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年収298万円からの不動産投資

コンサルや不動産管理の現場で感じたこと、思ったことを不定期でつづってます。個人的にもアパートやゲストハウスを運営しているので気付いたことなどをこの場でフィードバックしたいと思います。アパート経営の参考にしていただければ幸いです。

お部屋探しもリモートで。


このコロナの状況で、入居募集の現場
にも変化がでてきています。


これまで、Web内覧や、セルフ内見など、
システムやツールなどは存在してはい
たものの、それほど爆発的な普及、
とまでには至っていなかったように感じ
ます。


しかし、最近、


「直接の見学ではなくて、リモートで
内見できますか?」


「動画や写真だけでお部屋決められる
んですけど、契約も郵送などで、やり
とりできますか?」


といった質問が日常的にでてくるように
なってきました。


画期的なシステムなどが開発されて、
業界側がそれを普及させようとしても
広まらないことが多いですが、サービス
利用者側からのニーズが高まれば、
システム等の導入も進んでいくのだろうな
ということが、まじまじと実感できる、
そんな状況です。



私は以前から、仲介業者だけの募集
ルートではなく、エンドユーザーから
直接反響を得て、内見や契約まで
もっていく、ということをずっと
続けてきました。


ですので、部屋探しされる方からの
希望や声をダイレクトに聞ける機会
が多いのですが、このようなニーズ
を聞くたび、より、写真や動画など
には、工夫を凝らさないといけない
な、と思ってしまいました。


物件も、購入当初は、空室をリノベ
して、しっかり写真をとったりします
が、それから数回入退去を繰り返す
と、当然、クロスを張り替えたりして、
当初の写真と現状が少し違ってきたり
してしまいます。


ですので、本来、写真も、都度、
取り直したりする必要があるもの
です。


ですが、忙しいのを言い訳にして、
写真撮影をさぼってしまうと、この
ようなリモート内見などの際に、


「あれ、現状と少し違う・・・。見せれる
写真がない!」


などと慌ててしまう状況になって
しまいます。


実際の内見案内だと、その場でフォロー
もできますが、電話やネット上の会話
だと、そのフォローが難しかったり、
しますものね。


何より、いい加減さが相手に伝わって
しまうのも考えものです。



このような状況なので、いい機会と
思い、物件の写真等について、見直して
みること、オススメいたします。




★お部屋探しされる方のニーズを
逃さないよう、入居募集ツールを
再点検しよう。



今回はリモート内見などのお部屋探し
される方のニーズについてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

大規模修繕と資金繰り


日本政策金融公庫から、久しぶりに、お金
を借りました。


私の取引支店では、融資担当者が完全に
リモートワーク、ということで、通常、
必ず実施される面談がなく、電話での
ヒアリングだけで融資決定まで進みました。


賃貸業では、そこまで金額が必要ないだろう、
とのことで、結局、申請額の1/3ぐらいに
なってしまいましたが、金利も安く、
また、その利子も当初3年間は補給される
ということで、借りて損はないものと
思います。


無担保なのも、大きいですものね。


そこまでコロナ禍で退去が続いたわけ
ではありませんが、少なからず影響も
受けましたし、また、今後もどのよう
になるか不透明なところがあるので、
手元資金を少しでも厚くしておきたい
ところです。


別口で、地銀にも打診しているもの
があり、この機会にその銀行との取引を
拡大させておこうとも考えています。


確かに、日本政策金融公庫などから
融資を受けられるのは良いのですが、
そればかりだと、他の地銀・信金さん
との関係ができません。


多少、条件が悪くなっても、金融機関
開拓・関係作り、という意味では、
民間の金融機関から融資を受けること
は大事です。


ちょうど今、法人の一つが決算期末です。


毎年、法人税をしっかり払ってきている
ので、今期は、外壁塗装などで、けっこう
な支出を行い、法人税の圧縮を図って
います。


でも、税金が少なくなるのはいいのです
が、キャッシュアウトはしているので、
手元資金が寂しくなってきていました。


ですので、融資を受けることは、手元に
現金を取り戻すことになるので、今回の
借り入れ、ちょうどいい感じです。



外壁塗装などの大規模修繕も、機会が
ないと、なかなか実施に踏み切れません。


建物の維持や、入居募集の競争力UP
という視点からは、絶対に実施した
方がいいことなのですが、手元から
かなりお金がでてしまうことなので、
ついつい先延ばしになりがちですもの
ね。


今回、外壁塗装に踏み切ったのは、
ちょうど梅雨時期で、この時期の塗装工事は、
かなり安く済ませられる、ということも
理由の一つです。


地味ですが、こういう塗装の発注時期
なども、大切なノウハウの一つですよね。



いろいろな大家さんとお話していると、
リフォーム資金では、あまり融資を
利用される方、少ないように感じます。


しかし、もし、資金的なことが理由で
大規模修繕を先延ばしされているの
なら、遠慮なく融資を利用するのが
オススメです。


特に、有利な融資制度が利用できる
時勢であれば、躊躇なく、生き残り
をかけて、どんどん利用すべきだと
思います。



入居募集も、節税も、資金繰りも、
どれも密接に絡まっていて、それぞれ
をうまく実行していくことが賃貸経営
では大切です。


計画的に賃貸経営、進めていきましょう!



★節税や入居募集にファイナンス、全て
をうまく調整して賃貸経営は成り立ちます。



今回は大規模修繕や資金繰りについて
お伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

悪意の入居申込で、ドタキャン喰らわされる・・・


腹立たしい、非常に腹立たし過ぎて、
はらわた煮えくりかえります。


入居申込が入り、そのまま契約すること
になったのですが、その契約のまさに、
その瞬間に、ドタキャンが発生しました。


物件は、前々回のコラムで、畳のセルフ
発注で失敗したと紹介したお部屋です。


その後、無事にリフォームが完了し、
自分自身の手で広角レンズを使って、
写真撮影していたところ、その日のうちに
申込が入り、そのままとんとん拍子に
話が進み、そのまま契約する、ということ
になっていました。


やっぱり、自分の時間を使い、愛着を
もって行動していると、申込を引き寄せ
られるんだなー、と自己陶酔です。


しかし、交渉がちょこちょこ入ってき
ます。


フリーレントや家賃、敷金・礼金の交渉、
など、どうも、申込を入れてくれている、
不動産会社の営業マンからの交渉、という
より、申込者さんが、交渉してくる模様。


ある程度受け入れてあげながら、ある
ものは、ちょっとそれは無理ですね、
などと押し返しながら、契約する、という
ところまできていました。


不動産会社に訪問する時間がないので、
IT重説(Webを利用して、重要事項説明
を疑似対面で行うこと。)を用いて
契約を行う、と営業マンから事前連絡を
受けていたのですが、ここでトラブル
が発生します。


さあ、今から重要事項説明をはじめます、
というところで、申込者が、


「はぁ、仲介手数料なんて、びた一文、
払うつもりないんだけど。」


ということを言い出したらしく、慌てて
営業マンが私に電話をくれました。


「谷本さんには、契約まで、いろいろ
交渉を受け入れてくれて、骨を折って
いただいたのですが、この方、断った
方がいいように思います。

もちろん、仲介手数料の問題は、谷本
さんからも費用をいただけるので、
何とでもなるのですが、この方、受け入れた
ら、あとあと、クレーマーになる気配が
プンプンします。

ただ、勝手に断ってしまうことは
できませんので、一報いれました。」



という連絡でした。


これを受け、そのままお断りしてください、
と返したのでした。


私も、物件を買ったりする際は、当然、
交渉をします。


しかし、やってはいけない、道義という
ものは最低限わきまえているつもりです。


今回のように、契約締結の、まさにその
瞬間に関係者の気持ちを踏みにじる行為
は、人として、絶対にNGです。


もちろん、事前に契約にかかるお金の話を
聞いていなかった、というのなら、
まだ分かります。



しかし、今回のケースでは、申込者の
悪意が、交渉の途中段階でも、ちょこちょこ
でてきていました。


お断りすると、その営業マンも、安心した
ようで、


「絶対に、いいひと、見つけて紹介します
からね、待っててくださいね!」


と逆に嬉しそうに応対してくれたので、
頼もしく感じました。


空室と家賃収入のことだけ考えれば、
多少は目をつぶって、嫌な方でも受け入
れることも必要かもしれません。


しかし、時には断る勇気も必要だと
考えています。


そうすることで、関係する各種業者さん
をより、味方につけることもできます
ものね。


不動産業界で働く方の多くは、気持ちで
動きます。


気持ちで動いてくれる方々には、やっぱり
こちらも心意気を見せる必要があります。


今回の物件、いい入居者さんに選んで
もらえるよう、空室対策頑張りますっ!




★目の前の家賃を蹴ってでも、時には
断ることも必要。



今回は入居契約直前のキャンセルについて
お伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

売主業者物件、雨漏り対応、遅々として進まず・・・。


先週は、セルフリフォーム関係の
失敗談をお話しましたが、今週は、
物件購入時の失敗談です。


1年半ほど前に、激安ボロ戸建を購入し、
リフォームをしていました。


ところが、間もなく、雨漏りが発覚。


売買契約書に記載の、瑕疵担保責任
に基づき、元々の所有者に、その責任
をとってもらうべく、修繕をしてもら
っていました。


この元々の所有者というのが、宅建
免許をもつ不動産会社だったため、
今回は徹底的にやってやろうと、
やりとりしてきたのですが、これが、
なかなかうまくいかない・・・。


宅建業法では、売り主が宅建免許を
もつ不動産会社の場合、瑕疵担保責任
について、制限を設けています。

(瑕疵担保責任:
売買契約に基づき引き渡された不動産を
使用するにあたり、契約の内容に適合しない
場合に、売り主が買い主に対して負うことと
なる責任。)


具体的には、


不動産会社(宅地建物取引業者)は、物件の
引渡しの日から瑕疵担保責任を2年以上負わ
なければならない。

これに反する特約(例えば、引き渡しの日
から半年しか瑕疵担保責任は負わない、
というような買主に不利となる特約)
は無効となる。


という制限です。


なので、特に、雨漏りや、建物の主要構造部
に関するトラブルは、今回特に、売り主に
対して強く抗議できると思ったのですね。


業者さん側も、そのあたりのことは、よくよく
分かっていて、はじめのうちは、確かに即座に
動いてくれたのでした。


ところが・・・。


なんかリフォームが中途半端で、いっこうに解決
しない。(><)


やがては、連絡つながらなくなり、つながると、
担当者がやめた、とか、下請け業者が、忙しく
て他の業者を探しているとか、そんな言い訳
ばかり続くようになります。


果ては、親会社が倒産の危機にあり、資本関係
が変わって・・・、とか、意味不明。


現在は、ようやく話の分かる担当者に本件が
引き継がれ、何とか解決の出口が見えてきた
感じです。


今回は、ものは試しに、ということで、
不動産業者の所属する保証協会や不動産適正
取引推進機構に、ヘルプの連絡を入れてみました。


連絡する前は、

「弱い立場の消費者だから、きっと
問題の不動産会社に是正を勧告して
くれるに違いない!」

と淡い期待を寄せてしまったのですが、
現実は甘くありません。


「まあ、その不動産会社もいろいろ動いて
くれてるわけでしょ。

だったら、そのまま、裁判とかするより、
うまくやり取りしていった方がいいですよ。」


といった感じで、何にも解決にならなかった
のでした。


古い戸建でも、売り主業者の物件
だったら、何かあったときにも安心、
と思ったら大間違い、という失敗談
でした。


もっとも、うまく解決すれば、時間は
かかりましたが、いい投資だったと
言えるかもしれません。


そんな日が来るのを期待しながら、
粛々と応対を続けたいと思います〜。



★契約書の文言以前に、取引相手が
信用できるか、要チェックすべし。



今回は物件購入時の失敗談について
お伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

久しぶりのDIY。失敗続き・・・。


かなり久しぶりに、セルフリフォーム、
やってきました。


今回はクロス施工に初挑戦。


といっても、僅か4帖程度の小さな小部屋
の天井以外の壁面だけですが。


これまでは、壁というと、塗ることしか
したことがありませんでした。


塗料の他、漆喰まで、こちらはかなり
やり込んだ経験があります。


この、塗る系は、マスキング(養生)が
大変なので、今回の、


貼る


というやつなら、


「マスキングの手間がないから、楽チン
かな?」


と思ってたのですが、実際にやってみると、
まあ、大変。


想像以上に気泡が入る入る・・・。


クロス初挑戦なのに、楽をしようと、
幅広タイプのクロスを選んでしまった
のも、致命的失敗でした。


幅広タイプなら、貼る作業が少なくて
済む、という安易な考えから選んだ
のですが、これは、初心者が選ぶもの
ではないですね。


クロス自体が重くて、貼り付ける前に
破れたり、また、まっすぐ貼れなかった
りで散々でした・・・。


一日がかりで何とか形にはなったの
ですが、これは、当たり前ですが、
クロス施工には、慣れが必要ですね。


でも、作業自体は、楽しくて、頭を
使わずに何かに没頭できる時間、
貴重だと思いました。


昔、頭をすっきりさせたくて、


座禅断食


なるものに参加したことがありますが、
このような施工作業、その時の瞑想に
近い感覚があります。


なかなか何も考えない時間って、意識
しないと作れないですものね。



このクロス施工とは別に、先日退去の
あった、琉球畳のあるお部屋、リフォーム
会社さんと打合せして、私が部材を
発注することになっていました。


琉球畳の表替えはできない、ということで、
その代替品である、「なんちゃって琉球畳」
にすることにしたのですね。


ところが、初歩的なミスをしてしまって、
微妙にサイズが合わない・・・。


そう、一部、切り欠きやサイズ調整を
別途オーダーしないといけないのを、
何にも考えずに、全て既製サイズだけを
注文してしまっていたのでした。


結局追加で注文して、リフォーム会社
さん経由で発注するより、高くなって
しまいました。


貧乏根性だして、自分で直接注文
して搬入した方が安い、と思って
役割分担したのですが、完全に裏目に
でてます。(><)


クロスのセルフリフォームも、やり直し
のロスや時間というコストを考えると、
結局かなり高くついてしまいました。
(経験を買えた、という意味では
意味が大きかったですが。)


セルフリフォームや材料手配、
うまくやらないと、コスト削減には
つながりません。


かえって、コストがかかったり、また、
関係業者さんに迷惑をかけることにも
なってしまう可能性があります。


リフォームは、時間とコストなど、うまく
バランスをとりながら進めること、
大切ですね。



★セルフリフォームは、そのメリット・
デメリットを考えて実践しよう!



今回はセルフリフォームの失敗談について
お伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

未経験な投資法にもトライしてみること


久しぶりに投資用物件探しに時間を
使いました。


といっても、一棟もの、ではなく、


「区分マンション」や「土地」情報


です。


これまで、


「区分」は儲からない


と決めつけていたので、投資対象に
していませんでした。


なので、探すことすら、したことがあり
ません。


しかし、ここ最近、毎週日曜日に開催
しているオンライン大家塾の、次回
テーマが、


「区分マンション投資」


ということもあり、実際に自分でも
探してみた、というワケです。


詳しくは、今週末のオンライン大家塾
でお話するのですが、勉強してみると、


あまり儲からない・・・


と一般に言われている区分投資も、
やり方によっては、堅実な投資に
できそうです。


もともと、小規模な戸建など、金融機関
の開拓にもうってつけ、と思って活動
してきました。


初めから何千万、という融資を打診
するのでなく、数百万の融資なら、
金融機関も取引のスタートとしては、
取り組みやすい、と考えているため
です。


実際、少額融資をドアノックツールと
して、使ってきましたが、今回の
区分も、特にこんな融資情勢が厳しい
状況の中では、金融機関に持ち込みやすい
のではと思ったのです。


修繕積立金など、区分特有のものが
ありますが、でも、RC一棟ものの
投資でも、単に修繕計画のための
積立を毎月実行するかしないか、だけ
の違いと考えると、本質は、区分も
一棟物も同じなのだと調べていくと
分かりました。


要は、修繕費を、

・キャッシュを将来の時点でどんと
吐き出す

か、

・毎月コツコツ、支払っていく

の違いなだけですものね。


なので、RC物件は、そんな大規模修繕
支出の時期までに売りぬく、という
のがRC物件投資のセオリーなのだと
思いますが、規模が大きくなって
築年数が古くなると、なかなかそれも
簡単なことではないですものね。


とそんなこともあって、区分投資、
コツコツ積み重なれば強力な投資
法になるのではないかと思い、物件
探しをスタートした感じです。


・いくらで貸せるか


・どのぐらいリフォームコストをかけるか


を考えながら物件探しするのですが、


「この価格で買えたら良さそうだな・・・。」


というのがいくつもでてきました。


区分投資の面白いところは、


一つでも、お宝物件を発見し、ものに
できたら、繰り返し同じ建物内での投資
が繰り返しできる


というものです。


全体で100戸あり、そのうちの一つで
うまくいったのなら、その物件をウォッチ
し続けることで、売り物件がでたら、
すぐに機械的にアタックできる


というのが面白い、と思いました。


そんな物件・エリアを一つずつ増やしてい
けば、あとは繰り返しですものね。


とはいえ、自分も区分投資について
駆け出しなので、宝探しの要領で
じっくり取り組んでいこうと思います!




★時には新しい投資法にも目を向けて
みよう!



今回は、区分マンション投資について
お伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

家賃UPさせたら、物件に再投資!


「谷本さん、大変です。


ゴミ置き場が荒れてます。


不法投棄されたと思われる、電化製品や
大型家具、分別されていないゴミが
散乱してて、ひどいことになってます。


ある程度私が掃除したのですが、
あまりにもひどい惨状で・・・。」


物件にお住まいの、居住者のお一人
が、わざわざ電話で報告してくれ
たのでした。


私は、全物件を自主管理しているため、
清掃会社さんやリフォーム会社さんと
タッグを組んで、物件を運営しています。


また、今回のように、居住している
方から、何かあると、連絡が直接
入るようになっています。


今回の入居者Aさんによると、


「この前も、隣のアパートに住んでいる
外国人が、ゴミを私たちのアパートの
敷地内に捨てているのを目撃しました。

十中八九、彼らの仕業と思います。

また、近隣の住人さんが、通勤途中に
家庭のゴミを捨てていくのを見たことも
あります。」


とのことでした。


こちらの物件、私の運営物件の中では
高額価格帯に属します。


そのため、と言っては語弊があるかも
しれませんが、モラルの非常に高い
方が多く、そのため、これまでも
ゴミトラブルは発生したことがありません
でした。


しかし、近隣からのアパートとなると、
なかなか厄介な問題です。


掲示物で、よくコンビニにあるような、


「家庭ゴミは捨てないでください。」


というものをいったん貼り付けては
みたのですが、これがどれほどの
効果があるのかは疑問です。


防犯カメラの設置もしないといけない
のかな?とも思っていますが、これも
どれだけの抑止力があるのか分かりま
せん。


とはいえ、考えられる選択肢を一つ
一つ、実行していくしかないのかなと
思います。


ただ、幸いなことに、この物件の居住者
さんとは、比較的、全世帯と連絡がとれ
やすいので、さっそく、みなさんに、
ショートメールで、


「今回、ゴミ置き場が荒らされていました。

近隣からの不法投棄を目撃された方が
います。

もし、不審者がゴミを不法投棄されている
のを見かけたら、すぐに私まで連絡ください。」


と伝えました。


すると、何人かの居住者さんは、


「私たちの物件で、そんなひどいことを
するなんて、けしからん。

もし、見かけたら、すぐに注意してみ
ますね!」


と、逆に応援のメッセージを返信してくれ
ました。


居住者さんの目、というのは、防犯カメラ
何かに比べて、何倍も強い防犯対策と
思いますので、本当に心強いです。


また、何より、「私たちの物件」と言って
くれたのが、正直、うれしかったです。(^^


とはいえ、それに甘んじているわけにも
いかないので、掲示物の次は、巡回清掃
会社さんに、巡回の頻度を高めてもらう
ように依頼しました。


すると、担当者は、


「この物件、今は月に一度の巡回ですが、
ほとんどすることがないぐらい、毎回
キレイですよ。

また、今回の不法投棄の問題も、巡回の
数で解決するようなものでもないです
しね。

料金も、単純に2倍、3倍になりますので、
やめた方が・・・。」


と提案してくれました。


そう、この物件、居住者さんもキレイに
お住まいいただいているので、ほとんど
手をかけずに維持できていたのでした。

なので、巡回清掃も、月にたったの一度
だけしか入っていません。


この担当者さんも、巡回清掃費が
高くなってしまう、ということを
気遣ってのご提案だったと思います。


でも、結局、巡回数を増やしてもらうこと
にしました。


というのが、まず、費用についてですが、
私は前々から、そろそろ賃料を居住者さん
に還元したい、と考えていたのですね。


実はこの物件、退去がでるたびに、家賃
を少しずつUPさせています。


この物件全体としてみれば、もう、かなりの
家賃UPになりました。


それを今こそ、還元するときではないかと
思ったのです。


もちろん、逆に家賃が下落してきている
物件もありますので、家賃UP分を全部、
この物件に使う、ということではありません。


全体のポートフォリオをみて、配分する
必要があります。


家賃を安易に下げてはいけませんが、
物件には、やはり、物件なりのスペックが
存在し、変な見栄やプライドで家賃を
下げずに何か月も空室になるのだけは
まっぴらごめんです。


ですので、私は家賃には固執しすぎない
ようにしています。


家賃UPできる物件はUPさせ、逆に決まらない
物件は潔く家賃Downさせていく、というのが、
経験的にうまくいくように思います。



さて、今回の物件ですが、日常清掃の巡回数
を増やしたのは、また、別の狙いもあります。


というのが、清掃会社さんの巡回日を
ある程度把握できていれば、


ちょっとした用事をお願いすることが
できる


のですね。


・蛍光灯の交換

・ゴミの散らかり処理

・掲示物の貼り付け

・居住者さんからのちょっとしたお願いごと
対応


など、本当に細かい作業で、わざわざ
リフォーム会社に発注するまでもない、けれど、
自分で動いてしまうと、時間だけとられて
仕方ないい、というようなこと、を巡回清掃
のタイミングなら、


ついでにお願いしやすい


というのがあるのですね。


もちろん、材料費などの実費分は払うのは、
当然ですが、一番大きなコストである、


人工代


は大幅に節約できることがほとんどです。
(もちろん、作業していただいている、
ということに対しては敬意を払わなければ
なりませんし、ものによっては、費用を
払うのは当然ですが。)



今回のトラブルは、本質的にまだ何も
解決できてはいません。


しかし、入居者さんの目や清掃会社さんの
目で、どうにか抑止できればと思っていま
す。


関係者みんなの力でうまく乗り越えて
いきたいですね。(^^



★家賃UPさせたら、物件に再投資して、
居住環境を高めていこう。それが長期入居
にもつながります。



今回は、UPさせた家賃の再投資について
お伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

続、ヤドカリ投資法

先日、私の一つ前の自宅に入居され
ていた方がお引越しされました。


共働きのご夫婦だったのですが、
仕事の都合で、とのこと。


何も、こんなコロナの状況で大変
なときに、引っ越さなくても・・・、
とは思うのですが、でも、長く住んで
いただけたことに、感謝です。


原状回復のために、久しぶりに
旧自宅に足を踏み入れたのですが、
大切に使っていただいていたようで、
それほどクロスも張り替えずにすみ
そうでした。


自宅として住みながら物件を
リフォームしたりして、価値を
高めてから賃貸に出す、このやり方、
勝手にヤドカリ投資法を呼んで
います。


1案件目は、ボロ戸建を自分で
住みながらシェアハウスにして
貸し出しました。


2案件目は、また、ボロ戸建を
買って、家族で移り住みました。


どちらも、将来的に賃貸に出すこと
を想定し、住みながらちょこちょこ
修繕したり、庭を作ったりしていた
のですね。


3案件目は、土地を購入して賃貸併用
住宅を新築し、これで最後かな?と思って
いたのですが、ひょんなことから、
また引っ越すことになり、今に至ります。


今回退去したのは、この3案件目の
物件でした。


ですので、私が今住んでいる自宅は、
4軒目、ということになります。


もっとも、私はどこに住むにしても、


「賃貸住宅の一つ」


に住んでいるという感覚です。


そうしておけば、いつでも賃貸に出す
ことも可能ですし、何より、


自宅だからと、過度な投資をする


こともなくなります。


もちろん、家賃をUPできるような、
または、一日でも早く入居獲得
できそうな設備投資には、どんどん
お金は使うようにします。


このヤドカリ投資法、本当に手堅い
投資法ですので、もし、


「これから不動産投資をはじめて
みたいが、どんな物件に投資したら
いいか分からない・・・。」


「はじめから大きなローンをくむ
のは、ちょっと抵抗がある・・・。」


ということでしたら、ぜひ、選択肢の
一つに入れてみていただければと
思います。



今回、退去のあった物件では、
LDKの一部を小上がりの畳スペース
にしていました。


琉球畳にしていたのですが、今回、
この表替えができない、ということ
で、この畳を撤去して、ユニット畳
にする作業を、行いました。


コロナで自粛中だったので、いい
運動になりました。


撤去した畳は、捨てるのももったい
ないので、自宅に持って帰ってきて
います。


自宅では、現在、stay homeを楽しく
するために、2Fスペースにテントを
はってるのですが、その床部分に
この琉球畳をセットすると、なかなか
いい感じ。




こういうのも、ヤドカリ投資法や
DIYのメリットだったり、楽しい部分
なのかもしれません。(^^




★自宅を賃貸物件と考え、将来貸し出せる
ようにしておくのも、一つの不動産投資。



今回は、ヤドカリ投資法について
お伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

入居者さんを個別にフォローすること。


このところ、ずっと入居者さん応対に
追われてます。


コロナの影響で、仕事がなくなり、
または、給料が減って家賃支払い
ができない、という方が、またでて
きました。


私は、80戸ほど、全部自主管理して
いるので、入居者さんの声がダイレクト
に入ってきます。


前回のコラムでは、生活保護申請
のフォローについてでしたが、
今回のケースは、


住居確保給付金


です。


厚生労働省からも、その説明資料が
ネット公開されています。

https://www.mhlw.go.jp/content/000623082.pdf


各自治体の相談窓口(自立相談支援機関一覧)
https://www.mhlw.go.jp/content/000614516.pdf




しかし、分かってはいましたが、これ、


居住者ご本人が相談する意思


を持っていないと、うまく進まないのです。


仕事を失ったり、また、休職で収入がほぼゼロ


になっている方、というのは、接していて
分かりますが、そもそもマインドが後ろ向き
になっていることが往々にしてあります。


今回の入居者さんも、


・どうせ俺なんて何をやってもダメ・・・


・明日食べるものもどうしようかと思って
るのに、家賃なんて、払ってられるか・・・


・「住居確保給付金?そんな難しい言葉ならべ
られたって、申請のやり方なんて、調べられる
かっ!」


みたいな感じです。


そう、


「こんな制度あるんで、使ってみてくださいね。」


みたいな感じでは、うまく進んでいかない
んですね。


それこそ、


「明日、一緒に窓口にいってみましょう。」


とか、


「電話番号、■■にまず、電話して、書類
を取りよせましょう。ひな形はこれです。
届いたら、一緒に記入しますので。」


などという具合に、具体的にフォローしな
いと、放っておいては進みません。


数日後に、書類の到着確認をする、
といったことも大切です。


また、時には、


「そんなことでどうするんですか、行動
しないと、何もはじまりませんよ!」


と叱ることも大事だし、反対に、


「〇〇さんなら大丈夫、絶対にできるから!」


と励ますことも大切です。



「面倒臭い・・・。」

「時間かかって仕方ないな・・・。」


本当にそうですよね。


でも、この状況、それぞれの入居者さんに

「個別対応」

していくしかありません。


また、まだ声を上げてくれるのなら、いい
のです。

対応のやりようがあるから。


問題なのは、


「困った、助けてほしい。」


と声を上げてこない方の方です。


もちろん、経済的に何の問題もないので、
何も連絡をされてこないだけかもしれません。


しかし、困窮していて、精神的に声も
あげられないほど追い詰められている方
も中にはおられる可能性があります。


ですので、どんな手段でもかまいません。

手紙、メール、ライン、ショートメールなど、
できる手段で一度居住者さんと連絡をとって
みてほしいと思います。


あと、不動産会社さんに管理を任せて
いるのだとしたら、丸投げはやめましょう。


通常業務でタダでさえ忙しい不動産会社さん
に、そこまでのフォローを求めるのは、
期待するだけダメです。


もちろん、そんなフォローをしてくれて
る不動産会社は大切にしなければなり
ません。


こんなときこそほど、日ごろ培った大家力
の見せ所。



まだまだ大変な時が続きますが、入居者
の支援、続けていきましょう!




★こんなときだからこそ、居住者の
個別フォローが大切です。



今回も、先週に続き、入居者さんの
フォローについてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

セーフティネット機能は躊躇なく使うこと


前々回のコラムで、退去のあった
部屋に入ったら、見知らぬ男性がいた、
というお話をさせていただきましたが、
その後日談です。


結局、その男性は、元々の居住者の
未婚の妻の子共でした。


派遣会社に登録はしているようでしたが、
定期的な収入はなく、家賃を継続して
支払うことは不可能に思えました。


ですので、生活確保給付金や、社会福祉
協議会、また、生活保護課などを
紹介していたのでした。


つい先日、生活保護課から連絡があり、


「保護が決定したので、とりあえず、
手続き進めます。」


という連絡があり、ほっと一安心して
いました。


ところが、その数日後、また、生活保護課
より、連絡があり、


「谷本さん、すいません、私のミスで、
やっぱり、谷本さんの部屋には、Aさん
は、住んでいただくことはできなくなり
ました。ごめんなさい。すぐに、退去
してもらうように、言いますので。」


とのこと。


どういうことか聞いてみると、まあ、
当たり前のことだったのですが、


家賃 > 一人暮らしの所定の住宅扶助額


となっていたためでした。


お部屋の家賃設定は、55,000円だったので
すが、この市町村では、


46,000円


が上限のため、9000円の差額が生じるから
ここには住んでいただけない、とのこと。


それで、念のため、


「その差額9,000円は、自己負担で支払って
いただく、ということはできないので
しょうか?」


と聞いたところ、それはNG、とのことでした。


しかし、私は、すぐに、


「了解です。それでは、家賃、55000円
でなく、その46000円でいいので、住んで
もらってください。」


と回答しました。


それを受け、生活保護課の担当ワーカーさん、
一瞬、かなり驚かれていたので、


「実は、あれから、Aさんと話して、
身分証明書などを送ってもらったん
ですね。

そうしたら、Aさん、療育手帳の写し
を送ってこられ、知的障害を抱えて
いることが分かりました。


私、実は、福祉事業も営んでいる
のですが、そうした、知的障害や
精神障害を抱えている方のサポート
をしています。

ですので、このAさんも、できる限り
のサポートをしたいと思いました。


なので、この家賃で十分です。」


と伝えたところ、納得された様子
です。


この話だけすると、単なる善人の
ように思われてしまうかもしれませ
んが、もちろん、単なるボランティア
精神だけで今回の提案をしたわけでは
ありません。


・居室に踏み入ったときに、そのダメージ
の大きさから、リフォームするには、
相当の出費を覚悟したこと。


・もともとリノベしないと、客付けが
難しいと思っていたが、その必要が
なければ、手元キャッシュを出さずに
住むこと。


・リノベ期間、特に今のコロナの状況
では、新たな入居募集期間を考えると、
機会損失が半端なく発生してしまうこと。


などを考え、今回の提案を行った
のでした。


生活保護課の担当ワーカーさん、
私の提案を受け、


「そのような申し出をいただく、感激
しています。非常に助かります。
私も、今の状況で、Aさんに退去して
もらい、別の住居を探すのは非常に
困難だと思っていました。

Aさんも、できれば谷本さんのお部屋に
住み続けたいとおっしゃっていますので、
本当に助かりました。」



いったん、これで、Aさんの案件
は完了できそうです。


しかし、この時期、生活保護や住宅確保
給付金についてのフォロー、絶対に
必要だと思います。


実はもう一人、住宅確保給付金関係の
フォローをしている居住者さんが
います。


地味な仕事ですが、社会にとっても、
また、自身の賃貸経営にとっても、
必要なことなので、引き続き、フォロー
頑張ります!



★セーフティネットの機能、こんなとき
だからこそ、使えるものは躊躇なく
使うのが大切。



今回は、入居者さんとの生活保護の手続き
フォローについてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

とにかく生き抜くこと。

私の弟は、実家のある兵庫県で、
美容室を経営しています。

従業員が5名ほどいる、立派な経営者
です。


先月、たまたま帰省したときに、


「コロナの影響で、客足が激減
した。この状況は辛いな。

早く終わるといいんやけど。」


と話していました。


ところが、つい先日、連絡をとった
ところ、


「経営はまだできてるけど、
ギリギリ生きていけるかどうか、
っていうぐらい。

まあ、子供と過ごせる時間が増えた
と思って、前向きに頑張るわ。」


ということでした。


それで、弟には、


・大家さんか、管理会社に、経営状態
をありのまま伝えて、家賃の減額や猶予、
をしてもらえないか、頼んでみること。


・店舗の賃料は、割合的には居住用と
比べても大きく、また、居住用と違い、
一度空いてしまうと、かなりの空室期間を
覚悟しないといけない、という大家側
の事情をそれとなくほのめかしながら
交渉すること。


・しかし、悪徳クレーマーになるのが
目的ではなく、長期、共存共栄の気持ち
があるからこそ、今提案している、という
姿勢を見せること。


などを伝えました。


また、少し前に、不動産会社には、相談した
が、取り合ってくれなかった、ということ
だったので、


・大家さんの耳に届く前に、不動産会社で
もみ消されてしまっている可能性もあること。


も伝えました。


私も、物件を貸す側の人間として、入居
されている方から、家賃の減額や免除、
を交渉されることほど、嫌なことはありま
せん。


なぜなら、ローンの返済は待ってくれません
し、突発的な修繕に対応するためにも、
手元に家賃をプールしておく必要があるため
です。


しかし、これまでも、居住されている方
からの相談には、できるだけ、親身に応対
してきたつもりです。


仕事がなくなり、手元にお金がない、と
言われれば、分割払いなどの相談にも
乗ってきました。


最終的に全く賃料が払えなくなり、夜逃げ
を促したこともあります。


このコロナの影響の中、特に店舗や事務所
に賃貸している大家さんで、早い方は、
店子さんから相談される前に、先手を打って
家賃免除や減額、を提案している模様です。


お店を経営している事業者さんが、特に
大打撃を受けていますものね。


居住用物件を経営している大家さんでも、
全契約者に、例えば先週ご紹介した、
住宅確保給付金等の存在、を教えてあげる
お手紙を出すのは非常に意味のあることだと
思います。


また、管理会社さんがいるのであれば、


「自分の物件で、入居者から、家賃支払い
がきつい、というような問い合わせは入って
いないか?」


ということは、最低限、聞いておいた方
がいいです。


管理会社さんの窓口で情報がストップ
していることもありますものね。



弟とは、最後に、


「とにかく、この局面は生き抜くのが大事。

従業員の給料の支払いに困ってしまう
前に、政府系金融機関に、早目に打診
すること。

あと、どうしようもなくなる前に、
自分でも、親にでも、泣きつくこと。


こんなときに、面子なんて、どうでも
いい。

とにかく、お互い生き抜いて、また、
ビール一緒に飲もう。」


と別れました。



家賃支払いができない、厳しい、と言われる
入居者さんが、私の物件でもでています。


この不安定な状況、まだまだ続きますが、
お互い、耐え抜いていきましょう!





★入居者と大家、お互いに長期的に共存
できるよう、前向きに考えていこう!



今回は、今の時期における入居者さんとの
応対法についてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。




できることは、後手に回らず、先手、先手で!

昨年のコラムで、

入居者さんの突然死に直面した

というお話をさせていただき
ました。


たまたま、生活保護を受けておられた
方で、同居の未婚の妻?Aさん、がおられる
ため、特例的にその方の転居先が
見つかるまでの期間、家賃を継続して
保証してくれる、ということになって
いました。


ちょうど5か月たった、つい先日、市役所
から連絡があり、


「Aさんの退去が完了したので、カギを
返送しました。これをもって、生活保護費
の入金を打ち切らせていただきますね。

Aさんは施設に入られた、ということも
あり、特に立ち合いなしで完了させて
います。」


とのことでした。


退去の立ち合いなしで、確認もなしに
鍵を送りつけてくるなんて、非常識だな
と思いつつ、まずはカギが返却されて
きたことで一安心。


さっそく、打合せを兼ねて、リフォーム
業者さんと現地確認にいってました。



ところが、さっそく事件勃発。


玄関ドアを開けると、目の前に、水槽が
置いてあり、その中に巨大なカメが動いて
います。


驚きを隠せず、玄関から中へ入ると、今度
は猫ちゃんが二匹、飛びかかってきました。


この時点で、思考フリーズ。


何が起こっているか分からず、パニック
です。


でも、これはやるしかないと思い、目の前
の引き戸を開けると、何と、


見知らぬ男性が立っているではないですか・・・。


思わず、


「うぉ〜。」


と叫びながら、後ろに飛びのいてしまいました。


恐怖以外の何物でもありません。


とはいえ、逃げるわけにもいきませんので、
ヒアリングしてみると、


・自称、Aさんの息子。(でも、他界された
もともとの契約者とも、Aさんとも苗字が
違う・・・。)

・半年前ぐらいから、ここに住んでいる。

・ペットは前から契約者が無断で飼って
いたらしい。

・定職にはついておらず、まとまった預金
もない。

・ただ、行くところがないので、このまま
住み続けたい。

・家賃も払う意思はある。


という感じです。


残置物の量も半端なくあり、また、もともと
契約者が15年以上住み続けていたお部屋なの
で、見たところ、物件の損傷具合も超ド級な
感じでした。


もともと、リノベーションしてきて
いた古い2DKで、ユニットバス交換なども
必要な案件で、退去してもらうにも、かなり
の時間とその後の労力もかかるとその場で計算
しました。


また、直近のこのコロナの状況です。


退去してもらうにも、この男性、ここでの
生活の場を奪ってしまうと、即座に路頭に
迷うことになります。


そのため、まずは、市役所の生活保護課に
相談にいくように勧めました。


あわせて、「住居確保給付金」や、地域の
「社会福祉協議会」などの紹介を行い、
利用できるものは利用するように伝えました。


ただ、例えばこの住居確保給付金、以前、支給申請
を手伝ったことがありますが、なかなかややこしい。


要件に、


「申請時に以下の(1)〜(8)のいずれにも
該当する方が対象となります。

(1) 離職等により経済的に困窮し、住居
喪失者又は住居喪失のおそれがある。

(2) 申請日において、65歳未満であって、
かつ、離職等の日から2年以内である。

(3) 離職前に、主たる生計維持者である
(離職前には生計維持者ではなかったが、
その後離婚等により、申請時には生計維持
者となっている場合も含みます)。

(4) 申請日の属する月に、申請者及び申請者
と同一の世帯に属する者の収入の合計額が、
次の表の『収入基準額』以下である
(収入には、公的給付を含みます)。

(5) 申請日において、申請者及び申請者と生活
を一にしている同居親族の預貯金及び現金の
合計額が、次の表の『金融資産額』以下である。

(6) ハローワークに求職の申込みをし、誠実
かつ熱心に常用就職を目指した求職活動を行うこと。

(7) 国の雇用施策による貸付(職業訓練受講給付金)
及び地方自治体等が実施する類似の給付等を、申請者
及び申請者と同一の世帯に属する者が受けて
いないこと。

(8) 申請者及び申請者と同一の世帯に属する者の
いずれもが暴力団員ではないこと。」

(上記は、市川市ホームページより転載)


といったものがあり、概要を印刷したものを
居住者に手渡すだけでは進まないことが往々
にしてあります。


手続き自体は大したことがなくても、上記な
どが記載されている書面などを見た瞬間、
受け取った側は、


「面倒くせー。」


と感じて、行動してくれないことが多いのです
ね。


なので、どこまでフォローするかによるの
ですが、


・これはあなたのためを思って案内している
こと。

・何も行動しないと、ここをでていかないと
いけなくなること。

・フォローし、応援する気持ちがあること


などを伝える必要があるかと思います。



あと、地域の社会福祉協議会、というのは、
私も、福祉事業を始めてからその存在を
知ったのですが、いわば、


地域の何でも相談所


のようなところ。


地域によく、町会の会館、など、あります
よね。


先日も、市川市のとある、町会の会長さんに
挨拶に伺ったのですが、そちらが、


地域の社会福祉協議会


もかねていて、生活困窮者の支援もしている、
ということでした。


現金給付の紹介やあっせんをしたりもしている、
こういうコロナの状況のあるので、遠慮せず、
相談に来てほしいのだが、町会に所属していな
いと、我々の存在は知られないかもしれない、
とのことでした。



ですので、私たちができることは、物件所在地に
どのような地域の応援施設があるのかを調べて、
それを、入居者に通知しておいてあげることだと
思いました。


アパートについては、町会費は、大家さん
が入居者の代わりに支払う、というのが多いですが、


「このアパートは町会にも所属していますので、
安心して、相談されてください!」


ということも伝えられますしね。


また、アパートのある地域の町会が分からない、
ということであれば、この機会に調べてみて
おくと良いと思います。



コロナの影響で、我々不動産投資家・大家
にも、居住者の生活苦、ということで、間接
的に影響が出始めています。


今のうちに、できることは先手を打って
いきましょう!



★居住者のメリットになる情報は、アナウンス
して、経営が不利にならないよう工夫しよう!



今回は、住居確保給付金や社会福祉協議会
の利用についてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

減価償却費と支払い金利


恥ずかしながら、確定申告書、まだ提出
できていません。


諸々の仕事が重なりすぎていたところに、
今年は期日が延びた、ということで、それ
に甘えてしまい、今に至ります・・・。


でも、結局、取り掛かるのが遅いだけで、
やればすぐに終わるものなので、何でも
とにかくスタートするのが大事だなと
感じた次第です。


しかし、毎年、経費にできる減価償却や
ローンの金利がどんどん減っているのを、
恐ろしいなと痛感できるのがこの時期で
すね。


想定してはいるものの、目の前の数字と
して直視すると、アパート経営の恐ろしさが
改めて迫ってきます。



不動産投資で経費にできる、2大巨頭的な
存在の減価償却費と金利。


「経費にできる・・・。」


というよりも、不動産投資で、大きく経費
にできるものはこの2つでしかない、と言っ
ても過言ではありません。


そのため、例えば減価償却費などは、


賃貸経営の利益の源泉


などとも言われます。


経費にはなるものの、実際に手元からは
お金がでていかないものなので、納得
ですよね。


ですので、私たちは、


あとどれぐらい減価償却費が残って
いるのか?


あと何年で減価償却費がなくなるのか?


減価償却がなくなった後、どれぐらい
納税していく必要があるか?


を把握しておく必要があります。



これ、当然金融機関も気にしている
内容なので、担当者から質問された
ときに、明確に答えられないと、


「コイツ、経営者なのに、そんなことも
分かってないのかよ。」


という感じで、相手にされなくなる
場合がありますので要注意です。



さて、私の確定申告書ですが、この減価償却費
のページ、「備忘価額1円」の文字がかなり増え
てしまいました。

※備忘価額
会計学用語で、元来は、何らかの事由により
実質的価値を失った資産等を帳簿等に記載する
際に用いられる。
(Wikipediaより)


法定耐用年数を超えた古い木造物件にばかり
投資してきたので、4年という超短期で減価
償却が終わってしまうのですね。



なので、毎年、


「ああ、今年は早くもパートナーAがなくなって
しまった・・・。」


みたいに感じています。


幸いなのは、ローン期間を短く組んでいる
ことでしょうか。


木造物件の多くは、10年、でローンを組んで
いるので、減価償却がなくなるころには、
それぞれの完済が見えてきている状態にな
っています。



一方では、ローンの金利です。


残債がどんどんなくなっていくのはうれしい
のですが、金利もどんどん減少していきます。


経費にできる金利、今年はこれだけしかない
のか・・・。


と申告時期になって気づいたりしますので、
注意いたしましょう。



この減価償却や金利について、やはり、うまく
いく大家さんは、修繕を活用していますよね。


税金に持っていかれる前に、先に効果的な
支出を行う


というのは、鉄則と思います。


あわせて、資金が枯渇しないよう、
必要に応じてリフォームローンを活用
する、というのも大切です。


先日、15年ほど入居されていたテナントが
退去しました。


リノベーションが絡む大きな工事を
する予定ですが、単に支出で嘆く、と
いうのではなく、


節税と満室稼働につながる


と思って、前向きにやっていきます〜。



★大きな経費算入項目である、減価償却費
と支払い金利は押さえておこう!



今回は、確定申告と経費項目について
お伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

ちょっとした気配りが命運を決める!?


うーん、繁忙期の本当に終盤戦、なかなか
満室になりません。


つい先日、申込を2件も獲得したのに、
相次ぐキャンセルを喰らってしまい、
苦戦しています。


キャンセルの入った一つ目の物件は、
申込後、数時間で、キャンセルの連絡。


営業マンの話を聞いている限り、これは
とりあえず、単なるキープの申込だった
模様。


もう一つの物件の申込キャンセルは、
案内した客付け不動産会社の営業マン
の不手際によるもの、とのことでした。


たまたま、入居審査で見学者さんと
話をする機会があったのですが、


「内見の待ち合わせ場所が、当日
急に変更になったり、見学中も
質問に答えられずに、不信感が
募ってしまった。

いったん、申し込むとは意思表示
したものの、やっぱり、入居して
からもいろいろトラブルが発生
しそうな気がして、不安になって
きたのでやめます・・・。」


とのこと。


「見学案内と、入居してからの窓口
は違うので、安心してください。」


とは説明したのですが、戻っては
きてくれませんでした。(><)


一件目のキャンセルは仕方ないの
かなと思うのですが、二件目の
キャンセルは、もしかしたら、防げた
かもしれません。


・内見に立ち会うことができれば、
質問や疑問点には答えられた?


・内見日時が正確にわかっていれば、
事前に私から担当営業マンにフォロー
の電話を入れられた?


・居室に、でてきそうな質問に対する
回答POPでも貼っていれば、その場で
営業マンが回答できた?


・担当営業マンの携帯電話番号を聞いて
いれば、フォローができた?


・「わからないことでてきたら、遠慮なく
電話していいからねー。」と営業マンに
伝わっていれば、その場で解決できた?


などなど、後から後からいろいろ
考えてしまいました。


もっとも、時間的に、内見に100%立ち会う、
ということはできるはずもないのですが、
それでも、


「もっと、何かできたんじゃないか・・・。」


と反省です。


キャンセルになった原因を自分以外の何かの
せいにしてしまうのは簡単ですが、それだと、
何も改善していかないですものね。


でも、空室から満室になるのって、本当に
紙一重だと思っています。


たった一件の照会電話が、たった一件の
内見が、その物件の命運を決めてしまう
ことが、多々あるように思います。


もちろん、そんな小さいことをものともせ
ずに、満室稼働を続ける大家さんや物件
が存在するのは事実ですが、大部分の
物件は、そうではなく、


ちょっとした気配り等の違い


が命運を分けているケースが多いです。



不動産業界の繁忙期も、もう、本当に
終盤戦。


でも、空室が満室にならない限り、私たち
大家の戦いは終わりません。


まだまだ、空室を埋めるためにできる
ことが、ハード面・ソフト面ともに
きっとあるはずです。


お互い頑張って、空室を埋めていきましょう!





★空室を満室にするために、もっと何か
できないか?ソフト面も含めて、再確認
してみよう!



今回は、申込が連続でキャンセルになり、
反省したことについてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

長期安定経営のために、短期損失は覚悟する!


賃貸管理スタッフが、クレームの
電話を受けていました。


話を聞いていると、よくある上下階
の騒音トラブルのようでした。


下の階からの連絡で、上の住民の
生活音がうるさいので、管理会社
から何か注意してくれ、という
電話ですね。


この音の問題は、賃貸住宅ではつきも
ので、


・そもそも音の感じ方に個人差が
ある。

・ライフスタイルがそれぞれ違う。

・構造的に、どれだけ頑強な建物
でも、音は響く(完全防音マンション
でもない限り。)


というのが難しい問題です。


そのため、よくある音に関するトラブル
防止策として、


・できるだけ、上下階など、生活音
問題が発生する可能性があるので
あれば、事前に挨拶などしておくこと


を居住者におすすめしています。


・子供がいて、はしゃぎまわって
音が出るかもしれませんので、その際
は声をかけてください。


・ペットがいるので、鳴き声が
でるかもしれません。でも、しつけを
がんばりますので、少し様子をみて
ください。


・仕事が夜遅く帰宅するようなもの
になってしまったので、階段の音など、
気になるようでしたら言ってください。


といったことを、引っ越しや転職、
ペットを飼ったときなどに、影響を
与えそうなところ、下の階やお隣
などに、一言挨拶をするだけで、人の
感情、音に対するイライラ感は
だいぶ発生が抑えられるものです。


もちろん、本質的な解決策ではありませ
んが、大家・管理会社としては、その
ようなことを前もってアドバイスして
おくのが大切です。


間違っても、


・建物の構造が悪い⇒この物件は
ダメだ、引っ越そう・・・

・大家、管理会社は何も対応して
くれない⇒引っ越そう・・・


というふうに、矛先がこちら側に
向かってこないようにしておく
べきことと思います。


それで空室になってしまったら、
ほんと、災難ですものね。



でも、今回のケースさらに聞いて
みると、下の階の住人さんは、
上から、超強烈な音が響いてくる
と言っているようです。


・毎日、チェーンソーを使って
いるような機械音。


・何かものを破壊しているような
爆音。


などなど。


あと、かなり被害妄想とか、幻聴?
と思われるようなことを言っておら
れます。


一方、上の方の話では、そんな音は
一切だしておらず、何のことかわからない
模様。



これ、精神障害の一つだと感じました。


障害者向けグループホームを運営している
と、幻聴とか幻覚とか、日常的に入居者
さんは経験している方もいるのですが、
そんな話にピタリと一致します。


自分だけに聞こえる音なんてあるのか、
と私たちは思ってしまいますが、今なら
分かります。


彼らには、聞こえているし、見えている
のですね、私たちの聞こえないもの、
見えないものが。


今回の下の階の居住者さんが言っている
ことも事実なら、上の階の居住者さんが
言っていることも事実だと思われます。


それだけに質が悪い問題ですよね。


でも、おそらくですが、これはなかなか
難しいのですが、下の居住者さんには、
アパートではなく、できるだけ、戸建
など、近隣関係で音の生じにくい環境
に転居いただくようにした方が、お互いに
とっていいかと思いました。


そうしないと、この問題は何度も繰り返し
ます。


「せっかく入居して、家賃支払いに
問題がないのに、退去されてしまうと、
また空室が増えてしまう・・・。」


とは、私も含めて、大家さん・不動産投資家
は考えてしまいますが、でも、原因の
大元を解決させないと、より優良な居住者
の退去を促してしまい、さらにそれが
広がると、ゴーストアパートが生まれて
しまう可能性もあります。


今回のケースに限らず、ゴミ捨てマナー
や生活ルールなど、あまりにも他の居室
に悪影響を与える居住者には、毅然とした
態度を示すことが重要です。


自ら空室を作ることにもつながって
しまいますが、不動産経営では、
時には歯を食いしばって短期的な損失
を覚悟しなければならない局面も多々
あります。


長期目線で不動産投資に取り組んで
いきましょう!



★短期的な損失をとり、長期的な
安定経営と利益を目指そう!



今回は、長期安定的経営を目指すために、
短期的な損失を覚悟することに
ついてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。
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