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2015年09月06日

平成21年 問37 自ら売主制限:総合



 

宅建過去問 平成21年(2009年) 問37
宅建業法 「自ら売主制限:総合」

 

自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業でないBとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下「法」という)の規定によれば、正しいものはどれか。


◆1
Aは、Bとの間における建物の売買契約(代金2,000万円)の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。

◆2
AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後はBの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。

◆3
Aは、喫茶店でBから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金の全部の支払を受けた。その4日後に、Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。

◆4
Aは、Bとの間で宅地の割賦販売の契約(代金3,000万円)を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Aは、Bから1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。





-----【解答&解説】-----


◆1 《 損害賠償の予定 》
Aは、Bとの間における建物の売買契約(代金2,000万円)の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。

解答:×(誤り)
・売主が業者で、買主が非業者(一般人等)なら、「手付金」は代金の20%(400万円)が限度。「損害賠償額の予定」も、代金の20%が限度。
・「手付金」と「損害賠償予定」の規制はそれぞれ別の規制なので、金額を一緒にはしない。

◆2 《 手付額の制限 》
AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後はBの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。

解答:×(誤り)
・解除期限が「住宅ローンの承認が得られるまで」とするのは、通常の「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」というのよりも、買主に不利な特約なので無効。買主Bの契約解除を拒むことはできない。

◆3 《 クーリングオフ 》
Aは、喫茶店でBから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金の全部の支払を受けた。その4日後に、Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。

解答:○(正しい)
・代金の全額は払っているが、宅地建物の引渡しがまだなので、クーリングオフによる契約の解除ができる。

◆4 《 割賦販売での所有権留保 》
Aは、Bとの間で宅地の割賦販売の契約(代金3,000万円)を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Aは、Bから1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。

解答:×(誤り)
・割賦販売の場合、代金の30%の支払があるまで所有権を留保して良い。




-----【自ら売主制限の出題傾向】-----

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2015年09月06日07:51│コメント(0)トラックバック(0)

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