メルマガでは、不動産投資に関する質問を受け付けていますが、今日は過去に頂いた質問の中から、特に閲覧数の多い質問を取り上げていきます。
 

【質問】  

 今週も公開質問させていただきたくよろしくお願いします。以前に同じようなものがあったらすみません...。
 
 一棟物件を探しているのですが価格の高騰で良いものがなく、先に賃貸併用で6000万程度までの物件購入を考えています。
 
 先に賃貸併用の自宅を購入した場合はオリックス銀行の融資枠は減ってしまいますか?


 融資を受けやすい購入順序があればご教示くださいますようお願いします。併用版融資はサラリーマンなので都銀変動の0.7-1.0%位を利用予定です。
  1. 賃貸併用→一棟アパート
  2. 一棟アパート→賃貸併用
  3. 自宅はあとにしたほうがのぞましい。



写真2

【ななころの回答】 

 これだけ収益物件が高騰して売り手市場になっていると、1棟物件を購入するよりも前に、賃貸併用住宅を購入するというはアリだと私は思います。住宅ローンの金利も、歴史的にも稀にみるほどの低金利時代ですので、利用しない手はありません。
※賃貸併用住宅とは?

 同じ建物の中に、賃貸用の部屋とオーナーの部屋が一緒になっている住宅のことです。賃貸用の部屋から入ってくる家賃収入で、月々のローン返済をまかなえるので、マイホームを実質タダで手に入れてしまうこともできます。

 さらに、低金利で期間35年の比較的審査の緩い住宅ローンが利用できる(居住面積が全体の延床面積の1/2、1/3以上)ので、属性の悪い人や自己資金が少な目の人にもおオススメできます。


 次に、賃貸併用住宅を購入するのに住宅ローンを利用すると、オリックス銀行の融資枠(一般的には年収の10倍程度)が減ってしまうかどうかについてですが、基本的には融資枠は減ってしまうでしょう。オリックス銀行のアパートローンは、物件評価よりも年収を元にしており、住宅ローンに近い考え方だからです。


 また、「自宅を住宅ローンで購入すると、今後アパートローンを組むのに不利になる」と言う人がいます。その真偽は金融機関により異なるので明確には言えませんが、実は逆の方が一般的で、先にアパートローンを組むと、後で住宅ローンを受けるのが難しくなります。



 アパートローンは、アパートの「家賃収入から返済できるかどうか」が審査の基準になりますが、住宅ローンは、「借主の収入から返済できるかどうか」という審査になるからです。その審査基準とは、下記を満たしているかどうかです。

(「住宅ローン年間返済額」+「その他のローン返済額」) ÷「年収」< 0.35 



 アパートローンを利用すると、「その他のローン返済額」が多くなることで、返済比率が35%を超え易いのです。そのため、賃貸住宅の購入やマイホームを手に入れたいという方は、先に住宅ローンを受けてから不動産投資をしたほうが無難です。


 そして、購入する順番についてですが、どのくらいの期間で、どのくらいの規模まで物件を購入していきたいかによって変わってきますので、一概には言えません。その人の自己資金などの資産背景や属性によっても戦略は大きく変わってきます。


 ただし、誤解を恐れずに言うならば、3年以内に家賃収入1億円以上といったとてつもない目標ではなく、3年から5年で家賃収入年間1千万円~3千万円ぐらいの目標であれば、購入する順番や融資を受ける順番などあまり深く考えない方がいいでしょう。

 
 乱暴な言い方をするならば、「良い物件があったならば、どこでもいいから融資を受けてとにかく買っ
てしまう」というスタンスでいた方が、今は少ないチャンスを逃さないで済みます。融資してくれる銀行よりも、そもそも良い物件が少ないからです。



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