これまで、かぼちゃの馬車の破綻の影響により、


1.かぼちゃの馬車オーナーの返済困難者が続出・・・

2.スルガ銀行の抱えている爆弾が次々に破裂!?

→ 「かぼちゃの馬車破綻で、これから予想されること(1)


3.不動産投資家の破綻が社会問題化・・・

4.銀行の貸し渋り、貸し剥がしが横行する

→ 「かぼちゃの馬車破綻で、これから予想されること(2)


ということを書いてきました。


今日は、かぼちゃの馬車の破綻による、
私たち不動産投資家へのチャンスについて、
考えていきたいと思います。



◆融資は厳しくなっていくのは確実

かぼちゃの馬車の破綻が、
今後どこまで影響が広がるかは、
まだまだ不透明なところがあります。


最悪のシナリオでは、
前回の記事で書いた通り、

かぼちゃの馬車オーナーの破産にとどまらず、
不動産投資家全体に破綻が広がっていき、
社会問題化していく可能性すらあります。


銀行全体にも、
何かしら負の影響があることでしょう。


そう考えると、不動産投資に対する融資は、
多くの不動産投資家も予想している通り、
今後厳しくなっていくのは確実だと私も思います。


私たち不動産投資家にとって、
今後は暗いニュースばかりなのでしょうか?

これからチャンスは無いのでしょうか?



◆チャンスが広がっていく

たしかに暗いニュースも多いのですが、
私は「これからチャンスが広がっていく」
と考えています。


銀行が融資に積極的になれば、
物件を買える人が多くなり、
不動産価格は上がり、利回りは下がります。


銀行が融資に消極的になれば、
物件を買える人が少なくなり、
不動産価格は下がり、利回りは上がります。


とてもシンプルな法則です。


この法則は、
銀行の貸出残高と収益不動産の値動きを比較すると、
明らかです。


まずは、金融庁のレポートから、
不動産投資への融資がどのくらい増えているかを、
見ていきたいと思います。


〜 記事引用 〜

 地域銀行全体の貸出残高は増加傾向にあるが、その内訳を見ると、多くの地域銀行で、アパート・マンション向けや不動産業向けの融資が増加している(図表-2-(1)-10、11)。

32
金融レポート

平成28事務年度金融レポート 平成29年10月25日公表より)

〜 ここまで 〜


ものすごい勢いで増えています(驚)

不動産投資への融資が、4年で約2兆円も増えています。


全体で2兆円の貸出増加のうちの2兆円ですから、
ほぼ不動産投資向けの融資が増えているということです。

恐ろしいほどの増加割合です。



そして、今度は、
金融庁のレポートの時期に合わせて、
収益不動産の値動きを見てみます。


2013年3月のデータは見ることができなかったのため、
2014年3月のデータからの推移をみていきたいと思います。


銀行の融資が積極的になることによって、
3年で、価格は大幅に値上がり、
利回りが下がっていることが分かります。

私自身もこの数字には驚きました。


・1棟マンション → 1700万円弱値上がり、1.1%以上利回り低下

・1棟アパート → 1700万円弱値上がり、1.5%以上利回り低下

・区分マンション → 400万円弱値上がり、2.1%以上利回り低下


比較

健美家レポートより)


ということは、
今後不動産投資に対する融資が厳しくなっていけば、
物件価格は下がり、利回りが上がっていくことになります。


つまり、不動産投資家としては、
物件を安く仕入れることのできるチャンスが、
今後広がっていくと考えられます。


不動産投資は、「安く買う」というのが基本ですから、
これはものすごいチャンスです!


市場価格よりも安く買うことができれば、
売却益を狙うことができるのはもちろんですが、
あらゆるリスクにも対応できるようになります。


家賃が下がったとしても、

金利が上がったとしても、

入居率が下がったとしても、

おおよそのリスクは、
対応することができるようになります。


安く仕入れることは、
最強のリスク回避になるのです。



◆実際には買える人は少ない・・・

しかし、1つ問題があります。


チャンスは広がっていくのですが、
どうしてもクリアしなければいけない壁があります。


融資が厳しくなるということは、
これまでのように属性に頼った融資や、
不動産業者頼みの融資が受けづらくなるということです。


多額の現金や金融資産を持っている人はいいのですが、
そういう方でこの記事を読んでいる方は少数でしょう。


ということは、融資を利用して買う人が、
ほとんどだと思います。


そのため、これからのチャンスを活かせる人は、
「融資が厳しい中で、融資を引ける人」
ということになります。


融資先を自分で開拓できる力が無いと、
絶好の買い時のチャンスを逃すことになってしまいます。


結果として、物件を買えずに終わり、
絶好のチャンスを逃してしまうことになります。


いつまでたっても不動産業者が、
金融機関を斡旋してくれないと融資を受けられない。


せっかく高利回りの物件を見つけても、
融資をしてくれる銀行が見つからない。


結局、スルガ銀行など、
属性で融資をする金融機関に頼ることなります。


スルガ銀行ありきの不動産業者に頼らざる負えず、
業者の紹介する”儲からない物件”を掴ませれます。


このチャンスを活かす機会を失います。


そのため、今から融資先を開拓する力を、
身につけておく必要があると私は考えている次第です。



◆追伸

今後、銀行の融資姿勢が低くなっている中で、
融資先を開拓していく具体的な方法を学ぶための機会を、
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