From:ななころ
プライベートオフィスより

◆ななころの不動産投資の目的

私はサラリーマンの給与収入に代わる経済基盤を確立したくて、不動産投資を始めました。


給与収入を超える収入の柱を作りたかったのです。

しかも、できたら短い期間で。


人生の半分以上をサラリーマンで過ごして終わりにしたくはなかったからです。

そして、本当に「やりたいこと」「やりがいのあること」に後半の人生を費やしたいと考えていました。


定年後の老後生活のためとか、有り余る貯金を不動産に代えておくとか、都心のタワマンに住みたいとか、節税のためといった目的で不動産投資をする人とは目的が違いました。


ですから、必然的に「キャッシュフロー重視」の不動産投資法になりました。

私がサラリーマンをやめても、生活費を含めて家族が路頭に迷わない収入。

毎月50万円、毎月100万円という収入を得ようと考えたのです。


では、毎月100万円の収入を得るために、どのような不動産投資法があるのでしょうか?


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◆短期間で一気に規模を拡大する投資法

一言に不動産投資と言っても手法はさまざまです。

区分マンション、戸建て、新築アパート、築古再生、地方1棟、都心新築、、、


その中でも、昔から「短期間で一気に規模を拡大する投資法」は人気があります。


ここ最近では「多法人スキーム」と呼ばれ、他行から借り入れを見えにくくすることで融資を引き出し、規模を一気に拡大するスキームが流行りました。


一方、ななころが不動産投資を始めた2007年当時は、「光速不動産投資法」が一大ブームを巻き起こしていました。

サラリーマンが「自己資金ゼロ」でも始められるということで、注目を浴びました。


耐用年数の残っている地方のRC1棟物件を、短期間で一気に購入していく手法です。


「銀行は耐用年数の残る物件に融資を出しやすい」という点に着目。

木造(22年)や鉄骨(34年)と比べて、RC(鉄筋コンクリート造)は耐用年数が「47年」と長いため、フルローン・オーバーローンと融資を受けて一気に規模を拡大していくことができます。


この手法の優れた点は、手持ち現金を温存しつつ、短期間で規模を拡大して、キャッシュフローを最大化できるところです。

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◆規模拡大の不動産投資法との決別

私も一時期はこの投資法に魅了され、試みようかと考えたこともありました。

しかし、一気に規模拡大する投資法には、3つほど壁にぶち当たります。


1つ目は、当時のななころの自己資金不足です。

「頭金ゼロ」とは、あくまでも自己資金を出さなくても良いということで、融資を引くには最低でも1000万円以上の金融資産が求められていました。

当時30歳だったななころは、結婚準備金300万円の貯金しかありませんでした。


2つ目は、規模拡大への抵抗です。

当時から私の目指すものは不動産投資家ではありませんでした。

ましてや専業大家でもありません。


本当に「やりたいこと」「やりがいのあること」に後半の人生を費やすことです。

不動産投資はあくまでもそのための1つの手段として考えていた過ぎません。


ですから、無闇に全国に規模を拡大することに抵抗があったのです。

また、将来妻や息子たちのへの継承を考えた時に、無闇な規模拡大は危険だとも考えるようになりました。


3つ目は、理想通りの物件はほとんど無いということです。

「光速不動産投資法」の教材の内容は素晴らしく、とても体系的にわかりやすくまとめらていました。


しかし、残念なことに教材に書かれているような条件の物件を購入しようとすると、肝心の物件が無いのです。。。

(当時、光速不動産投資の教材購入者のためのコミュニティがありましたが、主催者から物件紹介があると会員同士で取り合いになっていたそうです。)


また、耐用年数を重視して融資を優先させると、どうしてもキャッシュフローが犠牲になってしまうのです。

そうなると、1棟からの収益が薄くなり、規模を拡大しなければならなくります。

融資を受けるためにサラリーマンを続けなければなりません。

それでは本末転倒です。


このような理由で、規模拡大のための投資法を諦めたのです。


それでは、ななころはどのような不動産投資法で、給与収入に代わる経済基盤を確立したのでしょうか?


長くなったので次回に続きます。

(つづく)



◆編集後記

久しぶりに光速不動産投資について記事を書いていたら、著書の今田信宏さんの現在を知りたくなり検索。


今はほとんど名前を聞かなくなっていたのですが、サイトやFacebookを拝見すると、とんでもない事になっていました。


「投資規模10億円、家賃年収1億円を超える方に、コンサルティングを提供しています。」・・・汗



浦田健さんのようにレーサーとしても人生を楽しんでいらっしゃるようです。

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