人生の3つの坂。上り坂、下り坂、まさか。

人生には3つの坂があるという。上り坂、下り坂、まさか。まさか、自分が脳腫瘍になるなんて。 2007年の8月、ドクターに「明日もう一度ご家族の方と一緒に来てください。」と告げられた。 それはまるでテレビドラマのワンシーンのようだった・・・。 “ベタ”ですが、病気になって人生観が変わって、 からの〜

<願望や意見>と<事実>が、ごちゃ混ぜになって溢れている世の中・・・

そりゃあ誰だって自分の利益を考えますよね?“本音と建前”があるでしょう?しかしだからと言って・・・
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2019年02月

続いての主張の材料は「運用指針」

前回の判例に続きまして、主張に入れる材料。
通達の塊のような、

<土地区画整理事業運用指針 >
http://www.mlit.go.jp/common/001052004.pdf
――――――――――――――――――――
国土交通省の<土地区画整理事業運用指針>
『換地計画では客観的な判断基準に基づく換地設計と土地評価が必要』(51頁)
『土地評価は〜周辺地域の地価動向や経済・社会情勢を踏まえ土地の利用価値が的確に反映されているとともに,合理的な説明により地権者等の理解の得られるものでなければならない。また適切な評価に基づき施行前後及び宅地相互の均衡・公正に配慮すべき』(52頁)

『法令,制度の趣旨等から強く要請されると国が考えている事項』(3頁<注>本指針の語尾等の表現について)

――――――――――――――――――――
これも前回の判例と合わせて書こうかなと思ってます。
でも
「この運用指針というのはどのくらいのパワーが?」
「『法令,制度の趣旨等から強く要請されると国が考えている事項』とは、どういう効果や影響力が?」
「通達をまとめたもののようだけど、そもそも通達って何?」 
サッパリわからないんですけどね。
まぁなんか、説得力がありそうじゃないですか?

この運用指針については以前出した文書でも指摘したのですが、市も県も完全にスルーでした。
全く無意味。言及するに値しない」からスルーしたのか?それとも・・・。

ちょっと楽しみなのが、今度の再審査請求の提出先はこの指針を出した省、国土交通省だということです。
自分たちが出している指針について、どう扱うのでしょうか?

主張をこう書こうか

前回紹介した「判例その3」は主張の中に入れるのをやめて、次のように書こうと思います。
――――――――――――――――――――
『本件清算金が不当な理由
(1)処分庁は「(区画整理の)土地の権利価格は地価とは異なる。だから(地価公示価格と大きな差異があっても)問題ない。」と主張している。
しかし判例によれば区画整理の清算金は
『適正な取引価格相当額であるべきであることは当然のこと』(熊本地方裁判所  昭和53年1月30日判決 )
であり、その算定は
『土地の適正な評価額を基準として行うべき』(東京高等裁判所 平成21年6月18日判決)
である。
また
『土地区画整理事業を施行するうえで施行者が決定すべき土地の価額は施行地区内の各土地について平等な計算方法によつたというだけでは足りず、公平な方法によつて算出された結果が客観的な取引価格に一致するものでなければならない』(鹿児島地方裁判所 昭和54年1月29日判決)
とされている。

(2)地価公示価格とは
『正常な価格。土地について自由な取引が行なわれた場合における通常成立すると認められる価格。不動産鑑定士等の鑑定評価の規準』(地価公示法1,2,8条)
である。
前述の判例と合わせて考えれば「区画整理の清算金は地価公示価格と大きく異なってはならないもの」である。
したがって、地価公示価格と動向さえ異なっている本件清算金は不当である。
――――――――――――――――――――
どうでしょう?
「もっとこんなふうに書いた方がいいんじゃない?」というアドバイスがあればおねがいします。

追記しました。地価公示価格と区画整理の清算金に関する判例

区画整理の清算金の話。
市は「この清算金は不均衡解消のためのものだから、地価とは別だ」と言ってますが。

区画整理における清算金に関する判例についてーーー
その1
『徴収し又は交付される清算金が、不均衡是正の目的から見て、適正な取引価格相当額であるべきであることは当然のことである。』
(熊本地方裁判所 昭和50(行ウ)8号  昭和53年1月30日判決)

その2
『土地区画整理法が換地相互間に生ずる不均衡を清算金をもって是正することを義務付け,かつ,当該清算金の算定は土地の適正な評価額を基準として行うべきこととしていること〜』
(東京高等裁判所 平成20(行コ)295 号   平成21年6月18日判決)

その3
『土地区画整理事業の評価と不動産鑑定評価は、その目的等が異なるので、このことをもって土地区画整理事業の評価が直ちに違法とはいえないが、大きく乖離するときは特別な事情がない限り不合理となる。』
 (福岡高等裁判所 平成5年(行コ)15号  平成6年4月21日判決)


その4
『土地区画整理事業を施行するうえで施行者が決定すべき土地の価額は施行地区内の各土地について平等な計算方法によつたというだけでは足りず、公平な方法によつて算出された結果が客観的な取引価格に一致するものでなければならない』
(鹿児島地方裁判所 昭和50(行ウ)2  昭和54年1月29日判決)


続きまして、地価公示価格についてーーー 
『地価公示法 
第一条 この法律は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もつて適正な地価の形成に寄与することを目的とする。
 第二条 〜一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとする。 
(2項) 「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。』
 第八条
『不動産鑑定士等の鑑定評価の規準 』
制度インフラとしての地価公示

<行政事業レビュー公開プロセス 説明資料 事業名・地価公示   国土交通省>
www.mlit.go.jp/common/001136128.pdf
――――――――――――――――――――
地価公示価格と大きく乖離している区画整理の評価額。
これが本当に適正なのか?

ただ、上記の<判例その3>は中央換地センターというところの資料に載っていただけで、
<裁判例情報 裁判所>http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/search1 
で検索しても出てこないし、他の資料では見つからないのです。
こういう場合でも判例として使えるのでしょうか?どなたか教えてください。

判例その4と地価公示法八条を追加しました。

オカシイことは「オカシイ」と言う者です

2月14日。
すこ〜し少し、けっこう前。二十数年前まではソワソワしたものです。
(俺になんか全く関係ない日だ)と言ったり思ったりしながらも、ほんのちょっとだけ“何か”を期待して。
学校の雰囲気もそんな感じでしたよね?なんだかソワソワ、探りあってるような気配に満ちた教室とか。

ところが今は。

2月14日、
あっさりと終わりました。ソワソワした感覚も全くなく。
いやぁ、少し寂しいものですね。これが年を重ねるということなのか?
このごろ近くのモノが見えにくい時があるとです。
――――――――――――――――――――
区画整理、換地、清算金の件。
市は「区画整理法94条にしたがって、不均衡を解消する為に金銭によって清算しま〜す。
区画整理前の区域内での最高額を1000とした路線価指数が、ユーの所有地は区画整理後に30%以上あがったよ。
はい、100万円(支払え)。
と言ってます。

しかし、この区画整理の前後の時期で、このあたりの地価公示価格は10%ほど下がっているのです。
私は「その路線価指数と地価公示価格の動きには大きな違いがある。その清算金額は本当に正確なのか?客観的なのか?」と主張したのですが、市は「区画整理の清算金は不均衡解消のためのもので、地価とは別。この清算金額は評価員の意見を聞き、審議会の承認も得て、条例等の規則通りに出しているから正当だ」と。

そして審査請求で県は、市の主張をほぼそのまま認めた形です。
それならなぜ裁決まで2年近くかかったのか?こんな裁決ならすぐ出せそうなのに。

でもこういう裁決だったから、 (あぁ、こういう反論しかできないのか?これなら再チャレンジした方がいいかな)と思ったのです。
主張を補強する材料として、判例など準備してあります。
 

ド素人ながら、頑張っております。オカシイことはオカシイと言います。

〜〜〜〜〜
<行政不服審査法  総務省> 
 http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/gyoukan/kanri/fufuku/index.html

 
<標準地・基準地検索システム  国土交通省>

http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

私の主張は認められませんでした

1年半くらい何の音沙汰もなかった審査請求の<裁決>が、やっと届きました。


結果は<棄却>。
私の主張は認められませんでした。

<認容>されるのは5%程らしいので、想像はしていたけれど。
はぁ〜残念。

でも数時間後、気をとり直して、届いた文書をしっかりと読んでみました。


あ、なんだ。
これなら再チャレンジしたほうがいいかな。

<自宅が区画整理対象区域になった人は - 人生の3つの坂。上り坂、下り坂、まさか。>
 http://blog.livedoor.jp/sumzw/archives/5399267.html
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