カンボジア不動産ブログ

カンボジアで収益不動産を2棟建設、所有、日系初タワーコンドミニアム23階建をプロジェクト(完売済)、胡椒農園も投資、運営しています。魅力ある収益物件をいつも探しています!!

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昨日、9月22日、暦ではカンボジアのお盆休みも終わりですが、私たちのプロジェクト「Jタワーコンドミニアム」の現場は静まり返っていました。

カンボジア人は、休日の前後日は移動日と称して休みを取ります。日本人の私には大変都合が良い屁理屈であり、カンボジア人にとっては正当な主張であるの感覚の違いがあります。
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休日前に整理整頓された現場です。誰もいないけど来週から再開される現場を見回ろうと思いましたが。。。
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パッセンジャーエレベーターのキーがない。。。
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屋上まで24階まで徒歩で上がるのは。。。私も休日スイッチがこんなところで入りました。
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カンボジアの建設現場では住み込みのワーカーやその家族がいます。
お盆休みを田舎で過ごしたワーカーたちのお帰りが始まっていました。

初めてカンボジアのお盆休みを経験しましたが、プノンペンには本当に人がいませんでした。
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いつも混雑しているBKK1の人気カフェ BROWN CAFEのお店の前も中も閑散としていました。
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街の静けさを幸いに他の建設現場を外から見学してきました。

養生シートや保護ネットを十分に行っていない現場がカンボジアでは多いです。私は普段から建設現場のそばを極力通行しないようにしています。特に風のきつい日は建材や現場でのゴミが風に吹かれて飛ばされていることがありますので危険です。

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以前、私が住んでいたst282
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一本北のst278の人気の通りは建設ラッシュです。

しかし、いつ?完成するんだろう???の建設現場ばかりです。

昨年までこのエリアに住んでいたので着工時から見ていますが、私たちのサービスアパートメントの「J-CITYコンドミニアム」と同時期かそれより早い着工物件ばかりです。物件規模も同じくらいです。

「J-CITY」16階建が2014年9月着工で完成が2016年9月の2年間でしたから、3年以上かかっていることになります。

カンボジアの建設物の完成が遅い理由は、例えば鉄筋コンクリートの仕事が終わってから壁つくりのレンガを始めるなど複合工事を同時進行できない人的理由だと以前書きましたが、複合工事の能力というよりも建設資金の調達の問題の方が大きいみたいです。

建設資金ができたら工事を再開するみたいな進め方をしています。完成は地主さんの金策次第です。

この方法ですと自分の所有物件の場合は、いつか?は完成するかもしれませんが、分譲物件の場合は販売不振ならお金が入ってこないので、さらにいつ完成するか分かりません。地主と開発業者が別々なら建設頓挫で放置になる可能性もあります。

さて、長い工期の理由は建設資金調達だけが問題ではありません。
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ここの現場など私がカンボジアに初めて来た4年前からすでに工事が始まっていました。5年目?

ここはどうしてこんなに時間がかかっているの?資金難?と私のカンボジア人スタッフに聞いてみますと

「社長と同じですよ。」と、えっ?、私と何が同じなの???

「オーナーがしょっちゅう設計変更ばかり言うので工事が進まないらしいです。(^^」

言うなコイツ。。。でも納得。

資金調達しながら工事を進める、ある意味、コツコツ堅実的な進捗やオーナーのわがままでなかなか進まないやらいろんな理由を抱えるカンボジア式建設進捗です。

しかし、建設工事による近隣への影響などを考えますと建設確認許可交付条件にいつまでに工事を完成させるか?遅延に関しては罰則規定を設ける必要があるのではと思います。

私個人的な意見ですが、カンボジアの建設はデザインが良いなと感じています。早く完成して雰囲気の良い街になって欲しいです。

カンボジアの建設、いつ完成するか?いかがでしたでしょうか。

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カンボジアお盆休み特別編みたいな記事です。軽く読み流し下さい。(^^
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先週末、クアラルンプールへ日帰り出張でした。

帰りの飛行機まで時間がありましたので、太平洋戦争時、クアラルンプールは?と少し調べてみました。

1100kmを55日間で攻略したマレー・シンガポール作戦はシンガポールと「マレーの虎」山下将軍のイメージが強く、内容をあまり詳しくありませんでした。クアラルンプールはどうだったのかなと?
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イギリス軍が防衛をせずにあっさりと退却したため、クアラルンプールに進攻する画像があるのみでした。。。

戦史、戦記を語るブログではありませんので詳しいことはさておき、それではなぜ?カンボジア不動産ブログでマレー・シンガポール作戦を書くのかと、敗軍のイギリス軍の敗因分析に非常に興味を持ったからです。

多勢に向かった少数勢力での奇襲攻撃が成功のように書かれた内容が多い日本側分析ですが、イギリスは、

「準」。。。イギリス軍、マレー半島の調査、研究を十分に行い、ジャングルに適した軍服の用意や41年6月に海南島で予行演習を行う等、万全の準備をもって作戦に臨んでいる。

「少」。。。敢えて大軍を用いず、少数部隊で作戦を立案、遂行する。ただし、日本にとって虎の子の機械化部隊を用いる。

「線」。。。マレー半島北東岸コタバルに日本軍の上陸で戦いが始まりますが、同時にタイ王国領内にも上陸。イギリス軍は中立国であるためタイ領に侵攻して防衛線を引くことができませんでしたが、日本軍にとっては「一線を越える」中立国に侵攻すること等なんでもなかった。
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イギリス軍からの日本軍の勝因、「準」、「少」、「線」ですが、ビジネス、特にカンボジアでのビジネスによくあてはまるなと私個人的に納得させられて非常に興味深い、少しビジネスに置き換えて分析してみました。

「準」。。。正直、残念ながら進出した日本人、日系企業は、東南アジアの最貧国カンボジアと甘く見て、その結果、失敗でしたが多いのではないでしょうか。勢いもあっていいアイデア持っているなと思うのですが、事前調査軽視が多過ぎてもったいないなと感じることが多々あります。調査、準備だけでなく、あらゆるシュミレーションが必要です。

「少」。。。最高決定者、でなくても決断が現地現場でできる権限者でないと難しいです。
先遣部隊が着て本部にお伺いをして会議して決断を待っている間に事情が変わっているってことも多いです。
「少」は、少数精鋭と同時にスピード感の意味合いもあります。
「虎の子の機械化部隊」は、カンボジアのビジネスで例えるとやはりお金でしょうか。チマチマ注ぎ込んでも上手くいかないのはビジネスも戦争も一緒ですね。ここ一戦に天皇陛下を護衛する近衛師団が出てきています。出る時は出ないといけませんね。

「線」。。。「一線を越える」、これが最後の最後に大切ですね。
調査、準備万全、資本力が十分、だけど踏み切れない。。。日本人、日系企業も多いですね。日本と違いすぎる、カンボジアがええ加減過ぎるは解りますが、一線を越えないと何も始まりませんし、毎々、同様の判断を求められます。

実はあともう一つイギリス軍敗因分析があります。

これは私もなるほど、カンボジアで私もそうそうでした。でもなるほど簡単なことですが外国人の私たちにはとても大切なことです。

ここで書くのはもったいないので(^^、どこかで私の実体験談を語れることがありましたら笑って聞いて下さい。(^^

カンボジアお盆休み特別編、戦史、戦記から分析した私勝手ビジネス論でしたが、いかがでしたでしょうか?

ビジネスも戦争と一緒ですね。

マニアでないので戦史、戦記でのツッコミはご遠慮お願いします。(^^

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カンボジア 首都プノンペンは、「プチュンバン(お盆休み)」に入って街中が静かです。
いつもは交通量が激しい独立記念塔の周りも、この通り閑散としていますガラガラです。
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建設ラッシュのプノンペンもさすがに静かな感じがします。

さて、

「建設ラッシュ」、カンボジアでは否定的な意味合いで使われていることが多い気がします。

色々な角度での意見があって当然ですが、否定的な意見は日本の90年初頭のバブル崩壊の経験からもあるのかなと思います。

ふと、私も日本のバブル崩壊後のマンションの供給数とかはどう推移していたのかの興味から調べてみました。


国土交通省の統計からマンション新規供給戸数です。黄色の棒グラフになります。

平成元年大納会で株価が3万9千円をつけて2万を瞬間割り込んだ翌平成2年がバブル崩壊、不動産に関しては総量規制が出された翌年平成4年がバブル崩壊と見れば、翌平成5年、6年と2年間は大幅に落ち込んでいますが、その後から平成22年のリーマンショックまでは新規供給戸数はあまり変化はありません。
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民間の研究機関の資料からも同様の事が分かり、首都圏に関してはバブル崩壊以降も供給戸数はむしろ増加していることが分かります。
(新築マンション供給戸数の年次別推移表(全国、首都圏近畿圏)、(株)不動案経済研究所より引用)



価格は80年代後半のピークからバブル崩壊後30%下落していますが、今年、銀座の地価がバブル期を上回り、全国的にも価格は上昇してきています。

建設費は意外に横ばいでした。国土交通省の統計が平成27年までと言うこともありますが、直近は4,5年前と比べて40~50%は上がっている気がします。でも30年サイクルで考えると大きな変動が無いと言うことかもしれません。

カンボジアはこの建設費が今後上昇してくるでしょうね。
私がカンボジアに初めて来た4年前でコンドミニアムの建設平米単価が750ドル/㎡でしたが、今年辺りは1000ドル/㎡を超えているみたいです。

「あれやこれや言っても建てて行かないとカンボジアが発展しないじゃないですか。」

私のところのカンボジア人スタッフが先日言っていた言葉ですが、私もこの意見に同意です。

やはり建設業はすそ野が広いです。国民にお金を回す、国の成長力を引っ張るには一番簡単、分かりやすいです。日本でも景気対策、補正予算などはやはり公共工事を中心とした建設、土木へのお金の投下です。

カンボジアの発展と言うことでは、「建設ラッシュ」が決して悪いとは私も思いません。

カンボジアの発展を期待しているのか、否か?よく分からない批評家みたいなことを述べる、それでは何故カンボジアに進出してきたんですかと質問したくなるような方に不思議な感じがします。

「建設ラッシュ」も、カンボジアの成長を懸念してなのか?とコンドミニアム供給過剰懸念なのか?はっきりしません。一緒くたに意見されていると思います。そこに日本のバブル時期を合わせて論じるのはどうかな?違うのでは?と私は思います。

上記に掲載した資料からもお解りになるのではないでしょうか。

もっとも、短期的なキャピタルゲインを狙った投資、投機であれば、購入時期は大切だと思います。

今日は少し私の興味で客観的な資料を基にお話を進めましたが、いかがでしたでしょうか?

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