不動産投資のPioneerを目指して

株式会社アセットビルドの社員です。普段の仕事での体験談をblogに書いています。面白おかしく書きたいと思ってますが、自分にはそういうのは向いてないので細々と真面目に書いていきたいと思います。続けるうちに、文章も上手くなるはずなので、三日坊主を繰り返しながらコツコツ続けたいと思います。

皆さま
こんにちは。

ここ2か月ほど、普段の不動産の仕事にプラスして土地家屋調査士さんのお仕事をお手伝いさせていただきました。

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さすがに図面をひいたり測量したりではなく、測量や立会いなどの現場の仕事です。

不動産の売買の絡みで土地の分筆をしてから決済を行うことになっていたため、決済期限までに登記をあげられるよう土地家屋調査士さんと協力して仕事をしました。

(仕事の流れ)
・土地の測量→土地の所有者同士で境界の確認→お互い納得のうえ署名捺印→測量図の作成→法務局に登記申請書提出→登記完了

今回は境界立会いの同席と署名捺印をいただきにあがりに所有者様の自宅を訪問する2つを行いました。

最初は現地の測量を行い、境界のポイントがづれていないか確認します。

場所が崖になっていることもあって、元の図面から5センチほど境界ポイント(杭)がずれてました。

元の図面が古いほどずれていることは結構あるようで、杭がないなんてこともあるそうです。

工事業者が「このくらいいいか」って感じでずらしてしまうことも。

無知って恐いです。

今回ずれている個所に接しているのが公道だったので、役所を説得しなくてはなりません。

図で説明してだめなら、現地で説明し納得させる必要があります。

今回は現地まではいかずに済みました。

ただ役所の担当者も一人しかいないケースも多く、タイミングが悪かっただけかもしれませんが、平日にずっと休んでいて暫く連絡がとれなかったこともあり、役所絡みは決して油断できません。

測量が終わった後は、境界に接しているそれぞれの所有者同士で境界立会を行い、境界の場所は問題ないかお互い確認をとります。

今回は、所有者さんと2名の隣地所有者さんで境界確認を行いましたが、大きなトラブルもなく、双方納得いただきました。

了承がとれたあと、後日図面を添付した境界確認書作成し、そこに所有者双方のサインをもらいます。

「最初から図面を作って立会いの時に一緒にサインもらえばいいじゃん」と思うのですが、双方が納得しないケースも多く、お互い納得した内容をもとに境界確認書を作成するのが通例だそうです。

というわけで、後日サインをもらうことになったのですが、境界確認書を作成するのに3、4日かかり、さらに郵送するとなると往復で10日くらいかかりそう。

時間がかかりすぎるのは困るので、僕が自らサインをいただきに各所有者様のご自宅へ訪問することにしました。

皆様のご協力もあり、全3名分のサインを2日でもらうことができました。

幸運にもみなさん近くに住んでいたので、移動にもそれほど時間がかからなかったのが幸いでした。

これが一人でも海外に住んでいるなんてことだったら、1週間ではすまないですね。

最初はどうなることかと心配だった境界立会も無事完了し、法務局へ登記申請書の提出も済みました。

あとは役所が後からいろいろ言ってこないといいですが、、、。

大丈夫だと思いますがまだ少しドキドキしています 笑

通常申請してから登記が上がるまで1週間程度と言われています。

それを予定日の2週間前に申請しているので、大丈夫なはず、、、です 笑

ちなみに今回関係ありませんが、2月3月は忙しいのでもう少し余裕をみてほしいとのことでした。

と、いう感じで、今回ここまで大きなトラブルもなくスムーズに事が運べたわけですが、所有者さんが近隣の方と上手くコミュニケーションとれていたことは本当に良かったです。

まあ、昔はいろいろあったようですけどね 笑

土地家屋調査士さんのお話よると、ご近所同士で喧嘩して立会に協力してくれなかったり、さらには嫌がらせされたり。

ずっと連絡をとっていない方でいざ探し始めたらすでに所有者さんが亡くなっていたり。

相続で所有者が複数いて、そのうちの何名か日本にいなかったり、家族も疎遠で連絡先もわからなかったり、こういうケースも珍しくないそうです。

人間関係が深く絡むところに第三者が入り込むのは大変です。

実際こういった手間が嫌で表示登記しか行わない土地家屋調査士も多いです。

割に合わないと考える方が多数派というわけです。

今回初めて測土地家屋調査士の仕事に関わらせてもらったわけですが、普段している仕事とは別の角度から不動産の仕事をみることができたのは勉強になりました。

知られていない業界事情を知れましたし、異なる立場を知ることで不動産それ自体の見方も変わりました。

不動産業ばかりに目を向けてしまうと自分たちの(短期的)利益に固執してしまいがちですが、こういった他業界の仕組みが見えると何処で線引きをすべきか(できることとできないこと何か)が見えてくると思います。


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みなさま

こんにちは

PMツアー2件目は、大阪のディープな街大阪市西成区の収益物件です。
後にも先にも大阪に来て、この場所が一番印象が濃かったです。

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物件に行くまでにも、不動産屋のシャッターに「立ちション禁止!」という張り紙が貼られていたり、一泊500円の宿があったりと、凄く異質な感じがします 笑

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建物は、1970年築の7階建重量鉄骨造。

2009年に約5000万円で購入。

もともと簡易宿泊所だった(当時1泊1500円)ものを社会福祉施設にリノベーション。

共同トイレと共同風呂はそのままに、300室1.5帖一間の居室を、140室3帖一間の居室に変更。

下記は簡単な概要です↓↓↓

「2008年のリーマン・ショック後に路上にあふれたホームレスの救済場所として生活保護受給の支援とともに営業開始。また救護シェルター等を運営する社会福祉法人やホームレス支援を行うNPO法人等と連携をとり、失業者、生活困窮者、精神疾患、アルコール中毒者などの生活支援を行う」

これをみると滞納とか大丈夫?と思われるかもしれませんが、家賃は役所から直接振り込まれるそうなので、滞納はほとんどないそうです。

2016年度時点で、年間家賃収入が約6300万円で、NOIが約4300万円、BTCFが約4900万円。

入れ替わりが結構あるようで、毎年収支にも大きく上下がありますが、直近5年みてみてもBTCFで(2016年を除いて)5000万円を超えています。

リフォーム費用に合計7000万円ほど費やしてますが、投資効率はとんでもない結果になっています。

売却価格も気になるところ。

単純に表面利回り20%でも3億以上で売れる計算になりますので、こんな物件が羨ましい限りです。


、しかし純粋に投資対象としてだけで判断するにはあまりにも軽いと、そんなふうにも思ってしまいました。

この街の歴史や今住んでいる方々の背景は、ネットで調べてもすぐにわかります。

ここで暮らす人達の生活は、僕達が当たり前に想像できる生活とは異なる生活を歩まれた方がほとんどなのです。

物件のオーナーになるということは入居者の生活の一端を担うということですが、そこには今まで自分が感じてきた以上に重たいもの(何か)があるように感じました。

そのあたり上手くまだ自分で言葉に表せられないのですが、頭の中が整理できたところでいつか文章にできればと思います。

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みなさま
こんばんはEM JAPANの総会で大阪に来ております。
IREMのイベントで、大阪の収益物件を下見するPMツアーに行ってきました。

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1件目は、大阪道頓堀のカプセルホテル。

なんば駅徒歩すぐの立地で客室数は230室。

今年の3月開業ということで、設備はほぼ新品、清潔感があります。
浴室はシャワーブースですが、シャンプーやボディソープなども揃ってます。

東京に比べるとカプセルホテルの数は少なく、大阪全体でも10前後しかないそうです。

だいたいどこのカプセルホテルも同規模とのことなので、total10×230=2300室前後。

カプセルホテルというと出張中のビジネスマンが利用するイメージですが、ターゲットは、外国人観光客なんだとか。

特に女性の利用者が増えているようで、設備が新しく綺麗というのが惹きつける要因のようです。


一泊3000円~4500円。
なんば周辺のビジネスホテルが8000円前後なので値段設定もお手頃感バッチリ。

今日歩いて見て回りました道頓堀も観光客場ばかりで、日本人よりも観光客の方が多かったのではないでしょうか。

特にアジア系、韓国、中国、インドネシアからの観光客が多いようですね。

大阪のIREMメンバーの話ですが、この道頓堀界隈っていうのは、観光地とショッピング(ドラッグストアなど)が全てまとめてできるのが観光客にとって魅力的なのだそうです。

言われてみると、東京の観光地っていろんなところにあって移動が大変ですものね。

また、IREMらしくこの投資に対しての投資分析もされていて、EGIが24500万で、OPEXが約16400万円(うち家賃が年間3600万円)、CFが約8100万円とのことで、カプセルホテルってすごい儲かるんだなと驚嘆。

ちなみ、1部屋4500円×客室数230×365日×客室稼働率(65%)でEGIをだしています。
現時点での稼働率が70%とのことなので、予想を上回るペースです。

2020年をピークにこれからも観光客はます一方のようで、観光客が減った後どうするのか?というリスクはありますが、ビジネスとしては面白いなと思いました。

2件目は、大阪西成というディープなエリアの物件です。

この物件はとんでもない収益率をだしている物件なのですが、ネタも長くなりそうなので、次回改めて書きたいと思います!

では、また次回。
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