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FPコンサル奮闘記

コンサルや不動産管理の現場で感じたこと、思ったことを不定期でつづってます。個人的にもアパートやゲストハウスを運営しているので気付いたことなどをこの場でフィードバックしたいと思います。アパート経営の参考にしていただければ幸いです。

リスクヘッジ⇒家族の安心⇒投資への理解


何度かお話ししていた、私の遺言プロジェクト?ですが、また、一段階、前に進みました。


今回進展させたのは、リスクヘッジの一環で、生命保険への加入です。


もともと、私の奥さんは、不動産投資に対しては、超否定的でした。


否定的過ぎて、当初、私は奥さんに内緒でこっそり投資していたほどです。


今では、だいぶ理解を示してくれるようにはなりましたが、今回のリスクヘッジ策を説明したところ、かなり安心したようで、私もうれしくなりました。


外堀を埋めていく、ではないですが、やはり、家族の理解を得るためには、精神論や利回りとか、そういったものだけではなく、このような、

守りの部分もしっかりと考えている

という姿勢を示すことが大事なのだと実感しました。



私は、個人事業としてだけではなく、法人も使って不動産投資しています。


今回、個人だけではなく、その法人でも生命保険に加入しました。


顧問税理士からも、だいぶ前から、

「ご自身に万が一のことがあった場合を考えてみてください。

最低限、これだけの保障は備えておかないと、事業継続性を銀行からも疑われますよ!」

という指摘を受けていました。



確かに、例え、自分が死んでも物件は残るとはいえ、残された家族が自分と同じように経営していけるかと言われれば、かなり怪しいです。



また、個人の物件でも、団信に入っているものもあるとはいえ、それだけではやはり不十分。



それで、総合的なリスクヘッジ策として、今回、個人・法人で生命保険に加入したのです。



加入したのは、掛け捨てで、とにかく保険料が安いもの、また、保障額が毎年減っていくシンプルな保険です。

リスクについては、下記のように分類できます。
↓  ↓  ↓
http://tinyurl.com/krahxyk


この表を見ながら冷静になって考えてみると、保険で備えるべきなのは、このB型リスクだけになります。


要は、


一発で家計・経営に大ダメージを受け、回復不能になりそうなもの


に限定して保険をかけるべき、というものですね。


確かに、医療保険なども生命保険会社から販売されていますが、この分類から見ると、全く意味がないものになります。


実際、私は過去に長期入院したことがありますが、日本の制度は、高額療養費等充実していて、ほとんど自己負担なしに医療費が賄えてしまうんですね。


リスクヘッジ策をとる
⇒事業の継続性が図れる
⇒家族が安心する
⇒家族も金融機関も投資への理解を示してくれる
⇒投資が加速できる


という具合にうまく進んでいきそうな気がします!


★事業継続性や家族・金融機関の理解を得ながら投資していこう!


今回は最近行った生命保険への加入についてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

リスクを分類して効果的に保険に加入する!

risk_insu個人・法人で生命保険に加入しました。

これは、2014年04月11日の東洋経済ONLINEに掲載されていた画像ですが、非常に分かりやすく、リスクを分類してあります。

保険でヘッジするべきは、このB型リスクと言われるもの。

これで、より一段、安心して不動産投資に取り組めます!

大家は「空間プランナー」たるべし!?


GWは、子供たちを連れて、近場でバーベキューしたり、公園に行ったりして、ゆっくり過ごしました。


でも、初っ端、奥さんの夢だったという、益子の陶器市へ行ってきました。


住んでいる船橋からだと、そんなに遠くないのですが、ものすごく混むとのことで、今回は、二泊三日の小旅行にして、超スローな計画です。



行ってみると、噂通りで、朝8時ぐらいから、陶器市の駐車場はどこも満車になってました。


そこで、びっくりしたのが、近隣住民さんの対応です。


駐車場を探して迷っていると、いい感じのおじさんが手を振ってて、

「駐車場探してるんでしょ、ちょっと乗せてよ、案内するから・・・。」

と車に乗ってくれました。


ところが、案内されたのは、おじさんのご自宅。

少々面食らってると、続々と車が敷地に入ってきました。


近隣住民さんにとっては、日常風景なのかもしれませんが、沿道の家々の庭が、駐車スペースとして、

一日500円

で貸し出しされてたんですね。


それぞれ、ダンボールに手書きで、駐車料金を書いて、看板にしてありました。


駐車させていただいたお宅は、車が10台ほどとめられます。

一日500円で、それが、1週間ほど続くとすれば、ちょっとしたお小遣いになりますものね。


でも、益子の住民さんみんなで陶器市というイベントを盛り上げようとしておられるようで、その心意気をものすごく感じれました。


一方、たまたま船橋のアンデルセン公園の近くに住んでるので、よく利用します。


このGWは、混みすぎるので、敢て避けたのですが、近くを通った際、何と、隣地の農家の方々も、

一日500円

の手書き看板を立てていたのを見たのです。


確かに、アンデルセン公園の駐車場も満車になっていました。



私は、シェアハウス投資から、不動産投資をスタートさせたのですが、その際、いくつかのゲストハウスを見学に行きました。


その時、某ゲストハウス運営会社の社長さんに案内いただいたのですが、その時、

「我々は空間プランナーでなければならない!」

と言われたのを覚えています。

その社長さんは、もともと社員寮だったものを買い取り、ゲストハウスとして運用していました。


びっくりしたのは、もともとはお風呂スペースだったものを、無理やり居室としてリフォームしていたことでした。


今は、法規制の問題で、完全にアウトですが、


貸し方に制限を作らない


という考え方にはひどく衝撃を受けました。


ロフト付きアパートのような単身者用アパートを多人数受け入れ可能としてうまくいっている大家さんがいます。


近隣にライバルのいない、猫専用アパートにして成功されている大家さんもいます。


高齢者や外国人に特化したアパート経営をされている方もいます。



ニーズがこれだけ広がっている今、


こうでなければならない・・・


というような制限を自分の中に勝手に作ってしまわないように経営していきたいですね。



★常識や一般的ルールにとらわれ過ぎず、柔軟に経営しよう!



今回は物件の貸し方について、感じたことをまとめました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

お金や賃貸経営を通して家族の理解を深める!?


「もうあんたの考え方にはついていかれへんわ。」


奥さんに言われて、久々にずどーんとヘコみました。


事の発端は、海外向けに出してる広告。


広告というよりも、ホストファミリーの登録サイトです。


一時期、海外からホームステイしたい、という方を何人か受け入れたことがあります。

ホストファミリーというのは、

「日本の文化や日本語を勉強したい!」

という方を、家族の一人として受け入れ、一緒に生活する、というものです。


奥さん自身も、以前、カナダに3週間ほどホームステイしてましたが、その逆バージョンは、今のところNGの模様です。


でも、たまたま、自宅近くで運営している物件で空きがでていたので、そこで住んでもらいながら、ときどき自宅に来てもらって、食事など一緒にできたら、と考えたのでした。


子供の教育にとっても、英語教室にいったりするより、よほど刺激になっていいと思ったのです。


趣旨そのものには納得してくれてるのですが、問題になってるのが、今の住環境。


以前、何度かこのコラムでお話した近所のクレーマー的な方がすぐ隣に住んでいて、それを奥さんが超苦手に感じてしまっているのですね。


そんなもの無視しておけばいいだけなのですが、どうしても、気になって気になって仕方がないようです。


そんな中、海外からホームステイなんて受け入れたら、また波風たってしまう、というわけです。


加えて、今住んでいるのが、賃貸併用住宅。


奥さんに言わせれば、

「タダでさえ、賃貸併用とかで、近所から浮いてるのに、さらに、海外から人が出入りしてしまうなんて、人と違いすぎる・・・。」

ということでした。


確かに、静かな住宅街の中に、ポツンと賃貸併用住宅が建ってるのですから、異様と言えばそうかもしれません。




でも、人と違った住み方や考え方を持つこと、悪くないと思うんですけどね。。。


家族のことをあまりに考えてなさすぎる・・・

とも言われて、ますますへこんだのですが、めちゃくちゃ家族のことを考えているからこそ、こんなライフスライルにもなっていると思っています。
(自分では・・・。)



結局、自宅に招いて、時々食事する、というのはNGのまま、普通に物件でお住まいいただくだけになりました。


今回はグチになってしまって、すんません。(><)


でも、こういうのをきっかけに、賃貸経営だけでなく、生き方などについて、家族ともじっくり話を
していきたいと思っています!



★お金や賃貸経営を通して、家族の理解を深めよう!



今回はホームステイの受け入れに関し、我が家で起きたトラブルについてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

家族で緊急対応!?


「〇〇消防署のものですが、大家さんですか?

入居者さんより連絡先を聞いて、お電話しています。

〇〇号室の火災報知器が鳴っていて、そのお部屋が不在のようですのでご連絡しました。

入居者さんと連絡とれますか?

もしくは、大家さんなら、玄関を開錠できるかと思い、お電話しました。」


先日、息子と娘にお昼ごはんを準備している最中に、こんな緊急通報がきてしまいました。


問題の入居者さんに連絡しても、電話がつながりません。

消防士には、

「入居者さんには電話がつながりません。

今から出ますので、物件に近づきましたらまたお電話します。」

と伝え、子供達にご飯をかきこませて、一緒に物件に向かいました。


自分ひとりだけならそれほど時間はかからないのですが、子供を連れていくとなると、かなり機動力が落ちます。

電車だけでも1時間の距離だったので、ちょっとした小旅行な感じでした。


なんやかんやで物件に到着し、消防士にカギを渡して居室に入ってもらうと、何のことはなく、

「バルサン炊かれてただけですね。」

とのこと。

後で入居者さんとも連絡がとれ、

「大家さん、面倒かけてしまって、本当にごめんなさい。以後、気を付けますので・・・。」

と謝られました。



火事などではなく、本当によかったと思います。


でも、駆けつける前に、十中八九、そんなことだろうなとは思っていました。


事前に消防士にヒアリングしてみたところ、火事ではないような感じだったからです。


とはいえ、人の命を預かる職業が、大家だと自分に言い聞かせ、駆けつけた次第です。


でも、現場に急行してみてよかったと思います。


自分の中で、やることはやった感があったので。


自己満足なだけかもしれませんが、でも、どんな仕事でも、自己満足も大事なんだと思っています。


それがないと、続けることができないですものね。


あと、昨年新築した物件だったのですが、満室になって以来、トラブルがなくて、なかなか行く機会がなかったので、久しぶりに物件確認できたのもプラスでした。


帰り道、ファミレスで子供達とお茶タイム。

パンケーキをみんなで食べたのですが、一仕事終えた、という感じでとってもおいしかったです。


子供にたまに、

「お父さんの仕事って何?」

と聞かれるのですが、銀行訪問したり、草引きしたりすること、というほかに、

「緊急ベルを止めにいくこと。」

も応えに入れていこうと思います〜。(^^




★トラブル対応。外注も大事だけど、局面に応じて自ら出動するのも大切。



今回は先日発生した火災報知器トラブルについてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

計画的な修繕計画で節税・売上UP


先日より、戸建2つの外装リニューアル工事をスタートしています。

細かい補修をした後に、外壁を塗装する予定です。


いくつかの破損個所について、保険会社に申請したところ、無事に保険金がおりることになりました。


足場代なども保険金の範囲内だったので、この機会にと外壁塗装まで実施することにしたのです。


足場代もけっこう大きなコストなので、その分安く塗装できると考えれば、かなり得した気分です。



毎年、確定申告をしながら、どんどんなくなっていく減価償却費を気にしていました。


減価償却費は賃貸経営の利益の源泉とも言えるので、これが0に近づくことは、賃貸経営の死活問題です。


しかし、程度の差こそあれ、どんな物件でもやがて減価償却はなくなってしまいます。


そこで、建物の寿命を延ばし、かつ、入居募集を有利にするためにも、また、節税のためにも、建物の修繕を計画的に進めることが必要になります。



今回の外装リニューアルも、そこまで計画的というわけではありませんが、前々からそろそろとは考えていたことでした。



資金的にも、ちょうど、金融機関との関係づくりのために調達した運転資金がそのまま使えますので、物件取得のための自己資金も温存できます。



最近、売却のご相談などもよく受けていますが、売却に出す前に外壁塗装までしてしまった方がいいかどうか、というのはよくあるご質問の一つです。


ですが、正直、これに答えはないように思います。


200万円かけて外壁塗装して、売値を300万円アップさせられるかどうか?といったことは、正直、誰にも分かりません。


買い主によっては、リニューアル工事で価格を上乗せされるのだったら、そんな工事なんてしなくていいから、その分売値を安くしてほしい、という方も多いですものね。



とはいえ、今回塗装しているのは、戸建ですので、実需に対しては有効な手段と考えています。


一般のお客様は、そもそも塗装の相場など把握されていることはないですし、また、外壁がボロボロだと、やはり、見学の場面でも、ひかれてしまうことも往々にしてありますものね。


そのような意味で、今回の塗装は、

・入居募集に有利になる

・節税になる

・建物の寿命を延ばす

・売却しやすい状態になる

といった、複数のメリットが得られるものと考えています。


もともと真っ白だった戸建を、今回、真っ黒?に塗る予定ですので、また、このコラムでもどんな感じになったかご紹介できたらと思います!



★節税や入居募集、建物の延命を可能にする外装リニューアルは積極的に計画しよう。



今回は外装リニューアルについてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

確定申告書を使って銀行営業。


4月に入り、銀行営業を開始しました。

開始といっても、このタイミングでは、直近の確定申告書をまだ提出していない金融機関に届けに行く、というだけです。


前回の、少額資金を借りる打診をする、というのもドアノックツールとしては最適ですが、確定申告書も訪問するネタにピッタリです。


先週、なかなか取り引きが開始できない銀行から突然、


「ちっちゃな取引からまずはスタートしてみませんか?」


という電話がかかってきました。


以前、物件購入や借り換えで相談していた地銀でした。


聞いてみると、3月末までに、支店成績の関係で、100〜200万円の少額融貸し出しをいろいろな顧客に打診している、とのことでした。


こちらからいつも営業している内容だったので、二つ返事で、

「もちろん、OKです、何を提出すればいいですか?」

と答えたところ、

「直近の確定申告書だけあれば大丈夫です。今からすぐこれますか?」

とのことでした。


夜だったので、さすがにすぐには訪問できず、でも、データ化してあったので、メール送付でいいとのことで、速攻で送りました。


感触的には、2日程度で決済になる勢いで、また一つ、銀行攻略できたなと心の中でガッツポーズ。


が、その翌日の午後になっても連絡ないので、電話してみると、


「谷本さん、すいません。

実は私、急遽異動になってしまって。。。

なので、後任に引き継ぎますので。。。」


とのことでした。


「この案件を引き継ぐ気なんてないやろー。」


とは思いましたが、そこは大人の対応で丁重にご挨拶して終えました。


見事に撃沈です。


もう1週間、こちらから先手を打ってアクションしていれば、事態は変わっていたように思います。


反省です。(TT;



でも、気を取り直して、この4月からも銀行ローラー作戦、続けます〜。




★ネタを見つけて、銀行営業を地道に続けよう。



今回も、金融機関開拓についてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

小口の運転資金を借りました。


2月末に借換えを実行してくれた金融機関、さらに、個人と法人で小口の資金を融資してくれること
になりました。

当初は、個人だけ、という話でしたが、追加で法人の方でも、という話になったのです。


名目は、運転資金。


不動産賃貸業では、運転資金としては借りることが難しくなってきているとは言われていますが、
金融機関の方から、

「運転資金として借りてもらっていいですか?」

と営業されました。


法人を設立したときも、同じく、運転資金で借りて、それを、新築投資の頭金に入れることができ、
とても助かったのを覚えています。


今回も、いろいろ使えるなと思っていて、一つには、借地権投資で融資してくれている銀行の一部
繰上返済に使う予定です。


借地権に融資してくれる銀行はなかなか少ないので、それ自体が貴重なのですが、私が受けているその融資は、金利が高いのがネックです。


もちろん、その分利回りが高いので実質のキャッシュフローは他物件に比べて多いのですが、こちらを今回の運転資金融資で一部繰上返済してしまおうと考えています。



このような、少額融資を受けることは、銀行開拓に有効な、いわば、

ドアノックツール

になります。


もちろん、大口の融資がはじめから受けられるのであれば、こんな面倒なことはしなくていいのですが、私にはできませんでした。。。


どんな金融機関に対しても有効な方法と思っていたのですが、先日、見事に玉砕してしまいました。


新しい金融機関の開拓で営業していたのですが、いつものように、まずは取引関係をつくろうと小口融資をもちかけたところ、

「当行では、そのような融資は、1,000万円から、とさせていただいています。」

とあっけなく断られてしまいました。


100万、200万円の世界ならまだしも、さすがに、私のレベルで1,000万円はありません。


とはいえ、そんな情報も、こちらから持ち出してみて、はじめて分かったことなので、めげずに、来月からも新規金融機関開拓、続けたいと思います!



★新規の金融機関を開拓する時間を定期的に作ろう!



今回は、金融機関開拓についてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

家族へのラブレター


遂に遺言書を作成しました。

前々からやらないといけないと思いつつ、先延ばしにしていたものです。


といっても、大層なものではなく、たった一行、

自分に万が一のことがあった場合には、次の財産目録に記載のものを妻に相続させる

といったことを書いただけです。


以前、地元で開催している勉強会で、遺言を広めようと尽力されている弁護士さんに登壇いただいた
ことがあります。


その中で印象的だったのが、

「遺言は家族へのラブレター」

というものでした。


また、遺言は一度作って終わり、といったものではなく、毎年毎年作り変えていっていいもの、とい
うことも教えていただいたのですね。


もちろん、

遺言は、新しく作成されたもの(新しい日付のもの)が古いものに優先する

ということは、知識としては知ってはいました。


でも、初めて、実際に作成してみると、なかなか感慨深いものですね。


思わず、作成してて、涙がでてきました。(>_<)


最近、確定申告書を作成しながら、


「今自分が死んだらどうなるかな・・・。」


と、ふっと手がとまる瞬間がありました。


賃貸経営をスタートさせてからもう12年になります。


物件を増やすことしか考えてなくて、でも、大きな借入なんて全然できなくて、築古戸建や
シェアハウス投資でベースを作りました。


最近では、新築などで、割と長期のローンが引けるようになりましたが、一般的にみて、
ややこしいことや回り道をものすごくしてきたなと振り返りました。



しかし、もし明日自分が死んだら、やっぱり家族、特に奥さんは大変だろうなと思ってしま
ったのですね。


普通のアパート・マンションばかりであれば、まだ何とかなるとは思います。


ただ、自分の場合、高利回りとはいえ、シェアハウスが含まれていたり、また、物件購入資金
融資を受けるための布石とはいえ、細かい融資がかなりの本数あったりします。


また、法人でも賃貸経営をしているため、さらに話がややこしくなっています。

法人は作るのはカンタンですが、いざ、相続を考えると、簡単には清算できませんよね。


なので、ここで一念発起して、自分が明日死んでも、せめて、


ここに電話したら解決する


といったことまではまとめようと思い立ったのです。


・物件とトラブルを解決してくれるパートナー一覧

・銀行と借入一覧

・各書類の格納場所

・自分が他界したら手放すべき物件


といったことがあるだけでも、何もない状態と比べれば雲泥の差には違いありません。



また、これを、定期的にブラッシュアップしていけば、そのうち立派な遺言書ができあがるのではないかと考えました。


何でもそうですが、はじめの一歩を踏み出すのにエネルギーがいります。


たった一行の遺言を書くのに、何年もかかってしまいました。。。


でも、自分への整理にもなるので、遺言をまとめるのは、一石二鳥だと思っています!





★遺言は家族へのラブレター。一度は作成してみよう!



今回は、遺言の作成についてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

不動産知識でトラブルから身を守る!


知人より相談を受け、ある土地が面する道路について机上調査しました。

といっても、まずは公図を調べ、次に登記簿謄本で、その土地の所有者を調べただけですが・・・。

「こんなに早く分かるなんて・・・。」

と言われましたが、仕事で土地や建物の調査に携わっていればものの5分ほどでできてしまう作業です。


でも、経験していない方にとってみれば、驚かれるのも無理はないのかもしれませんね。


「そんなの、賃貸経営に何の役に立つの?」

と思われるかもしれませんが、大いに関係します。


私はこの数年、土地を購入しての新築投資を続けてきましたが、なぜか必ずといっていいほど、近所にクレーマーさんが出現します。(涙)


「近隣のゴミ置き場は使わせねーぞ、コラぁ。」

「工事中にお前んとこの業者がウチの玄関を壊したぞ!弁償しろ!」

「アパートなんか、この住宅地に建てさせてたまるかっ!」

「この私道に工事車両を勝手に駐車させるのは許さん!!」


みたいなやつですね。


どれもこれも、いちゃもんばかりです。

一度など、近隣住民15名ほどに囲まれたときは、さすがに焦りましたが、何とか、その都度、解決してきました。


しかし、このようないいがかりをつけてくる方に限って、


権利すらないのに無理難題をふっかけてくる


ケースが多いです。



上記の例では、私道に工事車両をとめるな、と主張してきた方、自分も私道の所有権を持っていると思い込んでいました。


ところが、念のため、調べてみると、何のことはなく、無権利者でした。


私道の所有権も持っていないのに、私道を使うな、と言ってきてたのですね。


さらに性質が悪いのは、周りの住民さんも、それを信じ込まされていたこと。


もっとも、わざわざ登記簿謄本なんて、一般の方が調べようとは思いませんものね。



でも、一度調べて確固たる証拠ができれば、交渉やクレーム対応が劇的に有利になることは間違いありません。


上記のいいがかりについては、結局相手のメンツを立ててあげることにし、所有権については言わないであげましたが、交渉をかなり強気に進められました。


権利もないのにぎゃーぎゃー騒いでるかわいそうな人なんだな、と。

することもないから、いいがかりをつけて、楽しんでるようなしょーもない人なんだろうな、と思うことで、その場をやり過ごすことにしたのです。


いつかまた、再びいいがかりをつけてきたら、もちろん切り札としてこのカードを出しますけどね。(^^


物件調査と一口に言っても、この他にも境界の現地確認など、いろいろあります。


一度、机上や現地で何をチェックすべきか、といったことを考えてみるのは大切なことと思います!



★机上・現地調査をなめてはいけない!どこかのタイミングで必ず役立ちます!



今回は、物件の机上・現地調査についてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

銀行との関係作りはコツコツと・・・


この数回お話ししていた、借換え案件、手続きまで含めてようやく落ち着きました。


頑張っていただいた営業マンには、

・定期積立

・ゴールドカード加入

・貯蓄性生命保険加入

を営業協力しました。


ゴールドカードなんて、年会費も高いし、自分の身の丈に合ってないので作りたくないですが、

「1年一ヶ月だけでいいので・・・。」

ということでOKしました。


1年以内に解約になると、支店の成績に何のプラスにもならないようでした。


銀行の営業マンも、貸付だけでなく、いろいろなノルマが課されているようで、大変そうです。



あと、個人で所有している貸家で、外壁塗装を考えていたものがあるのですが、このリフォーム代について、この金融機関に融資を追加で申込みました。


ちょうど、借換えが終わったタイミングで、

「このタイミングでなんなのですが、小口資金をもう一口、借りてもらえませんか?」

という打診を受けたので、それならば、という感じで申し込んだのです。


私が住んでいる地域では、行政で、


利子補給制度


が用意されていて、お得にリフォーム資金が借りられます。


現金で支払うのもいいのですが、物件購入時に見せ金はあるにこしたことはありませんので、金利払いは、それこそ、必要な経費として、できるだけコツコツ少額融資を利用するようにしてきました。


かなり自己資金は回復してきましたが、この方針はまだしばらく続けようと思っています。


また、このような少額融資を受けて、返済実績をしっかり作ることは、金融機関との関係作りに最適です。


信用、というのは、本当に日々の返済や毎年の確定申告の積み重ねでしか高まりません。



この3月は、金融機関の決算等の関係で、営業成績を求められている融資担当者は多いです。


このタイミングを利用して、物件購入用の借り入れではなく、リフォーム資金などの少額融資の申込みで金融機関との関係作りをスタートさせておくのも一つの方法と思います!



★銀行の台所事情を逆手にとって、取引銀行の一つにしてしまおう!



今回は、銀行との関係作りについてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

いい顔ばかりはNG。時には鬼になる!?

前回のコラムでご紹介した借換えですが、無事に実行されました。

銀行とはそういうものだと言われますが、決済当日は散々な対応で、少々嫌になってしまいました。

あれだけフレンドリーだった担当者はもちろん、支店長さんまで手のひらを返したような冷たい対
応。

本当にひどいものでした。(涙)

この金融機関には、今回繰上返済したものの他に、まだ少額の融資が2本残っていますが、こちらも
返済したくなってしまいました。


借換えが決まったと伝えた後、担当者や支店長さんが自宅を訪問してくれました。


その際、

「もっと早く相談してくれたら・・・。」

「相談なく他行に切り替えるなんてあんまりだ。」

などなど、散々言われましたが、事ある毎に相談してきたつもりです。


一度や二度の相談ではありません。


その都度、実質の断りをしてきたのはどこの誰だ?と言いたいのをぐっとこらえて、今回の意思は変わらないことをお伝えしました。


最後の手段として、金利の大幅値引きだけではなく、保証料返金スキームまで提示されましたが、なびきたい気持ちをぐっと堪えて固辞しました。


借換えてしまえば、また抵当権設定料などの大きなコストが発生してしまい、できることなら、こちらも借換えなどせずに、取り引きを継続できた方が何倍もメリットがあります。


「もっと早い段階で相談していたら、取り引き関係を壊すことなく、もっとよい結果になっただろうか?」


とも思いましたが、おそらく、

「借り換えられてしまう・・・。」

という事実が現実のものにならない限り、今回のような最後の手段はでてこなかったものとも感じます。


ですので、今回のような、手のひらを返したような対応を受け、逆にスッキリしました。



私は、いろいろな金融機関から物件購入資金融資が引きだせるよう、まずは口座を開設し、少
額のローン取引をスタートさせることにしています。


ここで言う取引は、定期預金や金融商品の購入、または、クレジットカードの作成といったも
のではなく、あくまで、「融資」をしてもらうことを言います。


まず、少額の融資を受けて、毎月滞りなく返済を続けることで、信用を獲得し、ゆくゆく
物件購入資金を融資してもらおう、というやり方です。


しかし、このような地道な活動を続けても、どうしても物件購入資金融資につながらない金融
機関は事実、あります。


また、仮に物件購入に関する融資をしてくれるとしても、とんでもない悪条件でしか融資してくれな
いことも往々にしてあります。


そんなときは、今回の借換えの話ではないですが、他の金融機関へ意識を向けるのもやり方
の一つだと考えます。


どの金融機関に対してもいい顔だけをすることはできません。

自分のおかれたステージ、現段階の自分には合っていなかったのだと割り切って前に突き進む
強さも必要になると今回の案件で痛感しました。



今年達成したかった財務体質改善の一つを2月の段階で実現させることができました。


早いもので今年も既に2ヶ月が経過。


残り10か月もフルパワーで進みたいと思います!



★いい顔ばかりしていられない。時には鬼になることも必要!?



今回は、銀行との借り換え交渉の後日談ついてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

借換え交渉成立、保証料の取戻し!?


やりました〜。

このコラムで何度かお話ししていた例の借換え交渉、無事にまとまりました!


今回、助け舟を出してくれたのは、某地銀。


信用金庫からの借換えです。


借換えの目的というと、通常は、金利を安くすることです。


しかし、これは初告白になるのですが、今回の借換交渉は、まったく別のところにありました。


何が目的だったかというと、それは、


保証料の取戻し


です。


金融機関は、通常、各銀行で規定された範囲内での条件でしか、融資してくれません。


例えば、築年数の古いものに対しては、借入期間は、

法定耐用年数 - 築年数

に制限される、といったものですね。


また、基本的には再建築不可物件には融資しない、といったところです。


ところが、なかなかせこいもので、

第三者が保証してくれるんだったら、規定外のものでも融資してあげてもいいですよ〜

となる場合があります。


以前、某有名地銀の営業マンと打合せしていた際、

「ウチはけっこう審査が厳しい銀行だと思います。

でも、保証協会の保証がつければ話は別です。

極端な話、再建築不可物件でも融資します・・・。」

と言われたことがあります。


さすがに、再建築不可物件は無理ではないかとその時は思いましたが、物件購入にもこの保証の仕組みが使えるということが、当時の私には新鮮でした。


保証協会付き融資というと、金融機関との取引を始める際の、ドアノック商品という認識が私の中であったためです。


少額の融資を受ける際に、

「まずは保証協会付き融資からはじめてみませんか?」

となるようなケースが通常です。


保証をしてくれる対価として、保証料が発生してしまうのですが、アタックする銀行との取引を開始するための、いわば必要経費と私は考えています。


この保証料、保証の対象となる融資の借入期間が長くなったり、また、金額が大きくなると、それに応じて高くなります。


ですので、通常は少額で、期間も短いリフォーム資金融資などにこの保証を使うケースが大半です。


しかし、私は数年前に、諸事情からこの保証協会付融資を、物件購入時に使っていました。


リフォーム資金のような少額融資ではなく、物件購入自体の融資への保証ですので、保証料もそれなりです。


無事に物件を取得できたのはよかったのですが、この保証料がずっと頭の隅に残っていました。


ですので、ことある毎に、保証協会付融資をしてくれた信金さんに、

「何とかこの保証料を取り戻したい。」

という話をもちかけました。


しかし、結果は、

「仕組み的に保証をはずして保証料を返金するのは不可能です。

でも、そこまでおっしゃるのなら、返金保証料に相当するような金利引き下げを行いましょう。」


ということで、金利の見直しが得られるのみにとどまっていたのです。


そんな経緯の中、残債もだいぶ減ってきたタイミングで相談した某地銀さんが借換えに応じてくれることになりました。

保証の対象になっていた借入を繰上返済してしまえば、未経過期間分の保証料が返金されます。


地銀さんの営業マンには、


「別に、事前に信金さんには連絡しなくても、決済当日に当行から入金しますので、話をするのはそれからで十分ですよ。

また、金融機関にとっては、日常茶飯事のことなので、義理を感じる必要はありません。」


とは言われたのですが、何だかいきなり返済してしまう、というのは、気持ち的に引っかかりがあります。


それで、信金の担当者に借換えを決めた話を正直に伝えたのでした。


すると、借換えに危機感を感じた担当者は、すぐに支店長や本部とかけあい、いわば自殺行為ではないかとも思えるような金利提示をしてきました。


今の私にとっては夢のような金利です。

さらに、一時は不可能と言い切っていた、保証料の返金も可能とまで言ってきたのです。


融資を他行に奪われてしまうぐらいなら・・・


という一心ですよね。


でも私、もちろん、損得勘定だけでいえばその条件をのんだ方がかなり得になるのは分かっていたのですが、その場で気持ちは変わらないと伝えました。


先日、支店長さんからも訪問を受け、何度も翻意を促されたのですが、丁重にお断りしました。


もっと早くにそのような提案をしてくれていれば・・・、とは思わくもありませんが、今回助けてくれた地銀さんと、新たなスタートを切りたいと思っています!




★借換え交渉。経営にプラスになるのであれば、果敢に挑戦しよう!



今回は、銀行との借り換え交渉についてご紹介しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

クローゼット内に謎のブロック

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ご案内時に、謎のブロック発見。

しかも、クローゼットが宙に浮いてて、さらに不思議感出してます。(−0−;

「いつでも借りられる」大家になる!


今関わっている案件で、銀行との金銭消費貸借契約(お金を借りるための契約)が無事に完了しました。


同時に、決済のための必要書類もすべてそろったので、あとは、決済日にお金の受け渡しをするのみです。


今回の取引はいろいろ複雑なことがあり、まる4か月とかなりの長期戦でしたので、どっと疲れがでました。(ToT;


金消契約の後、

金融機関は実際に融資姿勢を厳しくしているのか?

という話題になったのですが、その営業マン曰く、

依然として、アパ・マンに対して貸せ貸せムード

にあるとのことでした。


一方、別の金融機関の営業マンは、

転売目的の融資に対して厳しくなってきている

と話していました。


銀行や営業マンによって話が違うのですが、結局、


借りられる人は借りられるし、借りれない人は借りれない・・・。


という、とっても当たり前のことなのかなと思っています。


確かに金融機関の事情を知っておくことは重要です。


でも、そんな金融機関オタクになるよりも、今、自分にできることにコツコツ真面目に取り組むのが何より大事です。


私たちにできることと言えば、

・自己資金を蓄積する。
・負債ではなく、資産評価の高いものを集める。
・財務体質を強化する。

といったことで、また、何といっても、

とにかく満室経営を続ける!

ことが一番です。


借り続けられる大家さんは、このベースができているからこそ、金融機関との優良な関係が築けています。


もちろん、はじめからそんな状態になるのは無理です。


事業をはじめたときは、資産性よりもキャッシュフロー重視でいいでしょう。


でも、どこかの段階で踊り場を作る必要があります。


物件を買うことばかりを考えていては、逆に物件が買えなくなるのです。


「一発逆転、キャッシュフローがでて、資産性も高い物件GETであがってやろう!」

なんて、虫が良すぎます。



そうではなく、財務状況定期的に見直す時間を作りましょう。


物件価格が高いと言われている今の時期など、まさに最適かもしれません。


不動産投資は「欲」との闘いです。


気が付けば、


買うこと自体が目的になっている


ということもままあります。


まず、「買いたい買いたい病」の状態から抜け出しましょう。


自分もまだまだ、借り続けられる大家さんになんてなれていません。


でも、そうなれると信じていますし、日々行動しているつもりです。


物件を買い続けるためにも、お互い、定期的に振り返りながら進んでいきましょう〜。





★借り続けるために、今自分にできることに注力しよう!



今回は、金融機関の融資姿勢と借り続けるためにできることについてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。
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