From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答プライベートオフィスより
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
一棟目の不動産投資として以下を検討しています。厳しいご意見をいただけると幸いです。
（都市部の人気駅から徒歩１０分で、整形地のため、土地価格を見込めるのはいいのですが、出口戦略に困っっています。持ち切るくらいしか考えられないため、迷っています。）
みなさんなら買われますか？
（目的は、不労所得を増やして、アーリーリタイアです。もっと、投資を拡大していきたいです。）
・三大都市圏の人気駅から徒歩１０分
・現在満室、満室時家賃510万／年間
大手不動産賃貸会社と修繕パックの契約あり
→直近１年の修繕費（パック代含む）、管理費、広告代等の合計133万、固定資産税２０万/年
・１０〜１５年ほど前に、外壁塗装、屋根防水の修繕があり、すぐに（５年以内）大規模修繕は必要なさそう
・土地は、南道路整形地63坪（更地の想定価格坪80万円（5,040万円）程度）
・会社員 年収１２００万程度
（楽待相談室2023.9.25 質問より）
■相談内容（できる限り具体的に）
一棟目の不動産投資として以下を検討しています。厳しいご意見をいただけると幸いです。
（都市部の人気駅から徒歩１０分で、整形地のため、土地価格を見込めるのはいいのですが、出口戦略に困っっています。持ち切るくらいしか考えられないため、迷っています。）
みなさんなら買われますか？
（目的は、不労所得を増やして、アーリーリタイアです。もっと、投資を拡大していきたいです。）
・物件価格：6350万売り出し、5400万までなら値下げに応じるとの回答あり（もう少し下げれるかもしれない）
・鉄骨造38年、３階建て、土地６３坪、建物９４坪、１DK×１１室、２８〜３１��/１部屋
・三大都市圏の人気駅から徒歩１０分
・現在満室、満室時家賃510万／年間
大手不動産賃貸会社と修繕パックの契約あり
→直近１年の修繕費（パック代含む）、管理費、広告代等の合計133万、固定資産税２０万/年
→直近１年の手残り：約360万円
・１０〜１５年ほど前に、外壁塗装、屋根防水の修繕があり、すぐに（５年以内）大規模修繕は必要なさそう
・土地は、南道路整形地63坪（更地の想定価格坪80万円（5,040万円）程度）
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
・会社員 年収１２００万程度
（楽待相談室2023.9.25 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご相談の件ですが、「厳しいご意見をいただけると幸い」とのことですので、厳しい意見をさせて頂きます（笑）
（ただ、もし質問者様が現在すでに何千万円何億円と貯金があり、融資を受けずに現金買いをされるようでしたら、このアドバイスは的外れになりますので読み飛ばしてしまってください。また、現在のご年齢が20代でアーリーリタイア目標の年齢が50代60代ということでしたら、回答が異なってくる可能性があります。）
さて、ご相談の件ですが、「厳しいご意見をいただけると幸い」とのことですので、厳しい意見をさせて頂きます（笑）
（ただ、もし質問者様が現在すでに何千万円何億円と貯金があり、融資を受けずに現金買いをされるようでしたら、このアドバイスは的外れになりますので読み飛ばしてしまってください。また、現在のご年齢が20代でアーリーリタイア目標の年齢が50代60代ということでしたら、回答が異なってくる可能性があります。）
＞ みなさんなら買われますか？
▼回答の続きはコチラ → 「一棟目の不動産投資としてこの物件は買いかどうか（将来、アーリーリタイア希望として）」
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◆過去の回答
【質問コーナー１０４】遠隔地の物件のリフォーム方法
【質問コーナー１０５】実績の無い新設法人の融資の受け方
【質問コーナー１０６】新築ワンルームを購入し死ぬほど後悔しています。どうしたら良いでしょうか・・・（困）
【質問コーナー１０７】高属性・高収入サラリーマンの不動産投資戦略
【質問コーナー１０８】不動産屋と面談したら「1棟よりもアパートの方が良い」と言われたのですが・・・
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
「不動産投資Q&Aコーナー（まとめ）」
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毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。
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「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
よく「出口戦略が重要」などと言われたりしますが、出口戦略を考える不動産投資とアーリーリタイアするための不動産投資の戦略は違うと僕は考えています。
もちろんリスクヘッジのためにいつでも売却できる物件、高値掴みしないために売却を想定することは大切ですが、売却を前提とした不動産投資ではセミリタイアはできないからです。
だって、たとえば売却して2000万円の利益が出たとしても、また物件を買わなければ2000万円を取り崩す生活になっちゃいますよね。
ですから、アーリーリタイアするための不動産投資の戦略とは、売却は前提とせず持ち続けることを前提としたキャッシュフローの出る物件を買うことだと考えている次第です。
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