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FPコンサル奮闘記

コンサルや不動産管理の現場で感じたこと、思ったことを不定期でつづってます。個人的にもアパートやゲストハウスを運営しているので気付いたことなどをこの場でフィードバックしたいと思います。アパート経営の参考にしていただければ幸いです。

何のための不動産投資?


お盆休みで実家の兵庫に帰省してきました。

私は4人きょうだいなのですが、それぞれが子供を実家に連れて帰ってくるので、ものすごい人数
になります。


今回は、みんなでプールにいき、ワイワイやってから、そのまま実家に全員集合です。


親孝行らしいものは、何もしてあげられていないですが、唯一、年末年始とこのお盆の「全員集合」は家族行事として続けられています。


やっぱり、どんなプレゼントよりも、孫の顔を見せてあげられるのが最大の親孝行かなと思っているのです。


もっとも、解散するころには、父も母もすっかり疲れた顔をしていますが、やはり、一族みんなでワイワイ集まってくるのが、本当に楽しそうです。



地域で開催している勉強会で、ある大家さんが、

「自分の両親とよく、一緒に旅行します。」

とおっしゃっていました。

聞いてみると、

「あるとき、親とあと何回一緒に旅行できるのかな、と考えてみたんですね。

すると、一般的な寿命を考えると、もう数えるほどしかないなと思ったのです。

それからは意識的に親を誘うようにしています。」

とのことでした。


仕事や子育て、そこに不動産投資が加わると、一日24時間、本当に時間が足りません。


忙しさのあまり、日々の生活では、家族のありがたさ、ましてや、両親の存在なんて、なかなか考えられないですよね。


でも、

「何のために仕事するのか?」

「何のために不動産投資するのか?」

の答えには、やっぱり、家族のため、という理由が入ってきます。


だからこそ、年末年始とお盆ぐらいは家族、一族の集まりを大切にしたいなと思っています。



妹からは、

「お兄ちゃん、子供の飛行機代や新幹線代もかかるのに、よう年2回も帰ってきよるな。」

と言われるのですが、こんなときのために不動産投資してるんじゃないかなとも感じます。


確かに、子供も大きくなってくると、交通費だけでお金、けっこうかかってしまいますものね。(^^;


毎日は無理でも、月に一回や半年に一回ぐらい、

「何のために自分は不動産投資してるんだろう?」

と振り返る機会をこれからも作っていきたいです。


自分の軸を大切にすることで、それが強い賃貸経営につながっていくと思っています。



★定期的に「何のための不動産投資」なのかを振り返ろう!それが不動産投資を続けるパワーの源になります!


今回はお盆時期の帰省時にいつも感じることについてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

定期借家契約と保証会社とは連動してる?


先週末、地元で勉強会を開催しました。

今回のテーマは、リスク管理。

特に今回は、不良入居者対策として、定期借家契約と滞納保証会社について勉強しました。


普通賃貸借契約が、

「どんな不良入居者であろうと、なかなか退去させられない」

賃貸借契約であるのに対し、定期借家契約は、不良入居者に対しては、正当に賃貸賃貸借終了を主張できる契約です。


そのメリットが最近、だいぶ認知されてきたのか、

「今、徐々に定借に切り替えてるところなんです!」

というような実践報告などもよく聞くようになりました。


ところが、この定借と、保証会社との連動を漏らしてしまっているケースがではじめています。


というのは、滞納保証会社の家賃債務保証は、賃貸借契約に基づいたものであるため、賃貸借契約が終了すると、自然にこの保証も終了してしまうためです。


定期賃貸借契約は、更新の概念がありませんので、契約期間満了時に、再度、賃借人さんと再契約を締結する必要があります。


この時、家賃債務保証契約も継続させるためには、賃貸借契約に合わせてこちらも再契約しなければならないのです。


ということは、当初の入居期間中に家賃支払いについて、トラブルのある入居者さんは、この再契約時の審査により、


家賃債務保証を継続してもらえない


可能性も当然でてくるのです。


もっとも、審査に落ちるということは、家賃支払い以外にも生活上のトラブルを起こす賃借人かもしれない、ということで、一定期間毎に審査ができる、という意味ではかなりのメリットと言えるでしょう。


しかしながら、

「生活上のトラブルは不動産会社が解決してくれるだろうから、そんなことよりも、家賃滞納だけ保証してくれればいいのに・・。」

と考えるのであれば、

定期借家契約+家賃債務保証

の組み合わせよりは、普通借家契約を使った方が良いことになります。


何を重視するかによるとは思いますが、いずれにしても、定借と家賃債務保証との連動には注意が必要です。


定期借家契約のメリットは、不良入居者対応を経験したことがなければなかなか享受できないかもしれません。


しかしながら、いざ、そのような不良入居者が発生してしまったときには、本当にこれほど頼りになる契約はありません。


ぜひ安定した賃貸経営を実現するためにも、今一度定期借家契約のメリットと具体的実務について理解していただければと思います!



★定期借家契約の表面的知識だけでなく、家賃債務保証まで含めた実務を一度、深掘りしておこう!



今回は定期借家契約と家賃債務保証との連動についてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

教科書に載らない返済方法の実態とは?

前回のコラムでは、「固定金利」と「銀行交渉」に関する失敗談をお話ししました。


そこで、ついでといっては何ですが、ローンの返済方法についての失敗談もお伝えします。


不動産投資をはじめたころ、「固定金利」はもちろん、返済方法についても「元利均等返済」しか選ばせてもらえませんでした。


もちろん、変動金利でも金利が安ければいいのですが、バカ高い金利しか選択の余地がなかったのです。


選択も何も、そもそも、

「その金融機関から融資してもらえるかどうか?」

「その金融機関からNoと言われれば、もはや万事休す・・・。」

という状況です。


一方、コンサルティング現場では、地主さん達が、固定金利や元金均等返済でフルローンがおりるのをとってもうらやましく見ていました。


ですので、

「いつかは自分も固定金利・元金均等返済で借りてやる!」

というぼんやりとした思いを持っていたのを覚えています。


ですので、銀行から初めて、金利や返済方法が選べると言われた時、飛びつくように、

固定金利・元金均等返済

を選択しました。


アホですね、全く。

何にも考えてなくて、ここでお話するのも我ながら恥ずかしい・・・。



固定金利については、前回お話したからいいとして、元金均等返済の何が問題だったかというと、


毎月の返済金額


が大きくなること。



「そんなの、当たり前だろ!」

と言われるかもしれません。


しかしですね、教科書で書かれているような内容と、実際に元金均等返済を体感してみた感覚は、もう全く感じ方が違うのですね。


よく、不動産投資本には、


元金均等返済は、毎月の返済額は大きくなるが、最終的には、元利均等返済と比べると利払いが少なくて済む・・・。


と書かれています。


例えば、1億円、金利2%、期間25年で比べてみると、


・元利均等返済
毎月返済額:約42.3万円
利息総額:約2,715万円

・元金均等返済
毎月返済額:約50.0万円
利息総額:約2,508万円


になります。


見方を変えると、

・毎月の返済額は約7.7万円、年間では92.4万円も元金均等返済の方が大きくなってしまう・・・

・25年間では、207万円、元利均等返済の方が利払いが多い。

となります。


元金均等返済の方が確かに、利払いが多くなります。


しかし、25年で割ってみると、年間では、約8.3万円の違いです。


毎年8.3万円利払いが少なくなるだけなのに、毎年90万円以上も手元からたくさんお金が消えていくってどない?


これがはじめて計算してみたときの自分の感想でした。


当たり前の話ですが、返済額が大きくなってしまうので、よく言う、

返済比率

も必然的に高くなってしまいます。



ですので、手元にキャッシュを多く残しておきたい時期(資産拡大期)などは、やっぱり、無理せずに元利均等返済の方がいいですよね。


ただ、毎月の手残りを見るとデメリットだけが目立つ元金均等返済にも、隠れた?メリットがあります。


それは、返済期間途中での売却を想定する場合です。


元金がガンガン減っていくので、売却時の残債が少なくなり、結果、売却益の手残りが多くなります。


また、残債の減りが大きいということは、資産・負債のバランスがよくなり、銀行評価が高くなることでもあります。



上記のようなことまで計算したとき、興奮して震えてしまいました。(-o-;


おお、そういうことかと。

単に憧れだけで返済方式を決めてはいけないなと。


でも、このような経験をして、返済方式の本当の使い方が「腑に落ちた」気がします。




返済方式による返済額などの違いについては、金融電卓で簡単に計算できますので、ぜひぜひ一度は計算してみてくださいね〜。



★実際に手を動かして、単なる「教科書的知識」を血肉にしよう!



今回はローンの返済方式についての失敗談をお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

10年固定金利の真意とは?

単なるピエロでした。。。

顔から火が出るぐらい、恥ずかしい限りです。


先月、6/22のコラムで、某信金から土地購入+新築に関する融資がおりた、というお話をさせていただきました。

残念ながら、その土地は、別の方が購入することになってしまったのですが、問題は、その融資内容
です。


その信金さんから提示された条件というのは、

・金利2%強

・期間22年

・10年間固定金利

というものでした。


金利については、他の金融機関さんが1%台前半にしてくれるようになってきたこともあって、もう少し何とかしてほしいところでしたが、はじめての取引、ということもあって仕方ないものとは思っていました。


ただ、金利が、

「10年間固定」

というのがすごく気になってしまったのですね。


通常、固定期間が長くなればなるほど、金利は高くなってしまいます。


ですので、

「固定期間はそんなに長くとらなくてもいいので、金利が安くなるようなご提案をいただけないでしょうか。」

と、融資内諾の連絡がきたときに、その場で押し返しました。


すると、担当者は、

「いえ、今回の案件、固定期間をなくして、変動金利にしたとしても、金利は同じ水準のままなんです。ごめんなさい。。。」

と平謝りしてくるだけ。

その場は、仕方がないので、そういうものですかと、話を終えました。


そこからです、私が「勘違い」してしまったのは・・・。


この条件に対し、私は、てっきり、


・信金さんが、他行に数年後に借換えさせないための条件として、長期の固定金利を提示してきた。

・他行に借換えようとしても、固定金利解約のための違約金が発生するため、実質的に借換えできなくなる。


という意味だと思ってしまったのでした。


ところがです。


後日、某地銀の元支店長さんと会食した際にこの件を話してみると、


「まだまだ甘いね〜、谷本さん。

それはね、キャッシュのあまり出ない事業計画の案件の時などに使う、支店が本部稟議を通すための常套手段だよ。

金融機関って、当然、大家さんの作ってくる収支計画にはストレスをかけてチェックするじゃない。

例えば、当初5年間の審査金利は4%でみて、6年後からは、金利6%でストレスチェックする、みたいな感じで。


それで、支店担当者からみて、その案件が6年後からは金利6%でみると真っ赤っ赤だとしたら、もう、本部稟議なんて、落ちるのが目に見えてるワケ。


そんなときに、支店側としたら、稟議を通すためにも10年間、固定金利にすることで、本部に10年間は金利上昇の影響を受けない計画だってことをアピールするんだよ。」


と説教されてしまいました。


さすがに、頭を横からガツーンとやられた気がしましたね。


土地購入+新築は、確かにどうしても利回りが低くなります。


今回持ち込んでいた案件も、確かに、金利を4%とか6%などで考えると全然ペイしないものになっていました。



でも、その支店との初の物件購入資金にもなるので、担当営業マンは、ものすごく頑張ってくれてたんですよね。


私の事業計画に融資するために、本部の承認を勝ち取ってくれた条件というのが、

「10年間固定金利」

だったのですね。


にもかかわらず、表面的に、

「支店が単に借換え防止策のためにとってつけたような条件だな、足元みやがって!」

ぐらいの勢いで考えていた自分が本当に恥ずかしくなりました。


猛反省です。本当にこの担当者さんには申し訳ないことをしました。。。


でも、この教訓を活かし、次回からは、収支がどうしても厳しい案件の場合、逆に先手を打ってこちらから、

「10年間固定金利で審査いただくというのはどうですか?

そうしたら、本部審査も通りやすいと聞いたことがあります・・・。」

と担当者に持ちかけてみることもできるのではと考えました。


何だか、金融機関に対する武器がまた一つ増えたような気がします。(^^



★金融機関の審査事情を逆手にとって営業に活用しよう!



今回は金融機関の審査事情の裏側についてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

強制的に不動産投資できる環境作り


最近、朝5時起きで、毎日息子のカブトムシ採りに付き合ってます。

たまたま今住んでいる家から自転車で5分のところに、ムシの好きそうないい感じの山があります。


その山のちょうど入り口のところに、これまたちょうどいい具合に樹液がたくさん滲み出している木が2〜3本立ってて、それが絶好のカブトムシスポットになってるのです。


先日、そのスポットに到着すると、いつも以上に樹液がでていたのか、カブトムシがそれこそ、入れ食い状態になっていました。


さすがに、朝5時だと、近所の男の子たちがまだやってきておらず、採り放題。


ところが、情けないことに、うちの息子は、気持ち悪いとか、怖いとかいって、なかなかカブトムシに触れません。


確かに、カナブンや蜂などと一緒になって樹液を吸っているカブトムシは、気持ち悪いかもしれません。。。


でも、モタモタしてると、近所の男の子たちがやってきて、このままだと獲物が横取りされてしまう、・・・

そんな状況でした。


そこで、仕方がないので、つべこべ言うなと、無理矢理息子の手をカブトムシに近づけて握らせました。


はじめのうちは、痛いとか、怖いとか言ってましたが、何匹か木から引きはがしてムシカゴに入れるうち、慣れてきたのか、ようやく自分で捕まえられるようになってきます。


その日以来、朝5時になると、息子が、私を叩き起こしてくるようになりました。

「今日もいくよ、早く用意して。」

という感じで。


自分でカブトムシが触れるようになったのが、余程うれしかったのでしょうね。


もちろん、今でも私が代わりに採ってあげないといけない時もありますが、息子も自分の殻をようやく打ち破ったのか、かなり積極的になりました。



不動産投資でも、この自分の殻から抜け出すのがまず大変です。


セミナーや勉強会、または、不動産投資本を読んで勉強するのは本当に大切なことです。


でも、どんな机上の勉強も、実体験には敵いません。


どんな小さな物件でもいいと思うんです。

ローンだって、はじめからフルローンとかオーバーローンとか、そんなこと言ってないで、まずは、1/3や50%からでもいいので借り入れてみたらいいんじゃないかと。


不動産投資したい、したい、というだけで何年も過ぎていくぐらいだったら、失敗しようのないような規模でまずはじめてみるのがオススメです。


物件の資料請求などをしたときが肝心です。


ほとんどの方は、資料請求しただけで終わってしまいます。

資料が送られて来ても、返信などしない方がほとんどです。


そんな時に、電話で、

「自分はこんな属性の人間で、これぐらいの資金がある。だから、このような物件がでてきたら、積極的に連絡してほしい。」

と不動産会社に伝えておくんです。


もちろん、一社だけではなく、複数の業者さんにです。


いろいろなポータルサイトに掲載されている「物件自体」が重要なのではなく、その業者さんとの関係作りの方が重要だと思います。


買う意思があり、「買える」買主だと分かれば業者さんは積極的に連絡してくれるようになります。


家庭での「親」、または、職場での「上司」にあたる存在は、不動産投資の世界ではいません。


ですので、その役目を不動産業者さん担ってもらうのです。


それぞれの業者さんに懇切丁寧に連絡しないといけないと考えると、相当にしんどくなりますが、そうでもしないとなかなか物件なんて買えません。


ある成功された不動産投資家さんが、投資初心者の方に、

「今は不動産投資で独立してサラリーマンをリタイヤしたけど、それまでは、会社の仕事と物件探しで、毎日睡眠時間数時間で、それこそ、ヘロヘロでした。

毎日5時間寝てる?

だったら、まだまだ本気で物件探しをしてないってことですよ。」


とアドバイスしているのを聞いたことがあります。



仕事でも不動産でも、布団に入る前に、

「今日一日、自分は本当に全力で過ごしたか?」

と自問して、満足感を持って終えられるようにしたいですね。(^^




★物件情報の獲得ルートを増やすために、自ら自分を追い込んでみる!



今回は物件情報の獲得法についてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

資産「0」になったら、どうリスタートするか?

今週末、7/23(土)東京国際フォーラムで浦安大家塾塾長として講演します。
↓  ↓  ↓
http://www.sunward-t.co.jp/seminar/2017/07/23_ek/

他社主催セミナーで、そのため、誰でも無料で受講できます。

今回は、「いきなり資産0になったら、どうやって復活していくか?」についてお話しようと思ってます。

不動産投資について、何を話してもいいと言われましたので、物件を増やすことについて、思うままお話させていただきます〜。

ご都合つく方、ぜひぜひご参加くださいね。







「価格の高い」川上情報ってどうよ?


「谷本さん、お久しぶりです。

前に購入してもらった土地のエリアに、また、同じような形状の土地が出てきたんですが、興味あります?」

2年前に物件を仲介してもらった大手不動産会社の支店長さんから突然電話がきました。


物件購入時のポイントは、仲介する不動産会社に儲けさせてあげること、とはよく言われます。


要は、売主側と買主側の仲介手数料、あわせて2倍の手数料を稼がせてあげる、というものですね。


今回の連絡も、他業者経由で成約してしまう前に買主を見つけて、6%(3%×2倍)の手数料を獲得しようという動きの中での電話でした。


2年前にこちらの業者さんに仲介してもらった土地は、法人で購入しました。


その際、

「ウチの会社では、法人で購入する場合には、ローン条項なしでないと買い付けを受け入れてはいけないことになっています。」

と言われたのが、すごく印象に残っています。


内心、

「そんなことあるわけないだろっ!」

とその時は思ったのですが、銀行の内諾をとっていたこともあり、また、価格交渉をうまく進めてもらうためにも、逆にローン条項なしでの買い付けを利用しました。


実際問題、仲介する不動産会社にとっては、契約が白紙撤回になる可能性のあるローン条項付の契約より、ローン特約なしの契約は、100倍も有難いものです。


もちろん、売主側にとっても、いわば現金客と同じ扱いとも言えますので、価格交渉は入るとはいえ、契約がキャンセルになる可能性が低い、という意味で、優先したい買主になります。



2年前にこの業者さんから土地を購入した際、ローン条項なしだったこともあり、私のことを、

「契約するときには、ローン条項なしで話を進められる、手っ取り早い客。」

と思ってくれてるのでしょうね。


不動産業者の立場になってみると分かりやすいですが、業者が相手にしたいお客さんというのは、

・現金で決済してくれる!

・即決で判断してくれる!

・100%ローンがつく!

・仲介手数料を値切らない!

というような方です。


要は、

・「楽に」「確実に」「早く」儲けさせてくれるお客さん

とだけ取引したいのですよね。


売買仲介専門の業者さんは、物件売買時の手数料そのものが売上なので、これは仕方のない事実です。


なので、物件購入の際には、この業界の構図を利用した方がいい物件が購入できますし、また、結果的に安く物件を購入できます。


いわゆる、これが川上情報をつかむ、というものとも言えるのですが、実際はそんなに甘くはありません。



今回、紹介してもらった土地は、確かに川上情報だったのですが、残念ながら、

価格の高すぎる川上情報


でした。



そうなんですよね、川上情報だからといって、何でもかんでもお宝かと言えば、決してそんなことはありません。


そりゃそうです。


いくら不動産会社ががんばって売主から売却依頼を獲得しようとしても、最終的には、売値は売主さんが決めます。


もちろん、売値は業者さん任せ、という売主さんもいるとは思いますが、そうでないケースの方が多いのではないでしょうか。



でも、大事なのは、物件情報を預かってくる不動産会社の営業マンに、

「こいつは、物件紹介したら、俺を儲けさせてくれる客だ!」

と思わせられるかどうかです。



今回は、今のままでは収支が合わないので買えないが、○○まで価格が下がるような場合にはすぐに連絡してください、と丁重にご連絡しました。


この時、抽象的に、

「価格変更になったら・・・。」

というのではなく、明確に価格を伝えておくことも大切と思います。


はっきりと、意中の価格を伝えておいた方が、お互い、無駄な時間をとりません。


また、営業マンにしても、買主がこの価格だったら即決する、というのが分かっていた方が売主さんに対して価格交渉しやすいですものね。




一つ一つの不動産会社とのご縁を大切にしながら、投資物件を見つけていきたいと思います!




★不動産会社からの物件提案に対しては、明確な回答を心がける!



今回は不動産会社からの物件紹介と営業マンとの関係作りについてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

あらゆることが不動産投資力をUPさせる!?


不動産コンサルタント、という仕事をしていると、当たり前のことながら、不動産に関する多種多様なご相談をいただきます。


土地の有効活用や収益物件購入などについてはもちろん、物件の売却やローンの借り方、空室対策から賃貸併用住宅のようなライフスタイルに関するものまで、ご相談内容は本当にいろいろです。


先日、地元で開催している定期勉強会の懇親会で、


「日常の仕事が不動産関係で、プライベートでも不動産投資してたら、24時間ずっと不動産ってことですよね。

それってしんどくないですか?

私は、不動産とは全く別の仕事をしていて、仕事と不動産投資は、はっきり線引ができています。

むしろ、仕事を終えて、不動産投資のことを考えるとき、はっきりとモードを切り替えます。

『さあ、今から不動産投資の時間。』

みたいな感じで。」



確かに、一日中ずっと不動産、だと疲れてしまうのでは、と思われるかもしれません。


不動産って、いいことばかりだったらいいのですが、クレーム産業と言われるだけあって、プラスのことより、マイナスのことの方が多いですものね。


まあ、それでも、プラス面の価値の方がトータルではマイナスより大きいから続けているわけですが。。。


いつの頃からか、あらゆる仕事やご相談、セミナーなどを、自分の事業に結び付けて考えるようになりました。


そうするようになってから、どんなことでも自分の経験や知識になって、その渦中は大変だったりするのですが、


振り返ってみたら、楽しかった!

結局、自分の経験値が上がってレベルアップした!


というように思えるようになりました。


よく、

どんなことでも、役に立たない経験はない!

とは言われますが、本当にそうだと思っています。



ですので、誤解を恐れずに言えば、いろいろなご相談を受けたり、また、セミナーを企画したりするのは、実は、相談者や受講者のことを考えて行っているわけではなくて、結局自分のためにやっていることなんですよね。


また、こう考えていた方が、相談対応も、セミナー企画もうまくいくように感じています。


著名大家さん達も、

「サラリーマンの仕事はムダではない。不動産投資にその経験はかなり活かせる!」

と口々に言われています。


仕事だけでなく、日々のすべての事象を自分の成長のための糧にしていきたいですね!(^^





★日々経験することを、すべて不動産投資力UPに結び付けよう!




今回は懇親会で、仕事に関するご質問をいただいたことに対し、私なりに回答させていただきました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

新規銀行開拓⇒ついに融資OK、でも撃沈・・・

二ヶ月半ほど前、少額の融資取引はあるものの、物件購入資金に関する融資取引のない信用金庫さんと打ち合わせる機会がありました。

担当が変わられた、ということで、その挨拶訪問に来られたのです。

「そんな、まだ大きな融資取引もないのにお越しいただくなんて、かえって申し訳ないです。」


と断ったのですが、その信用金庫さんは、昔ながらの地域密着営業で、

足で稼ぐ

ということをモットーにしているようで、仕事ですからと、訪問されたのでした。


この信用金庫さんとは、4年前に法人設立して、土地購入からの新築をした際、アタックしたのですが、お断りを受けていました。


その後も、何度かアタックしたのですが、都度、撃沈していたため、物件購入資金融資は難しいのかなと考えていました。


しかし、わざわざ訪問してくれるのだからと、カバンに入れてある物件資料のうちの1セットを取り出し、

「こんな案件は、取り上げていただくことはでききますか?」

と単刀直入に聞いてみました。


私、基本的にリュックサックで移動していて、

「そんな山登り行くようなカバンなんて、仕事で持つ必要あるの?」

とよく言われます。


例の震災を経験してからは、非常時のためのカッパや水、非常食などを常に持ち歩くようにしていて、何だかんだで重くなってしまうのです。

また、両手をフリーにできた方が現地調査でも圧倒的に便利、ということで、リュックになったのでした。


そのかばんの中には、常に、物件資料を数種類入れていて、何かの時に話題にできるように心がけています。


電車の中で、物件の建て替え計画やどうやって融資をつけようかと電卓をたたいたりするのも、楽しい時間ですしね。


そのうちの一物件を試しに提示してみたのですが、今までのことを考えると、到底無理だろうなと思って忘れていたのですね。


また、土地を買っての新築案件でしたし、事業費も、信金さんには一号案件としてはヘビーなようにも感じたためです。


打診して、始めの一ヶ月ほどはいろいろ細かなことを聞かれたりしていたのですが、そのうち、音沙汰がなくなり、やっぱりダメだったんだなと忘れていました。


それが、突然、先週になって、

「谷本さん、やりましたー。

支店はもちろん、本部承認までとりました。

あとは計画通りに物件の売買契約してもらえれば融資おります。」

という電話がかかってきたのです。


正直、びっくりしましたが、何はともあれと、以前、その土地情報を送ってきてくれていた不動産会社にさっそく連絡を入れました。


私は、これまでも、

・長期に売れ残っている物件を見つける。

・先に融資の目途を立てる。

・その上でローン特約ナシを条件に価格交渉する。

という方法を使ってきました。


転売業者がよくやる手法ですが、これだと、価格交渉が非常にやりやすいためです。

売り手側にしても、

ローン特約なしの買い手=
→現金客と同列

となるので、悪い話ではないのです。

売主にとって、何より嫌なのは、契約したあげくに、ローンがつかなかったという理由で契約キャンセルになることですものね。


ところが、長期間売れ残っていて、塩漬けの土地だったにもかかわらず、

「つい先日、同じくローン特約なしで買い付けが入ってしまったんです。本当に一足違いでしたね。」

とあっさり断られてしまい、あえなく撃沈という結果になりました。


全く、不動産というものは、不思議なご縁で成り立っているものだと改めて感じた次第です。


信金の担当者さんには申し訳なかったのですが、融資をしてもらえることが分かったので、また別の案件で再アタックする予定です。



なかなかうまくいかないですが、それでも、金融機関営業で、確かな手ごたえを感じた一週間でした。


またがんばりますっ!(^^


★対金融機関営業。地道にコツコツと。結局はそれが近道!?


今回は金融機関営業についてお話いたしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

賃貸併用住宅、大家冥利に尽きる!?

現在、賃貸併用住宅に住んでいます。

というより、「結果的に」賃貸併用住宅になった、という感じで、もともとは、単なる2戸の小規模なテラスハウスです。


戸建賃貸をぎゅっと2つ、くっつけた感じのものですね。


もともと賃貸用で考えて土地購入・新築したので、残念ながら住宅ローンではなく、事業用ローンです。


もうまる2年住んでいますが、今のところ、「私」は快適です。


「私は」、と強調したのは、奥さん的には、やはり、独立した一戸建てに住みたいという願望が強いためです。


先日も、「家」について、かなり激しい論争になりました。


よくある、

「持ち家」 VS 「賃貸」

がテーマで、私は、「賃貸」でいいと思っているのですが、奥さん的にはどうしても、「持ち家」がいい、ということで、いつも意見がかみ合いません。


でも、その折衷案が、今住んでいる賃貸併用住宅だったりします。


また、もともと賃貸物件として企画していたものだけに、別に「持ち家」に住んでいるという気はせずに、私は、あくまで「賃貸物件」に住んでいる感覚でいます。


さて、そんな賃貸併用住宅ですが、お隣には、若いご夫婦が入居してくれています。


非常に良い雰囲気のお二人で、うちの子供二人が毎日ドタバタ走り回ってうるさいと思うのですが、まったく気にせず、むしろ、微笑ましく思ってくれています。


先日、そんなご夫婦を招待して、一緒に食事する機会がありました。


入居してから、じっくりお話しする機会がなかったので、一度お話したいと思っていたのです。


ビールやチューハイなど準備してお待ちしていたところ、奥様が、

「今、アルコールはちょっと・・・。」

という反応。

そう、妊娠されていたんですね。


しかも、

「実は、双子ちゃんなんです!」

とのことで、一挙にその場が、お祝いの場に変わってしまいました。



「谷本さんの家庭を見ていて、いつも子供が欲しいと思ってました。

また、小学生の息子さんと、幼稚園の娘さんを見て、自分たちの子供たちの少し先の姿が具体的にイメージできてよかったです!

また、ますますこのおうちが好きになりました。」


と後でメールいただいた時には、心底、大家でよかった、と感じました。



大家業、賃貸経営はローン返済のプレッシャーもあるし、空室やトラブルはでるし、滞納問題も解決しなければならず、本当にストレスフルな仕事だと思います。


でも、頑張ってると、時々こんな感じで、うれしいご褒美がもらえるのも大家冥利に尽きると言えます。


こんなご褒美があるからこそ、10年以上も賃貸経営を続けてこられたのかなとも思います。


大家業は、社会的責任の大きな仕事です。


でも、だからこそ、社会貢献度の高い仕事だとも考えています。



「また明日から頑張ろう。」


そう思えるハッピーな出来事でした!



★苦労8割・いいこと2割!?でも、大家業は社会貢献度の高い仕事だ!


今回は賃貸併用住宅で経験した大家業の醍醐味についてお話いたしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

女子限定物件の悲劇!?


「Help me!I'm in trouble!」


外国人女性入居者さんより、助けを求める連絡が入りました。

彼女が住んでいるのは、女性限定シェアハウス。


もう1年以上住んでくれています。


聞いてみると、

・入居者Aさんからキツイ言葉を浴びせられる。

・Aさんが怖くなってしまって、部屋に帰るのが怖くなってしまった・・・。

・生活面でもちろん自分にも悪い所はあるが、Aさんにも悪いところがある。

・日本語がうまく話せないことを分かっていて、一方的に日本語でまくし立てられる。


というような内容。


文化やライフスタイルの違いから衝突があったのでしょうね。


しかし、実は他の入居者さんからもAさんに関する相談を受けたことがあったのです。


一番やっかいなパターンなのですが、

・自分のやり方をキツい言葉で相手に押し付けてしまう。

・自分が正しいと考えている通りに相手が動かないと、イライラしてしまう。

というのが、複数の意見を聞いたところによるAさんの問題でした。



このような場合に、管理人として調整役になります。


でも、以前、軽くジャブを打ったときも、Aさんは、全く理解されようともせず、態度も全く変わら
なかったので、次回は最後通牒かなと考えています。


本当は、Aさんはすごくしっかりとした方で、言ってることも的を得ています。


しかし、問題なのは、周りに与える影響なんですよね。


うまく解決できればいいのですが。。。



よく、

・女性専用にすればうまくいく!

・庭付き物件にすれば、満室!

・ペット可物件にすれば、入居待ちができる!


ってありますが、そんなのは、ホントにウソっぱちだと思ってます。


もしくは、ほんの一年だけうまくいった、とかの束の間の成功、みたいなものに過ぎません。


ノウハウの一つを実行したからといって、「それだけ」で賃貸経営がトラブルなく長期間うまくいく
ことはないのです。


それをいかに応用して、自分流にアレンジ・管理していくかが大切です。

また、都度、どんどん変えていくことが必要と考えます。


不動産投資についても同じで、

・利回り○○%だったら買ってもいい!

・積算評価>買値、だったらうまくいく!

みたいなものだけを盲信して投資してしまうと致命傷になりかねません。


不動産投資・賃貸経営は、長期間の事業です。

1〜2年経営したからといって、うまくいったのか、間違っていたとか、判断できるものではありません。


私も、10年以上、この事業に取り組んできましたが、今になってはじめて分かることも本当にたくさんあります。



そのような意味で、焦らず、落ち着いて、どっしりと構えて不動産を続けていきたいと思います!



★市場から退場せず、とにかく不動産を続けることが大事!


今回は不動産投資・賃貸経営を続けることについて考えてみました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

融資特約「なし」で売契できますか?


先週、たまたまネットで見かけた物件で、ひさしぶりに、

「おっ」

というのがあったので、さっそく問い合わせてみました。


お気に入りのエリアの大手不動産会社のHPの新着情報を定期的にチェックしていますが、時々、おもしろそうな物件に出会います。


今回の物件、築年数はかなりのもので、もちろん旧耐震。木造。


でも、価格がほぼ土地値だったことや、建て替えたときにおもしろい物件になりそうだったので、興味をもったのでした。



問い合わせた日の夕方、担当者から電話があって、

「今日の夜、もしくは、明日朝一番でお会いできますか?」

とのことで、これは、いい方向に向かいそうと感じ、夜9時に自宅近くのマクドナルドでアポイント。



結局、9時半ぐらいになってしまったのですが、担当者がやってきて、開口一番、


「実は、買い付けが入ってきてて、明日午前中に売主さんにその買い付けを持っていくことになっています。

ですので、その前に、谷本さんのご意思確認したくて、時間を作っていただいた次第です。

正直、購入の意思はありますか?


個人情報なので、本当はお見せするものではありませんが、これが、その買い付けです。」


とのことでした。


すぐに、他社経由での買付と分かったので、


「この買い付けを通すより、私からの買い付けで成約になれば、御社の手数料が2倍になるのですよね?」


と切り返しました。すると、


「そこまで分かっておられるのであれば、話が早いです。

この他社経由の買い付けを通してしまうより、今決めていただければ谷本さんの買い付けを通します。

多少価格交渉してもらってもかまいません。

何とかします。」


とのことでした。


両手手数料を獲得するためなら、不動産会社は、売主のことなど考えず、

「自社にとって有利な買い付けを通そうとする。」

というのを知っておけば、売主側になっても、買主側になっても、それ相応の動きをとることができます。


今回もその典型でした。

しかし、想定外の一言が出てきます。


「ただ、この他社経由の買い付け、建売業者からのものなんです。

現金購入するということなので、これに対抗するには、谷本さん、ローン特約なしでの契約しかありません。

仲介会社の人間が、こんなことを言うのはおかしいですが、買い付けも、売買契約も、ローン特約なしでお願いできませんか?

最悪、ローンがつかない場合は、仲介手数料や手付金は、もちろん戻ってきません。」


買いのテクニックで、先に融資付をしておいて、内諾がでたのを合図にローン特約なしで進めた経験はいくつかあります。


でも、何も融資打診していない段階からの融資特約なしは、さすがにビビってしまい、その場で承諾することはできませんでした。


担当者さん、かなり残念がっていましたが、やっぱり何も買える根拠のない状況でのローン特約なしの売買は怖いです。(><)


もっとも、普段からそれぐらいの自己資金をプールしておいたり、融資が100%つけられる、という状態を作っておければ話は別。


残念ながら、私はまだまだ、ということでした。


チャンスは突然やってきます。


その一瞬に、すぐに動けるかどうかが本当に大切。


瞬間的な力が発揮できるよう、常に余裕のある状態を作っておかねばと再確認できた案件でした。


もっともっと精進しますっ!





★チャンスをもぎ取れるよう、普段から準備しておく!


今回は突然めぐってきた、買いたい物件の売買交渉現場での経験をお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

脱、塩漬け!?損失を利益に切り替える!


不動産コンサルタントという仕事柄、毎日毎日、いろいろな不動産取引に関わります。


でも、単に「不動産」を見ているだけではなく、というよりもむしろ、その方その方の不動産に対する「考え方」、さらに言えば、「お金」に対する「考え方」を見ています。


私が不動産投資を始めた理由の一つに将来不安がありますが、当時、いろいろな投資本を読んで勉強しました。


不動産だけでなく、もちろん、株式投資の本もたくさん読みましたが、印象深かったのは、

損切り(ロスカット)

という考え方です。


安くなったところで買って、高くなったら売ると儲かるのですが、当然株価は値下がりすることもあります。


購入する前に、

「いくらまで下がったら、損してでも売却する。」

と決めておき、実際に株価がその価格まで下がったら、一切の感情をはさまずに売却する、というものです。


でも、市場に参加する投資家のほとんどは、

「今は下がっても、そのうち価格が戻るんじゃないか。」

とそのまま持ち続けてしまうので、そのままじりじりと損切りできずに株を持ち続けてしまう、ということが書かれていました。


これで、塩漬け株の出来上がり、となるのですね。



この数年、購入・売却案件に関わることが多くなってから、同じことが不動産についても言えるのだなと分かってきました。


今は物件が高く売れる時期、と言われていることもあって、それこそ、山ほどの物件が売りに出されています。


でも、実はそのほとんどが塩漬け物件。

半年も、一年も売れずに、平気で野ざらしにされてしまっています。


客観的に見ていて、

「誰がそんな価格で買うんだろう?」

と思ってしまうものがほとんどです。



確かに、その売却理由は、様々。


多いのは、買ったときの金額より下げたくない、というもの。


また、残債を下回るような金額では、自己資金を投入しないといけなくなるので、売りたくない、というものでしょうか。


確かに、不動産は価格が大きくなりますので、損切りするのも簡単ではないのは分かります。



でも、そうであるならば、

頑張って経営し続ける!

しか、選択肢がありません。


一度保有する、と方針を決めたら、迷わずに、とにかく満室経営、ですね。


もう一つ、株式投資の書籍で印象に残った言葉に、


「損切りは、後ろ向きなものではなく、あなたを守り、かつ、利益を生み出すための、前向きなものである。

損切りを受け入れることができるようになれば、その時点から利益が上がり始める。


というものがありました。

これ、深いですよね。(^^



不動産も投資なので、感情に支配されるのではなく、あくまで客観的に自分の取引をみていきたいと思います!


★自分の不動産取引を、時には客観視してみよう!


今回は不動産取引の損切りについてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

リスクヘッジ⇒家族の安心⇒投資への理解


何度かお話ししていた、私の遺言プロジェクト?ですが、また、一段階、前に進みました。


今回進展させたのは、リスクヘッジの一環で、生命保険への加入です。


もともと、私の奥さんは、不動産投資に対しては、超否定的でした。


否定的過ぎて、当初、私は奥さんに内緒でこっそり投資していたほどです。


今では、だいぶ理解を示してくれるようにはなりましたが、今回のリスクヘッジ策を説明したところ、かなり安心したようで、私もうれしくなりました。


外堀を埋めていく、ではないですが、やはり、家族の理解を得るためには、精神論や利回りとか、そういったものだけではなく、このような、

守りの部分もしっかりと考えている

という姿勢を示すことが大事なのだと実感しました。



私は、個人事業としてだけではなく、法人も使って不動産投資しています。


今回、個人だけではなく、その法人でも生命保険に加入しました。


顧問税理士からも、だいぶ前から、

「ご自身に万が一のことがあった場合を考えてみてください。

最低限、これだけの保障は備えておかないと、事業継続性を銀行からも疑われますよ!」

という指摘を受けていました。



確かに、例え、自分が死んでも物件は残るとはいえ、残された家族が自分と同じように経営していけるかと言われれば、かなり怪しいです。



また、個人の物件でも、団信に入っているものもあるとはいえ、それだけではやはり不十分。



それで、総合的なリスクヘッジ策として、今回、個人・法人で生命保険に加入したのです。



加入したのは、掛け捨てで、とにかく保険料が安いもの、また、保障額が毎年減っていくシンプルな保険です。

リスクについては、下記のように分類できます。
↓  ↓  ↓
http://tinyurl.com/krahxyk


この表を見ながら冷静になって考えてみると、保険で備えるべきなのは、このB型リスクだけになります。


要は、


一発で家計・経営に大ダメージを受け、回復不能になりそうなもの


に限定して保険をかけるべき、というものですね。


確かに、医療保険なども生命保険会社から販売されていますが、この分類から見ると、全く意味がないものになります。


実際、私は過去に長期入院したことがありますが、日本の制度は、高額療養費等充実していて、ほとんど自己負担なしに医療費が賄えてしまうんですね。


リスクヘッジ策をとる
⇒事業の継続性が図れる
⇒家族が安心する
⇒家族も金融機関も投資への理解を示してくれる
⇒投資が加速できる


という具合にうまく進んでいきそうな気がします!


★事業継続性や家族・金融機関の理解を得ながら投資していこう!


今回は最近行った生命保険への加入についてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

リスクを分類して効果的に保険に加入する!

risk_insu個人・法人で生命保険に加入しました。

これは、2014年04月11日の東洋経済ONLINEに掲載されていた画像ですが、非常に分かりやすく、リスクを分類してあります。

保険でヘッジするべきは、このB型リスクと言われるもの。

これで、より一段、安心して不動産投資に取り組めます!
smiling

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