みなさん、こんにちは。
羽生一月（@habuhitotsuki）です。
前回の続きを書きます。
橋本と佐藤という２人の担当がつき、
水○大家さんという会社で、
収益物件の一棟目を購入しよう、と思い、
橋本と佐藤という２人の担当がついたところまで、
前回書きました。
なぜか僕を動かさないようにする担当者
融資付けに動き出して、
橋本がすぐに、
「○○さんのような初心者には、
オ○ックス銀行がおすすめです。
○○さんのような年収が１０００万円以上ある人なら、
間違いなく簡単に融資は通りますよ。
すぐにいいご連絡ができると思うので、
（何もしないで）少しお待ちください」
と言われ、待つことになりました。
橋本と佐藤からは、
物件の現地調査をしてください、
とは言われていませんでした。
いやむしろ、僕たちに任せてくれれば安心なので、
余計なことはしないでください、
という雰囲気すらありました。
ただ全く初心者だった僕は入居付けができるのか、不安になり、
現地を見にいきたい旨を橋本と佐藤に伝えたところ、
佐藤が同行してくれることになりました。
明言を避ける近隣の不動産業者たち
佐藤と向かったのは都内某所。
紹介された物件は、
鉄骨の新築物件で、
部屋は狭めのワンルームのみ、
表面利回りは８％程度でした。
敷地延長の土地で、
確かに場所はいいのですが、
物件としての銀行評価は出ない、
そんな土地でした。
（もちろん当時の僕はそんなことは全く知りませんでした）
佐藤は一緒に近くの不動産業者を回ってくれ、
そこはとても好印象でした。
ところが、
近くの不動産業者はあまりいいリアクションをしません。
皆苦笑いをして、明言を避けるのです。
「不動産投資は早く始めた方がいい」
とは皆言うのですが、
肝心の物件が埋まるかどうかに関しては、
何も言いません。
「とりあえず募集してみないとわからないですね」
という感じで、
そういうのもの、と僕も納得してしまいました。
想像もできない驚きの手口だった
今ではわかるのですが、
実は物件の想定家賃を、
わざと相場よりも高く設定して、
都内の新築の鉄骨でありながら、
利回りが８％を超えているように見せかけた物件で、
いざ募集をしてもそんな設定家賃で決まるわけがない、
という物件だったのです。
この、
想定家賃を相場より高く設定するのは、
新築物件で非常によく使われる、
初心者を騙す手です。
近くの不動産業者も僕だけで回っていれば、
「こんな家賃では決まらないよ」
と教えてくれたと思うのですが、
水○大家さんの営業さんが同行していたために、
同業者の商売を邪魔する指摘をすることを避けたのです。
僕は佐藤がいい営業さんだと、
勝手に思っていましたが、
物件の水増しされた家賃の実態を把握されないための、
常套手段に引っかかっていただけだったのです。
どうでしょう？
これが何も知らない初心者を騙すのは、
赤子の手をひねるより簡単な不動産投資の怖い面の一例です。
もし何も知らないで不動産投資を始めようとすれば、
簡単にこういう手段に引っかかります。
１億円を超える価格の１０室の不動産を購入したとして、
必死に初心者がシミュレーションをして、
月に２０万円儲かると思っていたとしても、
それぞれの部屋の家賃が相場より８０００円高く設定されていたら、
実際に儲かるのは１２万円だけです。
表面利回りも激減します。
しかも大体のシミュレーションは、
固定資産税の支払いが加味されていなかったり、
空室損の想定が甘かったりなど、
穴だらけのシミュレーションが多いです。
不動産投資を失敗しないコツは、
精度の高いシミュレーションをするに尽きます。
今ではインターネットの情報だけで、
精度の高いシミュレーションをすることは可能です。
シミュレーションのやり方はまた今度書きますね。
ところが、
橋本と佐藤が僕にやった悪さは、
これだけでは済まなかったのです。
銀行融資の方でもとんだ恥をかかされ、
下手したら大きな損失につながったかもしれない、
出来事がこの後起きます。
実際の業者名もほぼそのまま出していますが、
全て実話です。
こんなことが詐欺事件にもならずに、
日々起きているのが、
不動産投資の現場なのです。
だからこそ、
知識を蓄え、
決して騙されないように、実例を知り、
きちんとしたメンターに最初は教えてもらうのが大切なのです。
長くなってきたので、次に続きます。
羽生一月
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