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FPコンサル奮闘記

コンサルや不動産管理の現場で感じたこと、思ったことを不定期でつづってます。個人的にもアパートやゲストハウスを運営しているので気付いたことなどをこの場でフィードバックしたいと思います。アパート経営の参考にしていただければ幸いです。

家族へのラブレター


遂に遺言書を作成しました。

前々からやらないといけないと思いつつ、先延ばしにしていたものです。


といっても、大層なものではなく、たった一行、

自分に万が一のことがあった場合には、次の財産目録に記載のものを妻に相続させる

といったことを書いただけです。


以前、地元で開催している勉強会で、遺言を広めようと尽力されている弁護士さんに登壇いただいた
ことがあります。


その中で印象的だったのが、

「遺言は家族へのラブレター」

というものでした。


また、遺言は一度作って終わり、といったものではなく、毎年毎年作り変えていっていいもの、とい
うことも教えていただいたのですね。


もちろん、

遺言は、新しく作成されたもの(新しい日付のもの)が古いものに優先する

ということは、知識としては知ってはいました。


でも、初めて、実際に作成してみると、なかなか感慨深いものですね。


思わず、作成してて、涙がでてきました。(>_<)


最近、確定申告書を作成しながら、


「今自分が死んだらどうなるかな・・・。」


と、ふっと手がとまる瞬間がありました。


賃貸経営をスタートさせてからもう12年になります。


物件を増やすことしか考えてなくて、でも、大きな借入なんて全然できなくて、築古戸建や
シェアハウス投資でベースを作りました。


最近では、新築などで、割と長期のローンが引けるようになりましたが、一般的にみて、
ややこしいことや回り道をものすごくしてきたなと振り返りました。



しかし、もし明日自分が死んだら、やっぱり家族、特に奥さんは大変だろうなと思ってしま
ったのですね。


普通のアパート・マンションばかりであれば、まだ何とかなるとは思います。


ただ、自分の場合、高利回りとはいえ、シェアハウスが含まれていたり、また、物件購入資金
融資を受けるための布石とはいえ、細かい融資がかなりの本数あったりします。


また、法人でも賃貸経営をしているため、さらに話がややこしくなっています。

法人は作るのはカンタンですが、いざ、相続を考えると、簡単には清算できませんよね。


なので、ここで一念発起して、自分が明日死んでも、せめて、


ここに電話したら解決する


といったことまではまとめようと思い立ったのです。


・物件とトラブルを解決してくれるパートナー一覧

・銀行と借入一覧

・各書類の格納場所

・自分が他界したら手放すべき物件


といったことがあるだけでも、何もない状態と比べれば雲泥の差には違いありません。



また、これを、定期的にブラッシュアップしていけば、そのうち立派な遺言書ができあがるのではないかと考えました。


何でもそうですが、はじめの一歩を踏み出すのにエネルギーがいります。


たった一行の遺言を書くのに、何年もかかってしまいました。。。


でも、自分への整理にもなるので、遺言をまとめるのは、一石二鳥だと思っています!





★遺言は家族へのラブレター。一度は作成してみよう!



今回は、遺言の作成についてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

不動産知識でトラブルから身を守る!


知人より相談を受け、ある土地が面する道路について机上調査しました。

といっても、まずは公図を調べ、次に登記簿謄本で、その土地の所有者を調べただけですが・・・。

「こんなに早く分かるなんて・・・。」

と言われましたが、仕事で土地や建物の調査に携わっていればものの5分ほどでできてしまう作業です。


でも、経験していない方にとってみれば、驚かれるのも無理はないのかもしれませんね。


「そんなの、賃貸経営に何の役に立つの?」

と思われるかもしれませんが、大いに関係します。


私はこの数年、土地を購入しての新築投資を続けてきましたが、なぜか必ずといっていいほど、近所にクレーマーさんが出現します。(涙)


「近隣のゴミ置き場は使わせねーぞ、コラぁ。」

「工事中にお前んとこの業者がウチの玄関を壊したぞ!弁償しろ!」

「アパートなんか、この住宅地に建てさせてたまるかっ!」

「この私道に工事車両を勝手に駐車させるのは許さん!!」


みたいなやつですね。


どれもこれも、いちゃもんばかりです。

一度など、近隣住民15名ほどに囲まれたときは、さすがに焦りましたが、何とか、その都度、解決してきました。


しかし、このようないいがかりをつけてくる方に限って、


権利すらないのに無理難題をふっかけてくる


ケースが多いです。



上記の例では、私道に工事車両をとめるな、と主張してきた方、自分も私道の所有権を持っていると思い込んでいました。


ところが、念のため、調べてみると、何のことはなく、無権利者でした。


私道の所有権も持っていないのに、私道を使うな、と言ってきてたのですね。


さらに性質が悪いのは、周りの住民さんも、それを信じ込まされていたこと。


もっとも、わざわざ登記簿謄本なんて、一般の方が調べようとは思いませんものね。



でも、一度調べて確固たる証拠ができれば、交渉やクレーム対応が劇的に有利になることは間違いありません。


上記のいいがかりについては、結局相手のメンツを立ててあげることにし、所有権については言わないであげましたが、交渉をかなり強気に進められました。


権利もないのにぎゃーぎゃー騒いでるかわいそうな人なんだな、と。

することもないから、いいがかりをつけて、楽しんでるようなしょーもない人なんだろうな、と思うことで、その場をやり過ごすことにしたのです。


いつかまた、再びいいがかりをつけてきたら、もちろん切り札としてこのカードを出しますけどね。(^^


物件調査と一口に言っても、この他にも境界の現地確認など、いろいろあります。


一度、机上や現地で何をチェックすべきか、といったことを考えてみるのは大切なことと思います!



★机上・現地調査をなめてはいけない!どこかのタイミングで必ず役立ちます!



今回は、物件の机上・現地調査についてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

銀行との関係作りはコツコツと・・・


この数回お話ししていた、借換え案件、手続きまで含めてようやく落ち着きました。


頑張っていただいた営業マンには、

・定期積立

・ゴールドカード加入

・貯蓄性生命保険加入

を営業協力しました。


ゴールドカードなんて、年会費も高いし、自分の身の丈に合ってないので作りたくないですが、

「1年一ヶ月だけでいいので・・・。」

ということでOKしました。


1年以内に解約になると、支店の成績に何のプラスにもならないようでした。


銀行の営業マンも、貸付だけでなく、いろいろなノルマが課されているようで、大変そうです。



あと、個人で所有している貸家で、外壁塗装を考えていたものがあるのですが、このリフォーム代について、この金融機関に融資を追加で申込みました。


ちょうど、借換えが終わったタイミングで、

「このタイミングでなんなのですが、小口資金をもう一口、借りてもらえませんか?」

という打診を受けたので、それならば、という感じで申し込んだのです。


私が住んでいる地域では、行政で、


利子補給制度


が用意されていて、お得にリフォーム資金が借りられます。


現金で支払うのもいいのですが、物件購入時に見せ金はあるにこしたことはありませんので、金利払いは、それこそ、必要な経費として、できるだけコツコツ少額融資を利用するようにしてきました。


かなり自己資金は回復してきましたが、この方針はまだしばらく続けようと思っています。


また、このような少額融資を受けて、返済実績をしっかり作ることは、金融機関との関係作りに最適です。


信用、というのは、本当に日々の返済や毎年の確定申告の積み重ねでしか高まりません。



この3月は、金融機関の決算等の関係で、営業成績を求められている融資担当者は多いです。


このタイミングを利用して、物件購入用の借り入れではなく、リフォーム資金などの少額融資の申込みで金融機関との関係作りをスタートさせておくのも一つの方法と思います!



★銀行の台所事情を逆手にとって、取引銀行の一つにしてしまおう!



今回は、銀行との関係作りについてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

いい顔ばかりはNG。時には鬼になる!?

前回のコラムでご紹介した借換えですが、無事に実行されました。

銀行とはそういうものだと言われますが、決済当日は散々な対応で、少々嫌になってしまいました。

あれだけフレンドリーだった担当者はもちろん、支店長さんまで手のひらを返したような冷たい対
応。

本当にひどいものでした。(涙)

この金融機関には、今回繰上返済したものの他に、まだ少額の融資が2本残っていますが、こちらも
返済したくなってしまいました。


借換えが決まったと伝えた後、担当者や支店長さんが自宅を訪問してくれました。


その際、

「もっと早く相談してくれたら・・・。」

「相談なく他行に切り替えるなんてあんまりだ。」

などなど、散々言われましたが、事ある毎に相談してきたつもりです。


一度や二度の相談ではありません。


その都度、実質の断りをしてきたのはどこの誰だ?と言いたいのをぐっとこらえて、今回の意思は変わらないことをお伝えしました。


最後の手段として、金利の大幅値引きだけではなく、保証料返金スキームまで提示されましたが、なびきたい気持ちをぐっと堪えて固辞しました。


借換えてしまえば、また抵当権設定料などの大きなコストが発生してしまい、できることなら、こちらも借換えなどせずに、取り引きを継続できた方が何倍もメリットがあります。


「もっと早い段階で相談していたら、取り引き関係を壊すことなく、もっとよい結果になっただろうか?」


とも思いましたが、おそらく、

「借り換えられてしまう・・・。」

という事実が現実のものにならない限り、今回のような最後の手段はでてこなかったものとも感じます。


ですので、今回のような、手のひらを返したような対応を受け、逆にスッキリしました。



私は、いろいろな金融機関から物件購入資金融資が引きだせるよう、まずは口座を開設し、少
額のローン取引をスタートさせることにしています。


ここで言う取引は、定期預金や金融商品の購入、または、クレジットカードの作成といったも
のではなく、あくまで、「融資」をしてもらうことを言います。


まず、少額の融資を受けて、毎月滞りなく返済を続けることで、信用を獲得し、ゆくゆく
物件購入資金を融資してもらおう、というやり方です。


しかし、このような地道な活動を続けても、どうしても物件購入資金融資につながらない金融
機関は事実、あります。


また、仮に物件購入に関する融資をしてくれるとしても、とんでもない悪条件でしか融資してくれな
いことも往々にしてあります。


そんなときは、今回の借換えの話ではないですが、他の金融機関へ意識を向けるのもやり方
の一つだと考えます。


どの金融機関に対してもいい顔だけをすることはできません。

自分のおかれたステージ、現段階の自分には合っていなかったのだと割り切って前に突き進む
強さも必要になると今回の案件で痛感しました。



今年達成したかった財務体質改善の一つを2月の段階で実現させることができました。


早いもので今年も既に2ヶ月が経過。


残り10か月もフルパワーで進みたいと思います!



★いい顔ばかりしていられない。時には鬼になることも必要!?



今回は、銀行との借り換え交渉の後日談ついてお話しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

借換え交渉成立、保証料の取戻し!?


やりました〜。

このコラムで何度かお話ししていた例の借換え交渉、無事にまとまりました!


今回、助け舟を出してくれたのは、某地銀。


信用金庫からの借換えです。


借換えの目的というと、通常は、金利を安くすることです。


しかし、これは初告白になるのですが、今回の借換交渉は、まったく別のところにありました。


何が目的だったかというと、それは、


保証料の取戻し


です。


金融機関は、通常、各銀行で規定された範囲内での条件でしか、融資してくれません。


例えば、築年数の古いものに対しては、借入期間は、

法定耐用年数 - 築年数

に制限される、といったものですね。


また、基本的には再建築不可物件には融資しない、といったところです。


ところが、なかなかせこいもので、

第三者が保証してくれるんだったら、規定外のものでも融資してあげてもいいですよ〜

となる場合があります。


以前、某有名地銀の営業マンと打合せしていた際、

「ウチはけっこう審査が厳しい銀行だと思います。

でも、保証協会の保証がつければ話は別です。

極端な話、再建築不可物件でも融資します・・・。」

と言われたことがあります。


さすがに、再建築不可物件は無理ではないかとその時は思いましたが、物件購入にもこの保証の仕組みが使えるということが、当時の私には新鮮でした。


保証協会付き融資というと、金融機関との取引を始める際の、ドアノック商品という認識が私の中であったためです。


少額の融資を受ける際に、

「まずは保証協会付き融資からはじめてみませんか?」

となるようなケースが通常です。


保証をしてくれる対価として、保証料が発生してしまうのですが、アタックする銀行との取引を開始するための、いわば必要経費と私は考えています。


この保証料、保証の対象となる融資の借入期間が長くなったり、また、金額が大きくなると、それに応じて高くなります。


ですので、通常は少額で、期間も短いリフォーム資金融資などにこの保証を使うケースが大半です。


しかし、私は数年前に、諸事情からこの保証協会付融資を、物件購入時に使っていました。


リフォーム資金のような少額融資ではなく、物件購入自体の融資への保証ですので、保証料もそれなりです。


無事に物件を取得できたのはよかったのですが、この保証料がずっと頭の隅に残っていました。


ですので、ことある毎に、保証協会付融資をしてくれた信金さんに、

「何とかこの保証料を取り戻したい。」

という話をもちかけました。


しかし、結果は、

「仕組み的に保証をはずして保証料を返金するのは不可能です。

でも、そこまでおっしゃるのなら、返金保証料に相当するような金利引き下げを行いましょう。」


ということで、金利の見直しが得られるのみにとどまっていたのです。


そんな経緯の中、残債もだいぶ減ってきたタイミングで相談した某地銀さんが借換えに応じてくれることになりました。

保証の対象になっていた借入を繰上返済してしまえば、未経過期間分の保証料が返金されます。


地銀さんの営業マンには、


「別に、事前に信金さんには連絡しなくても、決済当日に当行から入金しますので、話をするのはそれからで十分ですよ。

また、金融機関にとっては、日常茶飯事のことなので、義理を感じる必要はありません。」


とは言われたのですが、何だかいきなり返済してしまう、というのは、気持ち的に引っかかりがあります。


それで、信金の担当者に借換えを決めた話を正直に伝えたのでした。


すると、借換えに危機感を感じた担当者は、すぐに支店長や本部とかけあい、いわば自殺行為ではないかとも思えるような金利提示をしてきました。


今の私にとっては夢のような金利です。

さらに、一時は不可能と言い切っていた、保証料の返金も可能とまで言ってきたのです。


融資を他行に奪われてしまうぐらいなら・・・


という一心ですよね。


でも私、もちろん、損得勘定だけでいえばその条件をのんだ方がかなり得になるのは分かっていたのですが、その場で気持ちは変わらないと伝えました。


先日、支店長さんからも訪問を受け、何度も翻意を促されたのですが、丁重にお断りしました。


もっと早くにそのような提案をしてくれていれば・・・、とは思わくもありませんが、今回助けてくれた地銀さんと、新たなスタートを切りたいと思っています!




★借換え交渉。経営にプラスになるのであれば、果敢に挑戦しよう!



今回は、銀行との借り換え交渉についてご紹介しました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

クローゼット内に謎のブロック

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ご案内時に、謎のブロック発見。

しかも、クローゼットが宙に浮いてて、さらに不思議感出してます。(−0−;

「いつでも借りられる」大家になる!


今関わっている案件で、銀行との金銭消費貸借契約(お金を借りるための契約)が無事に完了しました。


同時に、決済のための必要書類もすべてそろったので、あとは、決済日にお金の受け渡しをするのみです。


今回の取引はいろいろ複雑なことがあり、まる4か月とかなりの長期戦でしたので、どっと疲れがでました。(ToT;


金消契約の後、

金融機関は実際に融資姿勢を厳しくしているのか?

という話題になったのですが、その営業マン曰く、

依然として、アパ・マンに対して貸せ貸せムード

にあるとのことでした。


一方、別の金融機関の営業マンは、

転売目的の融資に対して厳しくなってきている

と話していました。


銀行や営業マンによって話が違うのですが、結局、


借りられる人は借りられるし、借りれない人は借りれない・・・。


という、とっても当たり前のことなのかなと思っています。


確かに金融機関の事情を知っておくことは重要です。


でも、そんな金融機関オタクになるよりも、今、自分にできることにコツコツ真面目に取り組むのが何より大事です。


私たちにできることと言えば、

・自己資金を蓄積する。
・負債ではなく、資産評価の高いものを集める。
・財務体質を強化する。

といったことで、また、何といっても、

とにかく満室経営を続ける!

ことが一番です。


借り続けられる大家さんは、このベースができているからこそ、金融機関との優良な関係が築けています。


もちろん、はじめからそんな状態になるのは無理です。


事業をはじめたときは、資産性よりもキャッシュフロー重視でいいでしょう。


でも、どこかの段階で踊り場を作る必要があります。


物件を買うことばかりを考えていては、逆に物件が買えなくなるのです。


「一発逆転、キャッシュフローがでて、資産性も高い物件GETであがってやろう!」

なんて、虫が良すぎます。



そうではなく、財務状況定期的に見直す時間を作りましょう。


物件価格が高いと言われている今の時期など、まさに最適かもしれません。


不動産投資は「欲」との闘いです。


気が付けば、


買うこと自体が目的になっている


ということもままあります。


まず、「買いたい買いたい病」の状態から抜け出しましょう。


自分もまだまだ、借り続けられる大家さんになんてなれていません。


でも、そうなれると信じていますし、日々行動しているつもりです。


物件を買い続けるためにも、お互い、定期的に振り返りながら進んでいきましょう〜。





★借り続けるために、今自分にできることに注力しよう!



今回は、金融機関の融資姿勢と借り続けるためにできることについてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

大家さんより自社利益を優先する不動産会社


私たちのオフィス、正直狭いです。

今のスタッフが約半分の時から同じスペースにいるので、当然といえば当然ですが。。。


かなり内見したり、申込を入れたりしてるのですが、なかなかうまくいきません。(TT)



昨年末も、一件申込みしたのですが、これまた先日撃沈しました。


今回は、

不動産会社による嫌がらせ

です。


申込みを入れた物件を扱っていたのは、私たちのオフィスがある地域ではNo1の老舗不動産会社。


不動産コンサルティングをメイン業務にする自社が新しいオフィスを探している、とありのままを伝えての内見・申込みでした。


ところが、申込を入れて、電話連絡をしてもなかなか話が前に進みません。

電話すると、

「担当者から折り返します。」

と言われるのですが、なしのつぶて。


数日待って再度電話しても同じ対応で、訪問しても、担当者不在と言われるだけで、一向に話が進みません。


そうこうするうちに、年が明け、らちがあかないので、最後の手段をとってみることにしました。


物件の謄本を調べ、所有者に手紙を送付するという、古典的な方法です。


大家さんに申込みの情報がいきわたる前にその不動産会社がブロックしていると判断したのです。


毎月数十万円もの家賃が入ってくるかどうかは大家さんにとっては死活問題。

にもかかわらず、その不動産会社は、大家さんの利益を考えるのではなく、自社の都合だけで私たちの入居申込みを大家さんに届けていないとしか思えませんでした。


でも、謄本に記載された住所に手紙しても、実際に届かないことも往々にしてあります。


転居しても、登記手続きしない方がほとんどなためです。



でも、やれるだけのことはやってみないと気が済まない性質なので、ありのままの気持ちを込めてお手紙したところ、なんと、その数日後に、大家さんが電話をくれたのです!!


聞いてみると、やはり、私たちの申込みは届いておらず、しかし、たまたまなことに、入居募集していた空室の隣のテナントが、昨日、申込をしてくれた、ということをおっしゃいました。


でも、その大家さんは、

「本当にゴメンなさいね。不動産会社にもキツく言っておきますので。」

とおっしゃっていただき、私の気持ちは分かっていただけたように思いました。



今は繁忙期と言われています。


電話で空室照会があったり、また、内見希望の連絡があったりすると思います。


しかし、その一方で、自分の知らないところで、不動産会社が入居見込みを断っているとしたら、どうでしょうか。


・高齢者だから・・・

・外国人だから・・・

・収入が低そうだから・・・


など、表面的な理由だけで自分のもとに正確な情報が伝わってきてないとしたら、恐ろしいことですよね。


もちろん、今回の私たちのケースのように、不動産会社がウソをつくようなケースを見破ることは難しいです。


でも、そうではなく、単にこちらの意図が不動産会社に伝わっていないとしたら、それは改善できます。


今は入居募集が大変苦しい時代です。


悪い属性はすべてお断り!なんて言ってたら、満室を維持するのは難しいです。(もちろん、優良な方だけを受け入れるという戦略も物件によってアリです。)


もし、あなたが、

「まずは門戸を開いて、広く入居募集をする!」

と決めているなら、

「どんな人でもまずは相談に乗ってあげたい。だから、まずは問合わせや内見申込みなどがきたら、断ってしまうのではなく、遠慮なく私に相談してほしい。」

と不動産会社に伝えましょう。


不動産会社にあなたの意思を伝えることが何よりも重要です!



★自分のスタンスを不動産会社に伝え、入居募集に即反映させよう!



今回は、不動産会社に対する接し方についてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

家と賃貸と住宅ローン


また奥さんから、

「家を買え!」

プレッシャーがはじまってしまいました・・・。


今は、賃貸併用住宅、というか、賃貸用として企画したテラスハウスの一室を自宅として使っています。


なので、私の中では、あくまで、賃貸に住んでいる感覚です。


実際、法人で建てた建物で、毎月個人から法人に家賃を支払っています。


住宅ローンのように、超長期ローンは組めませんが、それでも、賃貸部分を考慮すると、実質の家賃負担は数万円になり、毎月のランニングコストはかなり軽い生活です。


もともと、宿借り生活で物件を増やしてきました。


自分でボロ戸建を買って、住みながらリフォームし、その後賃貸・引っ越しというのを続け、今の賃貸併用住宅に落ち着きました。



しかし、奥さんにしたら、


普通の一戸建て


に住みたいらしいのです。


周りのママ友、みんながみんな、ほぼ新築の戸建に住んでいたり、また、近所のクレーマーさんの存在も原因になっているようです。


・親戚や友人が来たときに宿泊できる部屋
・子供部屋
・広い庭
・敷地内駐車場
・日当たり
・住環境
・今と同じ学区
・仕事先に近い
・近所に自分たちと同じ子育て世代がいること


などなど、全て満たすとすごいことになります。


該当する物件を近所でみてみると、やっぱり4千〜5千万円ぐらいはします。


仮に4千万円として、ローンを計算すると、怖くなってしまいました。。。


仮に4千万円を金利1%、期間30年、元利均等返済で借り入れたとすると、毎月の返済は、約13万円。


これが30年間続くと考えると、ぞっとしてしまったのです。


ローン返済という毎月のストレスに何十年も耐えられるかなと。


やっぱり、ライフスタイルに応じて住み替えられる体制の方がずっと精神的に楽と思ってしまいました。


もちろん、住環境や満足感など、単に経済的な問題や効率性だけでこの問題に結論は出せないのは百も承知です。


あと、単に家のためのフルローンを組んでしまうと、投資物件の取得にマイナスになりますものね。


家を買うにしても、せめて、土地評価を超える部分については現金を投入するなどは最低限しないといけないと考えています。


そう考えると、探すべき物件は、やはり、もちろん中古の土地値物件、になってきますが、なかなかそんな物件はでてきません。


ですが、家族の生活や投資方針のバランスをうまくとれるような形で、今回の問題もソフトランディングさせ
たいと思ってます!



★「持ち家」か「賃貸」か、という永遠のテーマに答えはない。自分と家族にとって心地よい状態を目指していこう!



今回は、家と住宅ローンについて考えてみました。


何かの参考にしていただければ幸いです。

それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

修繕と長期融資の意外な関係!?


「早く言ってよ〜。」

思わず心の中で叫んでしまいました。。。


借り換えをネタに、長期融資の獲得を狙っている地銀から、ショッキング?な情報を教えてもらいました。


築古物件投資からスタートしたため、今個人で保有している物件はほとんど全て、築年数が法定耐用年数をオーバーしてしまっています。


もちろん、通常に貸し出せていますので、キャッシュフローはでていますが、一般的な銀行の
一般的な融資審査では、この築年数の古さがかなりネックになります。


これは、特に、新規銀行開拓の際に言われますが、銀行の画一的な見方では、


・例えキャッシュフローが回っていたとしても、また、満室であっても、築年数が耐用年数を超えているものは、家賃売上「0」と見なす。

・しかし、当該物件に負債があれば、負債については、当然マイナス評価する。


となることが多いためです。


もちろん、資産が豊富であったり、また、メガ大家さんであったりすれば話は別なのでしょうが、築年数の古い物件で資産が構成されているというだけで、実質的な門前払いとなってしまうことも往々にしてあります。


これが、ここ数年、私が新築投資をはじめた理由の一つでもあります。



実際、今回話を持ち込んでいる銀行からも、耐用年数オーバーの物件しかもっていない、ということで、
実質的な断りを受け続けてきました。



それが今回、

「谷本さん、当行でも、古い物件に対する見方が変わってきています。

具体的には、法定耐用年数を超えているとしても、過去に適切な修繕を行っていれば、これまでのように、画一的に、

収入0、負債100%

と判断するのではなく、ある程度実態に即した評価をしよう、という動きになってきています。

つきましては・・・。」

と担当者から、過去の修繕履歴をできるだけ詳細に提出するように求められたのです。


要は、古い物件でも、

建物の寿命を延ばすような修繕を行っていれば、耐用年数を超えた物件であってもすぐに朽ち果てて、貸せ
ない状況になることはない!

ということを理解し、実務レベルにまで反映しようとしているということのようでした。



いつからそのようなスタンスに変わっていたのかは分かりませんが、とにかく朗報です。(^^


私、自慢ではありませんが、リノベーションが好きで、古い物件の修繕なら数えきれないほど実行してきました。


一般的には、

空室が出たら、賃料の数か月分までしか修繕費をかけてはならない・・・

というものがありますが、私は、営業マンに最優先で客付してもらえるような物件作りをしたかったので、それこそ、見境なく考えられうるリノベを都度実施してきました。


それがプラスに働く、というのであれば、本当にラッキーです。


ということで、今回のような提案を受け、過去の修繕履歴を引っ張り出すことになりました。


ところが・・・。


・見積書や提案書
・領収書や振込履歴


などを物件毎にまとめようとすると、これが膨大な作業量になってしまいます。


過去の確定申告書などでしたら、データ化してあったりで、瞬時に準備できますが、見積り書や領収書、または、振込履歴となるとそうはいきません。


夜な夜なガサガサ書類をひっくり返しているのを奥さんに横目で見られながら、先日ようやくまとめあげました。


しかし、残念なことに、プラス評価になりそうなものに限って、一部資料がそろえられない、というものもいくつかでてきてしまいました。


このようなエビデンスを、担当者がどのように融資審査に活用してくれるのか、楽しみではありますが、今回、日頃の書類整理が大切だということを嫌と言うほど痛感しました。(><)



今回の修繕がどのように融資に影響してくるのか、引き続き追っていきたいと思います!


★築年数が古くても、適切な修繕により、銀行評価上、プラス評価になる可能性もある!



今回は、修繕と銀行融資の関係についてお伝えいたしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

時に立ち止まること

今さらですが、「神様のカルテ」という小説を読みました。

神様のカルテ (小学館文庫)
夏川 草介
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書棚にずっと前から入ってたのですが、読まずにそのままにしていたものです。


時には立ち止まることが大切なときもある・・・

周囲に流されずに、思う道をじっくり進んだらいい・・・


ということが、優しく伝わってきて、読後、とてもほっこりとした気持ちになれました。


日頃の仕事しながら不動産投資を続けるのって、やっぱりすごく大変ですよね。

私はまだ、仕事自体が不動産なのでいいのですが、これが違う業界だったら、今のスタイルでは賃貸経営なんて続けられないと思います。


年末から年始にかけて、体調不良で仕事ができなくなっていた入居者さんの親御さんより、未納家賃を回収しました。

遠方に住まれている親御さんで、保証人ではなく、単なる緊急連絡先になっているだけです。

シェア入居なので、保証人なしでの入居だったのですね。

入居者さんに変わって、その経済的状況や体調などについて説明し、経済的に援助してあげてほしい、と伝えます。

地味で、電話してると泣きたくなるような内容です。

時間も手間もかかります。

でも、誠心誠意、気持ちを込めて話してると、分かっていただけることが多いです。

今回のケースも、未納が5ヶ月分にもなってしまっていたのですが、無事に回収できました。

お恥ずかしい話ですが、比較的満室を続けてはいますが、物件によっては、生活困窮者も多く、毎月、けっこうな数の未納者を抱えています。

出ていただくことは簡単なのですが、極限まではいていただき、支援させていただいています。

非効率で、時間はかかりますが、それなりの満足感があったりします。


投資のやり方にはいろいろあり、それこそ正解なんてなく、一番自分にしっくりする方法をとにかく続けることが大切。

10年続けて、私はこのスタイルに落ち着きました。


これからいよいよ繁忙期に入ります。

また、確定申告も目の前です。

忙しくてどうしようもない時にこそ、立ち止まれる瞬間を作っていきたいと思います!


★投資・経営スタイルの早期確立。その上で立ち止まれる余裕も作っていこう!


今回は一冊の本を読んで考えさせられたことについてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた今年も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をよろしくお願いします〜。

振り返ってみて、初めて楽しかったと言えること。


明けましておめでとうございます。

今年も本コラムをよろしくお願いいたします!


年末年始は、例年通り、兵庫と和歌山の実家に帰省してきました。


息子と娘を自分達が生まれ育った場所に連れて帰ると、心底ホッとします。


すさまじい過疎地域ですが、自然に囲まれていて、というより、山や田んぼ、川や池といった文字通りの自然しか実家の周りにはありません。


犬や猫、鶏などに囲まれていて、ほんとうにのほほんとした生活になります。


毎朝、鶏の産む卵を食べられる、というのも、ある意味、相当な贅沢なのではないかと思って過ごしました。


今年も例年になく、賃貸経営と仕事が忙しかったので、その反動があるのだと思います。


「谷本さんは、賃貸経営を楽しそうにされていますね。」

とコラムの読者さんから言われます。


でも、全然そんなことはありません。

確かに、「後から」振り返ると、

「楽しかったかも・・・。」

または、

「忙しかったけど、充実してたな〜。」

ということはあります。


しかし、突き進んでいる最中は、どちらかというと、ツライです。


毎回、資金調達の際には精神的にツライですし、自主管理もしていますので、入居者さんからのトラブル連絡やクレームも、ダイレクトに受け付けていて、心の底から落ち込みます。(涙)


奥さんからも、

「あんたよう、そんなしんどいこと、飽きもせんとよう続けられるな〜。」

と感心されますが、賃貸経営が、自分にとっては、ゲーム的なものだからなんだろうと思います。


「賃貸経営をナメるな、不謹慎だ!」

と怒られてしまうかもしれませんが、これは、賃貸経営を続けておられる方に共通しているものではないかとすら考えています。


最近息子がハマってるゲームは、マインクラフトという、ひたすらに何かを作っていくゲームです。

材料となるブロックを集めて道具や家をひたすらに作っていくゲームです。


奥さんは、そんな息子を見ながら、

「何がおもしろいのか理解不能。飽きもせんと、毎日同じことをずっと繰り返してる・・・。」

とブツブツ言ってます。


でも、私、息子が何で熱中するのか分かります。

私もゲーム好きなのでなおさらかもしれませんが、

主人公(=自分)を成長させる

ことがおもしろんですね。



息子を見てると、ゲームしてる最中、うまくいかないことが多いらしく、ときどき、涙を流しながらくやしがって泣いています。


一日30分と決めてるのですが、ゲームが終わると、息子なりに明日の計画をたてたり、作戦を作っています。


そして、うまくいったことがあると、私に報告してくれます。


「お父さん、今日はこんな家ができたよ!ついにドアの作り方が分かったんだ。」

というような報告を受けると、私までうれしくなります。


昨日できなかったことが、いろいろもがいた結果、今日、できるようになる・・・。

自分が成長したことを糧にして、さらに研究して、明日、また別のことができるようになる・・・。


仕事でも、賃貸経営でも、まさにその最中はツライだけかもしれません。


楽しいと思えるのは、振り返ったときだけかもしれません。


でも、そんな一瞬の振り返りの際に、充実感や達成感を感じれたら、それまでの苦労やツラさも吹っ飛ぶというものです。


残念ながら自分でも手を抜いた、というのがわかるときには、それなりの結果しかありませんし、満足感もそれなりです。



今年も徹底的に賃貸経営をやり尽くしたいと思います!



★徹底的にやり抜くこと。そのときはツラくても、その分成長できるはず!



新年のご挨拶と所信表明でした。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた今年も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をよろしくお願いします〜。

先輩経営者から刺激を受けること。


早いもので、今年も残すところあと3日。

私は今日から年末年始休暇に入っています。


正確には、昨日、事務所の大掃除を終えて、そのまま夜行バスに乗り、大阪に着きました。


寝てる間に帰省できるので、一人の時はけっこう活用してます。


そのまま大阪から和歌山へ。


年末は、毎年、奥さん方の実家にも帰省してます。


お義父さんもアパート経営をしているので、お酒を飲みながらアパート経営談義をします。


店子さんから手集金で家賃を回収したり、また、退去後のクリーニングを奥さんと二人で毎回ピカピカに仕上げるなど、毎回勉強になることばかり。


私も、自分のアパートの状況や、新しく知ったノウハウなどをお伝えし、お互いに情報を共有します。



お義父さんはもうすぐ80歳になるというのに、まだまだ攻めています。


賃貸経営をスタートしたときから、

「地方で勝ち残っていくには、戸建賃貸しかない。」

と考えていて、戸建型のテラスハウスを建てました。


それからほぼ満室経営で今に至っています。


そして、借り入れがほぼなくなってきたこの数年で、戸建賃貸を数棟、建築しました。


今でこそ、戸建賃貸という土地活用法はメジャーになりましたが、そんな昔から目をつけていたことには驚かされます。


本などから情報を得る努力をされているのはもちろん、

「どうやったら賃貸経営で生き残れるか?」

を自分の頭で常に考えているのでしょうね。


さらに、いくつになっても、


守りに入らずに、攻める


姿勢を貫いていることに、すごく刺激を受けます。



年末年始は、普段なかなか会えない方と時間を過ごせるチャンスでもあります。


そんな時間も、自分の賃貸経営に役立てていきましょう!


今年も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

にお付き合いいただきまして、ありがとうございました。


来年もどうぞよろしくお願いいたします!


それでは良いお年をお迎えくださいね〜。(^^




★賃貸経営や人生の先輩から大いに刺激を受けよう!



今回は年末年始の過ごし方についてお話ししました

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた来年も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をよろしくお願いします〜。

フラれた銀行に再トライ!


久しぶりに旧メインバンク(?)に行ってきました。

もともとベースにしていた銀行だったのですが、いくら交渉しても物件購入資金融資にはつながりませんでした。


古い物件ばかり持ち込んでいたので、それはそれで仕方なかったのですが、数年前、土地購入からの新築投資をはじめたときも、結局、融資をしてもらうことはできませんでした。


もちろん、はじめから大きな融資を打診したわけではなく、小さなリフォーム資金融資で返済の実績もあったのですが、それでもダメでした。


そんなとき、別の地銀さんが、たまたま新築投資に融資してくれる、という話になり、結局、こちらが現時点でのメインバンクになった、というわけです。


今回の訪問は、3年ぶりぐらいでしょうか。


当時の支店長さんに、体のいい断り文句で、

「当行の基準は他行より厳しいと言われています。

ご協力できずに申し訳ありませんでした。」

と言われたのを強烈に覚えています。


言葉こそ丁寧ですが、


「お前の財務状況じゃ、ウチじゃ融資したくてもできないから、もっと経営を改善してから出直してこい。」


と言われたも同然です。



それを受けての今回の訪問です。


当時の支店長さんはもうおられませんでしたが、窓口の営業の方に、ありったけの嫌味を込めて、

「財務状況が改善したら再度来てほしいと言われてたので、性懲りもなく、また来ました。

ご相談に乗っていただけますか?」


と伝えました。


しかし、私の情報など、もちろんのこと共有などされているはずもなく、何の意味もありませんでしたが・・・。(ToT)


とはいえ、申告書などを見せながら、現在の経営状況と今後の計画を伝え、あわせて、借り換え案件を一件、相談しました。



昨年頓挫してしまった例の案件です。


リップサービスで、

「すぐに検討させていただきます!!」

と勢いよくは言われましたが、正直、そうやすやすとは土台に乗せてくれないだろうなと思っています。


でも、もしこれが取引につながれば、今まで極細だった関係が、若干太くなりますので、経営にかなりプラスです。


半ば思いつきでのひさびさの訪問でしたが、何だか良い連絡がくるのではないかと、今からドキドキして待っているところです。


年末は、帰省などで賃貸経営からは少し離れますが、逆に金融機関は訪問客などがいなくなるので、このような案件に十分力が避けるものと思っています。



年始早々、サプライズな結果がでることを願いながら年末年始を過ごしたいと思います!



★状況が変われば、一度断られた銀行も振り向いてくれるかも!?トライしないと結果は出ない!



今回も前回に続き、金融機関との関係づくりについてお話ししました。

何かの参考にしていただければ幸いです。

それではまた次回、コラム「年収298万円からの不動産投資」をお楽しみに〜。

満室経営チームにできる銀行マンを加えたい!

法人で進めている築10年数年の物件購入案件、無事にローンがつきました。


正確には、複数の金融機関から、融資額や借入期間について、いろいろな条件提示を受けましたが、その中で、ある程度こちらの思いを汲んでくれた銀行があったのです。


今回の案件は、物件自体の資産価値はすこぶる高いのですが、利回りが低く、通常の銀行審査では、資料提出前から審査の土台にすら乗らないことがわかっていました。


審査金利4%、空室率20%として試算すると、キャッシュフローなんて全く出ずに、むしろ赤字のオンパレード。

でも、私たちにとって意味のある投資だからと、金融機関に対しては、はじめから、


・物件単体ではなく、会社全体としての収益性や実績を見てほしい


というスタンスで臨みました。



ところが、ほぼすべての金融機関は、


「そうはおっしゃっても、まずは、物件単体で当行所定の条件をクリアしないことには上にはあげられません。」


という感じでした。


ただ、その中で、今回満足のいく条件を提示してくれた営業マンは、支店長や本部に対し、うまく立ち回ってくれたのでした。


もちろん、どのような稟議書を書き、どのように説得したのかは、私には知る由もありませんが、この営業マンが、


上層部を動かした


のは確かです。


たまたま、先月、地元の勉強会で、某有名地銀の元支店長さんをお招きして、金融機関の融資スタンスや考え方を大暴露していただきました。


その際、

借入期間や審査金利など、もちろん所定の条件があるのは事実。

しかし、申込者の属性などを勘案して、そのような諸条件を担当者が緩和させて上を動かすことができるのも事実。

ということをおっしゃいました。


もちろん、日ごろから自分の財務体質をよくしておくとか、しっかりと満室経営をしておく、といったことが大前提にはなりますが、そのような実態を見てくれる営業マンと、そうではなく、形式的な銀行内規則?だけでしか判断できない営業マンがいることを、今回のケースで痛感しました。


満室経営チームを作る・・・

というのはよく言われていることですが、やっぱりその中に、

思いの通じる金融マン

がいることも大事です。


先月と今月は、私個人の物件でも、また、少額のミニローンを別々の銀行からそれぞれ1本ずつ組みました。


ゆくゆくは大きな取引につながればと思っての融資開拓です。



金融機関とのパイプは一発で、短期でできるものではありません。


少しずつ関係を作っていき、阿吽の呼吸で融資してくれるような関係を目指したいものです。(^^




★理想の金融機関、金融マンと長期的な関係を作っていこう!



今回は、金融機関との関係づくりについてお話ししました

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回、コラム「年収298万円からの不動産投資」をお楽しみに〜。

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