メルマガでは、不動産投資に関する質問を受け付けていますが、今日は過去に頂いた質問の中から、特に閲覧数の多い質問を取り上げていきます。
 

【質問】  

 横浜の新築を購入しようと考えています。今日仲介さんから急遽現場案内の提案があったのですが、ふと、新築を仲介経由で買うメリットが、あるのか悩みました。

 自分なりに考えたメリットは融資付けが初期には頼みやすいという点です。

 ななころさんなら自分で建売業者さんから直で購入しますか?


 すみませんが方向を聞かせてください。




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【ななころの回答】 

 新築に中古に限らず、仲介業者を通すメリットについては疑問に思われる方も多いのではないでしょうか!?

 
 まずは基礎から解説します。不動産の売買を仲介する業者には、「元付け」と「客付け」の 2 種類の業者が存在します。
 
 
 元付け業者とは、売主である大家から直接借主を探すことを依頼された不動産屋のことを言います。一方、客付け業者は、元付け不動産屋に対し買主(お客様)を紹介する不動産屋のことを言います。


 不動産会社の多くは、他社の取り扱い物件までを自社情報としてインターネットや賃貸雑誌に掲載しています。なぜ、他社の物件まで掲載しているのかというと、それは両社の利害関係が一致しているからです。


 元付け業者は、早急に売りたい、賃貸には得意だが売買は苦手などの理由があり、売買の得意な不動産に物件情報を流しています。


 客付け業者は、元付け業者が取り扱っている不動産の物件情報を広告しお客様を見つけ、お客様を元付け業者に紹介するだけなので手離れも良く、手続きも比較的楽で仲介手数料を稼ぐことができます。


 そして、価格交渉する場合において、買付け業者を通さずに、売主に近い元付け業者を探し出して、直接交渉をした方が交渉を有利に進められる一般的にとされています。


※もっと詳しく知りたい方は、「元付け業者か買付業者を見極める方法」、「元付け業者に直接交渉した方が良い理由」、といったタイトルで別途メールください。次回、回答させて頂きます。



 それでは、買付け業者を通した方が良い場合というのは、どういう場合でしょうか?

<買付け業者を通した方が良い場合>
    1. がんがん価格交渉してくれる
    2. プロの目でしっかりと物件調査や書類のチェックをしてくれる
    3. 仲介手数料が安い
    4. 銀行と太いパイプを持ち融資付けに強い or 銀行を開拓しくれる
    5. 買主の味方になってくれる、こちらの要望を売主側に通してくれる
    6. 元付け業者が信頼できない、合わない、やりづらい
    7. 買付業者の担当者も不動産投資家で、自ら物件を所有していてアドバイスを受けられる
    8. ワケあり物件、もしくはクセのある物件を購入する場合
    9. その後もどんどん良い物件を紹介してくれる

 以上の項目に当てはまるようだったら、買付け業者を通すメリットは十分にあります。


 決して安くはない仲介手数料を支払う以上、買付け業者を通す意味を吟味したいですよね。


 今回のご質問のケースでは、物件を紹介された買付け業者を通すメリットがあれば仲介をお願いしますし、メリットが無ければ建売業者さん直接に当たれるようであれば、直接当たると思います。


 ちなみに新築は、売れ残ってしまっているケースを除き、自社販売か売主の関連会社が販売代理するというケースがほとんどです。ですから、今回の物件を仲介している業者は売主の関連会社であり、建売業者への直接交渉不可&他の仲介業者が入れないようになっているのではないでしょうか!?




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