stg01

setagaya

法律

20

積水ハウス:「地面師」を詐欺容疑で告訴

所有権登記名義人A(なりすまし女)
媒介業者(中間取得者)
買主セキスイ
という構造か?
買主側としては、わざと媒介業者に一旦取得させるケース、売主が子供に儲けさせるため子供が経営する媒介業者を真ん中に挟むケース、手数料3%より中抜きした方が儲かるから媒介の立場から中間取得者の立場へ変更するケースなどが考えられる。杉並の資産家老女殺人事件の際も同様の手口であった。
中間省略登記は新不動産登記法施行以来事実上不可能(契約者の地位譲渡とか債権移転の場合を除く)となったので取得税と登録免許税が高額となるがそれでも売主の取得時期が古くて価格が低い場合は重税回避目的で中間者をわざと挟む事がある。
なりすます女の立場は中間者が質問に答える機会を作るための目くらましの存在だったかもしれない。

それにしても代金支払いから告訴状受理まで3ヶ月もかかるとは。
ーーーーーーーーーーーー

積水ハウス:「地面師」を詐欺容疑で告訴 被害63億円

2017年09月15日 19時21分 毎日新聞

 土地取引を巡って63億円をだまし取られたとして、大手住宅メーカー「積水ハウス」(大阪市)は15日、警視庁に詐欺容疑で告訴状を提出した。所有者になりすまして現金を詐取する「地面師」の被害に遭ったとみられ、同庁は告訴状を受理して捜査を進める。

 同社などによると、問題となっているのは品川区西五反田2にある約2000平方メートルの土地。同社は4月24日、仲介業者が所有者から土地を購入し、同社に転売するという契約を結び、6月1日、代金63億円を支払った。

 しかし同社が法務局で土地の所有権を移転する手続きをしたところ、所有者側から提出された書類が偽造されていたことが判明し、同9日に申請を却下された。その後、所有者側と連絡が取れなくなった。契約時に立ち会った女が、偽造した本人確認書類を使って所有者になりすましたとみられるという。

 同社は「今後も捜査に全面的に協力する」とコメントしている

^^^^^^^^^^^^^^以下別の地面師の報道ーーーーーーーーーーーー

地面師グループは司法書士や不動産ブローカーを巻き込みながら、高く売れそうな土地を探し出して登記簿を取得。偽造の印鑑登録証明書や運転免許証を用意し、被害会社に巧みに話を持ち掛け、ニセ地主役の共犯者を真実の土地所有者と信用させる。




 標的となる土地をどうやって探すのかは地面師グループの犂覿犯詭瓩如∈2鵑亮荳爐把樟椶両攜世脇世蕕譴覆った。警察幹部は「土地を探す人間がおり、管理が行き届いていない土地や空き家を足で探している。めぼしい土地の登記を取り、『この土地、要りますか』と声を掛け、引きがあれば、詐欺を実行する」と解説する。

ーーーーーーーーー引用終わりーーーー
上記解説の末尾に、偽造防止対策として時々登記簿を閲覧しろ、と書いてあるけど、そんなことをしていたら被害妄想になっちまう
せいぜい不正登記防止申し出制度を活用すべき
20

ホームレス、65歳以上が4割


ホームレス、65歳以上が4割 平均年齢初の60歳超え 厚労省調査

 65歳以上のホームレスの割合が昨年10月時点で42・8%となり、初めて4割を上回ったことが、19日に公表された厚生労働省の全国実態調査で分かった。平均年齢は61・5歳(前回調査59・3歳)で、初めて60歳を超え、高齢化が進んでいる実態が明らかになった。

 実態調査はほぼ5年に1度実施。ホームレスが30人以上いる自治体で1435人に個別面接で聞き取り調査した。

 年代別では、65歳未満が軒並み減少傾向にある中、65〜69歳が23・1%(前回比6・5ポイント増)、70歳以上が19・7%(同6・8ポイント増)で、高齢化率が上昇している。

 路上での暮らしが10年以上続いている人の割合は34・6%(同8・6ポイント増)で、長期化が進んでいる実態も明らかに。半数以上が仕事をしているが、主な業種は「廃品回収」が70・8%と最も多く、平均月額収入は約3・8万円だった。
http://www.sankei.com/life/news/170920/lif1709200007-n1.html

サンケイニュース

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー以上引用終わりーーーーーーーー
年齢調査だけでなく男女比率もアップして欲しかった。
どこかの誰かを頼って住み込む場所を見つける技は女性の方が上。
男性は潔く倒産や人間関係破綻を受け止めるのでその結果ホームレス化。

平均月収は::ある。
わずかな年金所得を含めれば多少はある。
だから戦後街頭に座り込み空き缶を前に置いて物乞いしていた時代と違って
ちゃんと所得者なのだからベガーではなくプアなだけ。
元経営者や海外で働いていた方もいるので馬鹿ではないのだから、仮に話す機会がある時はちゃんと敬語を使わねばならない。

19

訴訟詐欺ハガキ

サギハガキ2
15

収入印紙4億7千万円相当を横領


収入印紙4億7千万円相当を横領 懲戒免職の東京法務局元事務官「持病の治療のため必要だった」


 東京法務局の元事務官が約10年間にわたり、約4億7000万円分の収入印紙を盗んでいたことが分かった。法務局が15日、発表した。元事務官は昨年12月、約29万円相当の印紙を盗んだとして懲戒免職となったが、その後の内部調査で不正を繰り返していたことが判明したという。告発を受けた警視庁が業務上横領容疑などで捜査している。

 法務局によると、懲戒免職となったのは、民事行政部で法人登記を担当していた天野直樹元事務官(63)。平成18年1月5日〜28年12月9日、計2778件の登記申請書に貼ることになっていた収入印紙(約4億7293万円相当)を盗んでいた。過去の登記申請書から処理済みの印紙をはがし、新しい登記申請書に貼る手口で不正を繰り返していたという。

 天野元事務官は法務局の内部調査に対し、「持病の治療のために金が必要だった」と話したという。法務局は「極めて悪質」として、今年3月に警視庁麹町署に刑事告発していた。

 秋山仁美東京法務局長は「国家公務員としてあるまじき行為をしたことについて誠に遺憾であり、国民の皆さまにおわび申し上げます」とコメントした。

------------−以上引用終わりーーーーーーーーー

受付係が書類を受け取ると先ず最初に行うのが印紙を消す作業、横領防止が目的。
その段階では書類内容はチェックしないので代理人司法書士が申請書提出の順番を間違えたりすると厄介。
受け取った書類は調査官に回るまで順番待ちなので数日から一週間程度倉庫に入れられるため誰も存在に気が付かない状態だが既に消印されていれば抜き取りは防止できるはず。消印には日付が入るのでよく見れば貼り替えられたかどうかは判明する。
因って消さずに倉庫入りをすれば貼り替えは可能。
昔は田舎の登記所では受付から決済処理まで一人で行ういわゆる一人庁が存在していたが今は合併で大型化してその弊害は無くなったはずなのだがベテランともなれば安心している職員も多く、油断が生じたかもしれない。
13

平成29年司法試験

 平成29年司法試験には6,716人が出願。5,967人が受験し、1,543人が合格した。
合格者の年齢構成を見ると、

平均年齢は28.8歳。

最高年齢は71歳、最低年齢は21歳だった。最高年齢71歳は、前年66歳の最高年齢よりさらに5歳年上で、平成29年を含む過去5年間で過去最高。合格者の性別は男性が1,228人、女性が315人だった。

---------------

試験制度改革したのに合格平均年齢は40年前と変わってないな。( ;∀;)
高卒で工場勤務した方と生涯賃金は変わらないだろうからやはり適性と仕事が好きかどうかで職業選択するべきですね、何しろ社会へ出る年齢が30歳になってしまうのですから。

男女比率は司法書士試験と同じぐらいかな。
司法書士から見た企業内弁護士数は増加傾向のようです。
13

意外と多い? マンション購入時にかかる諸費用

登記料は50年ほど前は決済資金の残ったお金で処理できたが評価額が年々重税化して予算をあらかじめ組まねばならなくなった。
昭和50年代初頭、世田谷のある都銀の行員が諸経費と引っ越し後の家具購入を調子こいてカードで払ったため毎月のサラリーでは不足してサラ金返済をしたため一年後に資金繰りに窮して競売されてしまった事例があるぐらいだから、しっかりと予算建てする必要がある。
尚、新築は買った途端に時価が下がるのでしばらくは引っ越さない覚悟が必要、ローン返済も元本は殆ど減らないから時価が上昇してくれないと脱出不可能となる。
新婚で購入した場合は売却で精算できないのでこれ即ち離婚不可能地獄と化す。
(≧▽≦)

ーーーーーーーーーーーー以下引用ーーーー
ZUU Online
■マンション購入にかかる諸費用

マンションを購入する際に発生する諸費用は以下の4種類だ。

・住宅ローン関係費用

・登記関係費用

・税金関係

・その他費用(管理費・修繕積立金等)

住宅ローン関係費は主に金融機関に支払う手数料や保証料および保険料である。借入額が大きくなるほどに諸費用も高額になる。登記関係費用は不動産取得とローン契約の際に支払う税金と司法書士への報酬だ。税金関係は不動産取得税や固定資産税、または消費税である。その他には管理会社に支払う管理費・修繕費などがある。

これらの費用は物件本体の価格や住宅ローン金利または頭金とは別に発生する。それぞれは数万円程度なので軽視されがちだが、合計すると100万円はゆうに超える。あらかじめ予算に加えておきたい。

■諸費用の内訳

諸費用の具体的な内容はこうだ。これらすべてがかかるとは限らないし、これら以外にも発生する可能性もある。

<契約時>

・印紙税

不動産会社と売買契約する際に必要な税金。「売買契約書」に貼付する。契約金額が1000万円超5000万円以下なら1万円。

<引渡時>

・印紙税

住宅ローン申込時の「金銭消費貸借契約書」に貼付。契約金額が1000万円超5000万円以下なら2万円。

・登記費用・登録免許税

不動産を登記する際にかかる税金と司法書士報酬のこと。新築マンション購入時における登録免許税は「所有権保存登記」と「抵当権設定登記」の2種類。登記手続きは司法書士の資格がなくてもできるが、煩雑なので専門家に依頼するのが一般的。

・住宅ローン抵当権設定登記

住宅ローンを利用する場合は、抵当権の設定のための登録免許税と司法書士報酬が必要。登録免許税は「借りたお金の0.4%」、司法書士手数料は3万円〜10万円が相場。

・住宅ローン事務手数料

住宅ローンを利用する場合の金融機関に支払う事務手数料。

・住宅ローン保証料


予算は物件価格に3〜10%上乗せ

マンション購入にあたっては―斬隹然福Ν⊇斬陬蹇璽鷆睛・F金・そ費用を予算に含める必要がある。

そのうちとい郎能蕕妨酋發派要な費用だ。
頭金までは考えていても、諸費用を見落としている人が意外と多い。

諸費用の相場は、新築の場合で物件価格の3〜7%、中古の場合では6〜10%と言われている。
新築5000万円なら350万円程度は見積もっておきたい。
頭金を用意するので精一杯な状態でこれらの費用が発生すれば、計画の変更が余儀なくされるだろう。
http://www.msn.com/ja-jp/money/personalfinance/%e6%84%8f%e5%a4%96%e3%81%a8%e5%a4%9a%e3%81%84%ef%bc%9f-%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e8%b3%bc%e5%85%a5%e6%99%82%e3%81%ab%e3%81%8b%e3%81%8b%e3%82%8b%e8%ab%b8%e8%b2%bb%e7%94%a8%e3%81%af%e3%81%a9%e3%81%ae%e3%81%8f%e3%82%89%e3%81%84%ef%bc%9f/ar-AArNQGo#page=2
12

泊食分離

30年くらい前に二日続けて旅館の夕食を食べたけど二日目はさすがに飽きる。一日だけならOKなのだが。
で、執筆や研究で長期宿泊者は別メニューで別料金を設定している。
都市部のホテルは近所にレストランが多いので自由に選択可能、内容不明の旅館の夕食より明確性があるし探し出してお目当ての名物レストランを楽しめる。
問題は旅館の人事体系。
板前職人に腕を振るってもらいたいのだが、注文数が減るとなんだか嫌われているようで気合が抜けてしまうかも。
布団敷から風呂の管理までトータルサービスが旅館のウリで、素泊まりだけのサービスはホテルだけと割り切ってもよいのだろうがあまりに稼働率が低いので改革の必要性は残る。
そういや先日泊まった熱海には素泊まり旅館もあったなぁ。
夕食時間に間に合わない多忙旅行者向け。

ーーーーーーーーーーーーーーー

観光庁が8月、旅館業界に対して部屋料金と食事料金を別建てとする「泊食分離」の導入を促していく方針を明らかにした。旅館といえば、「1泊2食付き」のプランで、ひと風呂浴びて、浴衣姿でそのまま夕食というのが 醍醐味 だいごみ だ。なのに、なぜ国は「泊食分離」を進めようとしているのか。旅館業に詳しい井門隆夫氏に解説してもらった。


「1泊2食付き」が旅館の伝統


 泊食分離とは、夕食と朝食が宿泊料に含まれる「1泊2食付き料金」が主流となっている旅館業で、ホテルのような「食事なしの素泊まり」の利用を可能にする取り組みだ。

 泊食分離が実現すると、日本ならではの宿泊体験ができる旅館と、街中で味わえる多彩な食文化の両方を楽しみたいという外国人旅行者らのニーズに対応できると見込まれている。

 都市部だけでなく、地方の温泉地などにも足を向け始めている外国人旅行者は、連泊するケースも多く、連日の旅館の夕食に飽きてしまうといった懸念の払拭にもつながる。

 2016年の宿泊旅行統計調査によると、客室稼働率はシティホテルが78.7%、ビジネスホテルが74.4%であるのに対し、旅館は37.1%と低迷している。2食付きの宿泊客に加えて、素泊まり客や連泊客が増えれば、稼働率の改善とともに旅館業の経営改善にも役立つのではないかと期待される。

 しかし、旅館業の現場の声を聞くと、必ずしも泊食分離の導入には積極的ではないようだ。

 「1泊2食付きは旅館の伝統文化」という声に代表されるように、長年続く商習慣を重んじる考え方も根強く、そればかりか、泊食分離を導入すれば、旅館の売り上げに響くという不安もある。確かに、調理場を抱える旅館の利用者が、素泊まり客ばかりになってしまえば、収益を悪化させる恐れもある。

 国と旅館の思惑の差はどこから生じているのか。泊食分離の目的とは何なのだろうか。

http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20170906-OYT8T50030.html?from=ysns_ytop
「深読みチャンネル」

11

電車火災で遠方まで遅延の影響あり

小学校時代の同窓会を早めに抜け出して懐かしい顔に別れを告げ、
日曜日午後3時40分新宿駅発小田原行き快速急行に乗車していたら沿線火災情報がアナウンスされて秦野あたりで急きょ止まった。どこかと思ったら新宿駅近くであったので、大した影響はないだろうと予想していたので少し驚き、6時熱海のホテル着の予定に不安が過った。

続いてアナウンスがあり、この車両は上り方面へ引き返すから下車せよという。

10分以上待ってようやく来た急行に乗り換えるもこれまた少し走ったところで停止してその後に来る各駅停車に乗り換えろという。
小田原近くから見れば遥か後方の事故なのだが末端の小田原近くでもけっこう遅延の影響が出るもんだね。
山手線ならぐるっと一周しているから同時に全部の列車が停止する事は分かるのだが。

ぶつぶつ思いを巡らし焦るも処置無し、こんなことなら東京駅へ戻ってから新幹線で行けばよかったと後悔するも先に立たず、携帯電池残量は時間経過と共に減る一方。(;´・ω・)

で、目的地である熱海着時間が40分オーバーしてしまったものの、高校の同窓生と恩師鈴木先生は暖かく迎えてくれて嬉しかった。(^o^)

ーーーーーーーーーーーーーー
警官が非常停止ボタン、たまたま火災現場脇 小田急延焼


朝日新聞デジタル

 10日午後4時5分ごろ、東京都渋谷区代々木5丁目のビル付近から出火、ボクシングジムが入る3階建てビル延べ約150平方メートルのうち、約80平方メートルが焼けた。出火時に現場の手前を走っており、火事のために緊急停止した小田急小田原線の新宿行き上り列車(8両編成)にも延焼し、車両の屋根約15平方メートルが焼けた。乗客約300人は線路に降りて避難し、けが人はいなかった。

 火災の影響で、小田急線は新宿―経堂間で約5時間半にわたって運転を見合わせ、約7万1千人に影響が出た。現場は、小田原線の参宮橋―代々木八幡間の線路脇で、民家やマンションが密集する地域。

 警視庁などによると、出火の約5分後に消防から「火災が起きているので、電車を止めてほしい」と要請があり、代々木署員が現場近くの踏切の非常停止ボタンを押した。このため、列車は自動的に非常ブレーキがかかったが、緊急停車した場所が、たまたま火災現場の脇だった。

 火事現場から離れようと運転士が列車を動かし始めたが、先頭から2両目の屋根に火が移っているのが確認されたため、列車を再び停止させた。車内放送などで乗客を先頭と最後尾の車両に誘導して線路に降ろし、午後4時45分ごろまでに避難を完了した。この列車のほかに、付近を走っていた上下線計7本の列車も駅間などで停車し、乗客が車両から降りて、最寄りの駅や踏切まで歩いたという。
http://www.msn.com/ja-jp/news/national/%e8%ad%a6%e5%ae%98%e3%81%8c%e9%9d%9e%e5%b8%b8%e5%81%9c%e6%ad%a2%e3%83%9c%e3%82%bf%e3%83%b3%e3%80%81%e3%81%9f%e3%81%be%e3%81%9f%e3%81%be%e7%81%ab%e7%81%bd%e7%8f%be%e5%a0%b4%e8%84%87-%e5%b0%8f%e7%94%b0%e6%80%a5%e5%bb%b6%e7%84%bc/ar-AArFLBp?page=2&fullscreen=true#image=1
7

トイザラスと生産緑地法

五輪大会後は土地の値段は下がるからその前に売りたいと考えている人は多いけど、
そもそも昔昔、アメリカ大統領が大規模な経済視察団を同行して来日し、郊外型大型店舗が出店出来ないのは大規模小売店舗法と農地温存政策による小規模零細業者保護政策が原因だから改善せよとの対日要求を引っ提げてきたことが遠因。
その中にトイザラスがいて、農地の宅地並み課税で非農地化して都市近郊農家に業態変更を迫った。既に高齢化して子孫は大卒のサラリーマンとなっているので農業後継者不足なので一代限りで農業継続を認める方針となった。
しかし、その後売却か定期借地契約で預金化してもいずれ相続税を取られる事を恐れた地主は外圧に困惑するも少しずつ非農地に転換するなどして徐々に効果が浸透。

生産緑地法で選択権を与え直ぐに追い出すことを避けたものの、時代変化と高齢化と承継者不足により農業継続を選択した農家も減ってきて、ついに猶予の期限が迫っているのだ。

そのトイザラスがアマゾンに負けて経営危機とは:::なんともはや( ;∀;)

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

米トイザラス、破産の可能性=債務整理で法律事務所と契約


時事通信


 【ニューヨーク時事】米CNBCテレビは6日、複数の関係者の話として、米玩具販売大手トイザラスが来年に返済期限を迎える約4億ドル(約440億円)の債務を整理するため、法律事務所と契約を結んだと報じた。破産申請する可能性も検討しているという。

 報道によると、トイザラスは、世界各地に拠点を持つ法律事務所「カークランド・アンド・エリス」に所属する企業再建専門の弁護士らを雇った。債務整理がうまく進めば、破産申請を免れる可能性もあるとしている。

 トイザラスは、米小売り最大手ウォルマート・ストアーズや米インターネット通販最大手アマゾン・ドット・コムなどの攻勢を受けて経営が悪化。不採算店舗の縮小に努めており、2015年末にはニューヨーク・タイムズスクエアの旗艦店を閉鎖した。 

--------------------------------------------別の引用ーーーーーーー


東京オリンピックが開催される2020年以降に、大都市の土地に対する需給バランスが大きく崩れるのではないかと予想されていることをご存じだろうか。

2022年に、いわゆる「生産緑地」の多くが、マンションや一戸建てなどの住宅用地として順次放出される可能性が出ているのだ。放出候補となる土地の面積は、実に東京ドーム2875個分という広大なものだ。

空き家増加に歯止めがかからなくなる

2017年現在、全国の空き家数はおそらく1000万戸を突破しているものとみられるが、このままでは空き家増加に歯止めがかからなくなる。不動産の価格は言うまでもなく「需要」と「供給」で決まるが、大都市圏の住宅価格には非常に大きな下落圧力がかかるだろう。

この件は不動産市場の「2022年問題」といわれ、大量の住宅用地放出を、ハウスメーカーやマンションデベロッパー、アパート建設会社などがビジネスチャンスととらえ、虎視眈々と商機をうかがっている。

放出可能性のある地域は東京23区、首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市、その他整備法に規定する一部地域など。「平成27年都市計画現況調査」(国土交通省)によれば、2013年3月時点の生産緑地は全国で1万3442ヘクタール(約4066万坪)。東京都に3296ヘクタール(997万坪)ある生産緑地がすべて宅地化された場合、約25万戸の一戸建ての建設が可能だ。2016年における東京都での新築一戸建て着工戸数は13万戸強にすぎない。マンションやアパート用地に変貌した場合には、戸数は飛躍的に増大する。

生産緑地法をめぐる動きを、時系列に沿って整理してみよう。1974年に公布された生産緑地法では、市街化区域内の農地の宅地化を促す目的で、大都市圏の一部自治体では農地の「宅地並み課税」が行われ、これにより都市近郊の農地はその多くが宅地化されることになった。当時は深刻な住宅不足が問題になっていたため、これの解消が狙われたのだ。



http://toyokeizai.net/articles/-/181979

→次ページ生産緑地の多くが宅地化する可能性が高い
6

最近の投資利回り:世田谷区

数社の宅建担当者の話を総合すると世田谷区の投資マンション動向は
買い手側の想定利回りは7%
売り手側の想定利回りは5.5%
で折り合い付かず。
全体的には空室対策にくたびれて五輪大会前に売却を検討する売主が多い。
とりわけ五月に退去すると山手線一等地以外の物件は翌年初頭まで客が付かない現象、
ワンルームで五万の賃貸なら経費を引くとローン返済に持ち出しが生じるなどの売り要因がある。
大手都銀はワンルーム購入資金融資に消極的。(空室率が高止まりしていると判断している模様)
ノンバンク融資は金利が2%で、住宅ローンに比して高いため購入希望者は投資に消極的。

Profile
Categories
Archives
訪問者数

Recent Comments
Recent TrackBacks
QRコード
QRコード
アクセスカウンター

アクセスカウンター

  • ライブドアブログ