不動産投資のPioneerを目指して

株式会社アセットビルドの社員です。普段の仕事での体験談をblogに書いています。面白おかしく書きたいと思ってますが、自分にはそういうのは向いてないので細々と真面目に書いていきたいと思います。続けるうちに、文章も上手くなるはずなので、三日坊主を繰り返しながらコツコツ続けたいと思います。

みなさま

こんにちは。

2カ月ぶりの投稿になりますが、前回の続きから書いていきます。

状況としては2カ月前よりもコロナ感染者が増え、実体経済が上向く見通しは見えないわけですが、不動産市況は回復基調に向かっています。

特にマンション・戸建ての売れ行きは好調で、ウソかホントか家にいる時間が増えたためネットで家を探すことが増えたことが要因の一つなんだそうです。

私の幼馴染のお兄さんが吉祥寺の某大手不動産(マンション・戸建てを中心に販売)に勤めているので話を聞きましたが、3、4、5月と殆ど売上が立たなかったのが、緊急事態宣言明けから問い合わせが増え、7月は契約件数が5件と盛況だったようです。

収益物件に関しても、大きな値下がりは見られず相場価格で1億以下の物件は即売れの状態です。

とはいえコロナ感染者が増えている実情は変わっておらず、再度緊急事態宣言がでれば不動産市場に悪影響があることは間違いありません。

早くワクチン開発が進んでほしいと願うばかりです。



前置きが長くなりましたが、本題に入りたいと思います。

リーマンショック後に、どのような収益物件が売れていたのかを調べました。

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戸当たり面積10~13㎡(ロフトあり)ですが、中野区の立地かつ新築・築浅で8%近い利回りがとれており、今にしてみればお買い得物件であったことは確かです。

中野区の今の相場利回りが5.5%~6.0%前後ですので、2%近く利回りに乖離があったことになります。

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築7年でも利回り7%。
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結局、リーマンショック時の相場まで下がるのかといえば、統計データを見る限り難しいように思います。

GDPの推移
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・製造業 購買担当者景気指数(PMI)
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・サービス業 購買担当者景気指数(PMI)
データなし

・倒産件数の推移
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・非雇用者数の推移
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これらのデータに基づきリーマンショック時と現在を比較しても、当時ほど悲観的なデータ結果とはなっていません。

もちろんコロナ第二波の影響が本格的に表れてくればこの程度では収まらないわけですが、現時点のデータから判断する限り、リーマンショックの時と同じような状況になるとは言えないと思います。

・低金利
・業者の財務健全性(金融機関による貸し剥がしがほとんどない→物件の投げ売りが起きない)
・安定した賃料

不動産相場を下げる要因となるうるこれら3つは今のところ落ち着いていますので、暫くは今の相場価格帯で推移していくものと考えています。





みなさま

こんにちは。

前回に続き、不動産価格の推移について検証します。


土地付建物のうち分譲マンション価格についてです。
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※東京カンテイ HPより

価格帯から想定するにワンルームではなく、ファミリータイプが主流のようです。

    2008年   →   2013年
新築  4662万   →   4581万(下落率1.74%)
中古  2949万   →   2587万(下落率12.28%)

こうやってみると、土地価格と比べマンション価格の下落がとても小さいことがわかります。

東京都の土地価格の下落率は平均して20~30%でしたが、分譲マンション価格の下落率は新築で1.7%、中古で12.28%という結果になりました。

日本不動産研究所のデータでも、価格差はあるものの同じ動きで推移していることがわかります。

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投資用のワンルームマンションの統計データは見つかりませんでしたので、個別にみていきたいと思います。

1. 旧耐震
ウィン青山 12F 1100万 15.50㎡ 空室  2009年成約
      13F 1300万 17.50㎡ 賃貸中 2008年成約(利回り8.86%)
        5F 1050万 15.50㎡ 空室  2009年成約  
        3F   890万 17.50㎡ 空室  2010年成約(事務所仕様・フロなし)
        3F 1000万 17.50㎡ 空室  2010年成約
        3F 1000万 15.50㎡ 空室  2010年成約
        9F   950万 15.50㎡ 空室  2011年成約
        8F 1200万 17.50㎡ 空室  2010年成約
        4F   890万 15.50㎡ 空室  2011年成約
        4F 1000万 15.50㎡ 空室  2012年成約
        4F   850万 15.50㎡ 空室  2012年成約
      13F   980万 15.50㎡ 空室  2012年成約
        5F 1080万 15.50㎡ 空室  2013年成約
      13F   970万 17.50㎡ 賃貸中 2012年成約
        9F 1280万 15.50㎡ 空室  2013年成約
        8F 1260万 15.50㎡ 空室  2013年成約
        8F 1420万 17.50㎡ 賃貸中 2014年成約(利回り7.2%)
      11F 1280万 15.50㎡ 空室  2014年成約
        6F 1540万 17.50㎡ 賃貸中 2014年成約(利回り7.8%)

階数や面積によって値段が異なるのは当然ですが、部屋のリフォーム状況や設備によって金額に差が出てしまうので、これらのデータだけで結論をだすことは難しいです。

ただ傾向として2008年~2013年の間に価格はあまり下がっていないということはなんとなくご理解いただけると思います。

今回のテーマからは外れますが、その後の上昇率が高いことの方が気になりますね、、、。

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※レインズより


2.築浅
パレステュディオ赤坂弐番館 2000&2100万 2009年成約
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パレステュディオ赤坂弐番館 2100万円 2013年成約
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パレステュディオ赤坂弐番館 1710万円 2013年成約
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2013年に成約になったこの2つの物件は、同じ年度の取引にも関わらず1710万、2100万と金額に大きな乖離が生じています。

同じ建物内で月額1万円近くもの賃料差が生じており、これが価格に影響を与えています。

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改めて日本不動産研究所のデータを見てみます。

5-10%程度でしょうか。東京23区では2011年以降に賃料が下落しています。
2011年は東日本大震災が起きた年ですね。

不動産相場が下降傾向であることに加えて、賃料下落が不動産価格の下落をさらに後押ししてしまったようです。

しかし、その中でも価格が下がる物件と下がりにくい物件があることも見えてきました。

次回は、戸建てや1棟物の収益物件について書きたいと思います。





みなさま

こんにちは。

コロナの影響でどこまで不動産価格が下がるのかを検証します。
※このテーマは長くなるので、今回のblogでは結論がでません。

まずはリーマンショック時にどの程度公示価格が下がったのか、過去のデータを調べます。


下のデータは全国の公示価格の推移を表しています。
※データは、https://tochidai.info/より抜粋。
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公示地価(平均)は2008年がピーク、2013年が底。

下落率は、5年で18.42%。

続いて東京都、
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公示価格は2008年がピーク、2013年が底。

下落率は、21.85%。

また東京都のなかでも個別に見てみると港区は、
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公示価格平均は、2008年がピーク、2013年が底。

下落率は、33.45%。

千代田区は16.86%、中央区16.18%。

新宿区は、
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公示価格は、2008年がピーク、2013年が底。

下落率は、24.51%。

渋谷区32.94%、文京区22.34%。

荒川区は、
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公示価格は、2008年がピーク、2013年が底。

下落率は、14.79%。

他、葛飾区11.35%、江戸川区16.62%、墨田区14.88%、江東区18.45%、台東区25.23%。

23区以外も見ていきたいと思います。

2020年前年比において人口減少数が最も多かった青梅市は、
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公示価格は2008年がピーク、2019年が今のところ底だが現在進行形。

下落率は15.47%とそれほど下落していないように見えるが、下落の仕方が他と異なる。

一旦は2013年に底をつけているが、アベノミクスによる恩恵は小さくかつ期間も短い。

さらにアベノミクス効果によるピーク(2018年)も2008年の水準を超えていない。


つまり、長期的にみると不動産価格が低下を続けている。

購入価格よりも売却価格の方が低くなる可能性が高いということですね。

青梅市に続き人口減少数が多かった福生市は、
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公示価格は、2008年がピーク、2013年が底。

下落率は、16.32%。

青梅市ほどではないが、直近のピーク2020年の不動産価格が2008年度の水準を超えていないのがリスクとしてあり、東京都内でも不動産価格の推移に差があること示している。


下落率に関しては東京都の中でも都心部の下落率が高い傾向にあります。

下落率が30%を超えたのは港区や渋谷区と地域数が少ないのですが、総額で見たときにその2区が占める割合が高く、それが平均を押し下げている可能性があります。

城東エリアは意外と下落率が低く10%~20%という結果になりました。

今回は公示価格、つまり更地価格が前提となるデータです。

土地に建物が加わった場合にどう変わっていくかを次回検証します。

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