問題解決型不動産コンサルティングの考え方               相続・不動産経営コンサルタント右手 康登CPM・CCIM・CMA

相続や不動産経営に関する問題、会社の運営、絡み合う人間関係など、問題解決型コンサルティングの『考え方』を、相続・不動産経営コンサルタント右手 康登が紹介中!

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ロングビーチでリノベーションの物件を見学しました

建物は築80年くらいですかね

周りにも似たような建物がたくさんあります

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パートナーの建築業者さんのセンスは良かったですね!

昨日見た物件よりもいい感じでした

最近とは言っても50年ほど前からは、ダグラスファーという木材で施工されてますが、以前はレッドツリーというかなり硬い材料だったようです

ツバイフォーも最近では、本当に2インチ×4インチの材料になってきていて、かなり昔に比べると細くなっているようです

乾燥している地域で、さらに硬く太い材料を使っているので、構造的には安心のようですね

古い物件の価値を蘇らせるのは、リノベーションでのデザイン力ですね!

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ロスで物件の視察をしています
この物件は2ベット1バスが3戸で$420K
地域的にはヒスパニック系が多い地域ですね!


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木造で築22年を超えている物件を見て回っています
この物件は2階建4ユニット


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この物件はロングビーチにある、1911年築の物件です


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こちらは1916年
どちらもフルリノベーションしていますので綺麗です
建物は100年以上経過してますが、この地域は基本乾燥していますので、木造の耐用年数は長いです

そして安易に建て替えをすることはないです

悪くなったところをどんどん手直ししていく
手を入れている物件は、本当に綺麗な建物が多いです。(資本改善していると物件価値は下がりませんね!)

内装材、特にフローリングは当時のオリジナルのものを磨きなおし、オイルペイントし直しています。


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これは1985年築のコンドミニアム
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2LDK+サービスルーム+2台分のガレージで$350Kですから約4200万円
広さがかなりある分価格も少し高めですかね???

今日は1日で10物件見ました
地域的に綺麗なところもあれば、ダウンタウン位近く少々貧富の差を感じつところもあります

売れてしまっている物件もかなりありましたが、雰囲気はよくわかりました

投資の目的をしっかり持たせれば、どの地域のどのような物件を選ぶべきかはわかってきます

必ずしも治安のいい地域ばかりがいいわけでもないのです

私が考えているのは、日本居住者ならではなお特典を活用できる物件の発掘です

明日も物件視察を続けます

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5月29日に札幌グランドホテルで、IREM JAPAN総会を行いました。

その際に本当に色々なことを企画、実行してくれた北海道支部のメンバーと総会の打ち上げをしました。

まだまだ人数も少なく、正直なところまとまりのない支部でしたが、やはり信頼して任せてみれば立派にこのプロジェクトをやりきってくれました。

いまでは本当にまとまりも出てきて頼もしい支部です。

全ての活動がボランティアで行っているIREM JAPANですが、全国のみんなが本当にいい方向を目指して活動をしてくれてます。

今後の発展していく姿が、鮮やかに見えてくるようです。

本当に嬉しい限りです!

日管協の総会記念講演で、寺島実郎氏の講演をお聞きしました。
なかなか参考になるお話でしたので、メモ程度ですが残しておこうと思います。
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データから客観的に現実を読み取る事の大切さ。
日本の経済は株価は2万円超になったが、実際に景気は良くなっているのだろうか?
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平成26年のIMFによるGDP見通しと結果
アメリカ 26/7 1.7% 26/10 2.2% 27/1 2.4% 27/4 2.4% 上方修正されている
日本 26/7 1.6% 26/10 0.9% 27/1 0.1% 27/4 ▲0.1% どんどん下方修正され、最終的にはマイナス成長となった

この実体経済の伸び悩みの中、なぜ株価だけが上昇するのか?その理由は何か?
株価を購入する資金が投入されているから
1.外国人投資家(ヘッジファンド)の流入 20.8兆円もの買い越し 日本の機関投資家は2.9兆円もの売り越し・個人投資家は17.6兆円もの売り越し これが現実
2.日本マネー投入 GPIF年金積立金の流入 実質成長1.7%を目指す?国債による運用から国内株式へ切り替える

この二つの課のマネーにより、実体経済は成長していないが、株価は2万円を超えている状態
ヘッジファンドは、企業の成長に投資をするわけではなく、あくまでもマネーゲームにより差益を得ていく。
ここでGPIFによる資金が投入されたことにより、実質的に価格を上値で維持しているが、ここでヘッジファンドマネーが投資を日本市場から米国市場へ移動させた場合、更なる暴落になる可能性もある。
その際に、GPIFの元本は保証されなくなり、積み立てられている年金総額も減少する可能性がある。

ではなぜ、今アメリカ経済が見直されているのか?アメリカ経済の力強さの理由は何か?

日本では、アベノミクスによる異次元の金融緩和を実施しているが、現実的には経済成長はしていない。
しかし、株価だけは上昇してしまっている。
内閣支持率が、株価に連動するようなおかしな風潮があるのも事実

そのような中、アメリカ経済は着実に復調し成長を続けている。
そして、今年アメリカでは利上げによる金融引き締めが始まると言われている。
夏頃には開始するのではないかと噂せていたが、年末にずれ込むとの情報もある。
経済が好調になると金融引き締めにより金利をあげる。
すると金利が高いところにお金を預けようと、アメリカへの投資は増えてくる。
要するにアメリカに世界のお金が集まり出すわけである。
金利が高ければなんでもいいわけではなく、確実な成長やカントリーリスクの少ないことは、投資環境には適しているからである。
アメリカは産油量が界1位となり、失業率も9%から5.5%へ半減した。
そこ強さが伺える基盤ができている。

そして、現在の円安が進んでいるわけだが、日本市場で利食いしたヘッジファンドは、アメリカの市場に転換する日が来るのではないだろうか。

投資家としてどう動くべきか
事業家としてどう動くべきか
資産コンサルタントとしてどう動くべきか

これから何をしていかなければならないのか?これを決めて動くことが非常に大事なことになってくる。

ビジョン計画にとどまるのではなく、実行計画を伴う活動が求められる

投資とは何か?

収入や収益、あるいは、資本支出のためにお金を使うこと

投資とは、動的なものである

保証された収入をもたらす場合もあれば、市場の状況によって上下することもある


なぜ投資をするのか?

投資には、そのコスト以上の収入がある可能性があるからするのである

その収入には、「利子」「配当」「家賃」または、「その投資を売却した時の価値の上昇を得る収益」などがある 

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私が会長を務めさせていただいてます、神奈川県不動産のれん会の定例勉強会

本日の講師は、東京ガス都市生活研究所 稲垣勝之さんです。

私は1963年生まれなので、宴食世代だそうです。

バブルの時代を若い社会人として経験し、高価なワインや高級食材など、食の贅の極みを経験した世代。
男性が料理するのは趣味的・非日常的なとこで、料理は女性の務めという意識があるそうです。

その通りかな

ところで1977年〜1981年の装食世代、1982年〜1988年のゆる食世代はかなり我々とは価値観が違いますね。

生活習慣や価値観が世代によってこれほど違うのかと思うと、コミュニケーションの導入の仕方も随分と違うのかなって思いますね!

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相続マインズ福岡のセミナーに参加しました。

相続アドバーザー協議会1期生の小峰裕子さんからのご紹介でした。

私が4月に「相続ビジネス・・・」のセミナーをした際も、この相続マインズ福岡さんが後援してくれてました。(主催はIREM JAPAN九州支部でした)

今回の講師は独立系FPの久保逸郎さん(45歳)でした。

FPで独立系で頑張っている方の、その業務の進め方には興味がありましたので、FPそしても観点からの相続コンサル、「なるほどね!」と思えるところが多々あり参考になりました。

懇親会では、昨年の6月頃に東京のIREM JAPAN事務局で行った「日本M&Aアドバーザー協会」のセミナー&パーティーでお会いした方と再会しました。

「どこかでお会いしたような気がしますが・・・」とお互いになんとなく覚えているのですが・・・
お話をしていくうちに記憶が鮮明になってきました。

梶原さん!今度は北九州でおいしいお魚とゴルフ、よろしくね!

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私が会長を務めさせていただいてます、IREM JAPANの2015年 CPM公式セミナーがスタートしました。

おかげさまで満員御礼=Sold Out状態です。

今日は福岡ですが、来週は京都、再来週は東京会場です。

参加者の皆さん、我々IREM JAPANのメンバーになられましたので、これからは信頼できる仲間として頑張っていきましょうね!

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昨日はIREM JAPANにて、CCIM JAPAN会長の、Mike 河野(みけ かわの=まいくこうの)さんのセミナーでした。

エクセルを活用してDCFの理論を学ぶ内容です。

50名前後の方の参加がありました。(みなさん興味ありましたし、結構苦労した方もいましたね!)

金融電卓(DCF)の勉強会としては画期的内容ですよね!

各社のセミナー講師も、この機会にしっかり学び、いい経験になりました。

「問題をいかにシンプルに受け止めるか」で、その計算方法は明らかになります。
慣れればできることですが、やはり慣れないと混乱してしまいます。

これを克服するためには、各自のトレーニングが必要ですね!

私は個人的に、もう10年以上前から河野さんの動きに注目してきました。
この人すごく仕事できます。

ちょっと見た目というか、思考回路というか、自分が興味あることにしか反応しませんが、興味があることには俄然すごい馬力で進んでいきます。

コンサルを語る人はたくさんいますが、私は河野さんはプロコンサルタントの第一人者の一人ではないかと思っています。

そういう私自身もその一人になろうとしてますが!笑

河野さんが言われる、「コンサルに必要な重要なスキル」は本当に重要です。私も同感ですし、同じ方向を向いているところはたくさんあります。

そして今回実施されたセミナーは、最も河野さんが得意とする「エクセルを活用した分析手法」です。

ゴールシークを設定して、答えを一瞬のうちに解明する。

12〜13年前だったと思いますが、総合ユニコムの研修5万だか10万だかのセミナーに参加して、偶然にも河野さんから学んだ内容です。

次回以降の中級編、上級編が楽しみです。

それにして、いま私はMacを使っていますが、どうもMacで動かす Excelエクセルの方法がよくわかりません。

どこに行けば教えてくれるのかな・・・WindowsのExcelなら超簡単にできることもMacでのやり方がわからなくて、かなりスキルが後退してストレスになってます・・・克服しなければ!

IREMの他の支部でも巡業セミナーやってもらいましょうかね!

いい勉強になりますし、CCIMの受講をしたくなりますよ!

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第25代 京都大学総長 現 理化学研究所理事長であられる「松本 紘先生」のご講演を拝聴しました。

世の中の成長は時代とともに変化を生じてきている。

専門性を重んじてきた過去の研究スタイルも、これからは全体を俯瞰することができるスキルが求められる。


小さいことばかりを見過ぎてしまった後遺症より、今は色々なものを統合して全体を見て判断していかないと解決できなくなってきている。

自主性の重要さ


リーダーは覚悟と信念と共感、そして、使命感、倫理観が優れていなければならない・・・などなど

アカデミックなご講演でした。ありがとうございました。

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