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FPコンサル奮闘記

コンサルや不動産管理の現場で感じたこと、思ったことを不定期でつづってます。個人的にもアパートやゲストハウスを運営しているので気付いたことなどをこの場でフィードバックしたいと思います。アパート経営の参考にしていただければ幸いです。

コラム:賃貸管理の現場から

少額融資は金融機関へのドアノック商品になり得る!

先日、某地銀の営業マンから、訪問を
受けました。


こちらの地銀さんとは、まだ物件購入
のための融資取引はありません。


ただ、ひょんなことからつながりができ、
昨年、「役員借入の返済資金」の名目で、
短期の運転資金融資をしてもらいました。


個人だけでなく、法人でも不動産投資
を行っているのですが、この法人は、


資産管理法人


なだけでなく、


資産保有法人です。



法人化、というと、よくあるのは、個人
で保有する物件の管理をする、管理法人
ですが、私は、同時に、法人名義での新築
投資をはじめました。



ですので、どちらかというと、管理は
おまけで、資産の保有がメインです。


管理法人だと、管理料として、家賃の
5〜10%程度しか、売り上げにすること
はできません。


しかし、資産保有法人だと、家賃が
そのまま全額法人の売り上げになる
ためです。



この法人にて、土地を買って新築して
きたのですが、もともと何の売り上げも
ない法人ですので、建築に必要な自己資金
など、出せるはずがありません。


そのため、個人から法人へ、けっこうな
金額を貸し付けています。



役員借入・貸付、というやつですね。



この地銀さん、うまくここに目をつけて
くれ、法人が個人から借りているお金の
返済原資として、運転資金融資をしてくれ
たのでした。


今回は、その関係で、あいさつ訪問して
くれたのですね。


金額は小さくても、


融資取引があるか、全くないのか


は雲泥の差があります。



融資事情がかんばしくない、この状況
ですが、聞いてみると、


・正直なところ、一見さん、にこれまで
のように簡単には融資することはないと
思われる。


・でも、上層部より、貸出ノルマは課せら
れる・・・。


・なので、営業が向かう先は、既存融資取引先
や、法人、になっている。


とのことでした。


もちろん、これは、この地銀さんのこの支店
だけの話かもしれませんが、それでも、


既存融資取引があった方が多少でも
有利になる


というのは大切なことかと感じました。



もちろん、この「既存融資取引」というもの
には、何も物件購入資金のような大きな借入
でなくとも、


リフォーム資金


などのような少額のものでも該当する、との
ことでした。



前回のコラムでも、運転資金融資が
得られたので、公庫を使った取引で、
何とか資金ショートせずにすむ、と
お話ししましたが、ちょっとした取引
関係になっているだけで、救われる
ことが不動産投資では往々にしてあり
ます。


ですので、融資が厳しい、きつい、とは
言われていますが、これまでのスタンス
を崩さず、いろいろな金融機関とはパイプ
を作っておきたいと改めて思いました。



★何も物件購入資金を借りることだけが融資
取引ではない!金融機関へのドアノック商品
として、少額融資も考えてみよう!




今回も前回同様、金融機関との関係作りに
ついてお話ししました。


何かの参考にしていただければ幸い
です。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

今日よりは明日、何ができるようになるかを大切に!


まる7年、入居してくれた方が退去しました。

再契約を2度もしてくれた方で、確かにお部屋はそれ相応に汚れていましたが、こんなに長期間住んでくれたことは、本当にありがたいことです。


感謝の言葉しかありません。


7年前、当時は物件を、買ってはリフォーム、リフォームしては、物件探し、ととにかく、がむしゃらに突き進んでいました。


もちろん、その間に空室対策や入居募集も同時並行で進めていたので相当忙しかったはずです。


退去後の部屋をみて、DIYした棚やIKEAで買ってきて設置した照明などを触りながら、しみじみ7年前を振り返ってしまいました。


当時、何を血迷ったか、長期で借りれるのに、短期でローンを組んだり、また、リフォームにしても、地域一番を目指そうと考えて、水回りなども、徹底的に入れ替えました。


その時は、返済が大変だったはずで、キャッシュが残ったのが今から思えば不思議ですが、そのおかげで、今は随分と楽です。


というのが、大きな間取り変更も必要ないので、クロス張替え程度でリフォームが完了できるからです。


やっぱり、不動産は、どこかで苦労すると、どこかでは、楽になる、というのは本当だと実感します。


とはいえ、これまでやってきたことに胡坐をかくのではなく、さらに、現時点での改良を加えていかないと、それは退化してるのと同じです。


昨日よりは今日、今日よりは明日、物件はもちろん、自分も何がより多くできるようになったか、改善したかを重視していきたいと思います。


その気持ちさえ忘れてなければ、まだまだこの賃貸業界で闘っていけそうに思います。


このお部屋、最近流行り?のクロスをアクセントに貼ってみました。


クロスが変わったので、久しぶりに一眼レフを取り出して、写真撮影。


もちろん、超広角レンズは必需品。


でも、三脚忘れたりして、バタバタでしたが、こういうのも実は久しぶりの空室対策なのでした。



初心にかえって、まずは満室稼働を目指します〜。(^^



★常に改善、改善。過去に胡坐をかかずに前に進んでいこう!




今回は、7年間入居してもらったお部屋のリフォームについて、過去を振り返ったことについてお話しました。



何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

リスクとって満室or安全とって空室!?


さすがに繁忙期、オフィスの電話も一日鳴りっぱなしで、ほんとに忙しい。


さらに、売買はもちろん、複数の勉強会・セミナーの運営企画、これに伴うHP更新やメルマガ作成
、果ては採用活動まで、本当に何でもやってるのでわけわからん状態になります。(>o<)


一つ一つの仕事は大したことないのですが、それが積り積もると、それなりに時間かかって大変にな
ります。


右腕、なんて贅沢は言わないので、左腕?的な助っ人が欲しいと思う今日この頃です。


さて、空室がいくつかでていたのですが、徐々に決まってきました。


直近では、比較的、価格帯の高い物件に入居が決まったのですが、属性は、

・個人事業主
(しかも、開業1年目)

・母子家庭(子供二人)

というもので、保証会社についてもらうことになりました。


無事に審査は通ったものの、いろいろなトラブルは予想されます。


可能性としては、

・事業がうまくいかなくなり、家賃払えずに早期退去
←保証会社が立ち退かせてしまう・・・

・子供が騒いで近隣トラブル←周りはDinksばかり

といったものが想像できます。



でも、10年以上賃貸経営を続けてきて思うことは、

リスクをとらないことには、収益は上げれない!

ということです。


もちろん、高属性の方からの申込みを待つという選択肢はありますが、それを待っていては、入居がいつになるか分かりません。


その間に機会損失はどんどん膨らんでいってしまいます。


そうではなく、属性が悪いならば、保証会社をつけるとか、また、保証料が払えない、というのであ
れば保証料を肩代わりしてでも保証をつけてもらう、といった、リスクを減らす努力をした上で、
できるだけ広く、入居を受け入れるようにしてきました。



その甲斐あってか、それほどひどい空室率は経験してきませんでした。


しかーし、もちろんトラブルはその分、四六時中経験しています。


最近特にひどいのは、「ジモティー」からの入居者さん。


このサイトから、大家さんは直接入居者を見つけて、入居してもらうことができます。


しかも、無料。


とってもユニークなサイトで、時々ここから入居が決まるので、重宝しているのですが、やはり、難点があります・・・。


それは、品の悪い方といいますか、意地汚い方といいますか、一言で言えば、


家賃滞納や生活トラブル


を引き起こす方ばかり入居されてきます。(涙)



先日も、このサイト経由の入居者さんで、滞納常習者がいるのですが、家賃支払いを何度も迫っていると、


「仕事先が給料払ってくれないんだから、お宅にだって家賃払えないの分かるでしょ!?」

とか、

「何度も電話とかメールしてくるの、正直キモいから、もうやめてくれる?俺、あんたの彼女じゃないでしょ。」


とか言ってきて、怒りのボルテージがMAXになりました。


もちろん、それでも家賃は回収してきているので、空室になったままよりはいいのですが、それなりにストレスがかかります。


まあ、一般的な不動産会社ルートでない入居者を受け入れている時点でかなりのリスクを受け入れることになる、と考えていいでしょう。

仕事でも、投資でもなんでもそうですが、ある程度リスクをとらないと、リターンなんて手に入りません。


おそらくですが、余ほどの物件を持っている大家さん以外、満室経営を続けている大家さんは、多かれ少なかれ何らかのリスクを取りながら満室状態をキープしているはずです。



特に、賃貸経営をまだはじめて間もない方は、リスクをとるといっても恐怖心だけが先にたってしまうと思いますが、オススメは、

まずは試してみること

これに尽きます。


もちろん、そのリスクを減らすための保険はちゃんと用意してからトライするのですが、これしか満室経営の術はないものと考えています。



もしこの時期、空室を抱えていて、思うように入居が決まらないのであれば、一度、


「もっと許容できるリスクはないかな?」


と、普段の空室対策とは違う観点で空室とにらめっこすると、新しい方策など、ひらめくかもしれません。




入居の繁忙期もあと一ヶ月少し。


お互い考えられることは全部試しながら、最後まで空室と闘い抜きましょう!



★積極的にリスクをとって空室を満室にすると決意してみよう!




今回はリスクをとって満室経営をすることについてお伝えしました。




何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

コスト以外の理由で自主管理!?


我が家にもついに、インフルエンザが上陸しました。(>o<)


息子が罹患したのですが、当然のことながら、家族に蔓延します。


今のところ、娘も奥さんも普通の風邪程度な症状しかでていませんが、私も含めて、いつ発症するかと戦々恐々としています。


どんな仕事でもそうですが、賃貸業もほんとにカラダが資本、ですよね。


私の場合、物件は全て自主管理で、労働力をかなり投入していますので、自分が倒れてしまうと、即、経営悪化につながってしまいます。


先週も退去連絡が相次いできたのですが、こんなときは、なおさら痛感してしまいます。


もちろん、自主管理のメリットはコストを抑えられることですが、その分、体力的というか、精神的負担が爆増してしまうデメリットもあります。


管理委託であれば、自分が物理的に動けなくても、とりあえず、入居募集や修繕・トラブル対応が完全にストップすることはありませんものね。



とはいえ、私が自主管理を続けている理由には、コストの問題だけではなく、


・入居者とつながることで、物件の問題点をダイレクトに把握すること

・賃貸経営の改善点のヒントを得ること


があるので、今しばらくは続けてみようと思います。


さて、来週は、いよいよ、何度かお伝えしてきた「ジャングル物件」の売買決済です。


今回、既に公庫のローンは実行されていて、既に口座に入っています。


なので、決済自体は、売主さんの口座へ入金するだけ、という現金決済と同じ手続き。



その上で、後付けで、抵当権を設定するという初めてのやり方なんですね。


こんな不思議な融資形態があるんだなと、少々ドキドキですが、まずは物件を取得してきます。


カギを受け取ったら、まずは、建物にたどり着く?ために、ジャングルの伐採から入る予定です。



久しぶりの大きなリフォームになりますので、また進捗など、こちらのコラムでお伝えできたらと思っています。


リフォーム、頑張ります〜。(^^



★自主管理vs管理委託。何を優先させるか、何を求めるかで使い分けよう!




今回は自分が何故自主管理をしているのか、その理由についてお伝えしました。




何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

新築アパート投資家を食い物にするエセ専門家集団!?


強烈に腹立たしい。

手口が巧妙過ぎて、相談者さん達が気の毒で仕方がない。


最近、本当に多いのが、

「新築のアパートを購入したが、半年間、ずっと空室のまま、入居が決まる気配がない・・・。」

「新築アパートを買ったが、ローン支払いがはじまってるのに家賃収入が0。もう手放すしかないが、売れるのだろうか?」

といったご相談です。


中には、

「融資の稟議を高い家賃設定で通したので、すぐに家賃を下げて募集されたのではマズいので、本部に知られないように、ネット掲載などはしないで入居募集してください。」

などと金融機関から言われているような相談者までいる始末。


不動産会社や建設会社だけならまだしも、金融機関までぐるになって物件購入者を寄ってたかって食い物にしているのが分かりすぎるぐらいに分かってしまいます。


このような建築会社、不動産会社、金融機関は、

・バカ高い建設費のため、普通に収支を組むと、実行不可な結果になる。
⇒収支を少しでも良くみせるために、家賃設定を相場より2、3割高く設定する。

・ニーズのある居室面積にしようとすると、部屋数が少なくなって収支が悪くなる。
⇒供給過多であっても、できる限り小さな部屋にして、銀行受けするようなプランにする。

・銀行担当者も、実際には成約しないような家賃設定であると分かっていつつも、融資成績を伸ばすために、まるで安全であるかのような稟議を通す。


という感じで、実際には満室になど決してならないような物件を作り、属性がいいと言われているサラリーマン投資家に売りつけまくっています。


なまじ融資がついてしまうから達が悪いです。


新築って金融機関からしたら、融資しやす物件カテゴリーに入ってしまいます。

年収もそこそこあって、一部上場企業に勤めている・・・みたいな高属性と判断されると、簡単に融資が通ってしまうのですね。



でも、例え新築だからといっても、ありふれた間取り、しかも、供給過剰な新築を見せられても、賃貸現場の営業マンは、正直、おなか一杯です。


そんな募集図面を見せられても、

「またこんなどうしようもない新築かよ。これだけ満室にならずに余ってるのに、何でこんな物件買うのかな・・・。」

と感じるだけです。


ヒアリングした営業マンの一人は、


「正直、新築直後であれば、まだがんばれば、満室になるかもしれません。でも、次の入居募集、一度退去者がでたりしたときなどは、オーナーさん、おそらく死亡ですね。

よほど家賃を下げてないと、まず見向きもされませんから・・・。」


とこたえてくれました。


そらそうですよね、ありきたりの物件、それなのに、家賃設定がバカ高く、新築でもないような物件が市場から相手にされるわけはありません。




残念ながら、冒頭のようなご相談をいただいても、正直に申し上げて、なすすべがありません。


売却しようとしても、空室ガラガラだし、また、資産評価をはるかに上回る残債が残っているので高く値付けするしか手段がなく、これだと買い手がまず見つかりません。


広告費を相場より多くつけるとか、家賃を相場よりぐっと下げるとか、とにかく、力づくでもなんでもいいから、一日でも早く、歯を食いしばって満室にするしか生き残る道はありません。


オーバーに書いていますが、決して言い過ぎとは思いません。


例えば、今の入居の旬を逃すと、本当にまるまる一年、全空というような状態になってしまう危険性があります。



悪いことは言いません。


もし、上記の相談例と同じような状況にあるのでしたら、一刻も早く、そんな業者さん達とは手を切った方がいいです。


「もう少しこのまま様子を見てみましょうよ。明日から営業方法を変えるので・・・。」

というような言葉を信じてはいけません。



この建売新築アパート問題、私が知っているのはほんの氷山の一角に過ぎないと思います。


同じ業界でプロとして仕事していて、こんな憤りを感じるのは久しぶり。


もし、今、目の前に新築アパートのプランが並べられているのでしたら、まずは疑ってかかってください。


冷静に市場調査をしてからでも投資するのは遅くはありません。





★融資をつく物件が良い物件とは限らない。市場で相手にされない物件などにだけは投資してはいけません!




今回は絶対に手を出してはいけない新築アパート投資についてお伝えしました。




何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

ジャングル物件、無事に融資確定!?


この前のコラムでお話ししていた、例のジャングル物件、無事に日本政策金融公庫からの融資がおり、購入できることになりました。

まあ、ローン特約なしで契約します、と言って買い付けを入れてたので、買わないわけにはいかなかったわけですが、それでも、融資が確定すると、ホッとします。


公庫からは、半年に一回ぐらいの頻度で融資を受けているのですが、物件購入資金融資は久しぶり。


というのも、リフォームに関する融資しか、ここ最近は受けていなかったためです。



今回は、10年という期間でしか借りられませんでしたが、それでも、法定耐用年数をはるかに超過した物件に1%台前半の金利を提示してくれたので、かなり助かりました。


でも、室内のリフォームに取り掛かる前に、まずは、建物にたどり着くまでの敷地内のジャングルを伐採することから始めないといけません。(^^;


毎回思いますが、こういうワケあり物件って、賃貸に出せるような状態にするまでが大変ですね。


再生が無事に終わって、入居が決まることを夢見ながら頑張りたいと思います!


といっても、本格的なリフォームは久しぶりなので、今から楽しみです。


最近は、大きなリフォームをする物件がなくなってしまい、少々、寂しかった、というのも本音です。



ちょっと前までは、セルフリフォームも交えながら、しょっちゅう何かの工事をしてました。



しかし、改めて思いますが、公庫の融資って、


・「少額」の「築古」物件


に対し、最強の力を発揮しますね。


高額な物件で、借入期間が短いと、全然ペイしてこないですが、これが少額の物件になると、話が変わります。


そもそもが少額のローンなので、返済額もたいした金額にはなりません。


極端な話、10年間、あまりキャッシュが残らなくても、10年後にはローン返済のない戸建になる、と思えば、全然耐えられます。



また、公庫は、担保評価が厳しい、というのが一般的な見方ですが、今回の物件のような土地がだだっ広いものだと、土地の路線価での評価が高いため、普通にフルローンにしてもらうことができました。




このような、築古戸建て投資は、フルローンで規模の大きい物件をガンガン買い進めるようなやり方とは全然違いますが、私はこれからもこのようなチマチマしたやり方ですが、ゆっくり進めていこうと思ってます!



★物件によって、打診できる金融機関を頭の中に入れておこう!


今回は公庫の融資について、築古戸建に対し、貸してくれることになったというお話でした。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

カッコ悪くても最後までモガき続ける!


12月に入り、残すところあと2週間ほどですが、空室がいい感じに埋まってきました。

私は、シェアハウスのような最少の単身者用物件から、戸建のようなファミリー用物件まで、また、築年数不詳物件から新築物件まで、いろいろな種類の物件を運営しています。

また、ペットや高齢者入居の受け入れなども合わせて行っているため、あまり、繁忙期や閑散期というような外的要因の影響を受けずにこれまでやってきました。


ですので、例えば、

「引っ越しシーズンに満室にならなかったら、もうその一年は空いたまま・・・。」

というようなことがなかったのですね。


今回の空室も、平均すると、空室期間1か月未満でしたので、まずまずでした。(まだ一つ、残ってますが・・・。)


でも、毎回そうですが、退去連絡がくるたび、

「もし、その退去から、一年間空室になったらどうしよう・・・。」

と猛烈な不安に駆られます。


そんな不安を解消する方法ですが、10年以上やってきて、やっと分かったことですが、

「とにかく行動すること。」

本当に、これに尽きますね。というか、行動するしか、この不安を解消する方法がありません。(^^;)


結局、不安って、何も行動せずに、頭の中だけで、ごちゃごちゃ考えてしまうから起こってくるのですものね。


そんな、頭でごちゃごちゃ考えずに、まずはやってみる、考える暇もないぐらい、入居募集について行動する・・・。

ほんと、これしかないのだと思います。


もし、この時期に空室があるのだとしたら、年末まで、最後までもがき切るのがオススメです。


カッコ悪くたっていいじゃないですか。

どうせ誰も私たちの入居募集なんかに興味持ってないですし。。。(TT)


「年末に入居を決める人なんて、ワケありの人ばっかりだからやめた方がいいよ。」

と不動産業界の人間なら誰でも言いますが、だったら、そのリスクを何とか減らして受け入れられないかと考えてみてもいいですものね。


最近、息子がAmazonのFire TVで、バスケットアニメの名作、「スラムダンク」を見狂っていて、久々に安西監督の名言を聞きました。


「あきらめたら、そこで試合終了だよ。」


どんな事業も仕事もそうですが、賃貸経営だって、最後はこれだと思います。


最後までやり続けた大家さんだけが、笑って年始を迎えられるのですよね、きっと。



私もまだ、空室があと一つだけ残っています。


あと2週間、最後まで頑張りますっ!




★入居募集は、最後まで行動し続けられた大家さんが勝つ!



今回は入居募集の心構えについてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

いいと思ったら直感で動くこと。


久しぶりに、築古戸建に買い付けを入れてきました。


最近、中古アパート・マンションは価格が高いので、専ら、新築できる土地メインで物件探しをしています。

でも、もともと、

無借金戸建、100戸計画!

を打ち立てていますので、中古でも、戸建でおもしろそうなものがあれば、積極的に勝負にでます。


今回の戸建は、今住んでいるところから車で10分で、近いということもあったのですが、さらに、行きつけの金融機関のすぐ真裏にあったのも興味を持った点です。


あと、大手不動産会社のHPに掲載されている、長期間売れ残っている物件だったのですが、

・内見する前に、価格交渉できることがヒアリングできたこと。

・売主さんが、ここに来て、売り急いでいることが分かったこと。

・とにかく居室面積が広く、リフォーム次第では面白い物件に化けそうに思ったこと。


という点があったので、事前に、

「すぐに買い付けを入れると思いますので、用紙を持ってきておいてください。」

と伝えていました。


あと、例によって、息子と娘の子守りの日でしたので、子連れでの内見を快く快諾してくれた担当者だったこともプラス要因です。


担当者と波長が合う時の方が交渉がうまくいくように思います。


現地確認してみると、思った通りボロボロだったのですが、雨漏りや床の傾きなどがなかったので、
予定通り、買い付けを入れました。

設備入れ替えが必要なほどでしたが、経験的に、だいたいのリフォーム代が分かるので、その分も差し引いて、価格を記入しました。


半値以下になってしまったのですが、担当者さんには、

「こんな価格になってしまうと、仲介手数料も本当に微々たるものになってしまってゴメンなさい。

でも、迷惑にならないように、ローン特約も、瑕疵担保も、もちろんなしでいいので。

その方が、手っ取り早く終わって、〇〇さんもいいですよね。」


と伝えると、機嫌よく売主さんに交渉に行ってくれることになりました。


やっぱり、営業マンも感情で動きます。


仲介業務って、けっこう大変で、事前調査だけでもものすごい時間かかるのに、それだけでなく、写真撮ったり、図面作成したり、または、問合わせ対応したりを全部一人でこなしたりするケースが大半です。


そんな苦労を分かってあげると、気持ち良く動いてくれたりするので、単に手数料の話だけではなく、自然と自分の味方になってくれるような接し方をするのがやはりいいですよね。


帰り道、その営業マンからは、

「今回の売り手との交渉がうまくいかなかったとしても、私は同じような物件をけっこう扱ってるので、またべつのものをご紹介もしますよ。」

と言ってくれました。


今は、昔ほど販売資料を集めたり、実際に物件を見たりする頻度はめっきり減ってしまいました。


でも、やっぱり、時間をとって、現場にいくと、物件だけではなく、いい営業マンに出会える可能性が高まります。


効率だけを考えず、少しでも可能性があるのであれば躊躇なく問合わせたり、現地調査に行くという気概を忘れずにいたいものです。



★いいと直感したら、躊躇なく行動しよう!



今回は中古戸建の買い付け時に営業マンとの交渉で感じたことについてお伝えしました。


何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

人の気持ちと満室経営


前回、

過去に退去した入居者さんが、再び、入居してくれることになった

というお話をさせていただきました。


すると、何人かの読者さんより、

「私も同じ経験あります。

大家冥利に尽きますよね!」

というコメントをいただきました。


確かに、大家業をやってて、本当によかったと思える瞬間です。

そりゃそうですよね。

これだけ競合物件がたくさんあって、自分の物件より新しかったり、家賃が安い物件なんて腐るほどある中で、

自分の物件を逆指名

で選んでくれたのですものね。


こういうの経験すると、ますます頑張ろうとう気になります。(^^



さて、先日地元での勉強会を開催していたところ、某出版社さんの取材を受けました。


そこで、記者さんより、

「11月にイベントするから、そこでのセミナーに出てよ!」

と言われました。


その後の懇親会時に聞いてみると、


・講師へは謝礼、講師料などは一切支払われない。

・大家さんのため、という気持ちで話してくれる講師を探している。


とのことでした。


私、そういう心意気、大好きです。


人は感情で動きます。



そんな風に言われると、

「おお、やってやろうじゃないか。」

という気になります。

なので、即決で快諾しました。



不動産会社やリフォーム会社、建築会社なども、実際に接するのは、窓口担当者です。


やっぱり最後は人です。


「この大家さんのためなら・・・。」


と思って行動してくれる、そんな関係作りをしたいと思っています。


ましてや、入居者さんは、大切なお客様。


通常の入居募集で成約になっただけかもしれませんが、日本中の物件の中で、私たちの物件を選んで
くれたのですものね。



不動産投資は、株式投資などとは違い、人間関係や交渉事の如何でその成果が格段に変わってきます。


改めて、気持ちを込めて活動していこうと思います。


そして、これが空室対策の大事な前提だと思ってます!




★「あなたの物件に住みたい!」「あなたの物件を優先的に対応する!」
そんな関係作りが満室経営には必要です。




今回も前回に続き、空室対策についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。

ダメもとでも、一件決まれば万々歳!

ふぅ〜。

退去及び退去連絡が立て続けに入ってきました。

重なるときは本当に重なりますよね、退去って。

全戸満室になったかと思いきや、また別の物件で退去連絡が入ってきます。


一か月前通知にしていますので、退去連絡から一ヶ月ほどは入居募集の準備期間。


とはいえ、気持ちの上では、


「もし、この退去の後、1年間入居が決まらなかったらどうしよう・・・。」


と毎回毎回ドキドキです。


でも、このドキドキ感がなくなって、空いていることが慢性的に「当たり前」な感じになってしまうのは最悪です。


そんな風になると、もう、決まるものも決まらなくなってしまいます。


大家さんから「見放された」お部屋は、マイナスのオーラをまとっている(?)ので、満室の神様は決してお客様を呼び寄せてはくれないのです。



つい先日、退去連絡がきたお部屋の情報をHPにUPしました。


よく勉強会でもお話ししているのですが、物件HPを作って公開したとしても、それで入居が決まるかといえば、まず、決まることはありません。


でも、大空室時代と言われるだけあって、不動産会社に情報を公開するだけでは、もはや、満室経営の維持は難しくなってしまいました。


ですので、周りから何と言われようと、私は考えられる手段は全て使って、死にもの狂いで入居募集しています。


今回、たまたまかもしれませんが、HPにUPした情報を見た入居希望者さんが、入居を決めてくれたのです。



しかし、驚いたのが、その入居者さん、以前、その物件に住んでくれていた方だったのです。



転勤のために退去されたのですが、また、こちらに転勤することになって、そんなときにHPで検索されたところ、もといた物件がUPされていたのですぐに問合わせしてくれた、ということでした。



もちろん、今回の成約には、物件HPに空き部屋情報を公開しただけではなく、

・前回の入居期間中の入居満足度が高かった。


という要因があります。


そうでなければ、普通、また同じ物件に住もうとは思いません。


実際に、退去時にお礼の手紙と贈り物をいただいた方でした。



いろいろ偶然が重なっての、今回の成約ですが、でも、空室対策は、満室時から始まっています。


既存入居者さんからのクレーム対応や、日々のコミュニケーションも、

全てが空室対策につながる

と捉えれば、また、違ったやり方が考えられるかもしれません。



私も来月、別の空室が退去になりますので、頑張って満室を目指したいと思います!(^^


空室対策、頑張って参りましょう〜。



★今は、大空室時代。空室対策、大家自らも動いた方が、一日でも早く満室に近づきます!



今回は空室対策についてお伝えしました。

何かの参考にしていただければ幸いです。


それではまた次回も、

コラム「年収298万円からの不動産投資」

をお楽しみに〜。
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