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年収298万円からの不動産投資

コンサルや不動産管理の現場で感じたこと、思ったことを不定期でつづってます。個人的にもアパートやゲストハウスを運営しているので気付いたことなどをこの場でフィードバックしたいと思います。アパート経営の参考にしていただければ幸いです。

立地の悪い物件にはチャンス到来かも!?と感じたこと。


シェアハウスの内見案内をしてきました。

アパートだけでなく、シェア物件も自主管理
していますが、自主管理していると、実際に
入居している方だけでなく、見学者とも
接点を持つことになります。


もともとシェア物件に住まわれる方の
傾向として、


持たない生活


を目指しておられる方が多いです。


共用部には、冷蔵庫や洗濯機などの大物
家電が備え付けられているため、自分の
荷物として持ってくるのは、パソコンと
衣類だけの必要最小限のもの、という方
も少なくありません。


さらに、このような傾向が、コロナ禍で、
いよいよ強くなってきたように感じます。


今回のご見学者も、


・フリーとして独立した。

・仕事はWeb、ライティング関係

・まだまだ収入は低いが、頑張れば頑張る
ほど収入があがってくるのを実感している。

・仕事の性質もあるが、コロナ禍で、なお、
立地にはこだわりがなくなった。

・不便でも、さびれたエリアでもいいので、
快適な仕事環境と安い賃料であればいい。


という方で、特に、


エリアは重要視しない!


という声をきくのも、珍しいことでは
なくなってきたなと、実感しました。


私も、所有物件の多くは、駅から離れた
ところや、不便な立地にあります。


なので、これまでは客付けにかなり苦戦
することも多かったのですが、うまく、
部屋探しされる方のニーズをつかまえて、
アピールできれば、まだまだ戦えるのか
もしれない、ともこのところ考えています。


一方で、割といいエリアにある物件
については、これまで、どちらかと
いうと、エリアの優位性頼みにしていた
ところがあります。

なので、このような物件は、逆に、気を
引き締めて空室対策していかないと、
足元をすくわれる気がしました。


自主管理・委託管理に関係なく、一度、
入居募集の現場でどのような部屋探しが
起こっているのか、ヒアリングしてみる
といいかもしれません。


ヒアリングして分かったことを、物件に
フィードバックして、今の時期にあった
物件にしていきましょう!




★時期をみて、入居募集の現場から、
部屋探しの状況をヒアリングしてみる
ことは大切です。



今回は、内見案内して、部屋探しされる
方の傾向について考えたことをお伝え
しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

落雷被害に初めて遭いました。

先日、野立ての太陽光発電設備が竣工する、
ということで、引き渡しを受けに、栃木に
出張してきました。


ところが、当日、まさに出発しようとして
いるときに、担当者より、


「谷本さん、引き渡し当日にすいません。

先日、雷がすごかったと思いますが、
よりによって、現場近くに落雷した
模様で、設備故障で、お引渡しできなく
なってしまいました・・・。

具体的には、雷により、過電流が発生
したものと思われ、パワーコンディショナー
が全滅しました。


付近のエリア一体が停電等に陥った
模様です。


近隣の自動販売機なども全滅している
ので、相当広範囲だったと思われます。」


という連絡が入りました。


正直、かなりびっくりしたのですが、
せっかく予定していたので、とり
あえず、現場に向かいました。


今回は、地主さんより土地を賃借し、
地上権を設定しての計画です。


そのため、同時に地主さんにも挨拶
訪問しにいきました。


地主さんからも、先日の雷がものすごい
規模だったこと、また、地主さんのご自宅
はもちろん、付近のエリア全体が停電した
と話されました。



そのあと、現場に訪問したのですが、
太陽光パネル自体には何の被害もあり
ません。


雷も、直接設備に落雷したわけではなく、
近隣に落ちたようでした。


売買契約書や建築請け負い契約書に記載
されているように、


引渡し前の物件の損害等


は、売主や請負者が責任を負い、引き渡せる
状態に回復させてから引き渡す義務があります。


私も、そんな文言はこれまで何度となく
目にしてきましたが、まさか、自分が
その文言に救われることになろうとは
思ってもみませんでした。


雷があと一日遅れて発生したらと思うと、
ぞっとしたのですね、本当に。


もちろん、今回の太陽光発電では、
アフターフォローのメンテナンス契約を
締結していたので、修繕応対自体は
できたと思いますが、引き渡し直後だったら、
さすがに面食らったと思います。



実は、太陽光発電では、このような
メンテナンス契約を締結しない投資家も多い、
ということでした。


めったに不具合が発生しないのに、けっこう
なコストになってしまうため、利回りを
優先させる投資家が多いのが実情、という
ことのようです。



でも、今回改めて感じたのは、特に遠隔地
の投資でもあるので、


利回り同様に、管理や保険契約は大切


ということです。


これがあるかないかで、万が一の際にも、


経済的に死亡しなくて済む


可能性が高まります。



引き渡しは延びてしまいましたが、
実際に自分の太陽光発電所を確認
できて、良かったと思います。


無事に工事が完了し、稼働するのが
楽しみです。(^^




★利回りも大切だが、それ以上に管理や
メンテナンスも大事です!



今回は、落雷の被害で、太陽光発電設備
の引き渡しが延期になった体験談について
お伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

歯を食いしばって納税してきます。

法人の決算について、税理士さんと最終
確認の打合せを行いました。


法人は2つ運営していて、一つは税理士と
顧問契約を結んでいます。

もう一つの法人は、会計ソフトを使って、
自力申告しています。


今回は、前者の法人での話。


実はこの法人、別段経営状況が悪いわけ
ではなく、むしろ好調なのですが、
前期、ある金融機関から、


「そんな決算内容だったら、
ウチは融資できないね。」


といったことを言われたことがあった
のですね。


もちろん、そんな露骨な言い方では
ありませんでしたが、そんなニュアンス
でした。


その時、「くそ〜、今期はそんなこと、
誰にも言わせるかっ!」と思って、
頑張って1年、経営したのでした。


もちろん、ほぼ満室で、1年経過する
ことができました。


それを受けての税理士さんとの打ち合わせ
だったのですが、


「この決算内容だったら、どこの金融機関
に対しても、胸を張って、提出できますよ!」


と太鼓判を押してくれたのでした。


もちろん、決算書を悪くするような、変な
節税対策も、一切していないので、
当たり前の結果かなと思います。


でも、その反面、何が起こるかというと、



けっこうな額の法人税納税


です。


自身の中で、過去最高額の納税になる
ので、正直、少々びびってます。(><)


でも、実は、法人にお金を残そうと
思えば、しっかり納税しないと、
口座にキャッシュが残らないのですね、
ほんとに。


税金を払わないようにするには、それこそ、
一杯支出することですが、もちろん、
そんなことをしていると、法人にお金は
残りません。


もちろん、経費を作れば作るほど、課税の
対象は減っていくので、納税額自体は小さく
なってはいきます。


しかし、これを繰り返していくと、当然、
決算内容は悪くなっていきますし、何より、
より口座にはお金が残らないことになって
しまいます。


もちろん、資産拡大などを狙わなければ、
口座にお金がなくても、税金がかからない
方を選択する、というのも一つの方法です
が、今のところ私はそれは考えていません。


ということで、今回は、歯を食いしばって、
しっかり納税してきたいと思います。


それを受けて、各銀行へ、決算書持って、
営業活動してきます。


・いつ銀行へ行くの?

・銀行で何を話すの?


というご相談をいただくことがありますが、
一つの訪問タイミングとしては、今回の
ような決算申告や、確定申告の際があげ
られます。


また、何を話すかというと、申告書を
見てもらいながら、その内容をありの
まま伝えるだけなのかなと思います。



地道な金融機関営業、頑張ります〜。




★銀行営業するタイミング。決算期や
確定申告期がまさにうってつけ。



今回は、金融機関営業についてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

親とコロナと退去連絡、帰省中に感じたこと。

お盆に、久しぶりに兵庫の実家へ帰省して
きました。

このご時勢、帰省や移動することだけでも
賛否両論ありますが、私は、


交通事故に遭う確率


と比較しながら、今のコロナ騒動をみて
います。


また、高齢になった両親と、


あと何回会えるかな?


と考えて、今回、帰省しました。
(帰省や移動については、個人の価値観・
考え方によって賛否両論ありますので、
これ以上踏み込みません。)


幸いなことに、両親は、久しぶりの再会を
とても喜んでくれ、帰省した甲斐があり
ました。



父親は、それなりに高齢になり、また、病気
もしていますが、いまだによく飲みます。


父親は、酔うと、決まって同じことを繰り返し
ます。


「自分がお前たちの時代は死ぬほど働いた。」

「子供たちを大学卒業させられたのも、
自分がしっかり働いて、残業をいっぱい
したおかげだ。」

「財テクとか投資とかはけしからん。

借金なんかはもってのほか。真面目に生きろ。」


というようなことを、これまで、何十回も
聞かされてきました。



このセリフ、考え方、どこかで聞いたなと
思ったら、そう、あの名著、「金持ち父さん
貧乏父さん」にでてくる、貧乏父さんの言葉
そのままです。


私の父親は、典型的な「貧乏父さん」です。


本当にここで描かれている姿の通りなので、
不思議です。


一時、不動産投資をはじめた時分はそんな父親
に対し、激しい嫌悪感を持ったこともあります。


でも、今はそうは思いません。


というのも、そんな父親の生き方も、当時は
時代に合っていたのでしょうし、それで
自分が満足していれば、それはそれで正解
なのだと考えるからです。


帰省中、また、緊急事態宣言どうこうの
報道がされた直後、入居者さんより、


「来月、退去します。仕事をやめて、
実家に帰ることにしました。」


という退去連絡がきました。


この方、単身で上京してきて、飲食店を
開業し、5年ほどお住まいいただいていた
方でした。


コロナ騒動が始まってからも、どうにかこうに
か歯を食いしばって営業されてきたようで
すが、今回の緊急事態宣言に絡む報道で、
最後の気力を絶たれてしまったようでした。


私はこの入居者さんの決断も、何も間違って
いないと思います。


そもそも、何か決断することには正解も間違い
もないのではないかとさえ思っています。


5年も住んでいただいたので、その選択を応援
したい気持ちで一杯です。


たいていの賃貸借契約、一か月前通知となって
いますが、この方も、9月末までお住まいいただ
けます。


退去連絡が来た時には、事務的な会話が終わった
あと、


「それでは、あと一か月ほどですが、引き続き、
〇〇での生活、よろしくお願いします!」


と元気よく退去受付を終えることにしています。


この段階では、退去されること自体を止めることは
ほぼできませんので、だったら、残りの期間、
気持ちよく住んでいただいた方が、お互い、スッキリ
しますものね。

また、その方がキレイに掃除して退去してくれる
場合が多くなるような気がしてます。



取り留めない話になりましたが、親のことやコロナ、
また、退去連絡で、いろいろ思うところのあった
帰省期間でした。




★退去連絡がきてからの一か月。気持ちよく住んで
もらい、次の入居募集に備えよう。



今回は、帰省期間中に感じたこと、思った
ことなどお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

本当の声を反映すると長期入居になる!?

楽器可、としている物件があり、
先日、エンドユーザーを案内しました。

楽器可といっても、

・本格的な防音設備などはない。

・演奏は近隣や他のお部屋の入居者に迷惑を
かけない範囲にする。

・楽器を使う時間も、早朝や深夜はNGで、
常識的な時間帯に限る。

というもので、消音装置が使えたり、音の
あまりでない楽器を想定しての募集条件
です。


ところが、今回、問合せのあったのは、
プロの管楽器の演奏者でした。


過去に、トランペットを演奏する方を
案内した際、楽器をお持ちだったので、
一度、試しに一瞬だけ演奏してもらった
ことがあります。


その時は、あまりの爆音で、楽器の中でも、
管楽器というのは、一般住宅で受け入れる
のは非常に厳しいものと実感した経験が
ありました。


ですので、今回も、管楽器、さらには、プロ
の演奏者と聞いて、ありのまま、この住宅
では受け入れるのがお互いに難しいと
思う、とお伝えしました。


ただ、お部屋自体は非常に気に入ってもら
えた模様で、


「例えば、今流行りの防音ブース、を設置
したらどうでしょうか。費用は、長期入居
してくれるのなら、全額だしますので。」


と提案してみました。


広さにもよりますが、長い目で見たときに、
防音ブースがあれば、物件のウリにもなる
のかなと考えたのです。

場合によっては、管楽器も可、みたいな
うたい方もできるようになれば、最強の
物件にもなるのかなという思惑もありました。


しかし、期待は見事に裏切られます。


「ダメダメ、防音ブースなんて、絶対
に無理なんです。

我々プロは微妙な音の感覚を大切に
します。

狭い防音ブースの中で演奏すると、感覚が
おかしくなってしまい、練習にならない
です。」


と全くのお断りでした。


後から考えると、ブースではなく、部屋ごと
防音室にするような程度でないと、プロ
仕様にはならないのだなと思いました。


一方、アマチュア・趣味としての楽器可
としてうたう分には、防音ブースは使える
のかも、と考えています。


もう少し市場調査が必要ですが、この提案
でよければ、試験的に住んでみてもらい、
感想をヒアリングしていくと、確実かも
しれません。



でも、今回のプロ演奏者の生の声を
聞けて、助かりました。


製品だけをみて、防音ブースを導入して
たら、失敗していたかもしれませんものね。


次回、趣味で楽器を考えている人に対して、
言い方にも厚みが出せます。


「プロに言わせれば音の感覚がズレるので
ダメかもしれませんが、そこまでの精度
を求めないなら・・・。」


みたいな提案もできるのかなと考えました。


もっとも、これも、楽器を趣味にされて
いる方からすればダメでNGなのかもしれ
ませんが、もう一段階、ヒアリングも必要
でしょうね。


空室対策の一つとして、防音ブースや防音室
について、もう少し調べてみたいと思います!



★多様なお部屋選びに対応するため、大家
側も研究するのがやっぱり大切。



今回は、プロの演奏家を案内した際の
失敗談についてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

契約締結直前のドタキャンにはらわた煮えくりかえる・・・。


「ええーっ!」

思わず心の叫びが出てしまいました。


空室率58%になってしまった物件、
一気に4部屋のほぼ同時退去から、
3つ目の申込獲得まで進んでいました。

「これで残りあと一部屋だ!」
とラストスパートと思っていたところ、
まさかの、新たな追加退去で、残り
2部屋の状態に戻ってしまった、という
ところまでお伝えしていました。


しかし、先日、3つ目の申込先から
ドタキャン、の連絡が入ってきて
しまったのですね。


ドタキャン、というのは、既に
契約の意思表示を示されていて、
契約書類を作成して、客付け会社に
契約書類を送付するところまで進めて
いたためです。


賃貸借契約の締結方法は、いろいろな
ケースがありますが、今回は、入居する
お客様を見つけてきてくれた客付け会社
さんが契約内容を説明をして、締結して
くれる、というものでした。


まだ、契約書類を作成するまでに、キャンセル
されるのだったら、ここまでがっかりはしませ
ん。


本当に質が悪いドタキャンは、契約書の作成
ややりとりに散々時間をとられた挙句に、

「やっぱりやめます。」

と言われてしまうことです。


現在の不動産業界では、入居申込が入ると、
他社に対して、申込が既に入っている旨、
表示・伝える必要があります。


もちろん、契約の準備段階に入っているよう
なら、その旨も空室照会が入った際には
伝えます。


すると、他からの問い合わせがあったと
しても、


「この空室は申込がもう入ってるのか、
だったらお客さんを紹介してもムダだな、
他の部屋を紹介しよう・・・。」


となってしまうのは当然のことです。


ということは、

契約の意思表示をした
申込者は、他のお部屋探しをされる方を
お断りさせている!

ということになります。


にもかかわらず、契約をドタキャンする
ことは、大家側からすれば、


・タダ乗りされた・・・。

・機会損失を拡大させられた・・・。


というような感じになってしまい、本当に
気分が悪いのです。


気分が悪いどころか、非常に腹立たしい
思いで一杯になります。


でも、なかなかうまくはいかないのが
賃貸経営。


不動産投資は物件を買ってから、長期間
取り組むものです。


いい時もあれば、悪い時もある・・・。


そんな長期目線で引き続き空室対策、
頑張ります!



★申込を獲得しただけでぬか喜びして
はいけない。契約締結して、やっと
空室が埋まったことになる!



今回は、契約締結直前のドタキャン
を喰らった失敗談をお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

続けてると、いろんなご縁が巡ってくる!


先に現金決済して、後から融資実行の
案件、無事に手続きが終わり、銀行から
お金が入ってきました。


いくら融資されることが分かっていても、
物件購入資金の先だしというのは、それ
なりにストレスがあります。


やっぱり、手元にキャッシュがある、
というのはこの上ない安心感になるもの
ですね。


財布からガバっとお金がなくなる状態
を2週間ほど経験すると、そんな当たり前
のことを改めてしみじみと感じます。


そんな感じで、この1〜2ヶ月で買付から
決済まで一取引を終えたわけですが、
これからリノベーションして、物件を
再生させていくので、家賃が発生する
まではもうしばらくかかります。


本当に不動産投資って、この地味な活動
の繰り返し。


物件を探して、融資打診。

購入できたらリフォームして、それから
入居募集。


よく飽きもせず、ずっと不動産投資し続け
てるものだと我ながら感心します。(^^


そうこうしてると、この物件を仲介して
くれた不動産屋さんの別担当者から、電話
がありました。


「谷本さん、先日はウチの〇〇がお世話に
なりました。

実は、また、ご紹介した案件があって、
よかったら見てくれませんか。

今回もワケありで、残置物満載の物件
です。

さらに、他の理由もあって、詳しくは
お会いしてからでも・・・。」


という連絡でした。


今回決済した物件では、ローン特約なしで
売買契約して、両手の手数料をその仲介
会社さんに支払っています。


その店舗からすれば、


「コイツに紹介しとけば、他の不動産屋に
仲介されて、手数料が減ってしまうのに
比べてはるかに実入りがいい。

ローン特約で残念な結果にもならずに、
話も早いから、とりあえず、コイツに
話を持っていこう。」


みたいになってるのでしょうね。


もちろん、いつもいつもローン特約無しで
買付入れられるわけでもないし、そもそも
どんな物件かも分かりませんので、この段階
では何ともいえない話です。


とはいえ、紹介してもらえること自体は
悪くありませんので、さっそく案内して
もらおうと思っています。


物件探しって、結局こういう小さな縁の
積み重ねですものね。


同じことの繰り返しの不動産投資ですが、
地道にコツコツ、このスタンスを続けたい
と思います。(^^




★不動産投資のポイントは、とにかく、
続けること。そうすれば、何かの縁で
物件取得につながるキッカケができる!



今回は、地道に不動産投資を続ける
メリットについてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

空室とトラブルのダブルパンチを喰らい中・・・


空室率58%になってしまった物件、
具体的な空室は4部屋でしたが、
ついに、3つ目の申込を獲得しま
した。


これであと1部屋、と思ったのも
つかの間、まさかの、新たな退去
連絡が入りました・・・。


不動産投資のあるある、ですが、
まだまだ耐えなければなりません。


そんなときに限って、トラブルが
重なるものですが、今度は、運営
しているシェハウスでそれは起こり
ました。


私は、通常の賃貸アパートの他、
シェアハウスも経営しています。


そのシェアハウスの居住者さんより、


「谷本さん、すいません、コロナ陽性者
と判定されてしまい、本日からホテル
隔離されることとなりました。

あとは、よろしくお願いします。」


という電話が入ったのでした。


今年は、運営しているグループホーム
でも陽性者がでて、非常に混乱しま
したが、今回も同じようなケース
です。


一つ屋根の下に、

陽性者・濃厚接触者・非濃厚接触者

が存在することになるので、ややこ
しいのです。


陽性者は、今回の方のようにホテル
隔離になれば、まだいいのですが、
前回は、ホテル受入れがNGとなり、
自宅療養となってしまいました。


今回は、これから、他の居住者さんが
保健所の指示によりPCR検査を受けて
いきます。


家主として、保健所が求めるものを
提出したりしていくのですが、これが
まあ、大変。

何度も何度も電話等のやりとりで、
本当に一日費やしてしまいました。


検査の結果によっては、さらなる
対応が必要になります。


また、定期清掃に入ってもらって
いた業者さんに事情を話すと、しばらく、
清掃に入ってもらえなくなりそうな
雰囲気で、こちらも困ったことになり
ました。



シェアハウス投資は、高利回り、
というのもあり、続けていたの
ですが、このコロナ禍では、モロに
その影響を受けてしまうことを痛感
しています。



何ともややこしい状況ですが、


明けない夜はない!


と自分に言い聞かせて、やるべきことを
ひとつずつ、こなしていきたいと思います!




★トラブル対応。忙しいときこそ、
コツコツ一つずつ、クリアしていこう。



今回は、空室とトラブルが重なって
しまう、不動産投資のあるある、
をお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

自主管理か、委託管理か?


水曜日は、不動産業界は休みのところが多く、私もこの水曜日を利用して、自身が運営する物件のあれこれを一日で集中的に片付けることが多いです。


私は全物件、完全自主管理をしているのですが、


「自主管理って、どんなことやるんですか?」

と質問されることも多いので、本日は、ある日の一日、をご紹介します。



今週の水曜日は、


・銀行の融資実行に伴う書類集め
(納税証明書等)

・物件巡回×2箇所
(今週は放置バイク対応とゴミ置き場対応)

・関係業者さんとのオンラインミーティング

・各請求書の支払い


など、朝から一日動きました。


管理業務以外でも、何か案件があると、銀行とのやりとりにもそれなりに時間がとられます。


今週だと、納税証明書集めに相当時間がかかりました。


現在取り組んでいる、太陽光発電絡みの融資必要書類集め、です。


毎回思うのですが、この書類集め、非常に時間かかります。


納税証明書、と一言でいっても、税金には、国税・県税・市税があり、

関係部署は、


・税務署

・県税事務所

・市役所


という風に分かれています。


しかも、これらが、てんでバラバラなところに立地してることも多く、質が悪いです。


さらに、たいてい、印鑑証明書が必要になるので、これに、


法務局


が加わると、さらに、時間がかかります。


この4か所を一気に回ろうと思うと、電車だと厳しくなるので、必然的に車になるのですが、私が活動する、千葉県の船橋市、このエリアが非常に渋滞するのですね、平日だとなおさら。


今週はタイミングの悪いことに、


・アパートAの目の前に放置バイクが登場、何故か近隣からクレームで、

「邪魔だから何とかしろ!」

とのこと。

⇒警察と応対。


・アパートBの住居表示が変更になって、そのプレート交換

⇒市役所のミスの尻ぬぐいをしてあげる。


というのも重なり、これもこの日に応対しました。



「自主管理って、やっぱり家賃滞納とかの督促が大変でしょ?」


と言われますが、滞納督促などは、氷山の一角にしか過ぎません。


どちらかというと、もっと細かな、応対の方が多いのかなと思います。


ちょっとした修繕応対や入居者さん同士のトラブル応対(騒音問題など)など、一つ一つはたいしたことないのですが、どれも放置しておくと、最悪、退去や家賃下落につながってしまうので全て
対応が必要なものです。


一般的に不動産管理を委託すると、もちろん地域性や管理内容によって変わりますが、集金家賃の5%程度が管理料と言われています。


この管理料を安いと思うか、高いと思うかですが、実際に自主管理を経験していると、


非常に安いのではないか?


と思えます。


賃料の5%で、自分の時間が節約できるなら、これに越したことはありませんものね。


以前、私も管理を委託していたときがありました。


でも、不動産会社さんと、うまく、意思疎通ができず、逆にかなりのストレスになってしまったので、それで自主管理に切り替えて今に至ります。


また、自主管理していると、当たり前のことながら管理ノウハウが蓄積されるので、これを全国の大家さんにフィードバックできる、というのも自主管理のメリットです。



管理についてご相談いただいた時には、


「自分のやりたいことのサポートをしてくれる管理会社かどうか?」

「意思を共有できる管理会社かどうか?」


は見極めてくださいね、とお伝えするようにしています。


不動産投資では、


「物件は、『管理を買え!』」


という格言があったりするほど、管理は大切なものです。


一度、自分の管理体制を見直してみていただければと思います。(^^


★コストと時間はトレードオフ。ストレスなく自分の思いを実現してくれる管理会社を選びたい!


今回は、自主管理と不動産管理会社の関係についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

公庫に0回答されるも、地銀にてフルローン


思わずガッツポーズです。

某地銀から、フルローンの内諾の連絡
がきたのです。


先日、ローン特約なしで、強気に売買契約
締結してきた物件、公庫に打診していた
ところ、まさかの「0」回答を受けて
いました。

半分自己資金で、残りは借入できる


とか、そんな生やさしいものではなく、
全くのお断りがきてたのですね。


理由を聞いても、のらりくらりでよく
分かりません。


資金的にも、物件価格相当ぐらいの
キャッシュや資産があることを強調
しても、決定は覆らない、とのこと。


そんな状況だっただけに、今回の地銀の
フルローンの回答は嬉しいものでした。


物件は、木造の旧耐震のもの。

にもかかわらず、借入期間15年で、金利
1%台前半、さらにフルローンと、願っても
ない条件です。


金利はもう少し安くしてもらえたらとも
思いましたが、何せ公庫の0回答の
ショックが大きく、ここは黙ってうなずき
ます。


でも、冷静に考えたら、耐用年数をかなり
超えた木造物件で、フルローン、しかも
借入期間15年という条件は、今の金融情勢
では、あり得ないぐらい恵まれた条件なの
かなと思いました。


これが一見での融資打診では、こんな結果
にはとてもならなかったはずです。


決め手は、


既に豊富な取引があったから


これにつきます。


メインバンクにしていて、預金の積み立て
もあり、常にこの口座を利用してあらゆる
支払いを実行しているので、資金の還流が
この地銀にあるわけです。


そうなると、銀行の立場になってみても、
なかなか無下に断るわけにはいかない
ですものね。


この地銀の営業マンには、事前にいろいろ
ヒアリングしていて、昨今の融資情勢を
聞いてみると、

・一見さんはお断り

・ある程度取引のある不動産会社からの
紹介だと一段階有利に融資審査する。

・当然、既存取引客は優遇する。

というような情報を聞いています。



厳しい融資環境下では、やはり、日ごろの
地道な取引の下積みが特に有効なようです。



ただ、今回の物件購入では、融資実行が
決済には間に合わず、いったん現金決済
で物件取得します。


その上で後日、抵当権設定と融資実行
となる、イレギュラーな売買が今回の
取引です。



ドキドキしましたが、今から物件取得後
のリフォームが楽しみです。


うまく再生して、稼働させますよ〜。(^^




★日々の取引を地銀・信金中心にして、
取引実績を積む。そんな地道な信用積立が物件
購入資金融資につながる!



今回は、地銀との日ごろの取引と物件購入
資金融資の関係についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

空室率58%からのワケあり入居の受け入れ

「何でこんなときに・・・。」

思わず本音がでてしまいました。


物件の一つで、仕事都合での退去が
2件、重なっていたのですが、そこに
さらに、2件、退去連絡きたのでした。

一件は、仕事がなくなったので、
実家に帰る、という方、もう一件は、
収入が減ったので、もっと賃料の
安い物件に転居するという方で、
どちらも仕方ないなという感じです。


全7戸の物件なので、空室率58%に
なってしまう計算で、これは、非常に
マズい状況です。


さらに、この物件、実は、非常に物件力が
弱く、


・何より古い・・・

・線路沿いにあって、電車の音が非常に
うるさい・・・

・近隣に魅力的な商業施設がない・・・


というもので、にもかかわらず、空室率
が50%を超えるので、退去が4件重なること
が分かった瞬間、死を覚悟しました。(><)


この物件に限らず、退去連絡が来ると、

「早目に決めないと、万が一、次の
退去連絡がきて、空室が重なってしま
うと嫌だな・・・。」

と考えてしまうのですが、今回は、その
「万が一」が見事に重なってしまった、
というわけです。


そこで、今回は、もう一度、


「この物件のウリは何だろうか?」


と考えていったのですが、まあ、単に古い
物件で、ご多分に漏れず、ウリなんて、
本当に何もないのです。


でも、何もしないと当たり前のことながら、
反響は何も変わりません。


そこで、改めて、


・ペット多頭飼い、大型犬・猫OK!

・楽器可!

・赤ちゃん可!


を打ち出してみることにしました。



この物件、線路沿いにあるので、
絶えず、電車の音や振動の影響を
モロに受けます。


明らかにデメリットなのですが、それを
逆手(?)に取り、


賃貸では一般的にNGと言われる層


に対して、逆に歓迎する、という
メッセージを出してみたのでした。


ペット可はよくありますが、複数頭
飼える、というのは、まだまだ多く
はありません。


楽器可は、やっぱり爆音のでる管楽器
は、防音設備があるわけではないので
無理ですが、消音装置を使える楽器
や、フォークギター等なら、常識の範囲
内での演奏に限る、ということで、
迎え入れられます。


赤ちゃん可、というのは、最近多い、
ワケありのシングルマザー・ファザーでも
大丈夫、というメッセージです。


一般的にどれも、賃貸業界では歓迎され
ない属性ですが、物件自体が線路沿い
というワケありなので、だったら
お互いに認め合って入居しましょうよ、
ということで、Win-Winの関係になれる
と考えました。


その効果がでたのかどうか分かりませんが、
内見が続々と入ってきました。


・音楽家(海外でプロとして働いて
いたが、帰国後、派遣勤め。音楽は
続けたい。)

・ワンちゃんを既に飼っているが、
もう一匹、今度は大型犬を飼いたい、
という医療従事者。

・一歳の赤ん坊を抱えたシングルマザー


など、本当にワケありの方ばかりですが、
このうち、2組が無事に入居されること
になったのでした。


もちろん、ワケあり入居を受け入れる
からには、入居後のトラブルが心配
になるところですが、トラブルは、一定数
発生するとあらかじめ想定しています。


でも、私には、空室率58%の状態が
耐えられず、このリスクを受け入れよう
と思いました。



今回は、たまたま申込が2件入ってきて
くれましたが、まだ、この物件は2室の
空きがあります。


8月になる前に、何とかもう一室、
決めたいです〜。




★物件のウリ、なければ、無理矢理にでも
作ってしまう。最後は言った者勝ち!



今回は、入居募集の切り口について
お伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

行動すると結果が出る。


今年3月にリリースした、

「サルでもできる!不動産投資ゼミナール」

の第3回フォローアップ講座を今週末
に開催します。


毎回、課題を出させていただき、次回の
講座までに提出していただくのですが、
今回の課題は、「銀行訪問と融資打診。」


続々と、銀行訪問の結果が到着している
のですが、その結果に目を通しながら、
とても微笑ましく思ってしまいました。
(上から目線でごめんなさい。)


課題では、訪問するだけでなく、口座を
開設したり、融資担当者を紹介してもらう、
できれば、最近の融資情勢や自分にはどれ
ぐらい融資可能かヒアリングしてみる、
といったことも含めています。


結果報告を見ると、うまく口座開設できた
方もいれば、全く相手にされずに、玉砕
した方、または、持ち込んだ販売図面で
実際にどれぐらい融資可能か聞き出せた
方もおられました。


今回がはじめての銀行訪問、という方も
多かったのですが、みなさん、一様に、


・融資の実情が分かった。

・まだまだ他の金融機関にもアタック
してみる必要性を感じた。

・ネットで見聞きしている情報とは
まるで違った。

・実際に銀行を訪問してみて良かった。


と話されています。


毎週日曜日に開催している「オンライン大家塾」
では、


・行動すると、いい悪いは別にして、
結果がでる!

・結果がでれば、改善して、次の行動
につなげられる!

・セミナーや本で、「知ったつもり」に
なるのは最悪で、行動しないと意味がない。


と毎回お伝えしています。



今回の課題では、融資獲得に向けて、
実際に銀行訪問という行動を起こした
方だけが、


・現状の自分に何が足りないのか?

・何があれば、融資を獲得できそうか?


といった情報を得られています。



不動産投資って、本当にこのような行動
の繰り返し。


いろいろなノウハウが巷に溢れて
いますが、実際に行動して、経験
することに勝るものはありません。


こう言ってしまうと、いろいろな
不動産投資・空室対策セミナー等を
企画している人間としては、ダメな
のかもしれません。


でも、本当にそうなんです。


もちろん、セミナーに参加したり、
本を読むことは大切なのですが、
それだけで終わってしまうのなら、
何も意味がありません。


うだうだ言わずに、とにかく行動して、
試してみること。


その大切さを、今回の銀行訪問の実践
報告を読みながら、再確認した次第です。


今週末のフォローアップ講座では、
せっかく得られた貴重な金融機関情報
を参加者さん全員で共有したいと
思います〜。(^^



★どんなノウハウも、「読んだだけ」
「聞いただけ」は絶対NG。行動して
こそ、はじめて結果が得られる!



今回は、行動することの大切さについて
お伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

銀行融資、超長期融資の提案受ける。

少し前に本コラムでお話した、野立太陽光
案件ですが、間もなく、工事がスタート
します。

今回は、地主さんより土地を借りて、
その上に太陽光発電設備を建築します。


先日、そのための地上権設定契約を
取り交わしてきました。


単に土地の賃貸借契約ではなく、地上権
設定契約となったのは、今回融資を実行
してくれる、地銀さんの条件によるため
です。


担当者曰く、しっかりと登記して、
私を守ってくれるため、だとか。


まあ、それは建前で、融資の保全の
ためというのが本当の理由かと
思います。


太陽光発電は、これまでアパートの屋根
にしか載せたことがなかったので、
どんな発電状況になってくるのか、今から
楽しみです。


さて、その地上権設定契約の後、営業マン
より、


「谷本さん、実は、新しいアパートローン
ができたので、提案させてください。」


とのこと。


この銀行は、私のメインバンクになる
のですが、ある程度取引関係のある
顧客に今回のローンを紹介している、という
ことでした。


どんな内容のローンかというと、

・木造や軽量鉄骨造だと最長35年、鉄骨・RC造
だと最長40年まで、借入期間がとれる。

というものでした。


私が、土地購入からの新築投資で、こちらの
銀行から借入をしてきたので、それで今回の
ローンを紹介してくれたようでした。


ただ、エリアが限定される、ということで、
該当エリアは、東京23区+千葉北西部、
とのこと。


東京23区は分かるにしても、何故千葉北西部
なのか、担当者もよく分からないようでしたが、
とにかく、そう決まっている、とのことでした。


あと、エリアには、もう少し条件があり、
千葉エリアの指定路線の指定駅より徒歩
10分以内、というものでした。


ただ、これだけだとややこしいので、
路線図にマーカーで色塗りしたものを担当者に
作成してもらったところです。


あと、もう一つ、よく車を購入する際に利用
される、


残価設定ローン(っぽいローン)


もできた、とのこと。


はじめはローン支払いが低く設定されて
いて、途中段階でがくっとローン支払い
がUPするもの、と説明されたのですが、
どういうときに使えばメリットがある
のか、その場ではぱっと思い浮かびません
でした。


もしかすると、そのローン支払いが
増えるタイミングの直前で物件を
売却できると、儲かる、みたいな
使い方ができるのかなとは思いましたが、
こちらはまた別の機会にヒアリングして
みようと思っています。


今回感じたことは、


・融資情勢が厳しいと言われている中
でも、銀行側も、貸し出しをしないこと
には利益があがらない。

・なので、何とかして借りてもらいやすい
条件を作ろうとしている銀行もある。

・機会をみつけて、他の金融機関にも
近況伺いしてみるメリットがありそう!


ということでした。


でも、この地銀さん、先月までは今回のような
話、一言も言わなかったので、本当に急に、
支店まで話がおりてきたのかもしれません。


別の取引銀行にもタイミングみながら
ヒアリングしてみたいと思います!



★金融機関に足を運んで、最新の
融資事情を確認してみよう!



今回は、銀行訪問して得られた、ある
地銀さんの融資動向についてお伝え
しました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

今までより「ほんの少しだけ」冒険してみる。

先日、入居希望者さんを空室に直接案内し、
そのまま即決、入居申込をしていただき
ました。

今回案内したのはシェア物件。

シェア物件の管理を委託すると、管理手数料
が20〜30%というのが相場です。


しかし、この管理料だと、とうてい経営が
ペイしません。(私の力量では・・・。)

ですので、昔から自主管理していて、
そのため、空室がでた場合、自分で入居
募集から案内、契約まで完結させねばなり
ません。


面倒といえば、面倒なのですが、全部自分
でやってると、部屋探しのニーズなども
把握できるので、一般物件の入居募集に
かなり役立ちます。


「どこからのお引越しですか?」


というようなことをもちろんヒアリング
しますが、


「近くのワンルームアパートからです。」


という答えが非常に多いです。


同じぐらいの家賃設定だと、シェア物件
の方が、広いキッチンやお風呂を使える
ので、狭いワンルームよりはシェアを
選ぶ、という方がかなり多いです。


もちろん、市場によるとは思いますが、
そのため、私は、


・単身者をターゲットにする⇒シェア物件

・二人以上入居をターゲットにする
⇒1LDK(2DK)以上、できれば
戸建・テラスハウス物件


を投資対象にしていて、専有面積が
小さい物件には手を出さないようにしています。


市場で明らかに供給過多なワンルームは、
よほど立地が良くない限り、入居募集が
大変だと考えているためです。


「だったらシェア物件だとそんなに入居募集
は楽なの?」

と言われると、こちらはまた、シェアはシェア
で競争があるのですが、ワンルーム市場と
比べると、まだ差別化や工夫のできる要素が
強く、また、競争もまだ緩いように個人的には
感じています。



さて、そんなシェア物件に入居を決めて
くれた女性、Aさんですが、職業を聞くと、

「夜系のお店です。」

としか答えてくれません。


「ああ、飲食店ですね、今、コロナで大変
ですよね。収入、かなり減ったんじゃない
ですか。」


などと案内しながら話していたのですが、
申込後、


「実は、水商売です。本当のことを話すと
不動産業界では、なかなかお部屋、借りれ
なくて・・・。」


と本当のことを話してくれました。


でも、私は、その場でAさんに、

・職業で差別はしないこと。

・大切なのは、生活マナーや家賃支払い
などの約束を守れるかどうかであること。

・水商売の方にも、当たり前のことながら
住む場所が必要であること。

を伝え、入居をOKにしました。


Aさんは意外そうな顔をされていましたが、
私はこれまでもいろいろな入居者さんを
受け入れてきました。


水商売の方はもちろん、超高齢者や宿なし
の若者、日本に来たばかりの外国人や、
精神疾患を抱えた方、ペットの多頭飼い
希望者など、本当に様々です。


もちろん、このような、一般的な不動産
会社では審査ではねられてしまいそう
な方の受入れにはリスクがあります。


保証会社の審査にすら通らない方々
が多いので、当然です。


実際、入居後、家賃滞納や生活トラブルに
見舞われたことも一度や二度ではありませ
ん。


それでも、経営している物件が即座に
入居が決まるような強い物件でもない限り、
ある程度のリスクはとっていかないと、
満室経営はできないものと思っています。


私は、何のリスクもとらずに、空室を
たくさん抱えて、機会損失を垂れ流して
しまうことほど怖いことはないと
思っています。


もちろん、リスク許容度は経営方針に
よって、また、資産背景によって全く
異なるのは当然です。


でも、もし、

・全く空室が決まらない・・・

・空室が二つ三つと重なってきて
しまった・・・


というのであれば、今までよりも少し
だけリスクを受け入れてみる、という
のもアリではないかと考えます。


今回案内したAさん、契約金も早々に
入金してくれました。


「こんな自分の入居を認めてくれて
ありがとうございます。」

と感謝までされたのですが、このまま
入居後も何もトラブルなく、うまく
生活していただければいいなと思って
います。(^^


★空室が決まらない場合、募集方法だけ
ではなく、自分のリスク許容度を変えて
みるのも一つの方法です。



今回は、水商売の方の入居受入れの
経験談をお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。

重宝がられる買取業者としての位置づけ

先日お話していた、「市場から忘れ去られた」
物件、売買契約を締結してきました。

両手の取引き(買主・売主双方から仲介手数料
を獲得できる仲介)ということで、仲介会社の
営業マンはほくほく顔。

両手になる、ということで、価格交渉を有利に
進めてもらえたり、また、各種期日を買主有利
に設定してもらえたりして、その恩恵を受けて
います。


今回の契約は、

・ローン特約無し

なので、仲介会社もキャンセルにならないと
判断し、積極的に動いてくれています。


さらには、仲介会社さんからは、


「取得されて、リフォームされたあと、
こちらに再度仲介を依頼してもらえない
でしょうか。」


と交渉されました。


売主・買主双方から手数料を獲得すること
を業界では両手、とか、ダブル、とか
言っていますが、これの2往復で、手数料
4倍、みたいなものを想定されていたので
すね。


今回は、リフォーム後、転売するのではなく、
そのまま賃貸で稼働させる方向と伝えると、
多少がっかりした様子が見られました。


しかし、ローン特約無しで契約してくれる、
優良な買主、と判断してくれたのか、
売買契約締結後、仲介会社の支店長や、
他の営業マンに紹介され、名刺交換も
しました。

さらには、

「こんな不動産もあるんですけど・・・。」

と、一般のエンドユーザーには売れそうに
ない、線路沿いで、築年数の古く、残地物
一杯、という物件を紹介されました。


値段が決まっていない、ということで、ざっと
その場で希望価格を伝え、正式に売買に出される
際には一番に紹介してほしいと伝えました。


こういう経験すると、つくづく不動産って縁の
ものだな、と痛感します。

また、

「コイツは買える客だな。」

と仲介会社に認識させることができれば、
それだけで物件情報が集まってくるのも
面白いところです。


今回売買契約した物件も、訳アリ物件で、
残地物満載だったり、擁壁があったりで
普通では売れない不動産でした。


それをローン特約無しで買ってくれる、
というので、その仲介店舗の営業マンの
中で話題になった、というワケです。


このような感じで、業者でなくても、

「買取業者(のようなもの)」

と認識されると、不動産取引では強い
です。

仲介会社は、当たり前のことながら、
一件でも多く、「確実」に取引を
こなすことが求められます。


ですので、

ローン特約無しでキャンセルしない客

買ったあと、リフォームしてから、
再度仲介を依頼してくれる客

ややこしいことを言わないで、意思決定
を早くしてくれる客

である「買取業者」と同等のもの、と
思いこませる、というのも、不動産会社
営業の手法に取り入れると、プラスの効果が
あるかもしれません。



★「買取業者」と同等の不動産投資家
と思いこませられると、優先して
物件紹介が受けられる可能性あり!



今回は、買取業者として動くことの
メリットについてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、


コラム「年収298万円からの不動産投資」


をお楽しみに〜。
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