屋上時間貸

東邦レオ（アベノハルカスを手掛けた屋上緑化大手）という会社の紹介が日経の記事にあったので、メモ書きまでに。

屋上活用のきっかけは、中小企業の収益構造悪化に伴うの有効活用。
屋上は、バーカウンターやジャグジーを設置する。
活用方法は、バーベキューや会議スペースとして活用。

屋上のポイントとしては、以下が考えられる。
１．屋上への動線
２．屋上の荷重
３．建物の容積

１－３で共通していえるのは、構造上の問題で建築後どうにかできるかだ。
また、前例が少ない中で、投資という観点で考えた時に収益が見込まれるかも重要だ。
正直収益というよりかは、アメニティに近くなると思うのだが、今後の動きに注目したい。

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実務から見た賃料あれこれ

J-Reitの投資を考えた場合、結論から言うと、高グレード・好立地の資産を持つ商業とオフィスを買えばいい。なぜなら、いい場所と普通な場所で賃料の変動幅が違いすぎる。住宅は、一般的に利回りは上がらない。


オフィスは、いい立地の高い賃料がとれるところの変動率（ボラティリティ）はハンパではない。千代田区を例に、
一等地　　　　　　　　　　　　：金融危機後、坪25,000円から今は35,000円よりも上
マイナーな千代田区エリア：震災後、坪12,000円から今は14,000円でうろつく

オフィスの運用上の問題はなんなのか？それは、賃料の値上がりが遅行すること。つまり、契約終了のあたりに賃料が変わるので、賃料上昇は、１，２年遅れる。入れ替わりを期待するかもしれないが、金ジャブジャブ企業以外は、行き先がないので移動しない（笑）


商業の場合は、いいエリアであれば、上がり方は、オフィスの比ではないぐらい上がる。
ただ、契約上、賃料改定禁止、退去禁止があることもあり、契約期間の間は上がらないこともある。また、商業の場合は、歩合賃料になっているケースがあるので、いいときはいいが、悪いときは悪い。オフィスと違って、一等地じゃなくても稼げるかもしれないが、リスクがあることも考慮頂きたい。

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