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不動産契約の羅針盤Vol.32

【更新時に賃貸条件の合意が調わなかった場合の注意点】

景気の先行は、相変わらず不透明感が漂う昨今の経済情勢ではありますが、この1〜2年の兆候としましては、オフィスビルに代表される事業用不動産の賃料水準の上げ基調は続いているといえます。
貸主側は、更新のタイミングを利用し、賃料の値上げ交渉を申し出てきているようですが、更新時に新賃料について双方で合意することができなかったときは、その後の契約については、どういった扱いになるのかをまとめてみます。

借地借家法第26条(建物賃貸借契約の更新等)
1.建物の賃貸借についての期間の定めがある場合において、当事者が期間満了の一年前から六ヶ月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約更新をしたものとみなす。ただし、その期間は定めがないものとする。
という条文があります。

一般的に「更新」といった場合は、貸主と借主の合意による「合意更新」をいいますが、更新後の賃貸条件について双方の合意が調わなかったときは、貸主の合意を得ないでなされる「法定更新」という性格の契約に変わります。
法定更新の場合、更新時に契約条件の合意ができていないので、原則として契約条件が同一の「期間の定めのない借家契約」という性格の契約に変わります。「期間の定めのない借家契約は、借地借家法第27条の『6ヵ月の予告による解約』ができます。ただし、明け渡しに際しては正当事由が必要なので、「期間の定めのない借家契約」となったからといって、貸主による解約が容易になるわけではありません。

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不動産契約の羅針盤Vol.31

【貸主側からの賃料値上げ要求への対応について】

目先の景気動向につきましては、若干、不透明感も漂いますが、オフィス物件に代表される事業用不動産の賃料水準が、昨年末から切り上がりつつあります。
新規に募集される区画の賃料について値上がり傾向にあるため、貸主側は、更新のタイミング等を利用し、賃料の値上げ交渉を申し出てきているようです。
借主はこのような場合、どのように対処したら良いかを借地借家法第32条に基づいて以下ポイントをまとめてみます。
1.賃料の値上げは、借主の承諾なく一方的にはできません。
2.貸主からの値上げ賃料が、不相応と思われる場合は、その旨を貸主に伝え、現賃料を支払い続けることも可能です。
3.しかし、貸主が納得しなければ最終的には裁判で争うことになります。その前に「調停」という裁判所の下での話し合いの段階を踏むことになります。
4.調停でも話し合いが付かず、最終的に裁判で賃料の値上げが認められてしまうと、借主は現賃料と新賃料の差額分に年一割の利息をつけて支払わなければなりません。

では賃料の値上げ幅について、妥当性のある根拠はあるのでしょうか。
例えば、坪1万円で借りていたオフィスの賃料が、周辺相場が値上がりしたため、新規募集では坪1万3000円で出ているとします。
貸主は、現賃料が坪1万3000円なのだから、今後は、そこに合わせて欲しいという申し出があったとします。ですが、新規の募集賃料と「継続賃料」はそもそも扱いが違います。賃料の坪単価が3000円上がったのは、借主の経済活動による効果も生じていると考えられ、3000円の値上がり分は、貸主50%、借主50%の割合で増額分は配分されることが多いのです。これを差額配分法といいます。従って、坪1万3000円の新規賃料に市場の妥当性があった場合でも、継続賃料の値上がり上限は、坪1万1500円ということになります。逆に借主は、そこまでの譲歩は考えなくてはならないことになります。

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