そっがんの”やっときましょか不動産投資”

これからの時代に欠かせない【不労所得】!! だれでもはじめられる不動産投資を不動産コンサルティングの現場から生中継!!

2016年03月

現場にいくと現場のむしがうずく!!

工事中のアパート物件見てきました。

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元現場監督の私としては工事中の物件を見に行くと

監督のムシが騒ぎます。(^_^)/

何枚か写真を取ってきました。

IMG_2223共用廊下の天井は
石膏ボード12mmの
2重張りに仕上げ材が
ケイカル15mm
耐火構造ってこんなに
貼るのね!
かなり延焼は防げそうです。

IMG_2229防水シートの入り隅も
シッカリ防水テープを
施工!
重要です。




IMG_2230今の住宅はほとんど
通気工法で外壁材を
施工しています。
通気胴縁は18mm!万一、
サイディングの隙間から
水が侵入してもこのスペースで
建物本体への水の進入を防ぎます。

IMG_2231破風板も釘ではなくビス打ち施工!
少々の風でも破風は揺れないので
あとでビス周りの塗装が剥げないです。
壁の水垂もサイディング切りっぱなし
ではなく、水切りを施工!
見た目の仕上がり感は最高です。
ブリキ屋さんの仕舞も上手です。

IMG_2244足場のあるうちに一度は
登りたい大屋根!
おのぼりさんなんで
つい登っちゃいました!
今はとても人気がある
ガルバリウム鋼板屋根!
塗装は長持ちするわ、
勾配は緩くてもいいわ、しかも軽量で地震に強い!
この屋根みたらソーラー屋さんがほっとかへんな!

IMG_2226外側3mm
空気層15mm
内側4mmのペアガラス!
今や賃貸でも
このガラスグレード
素敵です。


IMG_2225内装の石膏ボードの出隅は
コーナービートを入れないと
角をぶつけるとすくへこむんですが
出済みにクロス下地付の
コンパネを貼ると
出隅は強くなり後付けする
金物の下地にもなるわで
工務店の心意気が見えます。素敵です。

IMG_2246一部クロスが貼られていました。

アクセントクロスは
これはどうかと思うぐらいの
 ヤツをはった方がインパクト
が有ってとてもいい
アクセントに成ります。 

IMG_2219ゴミ袋からフローリングの
切端発見!
下部にクッションスポンジ付の
フローリング!
階下への衝撃音はこれで
かなり防げます。


んーーーー 現場にはいっぱい工務店の心意気が

見えて面白い!!完成が待ち遠しくなってきました。

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個別相談は不動産投資の縮図

いつも個別相談にはいろいろなご相談が有ります。

本日は鉄板のご相談案件!

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『手付金20万円で1500万円の新築1R物件を買いました。』

とのご相談!

駅5分20㎡・管理費1000円・修繕積立金6000円、

合わせても7000円前後の総戸数100戸以上。

もちろん1500万円はフルローン!

金利は2%弱、期間は35年。

家賃は新築で5万円半ば!

この価格で購入すればいつまで経っても一度も

キャッシュフローは生みません。


10年後でも充分1000万円以上で売れると言われて

買ったそうです。

1000万円切るなら私(営業マン)が買いますとまで

言っていたそうな!今1000万円で購入すればそれは

まだいい買い物です。しかし今後10年所有しても

出口が1000万円でもキャッシュフローは生みません。


1戸購入していただいたので続けて2戸3戸の購入を

して不動産投資頑張ってください。

と勧められていたそうです。


IMG_1829 
大阪城を買ったのでは

ございません。








もちろん手付放棄の解約をお勧めいたしました。

『20万円の損で良かったですね。』

中間金をいくらかでも入れていれば履行の着手に

成りますので20万円の手付放棄ではすみません。

違約で売買価格の20%(300万円)のペナルティに成ります。

この様なご相談は日常ちゃめしごとです。


①手付解約願いは書面で日付をいれて内容証明郵便で

郵送し、郵便が付いた頃を見計らって確認の為にその売主会社に

お電話してください。

購入後、引き渡しまでのご相談だったので今回はお救い出来ました。

この方はこれからが

不動産投資の正のベクトルに向けて購入が始まります。

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マンション管理士ってどうよ!!

先日こんな記事が!!

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IMG_1835











皆様もお困りのマンションの管理組合の役員に外部の人材を

起用できるというルールが出来ます。

基本、マンションの管理組合の役員にはそのマンションの所有者しか

成れないというのが今までの『標準管理規約』でした。


マンションに住む方の高齢化などを受けやっと国交省が動きました。

外部の専門家として弁護士、建築士、マンション管理士などが

その対象に成るという事です。


マンション管理組合(失礼ですが素人)VSマンション管理会社(プロ)との

契約でマンションの管理をお願いしている訳ですから本来イーブン

な契約ではなかったのが現状です。

マンション管理士
 
大規模修繕やメンテナンスに関してもマンション管理会社のいいなり

に成っていたのが現状でしょう。

ポイントポイントでもやはりプロを雇って

ご自分の住まわれているマンションを第三者に他のマンションと比べて

管理状態や管理費の高い安い等を客観的に比べてもらうのは有意義です。


平成13年に創設されたマンション管理士がそういった仕事を担う

予定で創設されたにも拘わらずこの15年間なにもマンション管理士に

独占業務を与えていなかったのがとても不思議に感じます。


創設された平成13年には受験者数11万人も居た人気資格だったのに

平成27年には受験者数16000人にまで減った不人気国家資格に

成り下がってしまいました。日本にまだ25000人程しかいない資格です。

合格率8%代の難しい試験の国家です。


国交省さんそろそろマンション管理士に

独占業務を与える時期に成ったのではないかと思います。

独占業務に関してはいろいろご意見があると思いますが

『年1回の管理組合の理事会には管理組合のサポーター(補助人)と

してマンション管理士を最低1名同席させること』

なんていうのはどうでしょう!

また人気資格に戻りますよう!!

マンション管理士 曽我部伸
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