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FPコンサル奮闘記

コンサルや不動産管理の現場で感じたこと、思ったことを不定期でつづってます。個人的にもアパートやゲストハウスを運営しているので気付いたことなどをこの場でフィードバックしたいと思います。アパート経営の参考にしていただければ幸いです。

空室対策は、複数をミックスさせて実行すること。


いくつか空室が重なって、精神的に参りかけてたのですが、ここにきて、一気に空室が埋まってきました。


ウチコミやジモティー、各種ポータルサイト、外国人向け部屋探しサイトなど、ありとあらゆる手段を使って入居募集してますが、ほんとに何がご縁になるか、わからないですね。


中には、お部屋を見ずに、写真だけで入居を決めていただけた方もいて、本当にありがたい限りです。


また、ここ数年やってきた、土地から新築物件にも退去が続いていましたが、こちらは、退去がでるたびに、家賃を少しずつUPさせていて、いい感じ。


築古物件も、家賃が既に下限?に達してるのか、あまり下がってません。


今回、久々に試してみたのが、


「お友達紹介キャンペーン」


で、これで一件決まったので、超ラッキー。


何のことはなくて、単に既存入居者さんに、


「空室がでてるので、もし、お知合いを紹介いただき、成約したら、商品券進呈!」


と案内しただけですが、費用対効果抜群の空室対策でした。


もちろん、日ごろから、何かとコミュニケーションがとれている入居者さんだったからこそ、紹介してくれたのかもしれません。

あと、ちょっとセコい?入居者さんだったのも、うまくいった要因でした。(^^;



また、これは、今回は試していないのですが、以前、スタッフT君が実行してた、仲介会社に対する、


「内見してくれて、アンケートに回答してくれたら、それだけで商品券進呈キャンペーン」


もとってもいい空室対策と思っています。


いくらお部屋を綺麗にしてても、また、いくらステージングしてても、内見がないことには、どうにも話がはじまりません。


なので、とにかく、内見を増やそうというのが、このキャンペーンの趣旨です。


もちろん、


「ウソの内見とかで、商品券を無駄に出さないといけなくなる可能性だってあるじゃないか!」


と言われるかもしれませんが、でも、全員が全員、仲介営業マンがウソの内見報告をしてくるわけではありません。


それよりも、内見が増えることの方にフォーカスすべきだと思いますしね。



空室対策は、何か一つだけ実行して効果があがる、というものは少ないです。


いくつもの空室対策を組み合わせて実行しているうちに、


「結果的に」


満室になる、というケースがほとんどかと思います。


何か一つの対策だけであきらめるのではなく、考えられる方法すべてを実行していきましょう!


私も残りの空室、頑張って埋めていきます!




★いくつもある空室対策。組み合わせて全部を実行していこう!




今回は、空室対策と入居募集についてお話ししました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

地域で忘れ去られている物件にアタック!?


スタッフK君がおもしろい物件を見つけてきた。


地域の不動産業者を足で回って、紹介してもらった物件。


ずっと前から売りに出されてたみたいですが、レインズにも掲載されずに、ひっそりと、町場の不動産会社の店頭に販売図面が貼られてるような物件です。


こういうのも、ある意味、「川上」物件?と呼んでいいんでしょうかね。(^^


戸建で築古ですが、外観写真や内観の写真を見る限り、そんなに悪い物件には思えませんでした。


価格も数百万円。


しかし、K君が調べてきた事前情報では、排水が、


「汲み取り式」


だということで、これが問題でずっと売れ残っているようでした。


浄化槽ならわかるのですが、こんな都心部で、まだ汲み取り式があることにびっくりしましたが、そのエリアでは、当該物件以外もみんな汲み取り式とのこと。


もちろん、そんな近隣の住宅にも人は住んでいるので、家賃設定を間違わなければ、埋まっていくのかなとは思いました。


このような物件でも、長期間売れ残っている、ということは、大きな価格交渉できる可能性があります。


だって、売り主さんはもちろんですが、仲介する不動産会社だって、いい加減、手離れしたいと考えてますものね。



あと、このような物件、公庫に持ち込みやすいです。



もともと、古い戸建は、土地値で買えることが多く、評価割れしにくいのがその特徴。


公庫の担保評価って、評価割れしてなければ、満額の融資でることが経験的に分かっています。


融資期間は10年程度になるのかもしれませんが、そもそもが少額なので、あまり大きなリスクにはなりません。



スタッフT君は、汲み取り式なため、臭いやそれだけで入居にならないことを心配してるようでしたが、現地確認してみると、そもそも、最新技術?で、バキューム時にも特に臭わない、ということもあるかもしれません。



T君からの現地調査報告を楽しみに待ちたいと思います!



★地域で忘れ去られているような物件を探すのも一つの手!?




今回は、投資物件の検索方法などにについてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸いです。

戸建てか、RCか、それとも区分投資か!?


先日、地域の勉強会があり、その後の懇親会で、


これから不動産投資をはじめるなら、
どんな物件から、どのように増やしていくか?


という話で盛り上がりました。


今回の勉強会のトピックが、


・不動産投資のメリット、デメリット

・不動産投資とライフスタイル

・賃貸併用住宅


というものだったため、自然にそんな話題になったのだと思います。



結局、万人に最適な投資法というものはなく、どんな物件を買うにしても、


・自分がどうなりたいのか?


・自分がどこまでリスクをとれるのか?


・資産背景によっても、最適な投資対象は変わる。


というような話に落ち着くのですが、その方その方の考え方や経験則が如実にあらわれるところなので、聞いてておもしろいです。(^^



その中で、投資スタイルの近い方の話は聞いてて、


「そうだそうだ!」


と思ってしまいます。


このときは、

・ほぼフルローン、融資期間を長くとれた物件から上がってくるキャッシュで、築古戸建てに投資

という話にすごく共感してしまいました。



定番の投資法といえば、そうなのですが、


見せかけのキャッシュフロー


に騙されないで、堅実に足場を固めていくのは相当手堅いな、と感じたのです。



融資期間を長くとれば、当然毎月の返済額は小さくなるので、手元に残る「見かけ」のお金は確かに大きくなります。


でも、あるとき、


・残債が全然減っていない・・・

・減価償却があと数年でなくなってしまうのに、返済はまだまだ続く・・・

・かなりの債務超過(資産<負債)状態に陥って、抜け出せない・・・


という事実に気づくのです。



ですので、手元にキャッシュが残っているのなら、それを下手に使い切ってしまうのではなく、


・現金or現金比率を高くした


投資で、財務体質を強化していく手法は安全なやり方だと思いました。


大きなローン活用と少額物件投資をミックスするこのやり方、バランス型と呼べますものね。




不動産投資には、


万人に共通する無敵の方法


はありません。


それぞれの属性、資産背景などが全く違うのですから当然です。



いろいろな方の投資手法を参考にしながら、


自分にしっくりくる


投資法を見つけていきたいですね。


★不動産投資のやり方は千差万別。人の話をうのみにせず、しっくりくる投資法を採用しよう!




今回は、不動産投資の種類などにについてお話ししました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

いい物件は、勇気をもって作り出す!?


最近、スタッフのK君が物件探しをしています。


この前、


「谷本さん、業者回ったり、レインズ見たり、もちろん、いろんなポータルサイトで物件探ししてますが、今の時期、いい物件なんて、ないですね・・・。」


と相談を受けました。


K君に限らず、不動産投資をされたい方からいただく質問で、もっとも多いのがこの物件探しについてです。


不動産投資ノウハウでは、


・業者と関係を作って、優先的に物件を紹介してもらえるようにする!


・ローンがつく客と認識させ、物件を優先的に回してもらう!


といったものがあり、もちろん、これは王道なやり方で、絶対的に行うべきものです。


しかし、これ以外にも、すぐに、そして誰にでもできる不動産購入ノウハウは、


お宝物件を作ってしまう


というやり方だと考えています。



具体的には、


単に価格交渉する


というものです。



「なんだ、そんなことか。

そんなの日常的にやってるよ!」


というのであれば、すいません。


でも、現場にいて感じるのは、そのように、価格交渉をされている方って、意外に少ない、ということです。



物件によく資料請求をされる方がいます。


何回か目にしていると、自然にその方の名前などを覚えます。


でも、こういう方に限って、毎回資料請求するだけの、


資料請求マニア


になってしまってるんですよね。



「100万でも200万でも、試しに価格交渉してみたらいいのに。。。」


と逆に言いたくなります。


また、


「500万円ぐらい下がりますか?」


というように言われたりもしますが、そこから、具体的な数字で買い付けを入れていかれる方は、さらに少ないです。


「売主さんにぶつけてみないと分からないって教えてあげてるのだから、自分の気持ちをぶつけてみたらいいのに・・・。」


と不思議になります。



もっとも、買い付けを入れたからと言って、価格交渉がすんなり通るとは限りません。


むしろ、価格交渉なんて、成立しないことの方がほとんどです。


でも、自分も不動産投資駆け出しのとき、むちゃな価格交渉してきたなと思いだします。


「実は、自己資金がこれだけしかなくて、来月分の給料を前借しても、これだけしか出せません。

ローン金額決まってしまってるんで、お願いです、この価格で譲ってください。」


みたいな、売主さんにとって、何の関係もないような的外れな交渉をしていました。


たまたま売主さんを目の前に交渉できる機会があって、そんなことを言ったら、目の前で吹き出されて、笑って、


「いいよ、その価格で。頑張ってね。」


と言われたことがあり、その時の売主さんには本当に感謝しています。



ですので、K君にも、ダメもとで、半額になりませんか?って言って歩いてみなよ、とアドバイスしました。


そう、普通な物件でも、価格が万が一、半額にでもなってしまえば、その途端、お宝物件に早変わり!?してしまうこともあるのですよね。


まあ、ほとんど玉砕だと思いますが。。。(^^;



あとは、買い付けを入れる際、


ローン特約なし


っていうのもいけるようだったら試してみて、ともアドバイスしました。



無責任極まりないといわれてしまえば、それまでですが、


・長期間売れ残っている物件

・仲介会社も、売れなくて、正直ウンザリしてる物件


などにぶち当たれれば、意外にすっと価格交渉が通ることもままあります。


そもそも、今も昔も、お宝物件なんて、市場にありません。



お宝物件は自分で作り出す



という風に考えるのも、一つの買い方だと思っています。



★勇気を出して価格交渉。失敗しても、何もデメリットなし。お宝物件は自分の力で作り出す!




今回は、物件の買い方について考えてみました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。




今日よりは明日、何ができるようになるかを大切に!


まる7年、入居してくれた方が退去しました。

再契約を2度もしてくれた方で、確かにお部屋はそれ相応に汚れていましたが、こんなに長期間住んでくれたことは、本当にありがたいことです。


感謝の言葉しかありません。


7年前、当時は物件を、買ってはリフォーム、リフォームしては、物件探し、ととにかく、がむしゃらに突き進んでいました。


もちろん、その間に空室対策や入居募集も同時並行で進めていたので相当忙しかったはずです。


退去後の部屋をみて、DIYした棚やIKEAで買ってきて設置した照明などを触りながら、しみじみ7年前を振り返ってしまいました。


当時、何を血迷ったか、長期で借りれるのに、短期でローンを組んだり、また、リフォームにしても、地域一番を目指そうと考えて、水回りなども、徹底的に入れ替えました。


その時は、返済が大変だったはずで、キャッシュが残ったのが今から思えば不思議ですが、そのおかげで、今は随分と楽です。


というのが、大きな間取り変更も必要ないので、クロス張替え程度でリフォームが完了できるからです。


やっぱり、不動産は、どこかで苦労すると、どこかでは、楽になる、というのは本当だと実感します。


とはいえ、これまでやってきたことに胡坐をかくのではなく、さらに、現時点での改良を加えていかないと、それは退化してるのと同じです。


昨日よりは今日、今日よりは明日、物件はもちろん、自分も何がより多くできるようになったか、改善したかを重視していきたいと思います。


その気持ちさえ忘れてなければ、まだまだこの賃貸業界で闘っていけそうに思います。


このお部屋、最近流行り?のクロスをアクセントに貼ってみました。


クロスが変わったので、久しぶりに一眼レフを取り出して、写真撮影。


もちろん、超広角レンズは必需品。


でも、三脚忘れたりして、バタバタでしたが、こういうのも実は久しぶりの空室対策なのでした。



初心にかえって、まずは満室稼働を目指します〜。(^^



★常に改善、改善。過去に胡坐をかかずに前に進んでいこう!




今回は、7年間入居してもらったお部屋のリフォームについて、過去を振り返ったことについてお話しました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

あせらず、じっくりいけば、「失敗」なんてない!


先日、ある不動産投資初心者のAさんから悩みを打ち明けられました。


「業者さんから勧められるままに、投資用物件をいくつか買いました。


自分で言うのもなんですが、私は大企業に勤める、いわゆる『高属性』のサラリーマンです。


しかし、谷本さんのおっしゃる、


資産 > 負債


などにはほど多い状況で、明らかに、債務超過の状態で、当然のことながら、銀行に物件を持ち込んでも、これ以上は融資できない、と言われてしまいました。


認めたくはないですが、明らかに投資の失敗だと思います・・・。」


しかし、聞いてみると、Aさんは、がんばって物件を満室稼働させている、とのこと。


お持ちの物件は、確かに、あまりウリのないような、よくある三点式ユニットバスのワンルームアパートや、これまた最近供給過剰な新築建売アパートでした。


しかし、私は何も、このような物件へ投資すること自体が失敗だとは思いません。


確かに、誰もが買っていきたい物件は、


・利回りが高い

・資産性・積算評価も高い

・競争力もある(もしくは、競争力をもたせられる)


ような物件です。


しかし、例えば私が最初からそんな物件ばかり購入できていたかというと、全然そんなことはありません。


というよりも、むしろ、ババ物件もたくさん掴まされてきました。


なかなか満室にならない物件や、雨漏りしだした物件、または、シロアリ物件など、言いだしたらキリのない程です。


でも、どんな物件でも、頑張って満室稼働させ、歯を食いしばってローン返済していくと、あるとき、急に光が見えてくることがあります。


極端な話、


家賃入金額と、ローン返済額が同じで、全く手元にキャッシュが残らない


としても、ローンの元金返済さえ進んでいけば、負債が減るので、どんな物件でも資産性がUP(回復?)していきます。


手残り家賃がほとんどなくても、短期返済で早く資産にしてしまう


という不動産投資家さんも、確かに少数派とは思いますが、一定数、いらっしゃいますものね。



何も焦る必要はないと思うのです。


そりゃー、誰だって、


超短期決戦で、

お宝物件をガッツリ買い進めて、

楽に手間なく、

潤沢なキャッシュフロー


を手に入れたいと考えています。


でも、みんながみんな、そんなにうまくいくわけないですし、自分にあったペースがありますよね。


どんな物件を買おうと、それが、本当に致命的なものでない限り、また、自分でその投資を失敗と決めつけない限り、失敗にはならないと考えます。


ゆっくり、着実に・・・。


でも、絶対に満室稼働させること。



それしか不動産投資でうまくいく方法はないんじゃないかと思います。



今週もまた、退去連絡がきてしまいました。

引っ越し理由は、転勤、とのこと。

がっかりですが、でも、そもそも入居時に私の物件を選んでいただけたこと自体に感謝しつつ、また入居募集を始めたいと思います!



★歯を食いしばり、満室稼働させ続けること。そうすれば、光が見えてくる!




今回は、不動産投資のよくある相談事項を共有いたしました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。




「絶対満室にしてやる!」という強い気持ち


ふぅ〜、危機的状況を脱しました。。。


退去が猛烈に重なってしまい、このところ、生きた心地がしなかったのですね。


それが、一室ずつ、徐々に決まっていき、また、先日ご紹介したような外国の方から、退去前に申込みが入ったりして、ようやく平時に戻ってきた感じです。


もっとも、まだ空室がありますので、全然気を緩めることはできないのですが、それでも、若干気持ちに余裕がでるというものです。(^^



先日、不動産実務検定の認定講座で講師をしていたのですが、その際、受講者さんと、満室経営についてお話しする機会がありました。



どんな物件がなかなか満室になりにくいか?というテーマでいろいろお話したのですが、ずばり、


「大家さんが関心を失ってしまっている」物件


は絶対に満室にならないです、と最後にお伝えしました。


自分自身、この数週間はセミナー準備などで、本当に忙しかったのですが、それにかまけて、空室対策は、本当におろそかになってしまっていました。


また、仲介会社や営業マンに対し、退去予定や入居可能時期を伝えるのが、非常に遅くなってしまっていたのです。



すると、当たり前ですが、いつもより、空室期間が長くなってしまい、精神衛生上、良くない時間をかなり過ごしてしまいました。



自分の物件に対する関心を行うというのは、


・空室であることが当たり前のように思えてしまう。。。


・競合物件と比べたり、差別化しようと思わなくなってしまっている・・・。


・今日申込みが入らなければ明日、今週ダメなら、来週こそは申込みがほしい!と思えなくなった・・・。



というような状態です。


このような気持ちは、関係業者にも自然に伝わってしまうので、よほど、物件に競争力がない限り、満室になることはありません。



「絶対に満室にしてやる!」


という強い気持ちがなければ、この大空室時代、誰も協力などしてくれないのですね。


でも、幸いなことに、仕事柄、賃貸経営を頑張っている方に日々触れることができます。


講師業などはその最たるもので、頑張っている受講生さんを見ると、


「自分もまた、一から頑張ろう!」


と勇気とパワーをもらえます。



今週もなんやかんやバタバタで忙しいですが、空室対策、頑張っていきたいと思います!



★満室の前提条件は、「絶対満室にしてやる!」という強い気持ちです。




今回も前回に続き、入居募集についてお伝えしました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

過度に期待しすぎないこと!


退去のでたお部屋に、オーストラリア人の方が入居してくれることになりました。


正確には、退去になる前から、写真や動画で外観や周辺環境を見て回ってくれたらしく、その段階で入居を決めてくれていた模様。



この物件、


・南向きの、広い庭つき!

・1坪のウッドデッキまである!


というのがウリだったのですが、実際には、入居者さんがあまり庭を利用してくれることがなく、雑草で荒れ放題?になってしまったりしていました。


実際に家庭菜園をしたり、庭でバーベキューをしたりされる入居者さんは、2割ほどでしょうか。


ですので、退去がでる都度、クリーニングの他、庭の除草作業をいれていました。


しかし、このオーストラリア人の方が気に入ってくれたのは、この庭やウッドデッキ。


「こんな物件、千葉だと見たことがない!」

「絶対ココしかないと思った!」


というようなことを言ってくれ、とってもうれしい気持ちになりました。



物件を取得したとき、また、リフォームしたときなど、


「こんな入居者さんに入居してもらいたい!」


みたいな感じで、ターゲットとなる入居者層を想定します。


でも、フタをあけてみると、全く想定外の入居者さんだったりすることも往々にしてあります。


女性が好みそうなアクセントクロスを使っているのに、なぜか、男性ばかりが入居してくる・・・、みたいなケースですね。


実際、私も単身者用物件で、そんな経験をしています。



今回の庭付き物件も同じで、もちろん、大家としての想いもありますが、入居される方々はそれぞれの方なりのメリットを見出して入居されてきます。


今回のオーストラリア人の方は、庭に惹かれて入居されることになりましたが、例え、そうでなかったとしても、物件を選んでくれたことだけで、うれしいことです。


でも、


「○○したから入居が決まる!」


というような空室対策、って、あり得ないものと考えています。


一つ一つの空室対策が絡み合って、初めて効果のでるものと思います。



ですので、仮に、リフォームなり、掃除なり、何かを行って入居が決まったとしても、そんなのは、たまたまでしかないじゃないでしょうか。


一方で、「満室にしよう!」という大家さんのオーラが空室に入居を呼び寄せる、というのも信じていますが・・・。(^^



でも、先ほどの、


「○○したから入居が決まる!」


「○○が入居が決まった理由だ!」


と思い込んでしまうと、変なことになってしまいます。



「せっかく、ペット可物件にしたのに・・・。」


「庭をこんなに手入れしてるのに、庭好きの人が入居してこない・・・。」


「コミュニティスペースがウリなのに、だれも共用部で見かけない・・・。」


みたいな感じで、大家の気持ちの押しつけ、がはじまってしまうのですね。



そうではなく、まずは物件を選んでいただけたこと自体に感謝しながら、


「そのうち、思った通りの方が入居してくれるかも。

10人に一人でも、そんな方が入ってきてくれたらうれしいな。」


ぐらいの感覚で入経営してた方が気が楽というものかもしれません。



もしかしたら、そんな入居者さんが徐々に増えていけば、最終的には、似たような空気感の入居者さんが集まる、想定通りの物件、ができあがるかもしれませんものね。


そんな物件になれば、入居者間のトラブルもなく、かつ、長期入居が期待できるとも思います。



過度に期待せずに、ゆっくり、気長に物件を育てていきたいです!




★入居者さんに過度に期待し過ぎない。

少しずつ、思い描く物件にしていこう!



今回は入居募集のスタンスについて、お伝えしました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

どんな経験もムダにはならない!?

マレーシアに行ってきました。

具体的には、海外移住している我が師匠、浦田さんのご自宅訪問です。


マレーシアは今回が3回目。


直近では2年前に、マレーシア不動産視察で訪問しました。


その前は、マレーシアが日本で投資対象として注目されるずっと前、大学の卒業旅行で、友人と男二人で貧乏旅行したのがはじめてのマレーシアでした。


初海外で、しかも、英語も全くしゃべれなかったので、サイフやパスポートを盗られないように、腹巻みたいなものを着用して、その中に入れていったのを覚えています。(-o-;


でも、クアラルンプールについて、10分も歩かないうちに、事件に遭遇してしまいました。


街を歩いていると、後ろから男性が後をつけてきて、何か大きな声で呼び止められたのです。


言葉はよく理解できませんでしたが、

・俺は警官だ!

・ほれこの通り、写真付きIDカードも持っている。

・パスポートとサイフを見せろ!

というようなことを話しかけてきて、私たちはワケわからず、また、バカだったので、無視すればいいのに、パスポートとサイフを見せてしまいました。


ほんの数秒で返してくれ、その男とはすぐに分かれ、とりあえず、近くにあった屋台に一息つくために入ってびっくり行天。


もともと貧乏旅行だったので、僅かなお金しかもっていなかったのですが、なんと、そのお金の実に2/3がなくなっていたのです。


よく、両替商などで、お金を数えるフリをして、お札を抜き取る、あれ、にやられたんですね。
(そもそもサイフを渡したこと自体ダメでしたが。。。)


それからが、苦難の道。


もともとホテルなど予約しておらず、行き当たりばったりの計画でしたが、帰りの飛行機まで生き延びるために、毎日、安宿巡りです。


街をいくつか回ったのですが、まずは、宿の確保から一日がスタートします。

でも、泊まれるところといえば、ゲストハウス、さらに、怖いお兄さんたちがずらっと並べられた2段ベッドに寝泊まりするドミトリー。


お湯などは使えず、毎日冷たいシャワーで、シャワー室にも身を守るためにサイフを持ち込んでいました。



まあ、食事は屋台で安かったので、食べる分には何も困りませんでした。


途中、急性胃腸炎になってしまい、病院に運び込まれたのですが、ドクターに、入院しろと言われたものの、お金がなく、そのまま這って出てきたのを今でも覚えています。


と、昔のことを思い出したのですが、実は、この経験が不動産投資に強烈に役立ちました。


私の不動産投資の第一号物件は、シェアハウスでしたが、マレーシアでいろいろな安宿、ゲストハウスを泊まり歩いた経験が活きたんですね。


マレーシアのゲストハウスのオーナー・経営者と触れたりするうちに、これ、日本で同じことできたら儲かるかも!?と感じました。


もともと大学時代も、大家さんの家の2階の一部屋を間借りする、といったことをしてきた経験もありましたが、これと、マレーシア貧乏旅行が後々の不動産投資に役立ったのです。



長くなりましたが、今回お伝えしたかったのは、


人生、どんな経験が活きるか分からない


ということです。


サラリーマンとしての仕事や経験、子育ての経験、個人の趣味など、どんなひょんなことが不動産につながるか分かりません。



今回のマレーシア訪問では、そんな昔のことを思い出しながら、旅行でき、非常に貴重な時間を過ごすことができました。


気づけば今年も約半分が経過しようとしています。


後半もいろいろチャレンジしていきたいと思います!



★いろいろな経験やチャレンジが、不動産投資に結び付く!?



今回は久々のマレーシア訪問時に感じたことについてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

固定金利期間満了と借り換え!


法人を立ち上げ、土地から新築をはじめて、もうすぐ5年になります。


この事業資金を融資してくれたのが、今のメインバンクになるのですが、この時の金利、5年間の固定金利でした。


そう、もうすぐ、この固定金利期間が満了し、交渉できるようになるのです。


固定金利のメリットは、その期間中は、金利変動の影響を受けないこと、なのですが、それは、建前で、金融機関から見た、顧客に固定金利をススメル理由は、


他行に借り換えさせない


ためだったりします。


特に、私の場合のように、


・はじめての取り引き

・新設法人

・土地購入からの新築


などのように、銀行にとっての悪い条件が重なると、当該融資を防衛するために、割りに高い金利で、固定期間を設けた金利提案することが往々にしてあるようです。


もっとも、5年前は、ノンバンクや金利の高い銀行からしか借りられていない時だったので、このメインバンクから提案された金利は、当時は安く感じました。

今は、もっと安く借りられる、という自信がありますので、それだけ成長できたのかもしれません。



今回、固定期間の満了に伴い、交渉をしますが、本当は借り換えなどせずに、単に金利を下げてもらえるのがベストです。


借り換えになると、また抵当権設定などで、余計な費用がかかってしまいます。


また、借り換えしてしまうと、せっかく積み重ねてきた、信頼関係もやっぱり崩れてしまいます。


ですので、お互いにとって、金利を下げてもらえるのがベストな結論になるはずなのですが、こればかりは、話をもちかけてみないとどうなるかわかりません。


でも、この交渉がうまくいけば、財務体質がまた一段階、よくなりますので、何とかしたいところです。



迷うのは、変動金利にするのか、または、固定金利にするのか、はたまた、固定金利にするのであれば、その期間はどうするのか・・・、という点です。


実は、はじめて固定金利を提示されたとき、うれしくて、飛びついてしまったのをよく覚えています。


なぜなら、それまでは、ノンバンクなどの融資では、そもそも変動金利しか選択肢がなく、固定金利に強いあこがれがあったためです。



でも、よくよく後で考えてみると、金融機関からの借り換えさせないための戦略だったことに気づきました。


確かに、別の借り入れで、変動金利のものを、昨年借り換えしたことがあります。


これが固定金利のものだったら、そう簡単には借り換えできませんものね。



ですので、同じ固定金利にするにしても、5年よりは短く設定したいなと今のところは思っています。



物件を買うときだけではなく、既に保有している物件の既存融資についても、常に目を光らせておきましょう。


そうすることが、結果的に、新しく物件を購入するときにも活きてきます!




★新規融資だけでなく、既存借り入れの状態も常に意識しよう!



今回は財務体質と既存融資についてお伝えしました。




何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

初めから気張りすぎないのも大事!?


2月に購入した、老朽化した戸建のリフォームがもう少しで終わります。


この手のリフォームって、どこからどこまでリフォームするかが、いつも思うのですが、難しいところです。


全体が古いために、どこか一つを新しくすると、他の箇所とのチグハグさが、際立ってしまうのですよね。


どうにかこうにか、そのチグハグさも、ギリギリOKかな、という程度で、いよいよ入居募集に取り掛かっていく予定です。



しかし、どんな物件でもそうですが、投資してから、現金化するまで、時間かかりますね。


もちろん、現金化するのが早いものは、それはそれで手がかからなくていいのですが、どちらかというと、手間がかかる方が、苦労が大きい分、実入りも大きい、というのが経験的に分かっています。


まあ、手間がかかるということは、ワケあり物件ということになるのですが。。。


現金化するのに時間がかかるものとしては、


・空室ガラガラ物件

・土地購入からの新築物件


などのほか、いろいろなワケあり物件がありますが、それも、それぞれの課題をクリアすれば、大きな報酬がもらえるのが醍醐味です。


でも、そのような物件は、うまくいけばいいのですが、スムーズにいかないケースがほとんどです。


ですので、一から不動産投資、というのであれば、何も初めから、ワケあり物件を探す、というのではなく、


ごく普通の物件


からスタートしてもいいのではないかと思います。


というのは、これから投資をはじめる方から、

「積算価格も高く、利回りもよく、さらに、長期のローンがひける物件がなかなか見つからないんです・・・。」

というご質問をよくいただくためです。


はじめから、三拍子そろった超一級の物件に出会えることを待ってたら、何もスタートできないんじゃないかと思ってしまいます。


もちろん、


不動産投資は、初めの一棟目が重要


といわれるのも事実ですが、かといって、そんな物件がでてくるまで何もしない、というのもどうかと思います。


そこまで超一級の物件でなくても、規模を自分の身の丈に合わせたものにしておけば、それほどひどいことにはなりません。


それどころか、毎月元金の返済を続けていくことで、知らず知らずのうちに、結果的に資産を増やすこともできます。


時間を味方につける、というやり方ですね。


実際自分も、後からみてもさして良くない物件をいくつも取得してきましたが、何とか頑張って運営し続け、そうこうするうちに、返済が進み、気が付けば、資産になっていた、というものがあります。



「これから、不動産投資をスタートしたい!」

というのであれば、あまり最初から気張らず、少し肩の力を抜いて物件を探してみる、というのもいいのかなと思いました。



★初めから完璧な物件を求めすぎず、まずはスタートしてみるのも大事!?



今回は投資物件を探す際の気持ちの持ち方についてお伝えしました。




何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

守ったら負け!?攻めの姿勢を失わないこと

春は異動の時期。

また一人、融資を頑張ってくれてた担当者さんが転勤してしまいました。

主力にしている銀行の一つで、3月末に申告書を届けたときには、

「今回は転勤なさそうです。

もう半年から一年はご一緒できそうですね。」

と話してたところだったのに、ほんと、金融機関の転勤って、突然決まりますね。


「谷本さんの案件、しっかり後任に引き継いでいきますので!」

とは言われましたが、私は知っています。


そんなこと言いながら、結局なんでも一から説明しないといけなくなるんですよね・・・。


とはいえ、この担当者さん、ややこしい融資を何件も通してくれた方なので、それだけでも感謝、感謝です。



さて、転勤の時期といえば、空室問題。


私の物件でも、繁忙期が終わって息のつく暇なく、退去が二つも待ち構えています。


「退去するなら、もっといい時期(引越シーズン)にしてよ〜。」

と言いたいところですが、まあ、転勤とのことで仕方ありません。


たまたま、ここ数年で新築した物件なのですが、実は私、退去するたびに家賃を少しずつUPさせていってます。


新築の時は、あまりに高すぎる家賃設定だと、なかなか満室になりませんが、いったん満室になると、不思議なもので、少しUPさせてもそれほど反響が大きく落ちることはありません。


単身者用ではなく、ファミリータイプしか作っていないため、そもそも築浅で珍しいからかもしれませんが、


新築の家賃は、初めが高いだけ、その後はどんどん下落していく


というのは、必ずしもそうではないと実感しています。


どんな物件を企画するかによるのだと思うのですね。


そこらへんにいっぱいあるような物件タイプだと、家賃が下落していくのは当たり前。


「新築」ということしか、ウリがないと、新築じゃなくなったときに反響がなくなって、家賃を下げるしかなくなります。


ですので、新築や築浅物件であっても、

・自然素材

・ペット可

・ガーデニング

・コミュニティスペース

といった、賃貸で競争力・ウリの出せそうなポイントは盛り込めるだけ盛り込んでいく必要があります。



今度退去する物件、業者さんからは、


「まだ新しいので、何もそこまで手を入れる必要ないんじゃないですか?」


とは言われているのですが、内装をけっこういじる予定です。


築浅物件であろうと、改善できるところがあれば、どんどん良くしていきたいのです。


改善できると分かっていながら、


「まあ、こんなもんでいいか。」


では放っておきたくないのです。


「やるなら徹底的に市場にないものを供給する!」


という気持ちが強いときには、不思議と賃貸経営がうまくいっていく気がします。


反対に、妥協に妥協が重なるときは、どんどん空室も増えていって、ジリ貧になってしまう気がします。


周りのうまくやってる大家さんを見ても、攻めてる大家さんは、やっぱり常に満室です。

逆に、守りに守っている大家さんで、あまりうまく行かれている方を見たことがありません。



積極性を失わず、攻撃は最大の防御、と思って、リフォームも空室対策も頑張ります〜。




★経営に余裕があるときにこそ、積極敵に競争力をUPさせる工夫をしよう!



今回はリフォームや空室対策に関する気持ちの持ち方についてお伝えしました。




何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

楽観的なのと、慎重さは相反しない!?


「あんた、楽観的すぎるわ。」

とよく奥さんから言われます。

「もっと投資の危険性とか、考えてからやるんやったらやってよ。。。」

とも言われます。

でも、誰にも言わないですが、実は、私は、めちゃめちゃ慎重派。


母親からは、

「あんたは子供のときから、やけに慎重やったで。

歩きだしたときも、手すりにつかまって、なかなか歩き出そうとせんかったわ。」

と言われました。

でも、これも自分で認識してますが、

「勝てる!」

と思ったら、速攻で獲りに行く方です。

「でも、あるとき、目をピカって光らせて、いきなり走り出したで。。。」

とも母親から言われました。


まあ、昔のことですし、また、母親のことですので、真偽の程は分かりませんが、とにかく、何にも考えずに、あたって砕けろ的な感じだけで進んでいるわけではありません。


スタッフから、いろいろ相談受けるたび、


「大丈夫、大丈夫。」


としか、ほとんど言わないのは、別に何にも考えてないわけじゃなく、経験的に、失敗しても、大したことにはならないことがわかってるからなんですよね。


それで、考えられる限りのリスクを洗い出してみて、リターンがそのリスクを上回っているのだったら、それをやらないという選択肢は、自分の中にはありません。


何としてでもやります。

どんなに忙しくても、どんなにツラくても。


だって、その選択肢は、きっと楽しいし、きっと儲けられるし、やらないという選択肢はないんですよね。


この前購入した、ジャングル物件、ようやくリフォームの目処が突いてきました。

周囲からは全力でやめろと言われた物件ですが、いい感じに仕上がってきてるように思います。


何年も空き家だった物件で、誰の目にもとまらず、忘れられてた物件ですが、フルローンを組んでも、はるかに担保評価が高いので、

資産 > 負債

が実現できる物件です。

戸建にこういうケースは多いですが、これからも、コツコツ、積極的に投資していきたいと思います。

この物件、利回りも、久しぶりに20%、超えさせられると思っています。


また別の話で、ある大家さんから、先日、かなりボロボロの中古戸建をびっくりするほどの激安で購入できそうなのだけど・・・、というご相談を受けました。

リノベーションは未経験なので、この点が不安、ということでした。


私は、

「究極無責任な言い方で、アドバイスでも何でもないですが、〇〇さんが、買って、万が一、入居がつかなかったとして、ずっと空室だったとしても、死なないですよね。
(低価格なので、ローン返済もたいしたことがない、という意味で。)

今問題になっているような、億を超えるようなものだないから、大丈夫ですよー。」

とお話ししました。


自分で話していて、かなり無責任と思ったのですが、それでも、結局はそれしかないのかなとは思ったのです。


ローン破綻する危険が限りなく小さいのであれば、買わないことを後悔するよりも、買って攻めて失敗する方がいいのではないかと感じたので、ありのままをお答えしました。


枕を高くして、眠れるかどうか?

落ち着いて本業に集中できる投資になっているかどうか?


が、やっぱり投資の尺度の一つかなと考えます。


さてさて、残りのリフォーム、頑張ります〜。


★慎重なだけでも、また、楽観的なだけでもNG。バランスよく、チャンスを積極的に掴み取ろう!



今回は投資のスタンスについてお伝えしました。




何かの参考にしていただければ幸い
です。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

大きなバランスで突き進むこと

最近、忙しかったからか、賃貸経営だけでなく、働き方や家族とのあり方など、いろいろ考えてしまいました。

例のサブリース事件や銀行の融資の問題などがあったので、なおさらかもしれません。


物件をどうやって買っていくか、といったご相談をいただくことも多いですが、不動産投資に関する相談って、人生相談にもなりやすいとつくづく思います。


「何のために不動産投資するのか?」

「不動産からどれぐらい収入を得たいのか?」

とお互い話していると、家族のことや仕事のこと、ライフスタイルの話に自然になってしまいます。



一時、「ワークライフバランス」って言葉が流行りました(もしくは、今も?)。


仕事とプライベート(家族)とのバランスをとりましょう


っていうやつですよね。


でも、単に言葉だけでこれを考えてしまうとものすごく危険な状態に陥ってしまうと思っています。


特に、

仕事とプライベートのちっちゃなバランス

ほど、たちが悪いものはないんじゃないかと。

小さいバランスなんか作ってしまうと、ちょっとした衝撃ですぐにそんなバランスなんて、吹き飛んでしまいますものね。


そうじゃなくて、

でっかいバランスで仕事とプライベートを成立させる

というのがないと、ワークライフバランスなんて、継続できないのではと思うのです。



どんな衝撃がきても、吸収できてしまうような、そんな大きなバランスが大事。



その究極は、仕事とプライベートが一体化することなんでしょうね。




師匠の浦田健に教えてもらった、最も印象的な言葉に、


「サラリーマンは、お金をもらって仕事する。」

「起業家は、お金を払って仕事する。」


というのがあります。



お金も時間も、また、人生の充実感も、後者が得られる方が大きいのはそりゃ当然かと感じました。



私たち大家は、みな、賃貸経営という事業を行っている経営者。


24時間、365日、

「お金を払って仕事する。」

というのはさすがにきついですが、マインドだけでもそんな境地でいられればと思います。



そう考えると、


「全空物件を買っての不動産投資」

「土地購入からの新築投資」


も、実際に収益が発生するようになるまで、持ち出しばかりで、まさに、お金を払って仕事してる状態です。


だからこそ、満室稼働したときの見返りが大きいのかなと思いました。


仕事とプライベートと、賃貸経営と、本当に毎日忙しいですが、大きなバランスを作りながら進んでいきましょう!



★どんな衝撃がきてもつぶれない、そんな大きなワークライフバランスを作ってみよう!



今回は賃貸経営と仕事やプライベートについて考えてみました。




何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

自分だけ儲ける?→しっぺ返し・・・

最近、忙しさにかまけて、自分の物件の掃除とか巡回とか怠けてたのですが、そのしっぺ返しが一気にやってきてます・・・。

トラブルや退去が手を変え、品を変え(?)やたらと襲いかけてきたのですね。


掃除や巡回、業者さんに委任していて、特に自分が行わないと絶対ダメ、というわけではないのですが、初心忘れるべからず、と自分への戒めのために、物件にはいくようにしています。


なんだか、その方が、満室状態が続くし、トラブルなども起こりにくいように感じるからです。


でも、物件に行かなくなると、不思議なもので、とたんにいろいろ問題が発生することが多いです。


やっぱり、物件運営にかける思いというか、オーラ的なものが、いいようにも悪いようにも伝染してしまうのだと考えずにはいられません。


今年、賃貸借契約の再契約(更新)時期がかなり重なっています。

新築したものなどが、一斉に再契約を迎えるのです。


物件の多くは、再契約料(更新料)がとれるエリアなので、手続き大変だと思いながらも、一方では、

「再契約料と更新料で儲かる年だな・・・。」

とニヤニヤしていました。


これ、ダメなパターンですね。


満室を続ける成功大家さんは、


再契約料・更新料 → 入居者さん・お部屋に還元して、さらなる長期入居してもらう


と考えます。


例えば、再契約してくれたら、クリーニングサービスを提供する、とか、ウォッシュレット設置無料進呈、とかってやるのです。


入居者さんのメリットをまず一番に考えるのですね。


ところが、私、ダメな大家なのですが、自分のことばっかり考えてました。


サービス提供するどころか、自分だけ儲けよう、って、けっこう最低な大家です。


だいたい、入居を継続していただけるだけでもありがたいのに、それすら忘れてしまうのは、言語道断。


サービス業の基本を忘れてしまうと、とたんに経営難に陥る、ということを痛感してしまいました。



最強の空室対策は、退去させないこと、とはよく言われます。

そのためには、入居満足度を高めないといけません。


ところが、これこそが、本当に難しい。


だって、お部屋を選んでもらい、申し込みをいただいた時点が満足度が一番高く、入居されると、何もしなければ、満足度はどんどん下がっていくものだから。



でも、難しい、しんどいって言ってるだけでは何もよくなりませんので、ここは、初心に帰って、一から大家力アップさせていこうと思いました。


頑張りますっ!




★賃貸経営の基本を忘れない。誰から収益を得ているのか、を考えると、経営はうまくいく!?



今回は恥ずかしながら賃貸経営の基本を忘れてしまったという失敗談をお伝えしました。




何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。
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