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FPコンサル奮闘記

コンサルや不動産管理の現場で感じたこと、思ったことを不定期でつづってます。個人的にもアパートやゲストハウスを運営しているので気付いたことなどをこの場でフィードバックしたいと思います。アパート経営の参考にしていただければ幸いです。

コラム:年収298万円からの不動産投資

空室時に「利回り」なんて、クソくらえ!

タイミング悪く、同じ物件内で、空室が
2つ重なってしまいました。


正直これは、黄色信号。


とりあえず、2週間ほど、現状家賃のまま
様子を見ていましたが、問い合わせ・内見
数などイマイチな反響。


ですので、リフォームが終わった段階で、


一室だけ


賃料をガクっと下げました。


「谷本さん、思い切りいいですね〜。」


と言われること、けっこうありますが、
賃料も、


需要と供給のバランス


で決まるので、仕方ありません。


家賃を下げると、


・属性の悪い入居者が入ってくる・・・


・周りのお部屋も、賃料を下げないと
いけなくなるかもしれない・・・


・売却時に高く売れなくなってしまう・・・


・想定していた利回りでなくなって
しまう・・・


など、いろいろなデメリットがでて
きます。


でもね、そんなこと、言ってられません。


だって、そのまま放置していても、


空室は、その存在自体が「悪」


で、いいことが何一つないのです。


空室のままだと、空気は淀んでいくし、
埃も自然に積もってしまいます。


この冬場だと、給湯器をずっと放置
しておくことになるので、故障の
原因にもなってしまいます。


既存入居者にも、どんどん下がって
いく家賃を知られやすくなりますし、
何より、


一円も売り上げが入ってこない


のが最悪です。


もちろん、誤解のないように言うと、


家賃を上げる、現状キープするため努力


は行った上での話です。



先日、大家の会の勉強会後の懇親会
でみんなで話してたのですが、


「物件買ってしまったら、利回り
なんて、関係なくなるね!」


という話題がでていました。


確かに、購入時の利回りなんて、あくま
で想定、もしくは、その当時のもので
あって、家賃が少しでも変動すれば、
そんな利回りなんてすぐに下がってし
まいます。


また、変にその利回りにこだわるよりも、
一刻も早く空室を埋めないと、返済が
きつくなってしまいます。


私、不動産投資を10年以上、何とか
続けてこられましたが、


とにかく、生き残るのが大事


だと思います。


変に利回りや現状家賃にこだわって、
自滅されていく大家さんをたくさん
見てきましたが、


手元からキャッシュがなくなったら
終わり


です。


「家賃下げて、属性の悪い人が入って
きたら・・・」

⇒そりゃー、中には属性の悪い方、
いますって。

でも、みんながみんな、生活態度
に問題ある方ばかりじゃないですよね。


「家賃下げたら、売却価格を下げないと
いけなくなる・・・」

⇒物件を買おうとしてる人たち、いろいろな
不動産投資セミナーにでて、<見かけの>
利回りに騙されるな!って、学んでいます。

高い家賃設定のままでも、適正市場相場
賃料に引き直されて、本当の利回りを
はじき出されてしまいます。


なので、高い家賃設定にしておくこと、
それほど意味がなくなってきてると思って
しまいます。



すいません、今日は言いたいこと、かなり
書いてしまい、気分害されてしまったかも
しれません。


ですが、上記、実は、


自分に対しての戒め


として、書いています。


私だって、賃料、一円たりとも下げたく
ありません。


事実、退去の度に家賃を上げていっている
物件もあります。


しかし、そうでない物件、物件力が弱い
物件なのであれば、反響に応じて柔軟に
私たちが変化していくことは重要です。


不動産投資を続けていくためには、


何としても、何をしてでも生き残ら
なければならない


のです。



今年も実質、あと10日ほどですが、ギリギリ
まで、空室対策、頑張りますっ!





★自分の「物件力」を見極めて、柔軟に
入居募集しよう!まずは、市場で生き残る
のが大切!




今回は、入居募集についてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸い
です。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

運転資金獲得、首の皮一枚でつながる日々・・・。


運転資金の融資承認をもらいました。


保証付の設備資金融資との抱き合わせで、担当者がうまく、プロパー融資の稟議を進めてくれた模様です。


前回、公庫から物件購入のための借入の条件は、


現金決済


でしたが、ここで、その現金を使ってしまうと、直近で支払いのくるリノベ資金がなくなってしまう、という状況にありました。


ですので、ここにきての運転資金は、本当に助かり、自転車操業には違いありませんが、何とか、首の皮一枚でつながった、という感じです。


ようやく手元に安定してキャッシュが残るようにもなってきてはいるのですが、それでも、続けて物件を購入すると、手元資金が一気になくなります。


ここ最近の購入物件は、売買価格と同じぐらいのリフォーム代がかかるような物件ばかりなので、どうしても自己資金を投入せざるを得ないのですね。


でも、古い物件を再生させる過程、ものすごく楽しいです。


物件購入からはじまり、リノベ資金調達からリフォーム案作成、入居募集と、自分のもてる力を総動員して、満室にまでもっていきますが、この過程が、非常にスリリングなんですよね。


もちろん、途中、


「資金調達できなかったらどうしよう・・・。」


「リフォームしても、反響なかったら、ヤバいな・・・。」


と後ろ向きになってしまうこともありますが、そんな不安や恐怖を乗り越えて満室稼働させた時の、あの満足感を味わってしまうと、なかなかやめられないんですよね。



今回融資に奔走してくれたのは、今年10月に転勤してきた、新しい担当者さんです。


ですので、あと、2年ぐらいは、転勤等ないと思いますので、その関係づくりの第一歩としてもよかったように考えています。


やっぱり、営業協力で、保険入ったり、カード作ったりするのもいいのですが、何といっても信用の積み立てになるのは、


融資取引があり、コツコツ毎月、確実に返済すること


です。


そして、着実に返済していくためにも、空室を満室に変えること。


そうしていけば、


「コイツに融資したら、空き家を再生させて、満室になるし、返済も確実だから、稟議通しやすいな・・・。」


と金融機関の営業マンに認識されていくはずです。


少なくとも、今回融資してくれた営業マンには、恥をかかせないよう、一日も早く満室稼働させようと心に誓いました!



★リフォーム資金を融資で調達し、満室稼働させることで、金融機関とのパイプを強化しよう!




今回は、リフォーム資金調達と金融機関との関係作りについてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

親子の絆と保証会社との意外な関係


先日強制退去になった入居者さんの後日談です。


この賃貸借契約には、幸いなことに、保証会社がついていました。


ですので、家賃的には私の方には損害がなく、問題ありませんでした。


しかーし、たった数か月の入居にも関わらず、部屋の損害がけっこう甚大でした。


あろうことかこの入居者さん、お風呂に大きな、大きな「焼け焦げ」を残していったのです。


「そんなときこそ、火災保険の出番だよ!」


と言われそうですが、おっしゃる通り、こんなときには、入居者さんが加入している「はず」の、家財保険、正確には、


借家人賠償保険


が使えるのが通例です。


借家人賠償保険、というのは、入居者さんがお部屋に大きな損害をもたらし、大家さんから、


「元の状態に戻しなさい!原状回復にはこれだけお金がかかりますよ!」


と賠償請求されたときに、通常、そんなお金は入居者は払えないので、代わりに保険会社が支払ってくれる、というものです。



ところがです。


こういうイレギュラーなケース、入居したとたんにトラブルが始まって、すぐに退去になるときなど、にありがちなように、この方、


火災保険、未加入


だったのでした。。。



「どうしてそんな入居受け入れるんだよ!」


と言われそうですが、それが、なかなか難しいところだったのですね。


というのが、火災保険の中には、親切心?からか、


責任開始日以降、一か月以内であれば入金可。一時的にでも責任開始する。


のようなものが存在します。


もともと火災保険は、


・保険契約の締結
・入金


があって、はじめて保障がはじまる、というのが基本です。


ところが、今回のケースでいえば、保険契約を締結され、入居がスタートしました。


しかし、一か月たっても入居者は入金をされず、保険が失効してしまっていたのですね。



でも、気づいたときには後の祭り。


案の定、大きなダメージを残して強制退去になったのでした。。。


原状回復のお金など、家賃すら払えないので、どうにもなりません。



しかし、捨てる神あれば拾う神あり、で、なんと、突然、退去された入居者のお母様よりお電話がかかってきたのです。


「すいません、今回、息子が非常にご迷惑をおかけしたみたいで。。。」


と、損害を全額、弁償してくれることになったのでした。


ただ、一時金では無理で、分割払いということでしたが、それでも、こんなにありがたいことはありません。


どうやら、保証会社が入居時に、緊急連絡先として登録していたお母様に連絡していたところ、逆にお母様が保証会社から私の連絡先を突き止め、連絡してくれたようでした。



今回の事例から、反省とともに、学んだことは、下記の2つです。


・保証会社がついてれば何でも大丈夫、ということではなく、可能であれば、保証人もつけてもらうのも時には大事。
⇒勘違いしている不動産会社は意外に多いですが、保証会社の保証とは別に、当然連帯保証人もつけることは、審査として、おかしなことではありません。

・入居者が本当に火災保険に加入しているか、特に更新・再契約時には確認が必要。
⇒入居時には契約していても、更新時には無保険、という入居者、一定数いるものです。



いや〜、賃貸経営は、本当にドラマみたいなことが日々起こります。


日々勉強、日々経験ですね。



いろいろな方に助けられ、支えられながら頑張りますっ!




★入居者の連帯保証人・緊急連絡先・火災保険の加入状況確認は本当に
大切です。




今回は、最近退去した不良入居者から学んだことについてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。





融資承認を獲得!でも、自転車操業中〜。


久しぶりにびっくりしました。


先週打診したばかりの公庫から、


融資承認


の回答がきたのです。


融資決定通知の日付をみると、なんと、面談した日の翌々日。


実質、2日程度で融資が決定してしまったことになります。


前々から公庫の融資審査は早いとは思っていましたが、今回の回答は、自身の経験からすると、異例の速さ。


事前に担当者が物件調査に動いてくれてたからとは思いますが、それでも、びっくりです。


公庫からの融資決定通知は、何の前触れもなく、郵便物でいきなり送りつけられてきます。


味気ないといえば味気ないのですが、それでも、金額や金利条件などが記載されているのを見ると、ホっとします。



しかし、面談時に言われたことではありますが、今回も、融資は、


抵当権設定後


の実行が条件になりました。


これは、まずは自己資金で物件を決済してしまい、


所有権を移転させてからでないと、融資はしませんよ〜。


というものです。


毎度のことながら、これがなかなかしんどい・・・。


現金をかき集めなければなりません。



所有権移転から融資実行まで、けっこうなタイムラグが発生してしまうので、その間、カツカツの状態になってしまうのです。



まだ、前回のリノベ代の支払いを終えていないので、このタイミングは正直マズい。


さらに、空室が重なってきたので、こちらもボディーブローのように経営を苦しめてくれます。


ちょっと資金繰りを考えて、決済スケジュールを調整していく必要ありです。



同時に、今回取得予定の物件用に、リノベ資金も、融資を打診しなければなりません。


満室にもせねば・・・。


自分で言うのもなんですが、現在、かなり、自転車操業状態です。


ここを残り1か月ほどで落ち着かせて、いい年を迎えたいと思います!



★自己資金の温存はやっぱり大切。資金余力があれば、ここぞというときに動けます。




今回は、公庫の融資承認と資金繰りについてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸いです。

それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜

複数案件の同時進行、攻めるときは攻める!


だいぶ前に買い付けを入れた物件の業者さんから、突然電話がかかってきました。


「谷本さん、あの時は、半額の指値を入れられて、売主様にそのまま伝えたところ、激怒されて、交渉すら何もできませんでした。。。


一時、リフォームをして、それで付加価値をつけて売却、ということも考えらえたようなのですが、資金調達の目途も立ちませんでした。


それで、このままにしていても売れないので、再度ご連絡した次第です。」



長期間売れ残っている物件に、そんな価格ではずっと売れませんよ、という具合に半値で指値していました。


結局売れない、ということで再度声がかかった模様ですが、聞いてみると、もともとの売値と指値した価格との中間点ぐらいにしか、値下げしない模様。


ですので、丁重に、やはりその価格では買えないと、売主様に伝えていただくことにしました。


その代わり、希望の価格にしてくれるのなら、すぐに契約して、決済することもできる、とお話ししました。


本当は、すぐに現金など用意できないのですが、ここはハッタリをかますところと判断したのですね。


この物件、土地が強烈に広い戸建で、今の段階で、十分に安く、土地値の1/3ぐらいの売値です。


これが、指した値段になると、土地値1/4ぐらいになり、かなりお買い得になるのです。


しかし、もちろん、お得なのには、理由があり、その土地の大部分は崖地・山、いわゆる傾斜地で、利用価値がほぼありません。


むしろ、木々で覆われているので、おそらくですが、夏場など、虫の害が多発するのではないかな、というデメリットも大きそうな物件です。


なぜこのような物件に注目するのか、なのですが、それは、


担保用資産


として、役に立つことが多いためです。


路線価でも固定資産税評価額でも、


どちらで、誰がどのように評価しても、


売値 < 評価


になり、例え借入を受けてこの物件を取得しても、


資産 > 負債


の状態にプラスになります。



とはいえ、利回り的に回らなければ保有しても、毎月の手元キャッシュを増やすことができません。


ところが、この物件、例のジャングル物件からご近所さんだったのです。


ということは、ジャングル物件で利回り30%超をたたき出せたので、この物件でも同じようにできるのでは?と妄想を膨らませしまいます。


売主さんが、このままでは売れない、という現実を受け入れてくれ、値下げに応じてくれたらいいな〜、と今からワクワクしています。



しかし、その前に、現在リフォーム中の物件を早く満室にしなければいけないですね。


良さそうな話がくるときは、いろいろ重なるものです。


何か一つを完全に終えてから、それからで、と考えていると、チャンスを逃がすことが往々にしてあります。


しっかりと地に足つけて、でも、固定観念にしばられず、


「どうしたら、全てやりくりできるか?」


と発想を広げて、果敢に挑戦していきたいと思います!



★売り・買いの交渉、攻めるときは一気に攻める!



今回は、売買現場の、売主さんとの交渉についてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

まずは不動産投資の土俵に乗ること!

私自身、いろいろな仕事をしているので
すが、一業者として、物件を買いたい、
という方と接するとき、



「この人、そんな態度だから、いい
物件が買えないのだろうな・・・。


なんでこんな当たり前のこと、分からない
んだろうな・・・。」


という方によく出会います。



物件の資料請求をされるのはいいの
ですが、その後なしのつぶてで、返信
すらしない、という例がその最たる例。


割合でいうと、10人中、返事をいただ
けるのは、一人か二人ぐらいではない
でしょうか。



そう、物件をうまく買い進めている方
からすると、驚きかもしれませんが、
現実、そんなものです。



現金なもので、それが高利回り物件だと
レスポンス率が高くなりますが、そこま
での物件だと、全く無視、みたいなの
が普通です。



ということは、資料請求して、単に返信
するだけで、上位10%に食い込める、
ということになるのかもしれません。


業者さんも暇ではありません。


礼儀をわきまえない方、正直嫌われます。


連絡のとれない方よりも、すぐに連絡が
とれ、かつ、本気の方とだけ関わりたい
と思っています。



ですので、


「なかなか物件が買えない・・・。」


と嘆く前に、好ましいレスポンスを
しているかどうかを振り返ってみる
必要があります。


もちろん、真剣な態度をとり、礼儀正しく
接したからといって、いい物件が買える、
とは口が裂けても言えません。


しかしながら、本気の態度を見せて
いない方が、よい物件を取得し、規模
を拡大させている例を、私はまだ見た
ことがありません。



その他、


・銀行融資がつくお客と見られて
いるかどうか?


・自己資金を物件価格の最低、20%
ほどは出せる状態になっているかどうか?


なども、物件を買い進めるために非常に
重要なところです。



フルローンを希望されるのも悪いことでは
ありません。


でも、単に頭金を貯める努力ができていな
いのに、銀行に満額貸してくれ、というの
と、自己資金はあるけれども、フルローン
を希望するのとでは雲泥の差があります。



不動産業者さんからだけではなく、金融機関
からも相手にされなくなります。



私は、このような方と接する際、反面教師に
するようにしています。


「ダメ、ダメ。こんな風になっては、市場で
誰からも相手にされなくなってしまう・・。」


と、思うようにしているのですね。


逆に、諸々わきまえた応対をされる方と出会
うと、


「この人を見習わねば!自分も負けないよう
に頑張ろう!」


といいところを真似するようにします。



物件が買えないときこそ、自己資金を
貯め、また、人格に磨きをかけるとき、
と言ってもよいかもしれません。




日々精進ですね、私も頑張ります!



★業者も銀行も暇じゃない!まずは相手に
される人物になろう!



今回は、不動産投資と各業者さんとの接し方
についてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸い
です。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

ワケあり入居者を迎え入れて、「高利回り化」する!?

前にお話ししてた、散歩中に見つけた
物件、ようやく第一弾のリフォームが
終わりました。


第一弾、というのは、一気にすべてが
片付かず、二期工事に回したものがあ
るためです。


具体的には、浴槽を交換する必要が
発生してしまい、泣く泣く、ユニット
バスを入れることにしたのです。


まだ、安く入手できているからよかった
ものの、予想外の出費です。


まあ、長期的に、うまく回収していき
たいと思います。


今回も、前回のジャングル物件に続いて、
30%超の利回りを目指してます。


無事に満室になった、ジャングル物件
は、終わってみれば、32%になって
ましたが、今回の物件は、うまくすれば、
36%にもっていけそうに考えてます。


だいたい、1億円程度の物件を買って
得られるキャッシュを、その1/10ぐらい
の投資額でたたき出せるので、このやり
方は、最近のマイブーム。


とはいえ、高利回りになるには、
それなりの苦労があるものです。


ワケありの入居者さんを積極的に
迎え入れているので、日々トラブル
が発生します。



つい先日などは、いきなり入居者さん
がリストカットして、


「おいおい、いきなり事故物件
になってしまうのか・・・。」


と焦りまくりました。


大きな事故にならなくてよかった
のですが、まあ、これ級のトラブル
からのストレスに耐えなければな
りません。



まだまだ実験段階なので、今回の
リフォームも早めに完了させて、
満室にしていきたいと思います。



最近、疲れているためか、ちょっと
したことで、幸せを感じます。


つい先日、息子と初めてのキャッチ
ボールをしました。


奥さんの言いつけを守らず、ゲーム
禁止を告げられた息子が、あまりに
暇だ暇だとわめくので、


「そんならキャッチボール、やって
みるか?」


と誘ってみたところ、まあ暇つぶし
にやってやるかと、公園にいくこと
になったのですね。


すると、息子も夢中になって、結局
2時間ぐらい、ずっとキャッチボール
してました。


単に、グローブと軟球でキャッチ
ボールしただけなのですが、なんだか
それが妙にうれしくて、幸せでした。


確か、子供が生まれる前の私の夢の
一つが、息子と一緒にキャッチボール
すること、だったような気がします。(^^


また、お風呂上りに、娘の髪の毛を
ドライヤーで乾かしてあげるのも、
私の密かな楽しみの一つです。


娘は寝るのが早いので、たまにしか、
ドライヤーしてあげられないので
すが、


「今日も平和な一日だったな・・・。」


と感じるのです。



キャッチボールやドライヤーとかで、
幸せを感じるようになったという
ことは、それだけ、年取ってきた、
ということなんですかね。(><)


高利回り物件目指して、年内、
リフォームと入居募集、頑張ります!


★ワケあり入居者を積極的に迎え入れる
ことで、高利回り物件ができる可能性あり!



今回は、投資の効率性や入居募集
についてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸い
です。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

余力のある時に、次の一手を打つこと!

次から次へと、担当営業マンの
転勤の連絡がきます。


せっかく関係作ってきたのに、悲しい
です。


悔しいので、何枚か、営業協力で作成
してあげてたゴールドカード、年会費が
高いので、解約連絡いれました。


我ながら、小市民です。(><)



泣きっ面に蜂、ではないですが、さらに、
入居者さんまで、転勤での解約連絡が
いくつか入ってきました。


「お願いだから、転勤しないで〜。」


と心の中で叫んでます。


しかし、転勤で引っ越す入居者さんも
いれば、まさに、救う神あり、で、
逆に転勤で入居してくれる人もいるは
ずなので、めげずに空室対策・入居募集
頑張ります!


最近、思うことがあります。


それは、


「何でも、いいときに実行に移してないと
ダメだな・・・。」


ということ。


というのが、例えば、売却を考えているの
なら、やっぱり売り時、というのは、


満室の状態


のときですよね。


空室があると、当然室内を確認されて
しまい、購入希望者から価格交渉のため
のあら捜しの要因になってしまいます。


でも、満室稼働していると、ついつい
手元にお金が残るので、


「今は無理に売却しなくてもいいか・・・。」


と、安易な方に流されてしまうのが人情
です。



また、コストのかかる外壁塗装や屋上防水
にしても、実行するのだったら、やっぱり
満室の時です。


空室が増えてきたりしてる状態では、
毎月のキャッシュフローが厳しくなる
ので、なかなか大規模修繕するという気には
なれないものです。


入居募集一つとってもそうです。


物件のHPや、見栄えの良い物件PRブックを
作成するのも、非常に手間のかかるもの
なので、なかなか切羽詰まった状況では
取り掛かることができませんよね。


空室が増えてくると、即効性のある、仲介
会社営業などしかできなくなってしまいま
す。



賃貸経営だけでなく、どのような仕事でも
そうですが、景気のいいときにこそ、次の
手を考えていなければ、ちょっと景気が傾
いてきたときに、すぐにダメになってし
まいます。


満室稼働してるときに、さらに経営が盤石
になるように、より物件や、大家力に磨き
をかける・・・。


余裕のあるときにこそ、即効性はないけど、
後々、大きな効果を生むかもしれない
サービス(例えば、入居者さんとの
コミュニケーション作りなど。)作りを
心がける・・・。


やっぱりそんな心持が大切なのでしょうね。



賃貸経営って、本当に地味な仕事です。


でも、巷で売られてる、成功法則本にまとめ
られてるようなことが、課題として、日々
降りかかってくるので、一つ一つクリアして
いけば、それこそ、人格を高められそうな
もののように思います。


ですので、退去連絡が入ってきても、


「それまた来たか、でも、どうせ頑張って
空室営業すれば、すぐ埋まるんでしょ。」


と前向きに、楽観的に取り組んでいきたい
と思います!




★盤石な賃貸経営を続けるために、
満室の時にこそ、普段できない対策を
着々と実行しよう!



今回は、賃貸経営に対する取り組み方
についてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸い
です。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

常に財務体質の改善を図ること。

この時期、突然銀行から電話かかって
くると、


「またか〜、せっかく関係できて
きたのに・・・。」


と電話出る前から察してしまいます。


そう、担当者の、転勤ですね。


電話にでてみると、案の定、転勤の連絡
でした。


幸いなことに、仕掛の案件はなく、今年、
物件取得の件で、融資してくれていたの
で、切りがいいといえば良いのですが、
もう一案件はかかわって欲しかったなと
いうのが正直なところです。


対銀行への営業も、本当に地道ですね。


関係を作るべく、何か理由をつけて訪問
しながら、本命である物件購入・建築資金
融資を虎視眈々と狙います。



今、この金融機関とは別の銀行からの融資で、
ちょうど、固定期間が切れるものがありま
す。


これからこの金利見直し交渉をしていく
のですが、こういうときこそ、日ごろの関係
作りが活きてきます。


もちろん、それだけでなく、実績が当然重要
なのは言うまでもありませんが、それでも、
ある程度関係ができているかどうかもやっぱり
大切です。


その上で、今回は、この金融機関に資金を
集中させています。



先日、日本政策金融公庫から融資を受けて
物件購入しましたが、先に、現金決済する
ことが条件でした。


そのため、別の銀行にあった自己資金をまずは
決済に使い、ついで、公庫からの融資金を、
今回、金利交渉する金融機関に突っ込んだので
すね。


単純に、銀行間で資金移動しただけのイメージ
です。


やはり、金利交渉するにも、


現金の存在


は大きいです。


キャッシュ・イズ・キング


とはよく言ったもので、これは、物件購入時
だけでなく、対金融機関交渉時にも非常に
大きいポイントになります。


ターゲットにする金融機関に対し、
預金0の大家さんと預金500万円の大家さん
とでは、その扱いが異なってきて当然です。


これは感情論でも何でもなく、後者の大家
さんは銀行の利益に貢献するので、金利優遇
も受けやすくなります。



ですので、今回は、金利交渉する銀行に、
いったん現金を集中させてみました。



うまくいくといいのですが。。。


今回、固定金利を組んだ時の金利が高かった
ので、金利交渉の結果が、キャッシュフロー
に、かなりの影響があります。



まだまだ物件価格も高いので、こんな
ときは、地味ですが、金利交渉などし
ながら財務体質改善に力を入れるのが
いいと思っています。(^^





★時期をみながら金利交渉していこう。物件
購入も大事だが、財務体質改善も同時並行で
実施すべき!



今回は、財務体質の改善を念頭において活動
することについてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸い
です。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

価格交渉、無事通過、でも、ローン特約なし・・・。


前回のコラムでお話ししてた、


売れ残り塩漬け物件への価格交渉


ですが、営業マンさんより、無事に通ったと連絡ありました。



購入目的を聞かれたときに、


「グループホームとして運用します。」


と伝えていたのですが、それが効いた、とのこと。


何でも、


「確かに価格が半額に値切られるのは気持ちの良いものではないが、物件を、


福祉という社会貢献


のために使ってくれるのなら、


自分もこの売却を通して、社会貢献できる


ことになるから・・・」


とのことでした。


建前かもしれませんが、こんなことを言われるとうれしくなってしまいますね。


もちろん、物件の売却も、また、不動産の運用も、「儲け」を出さなければなりませんが、社会貢献という言葉でつながれたのは、本当にご縁と思います。



この数か月取り組んでいる、福祉と不動産の連動投資法は、まだまだ実験中で、道半ばですが、


おそらくこれでいけるのでは?


というところまでは来ています。



今回、もう一物件で試してみて、本当に利回り30%を達成できるのか、また、事業として成り立つのか、を実証してみたいと思っています。



しかし、毎度のことながら、今回もローン特約なしのため、無事に決済までたどり着けるのか、ドキドキです。


融資特約をつけないこのやり方、現金客と同じポジションに立てるので、リスクありますが、やっぱり有効な方法です。


もちろん、ある程度、ローンがつく、というのが分かっていてのものですが、それでも、


本当に借り入れできるのか


は、ふたを開けてみないとわかりません。


10年でいいから、また、フルローンでないかな・・・、と今からワクワクしてます。



どうなったか、また、このコラムで結果をご紹介したいと思います!



★勝算があるのなら、ローン特約なしにして、現金客と同じ立場で価格交渉!




今回は、目をつけていた物件の価格交渉の経過についてお話ししました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。
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