2005年04月18日

東京ルールを逆手に取る!

昨年10月より東京都の条例で賃貸住宅紛争防止条例が施行された。 通称、東京ルールと呼ばれている。 どのような法律か、簡単にいえば、アパート入居者と大家さんとの間で退去時の原状回復に関するトラブルを防止するために、賃貸借契約の前に不動産業者が入居者に対して原状回復に関するルールを明確にし説明せよというもの。
東京都からのガイドラインを読めば一目瞭然なのだが、従来のように、何でも入居者者持ちにはできない。 仲介の現場でも、入居者の方から、「じゃあ小額訴訟で‥」なんて言葉がスラスラ出てきますから。 そうなると敷金の持つ意味に変化が生じる。 そもそも敷金を預かっている意味も無くなって来るかもしれない。

賃貸住宅オーナー、大家さんにとってはあまりいい話ではないが、コンサルの現場でこういうことがあった。 築後25年ほどの鉄筋コンクリート造の賃貸マンションで半分が長期空室の物件をどうすれば良いか? 壊すか、大規模修繕を掛けるか、家賃をどれくらいにしたら良いか? このようなご相談は意外と多いのです。 まだローンも残ってるし、困ったな‥と。

周辺の市場調査や、解体費、大規模修繕費用の見積もり、事業採算性を勘案し、最終的に私が提案した内容は、何もしないこと!でした。 建物は現状のままとし、入居者が自由に内装を変えれるアパートです。 賃貸住宅の入居者も自分の住まいを自由にリフォームしたいって方は意外と
いるのです。 契約条件としては、賃料の引下げ無し、退去時にはクリーニング費用を実費請求するのみ。敷金礼金は無し。ただ老朽化が進んでおり、将来的に解体も視野に入れているので、1年間の定期借家権での契約にしました。 更新は無いので再契約です。

このような条件で結果はいかに。 地方都市の物件ですが、すぐに満室に! 定期借家権での契約もそれほど浸透してない現状ですが、入居者の方はそれほど抵抗感ないようでしたね。 今後の東京ルールの各地への広がりも念頭においた空室対策となったコンサルティングでした。 既存の固定観念を捨て、将来の方向性を探りながら、手を打ち続けること‥。 こうした基本的な姿勢がないと、生き残りは難しい! これが賃貸住宅経営です。


東京都 賃貸住宅紛争紛争防止条例

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東京ルール? それって何のこと?
東京ルール? ローカルルール?【天下布武〓あるFP、不動産コンサルタントの活動記録@WebryBlog】at 2005年04月21日 16:58