不動産投資のPioneerを目指して

株式会社アセットビルドの社員です。普段の仕事での体験談をblogに書いています。面白おかしく書きたいと思ってますが、自分にはそういうのは向いてないので細々と真面目に書いていきたいと思います。続けるうちに、文章も上手くなるはずなので、三日坊主を繰り返しながらコツコツ続けたいと思います。

みなさま

こんにちは

PMツアー2件目は、大阪のディープな街大阪市西成区の収益物件です。
後にも先にも大阪に来て、この場所が一番印象が濃かったです。

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物件に行くまでにも、不動産屋のシャッターに「立ちション禁止!」という張り紙が貼られていたり、一泊500円の宿があったりと、凄く異質な感じがします 笑

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建物は、1970年築の7階建重量鉄骨造。

2009年に約5000万円で購入。

もともと簡易宿泊所だった(当時1泊1500円)ものを社会福祉施設にリノベーション。

共同トイレと共同風呂はそのままに、300室1.5帖一間の居室を、140室3帖一間の居室に変更。

下記は簡単な概要です↓↓↓

「2008年のリーマン・ショック後に路上にあふれたホームレスの救済場所として生活保護受給の支援とともに営業開始。また救護シェルター等を運営する社会福祉法人やホームレス支援を行うNPO法人等と連携をとり、失業者、生活困窮者、精神疾患、アルコール中毒者などの生活支援を行う」

これをみると滞納とか大丈夫?と思われるかもしれませんが、家賃は役所から直接振り込まれるそうなので、滞納はほとんどないそうです。

2016年度時点で、年間家賃収入が約6300万円で、NOIが約4300万円、BTCFが約4900万円。

入れ替わりが結構あるようで、毎年収支にも大きく上下がありますが、直近5年みてみてもBTCFで(2016年を除いて)5000万円を超えています。

リフォーム費用に合計7000万円ほど費やしてますが、投資効率はとんでもない結果になっています。

売却価格も気になるところ。

単純に表面利回り20%でも3億以上で売れる計算になりますので、こんな物件が羨ましい限りです。


、しかし純粋に投資対象としてだけで判断するにはあまりにも軽いと、そんなふうにも思ってしまいました。

この街の歴史や今住んでいる方々の背景は、ネットで調べてもすぐにわかります。

ここで暮らす人達の生活は、僕達が当たり前に想像できる生活とは異なる生活を歩まれた方がほとんどなのです。

物件のオーナーになるということは入居者の生活の一端を担うということですが、そこには今まで自分が感じてきた以上に重たいもの(何か)があるように感じました。

そのあたり上手くまだ自分で言葉に表せられないのですが、頭の中が整理できたところでいつか文章にできればと思います。

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みなさま
こんばんはEM JAPANの総会で大阪に来ております。
IREMのイベントで、大阪の収益物件を下見するPMツアーに行ってきました。

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1件目は、大阪道頓堀のカプセルホテル。

なんば駅徒歩すぐの立地で客室数は230室。

今年の3月開業ということで、設備はほぼ新品、清潔感があります。
浴室はシャワーブースですが、シャンプーやボディソープなども揃ってます。

東京に比べるとカプセルホテルの数は少なく、大阪全体でも10前後しかないそうです。

だいたいどこのカプセルホテルも同規模とのことなので、total10×230=2300室前後。

カプセルホテルというと出張中のビジネスマンが利用するイメージですが、ターゲットは、外国人観光客なんだとか。

特に女性の利用者が増えているようで、設備が新しく綺麗というのが惹きつける要因のようです。


一泊3000円~4500円。
なんば周辺のビジネスホテルが8000円前後なので値段設定もお手頃感バッチリ。

今日歩いて見て回りました道頓堀も観光客場ばかりで、日本人よりも観光客の方が多かったのではないでしょうか。

特にアジア系、韓国、中国、インドネシアからの観光客が多いようですね。

大阪のIREMメンバーの話ですが、この道頓堀界隈っていうのは、観光地とショッピング(ドラッグストアなど)が全てまとめてできるのが観光客にとって魅力的なのだそうです。

言われてみると、東京の観光地っていろんなところにあって移動が大変ですものね。

また、IREMらしくこの投資に対しての投資分析もされていて、EGIが24500万で、OPEXが約16400万円(うち家賃が年間3600万円)、CFが約8100万円とのことで、カプセルホテルってすごい儲かるんだなと驚嘆。

ちなみ、1部屋4500円×客室数230×365日×客室稼働率(65%)でEGIをだしています。
現時点での稼働率が70%とのことなので、予想を上回るペースです。

2020年をピークにこれからも観光客はます一方のようで、観光客が減った後どうするのか?というリスクはありますが、ビジネスとしては面白いなと思いました。

2件目は、大阪西成というディープなエリアの物件です。

この物件はとんでもない収益率をだしている物件なのですが、ネタも長くなりそうなので、次回改めて書きたいと思います!

では、また次回。
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みなさん
こんにちは

遠方にいる大先輩より、「(私の)生存確認のためにblogを見ているから、定期的に書きなさい。」という変わったご指摘を受けました 笑

尊敬する大先輩のお言葉ですので、一生懸命かつ本気でやらなくてはなりません!!

有言実行!言ったことは必ずやり通します!

次の更新は未定です 笑

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さて、賃貸の募集図面やネットで、「敷金・礼金 ゼロゼロ」というキャッチフレーズよく聞きませんか?

初期費用を抑えたい入居希望者のニーズに応えて、こういった条件で募集されるオーナーさん増えています。

 ただ実際のところ契約時に敷金を取らなくても、「ハウスクリーニング費用」として入居者から徴収している管理会社多いと思います。

この「ハウスクリーニング費用」という項目ですが、「預り金」or「収入」どちらに該当すると思いますか。

ハウスクリーニングは退去時に必ずかかる費用ですので、オーナーの収入として考えてしまっても問題ないように思います。

だって現状回復の時に、必ずハウスクリーニングしますから。

しかし、これは売却時に問題が発生します。

不動産売買では、決済時にハウスクリーニング費用も新所有者に移行するからです。

ハウスクリーニング費用という定義が曖昧ではありますが、この慣例を考慮するならば、どちらかと言うと「預り金」に近い性質になります。

クリーニング費用を管理会社で預かっているところは問題ないと思いますが、ハウスクリーニング費用をオーナー送金している管理会社には注意が必要です。

賃貸借契約書の内容をみても、ハウスクリーニング費用が「預り金」に該当するかどうかの詳細な説明(記載)はないと思います。

そもそも管理会社も売却を前提に賃貸借契約書を作成しないので、見落としがちです。

ハウスクリーニングは戸当り3万円前後と少額ですので、多少税金でもってかれても大した金額にならないと思いますが、戸数が何十、何百となってくると金額もそれなりになりますので、気をつけなくてはなりませんよね。

また実際にあった話で、管理解約時に、所有者もしくは新管理会社へのハウスクリーニング費用の引継ぎは行わないという管理会社もあります。

株式会社ミニテッ◯さんがそうです。

なので、契約前の事前確認がとても重要です。

クリーニング費用の引継ぎがないということは、例えば10戸アパートを購入の場合、(クリーニング費用が戸当り3万円だとすると)30万円高買いしたのと同じになります。

入居者は賃貸借契約時にハウスクリーニング費用を払っているのですから、再度入居者から徴収することは不可能。

結局オーナー負担となります。

こういったことって、管理会社側も事前には教えてくれないので、きちんとチェックしないと後で後悔します。

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