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平成9年 問43 広告平成18年 問43 報酬額の制限

2015年09月04日

平成25年 問38 自ら売主制限:総合



 

宅建過去問 平成25年(2013年) 問38
宅建業法 「自ら売主制限:総合」

 

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。


◆ア
A社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。

◆イ
A社は、Bとの間における新築分譲マンションの売買契約(代金3,500万円)の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。

◆ウ
A社は、Bとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を 解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。


【選択肢】
1. 1つ  2. 2つ  3. 3つ  4. なし




-----【解答&解説】-----


◆ア 《 瑕疵担保責任 》
A社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。

解答:×(誤り)
・買主に不利な特約はできない。責任を負う期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約は可能。

◆イ 《 損害賠償の予定 》
A社は、Bとの間における新築分譲マンションの売買契約(代金3,500万円)の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。

解答:○(正しい)
・「損害賠償の予定額」と「違約金の額」の合計が代金の「10分の2」を超えることはできないが、今回は「10分の2」以内になるので特約を定めることができる。
 計算: 3500万円 × 20% = 700万円

◆ウ 《 手付額の制限 》
A社は、Bとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。

解答:×(誤り)
・買主にとって有利な特約であれば有効になるが、「中間金を放棄」の部分が買主に不利になるので無効。
・通常、売主は「手付金の倍額」、買主は「手付金を放棄」して契約の解除ができる。


【選択肢】
1. 1つ 2. 2つ 3. 3つ 4. なし
  ア、ウ が誤っているので「2」が正解。




-----【自ら売主制限の出題傾向】-----

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宅建試験で出題された回数
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2015年09月04日07:48│コメント(0)トラックバック(0)

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