人生の3つの坂。上り坂、下り坂、まさか。

人生には3つの坂があるという。上り坂、下り坂、まさか。まさか、自分が脳腫瘍になるなんて。 2007年の8月、ドクターに「明日もう一度ご家族の方と一緒に来てください。」と告げられた。 それはまるでテレビドラマのワンシーンのようだった・・・。 “ベタ”ですが、病気になって人生観が変わって、 からの〜

<願望や意見>と<事実>が、ごちゃ混ぜになって溢れている世の中・・・

そりゃあ誰だって自分の利益を考えますよね?“本音と建前”があるでしょう?しかしだからと言って・・・
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2019年03月

この地価、この後どういう動きを予想しますか?

(前回の続き)
区画整理、清算金について書くのは、ひとまず今回までにします。
ーーーーー
この区画整理が計画されていた頃の地価公示価格の推移です。この先、価格のどういう動きを予想しますか?
地価公示価格平9年まで

(地価公示 変動率及び平均価格の時系列推移表 国土交通省 より作成)
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

またそのうち地価は戻り、やがて上がるだろう。日本全体が20%程度、それに加えてこの区画整理の効果が10%ちょっと上がったとして、合計30%ちょっと上昇ってことでいいね?」と考えてもおかしくはない時代だったかもしれません。
ところがこの後の実際の地価公示価格の推移は↓

地価公示価格平8から27年

東京都、23区でさえ上がることはなかった。私の市はジワジワと下がり続けている。

この現実を見れば、計画をチェックして修正すべきだったのに、それをしなかった。



この区画整理の複雑なやり方はある意味よくできていると思います。 
市側は「ナンダカンダで土地の価格が上がったことにして」、道路や公園の為の土地をタダ同然で調達している。

しかしこのやり方は「土地の価格は(一時的に下がることはあっても)基本的には上がるもの。」という神話が崩れたら成り立たない。
それにもかかわらず市は、今から20年以上前に作ったこの計画を修正せずに漫然と進めた模様。

うちの区域には道路と公園が増えました。約1000m×約400mの長方形の地区内に公園は14箇所。道路によって無意味に細かく区切られた畑も数多く残っています。
これは「せっかく面倒な区画整理をやるのだから、後で道路を整備しなくても住宅が建てやすいように、この際だからまとめて全部作っちゃお。」的な計画が作った景色でしょう?
この多すぎる公園の土地も畑を区切っている道路の土地も、区域内の市民の負担ですけれども。
 
区画整理には投資の面があるのは理解できます。
長い目でみれば市と市民にとっての利益になる」とも言えるでしょうが、市全体としてどの程度の利益の見込みに対して、区画整理区域の市民がどの程度負担するか?将来への投資額、利便性の向上と負担額とのバランス」についての詳しい説明や慎重な検討が必要だったと思います。
 
一般的に複雑なものってゴマカシや不正が生じやすいでしょう?
この区画整理のやり方が複雑なのも、色々ゴマカしつつ「もっともらしく見せる為」と「市民に事実を理解させない為」じゃないか?
いわゆるひとつの「結論(この計画)ありき」だったんだと感じます。 

区画整理、清算金のカラクリ?その2

(前回の続き)
それぞれの土地についても区域全体と同様に
「おたくの土地は単価が33%上がったので、面積が25%小さくなっても区画整理前と同価値なんだよ?だからその25%分の土地は道路や公園等、公共用地として提供してもらうからネ。」
「120㎡以下の土地については防災上の理由で減歩しないので、減歩の代わりの分の清算金を徴収するね」と。

また市は
「区画整理における評価額と地価公示価格とは異なる。
土地の評価は路線価指数という相対的な指数を用いる。
「清算金は不均衡を是正するためのもの。(区域内では)公正、平等、適正だ」
ともいってます。()内については明記していないが、そういう意味になっている。

たしかにそういわれると・・・特に、
「不均衡是正のためだ。」
と言われるとシブシブながら納得しそうになります。
「土地を提供している人がいるから、道路などが増えて利便性が高まったのですよ?区域内のみなが平等に負担しているのですよ?」という話は否定しにくい。

でもこの「不均衡是正の前提」の、「上昇幅」がオカシイのです。
この上昇幅は,その大きさによって清算金額も減歩の大きさも変わるもの。(「地域内皆が平等に,10%上がった」のと「地区内皆が平等に,30%上がった」のとでは清算金額も減歩の大きさも違う)
だから「区域内で公正、平等なら数字はいくつでもいい」ってわけにはいかない。
 
「相対的な評価だから」などと、区域内だけで比較し「区域内では他の所有地も同様に上がって、その分を負担するのだから公正,平等,適正だ。」と主張することで、(あぁ区域内のみんな一緒か・・・じゃあしょうがないか・・・)と思わせる大作戦?
しかし「区域内で公正,平等であること」と「この上昇幅が適正であること」は別でしょう?
この「上昇幅」について具体的な説明がなく客観的な裏付けもないのに、容認されているのはオカシイと思います。

区画整理、清算金のカラクリ?その1

色々調べた結果、区画整理・清算金のカラクリ?のようなものがわかった気がします。
忘れないように書いておきます。

――――――――――――――――――――
土地区画整理事業は
「・道路や公園などの公共施設の整備が必要な一定の区域において、地権者からその権利に応じて少しずつ土地を提供(減歩)してもらい、この土地を集約し、道路や公園などの公共用地に充てる。また減歩の一部を保留地として売却し、事業資金の一部に充てる。
  ・地権者においては、土地区画整理事業後の宅地の面積は減歩によって従前に比べ小さくなるものの、都市計画道路や公園などの公共施設の整備や宅地の区画が整うことにより、利用価値の高い宅地が得られることになる。」
とのこと。

うちの区画整理計画には、「比例率」という単語が出てきます。
これは区画整理施行地区内における区画整理前の宅地の総価格に対する換地の総価格の比だと。

ならば比例率とは「区画整理後の宅地の総価格÷整理前の宅地の総価格」で算出される値で、その値は「1以上」になるはず。区画整理によって宅地の総価格が小さくなったら変な話になるのだから。

宅地の総価格って「面積×単価(1㎡当り価格)」で求められる値ですよね?
総価格が増えるためには、面積が小さくなる分を補う以上に単価が上がらなければならない。
たとえば「減歩率が20%なら単価は25%以上、減歩率が30%だったら単価は約43%以上高くなる」必要がある。
ここまであってますかね?

うちの区画整理の場合は「減歩率が約25%」なので、少なくとも「単価が33%上昇しなければならなかった」ということでは?
なんだかんだで区域内で25%減歩する」という計画が決まった時点で「区域内の単価は少なくとも33%上がらなければならない。だから上がることにする」と決まっていたんじゃないのか? 

区画整理の対象地域になった人は
『比例率』とか関係ありますか?あるのなら区域内の減歩率が高いほど(減歩が大きいほど)単価は上昇する必要がある=区域内住民の負担が大きくなりますよね?住民にその関係を説明し、同意を得た減歩率になってますか?」と聞いてみるといいと思います。


市や県のやり方が認められてきた理由?

この数日、ニュース番組もほとんど見ませんでした。
辛かった事、悲しかった事をじっくりと思い出してください。苦しかった事、怖かった事でもいいですよ?
ねっちょ〜りとしゅざいしたものを観ると気分が悪いからです。 
本人にとっては「できるだけ思い出したくないこと。思い出さないほうがいいこと」だってあるでしょうに。

ところで被災地で「区画整理の清算金の問題」は起きてないのでしょうか?
“非感動的な話”は報じられない傾向があるから、ひっそりと起きている気がします。
――――――――――――――――――――
我が家の場合の「区画整理の清算金の問題」、その審査請求の裁決。

ずっと何の音沙汰もなかったのに突然「棄却の裁決」とともに、「この裁決に不満がある場合は1ヵ月以内なら、再審査請求をすることができるが?」という通知がきました。

裁決時期の予告も無しで急な話だし、時間的に大きなハンデ(時間無制限vs1ヵ月)があると思いませんか?
普通にフルで働いていたら対応できませんよね?
代理人(弁護士)に頼むという手段もあるでしょうが、金銭的に割に合うのかどうか。

だから「再審査請求する人は多くない」→「市や県のやり方・言い分が適正なわけじゃないが、結果的にそれが認められてきた」という可能性も?

私は幸か不幸か、時間的に対応が可能な立場。だからそれを確かめてみますから。

再審査請求の見通し。結果は数カ月後

区画整理の換地処分に対する再審査請求書、これら↓の事を書いて

<オカシイことは「オカシイ」と言う者です - 人生の3つの坂。上り坂、下り坂、まさか。>
 http://blog.livedoor.jp/sumzw/archives/5620813.html

<追記しました。地価公示価格と区画整理の清算金に関する判例 - 人生の3つの坂。上り坂、下り坂、まさか。>
 http://blog.livedoor.jp/sumzw/archives/5621642.html

<主張をこう書こうか - 人生の3つの坂。上り坂、下り坂、まさか。>
 http://blog.livedoor.jp/sumzw/archives/5622778.html

<続いての主張の材料は「運用指針」 - 人生の3つの坂。上り坂、下り坂、まさか。>
 http://blog.livedoor.jp/sumzw/archives/5623442.html

<市が強く主張していた中で私が見落としていたこと - 人生の3つの坂。上り坂、下り坂、まさか。>
 http://blog.livedoor.jp/sumzw/archives/5623677.html

国土交通大臣に出そうと思います。
再審査請求書のイメージ
<行政不服審査(公示送達、(再)審査請求書と取下書等) - 国土交通省>
www.mlit.go.jp/crd/city/sigaiti/gyohuku.htm

<平成 26 年度における行政不服審査法等の 施行状況に関する ... - 総務省>
www.soumu.go.jp/main_content/000392310.pdf 
という資料には「平成26年度、国土交通省での再審査請求、71件処理して、認容は0」と記載されています。
へ〜。それ以降の年のデータは見つかりませんが、やっぱりなかなか難しいことなのでしょうね。
Document-page-013

でも、ならば、「平成最後の認容裁決」は、私が。

結果は数カ月後。
――――――――――――――――――――
日産のカルロス・ゴーン前会長について「不当な長期拘束だ!人質司法だ!」という批判を多く見聞きしますが、日本人が中国で1年以上拘束されていることは知らんぷりなのでしょうか?

<中国大使出した伊藤忠がなぜ 15年以降相次ぐ邦人拘束:朝日新聞デジタル>(2019.2.15)
 https://www.asahi.com/articles/ASM2G5D8QM2GUHBI01C.html
『2015年から日本人の拘束が相次いだ中国で、大手商社・伊藤忠商事の社員が約1年にわたり拘束されていることが14日、分かった。』

<菅長官、中国で邦人拘束を確認 昨年6月に起訴> https://www.sankei.com/affairs/news/190214/afr1902140027-n1.html @Sankei_newsさんから


朝日と産経のサイトには掲載されていますが、NHKは・・・。
皆さまのNHKです!」って?
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