そっがんの”やっときましょか不動産投資”

これからの時代に欠かせない【不労所得】!! だれでもはじめられる不動産投資を不動産コンサルティングの現場から生中継!!

いよいよ明後日、CFネッツフェア2016開催です!

今年もやってきました。
シーエフネッツフェア2016
明後日の5/22(日)新横浜にて開催です。

10:00オープン 出入り自由です。

セミナーは13本!
パネルディスカッション2本
展示物件は約25物件を予定!!

建築、建材、金融、保険、AM、PM、リーシング
町おこし、ヨット、お酒、店舗、美術館、ホテル、温泉と
内容はモリダクダン!

一日があっという間のシーエフネッツフェア!
お越しになって後悔させることはマズございません。

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シーエフネッツフェア2016のご案内

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写真は昨年の様子!

一昨年までは大阪と東京で2回開催していたのですが
本店のある横浜でより大きく合同で1回開催に成り
今回が2回目の開催です。





前回は600人を超える来場者の方に来ていただき大盛況でした。
今年も盛り上げていきますので関西のお客様も是非、新横浜で開催の
シーエフネッツフェア2016 にも足をお運びください。

私は大阪支社のブースで個別相談や関西の物件情報発信をしております。

皆様のお越しを社員一同お待ちしております。<m(__)m>

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呉ちゃんまたもTV出演!!

弊社CFネッツの呉山CPM・CCIMが急遽TV主演!!

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今朝7日(木)

テレビ朝日の「羽鳥慎一 モーニングショー」に
住宅トラブルについてのコメンテーターとして
弊社呉山CPMが生出演しました。

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呉山さんの登場は8時半頃からで約20分ほど、
羽鳥さんのパネルコーナーに出演しました…
倉橋社長のデザインネクタイを締めています。

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http://www.tv-asahi.co.jp/m-show/

呉山さんTV映りいいですね

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4/9(土)はCFネッツ関西オーナーの会を開催します。 

ご好評につき今年も開催いたします。
CFネッツ関西オーナーの会

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当日は鎌倉本店から山内CPM/CCIM

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剱持CPM
2016年賀写真







大阪支社から
私、曽我部CPM/CCIM
PM、LM、FM、1R仕入の北村君
帰ってきた男:山口と
弊社社員が5人も参加させて頂きます。

入れる方は15名のみです。
まだ数人ご参加いただける様なので

不動産投資談義にご参加ご希望の方、お待ちしております。

お申し込みはこちらから
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2016grand_open.html

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平成28年4月1日入社式

今年の入社式は遊ヶ崎リゾートにて
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わたしも久しぶりに遊ヶ崎リゾートにきました。
天気はあいにくの雨模様!
予定ではヨットに乗ってチームで
タイムを競うレースを行うはずだったのですが波が高く出航できず、
残念!

三浦市の町中を散策!そこで
三浦の町おこし案をチームで発表する場に成りました。

・街全体をサイクリングやマラソンなどトライアスロンが開催できるように
・ラグビーの菅平の様にグラウンドと宿泊施設を整えて合宿が出来るように
・見どころが多い三浦なので各ポイントを廻り体験型のツアーを企画する
・三浦大橋の上からバンジージャンプが出来るアトラクションで人を呼ぶ
・街中を電動人力車でまわる。
・正味の民泊ができるように宿を増やす などなど

面白い案がたくさんでました。
活性化=観光や催しものを企画してたくさんの人に
三浦に来てもらうことで町が活性化します。
入社式でこういった企画が有るのはシーエフネッツならではですね。

今年は新卒・中途入社含めて7名が入ったということですが
フレッシュな人材が入るとこちらも刺激を貰います。
弁護士さんや久しぶりの年配のAMの方も入社して
いただきました。 楽しみが増えました。

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現場にいくと現場のむしがうずく!!

工事中のアパート物件見てきました。

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元現場監督の私としては工事中の物件を見に行くと

監督のムシが騒ぎます。(^_^)/

何枚か写真を取ってきました。

IMG_2223共用廊下の天井は
石膏ボード12mmの
2重張りに仕上げ材が
ケイカル15mm
耐火構造ってこんなに
貼るのね!
かなり延焼は防げそうです。

IMG_2229防水シートの入り隅も
シッカリ防水テープを
施工!
重要です。




IMG_2230今の住宅はほとんど
通気工法で外壁材を
施工しています。
通気胴縁は18mm!万一、
サイディングの隙間から
水が侵入してもこのスペースで
建物本体への水の進入を防ぎます。

IMG_2231破風板も釘ではなくビス打ち施工!
少々の風でも破風は揺れないので
あとでビス周りの塗装が剥げないです。
壁の水垂もサイディング切りっぱなし
ではなく、水切りを施工!
見た目の仕上がり感は最高です。
ブリキ屋さんの仕舞も上手です。

IMG_2244足場のあるうちに一度は
登りたい大屋根!
おのぼりさんなんで
つい登っちゃいました!
今はとても人気がある
ガルバリウム鋼板屋根!
塗装は長持ちするわ、
勾配は緩くてもいいわ、しかも軽量で地震に強い!
この屋根みたらソーラー屋さんがほっとかへんな!

IMG_2226外側3mm
空気層15mm
内側4mmのペアガラス!
今や賃貸でも
このガラスグレード
素敵です。


IMG_2225内装の石膏ボードの出隅は
コーナービートを入れないと
角をぶつけるとすくへこむんですが
出済みにクロス下地付の
コンパネを貼ると
出隅は強くなり後付けする
金物の下地にもなるわで
工務店の心意気が見えます。素敵です。

IMG_2246一部クロスが貼られていました。

アクセントクロスは
これはどうかと思うぐらいの
 ヤツをはった方がインパクト
が有ってとてもいい
アクセントに成ります。 

IMG_2219ゴミ袋からフローリングの
切端発見!
下部にクッションスポンジ付の
フローリング!
階下への衝撃音はこれで
かなり防げます。


んーーーー 現場にはいっぱい工務店の心意気が

見えて面白い!!完成が待ち遠しくなってきました。

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個別相談は不動産投資の縮図

いつも個別相談にはいろいろなご相談が有ります。

本日は鉄板のご相談案件!

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『手付金20万円で1500万円の新築1R物件を買いました。』

とのご相談!

駅5分20㎡・管理費1000円・修繕積立金6000円、

合わせても7000円前後の総戸数100戸以上。

もちろん1500万円はフルローン!

金利は2%弱、期間は35年。

家賃は新築で5万円半ば!

この価格で購入すればいつまで経っても一度も

キャッシュフローは生みません。


10年後でも充分1000万円以上で売れると言われて

買ったそうです。

1000万円切るなら私(営業マン)が買いますとまで

言っていたそうな!今1000万円で購入すればそれは

まだいい買い物です。しかし今後10年所有しても

出口が1000万円でもキャッシュフローは生みません。


1戸購入していただいたので続けて2戸3戸の購入を

して不動産投資頑張ってください。

と勧められていたそうです。


IMG_1829 
大阪城を買ったのでは

ございません。








もちろん手付放棄の解約をお勧めいたしました。

『20万円の損で良かったですね。』

中間金をいくらかでも入れていれば履行の着手に

成りますので20万円の手付放棄ではすみません。

違約で売買価格の20%(300万円)のペナルティに成ります。

この様なご相談は日常ちゃめしごとです。


①手付解約願いは書面で日付をいれて内容証明郵便で

郵送し、郵便が付いた頃を見計らって確認の為にその売主会社に

お電話してください。

購入後、引き渡しまでのご相談だったので今回はお救い出来ました。

この方はこれからが

不動産投資の正のベクトルに向けて購入が始まります。

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マンション管理士ってどうよ!!

先日こんな記事が!!

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皆様もお困りのマンションの管理組合の役員に外部の人材を

起用できるというルールが出来ます。

基本、マンションの管理組合の役員にはそのマンションの所有者しか

成れないというのが今までの『標準管理規約』でした。


マンションに住む方の高齢化などを受けやっと国交省が動きました。

外部の専門家として弁護士、建築士、マンション管理士などが

その対象に成るという事です。


マンション管理組合(失礼ですが素人)VSマンション管理会社(プロ)との

契約でマンションの管理をお願いしている訳ですから本来イーブン

な契約ではなかったのが現状です。

マンション管理士
 
大規模修繕やメンテナンスに関してもマンション管理会社のいいなり

に成っていたのが現状でしょう。

ポイントポイントでもやはりプロを雇って

ご自分の住まわれているマンションを第三者に他のマンションと比べて

管理状態や管理費の高い安い等を客観的に比べてもらうのは有意義です。


平成13年に創設されたマンション管理士がそういった仕事を担う

予定で創設されたにも拘わらずこの15年間なにもマンション管理士に

独占業務を与えていなかったのがとても不思議に感じます。


創設された平成13年には受験者数11万人も居た人気資格だったのに

平成27年には受験者数16000人にまで減った不人気国家資格に

成り下がってしまいました。日本にまだ25000人程しかいない資格です。

合格率8%代の難しい試験の国家です。


国交省さんそろそろマンション管理士に

独占業務を与える時期に成ったのではないかと思います。

独占業務に関してはいろいろご意見があると思いますが

『年1回の管理組合の理事会には管理組合のサポーター(補助人)と

してマンション管理士を最低1名同席させること』

なんていうのはどうでしょう!

また人気資格に戻りますよう!!

マンション管理士 曽我部伸
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大阪ミニフィールドワークセミナー

行ってきました!

大阪ミニフィールドワークセミナー

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今回は阪神間の6物件!!

神戸まで足を伸ばしたので最終5物件しか廻れませんでした。

6名のお客様とブーンと4時間半!お疲れ様でした。

価格は13800万円から6980万円の価格幅でした。 

中古RC物件から新築木造アパートまで

FCRは5.2% 、5.37% 、6.18% 、

5.23% 、5.13% 、6.24% 中古物件で年数が

経っているのは6%超えもでますが、新築系は関西も

東京と同じく5%から5.5%になる傾向があります。


新築系は家賃の下落を折込み、

中古物件は改修費用を折込んで指標を出します。

新築系物件は比較的ファイナンスを付けやすく

中古物件はファイナンスをどうつけるかがポイントに成ります。


中古物件を売るときは売主様サイドで大規模改修工事を

済ませて売りに出して頂けると、とても買主様サイドは

ありがたいです。とても見た目も良く買いやすく成ります。


リフォーム費用込で融資で一緒に引っ張れるからです。

中古物件を売りに出す時は、関西の売主様もそのへんを

今後注力頂けると助かるんですが。


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ホンマですか!?

先日の夜!!

 現在1820万円で売り出している区分マンションの

物件を3000万円で買いたいという業者から電話が

入りました。

『ホンマですか!? 』とは私のセリフ!

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電話が入ったのは私にではなく

売主様のご自宅に!!



『またですか?』

この様な事はこのお客様だけで

今回で2回目です。


レインズに掲載されている物件を見て、謄本を上げて

売主様を調べて電話番号がわかれば直接、売主様に

電話をして自分の買い客と直接仲介をして両手取引を

狙う輩がいます。 大馬鹿モンです。


または客はいないが売りさえ預かれれば手数料の半分は

確定いたしますから売りの媒介契約を取るためにこの様な

事をする大馬鹿モンがいます。営業として逞しいですが

ルール違反です。売りを預かっている業者に連絡をして分かれ

取引にするのがルールですし、業者と知り合いになれ、

今後の商売に道が広がります。


この様な行為を境界用語で『ヌキ』と言います。

一般媒介ならよくありますが、専任媒介でこれをされると

とても腹立たしいです。


この様に不動産業界のルールを守らずこの様な商売をする

業者は大抵、数年で店をタタミます。

業者名を伺ってホームページを見ると昨年に開業したばかりの

仲介賃貸会社でした。

さあどないしてやろかいな!!

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日常

本日は朝10:30から京都で決済!!

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売主様の抹消資金の振込み間違い(汗)があり、

まさかの決済不調の危機を何とか対応し決済完了!! 

トンボ返りで大阪支社へ

14:00 に銀行の融資担当者様にご来社いただき、融資の打合せ!!

15:00 に業者様に来社いただき、ポータルサイトの打合せ!!

      と2件の仕入!!

17:00 に業者様に来社いただき、不動産投資市況のご相談

      と数十件の物件仕入!! 

18:00 から明日のミニフィールドワークセミナーの資料作成!


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 明日はお久しぶりの

 大阪1棟ミニフィールドワークセミナー

 神戸から大阪の北と南へ

 約6件回る予定でございます。

 物件確認すると一件は

 もう既に契約予定になっていたので

他の物件にすり替え!!また資料作成!!

明日の朝に最終の物件確認を致しますが、

契約予定になっていないことを願います。

明日は満席6名乗車!!安全運転で行きます。

      
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