ここでは、過去に頂いた質問の中から、
 特に閲覧数の多い質問を取り上げていきます。
 

【質問】

私道持分無しの物件の購入リスクについて

 先日の勉強会、大変参考になりました。
 
 現在、買付けをいれている物件に関して、1つ質問があります。

 この物件、私道(2項道路)に接道しているのですが、私道の持分がありません。
 
 その代わり、通行・掘削の承諾書を私道所有者の全員から得ているのですが、このケースはなにか将来的に問題になること(売りにくい、価格が低く評価される等)はあるのでしょうか?

 仲介業者曰く、承諾書があるのであれば、私道の持分があるのとほとんど変わらず、ごく一部の金融機関で融資が出にくいことの他は、ほぼ問題はないとのことでしたが。

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【ななころの回答】

 「ここは道路です(位置指定道路)」と行政庁から指定を受けた幅員 4m 未満の道路のことを「2項道路(建築基準法42条2項)」と呼びますが、その道路の持ち分が無い物件のリスクについてシェアします。

 位置指定道路は、建築基準法という法律で定められた道路ですので、道路以外の用途(たとえば、駐車場にしたり、ゴミ置き場にしたり)は利用することができません。つまり、道路以外の用途で使えないということになります。

 また、位置指定の認可を取っていない私道であれば、建て替えが出来ない可能性が高くなりますが、位置指定の認可を取っていれば、私道の持分がなくても、建て替え自体は問題なくできるので問題無さそうです。そして、位置指定道路の権利を持っている人は、例え自分の土地だからと言って、他人の通行を妨げることは過去の判例上も困難です。

 それでは、この仲介会社が説明するように、私道持分無しの物件は本当に問題無いのでしょうか・・・?

 おっしゃる通り、売りにくい(=出口が取りにくい)といったリスクなど、いろいろと考えられそうです。不動産関連のトラブルの中でも、私道に関するトラブルは多いですし。。。

 また、もし仮に所有するアパートに問題ありの方(たとえばうるさい改造バイクを所有している)が入居されて、近隣住民の人と揉めたとします。法律では道路は使わせなければいけないかもしれませんが、感情的にはどうでしょうか。

 近隣住民は「絶対にあのアパートには協力しない」となり、たとえば掘削などの必要な工事が発生した場合、交渉には手間と時間が掛かります。知らないところで入居者や内見者に嫌がらせをしているかもしれません。そもそも持ち分が無いので、持ち分を持っている人と比べて、すべての事で交渉が不利になってしまうのがリスクですね。

 そうは言っても利回りがとてつもなく高く、収益性のある物件であれば買いますし、すべては購入する価格や条件次第といったところでしょうか。いずれにしても少し高度な物件には間違いありません。



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