2005年09月22日

「お宝不動産」で金持ちになる!

沢孝史の『「お宝不動産」で金持ちになる!-サラリーマンでもできる不動産投資入門』です。

おそらく不動産投資を始めようと思った人の多くが
藤山勇司かこの沢孝史の本を最初に手にしたのではないでしょうか?
それくらいメジャーで分かりやすい本です。

氏は不動産投資はあくまでアパート一棟買いにこだわっています。
なぜならマンション投資ではその大半を減価償却してしまうのに対し
土地は減価償却しないからです。
銀行の融資もほとんどは土地に対するものです。
このことは売主にとって不利、すなわち買主にとって有利に働きます。

「お宝不動産」は実質利回りで
<借入金利率+8%>
以上を確保することとしています。
この程度の利回りを確保できれば10年で投下資金の80%が回収できます。
そして10年程度であれば社会情勢の変化もある程度予測可能だからです。

  
Posted by tomorrow_investor at 11:07Comments(1)TrackBack(1)不動産投資

2005年09月21日

今後の課題

最近キャッシュフローゲームでは割とすんなりと
ラットレース抜けが出来るようになってきました。
コツをつかんだというか、ゲームの要領が分かってきたようです。
パターンとしては

1.株が安いときに大量に買っておき、高値で売る。
 ゲーム(101)ではリスクは逆分割くらいしかないので
待てばほぼ必ず利益はゲットできる。
 その後BigDealを手に入れる。

2.掘り出し物物件を購入し、マーケットで高値が出た時に売り
手持ちの現金が出来たらBigDealを手に入れる。

3.パートタイムで会社を始める、スモールビジネスを購入する。
ゲーム(101)では失敗のリスクはほとんど無いので
成長してキャッシュフローが生まれるようになるか
売却して現金を得ることが出来る。

私が今のところ思いつくのは以上の3つくらいです。

実生活でもこれと同じことをしろってことですよね。
株、不動産、ビジネス。これらをバランスよく実行していく必要があります。
  
Posted by tomorrow_investor at 05:35Comments(0)TrackBack(0)雑記

2005年09月20日

ダイエー中内氏死去

ダイエーの創業者中内功氏が亡くなりました。

私の出身大学のOBで、入学式や卒業式の時にはOB会長として話をされていたのを覚えています。
たった15年で日本一の小売業になり昭和の名経営者として時代の寵児とも言われた人です。

彼がダイエーを大きくするために使った手法は不動産投資でした。
まだ開発されていない地域に大きな土地を買い
そこにダイエーの大型店舗をつくることで利便性を上げる。
そうすると土地の価値が上がってくるので
その土地を担保に金を借りて新たな未開発の土地を買う。
ダイエーは小売業という本業より、土地という不動産を得ることで
資産を増やして大きく成長しました。

そんな中内氏もバブル崩壊に伴い、土地価格の下落で担保割れをおこし
かつての手法が使えなくなったところで行き詰まってしまいました。
一つの成功パターンが出来てしまうとそこから離れられずに
徐々に時代とズレが起きてしまいます。
中内氏も時代の変化についていけなかったのでしょうか?

謹んでご冥福をお祈りします。
  
Posted by tomorrow_investor at 10:00Comments(0)TrackBack(1)雑記

ログが消えてます

8月中頃から9月頭にかけてのログが消えてしまっていました。

なぜ消えてしまったのか分かりませんが
ライブドアのサーバの問題だったのでしょうか?
せっかく書いたのに残念です。

バックアップを取っておく手段ってあるんですかね?
自分でマメにテキストにして保存しておくしかないのでしょうか?  
Posted by tomorrow_investor at 09:17Comments(2)TrackBack(0)雑記

2005年09月19日

「常識」がズレてくる?

今の時代の常識をそのまま信じてはいけないと書きましたが
これは今の時代の常識が間違っていたということでしょうか?

私はそうではなく、ある時点では正しかった事柄が
時代の変化によって正しくなくなったのだと思います。
そしてその変化のスピードが昔よりも速くなっているので
いつまでも常識にとらわれていると取り残されてしまうのだと思います。

常に「常識」が時代とズレを起こしていないかチェックしないといけませんね。  
Posted by tomorrow_investor at 00:02Comments(0)TrackBack(0)雑記

2005年09月18日

「常識」は信じてはいけない?

同じ会社の人がバブルの時期に買ったマンションを手放して借家に移りました。
詳しくは書けませんが、ローンの返済がかなり苦しかったようです。
金利の高い時期だったにもかかわらず担保割れで借り換えも出来なかったとのこと。
私が貸した自己破産の本とかを真剣に読んだりしていましたが
幸い最悪のケースは免れました。
ただ残りの会社勤めで老後の蓄えをするにはかなり厳しいものがあります。

今50歳くらいの人なのですが、バブルの頃には株で随分もうけて
マニア向けで数百万もするオーディオセットがほとんど使われないまま
部屋のインテリアがわりになっていたりするなど
一時は羽振りの良い生活をしていたそうです。

その人はお金に対する勉強をしていなかった訳ではないと思います。
けれどもその時代の大方の意見、つまり家は必ず値上がりする、
給料はずっと上がり続ける、会社は一生社員の面倒を見てくれるという
当時の常識を信じ続けたことが今の現状になってしまったのでしょう。
今の時代の常識をそのまま信じてはいけないということですね。
  
Posted by tomorrow_investor at 23:48Comments(0)TrackBack(0)雑記

言い訳です

更新が滞りがちになってしまいました。

一つには会社からの社外アクセスがほぼ全面禁止になってしまったことがあります。
セキュリティの関係上、インターネットの閲覧がほとんどすべて不可となりました。
勤務時間に業務以外のことに時間を取られるのも問題アリとの判断もあったようです。

ほんの数年前までは無かったものが
今では使えないとなるとこんなにも不便に感じるのかと思います。
時代の変化のスピードがどんどん速くなっていますね。  
Posted by tomorrow_investor at 23:36Comments(0)TrackBack(0)雑記

2005年09月13日

さおだけ屋はなぜ潰れないのか?

さおだけ屋はなぜ潰れないのか? 身近な疑問からはじめる会計学


今でもたまに売りに来る「さおだけ屋」ですが、
買っている人を見たことはあまり(私はまったく)ありません。
それではなぜ潰れないのでしょうか?

この本ではわかりにくい、難しいと思われがちな会計学を
こうした身近な疑問を題材にして解説しています。

この他にもベッドタウンにある高級フランスレストランのビジネスモデルや、
昼過ぎにお弁当を完売したら怒られた話など
会計本というより雑学本といった感じになっていて
数字に弱くても楽しみながら読めます。
逆に会計本と思って読むと肩透かしを食らいます。
タイトルで成功した典型ですね。


ひとつだけネタばらしします。
さおだけ屋が利益を得る方法は2種類あります。
一つは2本1000円と言っておきながら実際にはもっと高額なものを売りつける
サギまがい商法。しかしこれはあくまで邪道で、多くの業者はこれとは違います。
もう一つの方法が気になった方は本を読んでみてください。
(本屋の立ち読みで十分読めてしまいます)
  
Posted by tomorrow_investor at 23:33Comments(0)TrackBack(0)雑記

2005年09月11日

東松山キャッシュフローゲーム会に行ってきました

埼玉県の東松山市で開催されているキャッシュフローゲーム会に行ってきました。
選挙の投票によってからとおもったら思いのほか時間がかかってしまったのと
会場がいつもの所と変わっていて少し迷ったことで遅刻してしまいました。

今回はパイロット役でしたが、サイコロとカードのひきがとても良かったです。
オポチュニティによく止まったことで物件その他の購入機会がとても多かったです。
早い回で掘り出し物物件を入手出来たことで気分的に楽になりました。
そのあとさらに他の物件も入手したところでマーケットで
65000ドルで売却のチャンス。金額が安かったので非常に迷ったのですが
ここで私は2軒持っていた3br/2ba物件のうち1軒を売却。
手持ちの現金を確保してビッグディールをひく方針を選択しました。
結果的にはこれが正解。
このすぐ後に物件を没収されるカードを引いてしまい、
残りの3br/2ba物件は没収されてしまいました。
けど現金を確保出来ていたのでオポチュニティーカードで
順調に株、ビジネス、不動産を購入。
ラットレース抜け出来ました。

ゲームの後、初参加FPのOさんによる保険講座をしていただきました。
保険は家についで支出の大きなものです。
その割にあまり考えずに契約してしまう人が多いのが現実です。
それだけに少し気をつけると大きな節約もできますよね。
私も去年家計の見直しを考えたときに真っ先に検討したのが保険契約でした。
まだまだ素人考えでの見直ししか出来ていないので改善の余地は大きいと思います。
こちらも少し勉強しないといけませんね。



  
Posted by tomorrow_investor at 22:09Comments(2)TrackBack(0)キャッシュフローゲーム

2005年09月06日

台風接近

また台風が近づいています。
都内の広範囲で浸水があったり大変ですね。
以前保険会社に務める友人に聞いたら台風の場合は保険がおりるそうですから
加入している保険契約を再確認しておいた方がよいかもしれませんね。

ニューオリンズのサイクロンの被害も甚大のようですね。
学生時代に旅行で行ったことがありますが
町中にジャズが流れていて一日中楽しめる町でした。
8割が水没して壊滅状態ということですから
復興には時間がかかるでしょうね。

それにしても略奪とかが多発しているとの報道もあります。
旅行した当時もホテル(というかB&Bのような宿)の
オーナーさんがフレンチクォーターから北には危険だから
絶対に行くなと注意されました。

これまでの日本では災害があった場合、
こうした略奪などの報道ってほとんど聞きませんでしたよね。
アメリカの貧富の格差や教育問題が浮き彫りになっています。
アメリカの悪いところも含めてどんどんマネしている日本でも
将来このような報道が多く聞かれるようになってしまうのでしょうか?
  
Posted by tomorrow_investor at 18:50Comments(2)TrackBack(0)雑記

2005年09月05日

両親の不動産購入談

私が小学生の時、両親は初めて家を買いました。

それまでは社宅住まいで、私や妹などにとっては同い年くらいの子供が大勢いた社宅は
楽しくて居心地のよい場所でしたが、両親は自分達の城が欲しかったようです。

町中の便利でしかも環境も悪くなかった社宅を出て両親が買ったのは
今でこそ教育熱心な中流家庭が多く住む、環境の良い住宅地と言われていますが
当時は夏場にはすぐ向かいの川に蛍が飛んでいるような
まだまだ開けていない不便な新興住宅地に出来たマンションの一室でした。

けれどもその家に引っ越して半年ほどで父は転勤になりました。
さらに半年後には私たち家族も父の赴任先に引っ越したので
買ったばかりのマンションはたった1年住んだだけで人に貸すことになりました。

3年後にその地に戻ってくることになったのですが、
当のマンションは人に貸したまま、出ていってもらう訳にもいかず
私たち家族は隣の市に住んでいた母方の祖母の家に同居することになりました。

数年後にマンションを借りていた人が出て行った頃には
私たちの学校のことなどもあり、マンションには戻りませんでした。

けれども両親はいずれ祖母の家からは出て
そのマンションに戻らなければならなくなるのだからと
その後は人に貸すことをせず、何年も空家状態にしていました。
さらに人に貸していた期間の減価償却もしていなかったようです。
今考えると非常にもったいないことですよね。

このマンションは妹が就職した時に一人暮らしがしてみたいということで
しばらく妹が一人で住んだあと、ある事情により
すでに東京に出ていた私以外の家族が2年ほど移り住み
7、8年前に売ってしまいました。

購入時の金額ははっきりとは分かりませんが
バブルの頃にはそれなりの高値で取引されていました。
それが売った頃には半値以下になっていました。
今ではさらに厳しい値段になっているようです。

  
Posted by tomorrow_investor at 22:28Comments(2)TrackBack(0)雑記

2005年09月04日

レクサス上陸

トヨタの高級車販売チャンネル「レクサス」が日本逆輸入されましたね。
日本人の外国偏重主義を上手く利用していますね。
ブランドに対する受け入れ門戸が広いアメリカで
16年かけてしっかりとブランドを構築して
ブランドコンプレックスの日本に持って帰ってくる。
同じようにアメリカでブランド構築している
ホンダの「アキュラ」もいずれ逆輸入されるのでしょうかね?

日本の車市場は二極化が進みつつあるようです。
フィットやヴィッツなどの安い車は好調に売上を伸ばしていますが
そこそこの値段でそこそこの性能の車種は販売苦戦しているようです。
その一方で「レクサス」のような高級車にはしっかりと需要がある。
日本の社会が「勝ち組み」「負け組み」に分かれつつある状況を反映しているのでしょうか。

それにしてもレクサス販売店でインタビューを受けていた客って
いかにも怪しげな職業の人っぽく思えたのは私の僻みでしょうか?
  
Posted by tomorrow_investor at 14:22Comments(0)TrackBack(0)雑記

2005年09月03日

大学全入時代

今朝たまたまつけたテレビで言っていましたが
2007年には大学全入時代
すなわち 志願者数 = 定員数 になるらしいです。

とは言ってもやはり入学する側にも入りたい大学ってありますから
大学側に魅力が無ければ、人気の無い大学はどんどん淘汰されてしまうのでしょうね。
事実学生が集まらず、定員割れで倒産した大学もありました。
実は私の出た大学も去年他の大学3校と統合されて名前が変わってしまいました。

一昔前には大学が郊外に移っていましたが
これからは再び人が多くあつまる都会に戻らざるを得ないと思います。
そうなるとますます地方と都会で人口格差が広がりそうですね。

不動産投資を考える場合、大学の近くのワンルームは
もしその大学が移転してしまったら入居は厳しそうです。
  
Posted by tomorrow_investor at 23:52Comments(0)TrackBack(0)雑記

2005年09月02日

リッチな人生のための黄金の泉と7つの教え

平林亮子の「父から娘へのリッチな人生のための黄金の泉と7つの教え」です。

著者は大学入学を機にお父さんと賭けをするのですが
その内容が500万円と都内のマンションを自由に使っても良いが卒業するときに返すこと、
もし元手の500万円より増えていれば賭けの勝ち金として増えた分はもらえるが
減ってしまった場合は自分で穴埋めしなさいというものです。

私はご本人をセミナー会場で見かけた事がありますがとても綺麗な方でした。
若くして公認会計士として活躍されている、まさに才色兼備ですね。

あまりにも恵まれた環境に嫉妬心から最初この本を読みかけた時、
始めの数ページを読んだだけでしばらくほったらかしてしまいました。

時間をおいて改めて読みすすめると
書かれていることは確かにもっともな事ばかりで
お金に関する基本的な考え方が分かりやすく書かれています。


1.お金はお金を生む。
 ・お金は利息という形でお金を生むことができる。
 ・お金はお金以外の資産に姿を変えてお金を生むことができる。

2.利益はさらなる利益を生む。
 ・収入 − 支出 = 利益
 ・資産による利益をさらに資産に投資することで大きな利益を得ることができる。
 ・相場観を養うことで、適切な値段設定ができるようになる。
 ・資産による儲けがあれば、現在もセカンドライフもリッチに過ごすことができる。

3.資産は常に変化する
 ・常に変化する資産の状態を株価や家賃によって把握することで、適切に対処する。ことができる
 ・勉強し経験を積むことで資産を守ることができる。
 ・自分なりの戦略をもち、儲けのスタイルを作ることで効果的に儲けることができ。る

4.いざ、というときの支出トラップに気をつける。
 ・お金を殖やすだけでなく、減らさないこともたいせつである。
 ・いざというときの無限の支出にには第二の泉である保険の泉で対処する。
 ・第二の泉によってみんなで支えあうことができる。

5.お金の使い方を覚える。
 ・さらなる支出をすることでより多くの儲けを得られる場合がある。
 ・時間は売り買いできる。
 ・節約も儲けである。
 ・費用対効果を考えることで、社会全体で生み出す価値を増加させることができる。

6.ときには恐れずに負債をもつ。
 ・場合によっては負債を利用することでより大きな利益を得られることがある。
 ・長く借りて早く返すことで返済をコントロールできる。
 ・負債を利用すると利息も含めて返済をする必要があるため、
  これを安易に利用してはいけない。

7.リッチな人生を生きなさい。
 ・世の中のお金の総量は決まっている。
  このお金を取り合うのではなく、循環させられる人こそがリッチになれる。


「金持ち父さん」シリーズを読んだ人にとってはすべて分かりきったことばかりです。
いままでなかなか貯金が出来なかった人が一からお金の勉強をはじめるには良いかもしれません。



平林さんのセミナービデオ・DVDです。

■ 平林亮子の会計スクール 全日程

■ 平林亮子の会計スクール バリュー株応用コース

■ 平林亮子の会計スクール 不動産投資応用コース
  
Posted by tomorrow_investor at 23:54Comments(2)TrackBack(0)自己啓発

2005年09月01日

防災の日

今日、9月1日は防災の日でした。
最近地震が多かったり、国内外で台風の話題があったりと
防災について考えさせられることが多いですね。
普段はあまり意識しないことですが
いざという時に困らないように
日頃の心構えが大事です。
私は実家が阪神大震災に遭ったこともあり
それ以降、防災グッズは常備しています。
ありきたりな言葉ですが、
「災害は忘れた頃にやってくる」
  
Posted by tomorrow_investor at 23:10Comments(0)TrackBack(0)雑記

2005年08月31日

ごあんない「マサさんの不動産勉強会(オフ会)」

三代目大家のマサさんの不動産勉強会(オフ会)のご案内です。

日時:9月21日(水) 10時から17時まで
場所:恵比寿区民会館

詳細はマサさんのブログで確認願います。

マサさんは不動産投資に関して非常に積極的に活動されているので
話を聞くだけでもとても参考になると思います。

私は残念ながら今回も仕事の都合がつきませんでしたが
前回も早い段階で定員に達したようですので
参加を考えているかたは早めに応募した方が良いと思います。
  
Posted by tomorrow_investor at 22:23Comments(2)TrackBack(0)不動産投資

2005年08月29日

頭の良い悪いはセルフイメージの良し悪しで決まる

・自分をあれこれ批判してはいけない。
・「成功する」と信じつづければ、脳は必ずそのとおりに動いてくれる。  
Posted by tomorrow_investor at 23:47Comments(0)TrackBack(0)今日の標語

2005年08月28日

チャレンジなくして当たりなし

「努力が必ずしも報いられるとは限らない。

 しかし努力しないやつは最初からダメだ。」


              故二子山親方
  
Posted by tomorrow_investor at 22:10Comments(0)TrackBack(0)今日の標語

2005年08月27日

スタンフォード大学で生まれた世界No.1の成功法則

浜田貞雄の「スタンフォード大学で生まれた世界No.1の成功法則」です。

東のハーバード、西のスタンフォードと言われるアメリカの名門大学で
男子体操部を31年間指導して、何度も全米No1になった著者が
成功するための法則を紹介しています。

1.目標
   具体的に、明確な期限を設ける

2.作戦
   目標を必ず達成するための作戦をたてる

3.実行
   どんなことがあってもやりぬくこと

4.結果
   結果を信じて最後まであきらめないこと

5.反省
   出た結果に対する分析、評価すること


よくある PLAN−DO−SEE を詳しくしたような感じです。
「スタンフォードで生まれた」というより
アメリカのエリート達が昔から無意識に行っていたことを
「あらためてスタンフォードで再認識した」といったところでしょうか。
とはいってもその内容はシンプルであり、効果は多く成功者が実証済みです。
  
Posted by tomorrow_investor at 02:05Comments(0)TrackBack(0)自己啓発

2005年08月26日

はじめの一歩 アパート経営のことならこの1冊

アパート経営のことならこの1冊

土地をもている人がアパートを建てるというパターンを想定して書かれているようですが
取得後の経営についての参考になるかと思い読んでみました。

2005年4月初版発行となっていたので新しい本だと思い読み始めたのですが
所々他の本やセミナーで聞いた話と違い、現状と合わないのでは?と思って
よく見てみると1985年に書かれた本が改訂を繰り返し、今回大幅改訂に伴い
タイトルを変えて出版されたものでした。

例えば入居者退去時に現状回復費用を確保するために敷金は出来るだけ多く、とか
さらには敷金50万円を預かり2年間の運用益が定期預金でも4万円もみこまれる、とか
20年という時代の流れを感じます。

とはいっても本の分厚さに比例してかなり詳しい内容まで書かれています。
特にアパートを建てる場合の借り入れや採算性のシミュレーションの仕方は参考になります。
不動産投資本のはじめてシリーズを一通り読んだ人が次のステップを勉強するのには
そこそこ良いのではないでしょうか。
  
Posted by tomorrow_investor at 21:45Comments(0)TrackBack(0)不動産投資