またもや別の日記になります(^^;)
結婚時に買った新築マンション
今年で13年目になりますが今年より持ち回りでやってくる理事会メンバー(2年任期)になっています


そんなタイミングがマンションの最初の大規模修繕のサイクルに当たり、まずは調査設計と工事業者選定補助と工事監理を委託するコンサルタントの選定に着手しています.

ゼネコン勤務の自分としては、実際は昨年より長期修繕計画の見直し⇒修繕積立金の改定という作業のお手伝いから参画していたのですが、その話はまたの機会とさせてもらいます。


さてと、、、選定の手順は、マンション内での推薦と管理会社からの推薦としました。
結局マンション内からの推薦はなく、管理会社推薦の3社より見積査定により2社に絞り、A社とR社により2社のヒアリングに至りました。

A社は社員20名程度大阪を中心とした小さなコンサルです。
対してR社は社員60名で本社は大阪ですが東京や横浜にも事務所を構えている会社です


見積の段階ではA社が1割安く一歩リード、メニューも豊富で、周辺のマンションもいくらか実績としては有していて、ここまでの段階で”A社に決まり!”ってしても問題はなさそうです。


しかしながらこんな簡単に決めては透明性に欠けるでしょ?
ってことで公開ヒアリングというかたちでR社を入れた選定過程を設けたのでした。


200戸弱の当マンションですが、出席者は理事会8名を含めた15名でした
どうでしょうかね?やはり少ないと思います
まぁスムーズに進めるにあたってはあまりにも関心が高く、議論が前に進まないのも困る訳ですが、1割にも満たない状況には、後々「そんなこと聞いてない」「認めない!」ってならないか不安になります



◆18:30
理事だけ集合して打ち合わせ

事前に管理会社の担当からもらった質問集に僕の質問を加えたものを理事に配布しました。

質問内容は、文末に記載しています。

すべてを実際に質問したわけではありませんが、参考にしてもらえれば幸いです


僕「なるべく2社には同じ質問をしますから、その回答について比較してみてください。専門的な内容がわからなければ、言い方や口調、誠意といった点で判定してもらってかまいせません。自分の直感に素直に従ってもらえればいいですから」


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◆19:00
いよいよです。
まずはA社のプレゼンから


進行のスケジュールとしてはコンサルタントより20分プレゼンの後、質疑応答を20分の合計40分の予定です

A社は小さい所帯ですから、社長自ら参加で、工事監理担当者と設計担当者の3名にて対応です
プレゼンはパワポを用いて手慣れた手順で進行していきます。
プレゼンは時間オーバーの30分、その後意外と住民の方からの質問も多く、最後に私からいくらか投げかけて終了です



◆19:50 
10分遅れでR社のプレゼンです。


こちらは会社規模も大きいですから、担当のスミ分けがきちんとなされているんでしょうね、営業マン2名でのプレゼンです。
こちらは資料のみでの説明
どちらかというと、資料も字体が小さく読みづらい印象です。また説明も営業マンらしい言えば「らしい」のですが、A社に比べると硬い印象、敬語も多く、聞く側も若干構えてしまいますね。。。


◆20:40
R社質疑もひととおりA社同様に行い、理事と住民だけでのレビューとなりました。


結果は。。。
13対2で圧倒的にA社優勢!!
やはり親しみやすいプレゼンと、資料が読みやすかったのも大きく寄与しています。
さて私は、、、と言いますと、2名の方のR社に軍配としました。
まぁ、皆さんに共通しているのは、どちらかが圧倒的に優位!というものではなく「どちらかと言うと…」というレベルのものではありました。


まぁ僕自身も13対2という状況を覆すほど自信を持ってR社推薦とは言いませんが、A社優位の理由も「あんとなくこっちがいい」という回答が多かったので、とりあえず私が推すだけの理由を3点述べさせてもらいました。


1)まず、みなさんがやや高圧的に感じた受け答えの印象について、とくにアフターサービス(A社は1,3,5,10年を実施、R社は1,3年目以降は有料。これをはっきりと「有料です」と言ったのがどうもマイナスポイントだったのかもしれません)
ここでの評価は、私は逆に【コンサル費用に入っているもの】を明確にすべき点は好感が持てました。どちらかというとA社の場合は、「サービスでさせてもらいます」的な色合いの強いものであったこと、あまり明確に契約変更における考え方を明確に述べなかったことに比べると、姿勢をはっきり述べることにこそ、R社の方が良いと判断しました


2)R社については、管理組合の予算や要求グレードに応じた材料仕様の選定などに対するきめ細かい設計がなされる点が印象に残ったこと。今コンサル費用について数百万掛るとする中で、2社の差は数十万円な訳です。一方、実際の修繕工事となると、平均的な費用として100万円/戸とした場合、約2億円の費用がかかるわけです。そうした中、本当のコスト削減に寄与できるコンサルを選定すべきであり、今のプレゼンにおいての比較では、圧倒的にR社の方がノウハウを有していると判定できると思うこと。


3)2社の回答に最も差が出たものが、「当マンションの修繕工事の難易度はいかがですか?」と聞いた時

A社「比較的カンタンな部類です。なぜならマンション全体が真四角な構造で足場も組みやすいからです」
R社「難易度は高いと感じています。なぜなら駅に近い物件であり、飲食店やコインパーキングなどと近接しており、足場などの設置が困難でクレーム対応にも細心の注意が必要であると認識しています。」
 僕の見解はR社と同じものでした。まさかカンタンと言われると思っていませんでしたから、少々驚きを持って、また「大丈夫かいな~???」という疑問符がたくさん付いたわけですね。


ここで、住民の方は退出です。
最後に理事のみ残って全員の意見を聞いて、結論は次回理事会へ持ち越しとなりました。
ふぅ~、ブログ開設以来の最長文章ですね。。。

疲れたのでm(_)m、次回フォローしながらまた記載しますね、まー結論(A社選定)で変わることはないと思いますがこれから2年に及ぶ大規模修繕のストーリーをお楽しみにしてください!(^o^)"/"いろんなことがあるかと思います。。。




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【大規模修繕 コンサルタント公開ヒアリングの質問案】

1.会社概要とコンサル業務の流れ

1) 10分程度でプレゼン(会社概要・業務の流れ)

2) 大規模修繕コンサルとしての特色と強みを教えてください。

3) これまでの大規模修繕もしくはそれ以外も含めて表彰などの実績はありますか?

4) コンサルタントの履行能力として、保険等の加入はしていますか?


2.コンサルタント能力

1) 見積を見る限り、コンサルタント業務としては大きく2つ、
 ①調査と設計
 ②施工業者選定補助と工事監理
に分けられると思います。
 この2つについて、やはりコスト面を重視せざるを得ません。コスト低減のための御社のノウハウがあれば、具体的に教えてください。"

2) 特に施工業者選定補助というのは、重要な業務と考えていますが、もし施工会社が我々の満足度を満たさない場合、管理組合とコンサルタントはどういう対応を行うのでしょうか?(過去にそういった経験はあるか?)


3.当マンションに対する姿勢

1) 配置予定の担当者はどのような方を考えていますか?経験、スキルの面からできるだけ詳しく教えてください

2) 担当者の業務遂行に対して2点教えてください
 ① 不測の事態等発生時の会社としてのバックアップ体制
 ② 確実な業務遂行に対するチェック機能"

3) 見積にあたって、当マンション修繕の難易度をどのように考えているか?また、ポイントというか、「ここは気をつけるべき」という問題となりそうな点はありますか?


4.見積内容について

1) 今後設計や工事を進めていく中で、工事期間の延長などによるコンサルタント費用の増減に対する考えを教えてください。

2) 工事期間中に設計時より数量増になるようなケースは多々ありますか?(どのようなケースか?)

3) 【A社】
 工事監理業務は具体的にどういったことに重点を置きますか。

4) 【R社】
 合い見積を行った、もう1社と見積項目を比較した場合、記載のなかった項目がありました。
 御社がコンサルタント業務を受託した場合、いまから述べるような項目は実施されないのでしょうか?
 <調査> 外装材の調査、外構周りの調査、屋根・防水調査、塗膜引張試験、コンクリート圧縮試験
 <その他> 住民説明会資料作成・説明会への出席


5.管理組合

1) もしコンサルタントをお願いすることになれば、管理組合に対する要望はありますか?もしくは良いパートナーとなるために管理組合が心がけるポイントはありますか?


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■マンション修繕に関する本


僕が大規模修繕に関して購入した本3冊です。すべてが五つ星とはいきませんが、これで大体の概要は理解できました。よければ参考にしてください。



















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