よくぶたそーけん

大したことは書いていません。私の周りのうわさや何気ない会話もあります。真実は一切保証しません。見ている方で真贋は判断ください・・・。

データからみる不動産市況のステージ(2016年1月)

数字のアップデートです。
既存ビル賃料増加率の鈍化が目立ちます。
空室率の低下スピードは巡航速度です。
フェイズⅢからほぼ一年がたちました。前回のフェイズⅢの期間は3年。
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2016年1月29日の日銀のマイナス金利の導入について

備忘録として

日銀がマイナス金利を導入した。
http://www.boj.or.jp/announcements/release_2016/k160129a.pdf

市場としてはサプライズであった。そもそもマイナス金利の導入は、付利金利の撤廃。すなわち量的緩和の放棄とみなされる訳であって、これまでの金融政策を否定するものであったからだ。さらに黒田総裁はマイナス金利の導入に否定的であったことから、発表直後はマーケットもうまく消化できず、結局一番「分かっている人たちがいる」債券先物の動きを見て、株と為替が動いたといった様相だった。週末のツイッターを見ている限り、この政策を理解している人はまだ少ないように感じている。

今回のマイナス金利を端的に表したのが以下の図だ。

マイナス金利

http://www.boj.or.jp/announcements/release_2016/k160129b.pdf

基礎残高:「量的・質的金融緩和」のもとで各金融機関が積み上げた既往の残高については、従来の扱いを維持する。具体的には、各金融機関の日本銀行当座預金残高のうち、2015 年1月~12 月積み期間(基準期間)における平均残高までの部分を、既往の残高に対応する部分として、+0.1%を適用する。

つまり、今で言えば210~220兆円くらい。ここは付利を維持すると。

マクロ加算残高:① 所要準備額に相当する残高 ② 金融機関が貸出支援基金および被災地金融機関支援オペにより資金供給を受けている場合には、その残高に対応する金額 ③ 日本銀行当座預金残高がマクロ的に増加することを勘案して、適宜のタイミングで、マクロ加算額((1)の基礎残高に掛目を掛けて算出)を加算していく。

つまり、通常必要な積みと、支援オペ分はゼロ金利と。大事なのは③である。ここは日銀がコントロールできる部分である。後述するが、日銀後に公表された下のレポートは銀行がマイナス金利で受ける収益圧力を最大で2000億円と想定しているが、この前提はマクロ加算の③をゼロとした試算であることは注意したい。文章に適宜のタイミングで加算するとあるので、加算がゼロのままであることは考えにくい。マクロ的に増加するというのは、年間80兆円の買い入れによって放っておいても増加する分だ。これは、金融機関の協力によって成り立っている部分だ。この増加分を無情にもマイナス金利の勘定に振り分けられるのは金融機関としては納得がいかないだろう。ちなみに現状は40兆円くらいだったと思う。
http://www.jcer.or.jp/report/finance/detail4975.html

政策金利残高:各金融機関の当座預金残高のうち、(1)と(2)を上回る部分に、▲0.1%のマイナス金利を適用する。

ここがマイナス金利の-0.10%の部分だ。
どこかの外資系証券会社がレポートしていたようだが、今ここに相当する額は無い模様だ。

つまり、今の時点では、政策のフレームワークとしてはマイナス金利であるが、実態はマイナス金利では無いという事になる。

しかし、これは日銀当座預金のアカウントをもつ銀行の話である。日銀の枠組みに入っていない金融業界、例えば資産運用業界などはたまったものではない。下は@activeindex 氏の記事であるが、その影響が早速出ているという事になる。

実態では、短期の取引ではマイナス金利の取引が発生しうるという事に加えて、債券現物も日銀が吸い上げている事で国債のイールドカーブには強い金利低下、フラットニング圧力が加わっている。既に長期ゾーンまでマイナス金利となっており、「事実」としては、マイナス金利の世界が広がっている。

しばしば誤解がありそうなのは、銀行がマイナス金利のコストを顧客に転嫁するのではないかという事だが、それは99%無いと思う。欧州でさえ、顧客へのマイナス金利のコスト転嫁が難しい中で、「お客様は神様」思想の日本ではそれは受け入れられないと思うし、銀行過多なので、預金者は別の銀行に資金を移すだけだ。
というかそもそも銀行は実態はまだ当座預金にマイナス金利の適用を受けていない。

では今回の政策の何がすごいのか。マイナス金利は制度上あるが、銀行システムのなかでは、その影響はまだない。ないしは僅少であること(システム面除く)。しかし、確実にイールドカーブを引き下げている事、そして、このフレームワークは、事実上マイナス金利を更に低下させる拡張性を持っている事だ。もっと言えば、マイナス金利の適用が増えたり、マイナス金利を深くすることで金融機関へのマイナスの影響が大きいと判断すれば、マクロ加算残高を動かすことでその影響を日銀がコントロールすることができるからだ。金融システムの温存とマイナス金利の導入、さらに言えばその拡張性を両立させ、そのコスト調整を日銀が握る事ができるという意味で、このフレームワークを考えた人はかなり頭が良いといえる。


でだ。問題はここからだ。マイナス金利の影響によって国債金利が低下してしまった。10年国債が0.10%だ。運用部門は死ぬ。ほんま死んでまう。特に、証券運用によって稼いでいる金融機関は。ツイッター上でも預証率の高い銀行に注目とあるのはそのためだ。まあ、いうてもね、貸出でもキツイですわ。変動で貸しているとすると、基準金利であるTIBORやLIBORがゼロないし、マイナスに突っ込んでしまったら、本来銀行の取り分であるスプレッド部分が飛んでしまうわけです。なので、この政策は銀行の収益には確実にマイナスになってしまいます。

なもんで、海外の債券とかローンに手を出そうとするでしょ。ドルと円のベーシス見てみ。ワイドニングしてますよ。つまり、ドル調達コストが高くなっている。米国債なんて、日本の銀行が買うでぇwへへwなのか知りませんが、ガッツリ金利低下しています。

マイナス金利先進国である欧州は、人切るとかで収益の減少を固定費の削減で対応しますが、日本でそれは出来ますかね・・・。銀行が人員削減に迫られれば、日銀ののせいで、雇用が失われたとなります。
そうなってくると、銀行間の合併に一層の拍車がかかるとみられるわけです。しかし、本来の目的は営業エリアの拡大とか収益の拡大ではなく、コストの削減が第一の目標になるわけですから、コストが1+1=2ではなく、1+1=1になるように世の中が動いていくという事になりますよね。この政策は銀行業界にとっては、デフレ脱却の錦の御旗を掲げた銀行シバきあげ政策であるわけです。しかし、銀行員は経済の黒子です。目立ってはいけません。世間にバッシングの対象にならないように耐え忍ばなければならないのです。

で、国債金利が低下したら、景気よくなるんですかね?不動産株は騰がると思いますが・・・。

データからみる不動産市況のステージ(2015年9月)

前回のアップデートから約一年放置していました。

まずは、空室率と既存ビル賃料(三鬼商事)から。空室率は急速に低下してきましたが、賃料の伸びは緩やかです。米国の失業率と賃金の伸びと同じような形です。前回の相場では、賃料の高騰が加速したのは空室率が3%近くまで低下してからです。このスピードで空室率が低下してもあと賃料がブーストするのにはあと1年近くはかかるでしょう。最近の動きとしてはBCB対応などが注目される中でスペックの高いビルに対する需要は高いものの、それ以外のビルについては引き合いはハイスペックほどでもなく、賃料についても店子に足元をみられているんでしょうかね。

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過去の相場のピークを見てみると以下のようになっています。つまり、株式市場に遅れる事6か月で空室率の低下がピークに、そしてそこからさらに半年後に賃料のピークが到来。株式市場は不動産市場に約1年先行することが分かります。
日経平均:2007年6月
空室率:2007年11月
賃料:2008年8月

今回の相場についても、過去と同じ推移となる保証は何もありませんが、※そのまま過去を当てはめるのであれば、不動産市場のピークは2年~3年後といったところでしょうか。最近よく聞く2018年ピーク説ですね。であれば不動産よりも1年早く相場を織り込む株式市場は2017年がピークになるということですかね??

※現在と同じ空室率水準だったのが2005年7月。そして賃料の最高水準だったのが2008年8月。この間3年を要している。
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データからみる不動産市況のステージ(データアップデート)

不動産市況をアップします。
完全に転換しましたね。

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データからみる不動産市況のステージ(データアップデート)

昨年10月に書いた時から不動産市況には幾分改善の傾向がみられる。
今回は前回に掲示したグラフをアップデートした。
http://blog.livedoor.jp/tateit/archives/4605666.html

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既存ビルの賃料はついに長いトンネルを抜け、上昇に転じた。

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2014年を考える③ 邦銀の動向

円金利市場を考える上では邦銀の動向についてチェックする事は欠かすことはできない。

過去のもの
2012年⇒http://blog.livedoor.jp/tateit/archives/4316573.html
2011年⇒http://blog.livedoor.jp/tateit/archives/3753156.html

■ 銀行の貸出金利 

もうずっと下がりっぱなしです。正直つらいです。預金サイドはこれ以上下がる余地はありませんので資金粗利鞘は悪化していく一方です。勿論、物価調整したら別の見方はできるかもしれませんが。
JGB金利の粗々の比較対象となりますので、0.90~1.00%に一つの押し目買いポイント、上限としては1.20~1.30%に大きな抵抗線があると解釈できます。アベノミクスは人為的な低金利政策と思いますので、物価目標の達成前に円金利が騰がった時はアベノミクスの失敗でしょう。円金利の(相対的でも)低位安定は、今の諸々の金融市場の大きな前提条件だと思います。各々、円金利市場をDisりなさんな。

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■ 貸出vs預金 
預金の増加傾向は変わらず。貸出は横ばいからやや回復の傾向です。
預貸ギャップは拡大基調を維持し続けています。
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(単位 億円)

■ 海外支店勘定の貸出と預金
海外向け融資は順調に拡大。リーマンショック前を既に凌駕。預金に比べ、融資の拡大スピードがやや速いですが、ドル円のベーシススワップ市場が安定してきていますので、資金調達に関しては懸念は少ない状態です。

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(単位 億円)
■ 有価証券
邦銀の国債保有量は減少しています。統計には表れていませんが、おそらく平均残存年限も短期化しているはずです。国債にかかるリスク量は業界全体的に日銀に移されている事が如実にグラフに表れています。
国債入札⇒日銀の買い入れに放り込む(ちょっと儲かる)⇒日銀当座預金へ
ただ、日本国債の保有量をゼロにする事はまずありません。インターバンク市場で金融取引をする際に担保として差し入れる必要があるためです。日本国債悪者論的な論調は実務と金融経済を全く無視しています。

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(単位 億円)

■ 日本国債金利 
異次元緩和発表後に大混乱をきたした円金利市場ですが(⇒ハイボラティリティの中の債券市場)新規貸出平均約定レート近辺まで金利が上昇した所では買いが入り、そのまま低位安定した推移をたどっています。
10年米国金利が3.00%を超えた中でJGBが0.70%程度なので無風と言っても良いと思います。
今の日銀は先の利上げのトラウマが強いと思いますので、米国がやれTaperingだの利上げだの言い始めても蚊帳の外でしょう。日銀は金融政策のフロントランナーであったとしても、金融引き締めは最後尾。

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■ 金融機関の貸出態度
融資の伸びは、借入人のニーズと、貸手の貸出態度の両輪が合って成り立つものです。
借入人がビジネスをする上でレバレッジを効かせた方が有利と思い、金融機関もそれに応えて融資態度が緩む状況は、経済を大きくドライブさせる事になります。
短観DIによれば、金融機関の貸出態度は2004年の水準まで回復しています。そして、業種として多くの資金を貸す事ができる不動産業については2006年の水準です。不動産業に対する相対貸出のスプレッド低下を見れば、不動産会社としても今の超絶低金利下で借りるだけ借りて投資した方が良いというビジネスジャッジをするでしょう。深刻なのは人材不足です。人員の不足状況はすでにリーマン前のピークの水準まで来ています。色々な理由はあるのでしょうが、人員の不足⇒賃金の上昇よりも、人員の不足⇒経済成長のボトルネックとならないか心配です。

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■ まとめ
・意図的な低金利政策の継続で民間のリレバレッジ機運を高める環境が継続。
・銀行の貸出態度は緩化。事業法人は低金利で多額の借入がしやすい環境。
・銀行の海外展開、外貨建て貸出が増加。円で調達⇒円投の動き。もちろん現地での外貨調達も。
・ファンディング通貨としての円が復活中。円安傾向への後押しも。

2014年の全体相場観②終わらない金融緩和

日銀の異次元緩和が2013年4月に発表されてから半年以上が経過した。
日銀は「消費者物価の前年比上昇率2%の「物価安定の目標」を、2年程度の期間を念頭に置いて、できるだけ早期に実現する」としている。また、多額の国債買い入れにより、期待インフレを惹起させようとしている。

下のグラフは前年同月比なので、前年比2%以上という数値はまたAwayである。
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となると、現在の買い入れ計画はどうなるのか?日銀幹部の発言等に鑑みるとこれらは、通過点となるようだ。
つまり達成できるまで買い入れは現在のペースで継続するという事なのだろう。
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継続的な物価の上昇、期待インフレの上昇は、賃金の上昇無しには無しえないのだと思うが、鶏が先なのか卵が先なのかは分からないが、とりあえず、賃金上昇させるべき政労が異例の賃上げの圧力を高めている。
足元のインフレ率の上昇はエネルギー価格の上昇等コストプッシュ型であり、食料エネルギーを除いたコアコア指数では0.0%の上昇にとどまっている。

日銀は買い入れについて、現在のマーケットを破壊しうるインパクトを持っていることは認識しつつも、なんとかなるだろうと楽観的な見通しをもっていると思われる。日銀は表面上インフレ2%達成には楽観的ではあるが、もし出来なければ追加策は検討対象になる旨の発言をしている事を考えれば14年末のマネタリーベース270兆円がゴールであるとは思えない。

日銀の力づくでのカーブのフラットニング政策且つ、物価の継続的な上昇が見通せない中で緩和の時間軸効果は2014年も継続するだろう。


2014年の全体相場観①変わる日米関係

イランとの宥和策に代表されるように米国の中東政策が引き気味になっている。
イラク戦争以降の中東政策の失敗、2008年の金融危機、債務上限問題等、米国の内向きの姿勢が目立つようになってきた。その一方で中国の軍事力拡大は、米国にとって無視出来ないものになっている。
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米国にとって東アジアにおける日本ほど戦略的に重要な国はない。日本は、米国を捨てて中国側につく事だろうか?まずありえない。

漢字という共通の言語プラットフォームはあるが、そもそも国と国との価値観が異なる。キャロライン・ケネディ駐日大使の日本に宛てた自己紹介動画でもその部分が触れられている。
これは米国にとっても同じ事が言える。米国にとって日本の「健在」は死活問題なのだ。
http://www.youtube.com/watch?v=Xtqn6G23_io&feature=youtu.be

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米国がケネディ家直系を日本に投入することの意味が分かるだろうか。米国にとってこれ以上ない程の切り札的なカードだ。日本が皇族を大使として送り込むのに等しい。しかも上記の動画を作るほどの力の入れようだ。

中国は軍事的野心を徐々に隠さなくなってきている。中国の軍幹部が米国にハワイを起点に太平洋を東西に分け合おうと米国の軍幹部に言ったというエピソードもある。

米国が太平洋の制海権を守るには日本の存在を欠く事は出来ない。中国はしたたかなので、日米が緊密である時、自国が不利な時には決して無理はしない。相手国への諜報活動、内部分裂等を誘発させて相手国が弱くなるタイミングを見計らって迅速に浸食を開始する。

この弱くなるという言葉には、経済力も当然に含まれる。経済力は力の源泉だ。もし米国が中国を抑え込もうとするのであれば、日本の経済力を引き上げるのが適当な策だ。

残念ながら日本経済における米国の影響力は甚大で米国がその気になれば、日本経済にダメージを与える事は容易。しかし逆も然りだ。今の政治の環境を考えれば、これは日本経済にとってプラスの方向であることは間違いない。日米同盟の強化と日本経済の向上によって、尖閣問題は初めてきちんとした対応を取る事ができよう。もし尖閣問題の棚上げが発表される時がくるとすれば、それは日米同盟が強化された証左といえるだろう。

銀座~晴海エリア 実査編

このBLOGでもなんども取り上げているこのエリアを実際に歩いてみました。
起点は中央区BRT計画の起点(有力候補)である銀座・みゆき通り。
少し入った通りであるため人通りもまばら。物流関係の問題はあるかもしれないが、
BRTによって交通の要になるのであれば人も多くなり、地区にとっても悪い話ではないように思う。
実際に通りの関係者がどう思うかはわかりませんが。


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南に進んでいくと時事通信や読売新聞前となります。これらの関係者にとっても悪い話ではないですね。
市場橋交差点を右折し、築地市場方面に。
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築地の再開発にあたっては、場外市場周辺が難しいところです。
これらがすべて新市場に移転するのは無理ですし、築地市場が無くなってしまえば、
自ずとこれらの場外の価値が下がります。観光客で賑わい、独自の文化を持つこれらのエリアが
なくなってしまうのは大変惜しい事だと思います。
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築地⇔勝どきの建築中の新橋梁。徒歩3分ちょっとで渡れる距離だと思います。
交通量が増えるため、この道の周囲は騒音と排ガスの臭気は増すと思います。
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勝どきザタワー建設現場

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ここから、大江戸線勝どき駅改札まで徒歩7分弱でした。
途中橋を渡る事に精神的な距離感を感じるのと、やはり思った通り勝どき駅に西側に出口がないのが不便!
西口出口&改札は絶対に必要と感じる。

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この周辺。ちょっと歩いてみるだけで、そこそこ広い駐車場がまだ沢山・・・。きっとさらにマンションが建って人口は増えると思います。あと大型商業用施設が少ないかな。これからさらに人口が増えるし、あと公園などの緑も。
下は勝どき駅拡張工事。朝の混雑度合を表す標識(トリトン側)。

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住友のドゥ・トゥール建設現場周辺。ここにも大量の戸数が供給される予定です。

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選手村開発地区。なーんにもない。だがここが再開発によって人やモノの流れが変わると思うと胸熱である。

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ザ・晴海レジデンス。駐車場もあるし、抜け感もある。選手村再開発地域からも至近。少し駅が遠いのですが永住ならいいと思います。右はTHE TOKYO TOWERS。

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結論という程のものは無いのですが、とにかく供給がこれからまた一段と増えます。大型PJ目白押しですのでその価格帯がどの程度になるのか?急増する人口にインフラが十分対応できるのかという点も課題です。
個人的には大型商業施設がこの周辺には足りないとも思います。トリトンのようなショボイものではなく、イオン・ららぽーと等の大型ショッピングモールです。
あとはBRT・LRT等の交通機関が整えば地価のファンダメンタルズはさらに向上するものと思われます。

選手村-晴海地区の展望

選手村、五輪後は高層マンション街-1000億円規模と首都圏最大級 (1)
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-MVF2QI6KLVRB01.html

記事
選手村

なかなか面白い事になりそうなエリアである。開発に三菱、三井等、政治力のある大手デベロッパーが参加することで地域のインフラ整備が加速するのであれば、利害関係者全員が得するような状況となるだろう。

妄想が趣味の私が選手村の開発について考えてみた。
以下は選手村についてオリンピック招致時の計画から抜粋して加工。
http://tokyo2020.jp/jp/plan/candidature/dl/tokyo2020_candidate_section_10_jp.pdf

既に建築されている物件としてはザ・晴海レジデンスと晴海テラスが利便性と近さでもっとも恩恵を受けそうである。
坪単価200~270万(中心帯220万?)程度でゲットしたオーナーは勝ち組だな。

オリンピック後の開発余地としては輸送モール周辺とスタッフ・メディアセンターの地区が有力だと思う。
近くが住宅地域となるので輸送モールは商業用施設やBRT・LRTの中核駅となる可能性もあるのではないか?
スタッフ・メディアセンターは大きな道を挟むためオフィスなどの大型タワーでもまた建設されると推量。
と思ったのですが、実際に周辺を見てみると大型商業施設が無い為、個人的にはここに大規模な商業施設が出来た方が良い気がします。

選手村1


Bloombergの中でもスポーツ振興局の人が言っているようにこのプロジェクトが長期的に成功するか否かはインフラの整備にかかっているだろう。

特に湾岸地区と銀座・新橋エリアを南北一直線に接続する交通機関の整備は最も重要な課題だ。
また、勝どき4丁目の再開発計画では勝どき駅の出口新設が予定されていると聞く。
勝どき5丁目にはKACHIDOKI THE TOWERが予定され、さらなる人口増加が危ぶまれる。

私はBRTの新駅も勝どき5丁目に設置される可能性があるとみている。
BRT勝どき駅と大江戸線勝どき駅の接続または、勝どき駅西口の新設は近隣住民の切望するところだろう。

晴海周辺



当初Bloombergでは選手村後の分譲マンション価格の坪単価予想が書かれていたような気もせんでも無いがさりげなく消されているのでまぁ、うかつな事は言えんのでしょう。

そもそも坪単価も周辺のインフラの整備次第でファンダメンタルズが変わってしまうため予想に意味は無かろう。それでもあえて言うならザ晴海レジデンスの分譲単価よりかは、はるかに高くなるだろうと思う。

勿論以上のすべての記述は私tateの妄想である。




湾岸エリアの展望

オリンピックというのは単なる起爆剤であって、本当に重要なことはそれに伴う都市開発の行方だという事は言うまでもないと思う。

20131013

公開情報の中で適当にエリアでの計画をマッピングしてみた。
湾岸エリア(豊洲東雲辰巳以西エリア)の再開発で、ボトルネックになっているのは、輸送インフラなのだと思う。
ゆりかもめは遅いし運べる人数も少ないし、途中で豊洲に曲がってしまうため勝どき、晴海、市場前、有明が有機的に結合されていない。

中央区は、晴海トリトンスクエアから銀座にかけてLRT/BRTを設置することを検討している。
(将来的には新市場、有明、台場へ結合)

最終的にはLRT/BRTがどの程度の輸送力となるのかは定かではないが、土地の価値というのは、最寄のターミナルからの鉄道的な近さ・鉄道的利便性に依る所が大きいと思う(豊洲しかり、武蔵小杉しかり)。この辺りであれば東京・大手町からの近さとなるだろうか。つまり、やらしい話この辺りの土地をもっと価値あるものにしようとするのであれば、台場、有明、晴海、勝どき、銀座、東京を結ぶラインをつくるのが最も手っ取り早い上に、2020年東京オリンピックで求められている輸送力への懸念に答えるもっとも近い回答なのだと思う。

①りんかい線を有明で北上させ、新橋に結合させる。⇒金かかりすぎ。2020年絶対に間に合わない
②台場から銀座までのLRT設置⇒そこそこ大規模な計画に。間に合うかどうか・・・
③台場から銀座までのBRT設置⇒②より短縮は可能か
④トリトンスクエアから銀座までのBRT設置⇒もっとも現実的だが、五輪を考えると少なくとも有明までの延伸は必要

で、結論的には③か④あたりになるんではなかろうかと。で、その場合の地価に対するインパクトだが、仮に④案で銀座までBRTが伸びたとして、これまで陸の孤島であった新市場・晴海は少しは『マシ』になるレベルであろうと。個人的なイメージは東急世田谷線。

交通システムの整備に7年は短すぎる。このエリアの不動産価値の真の向上は五輪後の都市開発の状況にかかってくるかと思う。システム的には①が一番良いとは思うのだけれども出来ないのだからしょうがない。あとは五輪をきっかけとして、湾岸エリアが住宅・商業・医療・教育等で複合的に都市の付加価値の向上させていく事が肝要であるかと、そう思うわけであります。

まぁ、五輪前に日本の景気がガンガン良くなって、湾岸エリアが投機的に爆騰したとしても、地価のファンダメンタルズが伴わなければ、騰がった分は下がる。というかもっと下がるかもしれないという事になるよね。うん。

江東区、中央区民はしっかり行政を監視しておこう。

データからみる不動産市況のステージ

急速ではない。しかし着実に回復の基調にあるのが日本の不動産市場であると思った。

三鬼商事が10月10日に公表した都心オフィス動向の調査によると、9月の平均空室率は7.90%と2009年11月ぶりの7%台となった。
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-MUFL6D6TTDSM01.html

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透過色で示したフェイズは以下のように整理できると思う。
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現在のステージはフェイズ2とフェイズ3の狭間にあると思う。

企業は賃料を下げてくれるのならば活動を積極化しようという状況。実体経済が温まってくれば、賃料を下げなくてもテナントが埋まるようになる。
既存のビルの平均賃料の下げ止まりが企業の活動のバロメーターとなろう。

ではこのフェイズを日経平均株価に当てはめてみよう。

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私が興味深く思ったのは、フェイズ2からフェイズ3に以降する時間帯に株価が上値を抑えられる踊り場の局面がある事だ。

株式は織り込みが早いので、フェイズ1からフェイズ2に移行する段階で早々と上昇を織り込んでしまった。つまりフェイズ2からフェイズ3にあたっては実体経済、企業の業績、EPSの回復が確認されるまでの待機時間という事になるのだろう。今にそれを当てはめるのであれば、ある程度の回復は市場は織り込み済み。あとは企業業績の回復を確認するまでの待機時間という事になる。


そして皆がきになる住宅価格の動向だ。住宅価格には東証の公表する指数を用いた。
http://www.tse.or.jp/market/data/homeprice_indices/

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住宅価格トレンドはオフィス賃料の動向とほぼニアリーである事が分かる。(直近は、建材費や労務コストの影響か相関が崩れてはいるが・・・)

現状を冷静な目でみるのであれば、賃料は下げ止まっておらず、企業業績も明確な回復が確認できていない為、賃料が騰がってでも企業活動を拡大するという機運にはなっていない。つまりファンダメンタルズからは住宅価格が騰がる局面にはなっていないと思う。しかも建材費や労務費の上昇により実質的な値上げは待った無しであり、住宅の買い手がそれについていけない可能性は十分に高い。

では住宅は買いなのか?という疑問がでてくるが、個別性の高い不動産について「こうだ!」というのは難しいがオフィス市況のフェイズの進行を見る限りでは、経済回復トレンドは認められる為、ある意味住宅価格の上昇は「時間の問題」かもしれない。

実際のオフィス賃料が底打ちし、横ばいになるのに少なくとも1年程度は要するであろう事から、家族構成等で持ち家を検討する世帯はこの一年の間に、住宅購入を前向きに検討しても良いと個人的には思っている。

元気があれば、次の記事は、金利動向のアップデートなんかが出来たらいいなと・・・。

五輪に向けての東京

基準地価 東京五輪後も見据えた都市開発必要

http://newsbiz.yahoo.co.jp/detail?a=20130919-00000008-biz_fsi-nb

正鵠を射た記事だ。東京の国際化、人口問題等問題は山積している。しかしここでやらなければ永遠に出来ないだろう。気合ではないが、タイミングは今しかない。

湾岸エリアの地価が上昇するとの話題が最近多いが、不動産の価値の源泉は「立地」だ。
五輪によって、交通の利便性が向上する、都市としての利便性が向上する等があれば、ある程度の地価の上昇は見込めるだろう。

そうでなければ、純粋に立地で土地の価格は収斂していくと思う。

日本は変わっていきつつある

安倍首相が積極的に日本を売り込んでいる。従前には見られなかった動きだと思う。
http://www.kantei.go.jp/jp/96_abe/statement/2013/0925nyspeech.html

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東京五輪の成功により外交面でも自信を深めていると思われる。

五輪招致で日本が気づいた事は、日本人らしい「言わなくてもわかるだろ」的な発想の転換の必要性だと思う。
世界とコミュニケーションをするには、積極的な発言・情報発信が必須だ。

日本人同士でもミスコニュニケーションはしばしば起こる。外国では言わずもがなである。日本人としての感覚としては行き過ぎるくらい、しつこい位にする方が良いのだろう。

2020年という程よい中期的な目標が明確になり、日本人全員参加型での日本をエンハンスしていく最後のチャンスとなろう。ここを逃すと本当に先は無い。

最近気になった記事

変化のポイント

・日本の政治にリーダーシップが出てきた。
・東京五輪という期間的目標ができた。
・五輪の東京招致に関し韓国中国の妨害があったため、国際社会に対するロビー活動の重要性を認識。
・上記の中でも東京(日本)が世界に認められた事に対する自信。中韓だけがアジア世論ではないという事。
・日本の人口問題など構造的な問題解決を解決するための動きは今を於いて他にない状況が発生。
・オバマ政権の弱体化、財政的な問題からアメリカの軍事的影響力が相対的に低下。シリア問題の失敗も。
・同盟国とともに米国の軍事バランスを保つために、集団的自衛権の問題がリアルに。
・上の米国事情の変化とともに集団的自衛権⇒憲法改正にいたる布石が敷かれる
(中韓の執拗な反日政策が裏目に)


現在の所、経済成長路線重視の安倍政権の方向性に間違いはない。
経済の弱体化が中韓の増長を招いたという指摘はあながち間違いとは言えないと思う。
経済の成長は間接的な安全保障政策でもある。



アベノミクスでは以下の批判は的を射ており重要な課題だ

アベノミクスに厳しい指摘
http://blog.livedoor.jp/fromvancouver/archives/52344146.html

労働参加率の低下は、米国よりも以前から起こっていたことであり、このままの状況を放置しておくと日本の潜在成長率を低下させる要因になる。
定年の延長、女性・高齢者層の労働参加、またはそれを促進させる政策はMUSTとなろう。
また、それを実行するタイミングは、めずらしく政治的に安定している今を於いて他はないだろう。

また、大事なのは政治任せではなく、国民一人ひとりの自覚と責任と参加であると思う。


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日本の限られた時間を無駄にした2009年の汚点
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