From:ななころ
プライベートオフィスより

◆前回のあらすじ

物件を所有すると、大家の悩みの1つになるのが「大規模修繕」!


ななころのように、インカムゲインを目的とした保有前提の不動産投資スタイルだと、大規模修繕はとっても重要。


恋愛と一緒で、第一印象はとっても大切。

やっぱり外見が良い方が、内見者が「入居したい」と思ってくれますし、管理会社も「案内したい」と思ってくれるからです。

長年高稼働率を維持することができるんだと思うのです。


「売却するから大規模修繕は考えない」という投資家さんもいるかと思いますが、外見が綺麗な方が高く売れる可能性があります。

修繕記録は大きなアピールポイントです。

できるなら、修繕計画は入れておきたいところですよね!


ただ、ななころは、1棟目に購入した物件のこの大規模修繕に長年悩まされてきました。。。汗


前回の記事で写真をお見せした通り、壁も階段も天井もボロボロ。

いわくつきの物件だったため、大規模修繕を請け負ってくれる地場の業者さんもみつかりません。

本当に苦労しました。


いろいろな人に助けられて、なんとか初回の大規模修繕はできたものの・・・

1075379_s



◆新たな問題が発生!

初回の大規模修繕から3年、すぐに新たな問題が発生します。。。汗


そうです、2011年3月の東日本大震災です。

震源地から近かった、ななころ物件も被害を受けました。


鉄筋コンクリート造(RC)なので、建物が倒れるうようなことはなかったのですが、壁にヒビが入ったりしました。

特に外階段に大きな亀裂が入ってしまいました。


構造上、建物が倒れないように外階段の真ん中が割れるようになっているのですが、女性入居者さんが怖がって退去されてしまいました。。。


さらに、その後、水漏れ被害が頻発します。

大きな地震によって、いろいろな箇所が傷んだのでしょう。

4階建ての建物なのにも関わらず、2階や1階の入居者からクレームが入るようになります。


その都度、内装業者さんに対応してもらって応急措置はするものの、やはり根本を治さないとまたすぐに違う場所で水漏れが発生します。

長い間頭を悩ましました。

(防水に強い後輩の業者にお願いしたりして、なんとか解決しましたが・・・)

P1200271

10744789_538413026303809_236568542_n

10743509_538413006303811_144225037_n



◆初回実施から10年経過して・・・

そして、購入時に実施した大規模修繕から10年が経ちます。


海が近いということもあり、建物の痛みが早い・・・。

鉄部は錆びて、錆が雨で流れて、またみずぼらしくなってきていました。


また、初回の大規模修繕を行った業者さんの塗装があまり良くなかったようです。

ななころも当時は知識もツテもなく、地場の業者が引き受けてくれなかったので、遠方の業者にお願いしたこともあり、工期を短くするために突貫工事になってしまった部分もあります。

そのため、塗装が切れるのも早かったようです。



玄関扉は開閉に支障をきたすようになっており、入居者からも度々「玄関扉を直してほしい」というクレームを受けるようになっていました。


管理会社の営業さんは変わらず入居を決めてくださるのですが、管理担当からの対応相談の電話も増えていました。

(高稼働を維持するには、管理会社の営業担当と管理担当の両方の信頼が必要!)



◆クリアすべき課題は山積み・・・

そろそろまた大規模修繕をやらないといけない。

そんな風に考えるようになっていました。


しかし、信頼できる業者さんを探し出すのは、結構骨の折れる作業です。

「安かろう、悪かろう」ではいけません。

「今度こそ失敗せず大規模修繕を実施したい!」と考えていました。


また、費用はまた500万円〜700万円かかりますので、次の物件購入に向けて自己資金を温存するためにも、融資は使っておきたいところ。

リフォームローンは比較的借りやすいですが、銀行打診も億劫です。


大規模修繕って、予算組み、修繕計画、業者選定、融資、、、など考えることがいっぱいです。


「面倒なことは後回し」という脳の習性が働き、頭のどこかで引っかかりながらも、先延ばし先延ばしにしてしまっていました。。。

(つづく)



◆編集後記

最近、サボリ気味だった朝ランニングを復活しました。


ここ最近、布団が気持ち良くて、2度寝、3度寝、8時ごろまでグダグタしたりして、なんとも時間を浪費していたのです。


別に寝不足なわけじゃないんですよ。

早く起きる必要もなく、単純に布団の中にいたかった、ただそれだけなのです。。。汗


しかし、一日中だるーい。

なんかやる気がいまいち。

手足の冷え、体調もあまり冴えない日もありました。

理想とする自分とは程遠いと感じるようになっていました。


そんな時、

「朝の時間を浪費している人は、人生を損している人」

どなたかがつぶやいたメッセージを見て、ガツーンときました。

猛烈に反省したのです。


そして、朝ランニングを復活した次第です。


今のところ、パワーは漲り、仕事の効率が圧倒的によくなりました。

なにより最高に気持いいー!!


435AF85F-BB07-4195-A0FC-048E7BF757EC_1_105_c