2007年11月18日

リフォーム相談

今日は新しく購入した物件のリフォームの打ち合わせをしてきました。
わざわざ四国高松からデザイナーさんと不動産屋さんに来て頂いて、
物件を直接見て頂きました。

1人では全く思いつかなかったアイデアが次から次へと湧き出てきて、
それをひたすら書き留めます。

こっちまでだんだんとわくわくしてきました。
どんなリフォームがされるか今から楽しみです。

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2007年11月15日

久しぶりに・・・5

久しぶりに、本当に久しぶりにこのブログを更新します。
このブログからしばらく離れているうちに、私の周りはずいぶん環境が変化しました。私自身も考え方、行動が変わったと思います。新規一転気分を入れ替えて、ブログを書いていこうと思います。

11月14日の航海日誌

10月中旬にマンションの1室を買い付けしました。11月8日にローン審査が通り、現在無事決済待ちの状況です。

これで物件は3戸目です。年内にリフォームを済ませ、来年頭から募集をかけるつもりです。今年は勉強の年として、資金投入、時間の投入をしました。
その成果は確実に実ってきています。

年に1戸づつ物件を増やしていこうと思っていましたが、ひょっとすると、来年は不動産買い付けの勢いがつく年になるかもしれません。

久しぶりにうっちゃんに連絡したら、うっちゃんもひだまり不動産設立1周年が終わったところ。うっちゃんはマイペースで頑張ってるなとうれしくなりました。





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2005年11月23日

ケーキ屋さんin松山3

久々にいいお店を見つけました。
松山市南江戸にある「ラ・ブランシュ」という店。

店に入った瞬間焼きたての甘い香りが店内を包み込んでいます。
こじんまりとしていて、センスのいい、手作りっぽい内装です。
入ってすぐにクッキーやプレゼント用のバスケットが目に入りました。
お客も多く、店内が動きづらいくらいです。
左を見ると特注の誕生日ケーキの写真。どれもとてもきれいに仕上がっていました。
そしていよいよメインのケーキショーケース!
今月の限定品は栗!
2種類の栗ケーキです。
その他に、果物のタルトやチーズケーキ、種類の多いのがチョコレートケーキ。
どれも可憐に自己主張しています。

私達夫婦で買ったのは限定の栗2品とベイクドチーズケーキ、抹茶ケーキ、
シャンパンヨーグルト、シュークリームです。
ちょっと買いすぎたか・・・。
ですがどれをとってもこだわりがあり、大満足の味でした。
全部美味しかったのですが、その中でも限定モンブランが最高でした。

上に乗っているチョコレートクリームは濃厚なビターチョコ。
その頂点には栗片が乗っています。
1口食べると明らかにチョコレートの質が違います。こんなにチョコの味がはっきりしている
クリームは生まれて初めてです。
食べ進んで行くとスポンジがあり、チョコレートで周囲をコーティングされています。
チョコのパリパリとスポンジの共演を楽しんだ後はいよいよメイン!
真打は最後に登場です!
ホイップクリームを超えて、その下に栗のペーストがこれでもか!というぐらい入っています。
栗はしっとり、甘さ控えめ。砂糖で栗の味を誤魔化すようなことは一切ありません。
たとえるなら栗の渋皮煮を上品にした感じの味。

松山にきて、初めて出合った1つで2度美味しい栗ケーキでした。


2005年10月06日

営業の心得4

最近ずっと言われている言葉。   売上、売上、売上!!
営業の宿命だろうか。この言葉にどれだけ苦しめられている人がおられるのだろうか。はなから予算に達しない見込みはNO。かといって数字あわせで予算を作ると自分の首をしめてしまう。葛藤・・。

今までどんな事を日記に書こうかいろいろ迷ったけれど、私が書けるのはやっぱりこれしかないと気付きました。しばらくは営業に関することを書いていこうと思います。

今日の一言

「相手の目標を知る」

営業の基本は物を売ること。
どうやって売れば良いのか。
それには相手のニーズを知れとよく言われます。

それでは相手のニーズは何なのかどうやって知りますか?

ニーズは本当に多種多様です。
たくさん要求のある人もいれば少ない人もいる。
ニーズを言わない人もいる。
無理難題をふっかける人もいる。
相手の求めている事を追っかけているとものすごい
労力と手間がかかります。

それではどうするのか?

相手の目標を知る事です。この本質を掴んでいれば、
相手の求めている事をいちいち確認しなくても、聞かなくても、
相手の気持ちに立って考えることが出来ます。
自分の目標を共有してくれている人とは不思議と仲良くなります。
結果、スムーズな販売につながります。
こんな営業は面白いですね。

私も人の目標を応援してあげられる人になりたい。







2005年09月27日

動く

頭で分かっていても、言葉にしても、行動が伴わなければ知らないのと一緒

やらないのなら、勉強してもしなくても一緒

やらないのは、出来ないのと一緒

「やらなければ」という言葉が多いほど何もしていない

やらなければいけないことから逃げていると、本当にやりたい事まで逃げていく

私は、毎日精一杯行動しているだろうか?




2005年09月24日

休日のひととき4

もうすぐ1歳になる娘にだいぶ知恵がついてきた。少し前から手当たり次第物を口に入れて遊んでいたんだけど、最近は親の目を伺いながらわざと口をもぐもぐさせる。あわてて口の中に手を入れると何も食べていない・・・きゃっきゃと笑いながらべーっと舌をだして・・。してやられたぁ。1歳の娘のいたずらに振り回されながら休日のひとときを過ごしましたとさ。

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2005年09月23日

日記の再開3

本日から再度日記を書く決心をしました。
よし、やるぞ!!

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2005年02月20日

メーリングリスト

最近不動産についてのメーリングリストを作りました。普通、不動産に興味があっても近くの人には話せない人が多いですよね。職場ではなにやってるんだという目で見られるし、家庭では全く興味ないし・・・。
そこで、不動産について気兼ねなく話が出来るグループがあればいいなあと思ったのです。結果は大盛況!
こんなに盛り上がれる人が沢山いるのかと驚きを隠せません。不動産は、1人でやるものではなく、チームでするものだという事を実感した今日この頃です。

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2005年02月05日

リフォーム

このところ忙しくてバタバタしていました。
リフォームや賃貸募集などで時間が取られ、
気がつけば2月です。
ようやく入居者募集となりました。

リフォームで気付いた事はいくつかあります。
まず、きれいにすればするほど今まで気にならなかったところが気になりだします。
そして、事前に直すところを明確に指示しておかないと、後で確認作業が山ほど出てくるという事です。
今回は工務店とのコミュニケーションが出来ており、その都度電話で確認していきました。この経験を生かしてもっと安くあげる方法を考えていきたいと思いました。

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2005年01月23日

不動産ツアー

ただいまー。この二日間、ものすごい充実した時間を過ごしました。1泊2日の不動産見学ツアーに行ってきたのです。南がお墓の、4部屋で500万円の物件から、スナックビル、競売で1億円利回り20%の物件まで。話もラブホテルやら自己所有物件のそうだんやら、何でもあり。集団で競売物件を見に行く様は、間違いなく、不審者に思われたことでしょう。みんな集まれば怖くない!といわんばかりにどんどんずうずうしくなっていくみんなを頼もしく思えた2日間でした。是非次もこんな会をやりたいな!!

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2005年01月15日

リフォーム見積もり

今日は初めてリフォーム業者に電話して、物件を見てもらいました。初めてなので何処に電話していいものか全く分かりません。そこで、今現在入居している大家さんに直接聞くことにしました。すると、なんと、大家さん自身も入居の斡旋をしていることが発覚。リフォームだけでなく、入居の時の注意点や、トラブルの数々を話して頂きました。そして、いつも頼んでいるなじみのリフォーム業者を紹介してもらい、その場で電話をかけてもらいました。

ということで、急遽本日物件を見てもらいました。私が直したいところはたくさんありました。
‐欧鬟侫蹇璽螢鵐阿砲垢
⇔し台を取り替え・もしくはきれいにリフォーム
4控だ陲療匹蠶召
ご控だ隹の扉を塗り直し
シて付け収納の表面張替え・もしくはシートで隠す
Δ風呂の錆び落としと目隠し・洗面台の付け替え(B級品でよい)
防カビ処理・消臭処理
┯軸悗療匹蠡悗
下駄箱の表面張替え
ドアホン取り付け
照明やり変え
鍵の交換
エアコンの付け替え
元ボイラー室の収納棚作り
ベランダの鳥よけネット張替え
絢柴癲Ε戰薀鵐世糧装
吋戰薀鵐世亮惴取り替え
価襪慮絢菎悗
灰屮薀ぅ鵐匹らカーテンレールへ取り付け
乾灰鵐札鵐肇バーの取り替え
21 木枠の塗り替え

と・・・ざっとこれだけあります。これをやるには一体いくらかかるのでしょうか。見当がつきません。今日は見積もりの結果が出ませんでした。会社に戻ってから見積もりを作成するそうです。
どうなることでしょう。

今日は1社だけでしたが、実は友人の紹介で1社と、不動産屋さんが見積もってくれた業者に明日見積もりを作ってもらえるよう話しました。これ以外に、来週の月曜日に土建組合に電話をして、1人職人さんを紹介してもらえるかどうか、聞いてみようと思います。その結果、どうなるかはお楽しみ。

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物件取得

初めての物件取得。私は緊張しました。

それというのも私は200万円以上の現金を持ち歩いたことがなかったからです。今回は物件価格、消費税込みで250万円という大金です。誰かに襲われたりしないか、カードでは支払えないし・・などと考えながら3つの銀行から計270万円下ろしました。

以前どなたかが1つの銀行で500万円を下ろそうとしたら、1日の引き出し金額が200万円以上はATMで下ろせないという話を聞いたことがあるので、念には念を入れての行動です。お金は契約前日と契約当日の2回に分けて下ろしました。

いよいよ契約。司法書士の先生が物件の契約書・不動産登記簿を見ながらいくつか不動産屋に質問していました。そこで初めて、この物件にはストックルームなるものがあることが発覚!!
不動産屋はそこまで確認していなかったのです。
実は所有権移転の時は、物件から通路をはさんで反対側にストックルームがあるときは、登記を別々にしなければならないそうです。不動産屋もそこまで気が回らなく、司法書士の先生に恐縮していました。

お金が自分の物であったときは緊張しっぱなしだったのが、自分の下から手を離れた瞬間、一気に気が楽になりました。200万円ごときで緊張するなんて、私もまだまだ貧乏人です。

物件の契約が終わると、次はいよいよリフォームの話になりました。不動産屋はリフォームの見積もりも取ってくれていて、とても助かります。リフォーム代金は概算で15万円くらいになるとの結果が出ました。

しかし、内容を見ると、私が思っているようなリフォームになっていません。
これは何社かに連絡して、見積もりを取り直したほうがよさそうです。
この話はリフォーム編に続く・・・

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2005年01月14日

今日はいよいよ

今日は待ちに待った不動産物件契約の日です。物件価格は消費税込みで250万円に対して所有権移転費用が31845円。固定資産税が3824円。仲介手数料が126000円だそうです。仲介手数料、高いですねえ。
まだ物件は私のものになっていないのですが、リフォームの見積もりは現段階から取れるとの事。今日は不動産屋さんからの紹介で見積もりを取ってもらいました。それによると、キッチンをやりかえるなら20万円、それ以外なら15万円です。私としてはもっとお金をかけたい気もする・・・。この物件でありとあらゆるトラブルを経験してノウハウを蓄積するほうが、ゆくゆくのことを考えていけば安いかも・・と考えて、他の業者にも相見積もりを取って、値切る技術を身に付けることにします。


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2005年01月11日

気付いたこと

不動産を勉強し始めてから気付いたことがあります。
それは、不動産投資をしている人はみんな勉強熱心だということです。本業の仕事をしているとき、周りの人と話していても、この人はすごい!と思う人に出会うのは少ないのに比べて、不動産を探している人に出会って話をすると、ものすごく勉強されていて、尊敬するような方にしょっちゅう出会います。
理由を考えてみると、不動産は金額の桁が違う為、物件選びには慎重になるからではないかと思います。
今日も、不動産投資をしている人に会って話を聴きました。銀行の融資について聞くと、転勤族は銀行の融資が下り難いとその方も話していました。
どうしたら銀行の融資が下りるのだろう??いまだに課題です。


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2005年01月06日

先輩の一言

あけましておめでとうございます。
って今日は何日だ??
しばらくお休みしていたのは実家に帰っていたのと
仕事がたまっていたから。
今日からまたスタートします。本日は正月に話した話。

正月に毎年恒例となっている飲み会で学生時代の先輩に会いました。その先輩は親分肌で、居るだけで存在感のある人でした。今、その先輩はある小さな会社の社長をしています。昔は話をすることさえ出来なかった先輩でしたが今やっと親しく話をすることが出来ました。
私は最近不動産投資を始めたこと、不動産の勉強が楽しくて仕方ないこと、これからもどんどん不動産を増やしていきたいことなどを話しました。先輩もビジネスの話は興味あるらしくじっくりと聴いてくれました。そして、自分が学んできたことを経験を交えて教えてくれました。いろいろと話をしたのですが、中で最も印象に残っている言葉があります。「たかちゃん、好きなことには熱くなってもいいけども、勝負はするなよ」「人生をかけなければならない勝負はそんなに沢山ないんだよ」

私は意外でした。学生当時先輩はギャンブル好きで、競馬など、専用の通帳を持つほど熱中していました。その先輩が今、こんなことを言っている。
例えを出してくれました。ある建設業者はAプロジェクトで得た利益を全てBプロジェクトにつぎ込んでいる。そしてBで得られた利益を全てCにつぎ込んでいる。成功すればいいけども万が一Bプロジェクトが失敗したら、その時点で会社もつぶれるんだ。こんな会社は一見見た目は良いけれど、内側に居る人間はつらいよ・・・。

私の心を見透かしての一言でした。
この忠告を肝に命じて今後とも投資をしていこうと思います。

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2004年12月29日

融資はお断り??

先日融資のお願いをした銀行から返事が返ってきました。
「先日の融資の件なのですが、検討の結果、今回は融資が出来ません」
「えーーーっ」
一昨日融資は200万円ぐらいなら下りるでしょう。って言ってたじゃん!!
「何が理由で融資が下りないのですか?」
「信用には問題が無かったのですが、転勤があるということと、自宅が香川県内ではないのがちょっと・・・」
「管理できないから・・・」
何なのでしょうか。この理由。私は納得が出来ません。もっと情報を聞きたいと思い、もう少し突っ込んでみることにしました。
「どのような条件があれば貸して頂けるのでしょうか。」
しかし、担当者も分からない様子。
「それでは次回訪問したときに上司の方とお話させてもらえますか?」
分かりました。という事で話を終えました。
営業は断られてからが仕事。
今後ももう少し突っ込んでみようと思います。



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一括借り上げ

今日は先日知り合った不動産屋さんに話を聞きに行ってきました。

話をしていくなかで、これは太刀打ちできないなと思ったのが、一括借り上げ
システムと入居者募集の関係。もうこの時期から、企業から今年は何人採用するから
1Rをいくつ用意してくれなどという予連絡が入るそうです。
一括借り上げの為、オーナーさんから管理を一任されている物件に優先的に賃貸付けをします。これでは部外者が参入しにくいですよね。
オーナーさんは何もしないで6%ほどの利回りを得るそうです。

始めは一括借り上げシステムは不動産会社のリスクが高いばかりで
あんまりメリットが無いんじゃないの??と思っていましたが、
入居者を増やしてくれる法人との信頼関係を築ければ、少ないリスクで経営出来るのだと
目からうろこ。


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2004年12月27日

銀行融資

今日は先日買った物件に融資がおりるかどうかを銀行に直接確かめに行きました。本日話を聴いた銀行は3件。まずは先日初めて話を聴きに行ったA銀行に行きました。
 
 対応してくれたのは前回と同じ男性。のんびりしたタイプなのか、なかなか要領を得ません。今日持参したのは物件の契約書・地図のコピー・重要事項説明書の3点です。少し雑談をしてから本題に入ったのですが、前回の説明とあまり変わりません。内容は、保証人が2人必要だということ(しかし絶対ではないとも言っていた)返済シュミレーションをすること・物件価格の6割〜8割程度の貸し出しになるだろうということ・もっと具体的に話が進むと思っていた私は肩透かし・・・。これでは他の銀行に頼みに行ったほうがいいんとちがう?

シビアな現実
 そう思って他の銀行に相談に行きました。すると思っても見ない対応が・・・
「こんにちは、実は個人事業として大家さん業を始めたようと思って今回物件を買ったのですが、どのくらいお金を借りられるものなのか相談に乗っていただけませんか?」
「今から物件を買って始めるの?ものすごく厳しいよ!!今、賃貸業がどういう状況か知ってる?あちこち空室になってるよ。○○地区なんて、アパートの空室が5割もあるよ。」
相談どころではありません。一方的に否定的なことを並べられて、まともな自己紹介をは一切無し。名刺ももらえません。無料の!?アドバイスをもらい、まるで追い出されるようにその場を立ち去りました。あまりの対応に呆然としました。

気を取り直して
 今度こそと入ったのは別の県では1番店のある地方銀行。ここでは誠意ある男性が対応してくれました。始めは住宅ローンの話から入っていき、「これは事業性があるので住宅ローンは使えない。」という話をした後、実は・・・という流れを想定しながら話をしていたのですが、どうも話がかみ合いません。なんだか分からないまま、10%もの金利の小額ローンの話になっています。意味の無い話を10分も聴く羽目になってしまいました。やっと本題に入ったと思ったら、個人事業に融資するパッケージプランは今はありません。なんておっしゃります。こりゃ駄目だ・・・。
なんだか話がこじれそうです。パッケージプランに無ければ担当者が、直接上に説明をして、了解を得なければなりません。今回は融資を受けることが1番の目的ではなく、今後付き合っていく銀行を探すことが目的の為、潮時を感じ、話を終えました。

今回学んだことは、ほとんど飛び込み同然で融資を受けに行っても相手にされないということです。会社で安定した給料をもらっているからとか、貯金がこれだけあるから、というのはある程度コミュニケーションが取れてからでないと全く意味が無いことを思い知らされました。

今日は、銀行の対応の違いをまざまざと見せ付けられた1日でした。

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2004年12月22日

契約

買い付け注文の返事が返ってきました。先方は「250万円で売ります」との返事。初めの申し込みから10万円高い・・・。ですが即OKを出しました。
理由はいくつかあります。
^貳崑腓かったのが200万円台の資金で物件購入からリフォーム・客つけまでの一連の流れを身をもって体験できること。安いお金で出来るだけ多くの失敗をすることこそ今の私に必要なことだと思います。
◆嶌G中に物件を1つ買うんだ」という強い決意があったこと。私の営業という仕事柄、自分の言ったことを実現させていくんだという考えがいつもあります。
時期が良かったこと 1月に物件の引渡しをして、リフォームを終わらせると、大学生の入居時期に丁度かみ合います。

そうしているうちに話は急展開。ここの不動産屋さんの営業日は今日で今年最後だと言うのです。新年も11日からなんて、休みすぎ・・・。
ということで急遽契約書を作成してくれることになりました。契約書について1から説明してくれるのですが、半分も頭に入りません。意識がもうろうとしてくる中、無事に終わりました。実際にお金の受け渡しや、権利の譲渡をするのは来年ですが、これで今年の重大目標達成!!いい年になりました。
明日は先輩大家さんに物件の写真を見てもらい、内容を吟味してもらいます。


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2004年12月21日

初めての

とうとう初体験です。
今日初めて買い付け注文をしました。

280万円で売り出されていた1Rを240万円で買い付け注文しました。
築30年とかなり古いですが、今まで見た1Rの中では一番きれいでした。
10階建ての9階部分で、見晴らしもいい。
難点は西向きという事。

今年最初で最後の買い付け注文になるかも。
1件目の勉強用にはぴったりかなと・・・

結果が出たらお知らせしますね。


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Profile
たかちゃん
何か面白い事はないかな???といつも動き回っている私。動いているうちに、仲間がどんどん増えていく。大切な仲間を大事にしながらもっともっと大きな人間になりたい!!いやいや、体重じゃなくって・・・
私はたかちゃん。よろしくお願いします。