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年収298万円からの不動産投資

コンサルや不動産管理の現場で感じたこと、思ったことを不定期でつづってます。個人的にもアパートやゲストハウスを運営しているので気付いたことなどをこの場でフィードバックしたいと思います。アパート経営の参考にしていただければ幸いです。

2018年01月

賃貸経営、譲るが勝ち、が往々にしてある!?


昨年に仕込んだ土地の近隣挨拶が、ようやく終わりました。


境界確定した上で購入した土地ですが、先に周囲のブロック・フェンス工事を実施することになっていて、そのための説明を兼ねて、挨拶周りしていたのです。


土地の境界確定や、ブロック工事をこれまで何度も経験してきましたが、この時ほど、その接する方の人となりが分かる機会はそうそうありません。


境界の確定で、たった1センチ、ずれるかどうかで、10年間以上も裁判を続けている地主さんがいます。

弁護士費用にどれだけ莫大なお金をかけているのか、怖くなります。


また、ブロックを、境界線上に置くのか、どちらかの敷地の中に入れるのかで、工事がストップしてしまうケースもあります。


どちらも本当に些細なことです。


結局、お互いどちらかが譲るしかないのですが、それができないと、モメにもめるだけになってしまいます。


物件を入手して、このような境界問題が発生したとき、私は、譲れるものは全部譲ってしまいます。


土地の境界立ち合いや、ブロック工事がある場合、事前に、測量士さんや工事業者に対して、

「基本的に先方の要望を受け入れてあげてください、それほど大きなことにならなければ、私の方はそれでいいので。」

と伝えるようにしています。



でも、私のように資産0から不動産をはじめる場合と、先祖代々の資産を引き継いでいる場合では、また、話が違うのかなとは思います。


家族代々守ってきた土地であればあるほど、愛着がありますものね。


でも、それが愛着なだけならまだしも、「執着」になってしまうと、本当に質が悪い。


資産に変に「執着」してしまうと、その資産を売却して、組み替える、というような発想はもちろんできなくなります。

また、土地の境界問題で10年間という時間や、また、余計なお金をかけてしまう、という無駄なことを平気でやってしまいます。


ですので、そんな近隣問題に立ち会ったときなど、反面教師にするようにしています。


「自分は絶対にこうはならんぞ!」


と、ぐっと我慢してやり過ごすのです。


そう考えると、やはり、賃貸経営というのは、関係者とのコミュニケーションや交渉が入ってくるので、株式投資等の投資とは性質が違い、仕事を通して人格を高められる機会をも提供してくれてるんだな、と思えます。



昨日よりは今日、今日よりは明日、何ができるようになったかを考えながら日々、活動していきたいと思います!


★資産に執着するのはNG。客観的に行動できなくなるので注意しよう!



今回は土地の境界問題と資産に対する考え方についてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

中古戸建投資熱、再燃!


今年は築古戸建投資に力を入れようと思い、いくつか内見したりしてます。


今住んでいるエリアで馴染みになった不動産会社の営業マンに、

「普通に販売・仲介している戸建ではなく、一般の方が敬遠するようなワケあり物件でいいから、どんどん紹介してください。」

と言ってたところ、けっこうドギツイ物件をいくつか紹介してくれました。


この営業マンとは、もう7、8年の付き合いになりますが、仲介会社でこれだけの年数、生き残っているので、それなりに物件を持っているということを改めて実感。


実は、以前、この営業マンから築古戸建を買って、雨漏りが後日発生して、相当苦労したのですが、そんなことがあってからも薄く、長い付き合い?をしてきたつもりです。



今回見てきたのは、

・ゴミ屋敷かつ、庭がジャングルになってる戸建

・とてつもない崖地にある戸建

・ヘンテコリフォームされ、かつ、臭いのある戸建

です。


ジャングル戸建には、夜、見学に行ったのですが、さすがに不気味でした。


息子と一緒に見学したりしたのですが、

「お父さん、もしかして、ココに引っ越すつもり?僕は絶対嫌だよ。」

と泣きそうになっていました。


オバケ屋敷みたいに感じたのでしょうね。



このような築古戸建、価格が安いのが魅力なのですが、リフォームにどれぐらいお金がかかるのかが見えないと、非常に不安になりますよね。


でも、古家再生を何度か経験してると、

「これは、100万円コース、こっちは、300万円コースね・・・」

という感じで慣れてきます。


このような築古戸建投資、当然利回りは高くて割がいいのですが、投資額が小さいため、さして、キャッシュフローは大きくなりません。

融資期間も長くとれないことが往々にしてありますのでなおさらですよね。


ですので、このやり方で規模拡大しようとすると、かなりの戸数がいりますので、時間がかかります。



でも、その積み重なった時の力がすごいので、新築投資などとミックスしながら進めてるワケです。



あと、


資産 > 負債


のバランスを改善させやすいのも大きな魅力です。


先日、久々に公庫に戸建物件を持ち込んでみたのですが、


「谷本さん、この物件、すごくない?だって、路線価で計算しても、この売値って、1/4ぐらいじゃないの?事故とかのある、ワケあり物件なの?」


と言われました。


そう、建物は古くても、築古戸建投資の魅力は、土地にあります。

やたらと広い敷地に建ってる戸建など、路線価が高くなりそうなものであれば最高です。


将来的なリフォーム代や税金面を考慮した上で、赤字にならずに運営できるのであれば、トントンでも、事業全体での資産性バランスがよくなるのでOkと考えています。



ここ数年続けてきた、新築投資を、今は少しお休みしてますが、この中古戸建投資との合わせ技、今年は突き進めたいと思います!


★中古戸建投資のメリット・デメリットを押さえよう。うまくすれば規模拡大のための強力なツールになるかも!?


今回は中古戸建投資についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

「入居募集活動開始スイッチ」を入れる!


また新しい一年がスタートしました。


でも、ツライツライ一年のスタートです。


というのも、年末に同時に退去連絡が2件も来てしまったのです。


昨年末に決められなかった空室と合わせると、これで3つになってしまいます。(TT)


入居者さんからの退去連絡は、ちょうど実家への帰省中にやってきました。


一応、退去理由を聞いてみると、一件は、離婚のため、もう一件は、外国人さんなのですが、帰国されてしまうため、ということでした。

「結婚して、3年ぐらいで離婚なんて、もっと我慢して夫婦生活、乗り越えてよ〜。」

と泣きたくなりましたが、こればっかりは致し方ありません。


「お部屋はものすごく気に入ってるのですが、一人では住んでいけない家賃なので・・・。」

とのことで、物件の住みにくさなどではないという点ではよかったのですが、空室になってしまうことには変わりありません。


「一室だけだった空室が、気がついたら複数になってた・・・。」

というのが恐ろしいので、この段階で何とか食い止めないといけませんね。


やっぱり、空室って、最初の退去連絡がきた瞬間に、入居募集にとりかからないと、初動が遅れてしまいます。


リフォームの想定、募集図面の修正や家賃設定の見直し、仲介会社営業など、退去が分かった時からすぐに取り掛かれることがいくらでもあります。


「退去してからでいいか〜。」


と油断していると、それから他の部屋の退去連絡がきたりして、気が付いたら空室の連鎖地獄になってしまうようなことも往々にしてあります。


なので、空室は、退去連絡がきた瞬間に、自分の

「入居募集活動開始スイッチ」

を押さないといけません。


こればっかりは、先送りはダメです。


とにかく、退去連絡がきた瞬間に、です。


仲介会社さんに電話やメールするといった、ほんの小さなことでもいいので、行動開始しましょう。


入退去の繁忙期です。


大家さんはもちろん、仲介会社も管理会社も一斉に超忙しくなる時期ですので、気を引き締めてまいりましょう!


私も頑張ります!



★退去連絡がきた瞬間に、入居募集活動をスタートさせよう!




今回は退去連絡と入居募集についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。
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