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法律

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老朽化中古マンション購入にデポジット制度を?

生身の体も老朽化、マンションも老朽化。
前者はドッグで診断して故障個所を直したり取り換えたり入れ歯や補聴器や眼鏡などの補助器具で対応可能だが、後者はインスペクションや非破壊検査で調査したうえ長期計画修繕や短期修繕で管理費の中から支出して資産価値を維持する。
しかし、両者ともいつか死に絶える。
遺体は焼き場へ、マンションは解体して更地に戻すのだが
その費用負担が問題。
前者は家族が行い公費助成もあるけど、
後者は区分所有者の自腹。
高齢所有者は年金暮らしで解体費も拠出出来ない。
この現象が続くと資産価値が減少し、低所得者層の住み家と化すので修繕もぼつかず、
それどころか増々建て替えは困難となる。
解体費捻出は固定資産税増税で役所が預かるか、購入者にデポジット制を押し付けるしかないかも。

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マンションの完成年次別の空室率を見ると、全体の空室率は2.4%に過ぎないが、74年以前完成のマンションでは空室戸数の割合が10%超の物件が増え、69年以前になると空室戸数の割合が15%超の物件が増えていく(国土交通省調べ)。築40年を超えると、マンションの空室率が高まっていくことがわかる。


 東京都港区などには、初めてマンションが登場した50年代半ばから60年代にかけて建設された物件が点在している。老朽化マンションに対処する方法の一つは建て替えであるが、建て替えできたものはわずかで、多くはデベロッパー主導によるものである。空室化が進み、管理組合が機能していない例もあり、中にはスラム化しているものもある。



 今後はこれまで供給されたマンションの老朽化が進み、同時に居住者の高齢化や空室化が進んで管理が行き届かなくなり、スラム化に至る「限界マンション」が大量に出てくることが予想される。


建て替えの限界と解体のハードル


 建て替えには、容積率に余裕があって従前よりも多くの部屋を造ることができ、その売却益が見込めなければ、デベロッパーの協力は得られない。筆者がかつて行った試算では、東京都区部では1.6〜2.8倍程度容積率を割り増さなければ、採算に合わないとの結果が出た。実際、建て替えできたのは全国で211件、1万6,600戸(15年4月時点)に過ぎない(阪神大震災関連を除く、国土交通省調べ)。


 一方、老朽化マンションでは既存不適格物件(建設当時の法令では適法だったが、その後の法改正によって違法となり、従前と同じ容積率で建て替えることができなくなった物件)が多く存在する。既存不適格物件は、70年以前の建設で67%、71〜75年の建設で65%もあり(いずれも民間の物件、国土交通省調べ)、これらは建て替えが極めて困難である。



 このように建て替えには限界があるため、他の方策も必要になる。マンションの区分所有権を解消し、敷地を売却して終止符を打つ方法がその一つであるが、この場合、区分所有権解消には全員一致が必要という条件がネックになる。この問題は東日本大震災での被災マンションで、全壊判定されたマンションでも解体できない問題として浮上した。これを受け、法改正により、被災マンションについては5分の4の賛成で区分所有権解消が可能とされ(被災マンション法改正)、次いで、耐震不足のマンションについても同様の法改正がなされることになった(マンション建替え円滑化法改正)。
http://ironna.jp/article/2539?p=1
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デポジット(英語: deposit)とは、「保証金」と日本語に訳され、容器やサービスを利用する際に必要なカードなどを借りる際に支払う「預かり金」のこと。使い捨て防止の観点から導入され、一般に、発行元に返却するとその支払った額が払い戻され、破損・紛失した場合には戻ってこない場合が多い。 使用済み製品や容器の回収率が上がりリサイクルや適正処理が進む、ごみの散乱を防ぐことができる。
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雑談で偽造事件の話

遠方からお菓子を携えて訪問してきた税理士さんと会社法の種類株式の適用を巡って15分本題を議論した後
顧客が近々福岡県のビルを買う予定だが売主在住は大阪なので決済場所へ出張してもらえるか、その際報酬はいくらかという相談をしつつ、司法書士はどうやって不動産決済に係る詐欺団の動きを阻止するのかというテーマへ移行したので過去の事例で水際防止に成功した話を延々と25分。
そっちのほうがためになったのか安心した様子。

(^^♪

偽造書類は精巧に作られているのでその場で見破るのは不可能だから事前に現場を見ておいてゴミ箱の位置や桜の木など売主本人しか知らない売買物件現場の状況把握具合や適正な相場金額や資金使途などで取引全体の流れを観る事が肝要かと。
使途は目的・動機だからこれが定まっていない方が漠然と売るはずがないという経験則に則った確認方法。
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都市部の生産緑地

都市部の生産緑地、貸しても納税猶予…政府方針


2017年12月11日 09時14分

 政府・与党は、都市部にある農地のうち、農業の継続を前提として市町村に指定された「生産緑地」について、農家が他人に貸した場合、相続税の納税を猶予する措置を設ける方針だ。

 2018年度の与党税制改正大綱に盛り込む。

 都市部でも農家の高齢化や後継者不足が問題となっている。生産緑地を貸し出した場合の税制優遇措置を設けて、都市の農地保全や就農者の増加につなげる。

 生産緑地は、都市部に農地を残す目的で1992年に導入された。市町村の指定を受けると、固定資産税が軽減されたり、相続税の支払いが猶予されたりする。

 ただ、現在の制度では、生産緑地を相続した農家が他人に生産緑地を貸した際には、猶予されていた相続税を支払う必要が生じるため、高齢で農業が困難になっても賃貸が広がらない。このため、貸しても相続税の支払いを猶予し、農作物の生産継続を促す。


2017年12月11日 09時14分 Copyright c The Yomiuri Shimbun

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バブル頃、アメリカの大統領一行が経済使節団を引き連れて対日交渉としての都市部農地の課税強化による出店規制緩和を要求。
農地の宅地並み課税で子を既に大学へ進学させていた農家は後継者が農業をしないことを承知していたので大慌て、大根百円で販売しても払えない。
また、地主も困っていた。一反貸して一年の売り上げが3万円、固定資産税二万円、それでいて地主が相続適用となれば65%の底地権評価されるので一億円以上の相続税負担となる。
農協の会議室は毎週反対運動やアパートへの転用などでごった返していた。

それが今回震災時の避難用空き地確保も含めて政策転換されるようだ。
報道文の末尾に農作物生産奨励策のような表記があるけど、
元々高齢者農家で生産活動しても主たる売り上げはアパートであり、耕作面積が狭いので大した効果は無いはず。(´・ω・`)
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民泊事業規制

既存居住者と旅の者との文化習慣のずれは埋めがたく。
その中間に管理者を常駐させない場合は営業は週末に制限される条例が新宿区に続いて文京区でも可決しそう、今後も更に都下の各区で続出するだろうから本気で営業するなら旅館業法の簡易宿泊所として展開する必要があるだろう。

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日経↓

 東京都文京区は住宅に旅行者らを有料で泊める民泊で、住宅地や学校周辺での営業を週末(金曜正午〜日曜正午)に限定する独自規制を導入する。区内は閑静な住宅街が多く、民泊利用者の騒音やごみ出しによる生活環境の悪化への懸念や、見知らぬ人が出入りする不安などを訴える区民の声に対応する。規制のための条例案は2018年2月に開く予定の定例区議会に提出する
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便利でない納税証明書取得

現場調査の帰途、北沢税務署に納税証明書を取りに行ったら庁舎のドアの上に大きく「スマホで申請して下さい」と書いてあったので引き返そうと思ったけど折角ここまできたのだから手持ちの認印を使って申請した。
スマホなら電子申請で手数料が400円のところ30円安くなるうえ、待ち時間15分が短縮されるから便利です、と書いてあったけど、今更事務所へ戻って申請したところで再度取りに来る手間を考えたらメリットなど無いも同然。
こんな不便なシステム設計を数千億円かけて構築し、更に維持費をかけているのだから親方日の丸的だな。

一方の法務局の電子行政、あまり利用率が上昇しないので原本提示不要とする抜本的試案が検討されている。
土地家屋調査士の場合はけんかく(建築確認通知書)なる重たい原本を郵送する手間が省けるので多少メリットはありそうだ。
そんなことは早くやっておけば普及活動費用もかけずに済んだのに、施行後10年たってやっとここまできたか、 莫大なる電子政府電子自治体構想は電子申請後に原本を郵送するので結局毎日登記所へ足を運ばねばならず、実に不便な制度。
税金の無駄使い。(´・ω・`)
今回の法改正で原本郵送が省略可とされたら土地家屋調査士業務の申請手続きもオンライン制度を利用するメリットが生じるので利用率は上昇するだろう。

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NHK受信料「合憲」

制度が広く長期間実践されると保守的思考の最高裁はこれを覆す事は無いので違憲判決はほどんと出ない。
今回の判決も予想通りの展開。
更に両成敗的な視点も盛り込んでいる。
特殊団体や宗教団体、政治的圧力からの独立した報道を確保する目的で商業放送とは違う地位を認めた事は支持できる。なぜならかつて某団体が時事放談という番組で苦言を呈した評論家を辞めさせるために関係会社に圧力をかけてスポンサーから降板させたとか、その評論家の執筆した出版社に圧力をかけて重版を阻止したうえ書店から全て買い上げてしまった事例があったから。
又その一方でNHK労組が反政府的発言を多く採用し国民の見解を誘導していると思わせるシーンもあり、
常に国民は注視して時には文句を言わねばならない。

そんな事よりネット時代に電波方式の情報伝達が廃れていく過程を見守る方が興味深い。
弁護士への懲戒申し立て件数が増加している事も、やがてAI法律家の増加に拍車がかかるだろうから二割司法はそのまま改善されずに残る。
そして
その他の士業へも更に波及する。

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NHK受信料「合憲」】制度めぐる議論は途上 テレビ離れ…解決策見いだせず

産経新聞
NHK受信契約義務は「合憲」最高裁


 NHKの受信料制度について最高裁大法廷は6日、憲法が保障する「表現の自由」や「知る権利」の実現に照らして、「合憲」とする初判断を示した。徴収に最高裁が「お墨付き」を与えた形だが、契約成立時期についてはNHKの主張を退け、安易な徴収に歯止めをかけた。インターネットの普及によるテレビ離れも続いており、制度をめぐる議論は途上だ。

 ■「知る権利を充足」

 受信料制度を定めた放送法は昭和25年に施行され、その後、民間事業者による放送が始まった。最高裁がまず着目したのは、この「二元体制」だ。

 最高裁は「公共放送と民間放送がそれぞれ長所を発揮する」という二元体制の趣旨を踏まえた上で、公共放送の財源を受信料でまかなうのは

「NHKに国家機関や団体からの財政面での支配や影響が及ばないようにする」

ための仕組みだと指摘。放送法の規定はテレビ設置者に契約締結を強制するものだが、国民の知る権利を充足するという目的を実現するために、必要かつ合理的なものだとした。

 NHKは訴訟で、公共放送の意義についても強調。弁論で、身元不明や親族が引き取りを拒否する遺体が年々増加していることなどを取り上げた「NHKスペシャル」を挙げ、長期的な取材で社会的議論を呼ぶことで、「視聴した人はもちろん、視聴しなかった人も恩恵を享受している」と訴えていた。

 判決は公共放送の具体的なあり方には踏み込まなかったが、放送法を全面的に肯定する結論となった。

ーーー以下略ーーーーーー
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国税徴収法第142条に基づく捜索

世田谷区代沢に国税局、税務署、都税事務所などから差し押さえ登記が10個以上ついている物件を所有している方から相談を受け、役人から公売処分すると脅かされているのだが何とか出て行かないで済む方法は無いかという。

最初の印象は

へっ、驚き”(''◇'')ゞ

脅かしというか開き直りというか。

で、あれこれ助言と激励を繰り返してあの時からもう五年。
まだ居住継続中。
最初の差し押さえ登記はバブル時代の25年ぐらい前だった。
さて、その特殊事情は何でしょう?

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「それでは国税徴収法第142条に基づいてただいまから捜索を開始させていただきます。」

 朝8時、関東某所の住宅街。とある家の玄関で市役所の職員たちが宣言する。その直後、職員たちが堰を切ったように家の中へと入っていく。部屋の隅々まで“財産”がないか捜索し、あれば容赦なく差し押さえていく。それをただ茫然と見つめる家族。きちんとした収入がありながら多額の税金を滞納し、再三の催促にもかかわらず放置し続けた結果だ。

 ●国税徴収法第142条:徴収職員は、滞納処分のため必要があるときは、滞納者の物又は住居その他の場所につき捜索することができる 

 言うまでもなく、税金を納めることは国民の義務だ。どうも納得がいかない、不公平だ、無駄遣いしているじゃないか、と思うような方もいるかもしれないが、それでもしっかり納税されるからこそ行政は稼働し、サービスは機能する。その義務を怠り続け、逃げ回っているとこうした強制捜索が行われる。

 捜索といえば通常、警察官はもとより、地検特捜部のように裁判所の許可が必要だが、税務職員には必要ない。驚くことに、家に誰もいなくても警察官や役所の人間を立会人に立てれば勝手に中に入って捜索できる。帰ってきたら家に役所の人間がいて家の中を捜索しているのだからたいていの滞納者は戸惑い、そして怒る。

 無理もない事だとは思うが、その状況を作り出したのは何度督促しても応じず、役所の呼びかけを無視し続けたその滞納者本人なのだが。こうして今日も日本のどこかで捜索が行われている。そして、その捜索にはいつもすさまじいドラマがつきまとう。

税務職員はつらいよ

 おとなしく捜索を受けてくれるなら仕事も楽なのだがそうはいかないのがこの捜索だ。現場は常に”修羅場“と化す。もともと払いたくない、できれば逃げ切りたいと思っている人も多いので「そんなもの払えるか!」と暴れ回り職員に食って掛かるもの。包丁を振り回し、揚げ句の果てには手首を切ろうとするもの、服を脱いで下着姿になる女性、職員を「孫の代まで祟る」と呪いの言葉をかけるものまでいる。

 滞納しておきながら再三の催促にも応じず呆れた態度だが向き合う職員たちの苦労は計り知れない。根気よくなだめ、諭し、説明し、必要とあれば分割納付の相談にも乗る。初めから催促に応じ、役所に来てくれればこんなことにはならないのに…こんなつらい現場はない、そうボヤく職員もいる。

 捜索する側も「こんなことはしたくない」のが本音なのだ。それでも彼らは責務を果たすべく滞納者たちと向き合う。中には捜索に入ったことで生活困窮状態が発覚し、救済するケースもある。まさに市民のライフラインの役目も担っているのが税務職員なのかもしれない。確かにはたから見ればそのやりとり、攻防が激しく、面白くもある。

 その一方で税務職員たちの苦労は計り知れないものがある。現場の税務職員たちの働きを少しでも知れば政治家の皆さんもいい加減な税金の使い方はできないはずだ。
東洋経済オンライン



フジテレビ報道局「実録!金の事件簿3」取材班
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元プロ野球選手が司法書士になった

富山県の某高校野球名門校の一年生は夜間練習後ダッグアウトでボールの繕い作業で11時、駅に着くと既に終電は無いのでベンチで新聞紙にくるまって寝て、朝、売店でアンパンを食べてそのまま登校する生活。
これじゃ勉強時間なんてありやしない。
一年生だから練習もさせてもらえない毎日。
永い下積み。
それだけにアホになってしまう。
ドラ1でも25歳で自由契約となり、ヤングのまま失業したらろくな仕事は無い。
だから一念発起して勉強して司法書士になったのは偉い。
不確定要素が多いプロ野球選手より、毎年の勉強が身に就く司法書士のほうが生涯の仕事としてはやりがいがあるかも。

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ドラ1だったのに消えていったあの人は今? 地獄を味わった選手のセカンドキャリアを見るとわかること

スポーツ 2017/12/3

『敗者復活』(元永知宏/河出書房新社)
 投げて、打って、走って――。プロ野球選手のひとつひとつのプレーに、数え切れないほどのファンが一喜一憂する。スタンドで大歓声を送ったり、テレビやラジオの前で手に汗を握ったり。日本で最もメジャーなプロスポーツの野球は、表舞台がこうして華やかな分だけ、その裏には濃い影を落とすこともある。

「宝くじに当たったようなもの」とも揶揄されるように、プロ野球選手になれる人はほんの一握り。そこから活躍していく人もいれば先細るばかりの人もいる過酷な世界だ。各球団が“イチオシ”と決めて獲得したドラフト1位の選手たちも、成功は約束されたものではない。一番の期待を集めながら、ドロップアウトした選手のその後の人生とは…。

『敗者復活』(元永知宏/河出書房新社)は、サブタイトル「地獄をみたドラフト1位、第二の人生」のとおり、、7人の波瀾に満ちた物語が綴られている。勘違いした、イップスを患った、ケガを克服できなかった、原因不明の不振に陥った…。何かしらプロで生き残る術を欠いたという人たちの経験は、どれも特別ながら他人事とは思えないほど身近に感じられることも少なくない。

 「中略」


 入来とは正反対とも言える道で再スタートを切ったのが、1985年にドラ1で近鉄バファローズに入団した桧山泰浩。6年間のプロ生活で一軍登板はゼロ。ガムシャラになり切れず、時に遊びほうけて、25歳で戦力外通告を受け、無職になったという。桧山は野球以外の世界に目を向けた。

 桧山はその後、2年ほど知り合いの衣料品会社で働いて、社会勉強に勤しむと、自立の道を模索。いわゆる「食える資格」のなかでも、司法書士なら高卒でも取れると決断した。そこで司法書士事務所で働きながらゼロから受験勉強に勤しむと、2度目のチャレンジで合格。以来、20年以上、司法書士として今もキャリアを積み重ねている。

 働きながらの受験勉強も苦ではなかったという。「野球に限らず、スポーツの厳しさからすれば、受験勉強の大変さはどうってことありません。(中略)やればやるだけ実力がつくんだから、受験勉強の苦労はありません」。勝敗やチーム事情など、様々な不確定要素によって運やポジションが左右される世界と比べれば、体力的にも精神的にもうんとラクなのかもしれない。

 そんな桧山が問題視するのは、高校球児が勉強をしないこと。日本屈指の人気コンテンツでもある高校野球だが、甲子園に出場できるのは全国4000校のうち49校のみ。この大舞台での活躍はプロへの“切符”にも繫がるだけに、球児たちは貴重な学生時代を、昼夜問わず野球に没頭する。多くが野球以外の世界に行かなければならないにもかかわらずだ。そのため桧山は、球児たちが野球しか知らないことで、自分に自信を持てず、ますます野球に執着すると警鐘を鳴らす。

 夢のような舞台でプレーする選手たちも、輝ける時間は限られている。だからこそ生まれる悲劇や現実の物語がある。同書で“復活”を遂げた人たちのストーリーは重みと可能性を示し、考えさせられることも多く、表舞台のストーリー以上に勇気づけられる。

文=松山ようこhttps://ddnavi.com/review/419853/a/
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「無理心中で事故物件


「無理心中で事故物件」自腹でお祓いも 家主が賠償請求

朝日新聞デジタル

 もし、所有するアパートが入居者の自殺や殺人事件などの発生で「事故物件」になったら、家主は借り主に賠償を求めることはできるのか――。実際に入居者ら2人が亡くなったアパートで、オーナーが借り主の会社側に損害賠償を求めた民事訴訟の判決が28日、山口地裁で開かれる。

 訴えたのは山口市内のアパートを所有する家主の男性だ。訴状などによると、2012年、男性のアパートの一室に会社員の女性が入居した。部屋は借り上げ社宅で、借り主は女性が働く小売会社(大阪府)だった。


 2015年のある日、女性の部屋で、女性がベッドの上で死亡し、知人男性が首をつった状態で亡くなっているのが見つかった。県警は無理心中事件とみて捜査。男性を殺人の疑いで書類送検した。

 原告側は、事件の影響で借り手がこのアパートへの入居に強い抵抗を感じやすくなったと主張。事件から10年間は賃貸契約を結ぶことが難しくなり、仮に契約できたとしても賃料を通常の4万7500円から半額にせざるを得ないとして、損害を10年分の家賃の半額である285万円と算出。借り主の小売会社に賠償を求めた。

 被告側は請求の棄却を求めている。

 裁判資料によると、事件後、原告はアパートの部屋を清掃し、リフォームやおはらいに19万円ほどかかった。代金には3カ月分の敷金を充て、不足分は被告が支払った。事件を受けて、この部屋の近くに住む入居者からは「家賃を下げてほしい」と要請を受けた。今年初めまで、事件のあった部屋に入居希望の話はなかったという。
http://www.msn.com/ja-jp/news/national/%e3%80%8c%e7%84%a1%e7%90%86%e5%bf%83%e4%b8%ad%e3%81%a7%e4%ba%8b%e6%95%85%e7%89%a9%e4%bb%b6%e3%80%8d%e8%87%aa%e8%85%b9%e3%81%a7%e3%81%8a%e7%a5%93%e3%81%84%e3%82%82-%e5%ae%b6%e4%b8%bb%e3%81%8c%e8%b3%a0%e5%84%9f%e8%ab%8b%e6%b1%82/ar-BBFQ9pq#page=2

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20年ぐらい前、知人から前入居者の自殺事実は売却の際に重要事項説明書記載が必要かどうか尋ねられて狼狽した。まだ風評被害の概念が確立していなかったから。
焼き場や焼却場葬儀場などいわゆる嫌悪施設なら視覚に入るものの、過去の事件事故は新入居者又は買主には分からないものの、
隣家の方に告知されると不安が途端に倍増するから厄介。
その後某宅建協会も会員指導に困って「事件後一度でも他の入居者に使用されたら記載無用」との方針を打ち出したが、それでも会員業者の中には10年経っても告知を継続するべきだとの意見もある。
風評被害など気にしない方もおり、六本木にオフィスを構えるユダヤ系アメリカ人などは事故物件の安いものばかりを捜して買っているぐらい。
何年経ったらセーフなのか、下級審判例も割れているので大家さんは沢山提訴して被害消滅時効を固めていくべきなのだろう。
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トラブル多発の東急田園都市線

踏切が無いスマートな田園都市線は人気だけど混雑がひどい。
上は首都高下は地下鉄方式で三軒茶屋から渋谷まで五分。
それは地上営業する東急バスとの整合性を保つためでもある。
40年前
開業したとたんに付近の地価は坪40万円から60万円へ高騰。

電気系統の下請け業者と北京ツアーで同行したけど、ヌキは素人には分からないから
少数の方と旅行ツアーをファーストクラスで年に何回か接待すれば大丈夫、とか言ってた。

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これを裏付けるような推論も社内に出ている。
別の東急幹部は「まだ具体的な根拠はないが」と前置きしつつ、
「施工時点で、想定されていない何らかの不十分な部分があり、
金属の腐食などの障害が早く進んでいる可能性もある」と推し量る。

http://www.sankei.com/premium/news/171127/prm1711270004-n4.html
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