目指せ!百分の一!!

努力を惜しまず、百分の一の富裕層を目指します。

中国不動産市場は崩壊しない

2014年7月15日、上海証券報によると、中国住宅・都市農村建設部政策研究センターの秦虹(チン・ホン)センター長は11日、第1回ビルディング経済フォーラムに出席した際、「米国と違い、日本とも違い、中国の不動産が今いる段階は調整期なのであり、(中国不動産市場は)崩壊しない」と述べた。

秦氏は不動産研究の専門家として、中国不動産市場に対する結論を述べた。注目すべきは、結論の根拠となる一連の論拠と3組のデータについて詳しく述べた点だ。秦氏によると、「中国は米国と異なり、あれほど大規模なバブル崩壊が出現する可能性は低い」という。

▼3組のデータ

秦氏が示した1組目のデータはこうだ。中国の不動産ローン政策は非常に厳格で、住宅の購入に際しての頭金の金額が中国は世界で最も多く、1軒目の購入では30%、2軒目の購入では60%が一般的だ。北京などの都市では2軒目での割合が70%にも達する。また中国の住宅の平均ローン期間は10年を下回る。「中国人は借金を嫌うからだ」という。

秦氏は、「2008年に米国の学術関係者をたずねた際、半年ほど米国に滞在し、ある老婦人の家を借りて住んでいた。そこで両隣の家が銀行ローンが返せなくなり、銀行に差し押さえられ、売り払われるのを目の当たりにした」との体験を語った。長年にわたり、米国の持ち家率は60%前後で、06年は63-65%だった。低金利により、たくさんの人が家を買ったため、08年の持ち家率は69%になったという。

秦氏は、「当時の米国では、『家は基本的に高くない』という言い方がよくされていた。住宅の価格の増加率が購入時の価格をはるかに上回っていたためだ。次によく言われていたのは『ローンは基本的に費用がかからない』ということで、当時の米国はローン金利が非常に低く、頭金が少なく(5-10%が一般的)、頭金ゼロというケースもあったからだ」と指摘し、次のように説明した。緩やかな金融政策により、00年から06年にかけて米国の不動産価格は上昇の一途をたどった。だが続く07年は、食糧と石油を代表とする物価の上昇により、米国はインフレになり、その後2年連続で金利が引き上げられ、1%から5.5%へと急上昇した。こうして不動産ローンの金利も2倍に跳ね上がり、米国の多くの世帯がローンを負担できなくなり、住宅を銀行に差し押さえさせてローンから解放される道を選んだ。

秦氏は頭金の割合データに続き、2組目のデータ「2012年の各国の住宅ローン残高の国内総生産(GDP)に対する比率」をうち出した。このデータで注意を引くのは、米国では対GDP比が50%を超え、英国は50%に迫り、フランスは40%を超え、日本は20%を超えて30%に迫るが、中国は20%を下回る点だ。

秦氏は、「ここから判断すると、現在の中国不動産市場の調整を受けて、大規模な意図的差し押さえの現象は出現せず、大規模な投げ売りの現象も出現しない」と話す。

それでは中国には日本の不動産市場のような状況は出現しないのだろうか。秦氏は否定的な回答を出し、この回答の根拠となる3番目のデータを紹介した。

秦氏は、「日本の不動産市場は2度にわたる暴落を経験した。1975年と89年のことだ。データからわかるのは、68年に中国の世帯数と住宅数の割合が1対1となり、不動産が暴落した89%は、この割合が1対1.3だったことだ。つまり、住宅数が世帯数より30%多かったのだ」と述べた上で、次のように指摘した。日本は1970年代初頭に都市化率がすでに76%に達し、不動産バブルが崩壊した90年代当初までの約20年間、都市化率にはほとんど動きがみられなかった。

秦氏は、「私の見方では、中国は日本と異なり、現在の都市化率は53%で、世界一般の水準に比べれば、さらに10数ポイントの上昇が見込まれる。70%の水準に達したとしても、さらに伸びる余地がある」と話し、これはつまり、中国では毎年、都市部の常住人口が約2000万人増えるということを意味すると付け加えた。

▼3つのリスク

それでは結局のところ、現在の中国では住宅が余っているのだろうか、不足しているのだろうか。秦氏は、「第6回人口一斉調査のデータに基づいて、住宅(共同設備の住宅を含む)の数を試算すると、中国の都市部では住宅の数と世帯の数の比率が1対1に近づいている。つまり全体としていえることは、現在の中国では住宅は(数の上では)基本的にバランスが取れているが、その構造はアンバランスで、新たに増加する都市人口のためにさらに住宅が必要だということだ」と話す。

秦氏は、「当然のことながら、中国不動産市場にもリスクは存在する」とし、「現在の中国不動産市場の発展段階は日米とは異なり、崩壊は出現しないとみられるが、3つのリスクが存在する。第一のリスクは、中小の不動産企業に資金チェーンをめぐって大きな圧力がかかっていることだ。中国の銀行は不動産企業に対してリスト化管理を実施しているため、中小不動産企業は資金コストが増大し、市場からの撤退を迫られる状況がしばしば発生している。だがこれは当たり前の現象であって、問題視する必要はない。第二のリスクは、不動産市場の調整は真っ先に土地市場に波及することで、地方の資金調達プラットフォームの債務の償還に直接的な影響を与えることになる。第三のリスクは、事業用不動産が、機関投資家の主業務の経営状況の影響を大きく受けることだ」との見方を示した。

だが秦氏はまた、「こうした3つのリスクは全体的な局面に影響するものではない。中国不動産市場の供給ペースは販売ペースを上回っており、そのために起きた現時点での供給のだぶつきは、必ず調整する必要があるが、供給構造そのものは変化しない。不動産開発業者の開発量が減少すれば、構造に逆転現象が起きる可能性がある」との見方も示した。(提供/人民網日本語版・翻訳/KS・編集/武藤)

年金世帯格差

厚生労働省試算、現在40歳以下の世代が受け取る厚生年金の金額は、経済が成長しても現役世代の半分強、マイナス成長だと半分以下にとどまる。


今年度65歳になる人が現役収入の6割強の支給受けるのに対し、世代間格差鮮明に。

生年1949年(65歳)
成長率▲0.2% 年金額(月額)21.8万円(現役収入比62.7%) 
成長率0.4% 21.8万円 
成長率0.9% 21.8万円(62.7%)

生年1959年(55歳)
成長率▲0.2% 年金額(月額)21.2万円(現役収入比57.3%) 
成長率0.4% 22.2万円 
成長率0.9% 22.3万円(58.7%)

生年1969年(45歳)
成長率▲0.2% 年金額(月額)21.1万円(現役収入比51.9%) 
成長率0.4% 23.6万円 
成長率0.9% 24.9万円(55.3%)

生年1979年(35歳)
成長率▲0.2% 年金額(月額)21.0万円(現役収入比46.8%) 
成長率0.4% 24.7万円 
成長率0.9% 27.4万円(51.0%)

生年1984年(30歳)
成長率▲0.2% 年金額(月額)21.1万円(現役収入比44.7%) 
成長率0.4% 26.3万円 
成長率0.9% 29.9万円(51.0%)


・厚生労働省、公的年金の気になる生涯収支を今回示さず。
2009年財政検証の際、個々人の支払った保険料に対し、
何倍の年金受け取れるか示す給付負担金倍率を年代別に公表。

2009年厚労省試算:
生年1950年本人負担1200万円、収支(倍率)3.9倍 受け取り4700万円 
   1970年 2400万円 2.5倍 5900万円
   1980年 3000万円 2.3倍 7000万円 
   1990年 3600万円 2.3倍 8300万円 
   1995年 3900万円 2.3倍 9000万円

アコーディアTOB

難しい案件だ。触らなくていいのに、
かってしまった。長期戦になりそう。

http://diamond.jp/articles/-/51194

日本リート投資法人IPO

不動産onlineの記事は参考になる。

http://fudousan.zuuonline.com/archives/2134

http://zuuonline.com/archives/7205

新年度と消費税

新年度って言われても全く実感はない。

消費税って騒がれても全く実感はない。

新年度は普通のサラリーマンとはあまり関係はない。
人事の異動は多いだけど。

新入社員にとっては、人生の転換点!
こう書くと、自分新入社員の時を思い出すな。
あの自信が溢れた自分はもういない(笑)。

あまり買い物しない自分は消費税UPって
ほとんど実感はないけど、実際結構大きいみたい。

今年の相場は去年のように誰でも儲かる相場じゃないな。
いつもの難しい相場に戻った感じ。アベノミクスはどうなる
かは年末で大体分かってくる。できれば、去年のような
相場はあと2,3年続いてほしい。。。

日本経済の見通し

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/38748

ジム・ロジャーズのインタビューです。
かなり説得力があります。

過去最高の損失!!!

今日上場のジャパンディスプレイでやられた。
IPOとして過去最高の損失。

−160万+手数料

さすが凹む。でも、くよくよしてもしようがない。
気を取り戻して頑張るしかない。

詳細は書く気があったら、
反省として書いてみる。

iphoneデビュー!

先週ついiphne5sを買ってきた。
iphoneデビューを果たした(おそっ)。

今まで、毎日PCの前に座っていて、
滅多に外に出ないから、スマートフォンなんか
要らないと思っていた。それは今も思っているが、
ちょっと時代に遅れるのも怖いし、聞いたら、
今一括0円でiphoneを変えるなんてびっくり。
思わず買ってしまった。ちなみにsoftbank→auへ。
孫さんに申し訳ない。

使ってみて、やっぱりいい。
速いし、PC並みのスピード。家にいる時は
正直そんなに使わない。外に出ると、やっぱり便利。
まだ、全然使いこなしていないけど。
Profile

東京在住の40代

2009年3月仕事を辞めて株で生計を立てようとして日々勉強中。



livedoor プロフィール

superlucky789

記事検索
QRコード
QRコード
  • ライブドアブログ