昨日は、東京都庁で開催された、
民泊新法(住宅宿泊事業者法)に関する説明会に、
参加してきました。


「東京都における住宅宿泊事業の実施運営に関するガイドライン説明会」 


いよいよ今年6月15日に施行に向けて、
3月15日より届け出の受付がスタートします。


私も民泊や民泊新法には、
いろいろ面で期待と注目をしており、
3月15日には届け出もしようと考えています。

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◆民泊新法(住宅宿泊事業者法)とは?

ざっくりと民泊新法の成り立ちを説明すると、
これまで民泊は、法律の整備が追いつかず、
野放し状態になっていました。


単なるお金儲けしか考えない人たちが、
近隣トラブルを起こし、問題にもなっていました。


一方で、旅館業法や特区民泊などに当てはめて、
ルール通りに民泊をやろうとしても、

制限が多かったり、実態に即しておらず、
何ともやりづらいものでした。


また、現状のルールでは、
「住居専用地域」で民泊を始めることは、
ほぼできませんでした。


しかし、民泊を推進していこうというベクトルのもと、
年間180日などの制限をかけつつも、

誰でも民泊を始めやすくしようと、
制定されたのが「民泊新法」です。



◆単なる空家・空室対策ではない民泊のメリット

今はまだ、多くの不動産投資家や大家さんが、
民泊を単なる「空家対策」「空室対策」としか考えていません。


たしかに外国人旅行者の多く訪れる場所に、
所有物件を持っているようであれば、
相場の賃料の3倍以上を稼ぐことも可能です。


4月や8月などの繁忙期だけで、
相場家賃の1年間分を稼げてしまうことも、
珍しくありません。


近年は首都圏の比較的良い場所であっても、
古いアパートや空き家などは、なかなか埋まらず、
家賃は下落する一方です。


民泊として貸し出せば、
「空家対策」「空室対策」になるのは、
間違いありません。


しかし、実は民泊のメリットや魅力は、
それだけではないと私は考えています。



◆Airbnbは新しい賃貸借契約の形

民泊の代表的なサイトと言えば、
Airbnb(エアービーアンドビー)です。

今では多くの方がご存知かと思います。


実はAirbnbには、
もう何十年と変わらない賃貸業界の慣習を打ち破る、
新しい賃貸借契約の形が見えるのです。


不動産業界というのは面白いもので、
今だに古い慣習が残る業界です。


業者間で内見の申込みをする時など、
今だにFAXを使っていたりします。


たとえば、客付け業者が、内見前日か当日に、
管理会社にFAXをして内見申込みをします。


そして、電話をして、
内見可能かどうかを聞いたり、
鍵の場所を聞いたりします。


何度「効率悪っ(怒)」と思ったことか。。。


賃貸借契約書についても、
今だに来店して書面で契約します。


もうすべてがアナログなのです。


これでは手間や工数や時間ばかりかかり、
人件費の無駄だと私はずっと思っていました。



◆Airbnbのような仕組みになっていく!

2013年にAirbnbを初めて使った時、

「これは画期的な賃貸借契約システムだ!」

と感動をしました。


画期的だと感じたことはいっぱいあるのですが、
その一部をシェアしておきます。

=====

1.事前審査機能

今の賃貸借の現場では、
入居希望者が部屋の入居申込みをして初めて、
審査をします。


ですから、内見対応をしたり、
それなりに時間と手間をかけて対応したのに、
いざ申込みで審査に落ちることもあるのです。

なんとっ、効率の悪い。。。


一方で、Airbnbの場合は、
利用者がアカウントに登録する際に、
公的な証明書やクレジットカードなどの認証が必要です。


ある程度、事前に審査が完了している人だけが、
お部屋の申込みができるようになっているのです。


2.レビュー機能

今のシステムでは、入居希望者が住む前に、

「大家さんや管理会社がどうなのか?対応は?」

「実際に住んでみてどうなのか?問題は?」

を知るすべはありません。


一方で、Airbnbであれば、
レビューを見れば、すべて住む前に分かります。


大家や管理会社からしても、
どんな入居者かをレビューで知ることができます。


3.家賃をダイナミックに変えられる

今のシステムでは、大家からしてみると、
家賃を変えるのは時間も手間もかかります。


「1月ー3月は入居の旬だから家賃を上げて」
などといったことは、簡単にはできません。


Airbnbであれば、一日ごとに、
しかも自動的にダイナミックに、
家賃を変えることもできます。


4.入退去の予定を把握できる

今のシステムでは、

「現入居者がいつ退去するのか?」

といったことを知ることには、
入居者に聞くしかありません。


実際には、失礼に当たりますので、
「いつ退去しますか?」などと聞くことはできません。


一方で、Airbnbであれば、
カレンダーで一発で目視することができます。


5.ミスマッチを防げる

今の賃貸借契約においては、
住んでみるまで、本当に良い部屋かどうかわかりません。


住んでみたら、隣の人が嫌な人だったとか、
思った以上に音が響いて気になったり、
不都合なところが見えてくるものです。


しかし、お金や時間や手間を考えても、
簡単には引っ越しできませんので、
しばらくは我慢するしかないのです。


一方で、Airbnbであれば、
「試しに1週間だけ住んでみる」
「1週間住んでみて良かったら長期に!」
といったこともできます。


これは大家や管理会社にもメリットがあり、
「入居者が問題ないかどうかをチェック」する
試用期間にすることもできるのです。


6.家賃滞納が無い

今の家賃回収の仕組みは、
自動引落やクレジットカードではなく、
まだまだ「振り込み」だったりします。

手渡しなんてところも今だにあります。


そのため一定の割合で滞納が発生し、
滞納のために手間もお金も時間もかかります。


Airbnbは、事前入金となりますので、
絶対に滞納はありません。


7.面倒な契約の手続きが必要無い


そして、何よりいいのが、
面倒な契約の手続きが一切ありません。


しっかりと契約手続きをしても、
一定割合は滞納しますし、
一定割合で近隣トラブルなどが発生します。


それであれば、できる限り契約手続きは、
簡素化してしまうのが一番です。


ましてや今後外国人が増えていくことを考えると、
簡素化することにこしたことはありません。

=====

以上のように、
今だに古い慣習で動いている賃貸業界の効率の悪さを、
劇的に改善することができる可能性があるのです。


10年後にAirbnbが残っているかは分かりせんが、
これからの賃貸借のシステムは、
このようになっていくべきだと感じているのです。


もしかしたら、私が自ら賃貸管理会社を経営して、
このようなシステムをいち早く導入しているかも!?(笑)



◆民泊新法は今のところ期待はずれ

ちょっと話がずれましたが、
このように民泊やAirbnbに関しては、
非常に注目をして期待しているのです。


しかし、昨日都のガイドライン説明会に出席し、
とてもがっかりしました。


民泊を推進するというのは形だけで、
「本当は民泊をやらせたくないのでは!?」
と思うほど手間ばっかりかかります。

期待外れ感だけが残りました。


たとえば、「民泊やってるよ」という標識を掲げたり、
「周辺10m」「隣上下階」の住民に事前告知をしたり、
2ヶ月ごに稼働状況を報告したり・・・。


まぁ、とにかく面倒なのです。。。


私は(社)日本ホストファミリー養成協会の代表理事
という立場もあるため、取り合えす届け出はするつもりです。


しかし、もし大家や不動産投資家の立場だけであれば、
わざわざ届け出なんてしないなと感じた次第です。


お役所仕事って、どうしてこうも制限ばかりで、
効率悪いことばかりなのでしょうか・・・。


日本の将来や未来を考えて、
新しい制度を作っていく人が出てくるのを、
願うばかりです。


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