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FPコンサル奮闘記

コンサルや不動産管理の現場で感じたこと、思ったことを不定期でつづってます。個人的にもアパートやゲストハウスを運営しているので気付いたことなどをこの場でフィードバックしたいと思います。アパート経営の参考にしていただければ幸いです。

逆境をチャンスにできる経営を目指したい!


最近、奥さんから、おもしろいから見るようにと指令された、TVドラマ、「監獄のお姫さま」。

笑いあり、涙ありで、毎週次回が楽しみになりますね。(^^


でも、それ以上に楽しみなのが、「陸王」。


第一話目から、「いきなりクライマックスか!」と思わせる展開で、めちゃめちゃ涙でました。


泣けるポイントがたくさんあったのですが、若手銀行員が、主人公の会社のことを想い、新規事業に対して何とか融資をつけよう、とするシーンには、本当に心をうたれました。


不動産投資・賃貸経営では、金融機関からいかにいい条件で融資をしてもらえるか?がかなり重要なポイントです。


このドラマの中では、銀行のシーンで、

・誰も危ない企業には融資したくはない。

・成長性が見込まれても、ある程度実績のある企業でないと融資しにくい。

という箇所があり、改めて金融機関対応に活かしていきたいと思います。


先日、都内で大物不動産投資家さんを集めた秘密の対談がありました。


テーマの一つに、金融情勢があったのですが、

・金融機関の融資引き締めはいいことだ

と全員が話されていたのが、ものすごく印象的でした。


誰でも融資を受けられて、簡単に物件が買えるという状況こそおかしく、

しっかり地に足着けて経営している不動産投資家

だけに金融機関が融資する、というのが本筋だ、ということですね。


また、だからこそ、融資が厳しくなればなるほど、融資がつけられる本物の投資家であれば、物件購入チャンスが広がってラッキーだ、とおっしゃっていました。



あとは、このドラマの銀行のように、

「実績のない企業には融資しにくい、融資したくない。」


というのは、どの銀行でも同じなので、やはり、金融機関開拓は必要だと思いました。


特定の銀行だけからしか融資を受けていなければ、

「もっと実績を積んでから・・・。」

と言われてしまえば、もうそれまでです。

でも、複数行から融資が受けられていれば、

「あそこが融資しているのであればウチも・・。」

とお金を貸してくれる可能性がやはり高くなります。


今年は、前回のコラムでお話した某地銀さんから融資を受けられ、新規取引をスタートできました。


毎年、たとえ一行だけでも、取り引き金融機関を増やしていきたいと思います。

財務体質を強化しながらの金融機関開拓、これからも頑張ります〜。



★借りることばかりを考えるのではなく、そもそも「お金を貸したい」と思われる経営をしているかを意識しよう!



今回は金融機関との関係作りについてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

やっぱり最強の空室対策は、「退去させないこと」だ。


「実は、新築当初、入居してくれた入居者さんが、今も、継続して住んでくれてるんですよ。」


先日、10年前に土地活用コンサルティングをさせていただいたクライアント様にお会いした際、お聞きした話です。


計画地は、かなりの狭小地。


そこに、ハウスメーカーが提案してくるような、無理やりな狭いワンルームアパートではなく、ファミリータイプの戸建賃貸で、長期入居・安定稼働を狙った案件でした。


完成後、すぐに入居が決まったのですが、その入居者さんが何度も再契約しながら住み続けてくれていることに、正直驚きました。


しかも、家賃は、数千円下がったのみで、ほぼ新築時の家賃をキープしている状況。


もちろん、私も、戸建賃貸をご提案する際、

「長期入居が見込めますよ!」

というお話はしますが、実例を目の当たりにすると、本当にうれしくなります。


また、他にも、戸建賃貸の再契約で入居者さんを訪問すると、

「ここ、賃貸ですが、オーナーさん、売ってくれないですかね?」

という話を数回受けたことがあります。


長く住んで気に入ってもいるし、そこらへんの建売住宅よりいい仕様なので、いっそのこと、買って自分の家にしてしまいたい、ということなのですね。



このような話がでてくるのも、大家さんや不動産会社が、ハードとしての賃貸住宅(躯体や設備含め)の価値を維持し、高める努力をしているからこそです。

あわせて、特に、今回のような長期入居に至ったのは、ソフト面(大家さん・管理会社の対応やコミュニケーション)に入居者が満足していたからに他なりません。



最強の空室対策とは、


退去させないことである!


とはよく言われることですが、本当にこれに勝る空室対策は存在しません。



退去が発生してからの空室対策はもちろん大切ですが、どうしても小手先なものになりがちです。


それだけではなく、日頃から、

「退去させないために何かできることはないか?」

と自分に問いかけながら過ごしていければと思います!





★最強の空室対策は「退去させないこと!」。目先の空室対策だけでなく、長期的視点も忘れないようにしよう!




今回は長期入居と空室対策についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

無担保での運転資金融資!?


また一行、新規で取引してもらえる金融機関が増えました。


前回、土地を購入することになったとお伝えしましたが、この件で融資してくれたA銀行とは別のB銀行からの話です。


先に、土地購入資金を融資してくれたA銀行との話が進んでしまったので、B銀行へはありのままお伝えし、お断りをしたのですね。


ところが、

「せっかく審査もさせていただいたので、もし、運転資金という名目で稟議が通れば、正直どうですか?」

という話をもちかけられました。


経験的に、修繕費などに充当する目的で少額の融資取引実績を作っていた方が、目当ての物件が出てきたときに相談しやすくなることが分かっていますので、

「もちろん、ぜひお願いします!」

と答えました。



結果、保証料等のような余計な費用も必要のない、

無担保の運転資金

という名目で、融資してくれることになったのです。


B銀行とは、融資取引きがありませんので、これで突破口が開けました。


どんな稟議を書いて融資を引っ張ったのですか?と聞いてみると、

「谷本さんは、法人に対して役員貸付をかなりしておられたので、法人から個人へ返済する、という立てつけで、ストレートに稟議をあげました。」

とのことでした。


ここ数年、法人では新築を続けておこなってきたので、個人から法人へ、けっこうな貸付があったのですね。


自分が代表の会社に個人からお金を出しているだけなのですが、こういう名目でも融資の理由になるのだなと思いました。



「運転資金ですので、物件購入の頭金にでも、修繕費にでも、自由にお使いください。」

と言われたのですが、もちろん、物件購入のための瞬間的な武器として活用しようと思ってます。


でも、それよりも大きなのは、新規の金融機関と融資取引がスタートできたことです。


何も物件を買わなかったとしても、毎月返済をきっちり行っていくことが信用の積み重ねになります。


もちろん、利払いは発生しますが、これも、金融機関との関係作りのための経費と割り切ってます。


B銀行は、地方から都内へ進出してきている地方銀行の一つです。


知人大家さんの紹介でお会いしたのがきっかけでしたが、何でも試してみるものだと改めて思いま
した。


先日も、勉強会の懇親会で知り合った大家さんから、遠隔地にも融資してくれるという信金さんの
情報を教えていただいたので、こちらも機会を見て、新規開拓営業を頑張りたいと思います。



でも、いい話がある一方、また、退去連絡が舞い込んできました。


本当に賃貸経営は空室との闘いですね。(><)


今年も気づけばあと2ヶ月で終わってしまいます。


早期満室目指して頑張ります!



★金融機関開拓は地道にコツコツと。小さな取引を突破口にしていこう。




今回は金融機関の新規開拓についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

物件購入を「仕入れ」と考えてみた。


前にコラムでお伝えしてた土地、無事に融資がおり、決済できる運びになりました。


相場の半額で町の不動産屋さんから売りにでていて、どう考えても安く、その場でローン特約な
しで買い付け入れてた、あの土地です。


交渉に有利になるとはいえ、やはり、「ローン特約なし」は毎回ドキドキします。

決済までにローンが整えばいいのですが、融資がダメなら、

・違約解約

か、または、

・現金決済

の2つしか選択肢がありません。


ローン特約があれば、普通、違約金の額なんて気にしませんが、ローン特約なしの場合は意識せざるを得ません。


でも、ある程度リスクを負わないといい物件を獲得できませんので、今回も頑張りました!


結果的に良かったのですが、融資がおりると、本当にホッとします。


さて、今回は、共同住宅ではなく、完全な戸建を建てる予定です。


「お、ついに谷本も終の棲家を建てるのか!」

と言われるかもしれませんが、違います。


実は、今回の物件は、最初から売却を見据えていて、主目的は、

「仕入れ」

になります。


銀行からも、最初から、

「プロパーでしか融資できません!」

と住宅ローンは断られていましたので、本気で事業用物件です。


借入期間も短く、20年ですので、ガンガン元金を返済していく予定。


もちろん、10年先の相場は分からないのですが、同じ地域の相当ボロボロな土地値戸建よりはさすがに高く売れるだろうと考えてはいます。


そうしたとき、10年後の残債を計算してみると、うまく売却できるイメージしかつかなかったため、今回勝負にでました。



あとは、見かけだけでも、奥さんに、

「遂に一戸建てやで〜。」

と言えますものね。(^^



今回融資してくれるのは、ある地銀さんですが、これは、昨年の借換えからご縁ができた金融
機関の一つです。



やっぱり全ての活動はつながっています。


これで新築は5棟目になりますが、新築・中古・土地などうまく組み合わせて、これからも進んでいきたいと思います!


★物件購入を「仕入れ」と考えると、違った目線から物件が見れる!?




今回はローン特約なしでの土地購入の続報をお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

究極の融資戦略セミナーDVD、遂にリリース!

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遂にリリースされました、「究極の融資戦略セミナーDVD」。

銀行融資が閉められかけている・・・。

と言われていますが、本当でしょうか?

もちろん、小手先のテクニックに走っている方にはそうかもしれませんが、本質を突き詰めている方にとっては何も状況変わっていないのではないでしょうか。

そう、どんな状況でも、借りれる人は借りれますし、借りれない方は、銀行の状況によって左右されてしまいます。

そうではなく、このセミナーDVDでは、「銀行から借りてください!」と言われるために普段から実践しておくべき内容をまとめています。

もし、これからもどんどん規模拡大して不動産投資したいなら、ぜひ手に取ってくださいね。

今なら、二大特典、

・「融資戦略エクセルシート」
・「融資戦略大調査」

を無料進呈!(限定100セット)


人の気持ちと満室経営


前回、

過去に退去した入居者さんが、再び、入居してくれることになった

というお話をさせていただきました。


すると、何人かの読者さんより、

「私も同じ経験あります。

大家冥利に尽きますよね!」

というコメントをいただきました。


確かに、大家業をやってて、本当によかったと思える瞬間です。

そりゃそうですよね。

これだけ競合物件がたくさんあって、自分の物件より新しかったり、家賃が安い物件なんて腐るほどある中で、

自分の物件を逆指名

で選んでくれたのですものね。


こういうの経験すると、ますます頑張ろうとう気になります。(^^



さて、先日地元での勉強会を開催していたところ、某出版社さんの取材を受けました。


そこで、記者さんより、

「11月にイベントするから、そこでのセミナーに出てよ!」

と言われました。


その後の懇親会時に聞いてみると、


・講師へは謝礼、講師料などは一切支払われない。

・大家さんのため、という気持ちで話してくれる講師を探している。


とのことでした。


私、そういう心意気、大好きです。


人は感情で動きます。



そんな風に言われると、

「おお、やってやろうじゃないか。」

という気になります。

なので、即決で快諾しました。



不動産会社やリフォーム会社、建築会社なども、実際に接するのは、窓口担当者です。


やっぱり最後は人です。


「この大家さんのためなら・・・。」


と思って行動してくれる、そんな関係作りをしたいと思っています。


ましてや、入居者さんは、大切なお客様。


通常の入居募集で成約になっただけかもしれませんが、日本中の物件の中で、私たちの物件を選んで
くれたのですものね。



不動産投資は、株式投資などとは違い、人間関係や交渉事の如何でその成果が格段に変わってきます。


改めて、気持ちを込めて活動していこうと思います。


そして、これが空室対策の大事な前提だと思ってます!




★「あなたの物件に住みたい!」「あなたの物件を優先的に対応する!」
そんな関係作りが満室経営には必要です。




今回も前回に続き、空室対策についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

ダメもとでも、一件決まれば万々歳!

ふぅ〜。

退去及び退去連絡が立て続けに入ってきました。

重なるときは本当に重なりますよね、退去って。

全戸満室になったかと思いきや、また別の物件で退去連絡が入ってきます。


一か月前通知にしていますので、退去連絡から一ヶ月ほどは入居募集の準備期間。


とはいえ、気持ちの上では、


「もし、この退去の後、1年間入居が決まらなかったらどうしよう・・・。」


と毎回毎回ドキドキです。


でも、このドキドキ感がなくなって、空いていることが慢性的に「当たり前」な感じになってしまうのは最悪です。


そんな風になると、もう、決まるものも決まらなくなってしまいます。


大家さんから「見放された」お部屋は、マイナスのオーラをまとっている(?)ので、満室の神様は決してお客様を呼び寄せてはくれないのです。



つい先日、退去連絡がきたお部屋の情報をHPにUPしました。


よく勉強会でもお話ししているのですが、物件HPを作って公開したとしても、それで入居が決まるかといえば、まず、決まることはありません。


でも、大空室時代と言われるだけあって、不動産会社に情報を公開するだけでは、もはや、満室経営の維持は難しくなってしまいました。


ですので、周りから何と言われようと、私は考えられる手段は全て使って、死にもの狂いで入居募集しています。


今回、たまたまかもしれませんが、HPにUPした情報を見た入居希望者さんが、入居を決めてくれたのです。



しかし、驚いたのが、その入居者さん、以前、その物件に住んでくれていた方だったのです。



転勤のために退去されたのですが、また、こちらに転勤することになって、そんなときにHPで検索されたところ、もといた物件がUPされていたのですぐに問合わせしてくれた、ということでした。



もちろん、今回の成約には、物件HPに空き部屋情報を公開しただけではなく、

・前回の入居期間中の入居満足度が高かった。


という要因があります。


そうでなければ、普通、また同じ物件に住もうとは思いません。


実際に、退去時にお礼の手紙と贈り物をいただいた方でした。



いろいろ偶然が重なっての、今回の成約ですが、でも、空室対策は、満室時から始まっています。


既存入居者さんからのクレーム対応や、日々のコミュニケーションも、

全てが空室対策につながる

と捉えれば、また、違ったやり方が考えられるかもしれません。



私も来月、別の空室が退去になりますので、頑張って満室を目指したいと思います!(^^


空室対策、頑張って参りましょう〜。



★今は、大空室時代。空室対策、大家自らも動いた方が、一日でも早く満室に近づきます!



今回は空室対策についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

23か月分!?根性の滞納回収


やりました〜。

遂に、全額、滞納回収しましたー。


ここで初めて告白するのですが、実は、ある物件で、23カ月分、滞納されていました。。。


「そんなに滞納される前に、とっとと立退きやれよ!」


とお叱りを受けそうですが、なかなかそういうわけにもいかなかったのです。


精神的に問題がでてきている入居者さんで、身寄りもなし。

おまけにペットを飼っていて、物件は、もともとそれなりに痛んでいる状況。


滞納回収できずに出られてしまうと、それはそれなりに困る・・・、みたいに考えているうちに、ズルズル、滞納が23カ月分もたまってしまいました。


いや〜、やっぱり目先の数か月分の家賃に目がくらんでしまうとダメですね。


家賃回収も、ダメと分かったら、スパッと立退きに切り替えないといけないと反省です。



でも、自分なりに、かなりしつこく、ねばり強く督促を続けました。


この入居者さん、仕事も辞めてしまっていたので、アルバイト情報などを定期的に紹介したりして、仕事探しまで手伝ったりしてたんですよね、私。


生活保護や住宅手当の申請などもアドバイスするのですが、


「それだけには頼りたくない。いったん生活保護を受けてしまったら終わりだから、何とか仕事を見つけるので待ってほしい・・・。」


と言われ、辛抱強く待ったのです。


まあ、もちろん、何度も何度も家賃の上乗せ分割払いの約束を反故にされたり、お部屋に訪問すると昼間っから寝てたりして、お説教を何度も何度もしましたが。。。



後半は、本当に毎週毎週、会いにいきました。


そして、会うたびに、いつもの分割払いだけではなく、

「財布を出してください。

こうやって会いにくるのにも、あなたのために時間を使っています。

1,000円でも2,000円でもいいです。

今お金をください。」

と言って、コツコツ回収しました。


例え、わずか1,000円でも、まったく家賃を回収しないのとでは天と地ほどの違いがあります。


また、毎回の、その場の家賃回収によって、入居者さんにも、


「コイツはマジな奴だな・・・。」


と家賃支払いに本気になってくれたように思います。



やっぱりあきらめないこと、大事ですね。


でも、未納額を膨らませてしまったことそれ自体は、本当に最悪です。


ズルズル型の貧乏根性ではなく、ダメなときはダメとスパッと割り切って次に行く、ぐらいの気持ちが必要だと思いました。



とはいえ、結果オーライということで、こちらの入居者さんがしっかり立ち直ってくれたことを信じて、これからも見守っていきたいと思います!



★滞納回収と立退き。希望的観測だけではなく、どこかでデッドラインを設けて対応しよう!



今回は滞納回収と立退きについてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

土地勘をフル活用して手堅い投資!?


先日、今住んでいる地域の土地に買い付けを入れてきました。

子供と一緒に散歩する際、不動産会社の看板・掲示板は何とはなしにチェックするのですが、今回の土地情報もそんな張り紙のような販売図面からのものでした。


どう計算しても、近隣相場の半額以下で、路線価よりも低い価格設定だったので、これは交渉してみないと、ということでそのままその不動産会社を訪問しました。


お店に入ると、「町の不動産屋さん」を地で行くような雰囲気で、社長さんと経理のお母さんが、

「よく来たね、まあお茶でも飲んでいきなさいよ。」

と応対してくれました。


不動産屋さんですが、電話も一切ならず、お客さんも当然一人もいません。


それもそのはず、古い雑居ビルの2Fにあって、人眼にもつかない立地のお店なのです。


でも、いただいた名刺を見て、びっくり。

免許番号の横の数字が(10)となっていて、かなり、というか、相当な歴史のある不動産会社さんであることが分かりました。


聞いてみると、先代からずっと続く老舗のようで、地場のお客様と細く長く付き合っていて、従業員も家族しかいないので、ゆったりと続けられている、とのことでした。


この土地が何故こんなに安いのか?ということについて切り出してみると、やはり、ワケあり物件だということが分かりました。


実は、この土地、所有者が判断能力をなくし、弁護士が後見人になっている、という物件だったのですね。


この不動産会社さんも、もちろん、私も、売り主が後見制度を利用しているケースなど、まったくの未経験。


事前知識としては、

・後見人が入ってしまうと、実質的に物件の積極的な運用はできなくなる?
(裁判所が物件の売却など、実際問題認めない・・・)

ということを家族信託の勉強会で見聞きしていました。


ですので、

「ああ、売りに出されているといっても、実際には、話が先に進まないんだろうな・・・。」

と思いました。


でも、土地がそのお店の近くだったこともあり、何かのご縁だろうと、散歩がてら現地確認しにいくと、眺望や日当たりが最高で、これならいい企画ができるのでは?と感じました。


こういうとき、不動産実務検定でマスターできる、建築法規の勉強が役に立ちます。


電卓と販売図面さえあれば、机上計算だけで、どれだけの建物がプランできそうか、ということと、おおよその収益性が判断できるのですね。


ラッキーなことに、古家も解体済で、余計な費用もかからなそうでした。


そこで、社長さんとも相談しながら、ローン特約はつけない代わりに、一定の指値を入れさせてもらい、そのまま買い付けを入れたのでした。


社長さんからは、

「でも、後見人や裁判所の絡みがあるから、取り引きが全く進まない可能性もあるよ。

その時は許してね。

また、いい土地がでてきたら、教えてあげるから。」


と言われ、その日はそのまま帰宅。


すると、3週間ほどして、電話があり、

「やったね、谷本さん。

弁護士さんがうまく立ち回ってくれたらしく、裁判所のOKがでたみたいだよ。」

とのことでした。


詳細は全くわからないのですが、どうやら、後見人がついているような状態のものでも、100%、物件処分ができなくなる、ということではない、ということだけは分かりました。


契約書なども、弁護士・裁判所のチェックが入るらしく、今後、どのように話が進んでいくか、まったくわからないのですが、時間はたっぷりありそうなので、銀行打診等はじめていく予定です。


よく、どこに物件を買うか?という論点で、

・土地勘のある立地でないとダメ!

・収益性、資産性重視で、遠隔地でもいい、逆に、自宅近くなど、エリアを絞るといい物件は買えない!

と、意見は分かれます。


そんなの、自分が安心して、枕を高くして眠れる方であれば、どっちでもいいじゃないか、とも思うのですが、一つ、今回のように土地勘のある場所での投資は、


路線価などからだけでは見えてこない土地の可能性が手に取るように分かる場合がある

というメリットがあります。


学区や眺望、近隣の環境や入居募集の難易度など、土地勘があるからこそ、その土地の価値が分かる、というものですね。


また、当然、将来的に売却したらどうなるか?ということも考えますが、売却しても儲かる、もしくは、損しない確率が高そうだな、ということも判断できればなおいいですね。



またこのコラムでも、この案件がどうなったか、お伝えしたいと思います。




★不動産投資に利用できるものは利用しよう。「土地勘」も大事なツールの一つです。



今回は土地勘を利用した不動産投資についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

攻めるための「守り」の強化!?


今さらながら、映画、「君の膵臓を食べたい」、見てきました。

合わせて小説も読みましたが、とにかく泣けます。


映画を見ながら、

「人の命の長短なんて誰にも分からない、なので、大切な人には優しくしたいし、一日一日を大切に過ごしたい・・・。」

と思いました。


影響されすぎ、とよく言われますが、これ系の映画や小説、大好きです。


私には3歳の娘がいるのですが、一緒にお風呂に入って、あがると、決まってお姫様抱っこを要求されます。

お風呂場からLDKまで、お姫様抱っこ以外では動こうとしないので、面倒臭いな〜、と思いながら運んでいますが、この日だけは、

「こんなことできるのも、もう数えるほどか・・・。」

としみじみ感じました。


だから、というわけではないのですが、今年後半も引き続き、個人・法人ともに基盤整理を行っています。


具体的には、自分に万が一のことがあったときのための保険や借入見直し、また、節税も兼ねて、奥さんを取締役として登記申請したりといったことです。



また、引っ越し先を探している、という話をコラムでもお伝えしましたが、これも、不動産投資のための基盤作りの一つです。


奥さんが、「心底納得して」住める場所を探す、のも、家族の理解という意味では賃貸経営にとって、かなり重要ですものね。



また、先週は、都内に進出している某地方銀行さんと打ち合わせてきました。


今まで、金融機関開拓のために受けてきた少額融資を、この機会に一本化しませんか?という提案でしたが、9月の決算期でもあり、この金融機関さんとの付き合いスタートになりそうな予感がしました。


ローン明細も何十枚もあると、これも家族にとって何かのときに負担になると思ってもいたんですね。


不動産投資、賃貸経営は、何年かで終わるものではなく、いったん始めると、全部売却してしまわない限り、ずっと継続していくものです。


そのために、物件取得という攻めの姿勢は大切ですが、守りの部分もどこかのタイミングでは強化しなければなりません。


前回からの続きですが、「何のための不動産投資か?」ということを見失わないとともに、このような守りの部分もしっかりと固めていきたいと思います!




★「守りの部分」があるからこそ頑張れる!攻めと守りは表裏一体!


今回は賃貸経営の基礎固めについてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

「サルでもできる!満室実現ゼミナール」、遂にリリース!

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遂に、「サルでもできる!満室実現ゼミナール」、リリースされました〜。

これを見れば誰でも、簡単に満室にできるって本当?

論より証拠、まずは、実際に受講された方からの感想動画をご覧ください。
↓  ↓  ↓
https://www.youtube.com/watch?time_continue=8&v=doQOuUDAlyk


ね、本当でしょう?


驚愕の「満室保証付き!」ですので、ぜひぜひ視聴くださいね〜。

ケチケチ根性は賃貸経営に死を招く・・・。


また失敗してしまいました。。。


物件にスズメバチの巣ができている、という連絡を入居者さんから受け、市販の殺虫剤を購入して現地到着。


巣の大きさを確認したところ、ヒアリングしていた通り、たいした大きさでもなかったので、予定通り、スプレーをジェット噴射しました。


すると、どこからそんなに出てくるの、というぐらい大量のスズメバチが空に舞い上がってくるではないですか。


殺虫剤の説明文には、瞬間でスズメバチの羽を無力化します、的なことが書いてあったのに、全然ダメじゃないか・・・、と泣きそうになりました。

もっとも、かなりビビッてスプレーしたので、全量噴射できておらず、単に使い方が悪かったようにも思いますが。


と言っても、そんなのんきなことを考える暇もなく、スズメバチがマンガのように襲い掛かってきたので、猛ダッシュして逃げました。


後で見たら、服に2、3匹ひっついていたので、もしかしたら、刺されたのかも?とも思いましたが、大丈夫のようでした。


いや〜、ひさびさにダメダメでしたね。


専門の駆除業者さんに依頼したらいいだけだったのですが、貧乏根性出してしまったんです。


今年は、物件でシロアリが発生して、その駆除にもお金がだいぶかかったので、

「スズメバチぐらいなら、さらに巣が小さいなら自分でも・・・。」

とお金の節約と思ってのことでした。


でも、結局、入居者さんから連絡入ってから、かなり時間がたってしまいましたし、スズメバチも一度で殲滅させられていないので、結局、ケチったことが、お金も、時間も、そして、肝心な入居満足度も下げてしまったことになります。


不動産投資、賃貸経営では、この貧乏根性がマイナスを生み出してしまうことが、往々にしてあります。


・リフォーム代をケチってしまい、内見すらされない・・・。

・数千円価格交渉されて、その半額ぐらいで押し返したら、他の部屋に申し込まれてしまった・・・。

・売却で儲けようと高値で出したら、売れずに塩漬けになってしまった・・・。

・ハウスクリーニング代をケチって自分でクリーニングしたら、契約した入居者からクレームがでた・・・。


このようなこと、挙げだしたらいくらでもでてきます。


「あのとき、貧乏根性出さなかったら、結果的に儲かっていただろうな・・・。」

なんてこと、今までたくさん経験してきました。



なので、何かを節約しようと考えるとき、

「本当にそれは効果があることなのか?」

を見極めて実行する必要があります。



くれぐれも今回の私のような失敗はしないでくださいね。





★何にお金と時間を投資するのか、それは何のためなのかを考えて行動しよう!


今回は私の賃貸経営の失敗事例をお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。



着実、安全なヤドカリ的不動産投資法!?


先日、これから不動産投資をされようと考えておられる方より、ご相談をいただきました。

内容は、

「節税対策として、ワンルームマンションへの投資を考えているが、実際どうなんでしょう?」

というものでした。


長年、会社勤めをされておられる方で、最近、投資用不動産販売の会社からよく営業の電話がかかってくるようでした。


「立地が間違いなさそうだったら、買っても大丈夫かな?」

という雰囲気でしたが、

「節税を一番に考えるのだったら、やめておいた方がいいのですよ。

何のために不動産投資するのかを考えて買わないと、本末転倒になり、うまくいかないと思います。」

と全力でアドバイスしました。



まだ、現金で購入、というのだったらアリなのかもしれませんが、フルローンで考えているとのことでしたので、手元にキャッシュなんてほぼ残りません。


まして、狭いワンルームで、競合がありすぎて、家賃をいくら下げても空室が決まらない、という可能性も高いです。


購入されようとしているマンションで、他に入居募集されているような部屋がないか、調べてもらうようにもアドバイスしました。


そこから話をするうちに、ファミリー向けの広めのマンションや戸建を検討してみてはどうか?という話になりました。


数百万円で買える物件を探して、リフォームして貸し出す、または、売り出す、という投資法もあります、とお伝えしたところ、初心者の自分にはちょっとキツい・・・とのこと。


でも、賃貸暮らしということで、持ち家か、賃貸か、という話から、

いったんは自分たち家族で住み、転勤のタイミングで貸し出し、また、新天地で物件探しをする

という手法がおもしろいのでは、という話になりました。


また、同じようなやり方を、以前、家を購入しようと思ったときに、考えたことがある、とのことでした。



この、ヤドカリ的不動産投資、実は、私も今現在、行っている投資法です。


古い物件を買って、住みながら手を加えていき、良い物件が見つかったらまたそちらに移住。


もちろん、子供ができると、子供の学区の問題などがでてくるので、制限ができてしまうのですが、それでも、やりようによっては有効な投資法だと思います。


物件価格やローンの金額にもよりますが、自分が住んでいる期間は、当たり前のことながら、入居率100%なので、どんどん残債を減らしていけます。


徐々にリフォームしていける、という魅力もありますしね。



もちろん、一気に大きなローンを引いて物件規模をどんどん増やしていくような投資家さんにとってみたら、こんなやり方、チマチマしてて、おもしろくありません。

でも、だいたい、資産背景や属性、または、リスク許容度から性格にいたるまで、その方その方によっていろいろな不動産投資のやり方があってしかるべきものと考えています。


一番は、

・何のために不動産投資するのか?

ということ、また、

・どのような投資方法なら、納得して、じっくり落ち着いて取り組めるのか?

ということだと思います。



いろいろな不動産投資成功本がありますが、あくまで参考程度に留めておき、しっくりする投資法を確立させてくださいね。(^^




★堅実着実なヤドカリ的不動産投資法。人の意見は鵜呑みにせず、最適な投資法を確立しよう!


今回は不動産投資の手法の一例をお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。






部屋探しするエンドユーザーになりきろう!


この2週間ほど、部屋探しをしています。

何度かこのコラム内で、現在は賃貸併用住宅に住んでいるとお話しました。

2戸一棟で新築したテラスハウスの一方に住み、もう一方を賃貸するというライフスタイルです。


家賃でローン返済のほとんどをカバーできるため、経済的負担が非常に軽くなるので、

「自分もついに安住できるところを見つけたな・・・。」

と思っていました。


ところが、また、近所に住む例のクレーマーさんに、奥さんがいろいろ言われたらしく、

「もう限界。実家に帰らせてもらいます。」

とのこと。


うちの奥さん、本当に打たれ弱いんですよね。


それで、何度も同じことが繰り返し起こるので、観念し、それならば賃貸に引っ越そうと部屋探しをはじめたわけです。


もともと今住んでいる物件は、賃貸用に建てたものだったので、本来の目的の用途に戻す、みたいな感じですが。


また、いっそのこと、自己資金の回収にもつながりますので、売却という選択肢も考えています。



それで、何物件か、子供の学区を変えずに済む範囲で内見してみました。


今回感じたことは、エンドユーザーとして物件をみてみると、

物件の粗探しをしてしまう・・・

ということです。


もちろん、物件毎に一長一短はあるのですが、大家として、自分の物件をアピールする場合、

デメリットすらメリットに切り替えられないか?

って考えますよね。


例えば、狭くて不人気な3点ユニットバスの物件でも、POPでは、

・狭いけど、シャワーならこれで十分!

・そもそも毎日お湯をためないなら、こちらの方が経済的!

と書いてアピールすることも多いと思います。


でも、実際に内見してみると、せっかくPOPなどで好感度UPしても、他のポイントで減点になってしまい、最終的には悪いイメージしか残らないものが多かったです。


今回の部屋探しで特に気になったのは、

・駐車スペースが雑草ぼうぼう
→巡回管理されていないし、また、きっと、数か月は内見してもらってないんだろうな、という印象。

・照明がない
→昼間でも、日当たりによっては暗くなり、イメージガタ落ち。

・空室独特の臭い
→換気されておらず、もちろん、芳香剤もない。ただ、密室状態で、一般の芳香剤だったら、それはそれでキツイかも・・・。

・浴室の埃
→クリーニングが完了してから、月日が経ってしまっている・・・。


などなど。


どれも、大家さんのちょっとした気配りで解決できるものばかりでした。


痛いな〜、と思ってしまうのは、せっかくPOPなどがあっても、上記のようなマイナス点があると、すべて台無しになってしまうことです。


空室対策は、何か一つ行えば有効、というワケではなく、むしろ、一気に考えられること全てを実施しないと効果がでません。


特に今回、自分が引っ越しするという観点で空室を見学したので、来月に発生する空室では、今回のエンドユーザー視点を忘れないようにしたいと思いました。


でも、なかなか自分自身だけだと、物件を客観的に見ることは難しいかもしれません。


ですので、空室に内見が入ったら、

「何かお部屋で問題はありませんでしたか?」

「物件の改善点、もっとこれがあれば申込みになったのに・・・、というものはありますか?」

といったことをヒアリングする必要があります。


平たく言えば、

「私の空室に、ダメ出しをしてください!」

ということになりますが、そんなダメ出しからヒントを吸い上げないといけません。


また、その前提として、各業者さんと、

「本音を言ってもらえるような関係」

を作っておく必要があります。


そう考えていくと、いろいろな空室対策が全て連動していくようになります。



空室が決まりにくいと言われる8月が間もなく終わります。


空室を抱えているのでしたら、9月に向けて、再チェックしてみましょう。


私も9月に出る空室を最短で埋められるよう、頑張りますっ!



★空室対策は、常にエンドユーザー目線で実施しないと、効果なし!


今回はエンドユーザーの目線で空室対策をすることについてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

10年なんてあっという間?


スタッフのT君がまた物件を買い増しすることになりました。

T君の不動産投資は、本当に、堅実・着実。

というのも、ファミリータイプの区分を公庫融資で取得、リノベし、賃貸に出すという手法で、毎回すぐに満室になっています。


リノベ後でも利回りが高いだけでなく、

資産 > 負債

のバランスも保っているため、繰り返し融資が得られています。


以前、スイミーの戦略として、少額の戸建や区分を買い増していくやり方をご紹介しましたが、地味ですが、蓄積されてくると、かなりのパワーを持ってきます。


私も、いろいろな勉強会で、

「いつかは無借金の戸建を100戸持ちます!」

と何度も宣言しています。(^^


T君は、さらに、借入期間を10年ほどしかとっていないため、キャッシュフローはほとんど出ません。


でも、早いもので、第一号物件などは、ローンの返済の終期が、視野に入ってきています。


そう考えると、借入期間が短いというのは、デメリットばかりではなく、

・どんどん繰り上げ返済していっているのと同じ

とも言えますよね。


また、下手に手元にお金が残らないので、変に生活レベルを上げたりしてムダ使いをしない、ということにもなるので、そのような意味でも安全志向の方には最適なやり方かもしれません。


もちろん、戸数が少ない上に、空室にでもなってしまえば、とたんに返済の恐怖におびえなければなりませんが、それでも、金額が少額であれば、精神的にも何とか耐えられる、というものです。


T君とは、

「10年生き残れたら、お互いだいぶ楽になるね。」

と話しています。


私も、10年の借り入れ期間で購入した戸建が、今年、7年目です。


あと3年たてば、安定的なキャッシュを生み出してくれる戸建になります。

何より、ローン返済の必要のない、無借金の物件があるだけで、精神的に非常に安定するものです。

もっとも、満室であればですが。。。


しかし、2〜3年の入居期間としても、3〜4回ほどの回転を経験すれば、10年なんてあっという間、という見方もできます。


もし、

・長期のローンは怖い・・・

・ゆっくりと規模拡大したい・・・

・現金比率の高い投資をしたい・・・

・サラリーマンの仕事をすぐに辞めるつもりなどない・・・

というのであれば、T君のような小規模物件かつ短期借入投資も、なかなかオススメな不動産投資戦略です。


ぜひぜひ選択肢の一つに入れてみてくださいね〜。



★何でもかんでも、長期借入がベスト、というわけでもない。場合によっては、短期借入も最高の戦略になり得ます!


今回はスタッフT君の不動産投資戦略についてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。



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