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setagaya

法律

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「嫌われる人のイラッとする返事」7つのNG

以下、どっかからの引用
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「嫌われる人のイラッとする返事」7つのNG

・「は?」と聞き返してくる
・どんな話にも「マジ?」と答える
・「知ったかぶり」の返事をする
・話にかぶせて返事をする
・声のトーンが極端に違う
・返事のスピードが速すぎる
・まともに返事をしない、「スマホから目を離さずに」返事する

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もうひとつ付け加えるならば
でも〇〇なんじゃない?
と言い返す習慣をもっている人。

肯定から入らないと不快に感じるのだが本人に自覚は無い。

法律相談に限らず、先ず相手の話を十分に聞いて固有名詞は書留め、
時折言い換え表現で確認しつつ
相談に来た動機や目的を絞ることが重要
なのに、例外の話を持ち出したり批判や反対意見から話しているようでは相談にならない。
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地面師は仮登記で儲ける

ペテン師は複数の相手と手付金だけで契約すれば無税の金が手に入るし、決済すると権利書まで登記官に提出することになるので買主・仮登記権利者に売主本人確認情報の一部として見せるだけにして決済まで渡さないのが常套手段。
複数のグループが持ちかけるので同時多発的事件物と化すことが多く、売値は時価の二割引き程度か。

一方の真の所有者は仮登記を抹消する当事者となり提訴確実。
騙された被害者が素直に抹消手続きに応じず「被害者の責任」を主張するだろうからすんなりとは行かない。

バブル時代に起きた債務者が主張する銀行の「貸し手責任論」にも似ている。

相続登記がすぐ受理された事は疑問でも何でもなく、単に書類が揃っていたから却下事由にならなかっただけ。無論今回は事件性が明らかになったので提出書類である除籍謄本などにつき発行元へ特別に問い合わせ措置ぐらいは審査強化の一環として行ったのではないだろうか?

昔起きた杉並の資産家老女強殺は被害者から取り上げて二社に転売した犯人の面は割れていたが同席した犯人の女の面が割れていなかったので時効寸前まで解決しなかった。
そのケースでは一旦犯人名義の本物の権利書が作成されていたし、印鑑証明書も実印も本物だったので
厄介だった、やがて被害者の相続人と買主の建売業者間で和解成立で落着した。

尚司法書士業務保険を扱う会社から昨日立ち合い登記に関するマニュアルが送られてきた。
曰く、権利書だけでなく、本人確認資料として売主の納税通知書も拝見させてもらえ、だと。( ;∀;)
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全力で行方を追う

4月24日、売買契約が結ばれ、手付の15億円が支払われた。この時、契約の場には、売主サイドに成りすましの女性「池袋のK」と仲介者のKがいて、委任された港区のT弁護士が同席した。

積水ハウス側は、同社担当者に生田氏がいて、積水ハウスの司法書士と弁護士が同席した。

積水ハウスほどの大手が、本人確認をおろそかにして売買契約を結んだのは不思議だが、地面師村も含む不動産業界で、「海喜館が売れた」と評判になり、前述の阿部俊則代表宛に業者が出した抗議文など、積水ハウスにも不穏な情報は伝わっていたはずなのに、6月1日にそのまま決済、48億円を支払ったのはさらに不可解である。

また、6月24日、相続で大田区の男性2人に所有権が移転。男性らは取材に応じず、五反田の町内会などSさんの地元の友人知人にも連絡していないので詳細は不明だが、Sさんは亡くなっているということだ。

相続登記は、正規の手続きとして登記所に認められた。Sさんと姓が違うのは海喜館の2代目夫妻に子供がなく、遠縁のSさんを養女にしたためと、それなりに複雑な経緯があるようだが、この相続を原因とする登記の速さには疑問符がつく。

いずれにせよ、地面師事件の難しさは、確実な犯人が成りすまし犯だけであり、当面、全ては「善意の第三者」であり、みんながそう装うこと。

事件解決には「池袋のK」の所在確認は欠かせず、警視庁捜査2課は、今、全力でその行方を追っている。
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以上3Pのみを抜粋
1,2pは下記よりご覧下さい。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52607?page=3
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ほう助疑惑女性の年齢は?

司法書士法違反で略式起訴 資格ないのに登記申請

サンケイニュースより転載

 司法書士の資格がないのに登記申請業務をしたとして、大阪地検特捜部は14日、司法書士法違反罪で大阪市東住吉区の吉田博範行政書士(70)を略式起訴した。大阪簡裁は同日、罰金50万円の略式命令を出した。

 起訴状によると、顧客3人から依頼を受け、平成26年8月、大阪司法書士会所属の女性司法書士の名義を使った所有権移転登記申請書を事務員に作成させ、大阪市内の法務局出張所に提出したとしている。

 大阪司法書士会が告発していた。特捜部は女性司法書士も調べたが、司法書士法違反ほう助罪での起訴は猶予処分とした。

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司法書士は個別に国から資格認定されているのでその他のものを使用したり名義変更させてはならない。名板貸し責任は他の士業も同様。

本件において、
貸す動機が不明なら犯罪を公表しても抑止力としては効果が薄いため文章だけでイメージを復元することは困難だから、せめて女性司法書士の年齢だけでも知りたいなぁ。(''◇'')ゞ

尚、社会面の記事には場所と時刻と被疑者の年齢が報道されている。
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新規不動産融資36%減 17年4〜6月期

引っ越し的移動に間に合わせるため三月決済が予定路線なので四月以降に融資を受ける方は居抜きの中古物件取引に関する融資だけだろうから少ないのは当然の帰結だろう。

前期と前年同期の記事を並べられたら見ている方もややこしい( ;∀;)
読んでもらうためタイトルを衝撃的に表現したがる気持ちもわからないではないがうっかりすると見誤る事になる。

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新規不動産融資36%減 17年4〜6月期



 日銀は10日、全国の銀行が平成29年4〜6月期に不動産業へ新たに貸し出した設備資金が前期と比べて36・7%減の2兆3954億円だったと発表した。

 アパートローンなどの「個人による貸家業」も32・6%減の7171億円となり「不動産投資の過熱感を懸念して慎重な姿勢に転じた可能性がある」(エコノミスト)との見方があった。信用金庫による不動産業向けは18・6%減の5827億円だった。

 一方で、過剰な貸し付けが問題視されている銀行カードローンは17年6月末時点の貸出残高が、3月末と比べて1・4%増の5兆6793億円だった。消費者金融など貸金業者は年収の3分の1以下しか貸せない「総量規制」があるが、銀行は対象外になっている。


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新規不動産融資が最大に 1〜3月期に 全体の3割弱


 日銀は18日、金融機関が平成29年1〜3月期に、不動産業へ新たに貸し出した設備資金が、前年同期比1・7%増の4兆4858億円となり、四半期ベースで過去最大となったと発表した。全体の新規貸出額のうち、3割弱を不動産向けが占めた。

 日銀の大規模な金融緩和やマイナス金利政策による低金利を背景に、アパートやマンション建設への融資が伸びた。不動産投資信託(REIT)にも資金が向かった。金融機関別では銀行が0・7%増の3兆7702億円、信用金庫が7・4%増の7156億円。それぞれ過去最高となった。
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2016年の記事↓
東京 16日 ロイター] - 日銀が16日公表した貸出先別貸出金・統計によると、ことし4月から9月の国内金融機関による不動産業向け新規融資は5兆8943億円と前年比16%増加した。年度の上期としては、バブル期の1989年度上期(5兆円強)を超え、過去最高の水準となった。

新規融資の総額は前年比16%増の23兆9413円だった。ことし2月のマイナス金利導入など日銀による大規模緩和を背景とした低金利環境で、アパート向け融資や不動産投資信託(REIT)向けなど不動産業向けが伸び、金融機関の貸出を押し上げている。
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そういや疲れる司法書士の仕事

書類作成や検索をネットでしているので目の疲労が激しく、痛くなりますので目薬を傍らに置くようになりました。



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サラリーマン疲れる仕事ランキング【ホワイトカラー編】

週刊ダイヤモンド編集部


普段、あまり目にすることのない数字やデータに光を当てて多角的に分析、ビジネスパーソンにとっておきの「お役立ち情報」をご紹介する『ダイヤモンドDATAラボ』。3回目の今回は、3094人のビジネスパーソンにチェックテストを実施して、「疲労」の実態に迫りました。題して「サラリーマン疲労危険度ランキング」。ホワイトカラー編から公開します。(週刊ダイヤモンド編集部 小島健志)

 今年は早い時期から暑くて寝苦しい日々が続いており、睡眠不足に陥って疲労を感じている方も多いのではないでしょうか。

 とはいえ、けがや病気と違い、疲労を測定したり、診断したりすることは容易ではありません。あくまでも主観的な感覚であるからです。

 ですが、厚生労働省や文部科学省が疲労の実態を把握するために実施したテストが存在します。その名も「疲労度自己診断チェックリスト」です。

「ダイヤモンドDATAラボ」では、疲労の実態を探るため、大手調査会社マクロミルを通じて、ビジネスパーソン3094人にこのチェックテストを受けてもらい、疲労の理由などについても聞きました。

 職種は、日本標準職業分類の中分類(74種類)に基づいています。

疲労度の高い職種は「技術職」と「営業マン」

 まず、表をご覧ください。これは「ホワイトカラー疲労危険度ランキング」で、最も疲労度が高いのは「製造技術者」だと判明しました。主に機械や食品といったメーカーの技術者で、疲労の理由を尋ねたところ、最も多い回答は「残業が多い(残業)」(34.8%、複数回答)でした。

 次いで2位は「営業職」。これは主に販売営業で、顧客のクレーム対応に悩まされているようです。疲労の理由のトップに「客と接することが多い(接客)」(36%)が挙がっていることからも、そうした状況がうかがえます。

 3位には、弁護士や司法書士といった「法務職」がランクイン。理由は、「パソコンの画面にずっと向かう」が60%でトップ、次いで「他人の財産を扱う」(35%)となっており、精神的な負担が疲労の原因になっていることが分かります。

以下省略↓

http://www.msn.com/ja-jp/news/opinion/%E3%82%B5%E3%83%A9%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%9E%E3%83%B3%E7%96%B2%E3%82%8C%E3%82%8B%E4%BB%95%E4%BA%8B%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%82%AD%E3%83%B3%E3%82%B0%E3%80%90%E3%83%9B%E3%83%AF%E3%82%A4%E3%83%88%E3%82%AB%E3%83%A9%E3%83%BC%E7%B7%A8%E3%80%91/ar-AApysSi#page=2
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世田谷のマンション

松陰神社駅線路近くの乞食みたいな高齢者が住んでいた場所を地上げして新築ピカピカマンション販売したのが10年くらい前、その後区役所周辺に次々と建築され既に大きいのが5〜6棟建って、そのお陰で周辺道路は日影が多くなってきた。
規模が大きいので何故か売れ行き好調でも必ず一戸は残る不思議さ。
それを完売させるためポツント営業マンがプラカードを掲げ椅子に座って日がな一日税務署付近で売り込み案内をしている姿が目に付いた。建築業者やその下請け業者、更には登記業務を回してもらっている司法書士にまで売りつけて完成在庫を減らす努力。
五輪人気と都心部への立地の良さから埋め立て地のタワーマンションが好評。
世田谷区では、空き家問題と新築マンションの競合という変な現象。(^.^)/~~~

以下引用ーーーーーーーーーーーーーー


下北沢や二子玉川など、「住みたい街」を多く抱える東京都世田谷区。発売されるマンションも多くが人気物件になる。しかし、区内で販売中の新築マンション35カ所を調べると、7月末時点で24カ所に「完成在庫」があることがわかった(2カ月以内に完成予定の物件を含む)。つまり、全体の7割弱が「売れ残り」を抱えていたのだ。

●売れ残り率2年で3倍

 2年ほど前の調査では、26カ所のうち完成在庫があったのは6カ所と、割合は現在の3分の1だった。一時的な数字の「誤差」とは考えにくい。

 マンションの完成在庫とは、建物が完成した後も買い主が決まらず、販売が続いている新築物件のこと。
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エスクローが普及しない

売買代金決済から登記完了までの期間で最も長かったのは役所の引っ越し移転と年度末の異動による混乱中の6週間というのがある。
さすがに不安になった買主から代議士を通じて「権利書がいつまでも手元に来ないので不安だ」という照会が所長に集中しており、登記所長は平謝りの毎日だった。(;_;)ウルウル
真正なる書類で申請してもこれなんだから申請件数集中の年度末や年末などは職員も忙殺されており偽造書類も見極めにくい。

エスクローは売主に融資している銀行への返済も止まってしまうため金利が加算されるので使われにくい。
そもそも詐欺事件とエスクローは無関係。

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2017年08月07日 07:04一般【積水ハウス63億円事件】エスクローが普及しない理由
 代金支払いから登記完了まで1週間程度かかることも地面師跋扈の温床のひとつとなっている。代金支払いと土地の引き渡しは同時に行われるが、実際には代金支払いと登記申請にはわずかながらタイムラグがあるだけでなく、登記完了までは約1週間もの期間を要する(※1)。

 このようなタイムラグを防ぐためには、エスクローサービス(※2)という保全方法もあるのだが、ほとんどの不動産取引では使われていないのが現状だ。

 全国展開するエスクローサービス事業者は、「登記申請から完了までは、売主は売却代金を受け取れないため使われにくい。また、エスクロー自体の知名度が低いことも原因」と話す。

【永上 隼人】

(※1)決済時に代金支払いと申請に必要な書類の引渡しが同時に行われる。通常は、司法書士が書類を受け取り、法務局に申請。約1週間、登記官による申請書類の審査を経て登記完了となる。

(※2)第三者寄託。売買などの目的で、金銭や権利証などを第三者に寄託し、一定の条件成就後に寄託した金銭や権利証などを取引の相手に引き渡す一連の行為。
http://www.data-max.co.jp/290807_dm1340/
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顧問税理士のいない法人を教えてくれ

「顧問税理士のいない法人を教えてくれ」

静岡県のある税務署の上席国税調査官(58歳)。

税務調査に入った4法人について顧問税理士がいないということを
税務署OBの税理士に伝えます。

そのOB税理士は4社の顧問税理士になりました。どのようなやり
取りがあったのでしょうか…。

OB税理士は調査官に対しパソコン、金銭、飲食等19万円贈与。調
査官は国家公務員法違反で停職3ケ月の懲戒処分、同日退職。
(税理士新聞2017.7.5.)
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定年間近になるとお土産五社もらって退職準備。
退官時点における地位により割り当て会社数は調整されるようだ。
一方
売り上げの大きい会社には子会社の顧問を税務署OBで手当てしろとの調査後の要望。
でもそれじゃ
既存の税理士と業務が競合するので新しい方には顧問料だけ払うから会社には来ないでくれと頼むのが経理担当重役の仕事。

なんていう話を聞いたことがあるなぁ。(''◇'')ゞ
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中間省略登記の仮登記?

中間省略登記は本登記の中間を抜く事。
そのために順位を確保する必要があると判断すれば仮登記をして、次の買主(転売先)を見つける時間を稼ぐ。
判断基準は代金50%又は手付金と中間金の合計額が5000万円以上。

仮登記には権利書が無用なので偽造しないで済むが偽造権利書を見せて本人確認資料として契約するケースが多い。
となれば出回るのはコピー。

当該売買対象物件に居住者が居れば当然ながら訪問して占有状況を確認する、ブローカー抜きで直接挨拶に行く。近所の様子、昔の地域の環境など雑談をどれくらい知っているかなどを聞き出して本人確認する。
積水さんの担当者も金を払う前にそれくらいの調査はしていたはず。

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■中間省略登記の仮登記は難しくない

 それにしても、なぜ積水ハウスのような大企業がダマされたのか。

「優良物件であればあるほど、売り主の立場が強くなります。買い手も優良物件が手に入るとなると、つい儲けばかりを計算して冷静な判断力を失いがちです。うるさいことばかり言って、いたずらに相手を刺激するのは避けたい。『だったら、他の業者に話を持っていく』と言われたら、すべてがパーですから。中間省略登記の仮登記は比較的簡単にできます。書類はすべて完璧に揃い、司法書士や弁護士のお墨付きがあり、仮登記ができればつい信用しても無理はありません。しかも積水ハウスは以前から、業界内でもチェックが甘いのではないかという指摘があった。実際、私が取引に関わった時も、あまり細かい注文をしてこないので、いい会社だなと思ったぐらいです」(前出の不動産業者)

 近隣住民によれば、数カ月前、積水ハウスの社員とおぼしきサラリーマン数人が、真っ青な顔をして辺りをウロウロしていたという。

https://news.nifty.com/article/domestic/society/12136-407179/
4

地面師 五反田事件

売買予約がついた土地の所有権が、なぜ移転できたのか。

「要は、トラブル案件であることを登記所が認めたということ。2人の男性の訴えを認めて相続登記したということは
:::::::::::↑の部分が可笑しい(^o^)、亦、70億円中、仮登記担保だけで9割払った事例も稀有。(;_;)ウルウル
高齢地主はきっぱり売却申し込みを断るだけでなく、別途防衛措置を検討すべき。


以下偽造事件報道を引用ーーーーーーーーーーーー

積水ハウスから63億円をだまし取った「地面師」の恐るべき手口

実行犯の「偽装証明書」を入手した
伊藤 博敏ジャーナリスト
プロフィール

100億円にも達する物件が…

大手住宅メーカー「積水ハウス」が、8月2日、驚愕の発表を行った。70億円の土地取引において事件が発生、捜査当局に刑事告訴するという(支払い済みは63億円)。東京・五反田の一等地約600坪に発生した地面師事件である。以下に詳述しよう。

ここでは、添付コピーのように所有権者の知らない間に、本人確認用の印鑑登録証明証、パスポートなどが偽造され、それを利用した「成りすまし犯」が手付金を受け取っていた。

典型的な地面師事件だが、この種の犯罪の難しさは、なにがしかの報酬を受け取った成りすまし犯以外は、すべて「善意の第三者」を装うことができること。話を持ってきたブローカー、仲介業者、不動産業者、購入者(社)、間に入る司法書士や弁護士などが、「私も騙された」という。

そうなると、どこまでが地面師グループかわからない。確実なのは成りすまし犯だけ。この事件では、偽造印鑑登録証明書と偽造パスポートを持ち、取引の場に現れ、所有権者のSさん(73)に成りすました女が犯人である。過去にもこの種の事件に関係したことがあるということで、事情通の不動産関係者の間で「池袋のK」と呼ばれている。

実際に使用された偽装パスポート。名前はSさんだが、まったくの別人だ
事件は、どのように発生したのか。

JR五反田駅を下り、目黒川の方向に少し歩くと、鬱蒼とした樹木に囲まれた一帯がある。五反田大橋を超えて近づくと、それが旅館であることがわかる。外周は古びた薄茶色のモルタルで一部は崩壊。玄関には、「日本観光旅館連盟 冷暖房バス付旅館 海喜館」という看板が出されているが、もう何年も営業しておらず、その朽ちた印象から「怪奇館」と呼ばれることもある。

海喜館
山手線徒歩3分という絶好地に、約600坪が「一団の土地」としてまとまっており、不動産業界ではかねて注目の案件だった。所有権者はSさんである。不動産登記簿謄本によれば、昭和35年12月の相続。抵当関係を示す乙区には何も記載されておらず「まっさらな土地」で、権利関係が複雑でない分、「Sさんの承諾さえあればこの土地が手に入る」ということで、多くの業者が群がった。

しかし、「私は、売るつもりはありませんから!」と、Sさんはビシッと断り、板長と仲居を置き、営業を続けてきたという。体調不良を理由に、東京都環境衛生協会に「会員を辞めます」と連絡してきたのは、4〜5年前のことである。

謄本が移動するのは、今年4月24日のこと。売買予約で千代田区永田町のIKUTAホールディングスに移り、同日、大阪市北区に本社を持つ積水ハウスに売買予約はさらに移っている。IKUTA社は窓口で、購入するのは積水ハウスということになる。坪単価は1000万円以上、「一団の土地」であることと、東京五輪を見越した都心一等地の値上がりで100億円にも達する物件の売買が成立目前だった。

ところが、売買は成立しなかった。2ヵ月後の6月24日、「相続」を原因に都内大田区の2人の男性が所有権を移転。Sさんが亡くなったということだろう。7月4日に登記している。2人の男性はSさんの実弟だとされるが、売買予約がついた土地の所有権が、なぜ移転できたのか。

「要は、トラブル案件であることを登記所が認めたということ。2
人の男性の訴えを認めて相続登記したということは、売買予約で所有権移転の仮登記を打った2社の申請が、正規のものかどうかを確認するということでしょう。今後、訴訟になるのは避けられません」(不動産業界事情通)

となると、「売買予約」は無効。カネを支払った積水ハウスは、Sさんの成りすまし女とそのグループに騙されたことになる。http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52480
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