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FPコンサル奮闘記

コンサルや不動産管理の現場で感じたこと、思ったことを不定期でつづってます。個人的にもアパートやゲストハウスを運営しているので気付いたことなどをこの場でフィードバックしたいと思います。アパート経営の参考にしていただければ幸いです。

複数案件の同時進行、攻めるときは攻める!


だいぶ前に買い付けを入れた物件の業者さんから、突然電話がかかってきました。


「谷本さん、あの時は、半額の指値を入れられて、売主様にそのまま伝えたところ、激怒されて、交渉すら何もできませんでした。。。


一時、リフォームをして、それで付加価値をつけて売却、ということも考えらえたようなのですが、資金調達の目途も立ちませんでした。


それで、このままにしていても売れないので、再度ご連絡した次第です。」



長期間売れ残っている物件に、そんな価格ではずっと売れませんよ、という具合に半値で指値していました。


結局売れない、ということで再度声がかかった模様ですが、聞いてみると、もともとの売値と指値した価格との中間点ぐらいにしか、値下げしない模様。


ですので、丁重に、やはりその価格では買えないと、売主様に伝えていただくことにしました。


その代わり、希望の価格にしてくれるのなら、すぐに契約して、決済することもできる、とお話ししました。


本当は、すぐに現金など用意できないのですが、ここはハッタリをかますところと判断したのですね。


この物件、土地が強烈に広い戸建で、今の段階で、十分に安く、土地値の1/3ぐらいの売値です。


これが、指した値段になると、土地値1/4ぐらいになり、かなりお買い得になるのです。


しかし、もちろん、お得なのには、理由があり、その土地の大部分は崖地・山、いわゆる傾斜地で、利用価値がほぼありません。


むしろ、木々で覆われているので、おそらくですが、夏場など、虫の害が多発するのではないかな、というデメリットも大きそうな物件です。


なぜこのような物件に注目するのか、なのですが、それは、


担保用資産


として、役に立つことが多いためです。


路線価でも固定資産税評価額でも、


どちらで、誰がどのように評価しても、


売値 < 評価


になり、例え借入を受けてこの物件を取得しても、


資産 > 負債


の状態にプラスになります。



とはいえ、利回り的に回らなければ保有しても、毎月の手元キャッシュを増やすことができません。


ところが、この物件、例のジャングル物件からご近所さんだったのです。


ということは、ジャングル物件で利回り30%超をたたき出せたので、この物件でも同じようにできるのでは?と妄想を膨らませしまいます。


売主さんが、このままでは売れない、という現実を受け入れてくれ、値下げに応じてくれたらいいな〜、と今からワクワクしています。



しかし、その前に、現在リフォーム中の物件を早く満室にしなければいけないですね。


良さそうな話がくるときは、いろいろ重なるものです。


何か一つを完全に終えてから、それからで、と考えていると、チャンスを逃がすことが往々にしてあります。


しっかりと地に足つけて、でも、固定観念にしばられず、


「どうしたら、全てやりくりできるか?」


と発想を広げて、果敢に挑戦していきたいと思います!



★売り・買いの交渉、攻めるときは一気に攻める!



今回は、売買現場の、売主さんとの交渉についてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

まずは不動産投資の土俵に乗ること!

私自身、いろいろな仕事をしているので
すが、一業者として、物件を買いたい、
という方と接するとき、



「この人、そんな態度だから、いい
物件が買えないのだろうな・・・。


なんでこんな当たり前のこと、分からない
んだろうな・・・。」


という方によく出会います。



物件の資料請求をされるのはいいの
ですが、その後なしのつぶてで、返信
すらしない、という例がその最たる例。


割合でいうと、10人中、返事をいただ
けるのは、一人か二人ぐらいではない
でしょうか。



そう、物件をうまく買い進めている方
からすると、驚きかもしれませんが、
現実、そんなものです。



現金なもので、それが高利回り物件だと
レスポンス率が高くなりますが、そこま
での物件だと、全く無視、みたいなの
が普通です。



ということは、資料請求して、単に返信
するだけで、上位10%に食い込める、
ということになるのかもしれません。


業者さんも暇ではありません。


礼儀をわきまえない方、正直嫌われます。


連絡のとれない方よりも、すぐに連絡が
とれ、かつ、本気の方とだけ関わりたい
と思っています。



ですので、


「なかなか物件が買えない・・・。」


と嘆く前に、好ましいレスポンスを
しているかどうかを振り返ってみる
必要があります。


もちろん、真剣な態度をとり、礼儀正しく
接したからといって、いい物件が買える、
とは口が裂けても言えません。


しかしながら、本気の態度を見せて
いない方が、よい物件を取得し、規模
を拡大させている例を、私はまだ見た
ことがありません。



その他、


・銀行融資がつくお客と見られて
いるかどうか?


・自己資金を物件価格の最低、20%
ほどは出せる状態になっているかどうか?


なども、物件を買い進めるために非常に
重要なところです。



フルローンを希望されるのも悪いことでは
ありません。


でも、単に頭金を貯める努力ができていな
いのに、銀行に満額貸してくれ、というの
と、自己資金はあるけれども、フルローン
を希望するのとでは雲泥の差があります。



不動産業者さんからだけではなく、金融機関
からも相手にされなくなります。



私は、このような方と接する際、反面教師に
するようにしています。


「ダメ、ダメ。こんな風になっては、市場で
誰からも相手にされなくなってしまう・・。」


と、思うようにしているのですね。


逆に、諸々わきまえた応対をされる方と出会
うと、


「この人を見習わねば!自分も負けないよう
に頑張ろう!」


といいところを真似するようにします。



物件が買えないときこそ、自己資金を
貯め、また、人格に磨きをかけるとき、
と言ってもよいかもしれません。




日々精進ですね、私も頑張ります!



★業者も銀行も暇じゃない!まずは相手に
される人物になろう!



今回は、不動産投資と各業者さんとの接し方
についてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸い
です。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

ワケあり入居者を迎え入れて、「高利回り化」する!?

前にお話ししてた、散歩中に見つけた
物件、ようやく第一弾のリフォームが
終わりました。


第一弾、というのは、一気にすべてが
片付かず、二期工事に回したものがあ
るためです。


具体的には、浴槽を交換する必要が
発生してしまい、泣く泣く、ユニット
バスを入れることにしたのです。


まだ、安く入手できているからよかった
ものの、予想外の出費です。


まあ、長期的に、うまく回収していき
たいと思います。


今回も、前回のジャングル物件に続いて、
30%超の利回りを目指してます。


無事に満室になった、ジャングル物件
は、終わってみれば、32%になって
ましたが、今回の物件は、うまくすれば、
36%にもっていけそうに考えてます。


だいたい、1億円程度の物件を買って
得られるキャッシュを、その1/10ぐらい
の投資額でたたき出せるので、このやり
方は、最近のマイブーム。


とはいえ、高利回りになるには、
それなりの苦労があるものです。


ワケありの入居者さんを積極的に
迎え入れているので、日々トラブル
が発生します。



つい先日などは、いきなり入居者さん
がリストカットして、


「おいおい、いきなり事故物件
になってしまうのか・・・。」


と焦りまくりました。


大きな事故にならなくてよかった
のですが、まあ、これ級のトラブル
からのストレスに耐えなければな
りません。



まだまだ実験段階なので、今回の
リフォームも早めに完了させて、
満室にしていきたいと思います。



最近、疲れているためか、ちょっと
したことで、幸せを感じます。


つい先日、息子と初めてのキャッチ
ボールをしました。


奥さんの言いつけを守らず、ゲーム
禁止を告げられた息子が、あまりに
暇だ暇だとわめくので、


「そんならキャッチボール、やって
みるか?」


と誘ってみたところ、まあ暇つぶし
にやってやるかと、公園にいくこと
になったのですね。


すると、息子も夢中になって、結局
2時間ぐらい、ずっとキャッチボール
してました。


単に、グローブと軟球でキャッチ
ボールしただけなのですが、なんだか
それが妙にうれしくて、幸せでした。


確か、子供が生まれる前の私の夢の
一つが、息子と一緒にキャッチボール
すること、だったような気がします。(^^


また、お風呂上りに、娘の髪の毛を
ドライヤーで乾かしてあげるのも、
私の密かな楽しみの一つです。


娘は寝るのが早いので、たまにしか、
ドライヤーしてあげられないので
すが、


「今日も平和な一日だったな・・・。」


と感じるのです。



キャッチボールやドライヤーとかで、
幸せを感じるようになったという
ことは、それだけ、年取ってきた、
ということなんですかね。(><)


高利回り物件目指して、年内、
リフォームと入居募集、頑張ります!


★ワケあり入居者を積極的に迎え入れる
ことで、高利回り物件ができる可能性あり!



今回は、投資の効率性や入居募集
についてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸い
です。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

余力のある時に、次の一手を打つこと!

次から次へと、担当営業マンの
転勤の連絡がきます。


せっかく関係作ってきたのに、悲しい
です。


悔しいので、何枚か、営業協力で作成
してあげてたゴールドカード、年会費が
高いので、解約連絡いれました。


我ながら、小市民です。(><)



泣きっ面に蜂、ではないですが、さらに、
入居者さんまで、転勤での解約連絡が
いくつか入ってきました。


「お願いだから、転勤しないで〜。」


と心の中で叫んでます。


しかし、転勤で引っ越す入居者さんも
いれば、まさに、救う神あり、で、
逆に転勤で入居してくれる人もいるは
ずなので、めげずに空室対策・入居募集
頑張ります!


最近、思うことがあります。


それは、


「何でも、いいときに実行に移してないと
ダメだな・・・。」


ということ。


というのが、例えば、売却を考えているの
なら、やっぱり売り時、というのは、


満室の状態


のときですよね。


空室があると、当然室内を確認されて
しまい、購入希望者から価格交渉のため
のあら捜しの要因になってしまいます。


でも、満室稼働していると、ついつい
手元にお金が残るので、


「今は無理に売却しなくてもいいか・・・。」


と、安易な方に流されてしまうのが人情
です。



また、コストのかかる外壁塗装や屋上防水
にしても、実行するのだったら、やっぱり
満室の時です。


空室が増えてきたりしてる状態では、
毎月のキャッシュフローが厳しくなる
ので、なかなか大規模修繕するという気には
なれないものです。


入居募集一つとってもそうです。


物件のHPや、見栄えの良い物件PRブックを
作成するのも、非常に手間のかかるもの
なので、なかなか切羽詰まった状況では
取り掛かることができませんよね。


空室が増えてくると、即効性のある、仲介
会社営業などしかできなくなってしまいま
す。



賃貸経営だけでなく、どのような仕事でも
そうですが、景気のいいときにこそ、次の
手を考えていなければ、ちょっと景気が傾
いてきたときに、すぐにダメになってし
まいます。


満室稼働してるときに、さらに経営が盤石
になるように、より物件や、大家力に磨き
をかける・・・。


余裕のあるときにこそ、即効性はないけど、
後々、大きな効果を生むかもしれない
サービス(例えば、入居者さんとの
コミュニケーション作りなど。)作りを
心がける・・・。


やっぱりそんな心持が大切なのでしょうね。



賃貸経営って、本当に地味な仕事です。


でも、巷で売られてる、成功法則本にまとめ
られてるようなことが、課題として、日々
降りかかってくるので、一つ一つクリアして
いけば、それこそ、人格を高められそうな
もののように思います。


ですので、退去連絡が入ってきても、


「それまた来たか、でも、どうせ頑張って
空室営業すれば、すぐ埋まるんでしょ。」


と前向きに、楽観的に取り組んでいきたい
と思います!




★盤石な賃貸経営を続けるために、
満室の時にこそ、普段できない対策を
着々と実行しよう!



今回は、賃貸経営に対する取り組み方
についてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸い
です。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

常に財務体質の改善を図ること。

この時期、突然銀行から電話かかって
くると、


「またか〜、せっかく関係できて
きたのに・・・。」


と電話出る前から察してしまいます。


そう、担当者の、転勤ですね。


電話にでてみると、案の定、転勤の連絡
でした。


幸いなことに、仕掛の案件はなく、今年、
物件取得の件で、融資してくれていたの
で、切りがいいといえば良いのですが、
もう一案件はかかわって欲しかったなと
いうのが正直なところです。


対銀行への営業も、本当に地道ですね。


関係を作るべく、何か理由をつけて訪問
しながら、本命である物件購入・建築資金
融資を虎視眈々と狙います。



今、この金融機関とは別の銀行からの融資で、
ちょうど、固定期間が切れるものがありま
す。


これからこの金利見直し交渉をしていく
のですが、こういうときこそ、日ごろの関係
作りが活きてきます。


もちろん、それだけでなく、実績が当然重要
なのは言うまでもありませんが、それでも、
ある程度関係ができているかどうかもやっぱり
大切です。


その上で、今回は、この金融機関に資金を
集中させています。



先日、日本政策金融公庫から融資を受けて
物件購入しましたが、先に、現金決済する
ことが条件でした。


そのため、別の銀行にあった自己資金をまずは
決済に使い、ついで、公庫からの融資金を、
今回、金利交渉する金融機関に突っ込んだので
すね。


単純に、銀行間で資金移動しただけのイメージ
です。


やはり、金利交渉するにも、


現金の存在


は大きいです。


キャッシュ・イズ・キング


とはよく言ったもので、これは、物件購入時
だけでなく、対金融機関交渉時にも非常に
大きいポイントになります。


ターゲットにする金融機関に対し、
預金0の大家さんと預金500万円の大家さん
とでは、その扱いが異なってきて当然です。


これは感情論でも何でもなく、後者の大家
さんは銀行の利益に貢献するので、金利優遇
も受けやすくなります。



ですので、今回は、金利交渉する銀行に、
いったん現金を集中させてみました。



うまくいくといいのですが。。。


今回、固定金利を組んだ時の金利が高かった
ので、金利交渉の結果が、キャッシュフロー
に、かなりの影響があります。



まだまだ物件価格も高いので、こんな
ときは、地味ですが、金利交渉などし
ながら財務体質改善に力を入れるのが
いいと思っています。(^^





★時期をみながら金利交渉していこう。物件
購入も大事だが、財務体質改善も同時並行で
実施すべき!



今回は、財務体質の改善を念頭において活動
することについてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸い
です。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

価格交渉、無事通過、でも、ローン特約なし・・・。


前回のコラムでお話ししてた、


売れ残り塩漬け物件への価格交渉


ですが、営業マンさんより、無事に通ったと連絡ありました。



購入目的を聞かれたときに、


「グループホームとして運用します。」


と伝えていたのですが、それが効いた、とのこと。


何でも、


「確かに価格が半額に値切られるのは気持ちの良いものではないが、物件を、


福祉という社会貢献


のために使ってくれるのなら、


自分もこの売却を通して、社会貢献できる


ことになるから・・・」


とのことでした。


建前かもしれませんが、こんなことを言われるとうれしくなってしまいますね。


もちろん、物件の売却も、また、不動産の運用も、「儲け」を出さなければなりませんが、社会貢献という言葉でつながれたのは、本当にご縁と思います。



この数か月取り組んでいる、福祉と不動産の連動投資法は、まだまだ実験中で、道半ばですが、


おそらくこれでいけるのでは?


というところまでは来ています。



今回、もう一物件で試してみて、本当に利回り30%を達成できるのか、また、事業として成り立つのか、を実証してみたいと思っています。



しかし、毎度のことながら、今回もローン特約なしのため、無事に決済までたどり着けるのか、ドキドキです。


融資特約をつけないこのやり方、現金客と同じポジションに立てるので、リスクありますが、やっぱり有効な方法です。


もちろん、ある程度、ローンがつく、というのが分かっていてのものですが、それでも、


本当に借り入れできるのか


は、ふたを開けてみないとわかりません。


10年でいいから、また、フルローンでないかな・・・、と今からワクワクしてます。



どうなったか、また、このコラムで結果をご紹介したいと思います!



★勝算があるのなら、ローン特約なしにして、現金客と同じ立場で価格交渉!




今回は、目をつけていた物件の価格交渉の経過についてお話ししました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

ドライブ、散歩で宝探し!


先週末、前から気になっていた売り物件を見てきました。


例によって、築古戸建ですが、子供の習い事の送り迎えのときに通る道沿いにその物件はあり
ます。


一年前ぐらいでしょうか、


「売り物件」


という看板がつけられてから、一切売れることなく、それこそ


さらし物


になっている物件です。



車に乗ってるときだけでなく、街を歩く時も、こういう売り看板情報は常に見ていて、新しい売り
情報がでると、すかさず、その会社のHPで価格をチェック。



でも、看板をつける前から売りに出されているわけで、それでも売れないものが、看板をつけられて、周囲の目にさらされています。



この物件、内見しにいくと、こちらからは何も言ってないのに、


「この物件、住み替えのための売却なのですが、既に、転居されていて、お金にも困っていない
売主さんです。


でも、正直、この価格では売れないので、価格、ありのままぶつけて
くれたら、交渉してきますので。」


と対応してくれた、営業マンが、自ら交渉をかってでてくれました。



売れ残り物件なので、よっぽど手離れしたかったんでしょうね。


もしくは、新しく購入された物件の仲介をしたので、こちらの物件では、損得抜きに、売主さんのために少しでも早く、売却してあげたかったのかもしれません。


しかし、せっかくのチャンスと思い、これでお願い、と売値の半額を買付申込書に記入して、持ち帰ってもらいました。



どんな結果になるか、今から楽しみです。


今回の戸建もおもしろい案件で、建てられたときは、ものすごくこだわったんだろうな、という造りでした。


いつも通りの物件選択基準で、土地が広く、土地値以下の価格です。


ただ、今回は新耐震基準の物件で、これは、自身の戸建投資歴の中では初になります。


あと、土地が広いだけでなく、建物も広く、これはリフォームのしがいがあるなと思える物件でした。


近所を歩くときも、車に乗る時も、「売り看板」を見かけると、宝探しをしている気になります。


もちろん、価格交渉がすんなりいくことなんて、滅多にないけど、それでも、時々交渉が通ればめっけもんですものね。



また結果でたら、こちらのコラムでご報告いたします〜。(^^



★街で見かける「売り看板」。売れ残り物件を交渉でお宝に変えてみよう!




今回は、近所で物件を探す方法についてお話ししました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

空室対策は、複数をミックスさせて実行すること。


いくつか空室が重なって、精神的に参りかけてたのですが、ここにきて、一気に空室が埋まってきました。


ウチコミやジモティー、各種ポータルサイト、外国人向け部屋探しサイトなど、ありとあらゆる手段を使って入居募集してますが、ほんとに何がご縁になるか、わからないですね。


中には、お部屋を見ずに、写真だけで入居を決めていただけた方もいて、本当にありがたい限りです。


また、ここ数年やってきた、土地から新築物件にも退去が続いていましたが、こちらは、退去がでるたびに、家賃を少しずつUPさせていて、いい感じ。


築古物件も、家賃が既に下限?に達してるのか、あまり下がってません。


今回、久々に試してみたのが、


「お友達紹介キャンペーン」


で、これで一件決まったので、超ラッキー。


何のことはなくて、単に既存入居者さんに、


「空室がでてるので、もし、お知合いを紹介いただき、成約したら、商品券進呈!」


と案内しただけですが、費用対効果抜群の空室対策でした。


もちろん、日ごろから、何かとコミュニケーションがとれている入居者さんだったからこそ、紹介してくれたのかもしれません。

あと、ちょっとセコい?入居者さんだったのも、うまくいった要因でした。(^^;



また、これは、今回は試していないのですが、以前、スタッフT君が実行してた、仲介会社に対する、


「内見してくれて、アンケートに回答してくれたら、それだけで商品券進呈キャンペーン」


もとってもいい空室対策と思っています。


いくらお部屋を綺麗にしてても、また、いくらステージングしてても、内見がないことには、どうにも話がはじまりません。


なので、とにかく、内見を増やそうというのが、このキャンペーンの趣旨です。


もちろん、


「ウソの内見とかで、商品券を無駄に出さないといけなくなる可能性だってあるじゃないか!」


と言われるかもしれませんが、でも、全員が全員、仲介営業マンがウソの内見報告をしてくるわけではありません。


それよりも、内見が増えることの方にフォーカスすべきだと思いますしね。



空室対策は、何か一つだけ実行して効果があがる、というものは少ないです。


いくつもの空室対策を組み合わせて実行しているうちに、


「結果的に」


満室になる、というケースがほとんどかと思います。


何か一つの対策だけであきらめるのではなく、考えられる方法すべてを実行していきましょう!


私も残りの空室、頑張って埋めていきます!




★いくつもある空室対策。組み合わせて全部を実行していこう!




今回は、空室対策と入居募集についてお話ししました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

地域で忘れ去られている物件にアタック!?


スタッフK君がおもしろい物件を見つけてきた。


地域の不動産業者を足で回って、紹介してもらった物件。


ずっと前から売りに出されてたみたいですが、レインズにも掲載されずに、ひっそりと、町場の不動産会社の店頭に販売図面が貼られてるような物件です。


こういうのも、ある意味、「川上」物件?と呼んでいいんでしょうかね。(^^


戸建で築古ですが、外観写真や内観の写真を見る限り、そんなに悪い物件には思えませんでした。


価格も数百万円。


しかし、K君が調べてきた事前情報では、排水が、


「汲み取り式」


だということで、これが問題でずっと売れ残っているようでした。


浄化槽ならわかるのですが、こんな都心部で、まだ汲み取り式があることにびっくりしましたが、そのエリアでは、当該物件以外もみんな汲み取り式とのこと。


もちろん、そんな近隣の住宅にも人は住んでいるので、家賃設定を間違わなければ、埋まっていくのかなとは思いました。


このような物件でも、長期間売れ残っている、ということは、大きな価格交渉できる可能性があります。


だって、売り主さんはもちろんですが、仲介する不動産会社だって、いい加減、手離れしたいと考えてますものね。



あと、このような物件、公庫に持ち込みやすいです。



もともと、古い戸建は、土地値で買えることが多く、評価割れしにくいのがその特徴。


公庫の担保評価って、評価割れしてなければ、満額の融資でることが経験的に分かっています。


融資期間は10年程度になるのかもしれませんが、そもそもが少額なので、あまり大きなリスクにはなりません。



スタッフT君は、汲み取り式なため、臭いやそれだけで入居にならないことを心配してるようでしたが、現地確認してみると、そもそも、最新技術?で、バキューム時にも特に臭わない、ということもあるかもしれません。



T君からの現地調査報告を楽しみに待ちたいと思います!



★地域で忘れ去られているような物件を探すのも一つの手!?




今回は、投資物件の検索方法などにについてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸いです。

戸建てか、RCか、それとも区分投資か!?


先日、地域の勉強会があり、その後の懇親会で、


これから不動産投資をはじめるなら、
どんな物件から、どのように増やしていくか?


という話で盛り上がりました。


今回の勉強会のトピックが、


・不動産投資のメリット、デメリット

・不動産投資とライフスタイル

・賃貸併用住宅


というものだったため、自然にそんな話題になったのだと思います。



結局、万人に最適な投資法というものはなく、どんな物件を買うにしても、


・自分がどうなりたいのか?


・自分がどこまでリスクをとれるのか?


・資産背景によっても、最適な投資対象は変わる。


というような話に落ち着くのですが、その方その方の考え方や経験則が如実にあらわれるところなので、聞いてておもしろいです。(^^



その中で、投資スタイルの近い方の話は聞いてて、


「そうだそうだ!」


と思ってしまいます。


このときは、

・ほぼフルローン、融資期間を長くとれた物件から上がってくるキャッシュで、築古戸建てに投資

という話にすごく共感してしまいました。



定番の投資法といえば、そうなのですが、


見せかけのキャッシュフロー


に騙されないで、堅実に足場を固めていくのは相当手堅いな、と感じたのです。



融資期間を長くとれば、当然毎月の返済額は小さくなるので、手元に残る「見かけ」のお金は確かに大きくなります。


でも、あるとき、


・残債が全然減っていない・・・

・減価償却があと数年でなくなってしまうのに、返済はまだまだ続く・・・

・かなりの債務超過(資産<負債)状態に陥って、抜け出せない・・・


という事実に気づくのです。



ですので、手元にキャッシュが残っているのなら、それを下手に使い切ってしまうのではなく、


・現金or現金比率を高くした


投資で、財務体質を強化していく手法は安全なやり方だと思いました。


大きなローン活用と少額物件投資をミックスするこのやり方、バランス型と呼べますものね。




不動産投資には、


万人に共通する無敵の方法


はありません。


それぞれの属性、資産背景などが全く違うのですから当然です。



いろいろな方の投資手法を参考にしながら、


自分にしっくりくる


投資法を見つけていきたいですね。


★不動産投資のやり方は千差万別。人の話をうのみにせず、しっくりくる投資法を採用しよう!




今回は、不動産投資の種類などにについてお話ししました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

いい物件は、勇気をもって作り出す!?


最近、スタッフのK君が物件探しをしています。


この前、


「谷本さん、業者回ったり、レインズ見たり、もちろん、いろんなポータルサイトで物件探ししてますが、今の時期、いい物件なんて、ないですね・・・。」


と相談を受けました。


K君に限らず、不動産投資をされたい方からいただく質問で、もっとも多いのがこの物件探しについてです。


不動産投資ノウハウでは、


・業者と関係を作って、優先的に物件を紹介してもらえるようにする!


・ローンがつく客と認識させ、物件を優先的に回してもらう!


といったものがあり、もちろん、これは王道なやり方で、絶対的に行うべきものです。


しかし、これ以外にも、すぐに、そして誰にでもできる不動産購入ノウハウは、


お宝物件を作ってしまう


というやり方だと考えています。



具体的には、


単に価格交渉する


というものです。



「なんだ、そんなことか。

そんなの日常的にやってるよ!」


というのであれば、すいません。


でも、現場にいて感じるのは、そのように、価格交渉をされている方って、意外に少ない、ということです。



物件によく資料請求をされる方がいます。


何回か目にしていると、自然にその方の名前などを覚えます。


でも、こういう方に限って、毎回資料請求するだけの、


資料請求マニア


になってしまってるんですよね。



「100万でも200万でも、試しに価格交渉してみたらいいのに。。。」


と逆に言いたくなります。


また、


「500万円ぐらい下がりますか?」


というように言われたりもしますが、そこから、具体的な数字で買い付けを入れていかれる方は、さらに少ないです。


「売主さんにぶつけてみないと分からないって教えてあげてるのだから、自分の気持ちをぶつけてみたらいいのに・・・。」


と不思議になります。



もっとも、買い付けを入れたからと言って、価格交渉がすんなり通るとは限りません。


むしろ、価格交渉なんて、成立しないことの方がほとんどです。


でも、自分も不動産投資駆け出しのとき、むちゃな価格交渉してきたなと思いだします。


「実は、自己資金がこれだけしかなくて、来月分の給料を前借しても、これだけしか出せません。

ローン金額決まってしまってるんで、お願いです、この価格で譲ってください。」


みたいな、売主さんにとって、何の関係もないような的外れな交渉をしていました。


たまたま売主さんを目の前に交渉できる機会があって、そんなことを言ったら、目の前で吹き出されて、笑って、


「いいよ、その価格で。頑張ってね。」


と言われたことがあり、その時の売主さんには本当に感謝しています。



ですので、K君にも、ダメもとで、半額になりませんか?って言って歩いてみなよ、とアドバイスしました。


そう、普通な物件でも、価格が万が一、半額にでもなってしまえば、その途端、お宝物件に早変わり!?してしまうこともあるのですよね。


まあ、ほとんど玉砕だと思いますが。。。(^^;



あとは、買い付けを入れる際、


ローン特約なし


っていうのもいけるようだったら試してみて、ともアドバイスしました。



無責任極まりないといわれてしまえば、それまでですが、


・長期間売れ残っている物件

・仲介会社も、売れなくて、正直ウンザリしてる物件


などにぶち当たれれば、意外にすっと価格交渉が通ることもままあります。


そもそも、今も昔も、お宝物件なんて、市場にありません。



お宝物件は自分で作り出す



という風に考えるのも、一つの買い方だと思っています。



★勇気を出して価格交渉。失敗しても、何もデメリットなし。お宝物件は自分の力で作り出す!




今回は、物件の買い方について考えてみました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。




今日よりは明日、何ができるようになるかを大切に!


まる7年、入居してくれた方が退去しました。

再契約を2度もしてくれた方で、確かにお部屋はそれ相応に汚れていましたが、こんなに長期間住んでくれたことは、本当にありがたいことです。


感謝の言葉しかありません。


7年前、当時は物件を、買ってはリフォーム、リフォームしては、物件探し、ととにかく、がむしゃらに突き進んでいました。


もちろん、その間に空室対策や入居募集も同時並行で進めていたので相当忙しかったはずです。


退去後の部屋をみて、DIYした棚やIKEAで買ってきて設置した照明などを触りながら、しみじみ7年前を振り返ってしまいました。


当時、何を血迷ったか、長期で借りれるのに、短期でローンを組んだり、また、リフォームにしても、地域一番を目指そうと考えて、水回りなども、徹底的に入れ替えました。


その時は、返済が大変だったはずで、キャッシュが残ったのが今から思えば不思議ですが、そのおかげで、今は随分と楽です。


というのが、大きな間取り変更も必要ないので、クロス張替え程度でリフォームが完了できるからです。


やっぱり、不動産は、どこかで苦労すると、どこかでは、楽になる、というのは本当だと実感します。


とはいえ、これまでやってきたことに胡坐をかくのではなく、さらに、現時点での改良を加えていかないと、それは退化してるのと同じです。


昨日よりは今日、今日よりは明日、物件はもちろん、自分も何がより多くできるようになったか、改善したかを重視していきたいと思います。


その気持ちさえ忘れてなければ、まだまだこの賃貸業界で闘っていけそうに思います。


このお部屋、最近流行り?のクロスをアクセントに貼ってみました。


クロスが変わったので、久しぶりに一眼レフを取り出して、写真撮影。


もちろん、超広角レンズは必需品。


でも、三脚忘れたりして、バタバタでしたが、こういうのも実は久しぶりの空室対策なのでした。



初心にかえって、まずは満室稼働を目指します〜。(^^



★常に改善、改善。過去に胡坐をかかずに前に進んでいこう!




今回は、7年間入居してもらったお部屋のリフォームについて、過去を振り返ったことについてお話しました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

あせらず、じっくりいけば、「失敗」なんてない!


先日、ある不動産投資初心者のAさんから悩みを打ち明けられました。


「業者さんから勧められるままに、投資用物件をいくつか買いました。


自分で言うのもなんですが、私は大企業に勤める、いわゆる『高属性』のサラリーマンです。


しかし、谷本さんのおっしゃる、


資産 > 負債


などにはほど多い状況で、明らかに、債務超過の状態で、当然のことながら、銀行に物件を持ち込んでも、これ以上は融資できない、と言われてしまいました。


認めたくはないですが、明らかに投資の失敗だと思います・・・。」


しかし、聞いてみると、Aさんは、がんばって物件を満室稼働させている、とのこと。


お持ちの物件は、確かに、あまりウリのないような、よくある三点式ユニットバスのワンルームアパートや、これまた最近供給過剰な新築建売アパートでした。


しかし、私は何も、このような物件へ投資すること自体が失敗だとは思いません。


確かに、誰もが買っていきたい物件は、


・利回りが高い

・資産性・積算評価も高い

・競争力もある(もしくは、競争力をもたせられる)


ような物件です。


しかし、例えば私が最初からそんな物件ばかり購入できていたかというと、全然そんなことはありません。


というよりも、むしろ、ババ物件もたくさん掴まされてきました。


なかなか満室にならない物件や、雨漏りしだした物件、または、シロアリ物件など、言いだしたらキリのない程です。


でも、どんな物件でも、頑張って満室稼働させ、歯を食いしばってローン返済していくと、あるとき、急に光が見えてくることがあります。


極端な話、


家賃入金額と、ローン返済額が同じで、全く手元にキャッシュが残らない


としても、ローンの元金返済さえ進んでいけば、負債が減るので、どんな物件でも資産性がUP(回復?)していきます。


手残り家賃がほとんどなくても、短期返済で早く資産にしてしまう


という不動産投資家さんも、確かに少数派とは思いますが、一定数、いらっしゃいますものね。



何も焦る必要はないと思うのです。


そりゃー、誰だって、


超短期決戦で、

お宝物件をガッツリ買い進めて、

楽に手間なく、

潤沢なキャッシュフロー


を手に入れたいと考えています。


でも、みんながみんな、そんなにうまくいくわけないですし、自分にあったペースがありますよね。


どんな物件を買おうと、それが、本当に致命的なものでない限り、また、自分でその投資を失敗と決めつけない限り、失敗にはならないと考えます。


ゆっくり、着実に・・・。


でも、絶対に満室稼働させること。



それしか不動産投資でうまくいく方法はないんじゃないかと思います。



今週もまた、退去連絡がきてしまいました。

引っ越し理由は、転勤、とのこと。

がっかりですが、でも、そもそも入居時に私の物件を選んでいただけたこと自体に感謝しつつ、また入居募集を始めたいと思います!



★歯を食いしばり、満室稼働させ続けること。そうすれば、光が見えてくる!




今回は、不動産投資のよくある相談事項を共有いたしました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。




「絶対満室にしてやる!」という強い気持ち


ふぅ〜、危機的状況を脱しました。。。


退去が猛烈に重なってしまい、このところ、生きた心地がしなかったのですね。


それが、一室ずつ、徐々に決まっていき、また、先日ご紹介したような外国の方から、退去前に申込みが入ったりして、ようやく平時に戻ってきた感じです。


もっとも、まだ空室がありますので、全然気を緩めることはできないのですが、それでも、若干気持ちに余裕がでるというものです。(^^



先日、不動産実務検定の認定講座で講師をしていたのですが、その際、受講者さんと、満室経営についてお話しする機会がありました。



どんな物件がなかなか満室になりにくいか?というテーマでいろいろお話したのですが、ずばり、


「大家さんが関心を失ってしまっている」物件


は絶対に満室にならないです、と最後にお伝えしました。


自分自身、この数週間はセミナー準備などで、本当に忙しかったのですが、それにかまけて、空室対策は、本当におろそかになってしまっていました。


また、仲介会社や営業マンに対し、退去予定や入居可能時期を伝えるのが、非常に遅くなってしまっていたのです。



すると、当たり前ですが、いつもより、空室期間が長くなってしまい、精神衛生上、良くない時間をかなり過ごしてしまいました。



自分の物件に対する関心を行うというのは、


・空室であることが当たり前のように思えてしまう。。。


・競合物件と比べたり、差別化しようと思わなくなってしまっている・・・。


・今日申込みが入らなければ明日、今週ダメなら、来週こそは申込みがほしい!と思えなくなった・・・。



というような状態です。


このような気持ちは、関係業者にも自然に伝わってしまうので、よほど、物件に競争力がない限り、満室になることはありません。



「絶対に満室にしてやる!」


という強い気持ちがなければ、この大空室時代、誰も協力などしてくれないのですね。


でも、幸いなことに、仕事柄、賃貸経営を頑張っている方に日々触れることができます。


講師業などはその最たるもので、頑張っている受講生さんを見ると、


「自分もまた、一から頑張ろう!」


と勇気とパワーをもらえます。



今週もなんやかんやバタバタで忙しいですが、空室対策、頑張っていきたいと思います!



★満室の前提条件は、「絶対満室にしてやる!」という強い気持ちです。




今回も前回に続き、入居募集についてお伝えしました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

過度に期待しすぎないこと!


退去のでたお部屋に、オーストラリア人の方が入居してくれることになりました。


正確には、退去になる前から、写真や動画で外観や周辺環境を見て回ってくれたらしく、その段階で入居を決めてくれていた模様。



この物件、


・南向きの、広い庭つき!

・1坪のウッドデッキまである!


というのがウリだったのですが、実際には、入居者さんがあまり庭を利用してくれることがなく、雑草で荒れ放題?になってしまったりしていました。


実際に家庭菜園をしたり、庭でバーベキューをしたりされる入居者さんは、2割ほどでしょうか。


ですので、退去がでる都度、クリーニングの他、庭の除草作業をいれていました。


しかし、このオーストラリア人の方が気に入ってくれたのは、この庭やウッドデッキ。


「こんな物件、千葉だと見たことがない!」

「絶対ココしかないと思った!」


というようなことを言ってくれ、とってもうれしい気持ちになりました。



物件を取得したとき、また、リフォームしたときなど、


「こんな入居者さんに入居してもらいたい!」


みたいな感じで、ターゲットとなる入居者層を想定します。


でも、フタをあけてみると、全く想定外の入居者さんだったりすることも往々にしてあります。


女性が好みそうなアクセントクロスを使っているのに、なぜか、男性ばかりが入居してくる・・・、みたいなケースですね。


実際、私も単身者用物件で、そんな経験をしています。



今回の庭付き物件も同じで、もちろん、大家としての想いもありますが、入居される方々はそれぞれの方なりのメリットを見出して入居されてきます。


今回のオーストラリア人の方は、庭に惹かれて入居されることになりましたが、例え、そうでなかったとしても、物件を選んでくれたことだけで、うれしいことです。


でも、


「○○したから入居が決まる!」


というような空室対策、って、あり得ないものと考えています。


一つ一つの空室対策が絡み合って、初めて効果のでるものと思います。



ですので、仮に、リフォームなり、掃除なり、何かを行って入居が決まったとしても、そんなのは、たまたまでしかないじゃないでしょうか。


一方で、「満室にしよう!」という大家さんのオーラが空室に入居を呼び寄せる、というのも信じていますが・・・。(^^



でも、先ほどの、


「○○したから入居が決まる!」


「○○が入居が決まった理由だ!」


と思い込んでしまうと、変なことになってしまいます。



「せっかく、ペット可物件にしたのに・・・。」


「庭をこんなに手入れしてるのに、庭好きの人が入居してこない・・・。」


「コミュニティスペースがウリなのに、だれも共用部で見かけない・・・。」


みたいな感じで、大家の気持ちの押しつけ、がはじまってしまうのですね。



そうではなく、まずは物件を選んでいただけたこと自体に感謝しながら、


「そのうち、思った通りの方が入居してくれるかも。

10人に一人でも、そんな方が入ってきてくれたらうれしいな。」


ぐらいの感覚で入経営してた方が気が楽というものかもしれません。



もしかしたら、そんな入居者さんが徐々に増えていけば、最終的には、似たような空気感の入居者さんが集まる、想定通りの物件、ができあがるかもしれませんものね。


そんな物件になれば、入居者間のトラブルもなく、かつ、長期入居が期待できるとも思います。



過度に期待せずに、ゆっくり、気長に物件を育てていきたいです!




★入居者さんに過度に期待し過ぎない。

少しずつ、思い描く物件にしていこう!



今回は入居募集のスタンスについて、お伝えしました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。
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