こんにちは。ライフデザイン実践会代表のななころです。 


 先日、給与収入に代わる経済基盤を確立させるまでの、
 具体的なステップを5ステップをお話ししました。


 このステップを駆け上がれば、
 どんな方でも、だいたい5年ほどで、

 毎月の家賃収入は150万円を超えて、
 キャッシュフローで50万円を超えます。



 そして、ステップを堅実に駆け上がっていくには、
 いくつかポイントがあります。

 そのポイントとは・・・

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 ステップを堅実に駆け上がっていくには、
 おもに5つのポイントがあります。

 そのポイントとは、


 <ポイント1>

 融資ありきでエリアを探すのではなく、
 キャッシュフローありきでエリアを探します。

 よく書籍などで、
 「融資の出るエリアを探せ」
 と書かれたりしますが逆をいきます
 
 融資を受けやすいエリアは、
 ライバルの投資家も多く、
 利回りも低くなりがち。

 買い手がたくさんいるため、
 指値も効きづらくなります。
 
 あえて「逆」をいくのです。

 
 他のライバル投資家が手を出さないエリアで、
 利回りが高く、入居需要もあり、
 相場家賃も崩れていないエリアを選ぶのです。

 こちらのセミナーでお話ししますが、
 まだまだそういうエリアがあるんです。



 <ポイント2>

 キャッシュフローを確保するために、
 利回りは絶対に妥協してはいけません。

 理想を言えば利回りは「15%」以上が条件。

 妥協するにしても、
 利回り「12%」は欲しいところです。


 なぜなら、これからの日本の人口減少を考えると、  
 どのエリアもいずれは空室が上昇し家賃も下がるでしょう。

 地方に限った話しではありません。

 よっぽどの人気エリアでない限り、
 “どのエリアも”です。


 入居者の高齢化によって、
 孤独死などリスクも上昇します。

 金利も長いスパンでみれば上がるでしょう。

 それでも利回りを確保できれば、
 だいたいのリスクをカバーできます。


 利回り15%あれば、
 入居率半分でも利益を出せます。

 家賃が半分になっても利益を出せます。

 金利が上昇しても利益を出せます。


 入居需要が無いような、
 見せかけの利回りではいけませんが、
 そこはしっかりと見極めます。
 

 「そんな高利回りの物件無いよ」
 
 という方もいますが、
 高利回りの物件は今でもあります。

 実際に買っている人ばかりですし、
 高利回りばかり買って、
 2年で100万円のキャッシュフローを達成した人もいます。

 その辺の話しは要望が多ければ、
 次回にでもお話ししたいと思います。

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 <ポイント3>

 ステップ1かステップ2で賃貸併用を購入しておきます。

 そうしないと、ステップ3以降では、
 返済比率の関係で住宅ローンの融資が受けにくくなり、
 賃貸併用を購入するのが難しくなります。



 <ポイント4>

 「新築」の賃貸併用よりも、
 「中古」で探すことがポイントになります。

 ただ、中古の賃貸併用住宅は、
 良いものはなかなか出てこないので、
 2年ぐらいかけて探します。

 また、探し方にコツがあるので、
 その辺の話しは要望があれば、
 記事でお話しさせていただきます。



 <ポイント5>

 最初に購入する物件がとても重要です。

 最初に購入する物件を間違えると、
 致命傷になりかねません。

 利回りの低い物件を購入してしまっていたり、
 利益のでない物件を購入してしまっていたり。

 それだけではなく、
 明らかにまずい物件を購入してしまっている人も・・・。


 最初のステップ1で購入する物件が、
 とても大切になってくるのです。

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 【楽待コラムの記事をアップしています!】


 編集後記に特に力を入れて、
 役立ててもらえるように書いています。

 わたしが不動産投資で大失敗したお話しです。
 


【第十話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか?


 【第十一話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか?(続)


 【第十二話】不動産競売いざ入札!


 【第十三話】初めての不動産競売挑戦で・・・


 【第十四話】落札した物件に衝撃の事実が・・・


 【第十五話】恐怖!とんでもないお宅での鍵受け渡し(汗)


 【第十六話】法外な金銭を要求されたら・・・(恐怖)


 【第十八話】圧倒的な成果を出すための、管理会社の選び方

 【第十九話】なぜ不動産投資は失敗するのか

 なぜ、高利回りを追い求めるのか?

 利回りが低い物件ほどリスクが低く、利回りが高い物件ほどリスクが高いのか?


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