こんにちは。ライフデザイン実践会代表のななころです。 


 わたしはサラリーマン時代から、リタイヤした後のことも考えて、
 不動産業者に紹介してもらえるから大丈夫!と
 頼り切ることはしないようにしていました。


 あなたには、住んだこともない地方の物件に対して、
 融資してくれるところはありますか?

 サラリーマンをリタイアした後でも、
 融資してくれるところを探すことができますか?

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 不動産を購入する際、
 ほとんどの方は融資を受けることになります。
 
 融資してくれるのは1物件1銀行といってもいいほどで、
 物件を買い進めていく上では、
 融資してくれる金融機関を開拓していく必要があります。


 例えば、友人にお金を貸す場合、
 その友人を信用して貸しますよね。

 同じように金融機関からの融資は、
 その人の「信用」に対して融資してくれます。

 サラリーマンであれば、毎月の給与収入が信用となり、
 年収の何十倍もの融資をしてくれます。

 

 しかし、サラリーマンをリタイアした後、
 毎月の給与収入が無くなったとしても、
 銀行は融資してくれるでしょうか!?


 わたしは、サラリーマンをリタイアした後でも、
 融資してくれる金融機関を開拓できた方がよいと考え、
 1棟目から自分の力で金融機関に対してアタックしてきました。


 サラリーマンをリタイアした後でも
 金融機関を開拓していく方法はどのようにするのか、について
 考えていきます。

 

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 地方物件に対して融資を受けるには、
 まずは、融資してくれる金融機関を知っておく必要があります。

 それは、大きく分けて2つです。

 1.住んでいる地域 もしくは、
   対象物件の地域に支店がある金融機関

 2.全国に支店がある金融機関

 になります。

 

 ◆融資を受ける順番を考える

 融資条件の緩い金融機関から融資条件の厳しい金融機関、
 対象エリアの広い金融機関から地域密着型の金融機関まで
 さまざまです。

 ある程度ステージが進めば、
 金融機関から貸付の依頼があるかもしれませんが、
 初期段階ではそんなことはありません。


 そのため、融資を受ける順番にも戦略を持つことで、
 物件を買い進めていくことができると考えています。


 それは、「審査の厳しい金融機関から
 審査の緩い金融機関の順番で攻めていく」
です。


 最初から厳しいところをクリアしていれば、
 後はおのずと楽になってきます。
 

 例えば、子供のころの給食でも、
 嫌いなものを後に残すと最後になっても食べられませんが、
 先に嫌いなものを食べてしまえば、
 あとは楽しく食べられるのと同じです。


 また、一般的には、
 審査が厳しい≒金利は低いため、
 金利が低い条件で融資を受けることができれば
 キャッシュフローも出て、次の融資にも繋げられます。

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 具体的には、上から
 

1.メガバンク    :×審査基準が高い ◎金利は圧倒的低い。
            ○エリアも広い。

2.第一地銀    :▲審査は厳しい   ○金利は低い 
           △エリアは比較的広い。

3.第二地銀    :▲審査は厳しい △金利は比較的低い
           △エリアは地域中心。

4.信用金庫,信用組合:△審査は普通。 ▲金利は普通。  
            ×エリアは限定的。

5.日本政策金融公庫:○審査は緩い。 ○金利は低い。   
           ◎エリアは全国。

6.ノンバンク    :◎審査は緩い。 ×金利は高い。   
           ○エリアは広い。

 

 この順番で受けていけば、
 物件を買い進めていけると考えています。

 ※もちろん融資を受ける方の属性や資産背景などにより、
  順番が違います。

 


 では、どうやって金融機関を開拓していけばいいのでしょうか?

 (次回につづきます。)




 【楽待コラムの記事を
アップしています!】


 編集後記に特に力を入れて、
 役立ててもらえるように書いています。

 わたしが不動産投資で大失敗したお話しです。
 


【第十話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか?


 【第十一話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか?(続)


 【第十二話】不動産競売いざ入札!


 【第十三話】初めての不動産競売挑戦で・・・


 【第十四話】落札した物件に衝撃の事実が・・・


 【第十五話】恐怖!とんでもないお宅での鍵受け渡し(汗)


 【第十六話】法外な金銭を要求されたら・・・(恐怖)


 【第十八話】圧倒的な成果を出すための、管理会社の選び方

 【第十九話】なぜ不動産投資は失敗するのか

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