不動産投資のPioneerを目指して

株式会社アセットビルドの社員です。普段の仕事での体験談をblogに書いています。面白おかしく書きたいと思ってますが、自分にはそういうのは向いてないので細々と真面目に書いていきたいと思います。続けるうちに、文章も上手くなるはずなので、三日坊主を繰り返しながらコツコツ続けたいと思います。

みなさん
こんにちは

遠方にいる大先輩より、「(私の)生存確認のためにblogを見ているから、定期的に書きなさい。」という変わったご指摘を受けました 笑

尊敬する大先輩のお言葉ですので、一生懸命かつ本気でやらなくてはなりません!!

有言実行!言ったことは必ずやり通します!

次の更新は未定です 笑

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さて、賃貸の募集図面やネットで、「敷金・礼金 ゼロゼロ」というキャッチフレーズよく聞きませんか?

初期費用を抑えたい入居希望者のニーズに応えて、こういった条件で募集されるオーナーさん増えています。

 ただ実際のところ契約時に敷金を取らなくても、「ハウスクリーニング費用」として入居者から徴収している管理会社多いと思います。

この「ハウスクリーニング費用」という項目ですが、「預り金」or「収入」どちらに該当すると思いますか。

ハウスクリーニングは退去時に必ずかかる費用ですので、オーナーの収入として考えてしまっても問題ないように思います。

だって現状回復の時に、必ずハウスクリーニングしますから。

しかし、これは売却時に問題が発生します。

不動産売買では、決済時にハウスクリーニング費用も新所有者に移行するからです。

ハウスクリーニング費用という定義が曖昧ではありますが、この慣例を考慮するならば、どちらかと言うと「預り金」に近い性質になります。

クリーニング費用を管理会社で預かっているところは問題ないと思いますが、ハウスクリーニング費用をオーナー送金している管理会社には注意が必要です。

賃貸借契約書の内容をみても、ハウスクリーニング費用が「預り金」に該当するかどうかの詳細な説明(記載)はないと思います。

そもそも管理会社も売却を前提に賃貸借契約書を作成しないので、見落としがちです。

ハウスクリーニングは戸当り3万円前後と少額ですので、多少税金でもってかれても大した金額にならないと思いますが、戸数が何十、何百となってくると金額もそれなりになりますので、気をつけなくてはなりませんよね。

また実際にあった話で、管理解約時に、所有者もしくは新管理会社へのハウスクリーニング費用の引継ぎは行わないという管理会社もあります。

株式会社ミニテッ◯さんがそうです。

なので、契約前の事前確認がとても重要です。

クリーニング費用の引継ぎがないということは、例えば10戸アパートを購入の場合、(クリーニング費用が戸当り3万円だとすると)30万円高買いしたのと同じになります。

入居者は賃貸借契約時にハウスクリーニング費用を払っているのですから、再度入居者から徴収することは不可能。

結局オーナー負担となります。

こういったことって、管理会社側も事前には教えてくれないので、きちんとチェックしないと後で後悔します。

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皆さま
こんばんは

いまさら、今年一発目のbolgです。

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普段はあまり残業しないのですが、今日は19時から個別相談にお客様が来られるということもあり、19時を過ぎても社長と一緒に会社に 居残っているわけですなのですが、お客様が一向に来る気配がありません。

現在19:30

お客様からの連絡ありません、、、。

こちらからの電話も不在、、、。

「これは来ないパターンだな」と見切りはつけているのですが、「もしかしたら遅れてくるかもしれない」という可能性を捨てきれず残っているのであります。


最近宅配業者の再配達に伴う残業問題が話題になってますが、実はこういった残業の温床って企業側だけでなく、消費者側にも責任があるものだと思います。

全ての消費者が悪いわけではなく、悪意で「居留守を使ったり」「指定した時間に家にいない」という方は少数派のはずです。

ただ、現在のアマゾン月間利用ユーザー数は4000万人と言われています。

この0.1%が再配達を不要に増やしている原因になっていると仮定すると、4万人ですのでこれは少数とは言えないですよね。

ヤマト運輸さんの社員数が16万人なので、4万人もいるとなると仕事が回らなくなります。

やはり、生産者と消費者で成り立っている市場を、一方だけの力で問題解決するということは難しいです。

どちらの協力も必要なのだと思います。

しかし、企業(生産者)側に落ち度がある場合は、ボコボコに叩くわりに、消費者を批判するような記事はほとんど出回らないのが現実。

それが日本の風潮。

だから企業ばかりが対応策を迫られ、根本的な改善ができない。

こういった問題は法律違反ではないので、個々人にモラルの問題として捉えてもらうしかないのですが、人の意識付けを変えるのは簡単ではないので、凄く時間がかかりそうです。

きっと自分に火の粉が降りかからないと気づかないので、サービスがなくなってやっと大切なものが何か気づくのかもしれません。

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皆様
こんにちは

年の暮れも近づいてきたので、今年1年の締めくくりをしようかと思います。

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今年1年は、新しいことづくしの1年でした。
初めての転職で右も左もわからないままアセットビルドに飛び込んだわけですが、今日までの自分を振り返る限り、自分がやりたい方向に進めているということは確信しています。

最初は「物件の仕入れ」が主な業務でした。
漠然と業者訪問や情報交換会、セミナー参加を繰り返していて、最初のうちはひたすら数をこなしていたように思います。
今でももちろん続けてはいますが、繰り返すことで参加することの目的が定まり、質や中身の濃さが変わってきたように思います。

周知の通り不動産というカテゴリー1つとっても、世間には沢山の情報が出回っています。
不動産業者も沢山あって、建築業者も沢山ありますので、いろんな情報が出回っていて何を見れば良いのか、何を信用すればいいのか分からなくなるというのは、皆さん思うことでしょう。
しかし、数多くの情報があったとしても、自分の目的がしっかり見えていれば、自分が求める情報は自然と点を追うよう線でにつながっていく、つまり法則性が見えてくるものなんです。
なんか探偵みたいですが!  笑
法則性が見えてくると、大量の情報の中でも取捨選択が早くなってきます。

Aという物件がほしいならα業者、Bという物件がほしいならβ業者というふうに傾向があるので、後はケースに応じていつでも引き出せるよう準備をしておくだけ。

のはずが、ここで「しかし」です!
なんかカッコつけたような感じにしといてあれなんですが、忘れてはいけないことがあります。

見極める能力を身につけることから始まり、自分の目的に沿ったコネクションを見つけ繋がっておけばいいわけではないんです。
不動産とは、悲しくも偶然に大きく左右されるものなので、いろんなとこで常にアンテナを張っておかないと良い物件を見落としてしまうんです!

聞いたことない業者がめっちゃいい物件紹介してる!なんてことも珍しいことではありません。

あとは同じ業者とばかり付き合いすぎると、周りが見えなくなってしまうというリスクもあります。

なので今でも、何にもなくても情報交換会にはできるだけ参加するようにしています。
「不動産は足で稼ぐ」という過去の常識と思われていた概念が、結局現代においても避けられない現実だったわけです。

少し話題が戻りますが、法則性を見極めるための「自分のモノサシ」ができるようになると、プラス必要になってくるのが「決断の早さ」です。
これだけ需要(投資家)>供給(物件)の状況であると、良い物件ほど早くになくなってしまうのは周知の事実です。
私達とはたった一度の取引だったのですが、今でも仲良くさせてもらっている業者さんがいます。
物件を仕入れたその日のうちに買付を入れ、その週に契約しました。
それから土地の仕入れ情報が入る度にうちに相談してくれて、収益物件に関してはどの業者よりも早く情報をもらうことができます。
こういったラインが構築されると、ライバルなしに質の良い仕入れができ、買主さんもうちも安心して契約できます。
そういったパートナーと巡り会えたのも、最初のアプローチで即座に(買付という)判断ができたから。

両国駅徒歩10分、利回り6%後半の新築アパート!
こう書いてあれば、なんとなく良い物件であることは察しがつくと思いますが、

・家賃設定は適切か?
・運営費は?  
・立地に問題ないか?    旗竿で日当たりが悪いかもしれない、、、。
・近隣トラブルはないか。  
・どんな入居者が入っているか?   ゴミ部屋かも、、、。
・部屋の広さはどのくらいか?   
・間取りに問題ないか?  
・そもそも買えるお客さんがいるのか?  融資は問題ないか、、、。すぐに回答をくれるお客さんかどうかも大事。

などなど、買付となると即座に多くのことを想像し、1秒でも早く決断を下さなくてはなりません。
うちに限らずですが、お客さんのリスクを最小限に抑え、安全にご購入いただくために結構いろんなこと考えてるんですよ 笑

こんなふうにして、「モノサシ」と「早期決断」ができるようになったことがこの1年大きな成果です。
いろんな人に出会って、支えられて、育ててもらって、自分が成長できました!
なんていう話は書いていても恥ずかしくなってしまうため、感謝の気持ちを持ちつつも心の奥に留めておきたいと思います 笑笑
まあ、でも感謝の気持ちを「言葉」で返すだけではなく、「行動」で返せるよう日々精進ですね!!

皆様、今年もありがとうございました。
来年もよろしくお願いします!!

年内最後かも!?
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