の変更手続きがなされるわけです。
 
 
つまり
あなたは、何の意識もしないうちに
給与所得以外に所得がある方は、
会社（給与管理部署）に、
それがわかってしまう。
 
ということです。
 
 
 
それ自体は、とやかく言われるものではありませんが
不必要に、会社に知ってほしい内容でもありません。
 
 
では、どうすれば良いか
 
ちゃんと、方法があります。
 
-------------------------------------

確定申告書の
○住民税・事業税に関する事項

という欄に

給与所得・公的年金等に係わる所得以外の
住民税の徴収方法の選択
 
というのがあります。

これを、
自分で納付（普通徴収）という方にチェックを
して申告すれば

会社給与から差し引かれず、自分で納付することになりますので
会社が、それを知ることはありません。

「バレない」という言い方は不本意なので使いたくありませんが
会社に知られても、良いことは何もありませんので
 
 
自分で納付（普通徴収）
を選択されることをお勧めします。

-------------------------------------
 
 

案外、知らない方も多いので
お伝えしておきます。
 
知らなかった方、
来年の申告のとき、思い出してくださいね。
 
 
 


今年度も〆、３月の確定申告に向けて準備に入ります。
タックスヘイブンについても興味あります...

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では、また。

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サラリーマン：従業員が不動産投資家だったら...

上司が不動産投資家だったら
部下が不動産投資家だったらに続き

今日は、会社として、
従業員が不動産投資家だったら、について考えてみましょう。

流れから行くと
「同僚が不動産投資家だったら」
となるのでしょうが

不動産投資家は、
経営者視点でモノを考えないといけない
のです。
これは、とても重要なこと。

で、
会社というは企業経営者と従業員を組織化し、
利益を出す活動（商売）をしている団体なわけです。

そこで、
従業員に副業として何かされるというのは
基本的にダメに決まってます。

もっとも、サラリーマン：従業員が不動産投資家だったら...
雇用されている従業員として勤務時間以外の活動であれば
自由だという主張はもちろんあります。

でもね、規模が拡大してきた場合
勤務時間には、会社業務以外のことをいっさいしない。
なんてことはできません。

まず、
購入する段階では、業者や銀行からの連絡を昼間は受けません
なんてしていると、取得（購入）自体が難しくなります。

物件を所有すればしたで、
入居者や管理会社等からの連絡は当然勤務時間にもあります。

Mailならだいじょうぶと思っていても、メールの履歴なんてのは
簡単に調べられます。

つまり、

会社としては、
優秀な人には自社の業務を優先してやってほしいので
自社業務以外にそんな投資活動なんてのはしてほしくない。

これは、間違いありません。

 

もちろん、夢を持って不動産投資を手がけてきた人が
サラリーマンリタイアを円満退社する。なんてのはありますよ。

それは、あくまで個人的な人柄の問題であって
会社と個人の立場で利害が相反すれば、個人に有利な展開するなんて
ありえません。

 

もし、自分で起業し会社を作ったとして
雇った、従業員が、会社の仕事以外に
不動産投資にはまっているらしい。ということに
なると、どうします？

会社業務に手を抜いているのがわかったら、
会社の携帯や、PCで、そんな活動をしている証拠を押さえて
程度によっては、解雇したいと思うはずですよね。

 

結論としては

サラリーマンが、自分の会社で
いくら仲間うちといえども
自分の不動産投資のことに触れることで、
得になることは何もありません。

ここのポイントは抑えておいたほうが良いと思います。

 

 

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「となりの億万長者」
トマス・J. スタンリー, ウィリアム・D. ダンコ
http://tinyurl.com/y8teuy4

億万長者の生活をテレビ番組にしても、
まず人気番組にはならないだろう。
なぜかって？
近所の人は、
彼がどこにでもいるような中流階級の人間と思っている..
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私のめざすところは「となりの不動産長者」。
現在、サラリーマンです。
会社では一切、不動産のことには
触れません。

 

・商売繁盛
・家内安全
・健康第一
そして
・自分も家族も世界中みんな幸せになりますように

 

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■  編集後記　　　　　　　　　　　　      　 
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最後まで読んで頂きありがとうございました。

見かけの利回りが高い物件が多くなっています。
空室率もあがってますので、広告されている利回りの８割程度で
考えないといけない状況になってきてますね。

不動産投資関係、いろいろな教材がありますが、
お勧めできるものはそんなにはありません。
これらは、いずれもお勧めです。

融資の考え方、物件の見極め方については
今田信宏さんの「光速」収益不動産投資成功法
http://www.infotop.jp/click.php?aid=150037&iid=8036

実際の運営に関して空室対応については
竹末　治生さんの　【空室対策の徹底攻略セミナーＤＶＤ】
http://www.infotop.jp/click.php?aid=150037&iid=36004

常に、知識をリフレッシュしていくには「財布の中身レポート」
http://www.nyu-mon.net/manabi.html
不動産投資・アパート経営の達人たちのノウハウと考え方を学ぶ
「賢人投資家オーディオセミナー」
http://www.infotop.jp/click.php?aid=150037&iid=35642

絶対こちら側の考え方にすべきです。
「年収１０００ＭＡＮプログラム」
http://www.infotop.jp/click.php?aid=150037&iid=30919
※あやしい感じのページは個人的にはマイナスと思うのですが..

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