メルマガでは、不動産投資に関する質問を受け付けていますが、今日は過去に頂いた質問の中から、特に閲覧数の多い質問を取り上げていきます。
 


【質問】  

 ななころさん、こんばんは。公開質問お願いします。 


 友人のお母さんが都内でアパートを所有しており、先代からの相続の為、築年数がなり経過しているそうで建て替えたいそうですが、現在 2 世帯の入居者さんが いらっしゃる様で両者とも退去や仮住まいの引越しはしたくないとの事で困っているそうです。 



 シロアリの発見があり、老朽化が心配で建て替えしたい様ですが現入居者さんになんとか説得する方法はありますか?因みにお祖母様からの経営の為、賃貸借契約 を書面でとりかわして無い様です。管理を頼んでいる不動産屋さんは説得に消極的だそうです。 



 このまま彼らが(60代くらい)退去するまで待つしかないのでしょうか? 



 アドバイスありましたらよろしくお願いします。





写真2

【ななころの回答】 

 すでに所有しているアパートの入居者さんに、老朽化で建て替えのため、「どうやって退去していただくか?」というご質問ですね。老朽化し空室が目立つアパートが増えてきましたので、こういったケースが増えてきそですね。



 さて、ご質問者さんもご存知の通り、これまでの借地借家法は、入居者保護の色合いがとても強く、「よっぽどのこと(正当事由)」が無い限り立退きが難しい法律になってしまっています。



 実はこの「よっぽどのこと(正当事由)」ってのがやっかいです。。。入居者は家賃を毎月払っていれば、退去させることはかなり難しい。仮に家賃の支払いが遅れていたとしても、ヶ月程度の滞納では正当事由には当たらないことも多いようです。


 さらに今回のケースでは、貸借契約も無く法定更新されている状況ですので、さ賃さらに難しいのかなと感じました。



 そこで今回も、何かウルトラCのような対処法があるかと思い、場数を踏んでいる信頼できる不動産屋さんに相談してみました。



〜不動産屋さんの回答〜

ななころさん、ご質問の件になります。


大家さん側から、入居者に退去して下さい。と言える時は正当な理由があるかどうかです。今回のケースが正当な理由に該当する方になると認識しておりますが、ポイントは本当に老朽化が進んでいるかどうかです。


今回の場合は、消極的な不動産会社さんが窓口になっているようなので、窓口を変更された方がいい気もします。6か月後に退去してほしいとか、1年後に退去してほしい旨をちゃんと説明すれば一般的には理解してくれる人が多いと思っております。


ただ、一度不動産屋さんが聞いているのであれば、すぐに退去してもらえれば、引越代や、新居に入る時の費用等を支払う予定もあるとか、何か入居者へお土産を出しながら上手く交渉してはどうでしょか?


こんなに払う必要もない気もしますが、どうしても退去してほしい時は、お金で解決出来るケースが多いと思います。


ウルトラCがなくてすいません。参考になれば幸いです。

〜ここまで〜




 ウルトラCではないとのことですが、かなり説得力のあるアドバイスではないでしょうか。

 整理すると以下の通りとなります。


  • 本当に老朽化が進んでいるか、建築士などに相談する

  • 他の不動産屋に相談してみる

  • 半年から1年の期間を設けて、入居者に退去して頂くようちゃんと説明する

  • すぐに退去してもらえれば、引越代や、新居に入る時の費用等を支払う予定もあるとか、何か入居者へお土産を出しながら上手く交渉する



 また、以前コンサルをしていた投資家さんが、店舗の立退きで苦労していて、私がアドバイスしたことを補足しておきますね。


 
 その物件は、築40年経過している長屋の店舗でした。建物の傷みは激しく、唯一残った店舗に退去してもらい建て替えたいと考えていました。しかし、店舗のオーナーはガンとして聞かず、退去しようとはしません。何十年ももめたままになっているそうです。



 そこで、アドバイスをしたのは以下の3つです。


〃物がボロボロでいつ大きな地震が起って倒壊したら危険なので、耐震診断を行って、建て替えが必要な旨は入居者に伝え、あらためて退去して頂くように伝えておく。



それでも退去しない場合は、万が一倒壊した場合に、大家には責任が一切無いという覚書を取り交わしておく。


しかし、視点を変えると、こんなにボロボロの建物から10万円もの家賃が毎月入ってくるのは、有り難く、無理に立退きしてもらわなくてもいいのでは?


 逆に仮に新築アパートに建て替えたとしても、今はあまり家賃もなかなか取れなくなっている(相場では1Kで5万円程度)。 結局この相談者の方は、無理に退去してもらうのは止めて、覚書だけ交わして、
そのまま住んでもらっているようです。



 なお、私はこの件などがあったりして、退去が難しいということを知って以来、怖くて、契約基本的にすべて「定期借家契約」を結ぶようにしています。以上、参考にしていただければ幸いです。




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